淺談連鎖超市選址的商圈分析方法

選址的商圈分析方法[摘要]現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展日新月異，商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變幻迅速，商家必須有效地掌存。利用商圈進(jìn)行超市選址分析，能夠使決策更加科學(xué)化、直觀化，同時(shí)還可以提高決策效率，降低決策風(fēng)險(xiǎn)度。本文分析了影響商圈的因素，提出了確定商圈的理論方法以及考察商圈的GIS技術(shù)。[關(guān)鍵詞]超市選址商圈分析GIS技術(shù)中國(guó)的連鎖超市業(yè)態(tài)飛速發(fā)展，先后出現(xiàn)了一大批如北京聯(lián)華，上海華聯(lián)等本土超好又場(chǎng)。無(wú)論是外資超市還是中資超市在近年來(lái)都加大了開(kāi)設(shè)新門(mén)店的步伐，例。任何一家超市的開(kāi)設(shè)第一個(gè)面對(duì)的都是選址問(wèn)題。近幾年來(lái)，我國(guó)加快了為了便于招商引資，各城市在新建或改造城市項(xiàng)目時(shí)就考慮到了城市商業(yè)圈，這為很多連鎖超市的進(jìn)入提供了便利的條件，但是這樣的商圈對(duì)于那些急跑馬圈地的零售業(yè)巨頭們來(lái)說(shuō)還是杯水車(chē)薪，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。于是為了設(shè)新店的需要，各家零售企業(yè)都將選址放在了首要位置。選址首先要做商圈分析。因?yàn)樗砻髁宋磥?lái)超市所進(jìn)行銷(xiāo)售的空間范圍，以及該超市吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈分析有兩個(gè)部分即：廣義商圈分析(經(jīng)濟(jì)、人口、政府規(guī)劃政策等)、狹義商圈分析，在這里則探討的是狹義商圈分析。客愿意到本專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的距離與相應(yīng)的時(shí)間，通常情況與本得對(duì)在商圈范圍內(nèi)給予充分的調(diào)查。以下是對(duì)商圈進(jìn)行調(diào)查時(shí)常關(guān)注的三大要點(diǎn)：人口、競(jìng)爭(zhēng)品牌、基本費(fèi)用等。1.人口調(diào)查。人口調(diào)查的內(nèi)容包括該區(qū)域的人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)收入、人流量的大小等。兩個(gè)要點(diǎn)主要是確定銷(xiāo)售的終端與產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。如：沈陽(yáng)、大VS出小、區(qū)域小差異大對(duì)商場(chǎng)極象。溫州、成都、株州等南方地區(qū)的各個(gè)城市雖也有商場(chǎng)，但是消費(fèi)者對(duì)連鎖費(fèi)信任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了北方地區(qū)那種現(xiàn)象；另外中西部地區(qū)與沿海地帶的各個(gè)城市極大差距，因而在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上有很大的不同，比如在鞋行業(yè)中西部地區(qū)的注塑市場(chǎng)消費(fèi)，而在沿海地區(qū)以長(zhǎng)三角市場(chǎng)為例則更注重的產(chǎn)品款式和產(chǎn)品休閑趨勢(shì)。人流量的大小調(diào)查主要是就地城市街區(qū)的氛圍營(yíng)造，也是決定是否開(kāi)店的主要因素。，同在一個(gè)街區(qū)不同地段因人流量的分流造成的營(yíng)業(yè)額也就大不相2.競(jìng)爭(zhēng)品牌。競(jìng)爭(zhēng)品牌的調(diào)查主要以競(jìng)爭(zhēng)品牌的數(shù)量、品牌結(jié)構(gòu)、潛在競(jìng)爭(zhēng)品牌等要素來(lái)進(jìn)行分析。行業(yè)品牌數(shù)量極多、品牌結(jié)構(gòu)比較豐富，那么就很容易吸引顧客的高度聚區(qū)域的市場(chǎng)容量，當(dāng)然這是選擇的重要場(chǎng)所。如：重慶沙坪壩商圈的大洋百這個(gè)品牌在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的享有較高的商譽(yù)。分析，也將預(yù)示著未來(lái)的市場(chǎng)提升。如：長(zhǎng)沙商業(yè)步行街的女裝連紛跟進(jìn)相繼出現(xiàn)了淑女屋、江南布衣等品牌。3.基本費(fèi)用?；举M(fèi)用調(diào)查的調(diào)查要素主要有：轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租金、物業(yè)管理費(fèi)、國(guó)稅、地稅、水電費(fèi)、裝修費(fèi)、人員工資等。1.商業(yè)信譽(yù)。信譽(yù)好的商店,其商圈規(guī)模會(huì)比同行業(yè)其他商店大。2.經(jīng)營(yíng)規(guī)模。商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模越大，商品經(jīng)營(yíng)范圍越廣，花色品種越齊全，其吸引顧客的空間范圍也越大。3.商品種類(lèi)。經(jīng)營(yíng)日用品的商店的商圈較小，經(jīng)營(yíng)選購(gòu)品、特殊品的商店的商圈較大。離越大，它們各自的商圈也越大。但是，店毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的選擇而被吸引過(guò)去，則商圈也可能會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大。5.顧客流動(dòng)性。顧客流動(dòng)性大，光顧商店的來(lái)源會(huì)更廣，商店的邊緣商圈因此會(huì)擴(kuò)大，從而整個(gè)商圈規(guī)模會(huì)擴(kuò)大。6.交通地理狀況。商店位于中心商業(yè)區(qū)或交通便利的地區(qū)，商圈規(guī)模會(huì)因此擴(kuò)大。7.促銷(xiāo)活動(dòng)。商店可以通過(guò)各種促銷(xiāo)手段擴(kuò)大其知名度和影響力,吸引更多的邊緣商顧,從而使其商圈規(guī)模擴(kuò)大。1.零售引力法則。零售引力法是商圈傳統(tǒng)定義的進(jìn)一步拓展。該法則認(rèn)為，城市的人的吸引力就越大。商店的吸引力是由鄰近商圈的人口和距離共同作用的結(jié)果。具體可用如下公式計(jì)算。市商圈的限度。2.商圈飽和度。測(cè)定特定商圈內(nèi)某類(lèi)商品銷(xiāo)售的飽和程度，可以幫助新設(shè)商店的經(jīng)營(yíng)成功的概率較高。商圈飽和程度可以用如下的飽和指數(shù)來(lái)反映。業(yè)由于各種原因，尚未見(jiàn)有在選址工作中應(yīng)用GIS技術(shù)，但有不少企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始這方面的嘗試，例如上海聯(lián)華、北京物美等。件、軟件、地理數(shù)據(jù)以及系統(tǒng)管理人員組織而成的，對(duì)任一形式的地理信息進(jìn)行高效獲取、存儲(chǔ)、更新、操作、分析及顯示的集成。要定性考慮，又需要定量分析。通過(guò)分析、比較，我們得出了超市選址的一般性規(guī)律和選址問(wèn)題主要取決于店鋪位置的地形特點(diǎn)及其周?chē)娜丝跔顩r、城市設(shè)施狀環(huán)境等，其主要步驟有:第一步，在深入研究之前先以專(zhuān)題地圖的形式對(duì)區(qū)域進(jìn)行粗選，把明顯不符合選址要求的區(qū)域排除在外，選出大致合適的地區(qū)再做進(jìn)一步分析。域幾何和屬性信息的了解，利用評(píng)估預(yù)測(cè)計(jì)算程序進(jìn)行商圈評(píng)則可以在此范圍內(nèi)作出具體位置的預(yù)選。反之，可以重新選擇其他區(qū)域和其他位置。(1)地形特點(diǎn)。①用地形狀(圖上表示的實(shí)際形狀);②用地的可進(jìn)入性(是否臨街);③用地的視覺(jué)可見(jiàn)性(是否臨街、有無(wú)交叉路口);④用地面積(可在圖上量算得到)。(2)人口狀況。①家庭戶數(shù);②人口文化程度(初等、中等、高等);③常住人口數(shù)量;④人口密度;⑤人口收入狀況;⑥人口年齡結(jié)構(gòu)(青少年、中年、老年);⑦人均月零售消費(fèi)支出。(3)城市設(shè)施狀況。①學(xué)校(數(shù)量、學(xué)生人數(shù)、消費(fèi)水平);②中小企業(yè)(數(shù)量、職工人數(shù)、收入狀況、消費(fèi)水平);③政府機(jī)關(guān)(數(shù)量、編制人數(shù)、收入狀況、消費(fèi)水平);④娛樂(lè)場(chǎng)所(數(shù)量、人口保有量);⑤大型車(chē)站(數(shù)量、運(yùn)量)。(4)交通條件。①車(chē)流密度;②人流密度;③停車(chē)場(chǎng)數(shù)量;④道路寬度(可在圖上量算得到)。(5)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。①商店數(shù)量;②商店面積;③營(yíng)業(yè)額;④消費(fèi)人口保有量。起，提供其他傳統(tǒng)分析方式不具備的空間分析能力、數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息。2.利用GIS進(jìn)行超市選址分析的優(yōu)勢(shì)。(1)決策者可以在電子地圖上更加直觀地看到人口分布、商業(yè)布局及交通道路情況等選址要素的信息，從而更有助于決策者進(jìn)行科學(xué)的分析和決策。(2)用戶可以通過(guò)對(duì)不同地圖圖層的控制，對(duì)需要的信息進(jìn)行分層和疊加，同時(shí)還可以自由設(shè)置這些要素顯示的風(fēng)格和樣式，有利于決策的科學(xué)化。(3)通過(guò)專(zhuān)題地圖的分析，用戶能夠快速發(fā)現(xiàn)可利用的市場(chǎng)空間；用戶在確定預(yù)選位戶輸入信息的不同進(jìn)行模擬分析和評(píng)估預(yù)測(cè)，找出優(yōu)選方案，并以定性和定量的方式將結(jié)果反饋給用戶，極大地提高了用戶的決策效率。(4)用戶可以將地圖上的任意區(qū)域布局設(shè)置和打印，方便分發(fā)和使用。具有重要的意義，在進(jìn)行選址分析時(shí)要以便利消費(fèi)者為首要原則，從、購(gòu)買(mǎi)精力、購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用的角度出發(fā)，最大限度地滿足消費(fèi)者的需了存在的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代社會(huì)的變動(dòng)才能生存。利用商能夠使決策更加科學(xué)化、直觀化，同時(shí)還可