休閑農(nóng)莊可行性研究報告

休閑農(nóng)莊可行性研究報告

第一章項目概況1.1項目簡介1.1.1項目背景隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活步入富裕，現(xiàn)代人更注重生活質(zhì)量的提高，旅游業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展。而近幾年來，城市居民特別是中產(chǎn)階層，漸感都市生活的壓力，他們希望工作之余能以保持平和寧靜的態(tài)度來感受生命的快樂和幸福，休閑旅游因此也更受到他們的親睞。休閑旅游為他們提供了逃離常規(guī)和充滿壓力感的環(huán)境以及尋求身心恢復(fù)的機(jī)會，這種旅游方式已逐漸成為我國旅游消費(fèi)的主流和旅游發(fā)展的重要方向。廣東省作為全國的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，更是具備發(fā)展休閑旅游的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與市場需求，特別是珠三角地區(qū)，人們對休閑旅游有著日益增長的巨大需求。廣州的一些縣級城市，例如增城、從化，擁有豐富的生態(tài)旅游資源又毗鄰繁華的市區(qū)，更是面臨著發(fā)展休閑旅游的重大機(jī)遇。近幾年來，增城市政府利用當(dāng)?shù)氐锰飒?dú)厚的生態(tài)環(huán)境大力發(fā)展旅游業(yè)。高灘溫泉、大豐門漂流、白水寨風(fēng)景名勝區(qū)等旅游景點(diǎn)吸引著越來越多的游客，以其獨(dú)特的自然資源優(yōu)勢成為人們休閑旅游的絕佳去處，而白水寨風(fēng)景名勝區(qū)更成為廣州市乃至廣東省對外宣傳的一張旅游名片。休閑旅游方式主要有休閑農(nóng)業(yè)、溫泉休閑和運(yùn)動休閑（主要是漂流）。休閑農(nóng)業(yè)是休閑旅游業(yè)一種新的旅游產(chǎn)品，可讓旅游者親自參與、親身體驗農(nóng)業(yè)活動。增城市現(xiàn)有的旅游景點(diǎn)主要提供溫泉休閑和運(yùn)動休閑的旅游，缺乏重視休閑觀光人員參與性的休閑農(nóng)業(yè)旅游，少有的一些農(nóng)家樂的檔次也是比較低，沒有形成休閑農(nóng)業(yè)的“一條龍”式旅游服務(wù)，BSZ項目正好彌補(bǔ)了這一市場空白。BSZ項目是在廣州市增城派潭鎮(zhèn)高灘村建設(shè)的一個休閑農(nóng)莊，主要利用白水寨優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，天然的瀑布景觀以及周圍的山水資源，建設(shè)一個融農(nóng)事體驗、自然觀光、休閑度假于一體的綜合性的旅游場所。該農(nóng)莊位于白水寨風(fēng)景名勝區(qū)西北面，附近有大豐門漂流。雖然靠近兩個已經(jīng)進(jìn)入成熟運(yùn)營期并享有良好聲譽(yù)的的旅游景點(diǎn)，但是這兩個旅游景點(diǎn)與BSZ項目的旅游類型不同，白水寨風(fēng)景名勝區(qū)以自然觀光為主，而大豐門漂流又具有明顯的季節(jié)性，可以說這兩個旅游景點(diǎn)不會與BSZ項目形成較大的競爭，甚至可以帶動BSZ項目的宣傳與發(fā)展。1.1.2項目發(fā)起廣東省ZG房地產(chǎn)有限公司正是看到了珠三角地區(qū)休閑農(nóng)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿?，計劃與HJ旅游有限公司合作成立BSZ休閑農(nóng)莊有限公司，共同開發(fā)休閑農(nóng)莊BSZ項目。農(nóng)莊所在地的村民認(rèn)可本項目的前景，擬以土地20年租賃期作價入股的形式參股BSZ休閑農(nóng)莊有限公司。廣東省ZG房地產(chǎn)有限公司成立于1992年，是在香港注冊的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，該公司與廣州市增城縣政府具有良好的合作關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)不僅是資金密集型的，而且還是具有較長周期風(fēng)險性的業(yè)務(wù)。作為一個民營房地產(chǎn)企業(yè)，該公司開始嘗試業(yè)務(wù)的多元化，多元化發(fā)展它可以讓企業(yè)現(xiàn)金流盡快得到一個平衡。同時，該公司與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系可為BSZ項目提供有利的發(fā)展條件。HJ旅游有限公司成立于1980年，是華南地區(qū)規(guī)模較大，實力雄厚，享有極高美譽(yù)度的旅行社，現(xiàn)已在廣州市內(nèi)擁有40多家營業(yè)點(diǎn)，在全省有多家營業(yè)網(wǎng)絡(luò)遍布珠三角，構(gòu)建了華南地區(qū)完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，將來可為BSZ項目的營銷帶來優(yōu)勢。BSZ休閑農(nóng)莊有限公司屬于有限責(zé)任公司，計劃注冊資本為1400萬元，其中的400萬元資金計劃向風(fēng)險投資者融資。BSZ休閑農(nóng)莊有限公司將全面負(fù)責(zé)BSZ項目的開發(fā)與經(jīng)營管理。1.2戰(zhàn)略規(guī)劃1.2.1項目發(fā)展規(guī)劃項目的發(fā)展規(guī)劃是為公司的目標(biāo)服務(wù)的，它使公司的目標(biāo)落實到具體的工作中，使公司的經(jīng)營運(yùn)作得以循序漸進(jìn)地開展。公司的總體目標(biāo)是用3年左右的時間將BSZ項目打造成一個以度假型休閑農(nóng)業(yè)為主要特色，集農(nóng)事體驗、休閑娛樂、住宿餐飲、商務(wù)接待、特產(chǎn)購物為一體的綜合型休閑農(nóng)業(yè)旅游項目，實現(xiàn)公司價值和股東價值的最大化。圍繞公司的目標(biāo)，BSZ項目的發(fā)展規(guī)劃分為三階段。第一階段為項目建設(shè)導(dǎo)入期,從2012年初至2014年底，共3年左右.該階段計劃在前6個月內(nèi)，完成農(nóng)莊除獨(dú)立式度假屋第二期建設(shè)工程外的所有基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，并開始把BSZ項目的品牌和產(chǎn)品導(dǎo)入市場。第2至第3年即7>2013年至2014年，做好項目的運(yùn)營管理，通過營銷組合策略的實施，配合良好的服務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大知名度和提高市場占有率。獨(dú)立式度假屋第二期建設(shè)工程根據(jù)市場的需求在2012年底前逐漸完成建設(shè)。第二階段為項目成熟運(yùn)營期，從2015年初至2018年底，共4年左右.該階段要通過做好項目的運(yùn)營管理，保持并進(jìn)一步提高市場占有率，把BSZ休閑農(nóng)莊打造為休閑農(nóng)業(yè)旅游的最佳品牌，使BSZ休閑農(nóng)莊在主要目標(biāo)市場中成為游客首選的休閑度假目的地，籍此為股東帶來非常豐厚的回報。第三階段為項目持續(xù)運(yùn)營期,是在2018年及以后。該階段需要繼續(xù)做好項目的運(yùn)營管理，提升項目的持續(xù)價值，為股東帶來持續(xù)回報。1.2.2項目市場規(guī)劃廣州市一百多個旅游景點(diǎn)中，以現(xiàn)代建筑、歷史懷舊景點(diǎn)、游樂場所、公園等觀光、娛樂運(yùn)動型旅游景點(diǎn)為主，雖然近幾年也興起了一些休閑度假型的景點(diǎn)，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求，而且這些休閑度假旅游景點(diǎn)主要是運(yùn)動休閑和溫泉休閑，以“農(nóng)”著稱且與農(nóng)事體驗有關(guān)的旅游產(chǎn)品卻不多。此外，BSZ項目也具備其獨(dú)特的優(yōu)勢：第一，BSZ休閑農(nóng)莊擁有寧靜、清新、優(yōu)美的自然環(huán)境，依山傍水，四季常綠，清翠怡人，與大自然完全零距離；第二，BSZ休閑農(nóng)莊可以與周邊的冬季溫泉、夏季漂流形成協(xié)同效應(yīng)而帶來大量的客源。因此本計劃書將項目的市場競爭戰(zhàn)略定為差異化的市場競爭戰(zhàn)略，即令項目整體、品牌和產(chǎn)品與競爭對手有較明顯的區(qū)別，形成與眾不同的特點(diǎn)而獲得競爭優(yōu)勢，同時將經(jīng)營戰(zhàn)略為增長型戰(zhàn)略。由于ＢＳＺ休閑農(nóng)莊毗鄰繁華的廣州市區(qū)，本計劃書選擇了珠三角地區(qū)以休閑度假旅游為出游目的中產(chǎn)階層的市場作為ＢＳＺ項目的主要目標(biāo)市場，而一般收入階層、會議市場為次要目標(biāo)市場。根據(jù)目標(biāo)市場的特點(diǎn)，本計劃書把BSZ項目的市場定位定位為高價值、中等價格；把項目的功能定位為：BSZ項目是一個以度假型休閑農(nóng)業(yè)為主要特色，集農(nóng)事體驗、休閑娛樂、住宿餐飲、商務(wù)接待、特產(chǎn)購物為一體的綜合型休閑農(nóng)業(yè)旅游項目。項目建設(shè)與運(yùn)營規(guī)劃1.3.1農(nóng)莊園區(qū)設(shè)計方案根據(jù)項目的發(fā)展規(guī)劃與市場定位，BSZ休閑農(nóng)莊的園區(qū)設(shè)計有九個功能區(qū)域，分別為綜合服務(wù)區(qū)、度假屋區(qū)、水塘區(qū)、休閑運(yùn)動區(qū)、茶趣園區(qū)、綠色蔬菜區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)、小山丘區(qū)。1、綜合服務(wù)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)位于農(nóng)莊東北面，包括有農(nóng)莊大門區(qū)域、游客接待中心大樓、辦公樓及員工宿舍、農(nóng)家餐廳、停車場和休閑文化廣場等基礎(chǔ)設(shè)施。2、度假屋區(qū)度假屋計劃一共建設(shè)100間獨(dú)立式度假屋，總共能提供230個床位。其中，雙人房共70間，當(dāng)中的50間是混凝土式建筑，20間是木式建筑；另外的30間是三人房，當(dāng)中的20間是混凝土式建筑，10間是木式建筑。本項目計劃在度假屋區(qū)的建設(shè)上采取滾動式的開發(fā)模式，初期先行建設(shè)30間雙人房（其中10間為木屋）和20間三人房（其中10間為木屋），提供120個床位，剩余的部分為：40間雙人房（其中10間為木屋）和10間三人房。剩余部分的設(shè)計和建設(shè)安排將視乎游客需求和市場狀況的變化以及本項目的經(jīng)營情況而決定，如無特殊情況將于對外營業(yè)后的第二年末完成建設(shè)。3、水塘區(qū)農(nóng)莊一共有三處水塘，第一處規(guī)劃建設(shè)成為垂釣區(qū)，計劃同時放養(yǎng)6000至8000尾魚，在水塘南面建設(shè)一條木制釣魚廊，可供30人左右同時垂釣。第二處水塘主要作為魚類養(yǎng)殖區(qū)，此處可同時放養(yǎng)30000尾魚。第三處水塘將作為項目預(yù)留用地，僅投放一千多尾魚來保持水體生態(tài)環(huán)境即可。在水塘所投放的魚類品種主要為普通家魚，以上所養(yǎng)殖的魚主要是供應(yīng)給農(nóng)莊餐廳，若有多余部分才供應(yīng)給本地市場。4、休閑運(yùn)動區(qū)休閑運(yùn)動區(qū)規(guī)劃建設(shè)游泳池、籃球場和羽毛球場各一個，游客在這里做運(yùn)動，可以在自然清新的環(huán)境中享受著健康的樂趣。另外需要建設(shè)一些拓展訓(xùn)練設(shè)施，以吸引單位團(tuán)隊前來開展拓展訓(xùn)練活動。在休閑運(yùn)動區(qū)的西北部還將建設(shè)一個燒烤場，提供12個燒烤爐，給游客提供親朋聚會或體驗燒烤野趣的場地。5、茶趣園區(qū)茶趣園區(qū)選在村民已有的茶園，規(guī)劃以種植白茶和紅茶為主，保守預(yù)計茶趣園區(qū)的平均每畝年產(chǎn)量為75斤左右。在茶趣園區(qū)將建設(shè)一個木制茶藝亭，供游客親自到茶園采茶后自制品嘗，讓游客在這山水田園之間感受著茶香帶來的高雅情趣。6、蔬菜瓜果園區(qū)蔬菜瓜果園區(qū)選在村民種植蔬菜之地，為保持原有特色以及節(jié)省初期投資，此區(qū)只須作簡單修整即可。該區(qū)將根據(jù)時節(jié)、土壤特征以及游客的喜好選擇不同品種的蔬菜和瓜類來種植，在種植過程中，僅使用天然肥料，不使用農(nóng)藥、化學(xué)肥料，以保證蔬菜的新鮮和自然。由于采用“綠色無公害”的種植方法，綠色蔬菜區(qū)的平均年畝產(chǎn)量保守預(yù)計為3000斤左右。綠色蔬菜區(qū)的蔬菜主要供應(yīng)給農(nóng)家餐廳，另外也可以提供給游客到田里親自采摘自己喜歡的品種，享受“農(nóng)夫”的樂趣，蔬菜如有多余部分則供應(yīng)給本地市場。7、果園區(qū)果園區(qū)也是謝屋村村民種植水果的園區(qū)，種植了各式果樹3000多棵，為保持原有特色以及節(jié)省初期投資，此區(qū)也只須簡單修整即可。該區(qū)域也須根據(jù)時節(jié)、土壤特征以及游客的喜好，選擇不同類型的水果種植，包括龍眼、荔枝、枇杷、黃皮等。果園將按照“循環(huán)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)農(nóng)業(yè)”的生態(tài)農(nóng)業(yè)模式實施種植，與本農(nóng)莊所飼養(yǎng)的家禽、魚類等組成一條循環(huán)的生態(tài)鏈，同時帶來生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益，保守預(yù)計果園區(qū)的平均每畝年產(chǎn)量為2000斤左右。果園區(qū)的水果主要供游客采摘品嘗或在農(nóng)莊特產(chǎn)超市直接購買，也供應(yīng)給農(nóng)莊餐廳，如有多余部分可供應(yīng)給本地市場。8、家禽區(qū)家禽區(qū)規(guī)劃以養(yǎng)殖雞為主，按照“循環(huán)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)農(nóng)業(yè)”的生態(tài)農(nóng)業(yè)模式，其飼養(yǎng)方式采用走地放養(yǎng)，均不使用飼料。白天可將雞放養(yǎng)在果園區(qū)的坡地，使雞的肉質(zhì)結(jié)實，以明顯區(qū)別于市場上售賣的飼料養(yǎng)殖的雞；另外，讓它們吃蟲蟻，既能果樹除蟲，又能保證肉質(zhì)鮮甜。白切雞及脆皮燒雞是當(dāng)?shù)氐奶厣朗?，非常適合作為餐廳的主要名菜，吸引游客享用，同時脆皮燒雞也可作為主要特產(chǎn)在本農(nóng)莊的特產(chǎn)超市供游客選購。養(yǎng)殖量將根據(jù)游客需求量而定，如有多余部分才供應(yīng)給本地市場。9、小山丘區(qū)小山丘區(qū)的開發(fā)以保持原來生態(tài)的原則，因此，該區(qū)域只需要規(guī)劃修整一下山徑即可，游客可在這里登山踏青，呼吸清新自然的空氣，飽覽整個農(nóng)莊的迷人風(fēng)景。1.3.2項目建設(shè)計劃根據(jù)項目的發(fā)展規(guī)劃以及農(nóng)莊園區(qū)設(shè)計方案，本項目的建設(shè)期計劃分為兩期。具體如表1-1所示。表1-1項目推進(jìn)時間安排第一期工程 時間 項目推進(jìn)安排 2012年1月1日～2012年3月31日 公司開辦 2012年1月1日～2012年2月28日 生產(chǎn)設(shè)備的配置以及垂釣區(qū)、綠色蔬菜區(qū)、果園區(qū)、茶趣園區(qū)、小山丘區(qū)等的簡單建筑或修整 2012年1月1日～2012年6月30日 建筑工程建設(shè)及裝修，包括游客接待中心、辦公樓及員工宿舍、農(nóng)家餐廳、首期度假屋；基礎(chǔ)設(shè)施工程，包括農(nóng)莊大門區(qū)域、文化休閑廣場、釣魚區(qū)、園區(qū)道路、指示牌、運(yùn)動休閑區(qū)、茶趣園區(qū)、家禽區(qū)、停車場、電信網(wǎng)絡(luò)、水電工程等 第二期工程 2012年7月1日～2012年12月31日 完成第二期獨(dú)立式度假屋建設(shè) 該項目預(yù)計在2012年中完成基礎(chǔ)建設(shè)并在下半年開始對外營業(yè)。1.3.3營銷計劃1.目標(biāo)市場的選擇正確地選擇目標(biāo)市場，對整個項目來說具有很重要的意義，根據(jù)1.2.2的分析，在目標(biāo)區(qū)域方面該項目的目標(biāo)市場為珠三角地區(qū)的市場，廣東省以外的國內(nèi)地區(qū)或國外的市場可作為本項目的補(bǔ)充性市場以及長遠(yuǎn)目標(biāo)市場；在目標(biāo)對象方面，該項目的目標(biāo)市場為中產(chǎn)階層市場而一般收入階層市場作為次要目標(biāo)市場，富貴階層市場可作為補(bǔ)充性市場。2.市場需求現(xiàn)狀（1）根據(jù)廣州市旅游統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，廣州市各景點(diǎn)所接待的游客一共為9239.29萬人次，當(dāng)年共有旅游景點(diǎn)91處；2010年全年，廣州市各景點(diǎn)所接待的游客一共為13754.25萬人次，當(dāng)年共有旅游景點(diǎn)99處。如果用平均化的思想來估算，每個景點(diǎn)平均接待游客2009年為101.53萬人次，2010年為138.93萬人次。（2）白水寨省級風(fēng)景名勝區(qū)成立于2005年，經(jīng)過高水準(zhǔn)的科學(xué)規(guī)劃、高效而漸進(jìn)的管理機(jī)制、借力騰飛的市場運(yùn)營和強(qiáng)有力的政策支持，在短短6年的建設(shè)與運(yùn)營中已經(jīng)享有極高美譽(yù)度，其游客接待量也逐漸攀升，白水寨風(fēng)景名勝區(qū)近幾年的游客接待量如表1-2所示。（2008年在世界金融危機(jī)的經(jīng)濟(jì)大蕭條這一背景下，白水寨風(fēng)景名勝區(qū)同時遭遇了百年不遇的山洪，在這雙重影響下，2008年的游客接待量有所下降，但經(jīng)過一年的修整，2009年的游客接待量迅速得到恢復(fù)。）表1-22006年至2010年白水寨風(fēng)景名勝區(qū)的游客接待量（單位：萬人次/年）年份 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 白水寨風(fēng)景名勝區(qū) 32 58.84 39.13 50.34 58.1 3.營銷目標(biāo)BSZ休閑農(nóng)莊臨近白水寨風(fēng)景名勝區(qū)，附近還有已進(jìn)入成熟運(yùn)營的高灘溫泉和大豐門漂流，處于一個已形成良好旅游效應(yīng)的環(huán)境。在該地段，BSZ休閑農(nóng)莊是一個與其他三個景點(diǎn)不同旅游類型的全新的旅游產(chǎn)品，不會與它們形成較大的競爭，反而可以形成協(xié)同效應(yīng)、互相補(bǔ)充。但考慮到同一地區(qū)的游客總量有一特定的飽和度，新舊景點(diǎn)最大的游客接待量也只是共享這一游客總量界限。因此，本計劃書借鑒白水寨風(fēng)景名勝區(qū)近幾年的游客接待量，從更保守更安全的角度估算BSZ項目的營銷目標(biāo)為每年接待游客量25萬人次。根據(jù)項目的發(fā)展規(guī)律，本計劃書將每年接待游客量25萬人次的營銷目標(biāo)定在項目的第二階段（2015年至2018年）才實現(xiàn)，即2015年才實現(xiàn)，并且第二階段的四年均保持這一目標(biāo)。而第一階段的2012年至2014年則逐年增長，因為2012年上半年是建設(shè)工程期，下半年才正式對外營業(yè)，故只實現(xiàn)營銷目標(biāo)的八分之一，2013年實現(xiàn)二分之一，2014年實現(xiàn)四分之三。如果按全年適游期300天計算，2012年至2018年的營銷目標(biāo)如表2-3所示。表2-32BSZ項目2012年至2018年的營銷目標(biāo)年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 每年接待人次 31250 125000 187500 250000 250000 250000 250000 每天接待人次 104 417 625 833 833 833 833 以上是經(jīng)過了保守化處理的營銷目標(biāo)。實際上，可以預(yù)計增城市旅游業(yè)未來幾年仍處于高速增長期，加上依托BSZ項目的優(yōu)勢，只要我們做好項目的開發(fā)與經(jīng)營管理，完全可以達(dá)到更高的目標(biāo)。因此，我們需要定期開展對營銷情況的動態(tài)分析，及時做好園區(qū)的接待資源和能力的擴(kuò)容，以免制約了項目獲取更大的效益。1.3.4組織管理計劃BSZ休閑農(nóng)莊工作具有服務(wù)性強(qiáng)和協(xié)作關(guān)系突出等特點(diǎn)，為了保證生產(chǎn)服務(wù)順利開展，建立統(tǒng)一高效有序的生產(chǎn)指揮和經(jīng)營管理體系，行政管理模式如圖1-1所示：根據(jù)國家旅游局規(guī)定的勞動人員編制規(guī)定，參照日前國內(nèi)同行業(yè)的勞動人員概況，依據(jù)本項目需要，本計劃書制定了人員的配置計劃和未來七年的薪酬計劃，分別如表1-4和表1-5所示。表1-42012年至2018年人員配置計劃部門 年份 2012年上半年 2012年下半年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 高層管理人員 總經(jīng)理 1 1 1 1 1 1 1 1 營運(yùn)總監(jiān) 1 1 1 1 1 1 1 1 技術(shù)總監(jiān) 1 1 1 1 1 1 1 1 行政管理部 人事績效 1 1 1 1 2 2 2 2 辦公室秘書 0 1 1 1 1 1 1 1 前臺 0 0 0 1 1 1 1 1 計劃財務(wù)部 財務(wù)部經(jīng)理 1 1 1 1 1 1 1 1 出納 1 1 1 1 1 1 1 1 會計 1 1 1 1 2 2 2 2 基建部 基建員工 5 3 2 2 2 2 2 2 市場營銷部 市場營銷員 1 3 3 4 4 4 4 4 農(nóng)業(yè)技術(shù)部 農(nóng)業(yè)技術(shù)員 3 3 3 3 5 5 5 5 蔬菜區(qū)、茶趣園區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)、水塘區(qū)的工作人員 5 8 9 10 12 12 12 12 運(yùn)作管理部 廚師--餐廳 0 2 2 3 4 4 4 4 服務(wù)員--餐廳 0 7 10 13 15 15 15 15 游客接待中心服務(wù)員、超市售貨員和保安員 0 7 8 9 12 12 12 12 度假屋管理處服務(wù)員 0 4 6 8 10 10 10 10 農(nóng)莊大門、垂釣區(qū)、休閑運(yùn)動區(qū)、停車場的工作人員 3 7 7 7 12 12 12 12 總數(shù) 24 52 58 68 87 87 87 87 表1-52012年至2018年員工的月薪標(biāo)準(zhǔn)（單位：元）部門 年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 總經(jīng)理 15000 15000 15000 18000 18000 21000 21000 營運(yùn)總監(jiān) 13000 13000 13000 15600 15600 18400 18400 技術(shù)總監(jiān) 12400 12400 12400 14800 14800 17400 17400 行政管理部 人事績效 1500 1500 1500 1800 1800 2200 2200 辦公室秘書 1500 1500 1500 1800 1800 2200 2200 前臺 1500 1800 1800 2200 2200 計劃財務(wù)部 財務(wù)部經(jīng)理 6000 6000 6000 7200 7200 8500 8500 出納 1700 1700 1700 2000 2000 2400 2400 會計 1700 1700 1700 2000 2000 2400 2400 基建部 基建員工 1500 1500 1500 1800 1800 2200 2200 市場營銷部 市場營銷員 1700 1700 1700 2000 2000 2400 2400 農(nóng)業(yè)技術(shù)部 農(nóng)業(yè)技術(shù)員 1700 1700 1700 2000 2000 2400 2400 蔬菜區(qū)、茶趣園區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)、水塘區(qū)的工作人員 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 運(yùn)作管理部 廚師--餐廳 2500 2500 2500 3000 3000 3500 3500 服務(wù)員--餐廳 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 游客接待中心服務(wù)員、超市售貨員和保安員 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 度假屋管理處服務(wù)員 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 農(nóng)莊大門、垂釣區(qū)、休閑運(yùn)動區(qū)、停車場的工作人員 1300 1300 1300 1500 1500 1800 1800 現(xiàn)金流量預(yù)測第二章介紹了項目的發(fā)展規(guī)劃、市場規(guī)劃和項目建設(shè)與運(yùn)營規(guī)劃，根據(jù)這些計劃，本章首先對項目進(jìn)行總投資估算，并說明項目的資金籌措計劃；然后對一些運(yùn)營數(shù)據(jù)做出必要的說明和假設(shè)，估算了項目未來七年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和現(xiàn)金凈流量，為后面章節(jié)對該項目的財務(wù)效益評價與風(fēng)險定量分析提供依據(jù)。2.1總投資估算與資金籌措2.1.1總投資估算本項目的初始投資是項目資金到位后，正式對外營業(yè)前，為使項目達(dá)到經(jīng)營狀態(tài)所需的投資，主要是完善基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)行主景點(diǎn)的建設(shè)。項目對外營業(yè)前所需的準(zhǔn)備工作具體有：公司開辦、購置生產(chǎn)設(shè)備、對各功能區(qū)的簡單建筑或修裝、建設(shè)及裝修建筑物、安裝及建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、投入農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖。總投資估算就是圍繞這些營業(yè)前期的準(zhǔn)備工作所進(jìn)行的預(yù)測與估算?？偼顿Y估算的一些說明：1.高灘村擬以20年土地租賃期作價85萬元參股BSZ休閑農(nóng)莊有限公司2.該項目占用的平面耕地有29畝，需要交納耕地占用費(fèi)25元/平方米，共48.3萬元。3.農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖的初期投入中，雞和魚養(yǎng)殖的初期投入是根據(jù)投入運(yùn)營后2012下半年所需產(chǎn)量的一半來投入生產(chǎn)；因為果園區(qū)、茶趣園區(qū)及蔬菜瓜果區(qū)均是在已有的相應(yīng)種植地的基礎(chǔ)上做簡單的修整，在項目初期投入中，其農(nóng)產(chǎn)品種植成本只需根據(jù)年產(chǎn)量的一半進(jìn)行估算。4.建筑工程建設(shè)及裝修、基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)是根據(jù)項目現(xiàn)有資料以及目前廣州一般工程定額并結(jié)合廣東省ZG房地產(chǎn)有限公司提供的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行估算。BSZ項目初始總投資計劃具體如表2-1所示。表2-1BSZ項目總投資估算任務(wù) 時間 區(qū)域 項目 單位 數(shù)量 單價（單位：萬元） 總費(fèi)用（單位：萬元） 公司開辦 2012-01-01至2012-03-31 公司開辦費(fèi) 3 農(nóng)林地、水塘水體租賃費(fèi) 85 耕地占用費(fèi)稅 48.3 辦公用品及設(shè)備 30 辦公信息系統(tǒng) 12 生產(chǎn)設(shè)備的配置及各功能區(qū)的簡單建筑或修裝 2012-1-1至2012-2-28 生產(chǎn)設(shè)備 45 垂釣區(qū)、綠色蔬菜區(qū)、果園區(qū)、茶趣園、小山丘區(qū)等的簡單建筑或修裝 30 建筑工程建設(shè)及裝修 2012-1-1至2012-6-30 綜合服務(wù)區(qū) 游客接待中心建設(shè)及裝修 90 辦公大樓及裝修 棟 1 27 27 員工宿舍及裝修 棟 1 32 32 員工宿舍配套設(shè)施 棟 1 8 8 農(nóng)家餐廳建設(shè)及裝修 1 38 38 餐廳內(nèi)配套設(shè)備購置及安裝 1 18 18 度假屋區(qū) 雙人房-木式 間 10 5.5 55 雙人房-混泥土式 間 20 3 60 三人房-木式 間 10 5.5 55 三人房-混泥土式 間 10 3 30 室內(nèi)配套設(shè)施 套 50 0.6 30 基礎(chǔ)設(shè)施工程 2012-1-1至2012-6-30 綜合服務(wù)區(qū) 農(nóng)莊大門區(qū)域建筑及裝修 12 休閑文化廣場 25 水塘區(qū) 木質(zhì)釣魚廊 2.5 釣魚休息棚 3 釣魚臺、釣魚設(shè)備 0.5 基礎(chǔ)設(shè)施工程 2012-1-1至2012-6-30 休閑運(yùn)動區(qū) 拓展訓(xùn)練設(shè)施 68 游泳池及周邊配套設(shè)施 1 30 籃球場建筑及配置 1 9 羽毛球場 1 8 燒烤區(qū)場地建設(shè) 4.5 燒烤爐及各種用具 1.5 休息區(qū)等其他建筑、裝修及配置 38 茶趣園區(qū) 木質(zhì)茶藝亭 4.5 茶趣園區(qū)其他基礎(chǔ)設(shè)施 3 農(nóng)莊整體 特產(chǎn)、超市貨品等貨物購置費(fèi) 18 園區(qū)道路（單位：公里） 1.2 32 38.4 指示牌 3 停車場 15 電信網(wǎng)絡(luò) 60 水電安裝工程 80 農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖投入 2012-1-1至2012-6-30 果園區(qū) 水果種植 萬斤 8 1.5 12 家禽區(qū) 家禽養(yǎng)殖 萬只 0.459 20 9.18 水塘區(qū) 垂釣區(qū)-水塘1 萬尾 0.6 2 1.2 水塘2 萬尾 0.384 2 0.77 水塘3 萬尾 0.1 2 0.2 蔬菜瓜果區(qū) 蔬菜瓜類種植 萬斤 4.5 1 4.5 茶趣園區(qū) 茶葉種植 百斤 3.75 0.08 0.3 初期管理與運(yùn)營 2012-1-1至2012-6-30 項目初期6個月工薪福利 34.4 項目初期管理有關(guān)的費(fèi)用 26 項目初期營業(yè)費(fèi)--廣告、公關(guān)等 68 營運(yùn)資金 25 不可預(yù)見費(fèi)用準(zhǔn)備 98.25 合計 1400 2.1.2資金籌措BSZ休閑農(nóng)莊有限公司的注冊資本為1400萬元，股東有廣東省ZG房地產(chǎn)有限公司、HJ旅游有限公司、高灘村和風(fēng)險投資者，具體的資金來源情況及股本結(jié)構(gòu)如表2-2所示。表2-2BSZ休閑農(nóng)莊有限公司的股本結(jié)構(gòu)股東 現(xiàn)金出資額（單位：萬元） 土地20年租賃期作價（單位：萬元） 合計（單位：萬元） 比例 ZG房地產(chǎn)有限公司 300 ―― 600 42.86% HJ旅游有限公司 215 ―― 315 22.50% 高灘村 ―― 85 85 6.07% 風(fēng)險投資者 400 ―― 400 28.57% 合計 915 85 1400 100.00% 2.2項目收入預(yù)測項目收入預(yù)測的基本假設(shè)：1.根據(jù)2010年廣州市旅游局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到廣州旅游的游客中，有33%的游客會過夜，因此本項目假設(shè)住宿游客為游客總數(shù)的33%，其中選擇住木式度假屋的為10%，選擇住混泥土式度假屋的為23%。2.假設(shè)非住宿游客用餐平均1次/人，住宿游客用餐平均2次/人；每百人次就餐游客中，食用脆皮燒雞15只，魚18尾；每百人次游客中，在特產(chǎn)超市購買脆皮燒雞8只，參與垂釣的有6人次，垂釣獲魚為每人次2尾，參與任摘任吃活動的有10人次，燒烤爐出租量為2爐；購買其他特產(chǎn)或日用品等按每人次游客平均消費(fèi)10元；假設(shè)大小會議室平均每月出租各四節(jié)。3.預(yù)測參與游泳的游客需根據(jù)適游月份、適游程度及當(dāng)月游客量來估算，本計劃書為了簡便計算，取月平均游客量作為當(dāng)月游客量，具體預(yù)測如表2-3所示。表2-32012年至2018年參與游泳人數(shù)預(yù)測表年份 年旅游人數(shù) 5月 6月 7月 8月 9月 10月 合計 2012年 31250 35% 35% 20% 15% 5469 2013年 125000 15% 20% 35% 35% 20% 15% 14583 2014年 187500 15% 20% 35% 35% 20% 15% 21875 2015年 250000 15% 20% 35% 35% 20% 15% 29167 2016年 250000 15% 20% 35% 35% 20% 15% 29167 2017年 250000 15% 20% 35% 35% 20% 15% 29167 2018年 250000 15% 20% 35% 35% 20% 15% 29167 本項目的收入來源包括門票收入、住宿收入、農(nóng)家餐廳收入、特產(chǎn)出售收入、游玩項目收入等。根據(jù)1.3.3的營銷計劃和本節(jié)2.2的關(guān)于收入預(yù)測的基本假設(shè)，可以估算出2012年至2018年的收入情況。各年收入?yún)R總見表2-4。表2-4項目2012-2018年收入?yún)R總表（單位：元）年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 收入合計 3,627,703 14,569,096 21,189,869 3,540,458 3,540,458 28,530,642 28,530,642 2012-2018年收入明細(xì)估算見附錄1。2.3項目支出預(yù)測項目支出預(yù)測的基本假設(shè):1.2012年至2018年的職工工薪可根據(jù)1.3.4的組織管理計劃中的人員配置計劃和月薪標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)測，福利費(fèi)總計為工資的32%，其中養(yǎng)老12%、醫(yī)療8%、失業(yè)2%、工傷1%、生育0.85%、住房8%。具體工薪及福利支出見附錄。2.在農(nóng)產(chǎn)品種植、養(yǎng)殖成本中，家禽和魚的投入養(yǎng)殖數(shù)量根據(jù)需求量來確定，并假定投入養(yǎng)殖數(shù)量的90%可以用于供應(yīng)游客及市場需求；茶、水果和蔬菜瓜果的種植成本則根據(jù)年產(chǎn)量來確定。3.第二期度假屋建設(shè)在2013年底完成，包括10間木式雙人房、10間混泥土式三人房和30間混泥土式雙人房。4.根據(jù)國家的有關(guān)稅收政策，按項目收入的5%計算營業(yè)稅，按營業(yè)稅的5%和3%依次繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，按稅率25%繳納企業(yè)所得稅5.折舊及無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)是非付現(xiàn)的成本費(fèi)用，不直接影響現(xiàn)金流量，但是因為它們通過利潤而影響企業(yè)所得稅的確定，從而對現(xiàn)金流量產(chǎn)生間接影響，因此本項目在預(yù)測現(xiàn)金流出時也需考慮折舊的計提及無形資產(chǎn)。按照新稅法的規(guī)定，在計算企業(yè)所得稅時，固定資產(chǎn)按照直線法計算的折舊，準(zhǔn)予扣除。本項目的固定資產(chǎn)殘值均為原值的5%，房屋及其他建筑物的折舊年限為20年，辦公設(shè)備的折舊年限為4年，生產(chǎn)設(shè)備的折舊年限為5年，其他固定資產(chǎn)的折舊年限為8年。本項目的無形資產(chǎn)包括20年土地租賃費(fèi)及一次繳納的耕地占用稅，攤銷年限為20年。具體的固定資產(chǎn)折舊計提及無形資產(chǎn)攤銷、企業(yè)所得稅計算見附錄。根據(jù)1.3.3的營銷計劃及本節(jié)2.3的項目支出預(yù)測的基本假設(shè)，可以估算出BSZ項目2012年至2018年的支出情況。2012-2018年各年支出詳情見表3-5.表3-52012-2018年支出匯總表（單位：元）年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 支出合計 3,010,575 7,677,959 10,281,559 13,514,183 13,514,183 13,994,135 13,994,135 2012-2018年項目支出明細(xì)估算見附錄二。2.4項目現(xiàn)金流預(yù)測現(xiàn)金流是指企業(yè)在一定會計期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過一定經(jīng)濟(jì)活動而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況的總稱?，F(xiàn)金流最能反映企業(yè)本質(zhì)的，在眾多價值評價指標(biāo)中基于現(xiàn)金流的評價是最具權(quán)威性的。本計劃書將采用直接法對項目的稅后增量現(xiàn)金流進(jìn)行估算。根據(jù)本計劃書的2.1.1的總投資估算、2.2的項目收入預(yù)測和2.3的項目支出預(yù)測，可以估算出項目初始投資和2012年至2018年的稅后增量現(xiàn)金流，如表2-6所示。各年稅后增量現(xiàn)金流估算詳情見附錄三。表2-62012年至2018年項目現(xiàn)金凈流量匯總表（單位：元）年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 稅后增量現(xiàn)金流 426,521 3,152,322 8,244,889 11,276,001 11,276,001 10,916,037 10,916,037 2.5現(xiàn)金流量調(diào)整本項目是長期投資項目，經(jīng)營時間較長，在運(yùn)作過程中，還存在很多風(fēng)險和不確定性，所得到的預(yù)期現(xiàn)金流量是不確定的。因此，本計劃書從更保守、更安全的角度考慮，采用“確定當(dāng)量法”，通過調(diào)整現(xiàn)金流來調(diào)整項目的風(fēng)險。當(dāng)量系數(shù)與年度有關(guān)，一般對近期各年現(xiàn)金流估計較準(zhǔn)，風(fēng)險較小，當(dāng)量系數(shù)就較大；對遠(yuǎn)期現(xiàn)金流，則當(dāng)量系數(shù)較小。按照等價現(xiàn)金流方法中確定約當(dāng)系數(shù)的方法，對現(xiàn)金流量進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的稅后增量現(xiàn)金流如表3-7所示。表3-7稅后增量現(xiàn)金流調(diào)整表（單位：元）項目 項目初始投資 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 稅后現(xiàn)金流增量 -14,000,000 426,521 3,152,322 8,244,889 11,276,001 11,276,001 10,916,037 10,916,037 約當(dāng)系數(shù) 1.00 0.95 0.90 0.90 0.80 0.80 0.80 0.80 調(diào)整后稅后增量現(xiàn)金流 -14,000,000 405,195 2,837,090 7,420,400 9,020,801 9,020,801 8,732,829 8,732,829

財務(wù)效益評價項目財務(wù)效益評價的主要作用是分析項目在財務(wù)上是否具有經(jīng)濟(jì)可行性，是項目投資決策的重要依據(jù)。本章將根據(jù)第三章對項目的總投資及現(xiàn)金流情況的估算，利用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等多個決策指標(biāo)來進(jìn)行評價。3.1項目資本成本估測在投資項目財務(wù)效益評價中，資本成本又稱“折現(xiàn)率”，是投資項目必須達(dá)到的最低收益。項目資本成本取決于投資項目的系統(tǒng)性風(fēng)險，本計劃書采用應(yīng)用最廣泛的資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）來確定本項目的貼現(xiàn)率。資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）認(rèn)為資本成本由無風(fēng)險收益率和風(fēng)險收益率組成，其表達(dá)式為：式中：R――項目資本成本Rf――無風(fēng)險收益率――貝塔系數(shù)（也稱為系統(tǒng)風(fēng)險系數(shù)）Rm――市場整體的預(yù)期收益率――風(fēng)險溢價（1）確定無風(fēng)險收益率Rf考慮到本項目的經(jīng)營期限，本計劃書選取二十年期國債收益率作為無風(fēng)險收益率。通過在和訊債券網(wǎng)查詢可知，2011年6月發(fā)行的二十年期國債收益率為4.26%。（2）確定貝塔系數(shù)本計劃書使用整體資產(chǎn)β，其計算公式如下：由于負(fù)債很小，幾乎接近為零，因此在實務(wù)中通常設(shè)，所以有：式中：――資產(chǎn)Tax――所得稅率――負(fù)債――權(quán)益確定值，有以下步驟：第一，根據(jù)證券市場上原始數(shù)據(jù)度量或從金融網(wǎng)站上直接查閱業(yè)務(wù)類似的公司的股票貝塔系數(shù)。第二，求出對應(yīng)公司的資產(chǎn)貝塔并對其求平均值,作為投資項目的貝塔系數(shù)。因為現(xiàn)實證券市場并非有效,根據(jù)步驟1得到的股票貝塔系數(shù)中包含了基本風(fēng)險和噪聲交易者風(fēng)險。當(dāng)公司進(jìn)行項目投資時,涉及到的系統(tǒng)風(fēng)險只是基本風(fēng)險并不包括噪聲交易者風(fēng)險?！?2】因此還要剔除噪聲交易者風(fēng)險求出僅僅反映基本風(fēng)險的行為貝塔系數(shù)。根據(jù)BSZ休閑農(nóng)莊項目的特點(diǎn)，本計劃書選取黃山旅游（600054）、麗江旅游（002033）、首旅股份（600258）、峨眉山A（000888）作為參考企業(yè)，以它們的值的平均值作為本項目的資產(chǎn)β值。根據(jù)權(quán)威投資機(jī)構(gòu)（例如銳思數(shù)據(jù)網(wǎng)金融研究數(shù)據(jù)庫等）發(fā)布的信息，按照以上確定值的步驟，得出四家企業(yè)的的算術(shù)平均值為1.032，因此，取1.032作為BSZ休閑農(nóng)莊項目的。（3）確定風(fēng)險溢價根據(jù)有關(guān)的研究成果，中國大陸市場處于發(fā)展中期，風(fēng)險溢價取為7.5%。經(jīng)過以上步驟，計算得出本項目的資本成本為12%。3.2項目的凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值以做決策所采用的基準(zhǔn)時點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，把不同時期發(fā)生的現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)為基準(zhǔn)時點(diǎn)的等值額。當(dāng)凈現(xiàn)值大于0的時候，說明項目經(jīng)濟(jì)效益良好；當(dāng)凈現(xiàn)值小于0時，說明項目經(jīng)濟(jì)效益比較差。凈現(xiàn)值的計算公式為：式中：NPV――凈現(xiàn)值R――項目資本成本n――項目的預(yù)期年限NCFt――第t年的稅后增量現(xiàn)金流NCF0――項目的初始投資經(jīng)過測算，本項目的NPV是13,131,324元，說明本項目經(jīng)濟(jì)效益良好。在經(jīng)營管理得當(dāng)?shù)那闆r下，如果項目在7年后繼續(xù)經(jīng)營，由此還會產(chǎn)生持續(xù)價值。如果持續(xù)經(jīng)期每年的稅后凈現(xiàn)金流量保持為一常數(shù)NCF持續(xù)，那么項目的持續(xù)價值為:式中：CV――項目的持續(xù)價值R――項目資本成本NCF持續(xù)――項目持續(xù)經(jīng)營期的稅后增量現(xiàn)金流常數(shù)根據(jù)公式計算，假如項目7年后持續(xù)經(jīng)營，而且每年稅后增量現(xiàn)金流維持與2018年不變，即8,732,829元，項目的持續(xù)價值為72,773,578.69元。3.3項目的內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是反映獲得利潤的可能性的指標(biāo)，它是指可以使項目壽命期內(nèi)一系列收入和支出的現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值等于零的利率。一般來說，如果內(nèi)部收益率高于資本成本，說明項目經(jīng)濟(jì)效益比較好；如果內(nèi)部收益率等于資本成本，則項目經(jīng)濟(jì)效益一般；如果內(nèi)部收益率低于資本成本，說明項目經(jīng)濟(jì)效益比較差。內(nèi)部收益率的計算公式為：式中：IRR――內(nèi)部收益率n――項目的預(yù)期年限NCFt――第t年的稅后增量現(xiàn)金流NCF0――項目的初始投資但是，由于求取IRR所含的在投資假設(shè)的缺陷，即假設(shè)項目期限內(nèi)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入在以后的年限內(nèi)的再投資收益率就是內(nèi)部收益率本身，而不是項目要求的收益率，背離了項目的要求，這種隱含的假定未必得到現(xiàn)實的支持。為了克服這個問題，本計劃書引入修正的內(nèi)部收益率法，假定項目預(yù)期年限中所有的現(xiàn)金流入都以要求的收益率作為再投資收益率，直到項目終止，具體計算如下公式：式中，――第t年的稅后效益流量――第t年稅后的費(fèi)用流量n――項目的預(yù)期年限MIRR――項目的內(nèi)部收益率k――貼現(xiàn)率，即投資者要求的收益率經(jīng)過測算，本項目的內(nèi)部收益率（IRR）為30.35%，遠(yuǎn)大于項目資本成本12%，而修正的內(nèi)部收益率（MIRR）為19.68%，兩者均高于資本成本12%，說明項目經(jīng)濟(jì)效益良好。3.4項目的動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期彌補(bǔ)了靜態(tài)投資回收期沒有考慮貨幣時間價值的不足，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間，計算公式為：經(jīng)過計算，本項目的動態(tài)投資回收期為4.07年，低于本項目投資者期望的回收期（7年左右），項目的投資安全性比較高。項目的風(fēng)險定量分析第四章對項目的財務(wù)效益分析反映出該項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，這是在各個變量都處于正常估計狀態(tài)時的結(jié)果，但是任何投資都存在風(fēng)險，項目風(fēng)險源于任何項目都存在不確定性，一旦發(fā)生會影響項目的運(yùn)營與成敗。因此，本章對該項目進(jìn)行風(fēng)險的定量分析，以便更全面地反映項目的財務(wù)效益及風(fēng)險情況，并做出更合理的投資決策。4.1項目的保本點(diǎn)和保利點(diǎn)項目的保本點(diǎn)是指項目支出與項目收入相等時的銷售量或業(yè)務(wù)量，即凈利潤為零的業(yè)務(wù)量。在投資分析決策中，當(dāng)項目的保本點(diǎn)低于項目的設(shè)計能力時，表明該項目可行，反之不可行。投資項目的保本點(diǎn)與其設(shè)計能力之比越低，說明該項目盈利能力和抗風(fēng)險能力越強(qiáng)，反之越弱。投資項目不僅要保本，更重要的是要獲取利潤。實際上，對于經(jīng)營管理者而言，股東的投資收益就成為其經(jīng)營中的“固定成本”，這是必須支付給股東的投資報酬。保利點(diǎn)是指在單價和成本水平既定的情況下，為確保事先確定的目標(biāo)利潤能夠?qū)崿F(xiàn)而應(yīng)當(dāng)達(dá)到的業(yè)務(wù)量的統(tǒng)稱。由于項目的初始總投資為1400萬元，項目的資本成本是12%，本計劃書將按凈利潤等于168萬元的保利條件來計算各年的保利點(diǎn)。BSZ項目2012年至2018年的保本點(diǎn)和保利點(diǎn)如表4-1所示。表4-1BSZ項目2012年至2018年的保本點(diǎn)和保利點(diǎn)（單位：人次）年份 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 預(yù)測游客量 31,250 125,000 187,500 250,000 250,000 250,000 250,000 保本點(diǎn) 29,118 43,605 54,553 62,727 62,727 62,727 69,074 保利點(diǎn) 58,525 73,226 84,174 92,349 92,349 98,695 98,695 由表4-1可以看出，2012年本項目剛投入運(yùn)營，預(yù)測的游客量低于保利點(diǎn)，但仍高于保本點(diǎn)，項目還是可以盈利的。2013年至2018年，預(yù)測游客量均遠(yuǎn)高于保本點(diǎn)和保利點(diǎn)，可見項目的經(jīng)濟(jì)效益良好，項目的抗風(fēng)險能力比較強(qiáng)，經(jīng)營風(fēng)險比較小。4.2敏感性分析敏感性分析是對項目成本、收入項目進(jìn)行綜合分析的一種經(jīng)濟(jì)分析方法，目的是分析成本及收入對財務(wù)狀況的不確定程度。敏感因素一般可選擇主要參數(shù)（如產(chǎn)品或服務(wù)的價格及需求量、主要原材料成本等）進(jìn)行分析，若某參數(shù)的小幅度變化能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等）的較大變化，則稱此參數(shù)為敏感性因素，反之則稱其為非敏感性因素。敏感性分析是風(fēng)險定量分析常用的方法，分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。4.2.1單因素敏感性分析單因素敏感性分析是分析僅僅一個因素變動而其他因素保持不變時，對項目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響程度。本計劃書考慮項目實施過程中分別對游客量、單位價格、單位成本、資本成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用分別作了提高和降低15%、10%、5%的單因素變化對凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率影響的敏感性分析。計算結(jié)果如表4-2所示。表4-2關(guān)于凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析（單位：元）因素變化率 -5% 0 5% 敏感系數(shù) 產(chǎn)品價格 7,504,309.09 10,009,793.14 12,515,277.19 5.01 銷售量 8,169,474.23 10,009,793.14 11,176,093.77 2.33 人工費(fèi) 10,353,136.09 10,009,793.14 9,666,450.20 -0.69 初始投資額 10,683,811.42 10,009,793.14 9,335,774.86 -1.35 資本成本 10,646,154.68 10,009,793.14 9,394,596.12 -1.23 圖4-1關(guān)于凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析圖表4-3關(guān)于內(nèi)部收益率（MIRR）的單因素敏感性分析因素變化率 -5% 0 5% 敏感系數(shù) 產(chǎn)品價格 18.94% 20.83% 22.57% 1.67 銷售量 19.98% 20.83% 21.65% 0.78 人工費(fèi) 21.09% 20.83% 20.57% -0.25 初始投資額 20.04% 20.83% 21.67% 0.80 資本成本 20.63% 20.83% 21.04% 0.20 圖4-2關(guān)于內(nèi)部收益率（IRR）的單因素敏感性分析圖由表4-2和圖4-1可以看出單位價格對項目凈現(xiàn)值的影響最大，游客量的影響次之，單位成本和資本成本對項目凈現(xiàn)值的影響稍弱，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用對項目凈現(xiàn)值幾乎沒有影響同樣地，表4-3和圖4-2也反映了單位價格和游客量對項目內(nèi)部收益率的影響比較明顯，單位成本的影響稍弱，而管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的影響微乎其微。因此可以說，單位價格、游客量和單位成本是影響項目經(jīng)濟(jì)效益的敏感因素。4.2.2多因素敏感性分析單因素敏感性分析的方法簡單，但其不足在于忽略了因素之間的相關(guān)性。實際上，一個因素的變動往往也伴隨著其他因素的變動，多因素敏感性分析考慮了這種相關(guān)性，因而能反映幾個因素同時變動對項目產(chǎn)生的綜合影響，彌補(bǔ)了單因素分析的局限性，更全面地解釋了事物的本質(zhì)。根據(jù)單因素分析，單位成本、資本成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用對凈現(xiàn)值的影響都不大，因此本計劃書就單位價格、單位成本和游客量兩因素的影響做分析，使用彈性矩陣分析方法來評價這兩個因素對凈現(xiàn)值的影響。具體計算結(jié)果如表4-4所示。表4-4BSZ項目NPV的彈性矩陣分析（單位：萬元） -10% 0 7% -3% 0 10% -3% 0 10% -3% 0 10% -20% 1,571,360 1,180,035 124,384 5,935,396 5,544,071 4,239,652 8,990,221 8,598,896 7,294,477 0 8,188,972 7,707,254 6,101,526 13,613,043 13,131,324 11,525,596 17,409,892 16,928,174 15,322,445 5% 9,843,375 9,339,059 7,658,004 15,532,454 15,028,138 13,347,082 19,514,810 19,010,493 17,329,438 從表4-4可以看出，在單位價格、單位成本和游客數(shù)量同時變動的情況下，項目的凈現(xiàn)值最大是19,514,810元，最小是-124,384元，平均值是10,361,511元。除了在單價降低10%、單位成本上升10%和游客量降低20%的情況下，凈現(xiàn)值才出現(xiàn)負(fù)值?！白畈钪怠钡慕^對值比“最好值”的絕對值小得多。由此可見，本項目在極端情況下具有一定風(fēng)險，但風(fēng)險較小，總體看經(jīng)濟(jì)效益還是很不錯的。附錄一：2012-2018年收入明細(xì)估算表2-82012年收入明細(xì)估算表收入項目 單位 單價（單位：元） 數(shù)量 總金額（單位：元） 門票收入 156,250.00 5.0 31,250.00 156,250.00 住宿收入： 1,217,812.50 1,217,812.50 獨(dú)立式度假屋（木式） 434,375.00 139.0 3,125.00 434,375.00 獨(dú)立式度假屋（混泥土式） 783,437.50 109.0 7,187.50 783,437.50 農(nóng)家餐廳收入（以平均每人消費(fèi)估計，雞、魚、蔬菜等部分另行計算） 1,080,625.00 26.0 41,562.50 1,080,625.00 脆皮燒土雞（含餐廳食用、超市出售和供應(yīng)市場部分） 655,078.13 75.0 8,734.38 655,078.13 魚（含餐廳食用、垂釣所獲和供應(yīng)市場部分） 146,006.25 13.0 11,231.25 146,006.25 蔬菜瓜果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場部分） 90,000.00 2.0 45,000.00 90,000.00 水果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場部分） 20,000.00 2.5 80,000.00 168,750.00 茶葉（游客采摘和供應(yīng)市場部分 9,375.00 25.0 375.00 9,375.00 垂釣設(shè)備出租收入 11,250.00 6.0 1,875.00 11,250.00 果園內(nèi)任摘任吃入場費(fèi)收入 31,250.00 10.0 3,125.00 31,250.00 游泳池入場費(fèi)收入 27,343.75 10.0 5,468.75 54,687.50 燒烤爐出租收入 15,625.00 25.0 625.00 15,625.00 大會議室出租收入 36,000.00 1500.0 24.00 36,000.00 小會議室出租收入 16,800.00 700.0 24.00 16,800.00 其他特產(chǎn)銷售及超市銷售收入 312,500.00 10.0 31,250.00 312,500.00 合計 4,002,009.38表2-92013年收入明細(xì)估算表收入項目 單位 單價（單位:元） 數(shù)量 總金額（單位：元） 門票收入 張 5.0 125,000.00 625,000.00 住宿收入： 4,871,250.00 獨(dú)立式度假屋（木式） 晚??人 139.0 12,500.00 1,737,500.00 獨(dú)立式度假屋（混泥土式） 晚??人 109.0 28,750.00 3,133,750.00 農(nóng)家餐廳收入（以平均每人消費(fèi)估計，雞、魚、蔬菜等部分另行計算） 餐??人 26.0 166,250.00 4,322,500.00 脆皮燒土雞（含餐廳食用、超市出售和供應(yīng)市場部分） 只 75.0 34,937.50 2,620,312.50 魚（含餐廳食用、垂釣所獲和供應(yīng)市場部分） 尾 13.0 44,925.00 584,025.00 蔬菜瓜果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場部分） 斤 2.0 90,000.00 180,000.00 水果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場部分） 斤 2.5 160,000.00 275,000.00 茶葉（游客采摘和供應(yīng)市場部分 斤 25.0 750 18,750.00 垂釣設(shè)備出租收入 次 6.0 7,500.00 45,000.00 果園內(nèi)任摘任吃入場費(fèi)收入 次 10.0 12,500.00 125,000.00 游泳池入場費(fèi)收入 次 10.0 14,583.33 145,833.30 燒烤爐出租收入 爐 25.0 2,500.00 62,500.00 大會議室出租收入 節(jié) 1500.0 48 72,000.00 小會議室出租收入 節(jié) 700.0 48 33,600.00 其他特產(chǎn)銷售及超市銷售收入 人 10.0 125,000.00 1,250,000.00 合計 15,230,770.80 15,230,770.80 表2-102014年收入明細(xì)估算表收入項目 單位 單價（單位:元） 數(shù)量 總金額（單位：元） 門票收入 張 5.0 187,500.00 937,500.00 住宿收入： 7,306,875.00 獨(dú)立式度假屋（木式） 晚??人 139.0 18,750.00 2,606,250.00 獨(dú)立式度假屋（混泥土式） 晚??人 109.0 43,125.00 4,700,625.00 農(nóng)家餐廳收入（以平均每人消費(fèi)估計，雞、魚、蔬菜等部分另行計算） 餐??人 26.0 249,375.00 6,483,750.00 脆皮燒土雞（含餐廳食用、超市出售和供應(yīng)市場部分） 只 75.0 52,406.25 3,930,468.75 魚（含餐廳食用、垂釣所獲和供應(yīng)市場部分） 尾 13.0 67,387.50 876,037.50 蔬菜瓜果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場部分） 斤 2.0 90,000.00 180,000.00 水果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場部分） 斤 2.5 160,000.00 212,500.00 茶葉（游客采摘和供應(yīng)市場部分 斤 25.0 750 18,750.00 垂釣設(shè)備出租收入 次 6.0 11,250.00 67,500.00 果園內(nèi)任摘任吃入場費(fèi)收入 次 10.0 18,750.00 187,500.00 游泳池入場費(fèi)收入 次 10.0 21,875.00 218,750.00 燒烤爐出租收入 爐 25.0 3,750.00 93,750.00 大會議室出租收入 節(jié) 1500.0 48 72,000.00 小會議室出租收入 節(jié) 700.0 48 33,600.00 其他特產(chǎn)銷售及超市銷售收入 人 10.0 187,500.00 1,875,000.00 合計 22,493,981.25表2-112015年至2018年收入明細(xì)估算表收入項目 單位 單價（單位:元） 數(shù)量 總金額（單位：元） 門票收入 張 5.0 250,000.00 1,250,000.00 住宿收入： 9,742,500.00 獨(dú)立式度假屋（木式） 晚??人 139.0 25,000.00 3,475,000.00 獨(dú)立式度假屋（混泥土式） 晚??人 109.0 57,500.00 6,267,500.00 農(nóng)家餐廳收入（以平均每人消費(fèi)估計，雞、魚。蔬菜等部分另行計算） 餐??人 26.0 332,500.00 8,645,000.00 脆皮燒土雞（含餐廳食用、超市出售和供應(yīng)市場部分） 只 75.0 69,875.00 5,240,625.00 魚（含餐廳食用、垂釣所獲和供應(yīng)市場部分） 尾 13.0 89,850.00 1,168,050.00 蔬菜瓜果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場部分） 斤 2.0 90,000.00 180,000.00 水果（含餐廳食用、游客采摘和供應(yīng)市場部分） 斤 2.5 160,000.00 150,000.00 茶葉（游客采摘和供應(yīng)市場部分 斤 25.0 750 18,750.00 垂釣設(shè)備出租收入 次 6.0 15,000.00 90,000.00 果園內(nèi)任摘任吃入場費(fèi)收入 次 10.0 25,000.00 250,000.00 游泳池入場費(fèi)收入 次 10.0 29,166.67 291,666.70 燒烤爐出租收入 爐 25.0 5,000.00 125,000.00 大會議室出租收入 節(jié) 1500.0 48 72,000.00 小會議室出租收入 節(jié) 700.0 48 33,600.00 其他特產(chǎn)銷售及超市銷售收入 人 10.0 250,000.00 2,500,000.00 合計 29,757,191.70 附錄二：2012-2018年支出明細(xì)估算表2-122012年支出估算表支出項目 單位 單價（單位：元） 數(shù)量 總金額（單位：元） 度假屋運(yùn)營成本 晚??人 20.0 10,312.50 206,250.00 農(nóng)家餐廳食物原材料成本（不包含魚和燒雞的成本） 餐??人 9.0 41,562.50 374,062.50 家禽養(yǎng)殖成本 只 20.0 9,704.86 194,097.22 魚養(yǎng)殖成本 尾 2.0 12,479.17 24,958.33 蔬菜瓜果種植成本 斤 1.0 90,000.00 90,000.00 水果種植成本 斤 1.5 160,000.00 240,000.00 茶葉種植成本 斤 8.0 750 6,000.00 其他特產(chǎn)及超市商品成本 人次 6.0 31,250.00 187,500.00 農(nóng)莊設(shè)施運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用 150,000.00 職工薪酬福利支出（2012年下半年） 1,148,400.00 管理類費(fèi)用（水電費(fèi)、通信費(fèi)等） 350,000.00 營銷類費(fèi)用（廣告、公關(guān)等支出） 400,000.00 營業(yè)稅金及附加 220,110.52 購買設(shè)備 / 合計 3,591,378.57 表2-132013年支出估算表支出項目 單位 單價（單位：元） 數(shù)量 總金額（單位：元） 度假屋運(yùn)營成本 晚??人 20.0 41,250.00 825,000.00 農(nóng)家餐廳食物原材料成本（不包含魚和燒雞的成本） 餐??人 9.0 166,250.00 1,496,250.00 家禽養(yǎng)殖成本 只 20.0 38,819.44 776,388.89 魚養(yǎng)殖成本 尾 2.0 49,916.67 99,833.33 蔬菜瓜果種植成本 斤 1.0 90,000.00 90,000.00 水果種植成本 斤 1.5 160,000.00 240