電大【資產(chǎn)評估】期末考試復(fù)習(xí)資料

第一章總論

第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

-、資產(chǎn)評估的概念（對資產(chǎn)進行估價）

資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點（評估基準(zhǔn)日）價值的估算。

資產(chǎn)評估是指由專門的機構(gòu)和人員（資產(chǎn)評估的主體，2006年4月考過選擇），根據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料,

根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價

值進行評定和估算的過程。

資產(chǎn)評估的六大要素：主體客體特定目的程序價值類型和方法。評估的主體是指評估由誰來承擔(dān)。評估的

客體是指資產(chǎn)評估的對象（指特定的資產(chǎn)）。

二、資產(chǎn)評估的特點（細(xì)看各自包含內(nèi)容，選擇）

（-）現(xiàn)實性

現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期（日）為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。

資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：（2006年考過簡答）1、資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在為資產(chǎn)確認(rèn)、估

價和報告的依據(jù)，只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況。2、以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。3、現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。

（二）市場性：資產(chǎn)評估通過模擬市.場條件對資產(chǎn)作出評定估算和報告。（資產(chǎn)評估價可能高于或低于交

易價）

（三）預(yù)測性：資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。

（四）公正性：公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是

服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。

公正性的表現(xiàn)有兩點：?是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)

范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織

基礎(chǔ)。

（五）咨詢性：咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價意見。

三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別

（-）發(fā)生的前提條件不同

會計學(xué)中的資產(chǎn)計價嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資

產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為

前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。

（-）目的不同

會計學(xué)中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)

論權(quán)益。

（三）執(zhí)行操作者不同：

資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。資產(chǎn)評估工作除需要有資產(chǎn)評估學(xué)、財務(wù)會計知識以外，還需

要具有工程技術(shù)、經(jīng)濟法律等多方面的知識才能完成。

資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的：①會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)。②價值單位相同，均以

貨幣計量。

第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象

一、資產(chǎn)的含義

資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的客體。

在《國際評估準(zhǔn)則》和美國的《專業(yè)評估實務(wù)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）中，并沒有直接給出資產(chǎn)評估中資產(chǎn)

的定義，但卻明確地指出了作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)與會計學(xué)中的資產(chǎn)存在的差異性。

（-）資產(chǎn)是一種權(quán)利

（-）資產(chǎn)是一種獲利能力

（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配（產(chǎn)權(quán)歸屬明確）

例如有關(guān)定理、公式等市社會共有財富，無從判斷其價值。（2006年考過選擇）

二、資產(chǎn)的分類

（）按資產(chǎn)存在形式分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

（-）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類：單項費產(chǎn)和整體資產(chǎn)

單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)。

整體資產(chǎn)是指有一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。（一般指企業(yè)）

（三）按資產(chǎn)能否獨立存在分類：可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)

可確指的資產(chǎn)是指能夠獨立存在的資產(chǎn)，前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽以外都是可確指的資

產(chǎn)。

不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。

（四）按資產(chǎn)的流動性分類：短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)

第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型

一、資產(chǎn)評估的特定目的

資產(chǎn)評估的特定目的是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。

1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。2.企業(yè)兼并。3.企業(yè)出售。4.企業(yè)聯(lián)營。5.股份經(jīng)營。6.中外合資、合作。7.企業(yè)清算。8.抵押。

9.擔(dān)保。10.企業(yè)租賃。H.債務(wù)重組。

二、資產(chǎn)評估價值的含義：作為資產(chǎn)評估的結(jié)果，不僅是評估工作的目標(biāo)，而且資產(chǎn)評估價值的真實性和

科學(xué)性，是衡量評估工作質(zhì)量的重要標(biāo)志

（一）、資產(chǎn)評估價值的含義理解

（1）資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)

（2）該價值與《資本論》中所稱價值不是同一概念

（3）資產(chǎn)評估價值與會計記錄的價值也有很大的差別

（二）、資產(chǎn)評估價值的特點

（1）時效性，資產(chǎn)評估價值反映的是特定時點的價值

（2）目的性，相同資產(chǎn)在同一時期，同一空間，因評估目的不同而適用于不同的價值類型，具有不同的價值;

同樣的相同資產(chǎn)對于不同所有者（占有者）也會表現(xiàn)出不同的價值

（3）咨詢性，資產(chǎn)評估價值只是為委托者提供的參考意見，是買賣的底價，最后的成交價由買賣雙方確定

（4）估計性，資產(chǎn)評估價值是基于客觀事實，憑借評估機構(gòu)及操作人員的經(jīng)驗和專業(yè)知識，對資產(chǎn)價值進行

系統(tǒng)分析和邏輯判斷，從而根據(jù)資產(chǎn)的功能和評估目的對資產(chǎn)在某一時間內(nèi)的價值作出合理的結(jié)論

三、資產(chǎn)評估的價值類型

（-）價值類型的作用

1、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。2、價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。國際上通行

的評估方法有：市場法、成本法和收益法。3、明確評估價值類型，可以更清楚地表達評估結(jié)果，可以避

免報告使用者誤用評估結(jié)果。會計計價與企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構(gòu)完成的

（二）價值類型的類別：含義指的是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定性，表明價值的內(nèi)涵和外延。資產(chǎn)評估價值作

為評估結(jié)果，是價值類型、后場環(huán)境和技術(shù)參數(shù)的共同影響

1、市場價值。（1）公開和公平的市場條件。（2）當(dāng)事人是理性的。（3）市場價值是價值估計數(shù)額。主要

還有在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、清算價格、保險價值、課稅價值等。（非市場價值）

2、在用價值。在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或

資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。

3、投資價值：投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。

特點：①與投資者投資目的相聯(lián)系：②主觀性強；③難與市場價值保持一致。

4、持續(xù)經(jīng)營價值。（企業(yè)作為整體的價值）：持續(xù)經(jīng)營價值是指在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。

5、清算價格。（被扭曲的市場價值）

清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。一般低于現(xiàn)行市場價格。

清算價格一般取決于下列幾個因素：（1）資產(chǎn)的通用性。資產(chǎn)越通用，價格越高。

（2）清算時間的限制。清算時間越長，清算價格越高。

6、保險價值。7、課稅價值。

（三）價值類型的決定因素

1、評估的特定目的（經(jīng)濟行為）；2、市場條件；3、資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。

第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)

-、繼續(xù)使用假設(shè)（在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用）

繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。

確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：

1、資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；

2、資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；3、資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；4、資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上是否允

許轉(zhuǎn)作他用；5、充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。

二、公開市場假設(shè)

公開市場假設(shè)是指假定在市場上交易或擬在市場上交易的資產(chǎn)、資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都

能獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。

三、清算（清償）假設(shè)

清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場

上出售。

在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求資產(chǎn)評估的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價

值；在清算假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的清算價格。

第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則

資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互

關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原

則。

一、資產(chǎn)評估的工作原則

（-）獨立性原則：要求在資產(chǎn)評估的過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作始終堅持獨立第

三者立場。（二）客觀性原則：指評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)。（三）科學(xué)性原則：在評估過程當(dāng)中必

須根據(jù)評估的特定目的選擇使用的價值類型和方法，制定科學(xué)的評估實施方案，使評估結(jié)果科學(xué)合理小四）

專業(yè)性原則：要求提供評估服務(wù)的機構(gòu)必須是符合條件的專業(yè)技術(shù)機構(gòu)。

二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則（技術(shù)性原則）

（-）貢獻原則：貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于他對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資

產(chǎn)整體價值的貢獻，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。

（二）替代原則：替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求量最大。這是因

為，有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用。

（三）預(yù)期原則：預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決

定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產(chǎn)評估價值的高低取決于實現(xiàn)資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。

被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量，而人們對他的評估又是一個量。

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序

一、資產(chǎn)評估程序的定義

資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

狹義的資產(chǎn)評估程序是從資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托開始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告

書結(jié)束。

廣義的資產(chǎn)評估程序是從承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項開始，到資產(chǎn)評估工作檔案歸

檔結(jié)束。

1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；3、編制資產(chǎn)評估計戈小4、資產(chǎn)勘察與現(xiàn)

場調(diào)查；5、收集資產(chǎn)評估資料：6、評定估算；7、編制和提交資產(chǎn)評估報告書；8、資產(chǎn)評估工作檔案歸

檔。

二、資產(chǎn)評估程序的重要性

（-）資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證

（-）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價自查評估服務(wù)的重要依據(jù)

（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要

手段之一。

三、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容

（-）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項：1、委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。2、資產(chǎn)評估目的。3、評估對象

基本狀況。4、價值類型及定義。5、資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。（評估資產(chǎn)價值對應(yīng)的時點）6、資產(chǎn)評估限制條件

和重要假設(shè)。7、其他需要明確的重要因素。

資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估

項目：（I）評估項目風(fēng)險。（2）專業(yè)勝任能力。（3）獨立性分析。

（-）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書（相當(dāng)于委托合同）

1、資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托方名稱；2、資產(chǎn)評估目的；3、資產(chǎn)評估對象；4、資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日；5、出具資

產(chǎn)評估報告的時間要求：6、資產(chǎn)評估報告使用范圍；7、資產(chǎn)評估收費：8、雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)

任；9、簽約時間；10、雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項。

（三）編制資產(chǎn)評估計劃

編制資產(chǎn)評估工作計劃應(yīng)當(dāng)重點考慮以下因素：1、資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況；2、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

風(fēng)險、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復(fù)雜程度；3、評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢；4、資產(chǎn)評估項目所

涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況；5、相關(guān)資料收集狀況；6、委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)

評估的經(jīng)歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性：7、資產(chǎn)評估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗

及專業(yè)、助理人員配備情況。

（四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查（五）收集資產(chǎn)評估資料?（六）評定估算（七）編制和提交資產(chǎn)評估報告書（八）

資產(chǎn)評估工作檔案歸檔

四、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求（簡）

1、資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。

2、資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確

定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。

3、資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人員實施資產(chǎn)評估程

序。

4、如果山于資產(chǎn)評估項目的特殊性，資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)

節(jié)。應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評估報告書中明確披露這種狀況及

其對資產(chǎn)評估結(jié)論可能具有的影響，必要時應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作。

5、資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)

行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。

第二章資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)市場法

一、市場法及其適用的前提條件

（-）市場法的含義

市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場

價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的?種資產(chǎn)評估方法。

（-）市場法應(yīng)用的前提條件：1、需要一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可

比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。

二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式

參照物差異調(diào)整因素主要有三個：?是時間差異；二是地域差異；三是功能差異。三、運用市場法評估資

產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

（）運用市場法評估資產(chǎn)的程序：1、明確評估對象。2、尋找參照物。3、分析整理資料并驗證其準(zhǔn)確

性，判斷選擇參照物。選擇兩個或兩個以上的可比參照物。4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。5、分析調(diào)整

差異，得出結(jié)論。

市場愈活躍，市場法運用的空間越大，評估結(jié)論愈準(zhǔn)確。

（二）市場法的優(yōu)缺點

優(yōu)點：1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市

場現(xiàn)實價格；2、評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

缺點：1、需要有公開及活躍的后場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；2、

不適用于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。（市場

法的局限2005年考過選擇）

第二節(jié)成本法

-、成本法及其適用的前提條件

（一）成本法的含義

成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方

法。

采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)：

1、資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。（資產(chǎn)成本和價值成正比）重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購置一

項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是

不相同的。

2、資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因

素，除了市場價格以外，還有：（1）資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。（2）資產(chǎn)的功能性損

耗，也稱功能性貶值。（3）資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。

（二）成本法應(yīng)用的前提條件：1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。2、形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的。3、

成本法要求被評估資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

二、成本法運用的思路及其各項指標(biāo)的估算

被評估資產(chǎn)評估值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值

被評估資產(chǎn)評估值=重置成本x成新率（即考慮三大貶值后的綜合成新率）

（-）重置成本及其估算

重置成本一般分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。

復(fù)原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原構(gòu)建這

項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的

全新資產(chǎn)所需的成本。

選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本；在無更新

重置成本時可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。

更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)

方面的差異，而對于設(shè)計、耗費、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。

無論是跟新重置成本還是復(fù)原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。估算重置成本首選市場詢價。

1、重置核算法

重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部構(gòu)建支出按其計入成本的形式，將總成本分

為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

直接成本是指可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出部分，如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項目；機器設(shè)備

類資產(chǎn)的設(shè)備購價、安裝調(diào)試費、運雜費、人工費等項目。

間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理、總體設(shè)計制圖等項支出。

（1）按人工成本比例法計算。（2）單位價格法。（3）直接成本百分率法。

2、物價指數(shù)法

這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。

資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日（或能夠代表評估基準(zhǔn)日）的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個

別物價指數(shù)。

定基物價：制定物價指數(shù)的基準(zhǔn)是一致的。

重置成本=歷史成本X資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)構(gòu)建時物價指數(shù)

物價指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別表現(xiàn)在：（選擇）

（1）物價指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既

考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重

置成本。

（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在

現(xiàn)行價格水平與構(gòu)建成本費用核算的基礎(chǔ)上。

一種技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。（重置成本法估算偏低）

相同點：二者都是建立在利用歷史資料的基礎(chǔ)上。

3、功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。（成本與產(chǎn)量成正比）

被評估資產(chǎn)重置成本=x參照物資產(chǎn)重置成本

這種方法運用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是

成正比例關(guān)系。

4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。

重置成本=參照物重置成本X（評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照資產(chǎn)年產(chǎn)量）

5、統(tǒng)計分析法。

（1）對資產(chǎn)進行分類。（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)

法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。

（3）依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成績計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，計算公式為：K=

R，/R（其中K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)：R'——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；R——某類抽

樣資產(chǎn)的歷史成本。）

被評估資產(chǎn)重置成本=Z某類資產(chǎn)賬面歷史成本（即賬面原值）xK

（二）實體性貶值及其估算

資產(chǎn)的實體性貶值是自產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。

1、觀察法，也稱成新率法。是指對被評估資產(chǎn)，由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實

體各主要部位進行技術(shù)鑒定，判斷被評估資產(chǎn)的實體性成新率。

資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本x（1-實體性成新率）（其中實體性成新率已經(jīng)考慮殘值）

2、公式計算法。（2003年單選15題考過）

（1）預(yù)計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。

（2）總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。

總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限

實際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率

名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。

實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。

實際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。

當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義己使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1

時，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時，表示開工不足,

資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。

（三）功能性貶值及其估算

功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。

1、凈超額運營成本折現(xiàn)法

功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：

（1）將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。（2）計算二者

的差異，確定凈超額（稅后）運營成本。（指未來運營成本）（3）估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。（尚可使用

年限）（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)剩余壽命內(nèi)每年的（凈）超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就

是被評估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值）。

被評估資產(chǎn)功能性貶值額=Z（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本x折現(xiàn)系數(shù)）

2、功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值。

功能性貶值=復(fù)原重置成本一更新重置成本

未來每年凈超額運營成本不相等逐年折算相加求和

未來每年凈超額運營成本相等簡化：年凈超額運營成本（P/A,r,n）（A——年金，r一折現(xiàn)率，n—

剩余壽命）

（四）經(jīng)濟性貶值及其估算

經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

（五）成新率及其估算

成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。

該成新率指的是重置成本法運用的第二個公式（即：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本x成新率）中的成新率。

1、觀察法。

這一成新率是在綜合考慮資產(chǎn)實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值等基礎(chǔ)上確定的，而不只是考慮使用

磨損和自然損耗的影響。

2、使用年限法。3、修復(fù)費用法。（修復(fù)費用大小即貶值額）

直接按照會計學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的，必須摒棄。這是因為：第一，折舊是由

損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折I口是高度政策化了的損耗第二，折舊年限的確定。第三，折舊年限

的確定基礎(chǔ)與評估中成新率的確定基礎(chǔ)——損耗本身，具有差異性。第四，資產(chǎn)評估過程中，一些評估機

構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當(dāng)然可以采用折舊年

限。

三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

「）運用成本法評估資產(chǎn)的程序：1、確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；2、確定被評估資產(chǎn)的使用年

限；3、估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；4、計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

（二）成本法的優(yōu)缺點

優(yōu)點：1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；2,有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)

的評估；3、在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用；4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保

值。

缺點：1、工作量大；2、它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性；3、經(jīng)

濟性貶值也不易全面準(zhǔn)確計算。

第三節(jié)收益法

一、收益法及其適用的前提條件

（-）收益法的含義

收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方

法。

資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)，資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。

（二）收益法應(yīng)用的前提條件：1、被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)；2、

資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的；3、被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

二、收益法應(yīng)用的形式：（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況

（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況：

1、未來收益年金化的情況（2001年考過選擇）

所有的資產(chǎn)評估，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種

情況下也可以采用上述方法進行評估，步驟如下：（約當(dāng)年金法）

第一步，預(yù)測該項資產(chǎn)未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。

第二步，通過折現(xiàn)值之和求取年等職收益額。

第三步，將求得的年等值收益額進行資本化計算，確定該項資產(chǎn)評估值。

2、未來收益不等額的情形

資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=g前若干年各年收益額x各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率

x前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)（即復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）

三、收益法中各項指標(biāo)的確定

（-）收益額

收益法運用中，收益額的確定是關(guān)鍵。

收益額是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值的溢余額。

1、收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值（評估基準(zhǔn)II以后），是通過預(yù)測分析獲得的。

2、收益額必須是由被評估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來，切莫張冠李戴。

用于資產(chǎn)評估的收益是資產(chǎn)的客觀收益（正常收益），而不是資產(chǎn)的實際收益。

收益額的構(gòu)成：第一，稅后利潤，即凈利潤；第二，現(xiàn)金流量；第三，利潤總額。

選擇哪一種作為收益額，評估人員應(yīng)根據(jù)所評估資產(chǎn)的類型、特點以及評估目的決定，重要地是科學(xué)反映

資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率或資本化率口徑保持一致。

（二）折現(xiàn)率和資本化率

從折現(xiàn)率本身來說，它是一種特定條件下的收益率，說明資產(chǎn)取得該項收益的收益率水平。收益率越高，

資產(chǎn)評估值越低。

折現(xiàn)率與利率不完全相同，利率是資金的報酬，折現(xiàn)率是管理的報酬。

折現(xiàn)率應(yīng)包括無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。

無風(fēng)險報酬率是指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，風(fēng)險報酬率則是指冒風(fēng)險取得的報酬與資產(chǎn)的比率。

資本化率（適用年金化形式）與折現(xiàn)率（適用非年金化形式）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

折現(xiàn)率和資本化率在量上未必恒等。

（=）收益期限（評估基準(zhǔn)日以后的期限）

收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。

四、運用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

（-）收益法評估資產(chǎn)的程序：

1、收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；

2、計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；

3、預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率和資本化率；

4、將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。

（二）收益法的優(yōu)缺點

1、收益法的優(yōu)點是：（1）能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；

（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。

2、收益法的缺點是：（2005年4月32題考過選擇）

（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響：

（2）在評估中適用的范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。（也適用于資

源類資產(chǎn)）

第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系

（-）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

共同目標(biāo)就是活得令人信服的可靠的評估價值。

成本法、收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上的。

（二）市場法與成本法的區(qū)別（2006年4月考過簡答）

1、成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格

確定的。

2、市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立價格，是交易過程中采用的。

3、市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要用被評估資產(chǎn)的原始成本和原

始資料。

4、成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗（或貶值）后確定評估價值；后場法則

是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值。

二、資產(chǎn)評估方法的選擇（2002、2004、2006年考過簡答）

應(yīng)考慮如下兒個因素：1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評估價值類型與資

產(chǎn)評估方法是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估價值類型說明“評什么”，是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定，具有排

他性，對資產(chǎn)評估方法具有約束性；資產(chǎn)評估方法說明“如何評”，是資產(chǎn)評估價值量的確定，具有多樣性

和替代性，并服務(wù)于評估價值類型。2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。3、評估方法的選擇還要受

可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

第三章機器設(shè)備評估

第一節(jié)機器設(shè)備評估的特點

一、機器設(shè)備及其分類

（-）機器設(shè)備的特點

機器設(shè)備是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、

加工、運行等功能或效用的裝置。

典型的機器設(shè)備主要是由原動機部分、傳動部分和工作部分三大部分組成。

特點：1、機器設(shè)備作為主要勞動手段，屬于會計學(xué)中所稱的固定資產(chǎn)，具有單位價值高、使用期限長的

特點。

2、機器設(shè)備屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)。（整體屬于動產(chǎn)，不排除局部屬于不動產(chǎn)）

3、機器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)。

4、機器設(shè)備更新?lián)Q代比較快。

確定機器設(shè)備評估范圍時應(yīng)注意區(qū)別下列幾個問題：1、機器設(shè)備和土地、房屋及構(gòu)筑物。2、機器設(shè)備和

無形資產(chǎn)。3、機器設(shè)備和流動資產(chǎn)。

（二）機器設(shè)備的類型

1、按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類：⑴通用設(shè)備；⑵專用設(shè)備；⑶交通運輸設(shè)備；⑷電氣設(shè)備；⑸電子及

通訊設(shè)備：⑹儀器儀表、計量標(biāo)準(zhǔn)器具及工具、衡器。

2、按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類：⑴生產(chǎn)經(jīng)營用機器設(shè)備；⑵非生產(chǎn)經(jīng)營用機器設(shè)備；⑶租出機器設(shè)備；⑷

未使用機器設(shè)備；⑸不需用機器設(shè)備；⑹融資租入機器設(shè)備。

3、按機器設(shè)備的組合程度分類：⑴單臺設(shè)備（獨立設(shè)備）；⑵機組，如柴油發(fā)電機組等；⑶成套設(shè)備（包

括生產(chǎn)線），由若干不同設(shè)備按生產(chǎn)工藝過程依次排序聯(lián)結(jié)，形成一個完整或主要生產(chǎn)過程的機器體系，

如合成氨成套設(shè)備、膠合板生產(chǎn)線等。

4、按機器設(shè)備的來源分類：通?？煞譃樽灾圃O(shè)備和外購設(shè)備兩種，外購設(shè)備中又有國內(nèi)購置和國外引進

之分。

二、機器設(shè)備評估的特點

1、不具備獨立的獲利能力。（評估很難用收益法）

2、整體的價格不僅僅是單臺設(shè)備價格的簡單相加。

3、影響機器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要

逐臺地對設(shè)備的實體狀態(tài)進行調(diào)查、鑒定。

4、設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。

三、機器設(shè)備評估的程序：

1、明確評估目的。2、清查機器設(shè)備，明確評估對象。3、對機器設(shè)備進行必要的鑒定，確定其適用性、

可用度以及主要技術(shù)參數(shù)。4、研究確定評估方法，搜集和處理有關(guān)信息資料。由于機器設(shè)備收益邊界的

難確定性，因此，單臺機器設(shè)備的評估幾乎不會采用收益法，收益法可以用于機組設(shè)備、生產(chǎn)流水線的評

估。5、評定估算，撰寫評估報告。

第二節(jié)機器設(shè)備的核查與鑒定

一、機器設(shè)備的核查

進行必要的檢查，以確定機器設(shè)備的客觀存在。（一）逐項清查（二）抽樣核查

二、機器設(shè)備的鑒定

機器設(shè)備鑒定的目的是通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價值判斷提供依據(jù)。（2002年4月考過選擇）

機器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計性鑒定和判斷性鑒定，其中統(tǒng)計性鑒定又分為宏觀鑒定和微觀

鑒定。

（一）宏觀鑒定（面向企業(yè)）宏觀鑒定是對機器設(shè)備在整個生產(chǎn)過程中的狀況進行調(diào)查摸底。

（-）微觀鑒定（面向個體）微觀鑒定是辨識設(shè)備個別特征的過程。

（三）判斷性鑒定

判斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘查的基礎(chǔ)上，對機器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進行的分析判斷。這些

指標(biāo)包括設(shè)備的新舊程度、剩余經(jīng)濟壽命等。

第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法

機器設(shè)備評估值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值

一、機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成

重置成本一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新設(shè)備所需的一切合理的直接費用和間接費

用，如設(shè)備購置成本、運雜費、安裝費、基礎(chǔ)費、其他間接費用、稅金、資金成本等。

對于不需要安裝的單臺機器設(shè)備，重置成本可能僅包括設(shè)備購置成本、運雜費，需要安裝的機器設(shè)備還包

括安裝費、基礎(chǔ)費，另外可能還包括資金成本、稅金等。

一個典型的機械工業(yè)企業(yè)，機器設(shè)備的重置成本一般由卜列要素構(gòu)成：1.設(shè)備現(xiàn)行購置成本；2.設(shè)備運雜

費；3.設(shè)備基礎(chǔ)費；4.設(shè)備安裝費；5.建設(shè)單位管理費；6.建設(shè)單位臨時設(shè)施費；7.工程監(jiān)理費；8.研究試

驗費；9.勘察設(shè)計費；10.工程保險費；11.聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費；12.施工單位遷移費；13.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)

稅（該稅種自2000年1月1II起暫停征收）；14.建設(shè)期資金成本（機會成本）；15.其他合理費用（設(shè)備操

作人員培訓(xùn)費，不包括維修費）。

進口設(shè)備重置成本還包括設(shè)備的進口從屬費用，如：⑴海外運費；⑵海外保險費；⑶進口關(guān)稅；⑷增值稅;

⑸公司代理手續(xù)費；⑹銀行手續(xù)費；⑺海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費；⑻商檢費等。

二、機器設(shè)備重置成本的估算

（-）重置核算法

1、外購單臺不需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本

重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場交易價格（買價）+運雜費

或=全新設(shè)備基準(zhǔn)日公開市場交易價格x（1+運雜費率）

2、外購單臺需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本

重置成本=全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場成交價格+運雜費+安裝調(diào)試費

或=全新設(shè)備基準(zhǔn)II公開市場成交價格x（1+運雜費率+安裝調(diào)試費率）

3、外購單臺不需安裝進口設(shè)備重置成本

重置成本=（FOB價格+途中保險費+國外運雜費）x基準(zhǔn)日外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他

手續(xù)費+國內(nèi)運雜費

或=（：正價格x基準(zhǔn)日外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內(nèi)運雜費

FOB價格為離岸價，指裝運港船上交貨價格；

C1F價格為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費。（不包括進口關(guān)稅）

4、外購單臺需安裝進口設(shè)備重置成本

重置成本=單價未安裝進口設(shè)備重置成本+安裝調(diào)試費+人員培訓(xùn)費+其他

（配套費=人員培訓(xùn)費+其他）

5、外購成套需安裝設(shè)備重置成本

重置成本=單臺未安裝進U設(shè)備重置成本總和+單臺未安裝國產(chǎn)設(shè)備重置成本總和+工器具重置成木+

安裝成本+工程監(jiān)理費+軟件重置成本（調(diào)試費）+設(shè)計費+貸款利息（資金成本）

貸款利息對于構(gòu)建期長，成本較高的設(shè)備適用。

6、車輛重置成本

國內(nèi)購置車輛重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照費及其他費用

進口車輛重置成本=車輛價格（CIF）+進口關(guān)稅+消費稅+增值稅+證照費及其他費用

其中：進口關(guān)稅=車輛價格（CIF）x進口稅率

消費稅=［車輛價格（CIF）+進口關(guān)稅］x消費稅率+（1—消費稅率）

進口增值稅=［車輛價格（CIF）+進口關(guān)稅+消費稅］x增值稅率

市場價格資料的取得，可以采用直接向制造商或銷售商詢價的方式進行，也可以參照商家的價格目錄、正

式出版的價格資料、廣告、計算機網(wǎng)絡(luò)上公開的價格信息等。（市場詢價）

市場價格信息要進行分析后方可使用，評估人員要考慮下列因素：1、市場價格的多樣性。2、報價與成交

價的差異。3、折扣因素。4、市場價格的時間性與地域性。5、替代產(chǎn)品與評估對象品質(zhì)、性能的差別。6、

同類型設(shè)備的品質(zhì)差別。

進口設(shè)備因交貨地點不同，分別采取離岸價（FOB）和到岸價（CIF）。評估時應(yīng)采用到岸價，如獲取離岸

價時，應(yīng)將離岸價調(diào)整為到岸價。

進口設(shè)備從屬費用的確定方法是：

（1）國外運費：海運費=貨價（FOB價）x海運費率

（2）國外運輸保險費

國外運收保險費=（貨價+海運費）x保險費率

（3）關(guān)稅：關(guān)稅=到岸價（CIF）x關(guān)稅稅率

（4）消費稅：消費稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅）x消費稅率+（1—消費稅率）

（5）增值稅：增值稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅+消費稅）x增值稅率

（6）銀行財務(wù)費：銀行財務(wù)費=貨價x稅率

（7）外貿(mào)手續(xù)費：外貿(mào)手續(xù)費=到岸價x外貿(mào)手續(xù)費率

（8）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費，僅對減稅、免稅、保稅貨物征收

對于免稅設(shè)備：海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)x費率

對于減稅設(shè)備：海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費=到岸價人民幣數(shù)x費率x減稅百分率

（9）車輛購置附加費

車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費稅+增值稅）x費率（公式有誤）

對于自制設(shè)備，主要包括：

1、自制標(biāo)準(zhǔn)通用設(shè)備重置成本。（此設(shè)備在市場上廣泛存在）

2、通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本。（此設(shè)備在市場上不廣泛存在）

（1）通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的價格構(gòu)成如下：①直接材料；②燃料和動力；③直接人工；④制造費用；⑤期間

費用分?jǐn)偅孩蘩麧櫤投惤穑虎叻菢?biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計費；⑧對制造、安裝調(diào)試周期較長的，需考慮占用資金的資

金成本。

（2）通用非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本計算方法。綜合估價法，這種方法是在初步設(shè)計階段有較詳細(xì)總圖而無詳

細(xì)零件圖，可得到主要材料消耗量和主要外購件消耗量時，以主要材料費為基礎(chǔ)，根據(jù)其與成本費用的關(guān)

系指標(biāo)估算出相應(yīng)成本，另外考慮一定的利潤、稅金和設(shè)計費，從而求得該設(shè)備重置成本。

P=（Cml-Km+Cm2）x（1+Kp）x（1+Kt）x（1+Kd+n）

主輔材外購件利潤稅金設(shè)計費

P——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本；Cml——主材費（不含主要外購件費）；

Km—不含主要外購件費的成本主材費率；Cm2——主要外購件費；

Kp一成本利潤率；Kt——銷售稅金率；Kd——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計費率；

n——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備產(chǎn)量。Kd+n（單位數(shù)量設(shè)備的設(shè)計費率）

Cml=Z［（某主材凈消耗量+該主材費率）x含稅市場價格+（1+增值稅率）］

Cm2=2［某主要外購件數(shù)量x含稅市場價格一（1+增值稅率）］

銷售稅金率Kt指增值稅、營業(yè)稅及相應(yīng)的城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

對于?般銷售的非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，其為Kt增值稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加［17%+17%x（7%+3%）=18.7%］,

而承包建造的爐窯等非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備則為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

3、對大型復(fù)雜的自制設(shè)備項目。

（-）物價指數(shù)法

1、定基物價指數(shù)。定基物價指數(shù)是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。

2、環(huán)比物價指數(shù)。環(huán)比物價指數(shù)是以上一期為基期的指數(shù)。

采用物價指數(shù)法測算進口設(shè)備重置成本。

帳面原值中的到岸價格（賬面原值中支付外匯部分的價格，不包括關(guān)稅和其他稅費）

往往可以用進口設(shè)備生產(chǎn)國在設(shè)備進口時的價格水平為基期價格水平，再根據(jù)設(shè)備生產(chǎn)國從基期到評估時

點的價格變化率，將生產(chǎn)國出口設(shè)備價值從原值調(diào)整為現(xiàn)值。

（三）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

三、機器設(shè)備的實體性貶值及其估算

實體性貶值=重置成本x實體性貶值率=重置成本x（1一成新率）

（-）使用年限法

1、機器設(shè)備的總使用年限。

設(shè)備的使用壽命可以分為物理壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。（首選經(jīng)濟壽命）

物理壽命是指機器設(shè)備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報廢所經(jīng)歷的時間。

技術(shù)壽命是指機器設(shè)備從開始使用到技術(shù)過時予以淘汰所經(jīng)歷的時間，技術(shù)壽命很大程度上取決于社會技

術(shù)進步和技術(shù)更新的速度和周期。

經(jīng)濟壽命是指機器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。

所謂經(jīng)濟上不合算，即使用該設(shè)備不能獲得收益。

2、機器設(shè)備的已使用年限。

實際已使用年限=名義已使用年限x設(shè)備利用率

有的機器設(shè)備在使用過程中經(jīng)過了大修理或更新改造，由此延長了其使用壽命，或減少了其實際已使用年

限，這時，可以通過估算加權(quán)投資年限替代為實際已使用年限。

加權(quán)投資年限（實際已使用年限）=2（加權(quán)更新成本）+2（更新成本）

加權(quán)投資年限=g各部分的投資年限x各部分重置成本所占的比重

加權(quán)更新成本=已使用年限x更新成本

3、機器設(shè)備的尚可使用年限。

對于國家明文規(guī)定限期淘汰、禁止超期使用的設(shè)備，無論其現(xiàn)時技術(shù)狀態(tài)如何，該設(shè)備的尚可使用年限不

能超過國家規(guī)定禁止使用的日期。

有些設(shè)備的使用壽命是以工作量來衡量的：

貶值率=已使用量/總使用量xlOO%

貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）xlOO%

（-）觀測分析法

觀測分析法是評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時間、實際技術(shù)狀況、負(fù)荷程

度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測設(shè)備的成新率。

（三）修復(fù)費用法

修復(fù)費用法是以修復(fù)機器設(shè)備的實體性貶值使之達到全新狀態(tài)所需要支出的金額，作為估測被修復(fù)機器設(shè)

備實體性貶值的一種方法。

使用這種方法要注意區(qū)分可補償性損耗和不可補償性損耗。

可補償性損耗，是指可以用經(jīng)濟上可行的方法修復(fù)的損耗。

四、機器設(shè)備的功能性貶值及其估算

機器設(shè)備的功能性貶值可以通過超額投資成本和超額運營成本估算。

（-）超額投資成本形成功能性貶值的估算

在評估中，如果使用的是復(fù)原重置成本，則應(yīng)該考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如果使用

的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了。

（-）超額運營成本形成的功能性貶值的估算

計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟如F：

1、分析比較被評估機器設(shè)備的超額運營成本因素；

2、確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成木：

3、計算凈超額運營成本；（扣除所得稅）

4、確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值。

五、機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值及其估算

（-）因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值（規(guī)模經(jīng)濟效率指數(shù)法）

（~）因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算

（三）因受環(huán)境保護限制而造成的經(jīng)濟性貶值的估算

第四節(jié)機器設(shè)備評估的市場法

一、運用市場法評估機器設(shè)備的基本步驟

（）對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料

（二）進行市場調(diào)查，選取市場參照物：應(yīng)注意參照物的時間性、地域性、可比性；從時間上講，參照物

的交易時間應(yīng)盡可能接近評估基準(zhǔn)日。

（三）因素比較（四）計算評估值

二、運用市場法評估機器設(shè)備中比較因素分析（2006年7月考過簡答）

這些比較因素包括：個別因素、交易因素、時間因素、地域因素等四個方面。

（-）個別因素（2001年4月考過選擇）1、設(shè)備規(guī)格型號。2、設(shè)備制造廠家。評估人員應(yīng)選擇同一廠家

生產(chǎn)的設(shè)備作為市場參照物。3、設(shè)備的役齡。制造年代。4、設(shè)備的安裝方式。5、設(shè)備的附件。6、設(shè)備

的實體狀態(tài).

（-）交易因素：1、市場狀況。2、交易動機及背景。3、交易數(shù)量。

（三）時間因素（四）地域因素

三、運用市場法評估機器設(shè)備舉例

1.評估人員首先對被評估對象進行鑒定。

2.評估人員對二手設(shè)備市場進行調(diào)研，確定三個與被評估對象比較接近的三個市場參照物。

3.對評估對象和參照物進行因素比較。（1）個別因素比較。（2）市場因素比較。（3）時間因素。（借助物價

指數(shù)調(diào)整）（4）地域因素。

4.計算評估值。

第四章房地產(chǎn)評估

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土

地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國外一般稱之為不動產(chǎn)。

1、實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。

2、權(quán)益（物權(quán)）是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。

3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括

他與重要場所的距離。距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。

二、房地產(chǎn)的特征

（-）位置固定性：房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的空間位置是固定的。

（~）耐用性：從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。建筑物一經(jīng)建造完成，其壽命是相當(dāng)長的。

（三）影響因素多樣性：房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。

（四）投資大量性：其投資數(shù)額是可觀的。

（五）保值增值趨勢

三、房地產(chǎn)評估程序

（-）明確評估基本事項：明確評估本身、目的、基準(zhǔn)日。

（-）擬定評估工作方案（三）實地勘查搜集資料

（四）選用評估方法評定估算：假設(shè)開發(fā)法、殘余估價法、路線價估價法、基準(zhǔn)地價修正法等。（房地產(chǎn)

專用法）

（五）確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告

第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點

一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)

土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)

利。

土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整

體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進行評估。

二、土地的分類及其特性

（-）土地資產(chǎn)及其分類

從評估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個立體的概念，可以從縱橫兩方面認(rèn)識。

1、按社會經(jīng)濟用途2、按經(jīng)濟地理位置3、按所有權(quán)歸屬4、按利用程度5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢

（二）土地資產(chǎn)的特性

土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。

土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：1、土地面積的有限性。2、土地空間位置的固定性。3、土地使用價值

的永續(xù)性和增值性。4、土地的不可替代性。

土地的經(jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1、用途多樣性。

2、經(jīng)濟地理位置的可變性。（2005年4月考過選擇）

3、可壟斷性。土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場價格的基礎(chǔ)。

三、土地資產(chǎn)價格體系

（-）土地資產(chǎn)價格類型

1、基準(zhǔn)地價。基準(zhǔn)地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。

基準(zhǔn)地價評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。

定義中可以看到：

（1）基準(zhǔn)地價是一個區(qū)域性的平均低價，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段地價的平均值;

（2）基準(zhǔn)地價是各類用地的平均地價，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均

地價；

（3）基準(zhǔn)地價后政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格；

（4）基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價。

2、標(biāo)定地價。

標(biāo)定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地

在一定使用年限內(nèi)的價格。

定義中可以看到：（1）標(biāo)定地價市政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價；

（2）在一般情況下，標(biāo)定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等

市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；

（3）標(biāo)定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。

3、土地使用權(quán)出讓底價。

土地使用權(quán)出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出

讓時的最低控制價格標(biāo)準(zhǔn)。

4、轉(zhuǎn)讓價格。

地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是使用者將以取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格。

5、出租價格。

地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。

（1）土地使用者之間所形成的租金價格。

（2）國家與土地使用者之間形成的租金價格。

除上述地價外，還有土地交易成交價格、抵押價格等。

基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓價格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。

它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。

基準(zhǔn)地價是標(biāo)定地價評估的基礎(chǔ)，標(biāo)定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。

基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價的主要區(qū)別是，前者是大面積評估的區(qū)域平均地價，后兩者則

是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價。

土地使用權(quán)出讓底價和標(biāo)定地價也是有區(qū)別的，土地使用權(quán)出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地

產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即土地使用權(quán)

出讓前政府控制的最低標(biāo)價：標(biāo)定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土

地級別或地段的基準(zhǔn)地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內(nèi)的宗地的評估地價。

標(biāo)定地價是政府認(rèn)定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。

目前我國城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。

一級市場亦稱政府批租市場，是政府壟斷市場。

二級市場是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和，在國家法律規(guī)定的范圍內(nèi)充分競爭。

（二）土地資產(chǎn)價格的特點

1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。

2、土地價格主要由土地的需求決定。

3、土地價格具有明顯的區(qū)域性。

4、土地價格的上漲性。①土地需求上升；②資本的邊際收益率會下降。

四、影響地產(chǎn)價格的因素

（-）一般因素

影響地價的一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。

1、行政因素。2、社會因素。

3、經(jīng)濟因素。（1）經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。（2）居民收入和消費水平。（3）物價變動。

（4）儲蓄和投資水平、財政收支和金融狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

4、其他?般因素。

（二）區(qū)域因素

區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、

行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。

1、影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素。

（1）商業(yè)繁華程度。（2）交通便捷度。（3）環(huán)境優(yōu)劣度。（4）規(guī)劃限制。（5）其他因素。

2、影響住宅用地價格的區(qū)域因素。

（1）位置。（2）交通便捷度。（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。（4）公用設(shè)施完備度。（5）環(huán)境質(zhì)量度。（6）規(guī)劃

限制。

建筑高度是指地上建筑物可達及的最高高度，建筑物的高度應(yīng)在城巾規(guī)劃規(guī)定的建筑高度以下（包括相

等）。

建筑密度是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比。建筑密度亦稱建筑覆蓋率。

容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

影響我國工業(yè)用地的區(qū)域因素。（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)

量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他原因。

（三）個別因素：1、位置因素。2、地形地質(zhì)因素。3、面積因素。4、地塊形狀因素。主要表現(xiàn)在寬、深

的比例。5、土地利用因素。（2006年4月考過簡答）

主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積

一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就會相應(yīng)增大，意味著其使

用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價格的增加。

由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實際支付地價的能力也存在較大

的差異。一般來說，商業(yè)用地的地價在同一土地級別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價，而工業(yè)用地的

地價要高于工業(yè)用地的地價。

五、土地使用權(quán)評估的原則

（-）替代原則

概括如F：1、土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格決定。

2、土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定。

3、土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

山于土地的不可移動性、個別性及交易量少的特點，在土地估價時很難找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完

全相同的替代品。

（-）最有效使用原則

土地具有用途的多樣性。

土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

應(yīng)注意：1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中最適宜用途來確定。

2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強度。如地塊的建筑密度、容積率等。

3、應(yīng)用這一原則時，必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

（三）變動原則

（四）供需原則：1、價格獨占性較強。2、替代性有限。

（五）貢獻原則

第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置

-、土地權(quán)屬的類型

（--）土地所有權(quán)：全民所有制和勞動群眾集體所有制。

（二）劃撥土地使用權(quán)：單獨的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押權(quán)。

劃撥土地使用權(quán)不得單獨租賃。

（三）出讓土地使用權(quán)

商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。（不允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓）

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照出讓合同的約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了土地使用

權(quán)證書。

土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別確定：1、居住用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教育、科技、文

化、衛(wèi)生、體育用地50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5、綜合或者其他用地50年。

（四）集體土地所有權(quán)

二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置（看）

（-）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定

（二）土地權(quán)屬處置方式：出讓方式，直接投資入股方式，租賃方式。

第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法

一、市場法

（一）市場法及其適用條件

市場法也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土

地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。

（二）市場法應(yīng)用的步驟與過程

1、廣泛搜集交易資料?，確定比較案例。

選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：（1）與待估土地用

途應(yīng)相同。（2）與待估土地交易類型應(yīng)相同。（3）交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。（4）與待

估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近。（5）交易時間與待估土地的股價期日應(yīng)接近或可以進行比

較修正。

2、進行交易情況的修正。（1）有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。（2）交易時有特別動機，如急于出售

或購買。（3）買方或賣方不了解市場行情。（4）其他特殊交易情形。

3、進行交易時間的修正。4、進行區(qū)域因素修正。5、進行個別因素修正。

6、確定待估土地評估值。可采用算術(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

（三）市場法案例（2006年4月考過計算）

1、地價指數(shù)修正。2、區(qū)域因素修正系數(shù)。3、個別因素修正系數(shù)。4、因素修正及地價計算。

（四）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是市場法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣C布的基準(zhǔn)地價作為參照物（比較案

例），對其各種因素進行系數(shù)修正，求得待估土地評估值的一種方法。

二、收益法

（-）收益法的應(yīng)用形式

土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利

率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。

（-）土地收益額及其估算

實際收益是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營

能力等對實際收益的影響較大。

客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估

的依據(jù)。

土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。

土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：1、計算總收入。2、求取總費用。（此處

不包括利息）3、求取總收益。4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價一年貶值額x已使用年數(shù)5、

求取土地純收益。

（三）土地還原利率及其估算

土地還原利率實際上是土地投資報酬率。

1、利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。

2、通過完全利率（無風(fēng)險收益率）加上風(fēng)險調(diào)整值（風(fēng)險收益率）的方法求取還原利率。還原利率=安

全利率+風(fēng)險調(diào)整值

3、各種投資及其風(fēng)險、收益率排序插入法。

（四）土地收益年限及其測算

土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。

土地的收益年限般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

三、成本法

（-）成本法及其適用范圍

成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以

及土地增值收益來確定土地價格的?種評估方法。

評估值（土地價格）=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地后場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法

等其他方法評估時采用。

同時可在對既無收益有很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評估時采

用。

（二）成本法評估的步驟

1、估算土地取得費。

（1）征用集體土地。包括土地補償費、附著物和青苗補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、安置補助費等。

（2）購買和征用城后I日有土地。

2、估算土地開發(fā)費。

（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費?！叭ㄒ黄健奔赐?、通水、通電，土地平整：“七通一平”，即通路、通上水、通下

水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整。（正常應(yīng)按“七通一平”計算）（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費。（3）小

區(qū)開發(fā)配套費。

3、估算稅費。主要包括耕地占用稅、土地管理和土地增值稅等。

耕地占用稅包含在土地取得費中，土地增值稅在集體土地征為國有土地時不考慮。

4、估算利息。計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。

5、估算利潤。利潤是投資開發(fā)商投資的回報，利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，并通過合理

的利潤率計算。

6、估算土地增值收益。

（1）土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）x增值收益率。（2）按補交出讓金

的40%計算。（3）直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)。

7、估算土地使用權(quán)評估值。

（三）成本法案例：1、估算土地取得費。2、估算土地開發(fā)費。

3、估算稅費。（1）耕地占用稅。（2）造地費。

4、估算利息。5、估算利潤。稅費并入取得費計算。6、估算土地增值收益。

7、估算土地價格。（