08.30運(yùn)河明珠廣場設(shè)計(jì)任務(wù)書

PAGE22中國·揚(yáng)州·廣陵新城運(yùn)河明珠廣場規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書2011年8月31日揚(yáng)州君悅置業(yè)有限公司安派世紀(jì)資產(chǎn)管理有限公司目錄第一部分項(xiàng)目概況及用地分析宗地區(qū)位宗地區(qū)域城市規(guī)劃宗地現(xiàn)狀宗地交通系統(tǒng)生態(tài)環(huán)境宗地周邊現(xiàn)有公建配套及地產(chǎn)項(xiàng)目第二部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則與要求項(xiàng)目營銷市場定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)與要求設(shè)計(jì)成果要求附件、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第一部分項(xiàng)目概況及用地分析一、宗地區(qū)位宗地位于江蘇省揚(yáng)州市廣陵新城京杭之心東側(cè)。1、揚(yáng)州市區(qū)位概述揚(yáng)州地處江蘇省中部、長江下游北岸、江淮平原南端，是上海經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈的節(jié)點(diǎn)城市。向南接納蘇南、上海等地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射，向北作為開發(fā)蘇北的前沿陣地和傳導(dǎo)區(qū)域，素有“蘇北門戶”之稱。2、廣陵新城區(qū)位概述廣陵新城位于揚(yáng)州城區(qū)以東，江都城區(qū)以西，是鏈接揚(yáng)州城與江都城的中心樞紐。3、宗地區(qū)位概況宗地位于揚(yáng)州市廣陵新城京杭之心東側(cè)，文昌東路南側(cè)、京杭路東側(cè)、秦郵路西側(cè)。二、城市規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃1、揚(yáng)州城市總體規(guī)劃揚(yáng)州城市總體規(guī)劃——“一體兩翼”至2015年，揚(yáng)州城市“一體兩翼”大揚(yáng)州都市區(qū)格局將基本形成。東聯(lián)西進(jìn)，北拓南下，擴(kuò)展城市空間；加快完成瘦西湖景區(qū)建設(shè)和古運(yùn)河整治，全面實(shí)施京杭運(yùn)河整治，建成水綠相依、景色迷人、環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)具魅力的名城；老城區(qū)文化遺產(chǎn)和城市風(fēng)貌得到可持續(xù)保護(hù)，不同收入群體安居樂業(yè)，老城區(qū)成為充滿活力的城市中心區(qū)和旅游勝地；建成較為完善配套的城市功能性設(shè)施系統(tǒng)。建設(shè)揚(yáng)州三環(huán)、規(guī)劃揚(yáng)州四環(huán),構(gòu)建城市快速通道。重點(diǎn)實(shí)施文昌東路東延和廖家溝大橋、芒稻河大橋工程、萬福路拓寬改造工程，適時(shí)推進(jìn)文昌西路西延工程，完善“一體兩翼”快速通道，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施共享、區(qū)域共同發(fā)展。2、廣陵新城總體規(guī)劃還是那條運(yùn)河，卻又是一個(gè)揚(yáng)州——廣陵新城揚(yáng)州廣陵新城是集行政、商務(wù)、辦公、商業(yè)、金融、居住、文化、教育等多種功能為一體的22.5平方公里現(xiàn)代化新城市中央商務(wù)區(qū)。廣陵新城規(guī)劃有中央核心商務(wù)區(qū)、廣陵產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)旅游度假區(qū)。數(shù)年來，隨著揚(yáng)州文昌大橋架起、廣陵政府東移、蘇中機(jī)場建立、京杭之心、運(yùn)河外灘、中國聲谷、城慶廣場、投資服務(wù)中心相繼建成，廣陵新城現(xiàn)代面貌初顯，一座現(xiàn)代都市水城正在形成。三、宗地現(xiàn)狀與城市地理1、宗地占地面積宗地由兩塊地組成，北側(cè)緊鄰文昌東路。地塊總占地面積約70畝（地形見附件）。地塊現(xiàn)場實(shí)景拍攝：2、揚(yáng)州城市地理情況從揚(yáng)州整體地質(zhì)情況來看：揚(yáng)州市位于寧鎮(zhèn)斷褶與蘇北凹陷之間，屬長江低漫灘，地勢平坦。區(qū)內(nèi)幾乎全被第四系覆蓋，地表未見構(gòu)造形跡，以推測隱伏斷裂為主，未發(fā)現(xiàn)明顯的褶皺構(gòu)造。3、揚(yáng)州城市氣候氣象揚(yáng)州東經(jīng)119°01’-120°3’，北緯32°-33°3’之間，地處亞熱帶與北溫帶的過渡氣候帶，具有明顯的季風(fēng)特征，四季分明，自然條件優(yōu)越。揚(yáng)州地勢平坦，海拔在4-8米之間，年平均氣溫：15℃，年平均降水量：1020毫米，年平均相對濕度：79%，氣候濕潤。年平均風(fēng)速：28米/秒，有利于空氣保持清潔。全年平均日照2176小時(shí)，日平均溫度低于0℃的日數(shù)年平均為20.7天，大于35℃的高溫日數(shù)年均為8天，對人們正常的生活和工作無特別影響。4、水文地質(zhì)地層：根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，揚(yáng)州地層由老至新為：（1）侏羅紀(jì)。象山群，巖性主要為中粗粒長石石英砂巖，中粗-中細(xì)粒砂巖、含礫砂巖、灰色粉砂質(zhì)頁巖、泥巖、局部夾煤線。（2）白堊紀(jì)。①浦口組，主要巖性為礫巖、砂巖、泥質(zhì)粉砂巖、泥巖。②赤山組，主要巖性為磚紅色細(xì)粒石英雜砂巖、含礫粉砂巖、粉砂質(zhì)泥巖等。（3）第三紀(jì)。①阜寧組，主要巖性為雜色砂質(zhì)泥巖、粉砂質(zhì)泥巖等。②鹽城組，主要巖性為含礫粉細(xì)砂、砂礫層夾紫紅色粉質(zhì)亞粘土、粉砂質(zhì)泥巖、局部夾有玄武巖。（4）第四紀(jì)。長江漫灘沉積區(qū)：①晚更新世八里砂礫層，主要巖性為含礫中粗砂土、礫質(zhì)砂土、礫石層、卵礫石層；②全新世如東組，主要巖性為淤泥質(zhì)粉質(zhì)亞粘、粉質(zhì)亞砂土、粉細(xì)砂土。工程地質(zhì)：總體屬于良好和優(yōu)良持力層，適合大中型工業(yè)工程項(xiàng)目的建設(shè)。根據(jù)地層巖性特征、分布特征及組合關(guān)系，可分為4個(gè)工程地質(zhì)層（組）：（1）液化粉砂工程地質(zhì)層，由粉砂組成，分布在瓜洲以東沿江一帶，為液化土層，層厚0-3米，承載力fk=70KPa；（2）高壓縮性松軟工程地質(zhì)層，由粉土、淤泥質(zhì)粘土組成；分布在南部長江漫灘地區(qū)，時(shí)代為全新世，層厚0—12.9米，承載力為fk=60-125KPa；（3）細(xì)粒松散無粘性工程地質(zhì)層，由粉土、粉砂、細(xì)砂組成，分布在長江漫灘的中、南部地區(qū)，分布穩(wěn)定，時(shí)代為全新世，層厚0.9-30米，承載力fk=180-210KPa；（4）中壓縮性松軟工程地質(zhì)層，由粉質(zhì)粘土、粘土組成，分布在崗地及長江高漫灘區(qū)北部，時(shí)代為中—上更新統(tǒng)，層厚大于30米，承載力fk=180-210Kpa。水文地質(zhì)：根據(jù)地下水貯存條件、水理性質(zhì)及水力特征，區(qū)內(nèi)地下水可分為松散巖類孔隙水和碎屑巖類裂隙水兩大類。按含水地層的富水條件和巖性特征主要分為兩個(gè)含水（巖）組：（1）潛水含水組，長江漫灘區(qū)含水地層為第四紀(jì)全新世如東組，含水層厚度10-50米，單井涌水量低漫灘區(qū)1000-2000噸/日，高漫灘區(qū)100-1000噸/日，水化學(xué)類型為HCO3cl-CaNa和HCO3SO4-Ca，礦化度多大于1克/升，硬度大于25德度；（2）淺層微承壓含水組，分布于高、低長江漫灘區(qū)，含水地層為八里砂礫層，層厚一般30米左右，單井涌水量1000-5000/日，水化學(xué)類型為HCO3-CaNa為主，次為HCO3cl-CaMg(CaMgNa)、HCO3(CaNa)，礦化度在0.50-1.54克/升之間，硬度6.31-41.50德度。5、揚(yáng)州地方能源和水資源供應(yīng)狀況揚(yáng)州市區(qū)的電力供應(yīng)充足，揚(yáng)州發(fā)電廠、揚(yáng)州二電廠兩個(gè)發(fā)電廠以及揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、揚(yáng)農(nóng)集團(tuán)、磷肥廠內(nèi)三個(gè)熱電裝置，共同構(gòu)成了充裕的電力供應(yīng)體系，與華東電力網(wǎng)并網(wǎng)運(yùn)行。全市電廠裝機(jī)總?cè)萘?87萬千瓦時(shí)。其中，座落在長江邊的揚(yáng)州二電廠，已投產(chǎn)的一期工程容量達(dá)120萬千瓦時(shí)；揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有110KV變電站兩座，主變?nèi)萘繛?43MVA。

揚(yáng)州現(xiàn)有自來水廠四座，其中第四水廠位于揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，日供水可達(dá)20萬噸，取長江水源，水質(zhì)優(yōu)良，供水充足，目前水質(zhì)檢測指標(biāo)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。6、揚(yáng)州環(huán)境質(zhì)量狀況根據(jù)揚(yáng)州市環(huán)境監(jiān)測部門近年監(jiān)測結(jié)果，揚(yáng)州市大氣質(zhì)量符合GB3095-96《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中二級標(biāo)準(zhǔn)；長江市區(qū)段水質(zhì)符合GHZB1-1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中Ⅱ類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)內(nèi)主要河流水質(zhì)符合該標(biāo)準(zhǔn)中Ⅳ類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。四、宗地交通系統(tǒng)1、城際交通鐵路。?建設(shè)寧啟鐵路南京林場至揚(yáng)州段復(fù)線及電氣化。寧啟鐵路西起南京林場站，東行經(jīng)六合、儀征進(jìn)入揚(yáng)州市區(qū)楊廟鎮(zhèn)、西湖鎮(zhèn)、城北鄉(xiāng)，跨京杭大運(yùn)河從泰安鄉(xiāng)進(jìn)入江都市、泰州市，直至南通市境內(nèi)，為國家Ⅰ級干線。公路。（1）形成“二縱三橫”公路主骨架。二縱為：京滬高速揚(yáng)州段、潤揚(yáng)大橋北接線——西北繞城公路——揚(yáng)天路；三橫為：寧通公路、沿江高等級公路、寧揚(yáng)第二通道——揚(yáng)州濱海高速公路?！岸v三橫”公路主骨架在揚(yáng)州至江都城區(qū)外圍形成“日”字型高等級公路環(huán)。（2）過江通道規(guī)劃：潤揚(yáng)（揚(yáng)州—鎮(zhèn)江）長江公路大橋，規(guī)劃建設(shè)五峰山揚(yáng)州至鎮(zhèn)江第二通道(公鐵)，預(yù)留儀征潘家河橋（隧）位。城際快速軌道交通。根據(jù)省域城鎮(zhèn)規(guī)劃綱要，規(guī)劃寧揚(yáng)快速客運(yùn)軌道交通，可接南京浦口，與南京市軌道交通接軌，經(jīng)儀征、揚(yáng)州市區(qū)至泰州市境內(nèi)。航空。?規(guī)劃在江都市境內(nèi)建設(shè)4E級機(jī)場，直接服務(wù)于揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州三市，并兼顧淮安部分地區(qū)，有良好的腹地范圍。2、宗地區(qū)域交通三縱三橫，構(gòu)建廣陵新城的交通主動脈南北向三縱即京杭路、秦郵路、沙灣路，東西向三橫即萬福路、文昌東路、運(yùn)河?xùn)|路。三縱三橫的建立形成了廣陵新城田字形路網(wǎng)交通大循環(huán)，打通了廣陵新城與老城區(qū)的通道，有力地推進(jìn)揚(yáng)州“一體兩翼，東進(jìn)西移”的城市戰(zhàn)略格局。五、生態(tài)環(huán)境廣陵新城，十里風(fēng)光帶西側(cè)：京杭大運(yùn)河向南：依著長江，瓜洲古渡，沙洲之邊向北：茱萸灣、鳳凰島，濕地公園向東：廖家溝風(fēng)光帶六、宗地周邊現(xiàn)有公建配套1、在建城市公建配套（1）江蘇信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地（揚(yáng)州）——中國聲谷。信息產(chǎn)業(yè)基地一期實(shí)景拍攝（下圖）（2）項(xiàng)目西側(cè)京杭之心、會議中心、皇冠假日酒店在建2、在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和昌·運(yùn)河?xùn)|郡35萬平方米國際化高端住宅，位于揚(yáng)州文昌東路與京杭路交匯處向南200米。運(yùn)河?xùn)|郡融合了國際標(biāo)準(zhǔn)美術(shù)館、一線生態(tài)內(nèi)灣公園、水岸步行商業(yè)街、國際觀光旅館、水岸休閑購物街、商業(yè)辦公樓、企業(yè)總部辦公大樓、水舞廣場、運(yùn)博會永久會址、人民生態(tài)公園、科技館、歌劇院、五星級酒店等集辦公、商業(yè)、休閑、娛樂為一體的復(fù)合物業(yè)。第二部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則與要求一、項(xiàng)目營銷市場定位1、項(xiàng)目案名運(yùn)河明珠廣場2、項(xiàng)目形象定位傳承揚(yáng)州2500年水韻繁華3、項(xiàng)目形象表現(xiàn)4、項(xiàng)目文化提煉璀璨明珠再續(xù)河畔傳奇揚(yáng)州古邗溝開鑿，追溯運(yùn)河起源。一部運(yùn)河文化史，一座揚(yáng)州城古韻繁華。自古以來，揚(yáng)州因運(yùn)河通運(yùn)南北而繁榮昌盛，時(shí)至現(xiàn)今，古城揚(yáng)州依然有很多因運(yùn)河通運(yùn)而傳世至今的文化典故與古跡遺址。步入現(xiàn)代社會以來，揚(yáng)州最具競爭力的運(yùn)河經(jīng)濟(jì)，開始轉(zhuǎn)向長江經(jīng)濟(jì)、高速經(jīng)濟(jì)、航空經(jīng)濟(jì)、鐵路經(jīng)濟(jì)等更為立體化的經(jīng)濟(jì)通運(yùn)時(shí)代，運(yùn)河經(jīng)濟(jì)不再具備優(yōu)勢地位。當(dāng)下，揚(yáng)州廣陵新城依運(yùn)河規(guī)劃，將為揚(yáng)州再次打開影響中國千年經(jīng)濟(jì)與歷史進(jìn)程的運(yùn)河經(jīng)濟(jì)文化脈絡(luò)，同時(shí)廣陵新城依靠揚(yáng)州高速、鐵路、航空等立體化交通在此交織交匯的條件，為廣陵新城打造現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。運(yùn)河明珠廣場，緊鄰廣陵新城核心區(qū)域——京杭之心、世界運(yùn)河博覽會永久性會址，將以運(yùn)河為文化主題，挖掘2500年運(yùn)河經(jīng)濟(jì)文化，打造符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)、符合揚(yáng)州發(fā)展、吻合時(shí)代發(fā)展進(jìn)程的具有深度文化內(nèi)涵與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的城市綜合體。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則延續(xù)運(yùn)河經(jīng)濟(jì)文化，展現(xiàn)現(xiàn)代繁華魅力，是本案規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則。運(yùn)河明珠廣場作為揚(yáng)州廣陵新城首座城市綜合體項(xiàng)目，將傳承揚(yáng)州運(yùn)河文化，與現(xiàn)有市中心——文昌閣形成截然不同的經(jīng)營與消費(fèi)觀念。文化味十足、現(xiàn)代化前沿、尊貴型禮遇將是運(yùn)河明珠廣場未來市場運(yùn)營的主題。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)與要求宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：⑴占地約70畝⑵容積率≤3.5⑶建筑限高≤80米⑷建筑密度≤45%按照以上基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，預(yù)計(jì)本案地上計(jì)容建筑面積約16.3萬平米。1、物業(yè)類型規(guī)劃四星級酒店5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓高端購物廣場、沿街商業(yè)街區(qū)公寓式酒店地下兩層（或者局部兩層）停車場或者商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃采取地下物業(yè)+裙樓物業(yè)+主樓物業(yè)的規(guī)劃模式。裙樓預(yù)計(jì)3層、局部4層。2、物業(yè)比例劃分針對揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，宗地地塊的物業(yè)規(guī)劃比例將主要以裙樓商業(yè)與主樓公寓式酒店為主。按照最大容積率計(jì)算，物業(yè)比例規(guī)劃如下：物業(yè)類型建筑規(guī)模四星級酒店（包含酒店所有附屬物業(yè)）2.5萬平米5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓1.5萬平米公寓式酒店5.3萬平米高端購物廣場沿街商業(yè)街區(qū)7萬平米地下停車場與商業(yè)4-5萬平米3、物業(yè)規(guī)劃排列、資產(chǎn)管理及市場經(jīng)營本案預(yù)計(jì)保留的物業(yè)包括四星級酒店、高端購物廣場，其余物業(yè)均為市場銷售物業(yè)。（1）裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)1層層高5.4米，2-4層商業(yè)層高4.5米。1）裙樓商業(yè)與南側(cè)“商業(yè)水街”的空間處理考慮到宗地商業(yè)廣場與宗地南側(cè)的“商業(yè)水街”緊鄰，同時(shí)宗地北側(cè)的文昌東路道路寬度達(dá)60米，道路綠島寬且灌木較高，屬于城市快速交通主干道，道路兩邊的人流不能夠形成消費(fèi)互動。就此，要求裙樓商業(yè)的規(guī)劃最大限度的貼合“商業(yè)水街”，實(shí)現(xiàn)本案與商業(yè)水街形成消費(fèi)人流共享。同時(shí)考慮到“商業(yè)水街”的規(guī)劃對于人流休憩、休閑空間營造的較少，要求本案臨近“商業(yè)水街”規(guī)劃大面積商業(yè)休閑、休憩小品，以最大限度的吸引消費(fèi)人流進(jìn)入本案商業(yè)街區(qū)。臨“商業(yè)水街”的商業(yè)采取1-2層連體規(guī)劃的模式，沿街商業(yè)與內(nèi)部商業(yè)相互獨(dú)立、互不干擾，經(jīng)營主要業(yè)態(tài)為精致型中餐飲、西餐廳（茶餐廳、咖啡館）、消費(fèi)品品牌專賣、婚紗影樓等。2）文昌東路沿街商業(yè)為追求商業(yè)價(jià)值最大化，要求臨文昌東路規(guī)劃1-2層連賣的臨街商鋪，沿街商業(yè)與內(nèi)部廣場商業(yè)形成絕對的獨(dú)立性，互不干擾。此部分沿街商業(yè)的業(yè)態(tài)主要為銀行、各類品牌專賣、郵政、服務(wù)型行業(yè)營業(yè)廳（移動、電信、聯(lián)通）等。3）內(nèi)街商業(yè)高端購物廣場此部分物業(yè)為統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀的高端購物廣場，未來經(jīng)營規(guī)劃將采取加盟高端品牌購物廣場的模式投入市場運(yùn)營，進(jìn)行嚴(yán)格的按樓層、按區(qū)域進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分。由于地塊狹長，并且中間有一條城市區(qū)間道路間隔，要求該部分物業(yè)完全按照商場型物業(yè)規(guī)劃，由于僅僅為局部4層的裙樓物業(yè)規(guī)劃，因此規(guī)劃可以考慮按照業(yè)態(tài)劃分，對兩塊地進(jìn)行獨(dú)立規(guī)劃，如A棟樓為青春時(shí)尚館，B棟樓為紳士館，或者A棟樓休閑體驗(yàn)館，B棟樓消費(fèi)購物館等。本案高端購物廣場的規(guī)劃，對于特殊業(yè)態(tài)因提前考慮建筑方面的要求，如大型餐飲預(yù)留煙道、大功率電源、足夠上下水、包間衛(wèi)生間等等。購物廣場可采取商業(yè)街區(qū)對拼的建筑排布進(jìn)行規(guī)劃，中間規(guī)劃大面積中庭，中庭局部延伸至負(fù)1層，實(shí)現(xiàn)負(fù)1層商業(yè)可直接自然采光。建議規(guī)劃一所大面積的廣場（可結(jié)合兩塊地中間區(qū)間道路設(shè)置），廣場處設(shè)置下沉式廣場。同時(shí)規(guī)劃2處次廣場（小型廣場）。購物廣場的垂直交通分別設(shè)置在內(nèi)部商業(yè)街區(qū)（中庭）兩側(cè)，包括觀光電梯、扶梯等等，垂直交通可以直達(dá)負(fù)1層商業(yè)區(qū)，局部直達(dá)負(fù)2層停車區(qū)。南北沿街商鋪1-2層以上的3層、局部4層物業(yè)，初步考慮納入購物廣場物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃，因此在3層及局部4層平面布局方面，應(yīng)極力避免死角鋪的出現(xiàn)。局部4層物業(yè)可以考慮結(jié)合3層屋面規(guī)劃觀光、休閑餐廳或者其他休閑業(yè)態(tài)。（2）主樓規(guī)劃主樓位置規(guī)劃貼近文昌東路用地紅線，一方面提升文昌東路的城市形象，另一面避免主樓與“商業(yè)水街”在視覺上、消費(fèi)動線方面形成沖突。主樓建議規(guī)劃4或者5棟，建議主樓自西向東依次為四星級酒店、5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、公寓式酒店。1）4星級酒店臨京杭路規(guī)劃的四星級酒店考慮入口大堂臨文昌東路與京杭路交叉口規(guī)劃，建筑進(jìn)深25.2米，總開間60米，預(yù)計(jì)規(guī)劃16層，裙樓3層，主樓13層，主樓層高3.6米，該棟主樓建筑高度約62米。4星級酒店的堂食餐飲可以考慮結(jié)合高端購物廣場打造，包間餐飲、小型會議區(qū)、休閑娛樂區(qū)（KTV、美容美體等）、商務(wù)中心設(shè)置在主樓部分。酒店大面積宴會廳（1500-2000平米），設(shè)置在裙樓的3層或者4層，采取無柱設(shè)計(jì)。酒店的客房預(yù)計(jì)規(guī)劃200間左右。2）5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓獨(dú)立大堂，層高3.6米,16層，預(yù)計(jì)該棟樓規(guī)劃總建筑高度62米3)公寓式酒店獨(dú)立大堂，層高3.6米、5.1米挑高層高,請?jiān)O(shè)計(jì)單位根據(jù)容積率要求自行規(guī)劃挑高物業(yè)的位置與規(guī)模等，公寓式酒店樓棟的高度75-80米之間。按照以上的規(guī)劃思路，宗地西側(cè)地塊為兩棟60余米的建筑，宗地東側(cè)地塊為兩棟或者三棟約80米的建筑。整個(gè)項(xiàng)目自西向東形成高度遞進(jìn)，富有層次感。4、項(xiàng)目裙樓高端購物廣場規(guī)劃設(shè)計(jì)理念裙樓高端購物廣場采取街區(qū)化設(shè)計(jì)，但空間方面與南北臨街店鋪完全分離，未來的經(jīng)營理念與管理也都將完全分離。高端購物廣場意在打造揚(yáng)州最為高端的消費(fèi)商場，完全按照商場化模式運(yùn)營。購物廣場的規(guī)劃要求建筑以街區(qū)模式布局，空間以商場化經(jīng)營理念劃分，為了降低公攤面積，可采取中庭完全自然采光，后期加頂，以實(shí)現(xiàn)商場完全封閉管理的經(jīng)營要求。5、規(guī)劃建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格6、入口與交通酒店人流入口規(guī)劃在京杭路與文昌東路交匯處；裙樓商業(yè)的人流主入口規(guī)劃臨近“商業(yè)水街”；公寓式酒店、5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓均需規(guī)劃獨(dú)立入口大堂。其他交通組織（地下）等依照地塊控規(guī)要求。7、停車規(guī)劃停車主要規(guī)劃地下停