社區(qū)物業(yè)管理的樣本分析

PAGE4-社區(qū)物業(yè)管理的樣本分析——以遵義市恒通物業(yè)管理公司為例貴州省遵義市第五中學(xué)屠雯2014年1月底至2月中旬，本人趁寒假有閑，一為增加自己的社會(huì)實(shí)踐能力，二為給學(xué)生參與社會(huì)實(shí)踐提供樣本。采取觀察，走訪，到社區(qū)查閱資料，從互聯(lián)網(wǎng)和局域網(wǎng)搜索相關(guān)數(shù)據(jù)等方式，就近以遵義市恒通物業(yè)管理公司為主要對(duì)象，就社區(qū)物業(yè)管理體制和模式問(wèn)題進(jìn)行了一次深入細(xì)致的典型調(diào)查。貴州省遵義市恒通物業(yè)管理有限公司成立于2002年8月，位于遵義市中山路，注冊(cè)資金50萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)，現(xiàn)有在冊(cè)員工33人，隸屬于貴州省遵義市恒通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。如同大多數(shù)的物業(yè)管理公司一樣，它的產(chǎn)生帶著濃厚的房開(kāi)公司色彩。該公司服務(wù)于遵義市紅花崗區(qū)湘山公寓，后又服務(wù)于珍珠公寓。公司以“服務(wù)業(yè)主，管理規(guī)范”為目標(biāo)。始終堅(jiān)持“服務(wù)第一；業(yè)主第一”的宗旨，不斷加強(qiáng)公司管理和員工隊(duì)伍建設(shè)。同時(shí)不斷提高管理和服務(wù)水平，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適的居住環(huán)境。2003年湘山公寓首批業(yè)主入住的同時(shí)，恒通物業(yè)管理公司開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)。2004年7月接管珍珠公寓。2008年12月撤離珍珠公寓。主要成績(jī)：珍珠公寓2006年5月被遵義市紅花崗區(qū)長(zhǎng)征鎮(zhèn)評(píng)為“安全文明小區(qū)”和“無(wú)毒小區(qū)”，2006年7月被紅花崗區(qū)評(píng)為“安全文明小區(qū)”。湘山公寓被遵義市紅花崗區(qū)中山辦評(píng)為2007年度“平安文明樓院”，2007年11月被紅花崗區(qū)授予“安全文明樓院”稱號(hào)。盡管有這些榮譽(yù)，由于種種原因，恒通物業(yè)管理公司還是面臨著處理房屋漏水，應(yīng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)入不敷出和業(yè)主停車(chē)難等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。1.1服務(wù)對(duì)象：湘山公寓是遵義市恒通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2000年在遵義市紅花崗區(qū)萬(wàn)里路前段修建的高檔商住綜合建筑。湘山小區(qū)2008年9月更名為遵義市湘山公寓住宅區(qū)，住宅面積28000㎡；小區(qū)綠化面積3000㎡。現(xiàn)有住房4棟，分為A區(qū)和B區(qū)，每區(qū)7個(gè)單元，共14個(gè)單元。住房203套，現(xiàn)有201戶入住，入住率98%。公寓整體上分為三大部分：負(fù)一層及其以下部分為地下停車(chē)場(chǎng);1至3樓為遵義大型購(gòu)物商城“國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)”；四層以上為高檔住宅小區(qū)。小區(qū)有供水，供電、通信、數(shù)字電視、光纖寬帶網(wǎng)、樓宅可視對(duì)講、報(bào)警裝置系統(tǒng)、社會(huì)電視監(jiān)控和住宅專用電梯等配套設(shè)施。珍珠公寓地處遵義市外環(huán)路北段城鄉(xiāng)結(jié)合部?？傉嫉孛娣e6000平方米，總建筑面積31000平方米，其中住宅21000平方米，非住宅面積3000平方米，商業(yè)用房10000平方米。樓宇3棟，三室一廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)住房224套，現(xiàn)已入住183戶，入住率82%。居民約730人，常住業(yè)主150戶，約510人左右，暫住外來(lái)人員大概33戶。綠化面積500平方米，1個(gè)文娛活動(dòng)中心；2個(gè)球場(chǎng)；公寓有前后兩道大門(mén)，污水檢查井11個(gè)，排污管300米，雨水檢查井11個(gè)，雨水管300米，化糞池2個(gè)，消防水泵頭接口75個(gè)。2.1恒通物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)及設(shè)置：公司實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制。主管整個(gè)物業(yè)管理公司的全部日常事務(wù)。下設(shè)保安部，財(cái)務(wù)部、電工班、辦公室以及小區(qū)部。公司機(jī)關(guān)公司機(jī)關(guān)公司經(jīng)理小區(qū)部財(cái)務(wù)部保安部辦公室電工班湘山小區(qū)珍珠公寓（已撤離）行政綠化保潔2.2人事方面：恒通物業(yè)管理公司法人代表1人(男)恒通物業(yè)管理公司經(jīng)理1人(男)恒通物業(yè)管理公司副經(jīng)理1人（女）恒通物業(yè)管理公司綠化工1人(男)湘山公寓出納1人（女）珍珠公寓出納1人（女）湘山公寓水電工3人(男)珍珠公寓水電工1人(男)湘山公寓保安7人(男)珍珠公寓保安8人(男)經(jīng)過(guò)領(lǐng)導(dǎo)同意才行。平時(shí)請(qǐng)假要辦理正式請(qǐng)假手續(xù)，經(jīng)同意并辦完工作交接后才行，沒(méi)有經(jīng)過(guò)這樣的算作曠工，不允許電話請(qǐng)假，他人代請(qǐng)等不正規(guī)請(qǐng)假。4.4.1安全保衛(wèi)方面：該公寓實(shí)行“封閉式”管理，7名保安人員24小時(shí)輪流值班巡邏，對(duì)各單元進(jìn)行巡樓，對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行登記、護(hù)送確保業(yè)主人身安全。物管公司建立了來(lái)人來(lái)訪登記制度。設(shè)立醒目的來(lái)訪登記提示牌，對(duì)來(lái)人來(lái)訪實(shí)行分類登記管理方式，要求保安人員熟悉小區(qū)業(yè)主的基本情況，盡可能做到心中有數(shù)，以便對(duì)來(lái)訪人員提供的業(yè)主資料進(jìn)行快速核對(duì)并作出判斷，針對(duì)來(lái)訪人員對(duì)登記制度不配合，強(qiáng)行闖入小區(qū)的啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急方案。中央控制室實(shí)行24小時(shí)值班制度，中央控制室是小區(qū)遏止犯罪，保障業(yè)主（住戶）生命財(cái)產(chǎn)安全的重要技術(shù)防范中心。4.4.2小區(qū)綠化：在小區(qū)綠化方面，為了保護(hù)和完善綠化帶，美化小區(qū)環(huán)境，參照《供應(yīng)商選擇程序》，《業(yè)主違例事件處理程序》和《糾正與預(yù)防措施工作程序》等相關(guān)文件，小區(qū)制訂了一系列相關(guān)管理細(xì)則。公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審定綠化方案和確定綠化工程承包商，綠化工負(fù)責(zé)擬定綠化方案并負(fù)責(zé)綠化工程施工質(zhì)量和日常綠化管理，保潔員負(fù)責(zé)綠化帶除草。綠化工每周至少對(duì)綠化帶巡視一遍，并做綠化巡視記錄。每月匯總綠化巡視記錄，提交公司經(jīng)理審閱。4.4.3小區(qū)衛(wèi)生：公司制定了清潔管理制度。把衛(wèi)生區(qū)域分為門(mén)廳，公共區(qū)域、衛(wèi)生間、地下車(chē)庫(kù)玻璃及不銹鋼等幾大部分。對(duì)不同的區(qū)域制定了不同的操作程序和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。例如：公共區(qū)域，又細(xì)分為走道，電梯及電梯廳、室外場(chǎng)地。走廊操作程序：白天定時(shí)進(jìn)行全面清掃，不停地循環(huán)依次推地坪，保持地面清潔。用抹布依次從左到右，由上到下清潔墻磚。每天工作結(jié)束前，把樓面上垃圾集中之后，帶到指定地點(diǎn)，確保樓面沒(méi)有垃圾過(guò)夜。電梯及電梯廳衛(wèi)生操作程序：每天白天對(duì)電梯廳及電梯內(nèi)的墻面和地面進(jìn)行全面擦拭清掃，如電梯門(mén)，轎箱四壁、天花板、照明燈具等。白天不停地對(duì)電梯廳的地坪警醒保潔，保持電梯干凈整潔。經(jīng)常清理煙灰缸的垃圾和煙頭。室外場(chǎng)地衛(wèi)生操作程序：清掃地面和垃圾。每周進(jìn)行兩次大面積的沖洗（星期天或7：30前），沖洗后及時(shí)掃干凈，確保無(wú)積水。不停地循環(huán)清掃，保持地面無(wú)灰塵，無(wú)垃圾、煙頭等。所有垃圾集中到總垃圾箱里。保持室外場(chǎng)地的各類標(biāo)牌、欄桿、燈座的清潔。保持室外場(chǎng)地上的下水道干凈暢通。對(duì)公共區(qū)域制定了具體的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：地面保持清潔、光亮。無(wú)污垢、無(wú)腳印。走到四角及踢腳板保持干凈，沒(méi)有垃圾。煙灰缸保持清潔，無(wú)污垢，無(wú)污痕，煙灰缸內(nèi)的煙蒂不得超過(guò)6個(gè)。樓面垃圾內(nèi)垃圾箱放置整齊，四周無(wú)散積垃圾，無(wú)異味。墻面及走到設(shè)施、門(mén)框、通風(fēng)口、燈管保持清潔。室外場(chǎng)地的地面做到無(wú)垃圾、無(wú)灰塵、無(wú)煙蒂、無(wú)紙屑，使人感到寬廣、舒暢。5.1小區(qū)前期物業(yè)和業(yè)主委員會(huì)：在小區(qū)修建完畢，業(yè)主入住之前房屋開(kāi)發(fā)商要指定一家具有一定資質(zhì)的物業(yè)管理公司。國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi)〔1996〕266號(hào)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的通知指出“城市住宅小區(qū)物業(yè)管理是近幾年在住房商品化過(guò)程中出現(xiàn)的對(duì)住宅小區(qū)居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新興行業(yè)。目前，各地物業(yè)管理尚處在探索和發(fā)展的階段，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未真正形成，物業(yè)管理市場(chǎng)仍需培育、完善。”國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi)〔1996〕266號(hào)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的通知154頁(yè)1996年2月9日雖然這個(gè)文件早就下發(fā)，對(duì)于東部發(fā)達(dá)地區(qū)城市而言，已相對(duì)滯后，但由于遵義等中小城市發(fā)展相對(duì)落后，所以該文件至今仍具有現(xiàn)實(shí)意義?；谶@種現(xiàn)實(shí)條件，一般都是房屋開(kāi)發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司或利用原有的物業(yè)管理子公司增加人員進(jìn)行外派。對(duì)該公司或該集團(tuán)公司新修建的小區(qū)進(jìn)行為期1年的指定性管理。像這樣的物業(yè)管理公司它兼有向入住業(yè)主交付住宅鑰匙，登記實(shí)際入住戶數(shù)，收取房屋裝修保證金并做好裝修登記，物業(yè)管理公司告知業(yè)主關(guān)于裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)并與物業(yè)管理公司簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。為期1年的指定性物業(yè)管理要進(jìn)行的工作與房屋開(kāi)發(fā)公司密切相關(guān)，可以說(shuō)這個(gè)環(huán)節(jié)不是物業(yè)管理公司單純的向業(yè)主服務(wù)的階段。雖然這一年的時(shí)間入住率很大可能會(huì)超過(guò)業(yè)主委員會(huì)的成立條件：該小區(qū)的實(shí)際入住戶數(shù)超過(guò)該小區(qū)的實(shí)際住宅套數(shù)的2/3。但是由于住宅鑰匙，房屋產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主忙于裝修自己的新家，業(yè)主互相才成為鄰里所以彼此根本不了解，組建業(yè)主委員會(huì)的軟條件基本不具備。這一年要結(jié)束的時(shí)候小區(qū)物業(yè)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條）地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。（《物權(quán)法》第七十五條）。例如本文里提到的兩個(gè)小區(qū)。由恒通物業(yè)管理公司牽頭，先向當(dāng)?shù)氐娜嗣裾徒值擂k事處報(bào)告該小區(qū)要準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)派代表到小區(qū)監(jiān)督物業(yè)公司組織的業(yè)主委員會(huì)選舉。對(duì)于選舉不是向我們想象的把全部業(yè)主請(qǐng)到一個(gè)會(huì)場(chǎng)進(jìn)行投票，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員選舉是小區(qū)工作人員抬著投票箱帶著空選票分幾次到每家每戶請(qǐng)他們填好投進(jìn)選票箱。之后小區(qū)工作人員抬著投票箱到小區(qū)辦公室在部分業(yè)主和居委會(huì)派來(lái)的代表監(jiān)督開(kāi)箱唱票。選舉出業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)交付小區(qū)設(shè)計(jì)圖，電梯等公共設(shè)施，業(yè)主相關(guān)材料等。但是在現(xiàn)實(shí)中物業(yè)管理公司交付的只是一個(gè)“交付目錄”，目錄上的東西一部分還是由該小區(qū)的房屋開(kāi)發(fā)商保管，另一部分有小區(qū)物業(yè)公司保管。“業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi)〔1996〕266號(hào)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的通知154頁(yè)1996年2月9日建設(shè)部財(cái)政部建住房〔1998〕213號(hào)關(guān)于印發(fā)《住宅公共部位公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知第十條77頁(yè)1998年11月9日6.1小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：湘山公寓從2003年至2008年以0.60元/平方米每月的標(biāo)準(zhǔn)收取。珍珠公寓到恒通物業(yè)管理公司撤離前每月每平方米收取0.4元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。兩個(gè)小區(qū)相比較而言前者的物業(yè)費(fèi)較高，并且基本上沒(méi)有拖欠或不交物業(yè)管理費(fèi)的情況，基本能達(dá)到收支平衡。而珍珠公寓有欠繳和不交的情況?！皩?shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人應(yīng)按物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽的服務(wù)合同要求賠償?！眹?guó)家計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi)〔1996〕266號(hào)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的通知158頁(yè)1996年2月9日通過(guò)以上條款催繳了一部分物業(yè)費(fèi)，但是還有個(gè)別物管“國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi)〔1996〕266號(hào)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的通知158頁(yè)1996年2月9日7.1存在的問(wèn)題：7.1.2新商品房漏水。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第（二）款之規(guī)定：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年。因此，新商品房漏水的問(wèn)題是在《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的保修期范圍內(nèi)，恒通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)負(fù)責(zé)此問(wèn)題的處理和解決。但現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商在政策法規(guī)允許的范圍內(nèi)最大限度的追求利益，同時(shí)在很多房屋開(kāi)發(fā)中個(gè)別公司職員在質(zhì)量把關(guān)上不嚴(yán)加之個(gè)別業(yè)主在裝修房屋時(shí)破壞了建筑防水功能，最終導(dǎo)致新商品房漏水。俗話說(shuō)：“清官難斷家務(wù)事?！庇捎谠斐陕┧脑蚴嵌嘀匾蛩貥?gòu)成的。所以在處理新房漏水問(wèn)題時(shí)常常是一拖再拖。按常理開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不愿意把已經(jīng)賺到腰包里的錢(qián)再拿出來(lái)，而業(yè)主花幾十萬(wàn)買(mǎi)的新房又時(shí)常漏水肯定要想方設(shè)法討個(gè)說(shuō)法。按照規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)完全站在業(yè)主的角度去要求房開(kāi)公司出錢(qián)維修。但是現(xiàn)在很多物業(yè)管理公司是該小區(qū)的房屋開(kāi)發(fā)公司發(fā)起成立或與該小區(qū)的房屋開(kāi)發(fā)公司同屬一家總公司。這就使得物業(yè)公司本質(zhì)上具有維護(hù)開(kāi)發(fā)商或總公司的軟弱性和妥協(xié)性。所以現(xiàn)在對(duì)于新房漏水問(wèn)題一般采取物業(yè)公司出面協(xié)調(diào)，由房開(kāi)商和業(yè)主各退一步雙方各出一部分維修費(fèi)用來(lái)解決此事。7.1.3小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)入不敷出。現(xiàn)在普遍的物業(yè)收費(fèi)是有電梯樓的樓盤(pán)比沒(méi)有電梯樓的樓盤(pán)要高。例如：湘山公寓是電梯樓所以物業(yè)費(fèi)是0.6元每平方米每月;珍珠公寓沒(méi)有電梯樓就是0.4元每平方米每月.但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠物業(yè)公司的正常開(kāi)支。在北京上海等大城市它們的物業(yè)公司員工，特別是像清潔工、保安等門(mén)檻較低的職位大多是來(lái)自西部來(lái)自農(nóng)村的農(nóng)民工擔(dān)任。與當(dāng)?shù)厝藛T相比他們的工資是算低但是與老家的收入相比就算還可以的了。對(duì)于遵義等西部地區(qū)的中小城市來(lái)說(shuō)情況就不是這樣了。據(jù)我了解在遵義物業(yè)公司當(dāng)保安和保潔的人員絕大多數(shù)來(lái)自城郊。例如：恒通物業(yè)管理公司的保安有93%的來(lái)自城郊，只有7%的保安來(lái)自外地；清潔工去全部來(lái)自市郊。遵義、安順等中小城市的物業(yè)公司員工工資一般都比北京上海等大城市的低很多，特別向安順等地物業(yè)公司員工工資本來(lái)就低加之當(dāng)?shù)匚飪r(jià)較高物業(yè)產(chǎn)業(yè)的維持和發(fā)展就顯得很困難。要維持物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)就必須適當(dāng)提高物管費(fèi)。該公司撤離珍珠公寓的直接原因就是入不敷出。如下圖：作為一個(gè)企業(yè)追求利益是它最重要的目的之一。從恒通物業(yè)管理公司珍珠公寓某年的收支情況來(lái)看珍珠公寓的物業(yè)一年十二個(gè)月都是虧損的。這也就不難解釋珍珠公寓物業(yè)當(dāng)年虧損八萬(wàn)多元的事實(shí)了。這就導(dǎo)致恒通物業(yè)管理公司被迫于2008年撤離珍珠公寓。就我了解珍珠公寓到我調(diào)查結(jié)束時(shí)還沒(méi)有聘請(qǐng)到滿意的物業(yè)管理公司。通過(guò)調(diào)查了解到現(xiàn)在在遵義、安順等中小城市從房開(kāi)公司衍生出來(lái)的物業(yè)管理公司開(kāi)辦之初想的是：我公司投資修建的小區(qū)先讓我們的物業(yè)管理公司進(jìn)入在一年左右的時(shí)間處理好房開(kāi)公司的后續(xù)遺留問(wèn)題，同時(shí)看一下物業(yè)管理公司是否能成為公司的一個(gè)收益增長(zhǎng)點(diǎn)。如果能就一直辦下去，如果不行就讓原班人馬到下一個(gè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。您肯定會(huì)發(fā)出這樣的疑問(wèn)：反正是個(gè)虧損企業(yè)為什么不及早撤銷呢？因?yàn)橄褡窳x、安順這樣的小城市還沒(méi)有大型的專業(yè)物業(yè)管理公司，就算有個(gè)別專門(mén)的物業(yè)管理公司它最好的情況就是基本能收支平衡。如果撤銷掉放開(kāi)商自己的物業(yè)管理公司，下一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)之后就沒(méi)有合適的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)。其它物業(yè)公司不愿意進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)商也不想聘請(qǐng)那樣的公司。因?yàn)樵谖飿I(yè)管理公司進(jìn)駐新小區(qū)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間還有很多后續(xù)問(wèn)題有待解決，這些問(wèn)題絕大分的問(wèn)題都牽涉到雙方的切身的利益，特別是經(jīng)濟(jì)利益。7.1.4、停車(chē)難。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展人們手中有了錢(qián)在買(mǎi)房之后都想買(mǎi)一輛自己的車(chē)隨之就帶來(lái)停車(chē)難問(wèn)題。因?yàn)樵诔鞘兄行膮^(qū)的小區(qū)很多都是商住綜合性建筑。像湘山公寓就是一個(gè)典型例子：該建筑的負(fù)一層就是一個(gè)大型停車(chē)場(chǎng)，一層到三層是遵義高檔消費(fèi)場(chǎng)所—國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)，四層以上才是高檔住宅小區(qū)。因?yàn)樵撔^(qū)的業(yè)主大多數(shù)是達(dá)到了小康或更高層次水平。很多業(yè)主都有購(gòu)車(chē)意向或已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了私家車(chē)?；谏鲜銮闆r房開(kāi)公司耗資20多萬(wàn)元對(duì)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行了改造，使之走上了商業(yè)化運(yùn)營(yíng)。停車(chē)場(chǎng)的泊車(chē)位不但為業(yè)主服務(wù)同時(shí)也為社會(huì)車(chē)輛服務(wù)，加之停車(chē)場(chǎng)處于市區(qū)繁華地段并且上邊還有一個(gè)高檔消費(fèi)商城。這樣一來(lái)就更加加重了業(yè)主的停車(chē)難問(wèn)題。對(duì)于停車(chē)難問(wèn)題，我認(rèn)為是一個(gè)對(duì)拉動(dòng)汽車(chē)消費(fèi)的不利因素，在當(dāng)前政府刺激消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需的形式下，相關(guān)機(jī)構(gòu)和政府部門(mén)是否可以考慮向發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)達(dá)地區(qū)那樣由政府主導(dǎo)吸納社會(huì)資金在城市核心區(qū)建設(shè)一兩個(gè)立體停車(chē)場(chǎng)，實(shí)行商業(yè)化運(yùn)營(yíng)。由于住宅小區(qū)周邊都有一些中小學(xué)或大學(xué)校園可否考慮在學(xué)生放長(zhǎng)假的時(shí)候?qū)⒉賵?chǎng)和空地的用途零時(shí)改作停車(chē)場(chǎng)。在小學(xué)初中實(shí)行真正的九年義務(wù)教育下學(xué)校資金緊張的情況可以得到一定緩解。7.1.5保安的素質(zhì)認(rèn)證應(yīng)該統(tǒng)一。在金融海嘯的作用下有成千上萬(wàn)的農(nóng)民工失業(yè)返鄉(xiāng)。各地政府積極采取措施對(duì)他們進(jìn)行免費(fèi)培訓(xùn)，據(jù)我了解現(xiàn)在還沒(méi)有專門(mén)的保安培訓(xùn)班或課程。我想如果能增加專門(mén)的保安員培訓(xùn)課程是一舉兩得的事情。對(duì)于保安的素質(zhì)社會(huì)上不斷有應(yīng)該提高的要求，如果對(duì)現(xiàn)在返鄉(xiāng)的一部分農(nóng)民工進(jìn)行保安專業(yè)培訓(xùn)，近期可以環(huán)節(jié)他們的就業(yè)壓力，長(zhǎng)期來(lái)看有利于保安素質(zhì)的提高，促使保安隊(duì)伍向更專業(yè)方向發(fā)展。借此機(jī)會(huì)