城市商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險及其防范-以廣州為例2

畢業(yè)論文版權使用授權書本畢業(yè)論文作者完全了解學校有關保障、使用畢業(yè)論文的規(guī)定，同意學校保留并向有關畢業(yè)論文管理部門或機構送交畢業(yè)論文的復印件和電子版，允許畢業(yè)論文被查閱和借閱。本人授權優(yōu)秀畢業(yè)論文評選機構將本畢業(yè)論文的全部或部分內容編入有關數(shù)據(jù)進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復制手段保存和匯編本畢業(yè)論文。本畢業(yè)論文屬于1、保密囗，在10年解密后適用本授權書2、不保密囗。（請在以上相應方框內打“√”）作者簽名：20年月日導師簽名：20年月日第1章緒論1.1研究內容背景及意義1.1.1研究內容背景隨著我國經(jīng)濟的不斷上行快速發(fā)展，我國商品住房的市場需求也隨之不斷增加，因此目前我國的房地產金融行業(yè)得到了長足的快速發(fā)展，相應的，商業(yè)銀行針對住房開展的個人貸款業(yè)務訂單量逐年攀升。迄今為止，我國個人住房貸款的年限最長可申請15年之久，由于時間跨度過大，無論是對于個人的還款能力而言，還是銀行的收款業(yè)務而言，都是較大的挑戰(zhàn)。尤其是經(jīng)濟不景氣的時期，借款人可能由于事業(yè)、破產等因素影響，導致失去還款能力，從而出現(xiàn)違約行為，那么商業(yè)銀行可能就會被迫面臨著貸款風險。如果借款人違約情況過多，甚至會對社會穩(wěn)定造成破壞。日本就是前車之鑒，由于上世紀九十年代，日本房價居高不下導致經(jīng)濟泡沫，無數(shù)借款人失去還款能力，導致無數(shù)商業(yè)銀行破產，由此引發(fā)整個社會的經(jīng)濟危機。同樣的，本世紀美國也發(fā)生過類似情況，就是著名的美國次級貸危機。這兩起經(jīng)濟危機都是由住房貸款所造成的的，對人民的生活以及社會的穩(wěn)定造成了難以想象的破壞?；谶@些前車之鑒，中國應當引以為戒。盡管，當前由于我國的大型商業(yè)銀行的個人住房貸款按揭貸款的壞賬率比較低,貸款人的安全性也比較高。但這些前人的經(jīng)驗教訓確實告訴我們不能就此放松警惕，應該對警惕其潛在的風險，防范于未然。1.1.2研究意義1.1.2.1理論意義筆者發(fā)現(xiàn)，我國關于商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款風險的研究相對較少，進行案例分析的研究更是少之又少，因此本文以廣州Ａ銀行Ｎ分行為研究對象，具體分析其存在的風險以及對策，能夠補充這一學術領域的空白，為我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風險及控制的提供理論與學術支持。1.1.2.2現(xiàn)實意義本論文在研究商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風險的基礎上，分析其成因，并根據(jù)其成因提出相應的防范措施，從根源上進行防范，做到有效控制風險，可以為我國商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款風險方法提供有效借鑒,保障我國商業(yè)銀行的貸款業(yè)務長遠發(fā)展，保證我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)定。1.2國內外研究現(xiàn)狀Gauk（2018）主要研究商業(yè)銀行的個人貸款按揭業(yè)務中的主動違約措施，他認為當客戶投資的房地產的價格比貸款價值要低，那么由于投資失敗所造成的違約現(xiàn)象合情合理。Tean與Alan（2016）等人研究表明，個人住房抵押借款人的是否愿意還款與房地產行業(yè)環(huán)境息息相關，相比商業(yè)銀行承擔的承擔的風險，房地產企業(yè)存在的風險更大。如果經(jīng)濟上行，房價上漲，那么房屋投資者獲得的收益比貸款利息要高，借款人是不會存在違約行為。反之，如果經(jīng)濟低迷，房價降低，投資的收益小于貸款利息時，那么借款人就有可能發(fā)生違約行為。蔣卓妮（2016）通過研究，表示商業(yè)銀行的個人住房貸款會產生風險，歸根究底在房價的上下波動。她認為，商業(yè)銀行應當建立有效的房地產市場預警制度，增強對于房地產行業(yè)形式預判能力，從而完善防范風險的制度。仇大勇（2019）針對商業(yè)銀行的個人住房貸款，并提出以下幾點風險管控防范措施提供建議：一是加快建立房貸調控長效機制，加強對大型商業(yè)投資銀行的市場監(jiān)管；二是制定完善房貸相關金融法律法規(guī)，推動金融業(yè)務模式創(chuàng)新，降低房貸貸款風險。三是深入開展住房信貸業(yè)務市場化制度改革。1.3主要研究內容與方法1.3.1主要研究內容第1章節(jié)研究我國城市商業(yè)投資銀行辦理個人住房房產按揭貸款風險，表示風險總共分析可以劃分為具體系統(tǒng)性風險分析以及非具體性系統(tǒng)性風險分析；第2章節(jié)是以廣州商業(yè)銀行A支分行為主要研究對象，探尋我國A支行可能存在的辦理個人住房房貸抵押按揭貸款風險；第3章節(jié)基于第2章節(jié)的基礎上，重點分析A支行的貸款風險成因；第4章節(jié)主要提出如何正確防范我國A支行可能存在的辦理個人住房按揭貸款風險的防控策略；第5章節(jié)總結全文的研究成果。1.3.2研究方法1.3.2.1文獻研究法通過知網(wǎng)、維普等學術網(wǎng)站，查找有關于商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險的學術資料，總結學各學者的理論與觀點，深入的分析了解我國商業(yè)銀行辦理個人住房按揭貸款的主要風險種類、風險產生成因以及有效的風險防范措施，為本文的主要研究結論提供現(xiàn)實參考與重要理論依據(jù)支持，相應提出有針對性、指導性的學術研究方向，制定研究框架，為論文提供完整的行文思路。1.3.2.2案例分析法本文以廣州Ａ銀行Ｎ分行為研究對象，重點分析N分行的個人住房按揭貸款風險，分析其成因，從而提出一些列可行性的防范策略，為研究提供現(xiàn)實價值。第2章我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險分析2.1系統(tǒng)性風險分析2.1.1政策性風險中國的經(jīng)濟改革其實是一場由地方政府部門掀起的自上而下的改革。任何行業(yè)的興衰都與國家的經(jīng)濟政策有著直接聯(lián)系?？梢哉f，政府的決策能夠影響到一個行業(yè)的發(fā)展前景。房地產行業(yè)也不例外，中國房地產行業(yè)受途低政策、經(jīng)濟政策、金融政策影響甚遠。如果國家調整房地產行業(yè)稅收，改變銀行信貸制度，調整土地政策，那么房地產行業(yè)就會受到限制，相應的，商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款業(yè)務，就會存在很多政策性風險。2.1.2宏觀經(jīng)濟風險宏觀經(jīng)濟風險，主要是指由于當前社會宏觀經(jīng)濟低迷，人民面臨失業(yè)，入不敷出，從而喪失還款能力，最后形成的違約風險。眾所周知，個人住房抵押貸款的違約率與社會宏觀經(jīng)濟運行形勢息息相關，如果社會經(jīng)濟整體表現(xiàn)良好，人民收入增加，那么借款人有充足的還款能力，相應的違約行為就會減少。反之，如果社會經(jīng)濟低迷，行業(yè)發(fā)展倒退，人民失去工作，收入來源減少，那么其還款能力就會降低，只能被迫發(fā)生違約行為。2.1.3房地產價格波動風險受市場經(jīng)濟影響，房地產行業(yè)的發(fā)展受多種因素干擾。例如市場的需求關系，政策變化以及居民收入等，這些因素的影響最終會反映到房價上。近幾年，我國人均收入不斷增加，對房子的需求也相應增加，政府也支持當?shù)禺a行業(yè)開發(fā)，由此導致房價不斷攀升，基于利益需求，大量的資本進入到房地產行業(yè)，導致房地產價格步步攀升，一戶家庭可能掏干凈四個人的口袋，才能買上一套房產。同時房地產行業(yè)通過貸款的方式將風險轉移到商業(yè)銀行，如果借款人大批量還不上貸款，那么商業(yè)銀行就會承擔巨大的風險。從日本與美國的經(jīng)濟危機，我們可以看出，風險的成因主要在于商業(yè)銀行的貸款審核機制不完善以及相關的法律制度不健全，導致商業(yè)銀行的貸款業(yè)務不能受到完善的法律保護。例如，中國最高人民法院發(fā)布的《民事執(zhí)行中貨物的分配和凍結辦法》規(guī)定：“法院可以查封被執(zhí)行人及其受扶養(yǎng)人生活所必需的財產，但不得出賣，“條例阻止了抵押貸款法的實施和擔保的解除，這代表著商業(yè)銀行作為債權人，卻得不到有效的法律擔保。同時，受商品房擔保制度影響，房地產企業(yè)即使沒有蓋好房子，只要獲得商品房預售許可證之后，便能對市場進行提前預售。在此政策影響下，許多資金薄弱的房地產開發(fā)商，通過預售來邀約客戶看戶型賣房。最后再開發(fā)的過程中，可能會出現(xiàn)開發(fā)商資金鏈斷裂等問題，導致“假按揭”的情況出現(xiàn)，損害借款人以及商業(yè)銀行的利益。2.2銀行風險分析銀行面臨的風險多種多樣，按照源頭劃分，總共可分為借款人信用風險、開發(fā)商信用風險、銀行貸款風險這三類。2.2.1借款人風險2.2.1.1借款人的信用風險借款人的信用風險是指銀行面臨接借出去的貸款以及利息無法及時回收，亦或是借款人超出還款時限，貸款而無法順利收回的風險。該風險的表現(xiàn)為借款人收入不足以支付貸款金額與利息，尤其是當前的借款合同，無法對借款人的行為進行有效的法律約束，且對于抵押擔保的事物也難以實施。其中，最為突出的便是借款人信用風險，一旦房地產行業(yè)情況變動，房價降低，房子的實際投資價值低于貸款價值，那么借款人就會出現(xiàn)心里不平衡的情況，從而抗拒還款。例如，我們假設一套房子的市場價格為200萬元，貸款比例是百分50%，貸款十年，投資者的購房成本為249萬元，經(jīng)過市場變動，這套房產的房價市值已達到400萬元，是原先的2倍，那么借款人收益151萬元，完全有能力承擔還款，反之，如果房價下降幅度過大，最后市值僅為100萬元，那么借款人實際虧損149完全，借款人無法承擔還款，可能出現(xiàn)違約情況，從而造成個人按揭貸款的風險。2.2.1.2償還能力的風險隨著時代的發(fā)展，已經(jīng)分期付款方式的興起，超前消費觀念越來越為年輕人所接受。年輕人成為房地產的主要購買人群。年輕人看好自身的未來發(fā)展，認為有能力償還未來消費，因此他們愿意貸款購買房產，同時認為中國的房地產還有很大的發(fā)展空間，，因此他們愿意貸款購買房產，他們在房地產“保值增值”的氛圍中追隨市場。然而每個行業(yè)的成長空間是有限的，中國的房地產已經(jīng)增速了十年，客觀而言，這個增長速度不可能長期保持。只要社會經(jīng)濟增速減慢，就會影響到人們的收入，從而對降低人們的還款能力。抵押貸款的借款期限一般較長，最長可達年。在如此長的小額借款期內，社會主義經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境或其個人工作、家庭、健康等各種因素經(jīng)常發(fā)生變化，導致借款人逾期或無法繼續(xù)償還購房貸款。另外，由于居民申請的貸款數(shù)量較多，數(shù)目較小。因此，商業(yè)銀行在進行審查核算時，難以對借款人的實際收入、資產負債、償債能力進行一個全面、真實的的評估實際收入、抵押貸款期限一般較長，最長為年。在此期間，借款人未來的收入狀況非常不確定。商業(yè)銀行很難理解借款人還款能力隨時間的變化。2.2.1.3借款人還款意愿風險還款意愿是主要指反映借款人對是否可以及時還貸的主觀要求態(tài)度，主要功能表現(xiàn)為面對借款人輕易相信期瞞詐騙或與他人惡意存在串通行為、欺騙性向他人借錢躲避債務等。一般在“假按揭”商品貸款交易業(yè)務中，不可能出現(xiàn)有真實的客戶購買商品的行為。借款人不是本次貸款業(yè)務的實際資金消費者，沒有還款負擔能力。例如，貸款尚未到期時，借款人往往通過采用各種借口和理由不按時還款，如住房開發(fā)商出現(xiàn)資金短缺時，往往采取不正當?shù)脑p騙手段比如誘騙銀行員工或其他銀行工作人員簽訂虛假個人購房貸款合同，從中非法套取巨額資金挪用銀行信貸，開發(fā)商無法為員工代為償還貸款資金和利息。例如，貸款合同到期時，開發(fā)商無法及時償還到期貸款。當銀行給借款人打電話進行分期催款的時候，借款人常常表示自己是在住房開發(fā)商的故意欺騙下，簽訂的購房分期貸款合同，選擇分期付款這項業(yè)務，也并非是自己原來的意思，所以個人拒絕償還這筆貸款。2.2.2開發(fā)商的風險2.2.2.1開發(fā)商的信用風險開發(fā)商信用風險是指開發(fā)商由于缺乏對資金的抵抗力或流動性的約束，為了保證自身的正常經(jīng)營或其他資金需求，他們利用房產開發(fā)和申請抵押、銀行審查門檻低的特點，通過向申請人提供虛假信息、出具虛假支付證明等方式，對“假允許抵押”進行管理，變相提高房價與金額，從而套取銀行資金，甚至有些開放商，鉆監(jiān)管的漏洞，利用預售合同，將同一套房子賣給不同的消費者，極大的損害了消費者及商業(yè)銀行的權益。2.2.2.2開發(fā)樓盤的開發(fā)質量及“爛尾”風險“爛尾”風險指開發(fā)商開發(fā)的房產因質量問題或無法將房屋交付給購房人而拒絕支付貸款資金和利息的風險，與二手按揭貸款相比，現(xiàn)行的房屋預售制度存在諸多潛在風險在中國被廣泛使用的開發(fā)商。主要表現(xiàn)為，由于商品房銷售主要是在項目竣工前進行，開發(fā)商通過預售獲得了全部的房屋銷售資金，開發(fā)質量失去了必要的制約因素，一些不成功的開發(fā)商會抓住機會，通過偷工減料的方式降低工程質量，使得消費者買到了不合規(guī)的商品房，損害了其經(jīng)濟利益，使得購房者對于房地產的信任度降低。另外部分開發(fā)商不重視商品房的配套設施，例如不給商品房安裝消防設施，綠化設施，甚至故意不向施工團隊支付工作，導致工期延誤，購房者在規(guī)定的時間內收不了房。更為嚴重的是造成“爛尾”工程，導致可償還性下降，貸款違約。2.2.3銀行自身的風險2.2.3.1操作性風險操作風險是指銀行制定的操作流程中的漏洞或信貸人員的非法操作所造成的風險隱患。金融機構在為客戶提供方便快捷的貸款服務時，過于依賴開發(fā)商對貸款審核的保障能力，押金的真實性和房價等相關手續(xù)的合理性，房地產市場的繁榮導致了某信貸人員的思維“重營銷輕管理”，不認真核實貸款機構的評估結果，導致?lián)Ｎ镔H值或失效。另外一些商業(yè)銀行的信貸人員以權謀私，對沒有通過貸款審核的客戶，進行放款，才能形成了操作性風險。2.2.3.2貸后管理風險貸后管理風險指金融機構因貸后管理和工作手續(xù)不健全，無法有效控制貸款擔保和資金使用，貸款發(fā)放后缺乏記錄等因素造成的風險隱患，主要表現(xiàn)在對借款人動態(tài)、持續(xù)的財務狀況和還款能力缺乏監(jiān)督和評估，采取擔保措施發(fā)放貸款后，房屋銷售資金和開發(fā)商保證金賬戶資金沒有得到有效監(jiān)控，由于開發(fā)商或經(jīng)紀機構濫用資金銷售房屋，由于房屋質量不過關或者工程爛尾導致無法交付給客戶，同時，商品抵押相關的工作得不到核實與落地。信用檔案管理不規(guī)范。合同文本中有空白。重要的合同文件、憑證遺失、損壞，致使發(fā)生爭議的債權得不到有效保障

個人住房按揭貸款風險分析——以廣東市A商業(yè)銀行N分行為例3.1背景廣州市A商業(yè)銀行成立于1998年，屬于中國境內最早成立的商業(yè)銀行之一。本文研究的廣州市A商業(yè)銀行N分行于2012年正式成立，正是廣州市房地產行業(yè)加速發(fā)展的時期，為了迎合市場，加快戰(zhàn)略轉型，廣州市A商業(yè)銀行N分行調整了信貸業(yè)務結構，加大了個人貸款業(yè)務的營銷力度。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，個人住房貸款業(yè)務憑借著房地產市場的火爆得到了高速增長，其中個人住房按揭業(yè)務占據(jù)了較大比例。截止到2019，該行的個人住房貸款業(yè)務達到103億元，相比2018年，增長65億元，在同城金融業(yè)務排名中，位居前列。3.2個人住房按揭貸款存在的風險廣州A商業(yè)銀行N分行的個人住房按揭貸款逾期額逐年攀升,盡管2019年N分行通過抵押品拍賣、債務核銷等方式降低以預期金額，然而依然對于N分行造成了一大部分損失。筆者通過調查發(fā)現(xiàn),N分行貸款逾期的主要原因如下：3.2.1信貸人員不按流程操作,貸前調查流于形式在考核機制的影響下，受按揭貸款“低風險、穩(wěn)定收益”的傳統(tǒng)理念影響，信貸人員過分關注貸款規(guī)模，特別是在單筆房地產貸款的操作過程中，相信開發(fā)商有能力擔保，降低客戶選擇門檻，貸前調查流于形式，或委托第三方完成貸前調查或代客戶簽訂合同，致使通不過資產審核的客戶，申請到了貸款，從而為日后的逾期風險，埋下了炸彈。3.2.2重營銷、輕管理”思想嚴重,貸后管理不到位N分行的一些信貸人員，將資金發(fā)放給客戶以后，未能進行有效的管理與審核。沒有按照銀行規(guī)定的任務，對客戶購買的房產資質進行審查，同時未及時處理商品房抵押文件，使得N分行無法按照法律形式抵押權。另外，當前還存在一些，購房者通過特殊途徑獲取房產證，然后憑借房產者四處借貸的情況。3.2.3當?shù)匚唇⑼晟频膫浒钢贫?對開發(fā)商的約束機制較弱某房地產開發(fā)公司與市商業(yè)銀行支行、支行就同一房地產開發(fā)簽訂了抵押貸款合作協(xié)議。開發(fā)商利用當?shù)厣唐贩款A售合同登記制度不完善的漏洞，將同一套房產同時銷售給多名客戶，分別簽訂了多份《房屋買賣合同》，向銀行非法套取資金。同時，N分行由于管理漏洞，未能及時了解無法“一房多賣”的銷售情況，從而被不法者鉆取了漏洞。3.2.4內外勾結或疏于防范,導致“假按揭”業(yè)務出現(xiàn)從風險控制的角度看，“假按揭”資產可分為“虛假抵押”和“真實抵押”，即借款人以偽造《房屋買賣合同》的名義向銀行申請貸款購買轉讓房產，并為抵押房產提供擔保。以這種方式借款的風險很低，借款人的信用和擔保符合銀行的要求，另一種是“假按揭”或“假抵押”，我們通常稱之為“假按揭”。這樣一來，借款風險就高了，而且借款人的身份、合同的簽字等內容都是假的。一旦風險爆發(fā)，將產生廣泛的影響和更大的損害，如今年1月，市商業(yè)銀行某支行與開發(fā)商簽訂了房產獨家抵押合同。開發(fā)商通過不正當手段獲得了分行負責人和分行信貸員的信任。通過偽造買方信息、簽訂虛假的銷售合同和貸款合同，獲取大量銀行信貸資金并用于其他用途，給銀行造成了巨大損失。3.2.5開發(fā)商所開發(fā)的樓盤出現(xiàn)“爛尾”風險當?shù)匾患抑_發(fā)商與市商業(yè)銀行三家分行簽訂了合作協(xié)議，三家支行共同為開發(fā)商開發(fā)的房地產購房者提供抵押貸款支持。地上建筑開發(fā)完成后，開發(fā)商可以出售并申請抵押貸款，并取得《土地使用權國家所有權證》、《土地規(guī)劃許可證》、《建筑工程許可證》等“五證”，開發(fā)商在項目開發(fā)過程中，由于資金不足、預售款被挪用等原因，無法正常開工，導致工程爛尾，購房者收不到房，便喪失了還款意愿，從而出現(xiàn)拒絕還款的情況，另外還有一些借款人以商業(yè)銀行監(jiān)管不力為借口，進行投訴。

第4章商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險的防范對策4.1加強客戶個人信用風險的防范商業(yè)銀行向客戶批準貸款之前，應當嚴格遵守貸前調查制度，對借款人進行嚴格審核。信貸人員需要全面、徹底核實借款人的信貸情況、收入來源，審核其還款能力，通過現(xiàn)場調查和非現(xiàn)場調查，通過內部個人信用評級體系，對借款人及其家庭成員或共同借款人的信用狀況進行全面分析和評估[10]。進行抵押貸款的過程中，商業(yè)銀行應該派遣3名左右的員工與借款人進行溝通，并將全程的談話進行記錄，充分搜集借款人的所有資料，并對其資料進行二次審核。當資料審核通過以后，還需要向借款人詢問商品房的面積、戶型、地址、購房價格等信息，充分評估借款人購買行為的真實性，并通過借款人工作單位或營業(yè)場所的現(xiàn)場或電話查詢，審核借款人的還款能力，及時更新借款人相關信息。4.2貸后管理中的風險防范措施一是設立貸后監(jiān)控機制，貸后管理人員應當檢查借款人的賬戶，擔保資產審查，以及利用第三方系統(tǒng)查詢借款人的資金使用情況，清楚貸款資金是否有被用于房屋還款，從而有效避免借貸資金被濫用的情況出現(xiàn)。二是建立信貸人員“一對一”指導制度，派專人對項目建設進度、開發(fā)商經(jīng)營銷售情況進行監(jiān)控，及時報告銷售停滯、客戶投訴增多等異常情況，對高級領導層進展緩慢，并采取相應的舉措，來保證銀行信貸資金的安全性[10]。三是建立完善的信貸風險預警機制，銀行應當建立完善、高效的互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)，來設定信貸預警機制，對存在貸款風險項目，做到及時預警和處理，從而幫助銀行提前采取措施，從而避免風險的出現(xiàn)。4.3加大對開發(fā)商的審查和監(jiān)管4.3.1做好開發(fā)商的準入,選準優(yōu)質樓盤提供支持商業(yè)銀行在篩選合作伙伴的時候，應當建立相應的準入機制，加大對于開發(fā)商的審查和監(jiān)管。選取資金實力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗豐富、信用評價良好的開放商，與其合作。對于那些資金薄弱，經(jīng)驗缺乏，信用度較差的公司，剔除合作范疇，手續(xù)不全，杜絕“假按揭”的風險，同時，應當關注房地產開發(fā)手續(xù)完善、地址條件優(yōu)越、盈利空間大的項目，并以有限主體為貸款提供支持4.3.2做好對開發(fā)商及按揭項目的審查工作通過現(xiàn)場調查、認證核查、第三方信用調查，自覺落實客戶資質和房地產開發(fā)資質的正規(guī)性，跟蹤開發(fā)商的貸款資金是否投入到項目建設中，核對土地使用權證書、土地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證原件，核實開發(fā)樓相關開發(fā)手續(xù)齊全，項目施工許可證和建筑許可證[11]。4.3.3完善商品房預售制度,加強預售商品房的監(jiān)管隨著互聯(lián)網(wǎng)技術的不斷發(fā)展，為銀行審查工作提供了便利。因此銀行要利用信息技術，建立貸款監(jiān)督體系，無論是房地產售前還是預售，都需要在網(wǎng)絡上進行登記，從而保證信息的真實性與透明性。從而杜絕不良開發(fā)商利用房產信息不對稱，進行一房多賣，侵犯銀行與買家的合法權益。主管部門要變革房地產預售制度，規(guī)定開發(fā)項目通過驗收之后，才能對外銷售[12]。同時引導實力雄厚房地產企業(yè)入場，杜絕預售資金被隨意濫用的情況出現(xiàn)。4.4“假按揭”貸款風險管理措施4.4.1改革商品房預售制度,完善對預售商品房行為的管理4.4.2拓寬房地產企業(yè)的融資渠道,降低商業(yè)銀行信貸規(guī)模盡管房地產市場已經(jīng)經(jīng)過很場一段時間的發(fā)展與完善，然而我國的房地產項目獲取資金的渠道未得到有效擴展，存在融資渠道單一的問題，大多數(shù)開放商都是通過銀行進行融資。而只有開發(fā)上將房屋順利銷售出去，才能償還銀行貸款，一旦開放商的房屋銷售不出去，資金鏈斷裂，就很容易造成“假按揭”問題的出現(xiàn)。因此，政府相關部門，應當幫助房地產企業(yè)拓寬融資渠道，引導投資機構投資房地產企業(yè)，降低商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款比重。4.4.3追加開發(fā)商提供全過程的連帶責任保證為了徹底解決“假按揭”貸款的問題，銀行在與開發(fā)商簽訂的合作協(xié)議中，增加幾項條例，明確規(guī)定開發(fā)商為借款人提供揭貸款的全額擔保，并根據(jù)購房金額繳納相應比例的保證金[13]。如果借款人延期還款次數(shù)超出規(guī)定的范圍之外，則由開發(fā)商償還。并且銀行有權利扣除購房保證金，或者是要求開發(fā)商提供回購的擔保。這樣的舉措可以分散銀行的借貸風險，最大程度的保障銀行信貸資金的安全。4.5加強合作機構及按揭項目的準入與管理4.5.1實行合作機構準入核準制為了保證商業(yè)銀行的合作伙伴的安全性，在合作之處，商業(yè)銀行應當對其進行資金與信用進行審查和評估。只有一系列的審查程序，通過以后，才能與其建立個人住房信貸業(yè)務的合作關系。4.5.2嚴格實行住房按揭貸款項目的準入管理商業(yè)銀行要對按揭項目進行嚴格審查,重點審查項目“五證”的真實性、項目資金的充足率和項目銷售前景等情況[14]。

5結論與展望5.1結論隨著近年我國房地產開發(fā)行業(yè)的興盛以及城鎮(zhèn)居民個人購房貸款需求的不斷增加，商業(yè)銀行對利用個人進行住房抵押按揭貸款的相關業(yè)務節(jié)節(jié)走高攀升，然而就當前國內商業(yè)銀行開展對個人住房抵押貸款的真實情況看來，該業(yè)務的風險也隨之增加。本文深入研究商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風險，從系統(tǒng)性風與非系統(tǒng)性角度出發(fā)，以廣州市A商業(yè)銀行N分行為研究對象，深入分析該行在個人住房抵押貸款中存在系統(tǒng)性風險、銀行風險、個人住房按揭貸款風險，從而明確提出：通過加強微信客戶端對個人信用披露風險的監(jiān)督防范、貸后還款管理中的相關風險管理防范措施、加大對開發(fā)商的資格審查和監(jiān)管、“假按揭”貸款風險管理防范措施、加強合作機構及個人按揭項目的市場準入與監(jiān)督管理等一系列防范對策，以期保障廣州市A商業(yè)銀行N分行的信貸資金安全，促進我國銀行金融業(yè)務的健康發(fā)展。5.2展望隨著房地產開發(fā)市場商品價格的不斷上漲，近兩年以來國家從嚴格限制個人投資性抵押住房市場需求、增加首套保障房資金供應、加強住房市場監(jiān)管等多個方面對房地產業(yè)進行了全面價格調控。而調控效果開始逐步顯現(xiàn)，隨著城市開發(fā)商降價預期的不斷強化增強，低收入群對于居住條件的持續(xù)改善等，短期內政策的適應房地產將對包括地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行和買家在內的各種相關行為體的行為產生重大影響。但從中長期來看，隨著中國市場經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，居民人均可支配收入的快速增長和現(xiàn)代化城市化建設進程的不斷加快等因素，將有利于中國房地產市場的長期發(fā)展。首次購房需求和改善性購房需求也將對房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到有力的支撐作用，可以預期，在很長一段時間內，民營房地產將繼續(xù)發(fā)揮主融資渠道的作用。

致謝時光荏苒，白駒過隙。在四年時間中，我度過人生中最難忘的一段時光里。在學校里我不僅學會了學科知識，明白了做人的道理，還掌握了無私奉獻的精神與寬大的胸懷。在即將畢業(yè)之際，我要給自己的學習生涯畫下一個完美的句號。在徹底畫下句號之前，我還要向學校交出最后一份滿意的答卷——畢業(yè)論文。經(jīng)過長達半年的打磨和修改。在今天，我的論文終于圓滿完成。在這里，我要向我的導師表達我誠摯的謝意。黃小軍導師對我的論文提出了寶貴的的建議，是他對我的論文進行了詳細的指導，我感激黃小軍導師對學生認真負責的精神，他是我做人的榜樣。如果沒有他毫不保留的奉獻，我的論文將難以完成。另外還要感謝我的同學及舍友，在我撰寫論文過程中給予的幫助。大學四年，感恩有你們，陪我度過了青春歲月，讓我在大學里享受到了最純真美好的友情。最后祝母校發(fā)展越來越好！

參考文獻高波,李言,李萌.住房抵押貸款與銀行業(yè)風險分析--來自中國商業(yè)銀行的經(jīng)驗證據(jù)[J].產業(yè)經(jīng)濟研究,2019(4):101-112.施磊.對我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險防范的探討[J].現(xiàn)代營銷：學苑版,2017(8):132-133.王興銘.銀行山東省分行個人住房貸款業(yè)務風險管理研究[D].2017.湖北大學田亞萍,陳曦.中國工商銀行個人住房貸款風險分析及對策研究——以貴州省思南縣支行為例[J].時代金融,2017(32):114-115.李范婷.合肥市個人住房抵押貸款違約影響因素研究[J].銅陵學院學報,2017(04):70-73.任艷紅.新形勢下個人住房按揭貸款風險防范的建議[J].現(xiàn)代金融,2019(2):27-29.李杰儒.我國居民住房抵押貸款的問題研究[J].商業(yè)經(jīng)濟,2017(9):27-29.趙凱,牛剛.論住房抵押貸款風險及其防范措施[J].國土經(jīng)濟,2002(08):30-31.張啟振.論我國住房抵押貸款風險的防范[J].商業(yè)時代,2006(33):76-78.彭海嘯.商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險及其防范[J].江蘇商論,2008(17):19-19.魏賓,劉海嬌.論銀行在個人住房抵押貸款中的風險及防范的法律對策[J].法制與社會,2008(36):356.李博.論農村信用社信貸風險及其防范措施[J].環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望,2019(02):28-29.王太云.房地產價格波動對系統(tǒng)性金融風險的影響研究[D].2017.中山大學BelletC.TheparadoxoftheJoneses:superstarhousesandmortgagefrenzyinsuburbanAmerica[J].2017(05):21-22.

畢業(yè)設計（論文）文獻（作用與分類）文獻檢索是完成畢業(yè)設計（論文）的一個必要環(huán)節(jié)。學生通過廣泛查閱科技文獻，了解選題相關方向的國內外研究動態(tài)等，對明確課題研究范圍、研究重點；對開展課題研究、分析結果與確定結論等，將提供充分的依據(jù)。下面我們就為大家介紹一下文獻的作用與分類。1、文獻的作用與分類畢業(yè)設計（論文）資料的來源