成都德勝沫若公館商業(yè)住宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略

德勝·沫若公館營(yíng)銷推廣策略住宅+商業(yè)成都奧特萊斯企業(yè)管理有限公司商業(yè)背景：1、根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，德勝·沫若公館一、二期預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2013年9月；2、項(xiàng)目商業(yè)主力店開(kāi)業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)為2012年11月16日（距目前11個(gè)月）；項(xiàng)目主力店進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)間預(yù)計(jì)為2012年8月16日（距目前8個(gè)月）；

項(xiàng)目主力店意向商家合作意向書的簽訂，預(yù)計(jì)時(shí)間為2012年1月31日；

3、目前招商團(tuán)隊(duì)通過(guò)對(duì)商家的定向拜訪及現(xiàn)場(chǎng)到訪商家的宣傳，預(yù)計(jì)2012年1月底引進(jìn)2至3家主力店商家簽訂意向合同；4、項(xiàng)目集中商業(yè)整體銷售時(shí)間預(yù)計(jì)2012年6月1日（距目前5個(gè)月）；5、在2013年2月實(shí)現(xiàn)德勝·沫若公館一、二期商業(yè)90%以上的銷售。鑒于以上原因，為了保證招商目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，我們應(yīng)作好多手準(zhǔn)備。6、竭盡全力在公司計(jì)劃節(jié)點(diǎn)前實(shí)現(xiàn)銷售；7、做好由我司經(jīng)營(yíng)管理(招商)的準(zhǔn)備，確保商業(yè)價(jià)值最大化，確保后期業(yè)態(tài)符合規(guī)劃要求，目前招商工作按計(jì)劃開(kāi)展（目前正展開(kāi)鄰里陽(yáng)光剩余商業(yè)的招商和一、二期主力商家的談判工作）項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景住宅背景：

1、根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，德勝·沫若公館一、二期預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2013年9月；2、項(xiàng)目住宅正式蓄客時(shí)間預(yù)計(jì)為2012年2月中旬（距目前1個(gè)月）；項(xiàng)目住宅正式銷售時(shí)間預(yù)計(jì)為2012年6月中旬（距目前5個(gè)月）；3、2012年實(shí)際銷售周期僅有6.5個(gè)月。4、目前項(xiàng)目工作進(jìn)度已與原計(jì)劃已經(jīng)脫節(jié)，工作已經(jīng)滯后；5、陽(yáng)光城三期、公園一號(hào)二期已于近期開(kāi)盤，推貨量較高，去化速度低，目前市場(chǎng)整體存貨量較大；6、項(xiàng)目一期住宅均為電梯公寓，產(chǎn)品面積存在諸多雷同；7、2013年3月前實(shí)現(xiàn)德勝·沫若公館一期一、二批次80%以上的銷售，在市場(chǎng)低迷、時(shí)間緊迫等不利因素下，為了保證銷售目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，我們應(yīng)作好多手準(zhǔn)備；目錄市場(chǎng)概況營(yíng)銷推廣策略市場(chǎng)概況營(yíng)銷推廣策略住宅市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況——住宅沙灣市場(chǎng)近期概況競(jìng)品分析樓盤單期開(kāi)盤戶數(shù)單期蓄客周期單期銷售周期月均走量公園一號(hào)一期280套5個(gè)月11個(gè)月約26套陽(yáng)光城二期370套6個(gè)月12個(gè)月約30套2011年初至今,沙灣單盤月均走量為28套。

現(xiàn)沙灣在售樓盤有兩個(gè)，分別是公園一號(hào)和陽(yáng)光城。公園一號(hào)一期共280套，2010年2月開(kāi)始蓄客，2010年7月開(kāi)盤，至2011年6月底已售277套。陽(yáng)光城二期共370套，2010年6月開(kāi)始蓄客，2010年11月開(kāi)盤，至2011年10月底，已售350余套，現(xiàn)余10余套。沙灣市場(chǎng)近期概況市場(chǎng)概況——住宅沙灣市場(chǎng)近期概況競(jìng)品分析公園一號(hào)

二期于2011年10月18日開(kāi)盤,共200余套，其中多層住宅160余套，均價(jià)為2800元/㎡。電梯公寓40余套，均價(jià)為3000元/㎡二期面積區(qū)間95㎡-160㎡，主力面積為100㎡-127㎡，二期優(yōu)惠政策:分期優(yōu)惠3%,一次性優(yōu)惠5%開(kāi)盤后到現(xiàn)場(chǎng)看房人數(shù)較多，人氣較足，簽約及交納定金客戶約25-30組。銷售中心備有電炒鍋、毛毯等禮物，凡交納定金客戶，即可領(lǐng)取。競(jìng)品分析戶型編號(hào)面積戶型數(shù)量M110.14㎡三室兩廳單衛(wèi)50套E127.79㎡三室兩廳雙衛(wèi)44套J192.53㎡三室兩廳單衛(wèi)12套J296.14㎡三室兩廳單衛(wèi)36套J3100.2㎡三室兩廳單衛(wèi)30套A1111.4㎡三室兩廳雙衛(wèi)40套F+1160.19㎡五室兩廳雙衛(wèi)4套H1128.7㎡三室兩廳雙衛(wèi)50套H1+1181.52㎡五室兩廳雙衛(wèi)10套H2126.64㎡三室兩廳雙衛(wèi)40套C84㎡兩室兩廳單衛(wèi)70套M、A1為目前銷售最快戶型公園一號(hào)二期一批次在售戶型競(jìng)品分析M、A1戶型競(jìng)品分析陽(yáng)光城

三期于2012年1月7日開(kāi)盤,共228余套，全為多層住宅，面積區(qū)間：80平-110平，其中100-110平套三為主力戶型，開(kāi)盤均價(jià)：3000元/㎡截止2012年1月6日，誠(chéng)意金客戶達(dá)到68組，現(xiàn)每日來(lái)訪量達(dá)到15-25組。開(kāi)盤當(dāng)日銷售：48套，9號(hào)銷售2套，10號(hào)銷售2套，共計(jì)：52套優(yōu)惠政策：一次性5%，分期3%，按揭2%；其中開(kāi)盤前交納3萬(wàn)誠(chéng)意金享受額外1%價(jià)格優(yōu)惠，開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)享受額外1%價(jià)格優(yōu)惠，開(kāi)盤當(dāng)天12：00以前認(rèn)購(gòu)再享受1%額外價(jià)格優(yōu)惠，最高可達(dá)8%。競(jìng)品分析陽(yáng)光城三期一批次戶型戶型編號(hào)建筑面積實(shí)得面積戶型數(shù)量A84.85㎡93.83㎡兩室兩廳一衛(wèi)(可變?nèi)?40套J89.85㎡97.82㎡兩室兩廳雙衛(wèi)20套K96.75㎡104.82㎡三室兩廳雙衛(wèi)60套B107.84㎡118.6㎡三室兩廳雙衛(wèi)(可變四室)60套C117.08㎡127.66㎡三室兩廳雙衛(wèi)(可變四室)20套J躍層122.09㎡211.58㎡四室兩廳雙衛(wèi)4套K躍層129.56㎡175.17㎡四室兩廳雙衛(wèi)12套B躍層139.18㎡188.2㎡四室兩廳雙衛(wèi)10套競(jìng)品分析優(yōu)勢(shì)樓盤集中臨河建設(shè)，與老生活區(qū)分離，構(gòu)成了沙灣區(qū)新生活住宅區(qū)戶型多為100㎡左右的三房?jī)蓮d，迎合市場(chǎng)需求（多為三代共住一房）

距生產(chǎn)區(qū)較遠(yuǎn)，空氣質(zhì)量較好劣勢(shì)周邊及自身商業(yè)配套不健全距中心城區(qū)較遠(yuǎn)，生活便捷度不高建筑密度偏高，小區(qū)檔次整體較低部分戶型存在缺陷競(jìng)品優(yōu)劣勢(shì)分析競(jìng)品分析市場(chǎng)概況沙灣市場(chǎng)整體去化速度過(guò)低，市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀整體競(jìng)品主要集中在下游臨河區(qū)域，距主城區(qū)較遠(yuǎn)周邊及自身商業(yè)配套不健全建筑密度偏高，小區(qū)檔次整體較低，部分戶型存在缺陷競(jìng)品商業(yè)市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況——商業(yè)區(qū)域商業(yè)氛圍現(xiàn)狀周邊商業(yè)概況北京人的金街沙灣的超市相對(duì)較少，目前最大的超市即是“家家樂(lè)超市”，經(jīng)營(yíng)面積尚不足1000平米，商品種類還是以傳統(tǒng)百貨類日用消費(fèi)品、珠寶、電器等組成，在賣場(chǎng)陳列與服務(wù)方面相對(duì)比較規(guī)范，但缺乏標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)態(tài)配比及賣場(chǎng)布局，動(dòng)線不清晰、服務(wù)意識(shí)較差。區(qū)域商業(yè)氛圍現(xiàn)狀——超市現(xiàn)狀沙灣目前的酒店現(xiàn)狀主要有以下幾方面的表現(xiàn)：1、沙灣無(wú)星級(jí)酒店；2、沙灣酒店數(shù)量較少，客房數(shù)少，檔次不高；3、承接酒席是酒店經(jīng)營(yíng)的主要收入來(lái)源之一；4、酒店經(jīng)營(yíng)淡旺季不明顯，周末與平時(shí)的入住率差距不大。平均入住率約70%；5、酒店分布在核心商圈周邊；6、旅館等主要集中在火車站、汽車站等交通樞紐。區(qū)域商業(yè)氛圍現(xiàn)狀——酒店現(xiàn)狀集中消費(fèi)領(lǐng)地

目前樂(lè)山沙灣的商業(yè)市場(chǎng)都是零星商業(yè)，沒(méi)有一個(gè)成規(guī)模、上檔次、規(guī)范化管理的集中購(gòu)物領(lǐng)地，如：標(biāo)準(zhǔn)超市，以目前沙灣的居住人群及消費(fèi)力，包括城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)足以支撐一個(gè)超市，一個(gè)2000平米的中偏高檔的精致生活超市。酒店配套

完全空白其他休閑商業(yè)服務(wù)（如休閑娛樂(lè)等）

幾乎全是低端小店商業(yè)，根本無(wú)法支撐當(dāng)?shù)厝巳旱南M(fèi)需要。區(qū)域商業(yè)氛圍現(xiàn)狀——市場(chǎng)空白市場(chǎng)概況——商業(yè)區(qū)域商業(yè)氛圍現(xiàn)狀周邊商業(yè)概況2024/8/15周邊商業(yè)臨街商鋪目前項(xiàng)目周邊在售和待售的商鋪均是臨街的底商，與本項(xiàng)目的商業(yè)定位不在同一檔次，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)很弱。比較事項(xiàng)

現(xiàn)狀

市場(chǎng)缺口本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展機(jī)遇人性化

綜合性購(gòu)物場(chǎng)所稀缺沒(méi)有可供消費(fèi)者休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所公共設(shè)施比較落后商業(yè)檔次較低商業(yè)服務(wù)意識(shí)較低缺少多功能復(fù)合型商業(yè)缺少人性化元素配套服務(wù)設(shè)施差優(yōu)質(zhì)的服務(wù)目前唯一商業(yè)綜合體中高端商業(yè)定位一站式消費(fèi)模式注重人性化設(shè)施及服務(wù)。專業(yè)化管理以本地超市和沿街零售店鋪的零散式管理為主缺乏專業(yè)化、系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)管理、硬件維護(hù)、環(huán)境清潔和保安配套缺乏與國(guó)際接軌的商業(yè)專業(yè)化管理本地消費(fèi)者未產(chǎn)生消費(fèi)依賴，購(gòu)物缺乏安全感聘請(qǐng)或引進(jìn)專業(yè)的國(guó)際化商業(yè)管理機(jī)構(gòu)規(guī)范化運(yùn)作市場(chǎng)推廣計(jì)劃性促銷活動(dòng)缺乏消費(fèi)需求在不斷增長(zhǎng)新穎的市場(chǎng)推廣宣傳方式多樣化的促銷形式組織更多時(shí)尚的市場(chǎng)推廣活動(dòng)，吸引消費(fèi)者，引導(dǎo)和提升消費(fèi)習(xí)慣品牌和店面商業(yè)品牌參差不齊臨街店鋪分布比較雜亂，店面普遍比較小店面設(shè)計(jì)較為滯后缺乏主力店支撐，商業(yè)品牌不夠豐富缺乏一些有吸引力的國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌引進(jìn)知名主力店、自創(chuàng)品牌主力店引進(jìn)具有市場(chǎng)號(hào)召力、吸引力的各類品牌。本項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇通過(guò)與周邊商發(fā)展情況的比較，本項(xiàng)目正好填補(bǔ)了沙灣區(qū)域商業(yè)的空白，本項(xiàng)目面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇。市場(chǎng)概況營(yíng)銷推廣策略我們要賣什么？產(chǎn)品分析我們要賣給誰(shuí)？目標(biāo)客群定位怎么吸引他們？怎么讓他們下單？項(xiàng)目亮點(diǎn)推廣思路2012年銷售計(jì)劃蓄客策略促銷策略媒體組合策略思路價(jià)格策略我們要賣什么？營(yíng)銷推廣策略住宅產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析2棟17層電梯公寓2棟32層電梯公寓公寓總量434套套二戶型128套套三戶型306套均價(jià)：3000元/㎡項(xiàng)目一期房源：產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析一批次126套二批次154套三批次154套項(xiàng)目一期批次劃分：臨街為一批次中庭為二批次臨河為三批次臨河臨街產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析戶型類型戶型編號(hào)戶型面積套內(nèi)面積公攤面積戶型數(shù)量戶型占比三房A1104㎡88㎡

16㎡307%A3102.34㎡86㎡16.34㎡307%B1117.6㎡98㎡19.6㎡6114%B3117.6㎡98㎡19.6㎡6214.3%B4103.2㎡86.6㎡17.2㎡6114%B5103.2㎡86.6㎡17.2㎡6214.3%兩房A283.3㎡70㎡13.3㎡6615.1%B279.2㎡66㎡13.2㎡6214.3%一期戶型概況注：測(cè)繪公司尚未測(cè)出各戶型最終參數(shù)，因此以上數(shù)據(jù)只作暫時(shí)之用產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析戶型概況：104㎡三室兩廳雙衛(wèi)觀景陽(yáng)臺(tái)+生活陽(yáng)臺(tái)可觀河景針對(duì)客群：投資型、改善型用戶如事業(yè)單位員工、企業(yè)中高層員工、個(gè)體商戶一批次：17層電梯公寓A1戶型共30戶可觀河景產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析戶型概況：83.3㎡兩室兩廳單衛(wèi)觀景陽(yáng)臺(tái)+生活陽(yáng)臺(tái)可觀河景針對(duì)客群：剛需型用戶如下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者、打工族一批次：17層電梯公寓A2戶型共66戶可觀河景產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析戶型概況：102.43㎡三室兩廳雙衛(wèi)觀景陽(yáng)臺(tái)+生活陽(yáng)臺(tái)可觀河景針對(duì)客群：投資型、改善型用戶如事業(yè)單位員工、企業(yè)中高層員工、個(gè)體商戶一批次：17層電梯公寓A3戶型共30戶可觀河景產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析戶型概況：79.2㎡兩室兩廳單衛(wèi)

觀景陽(yáng)臺(tái)+生活陽(yáng)臺(tái)可觀河景

針對(duì)客群：剛需型用戶如下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者、打工族二、三批次32層電梯公寓B2戶型共62戶可觀河景可觀河景產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析戶型概況：117.6㎡三室兩廳單衛(wèi)

觀景陽(yáng)臺(tái)+生活陽(yáng)臺(tái)可觀河景

針對(duì)客群：投資型、改善型用戶如公務(wù)員、事業(yè)單位員工、企業(yè)中高層員工二、三批次：32層電梯公寓B1、B3戶型B1共61戶B3共62戶可觀河景可觀河景產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析二、三批次32層電梯公寓B4、B5戶型B4共61戶B5共62戶戶型概況：103.2㎡三室兩廳雙衛(wèi)觀景陽(yáng)臺(tái)+生活陽(yáng)臺(tái)可觀河景針對(duì)客群：投資型、改善型用戶如事業(yè)單位員工、企業(yè)中高層員工、個(gè)體商戶可觀河景可觀河景2024/8/15產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析注：

敬請(qǐng)甲方提供各戶型面積贈(zèng)送比例及準(zhǔn)確面積產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析戶型優(yōu)化建議：B2戶型在設(shè)計(jì)上入戶門正對(duì)著臥室門，所謂門對(duì)門，穿心劍，在風(fēng)水上是非常忌諱的！修改建議：把入戶門向左移下。入戶門可改在此處產(chǎn)品分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)觀景效果好戶型設(shè)計(jì)合理產(chǎn)品單一單價(jià)較高產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比：通過(guò)對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)——產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)相當(dāng)產(chǎn)品分析樣板間建議：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算有限;一期戶型種類較少（共6種戶型）;且多數(shù)戶型空間布局存在雷同。因此，根據(jù)工程進(jìn)度，經(jīng)過(guò)細(xì)致分析，全面綜合考慮，建議樣板間戶型選取套三和套二各一種。套二：A2戶型83.3㎡兩室兩廳單衛(wèi)觀景陽(yáng)臺(tái)+生活陽(yáng)臺(tái)觀景效果較好，可展現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)生活體驗(yàn)和戶型的實(shí)用性套三：A3戶型102.43㎡三室兩廳雙衛(wèi)觀景陽(yáng)臺(tái)+生活陽(yáng)臺(tái)觀景效果較好，可展現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)生活體驗(yàn)和戶型的多功能變化商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及產(chǎn)品分析項(xiàng)目定位：集大型綜合超市、五星級(jí)酒店、數(shù)碼影城、時(shí)尚休閑特色街區(qū)等為一體的商業(yè)城市綜合體。業(yè)態(tài)規(guī)劃：生活超市、影院、服飾、百貨、高端餐飲、休閑娛樂(lè)等招商進(jìn)展：主力商家談判中（計(jì)劃于2012年1月底主力店商家意向簽約）開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2012年11月16日，主力店商家入駐開(kāi)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃44商鋪劃分2、3號(hào)樓1F商業(yè)：目前商鋪共計(jì)21個(gè)，面積共2490平方米。商鋪面積在85㎡--149㎡之間，其中面積在100㎡以上的有15個(gè)，80-90㎡之間的僅有6個(gè)。商鋪劃分建議：盡量將商鋪劃小，控制商鋪的總價(jià)。（若客戶需要大面積的，可購(gòu)買挨著的多個(gè)商鋪，自行撤除隔墻即可；若先有品牌商家需有大面積的經(jīng)營(yíng)需要，也可先租再售，品牌商家的入駐完全可以促進(jìn)銷售）），2、3號(hào)樓1F商家落位示意商鋪劃分2、3號(hào)樓2F商家落位示意2、3號(hào)樓2F商業(yè)：目前商鋪共計(jì)5個(gè)，面積共2549平方米。商鋪面積在393㎡--831㎡之間，其中面積在393㎡左右的有2個(gè)，465㎡左右的有2個(gè)，最大的達(dá)到831㎡。商鋪劃分建議：盡量將商鋪劃小，控制商鋪的總價(jià)。（若客戶需要大面積的，可購(gòu)買挨著的多個(gè)商鋪，自行撤除隔墻即可；若先有品牌商家需有大面積的經(jīng)營(yíng)需要，也可先租再售，品牌商家的入駐完全可以促進(jìn)銷售）），商鋪劃分5號(hào)樓1F商家落位示意5號(hào)樓1F商業(yè)：目前商鋪共計(jì)12個(gè)，面積共1486平方米。商鋪面積在65㎡--193㎡之間，其中面積在100㎡以下的僅有2個(gè)，100㎡以上的有10個(gè)，最大的達(dá)到193㎡。商鋪劃分建議：盡量將商鋪劃小，控制商鋪的總價(jià)。（若客戶需要大面積的，可購(gòu)買挨著的多個(gè)商鋪，自行撤除隔墻即可；若先有品牌商家需有大面積的經(jīng)營(yíng)需要，也可先租再售，品牌商家的入駐完全可以促進(jìn)銷售）），商鋪劃分5號(hào)樓2F商家落位示意5號(hào)樓2F商業(yè)：目前商鋪共計(jì)3個(gè)，面積共1629平方米。商鋪面積在349㎡--854㎡之間，其中面積在350㎡左右的僅有2個(gè)，最大的達(dá)到854㎡。商鋪劃分建議：盡量將商鋪劃小，控制商鋪的總價(jià)。（若客戶需要大面積的，可購(gòu)買挨著的多個(gè)商鋪，自行撤除隔墻即可；若先有品牌商家需有大面積的經(jīng)營(yíng)需要，也可先租再售，品牌商家的入駐完全可以促進(jìn)銷售）），5號(hào)樓3F商家落位示意5號(hào)樓3F商業(yè)：目前商鋪沒(méi)有進(jìn)行劃分，整層銷售，面積共948平方米。商鋪劃分建議：盡量將商鋪劃小，控制商鋪的總價(jià)。（若客戶需要大面積的，可購(gòu)買挨著的多個(gè)商鋪，自行撤除隔墻即可；若先有品牌商家需有大面積的經(jīng)營(yíng)需要，也可先租再售，品牌商家的入駐完全可以促進(jìn)銷售）），商鋪劃分4號(hào)樓1F商家落位示意4號(hào)樓1F商業(yè)：目前商鋪共計(jì)13個(gè)，面積共1686平方米。商鋪面積在70㎡--308㎡之間，其中面積在100㎡以下的有7個(gè)，面積在100-200㎡之間的有6個(gè)，最大的面積是308㎡，有1個(gè)。商鋪劃分建議：盡量將商鋪劃小，控制商鋪的總價(jià)。（若客戶需要大面積的，可購(gòu)買挨著的多個(gè)商鋪，自行撤除隔墻即可；若先有品牌商家需有大面積的經(jīng)營(yíng)需要，也可先租再售，品牌商家的入駐完全可以促進(jìn)銷售）），商鋪劃分4號(hào)樓2F商家落位示意4號(hào)樓2F商業(yè)：目前商鋪共計(jì)2個(gè)，面積共584平方米。商鋪面積一個(gè)275㎡，一個(gè)309㎡。商鋪劃分建議：盡量將商鋪劃小，控制商鋪的總價(jià)。（若客戶需要大面積的，可購(gòu)買挨著的多個(gè)商鋪，自行撤除隔墻即可；若先有品牌商家需有大面積的經(jīng)營(yíng)需要，也可先租再售，品牌商家的入駐完全可以促進(jìn)銷售）），商鋪劃分動(dòng)線理由：1、最大化利用主力商家（生活超市、影院等）客流量

2、避免1F商鋪經(jīng)營(yíng)死角，保證了商鋪客源，提高了商鋪商業(yè)價(jià)值

（參考成都城市綜合體布局）強(qiáng)制人流動(dòng)線人流動(dòng)線我們要賣給誰(shuí)？營(yíng)銷推廣策略——住宅客群客群定位主力客群次主力客群個(gè)體商戶收入穩(wěn)定，資金較為充足，對(duì)住宅的性價(jià)比要求較高產(chǎn)品要求：100㎡左右套3和80㎡左右舒適型套2企業(yè)中高層員工收入穩(wěn)定，資金較為充足，對(duì)住宅的性價(jià)比要求較高產(chǎn)品要求：100㎡左右套3和80㎡舒適型套2下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者收入較穩(wěn)定，資金不夠充足，對(duì)住宅的價(jià)格比較敏感產(chǎn)品要求：90㎡左右套3和80㎡以下套2公務(wù)員收入穩(wěn)定，資金充足，對(duì)住宅的品質(zhì)要求較高產(chǎn)品要求：100㎡以上套3雙衛(wèi)事業(yè)單位員工收入穩(wěn)定，資金充足，對(duì)住宅的品質(zhì)要求較高產(chǎn)品要求：100㎡以上套3雙衛(wèi)打工族收入不夠穩(wěn)定，資金不夠充足，對(duì)住宅的價(jià)格比較敏感產(chǎn)品要求：90㎡左右套3和80㎡以下套2，營(yíng)銷推廣策略——商業(yè)客群我們的客戶在哪？

從我們前期詳盡的市場(chǎng)調(diào)研分析中可以明晰的得出：本項(xiàng)目目標(biāo)客群定位為沙灣以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)上做生意的個(gè)體老板，中高層管理人員和老板，沙灣政府部門及企事業(yè)單位中高層人員，以及部分熟悉沙灣并且與沙灣有關(guān)聯(lián)的成都及郊縣有投資意識(shí)的中高層收入人群，他們是城市生活中具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的群體，有一定社會(huì)地位，對(duì)生活的品位有一定的要求；投資或者消費(fèi)對(duì)他們來(lái)說(shuō)主要是滿足時(shí)尚消費(fèi)的需要，同時(shí)又作為特定的標(biāo)簽來(lái)展示實(shí)力與身份。我們的客戶在樂(lè)山、成都營(yíng)銷推廣策略——商業(yè)客群定位營(yíng)銷推廣策略——商業(yè)客群定位奧特萊斯，立足于成都。擁有耕耘在成都多年的人力資源，歷經(jīng)代理的高端項(xiàng)目不計(jì)其數(shù)，積累了大量的投資商業(yè)的權(quán)勢(shì)兼有的人群，如：富力天匯城（市中心）、摩根中心（海椒市）、都江堰古城特色街區(qū)改造（都江堰）等。豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的人員是奧特萊斯最優(yōu)厚的資源。我們的客戶在奧特萊斯通過(guò)走訪調(diào)查，對(duì)德勝·沫若公館項(xiàng)目，他們看好沙灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)潛力，大量企業(yè)及本地居民強(qiáng)大的消費(fèi)力，是目前投資客比較看好的地方，加上沙灣區(qū)尚未有集中商業(yè)呈現(xiàn)，所調(diào)查的70%以上的人認(rèn)為還是看好這一商業(yè)市場(chǎng)投資空白。商業(yè)客群分析——購(gòu)買動(dòng)機(jī)報(bào)媒、電視廣告等的大眾宣傳途徑，親友推薦的小眾途徑；奧特萊斯對(duì)積累的眾多資源客戶進(jìn)行推薦；其中，通過(guò)前期住宅的銷售已經(jīng)有了較大的影響力，住宅業(yè)主推薦也是主要的認(rèn)知途徑，對(duì)銷售最直接的促進(jìn)作用。商業(yè)客群分析——認(rèn)知途徑怎么吸引他們？營(yíng)銷推廣策略在資訊的海洋里，要讓消費(fèi)者記住你的產(chǎn)品，惟有可聯(lián)想的東西.。要推廣一個(gè)產(chǎn)品，首先必須讓受眾知道：你是在賣什么？因此，我們提出了貫穿全案的推廣主題，即項(xiàng)目的定位語(yǔ)：沙灣中心，首席城市綜合體項(xiàng)目的推廣策略必須立足于項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，同時(shí)考慮區(qū)域發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的影響。推廣思路推廣與項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度緊密結(jié)合；項(xiàng)目推廣與區(qū)域大事件緊密結(jié)合；階段推廣節(jié)奏有側(cè)重；項(xiàng)目為沙灣唯一的城市綜合體項(xiàng)目，目標(biāo)人群明確；推廣原則吸引目標(biāo)客戶項(xiàng)目亮點(diǎn)媒體組合推廣思路推廣總策略住宅和商業(yè)齊驅(qū)并進(jìn)，占領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)項(xiàng)目亮點(diǎn)規(guī)劃沙灣唯一的具有豐富商業(yè)配套及地下停車場(chǎng)的項(xiàng)目，人車分流，圍合式布局，各組團(tuán)享受中心庭院景觀，具有最佳的河景景觀視野的高品質(zhì)項(xiàng)目區(qū)位沙灣中心城區(qū)核心商業(yè)區(qū)，政府辦公集中區(qū)，緊鄰沫若廣場(chǎng)的文化休閑氛圍產(chǎn)品戶型方正，南北朝向，景觀面多（中庭及河景）物業(yè)德勝集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)，安全性高，管理規(guī)范、小區(qū)智能系統(tǒng)建筑新古典（歐式）建筑風(fēng)格，高品質(zhì)生活象征，沙灣區(qū)最具特色的建筑風(fēng)貌推廣策略推廣策略核心亮點(diǎn)沙灣中心﹒首席城市綜合體推廣思路項(xiàng)目亮點(diǎn)口碑炒作媒體推廣活動(dòng)事件推廣策略鑒于沙灣當(dāng)?shù)厍闆r，結(jié)合項(xiàng)目自特點(diǎn)，將開(kāi)發(fā)商品牌樹(shù)立與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)整體結(jié)合我們建議：通過(guò)房屋中介、實(shí)力群體利用口碑對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行良性宣傳在進(jìn)行項(xiàng)目推廣的同時(shí)，進(jìn)行單純開(kāi)發(fā)商品牌的推廣，例如公交站牌、戶外大牌等通過(guò)有影響力的活動(dòng)，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力，為大眾提供可傳播的素材媒體推廣口碑炒作活動(dòng)事件推廣思路推廣策略媒體組合策略長(zhǎng)效媒體渠道媒體大眾媒體時(shí)效媒體戶外大牌、公交站臺(tái)、路名牌電視廣告網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布項(xiàng)目信息，建立知名度精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客群短信、DM單戶外媒體，品牌樹(shù)立必要途徑及時(shí)傳遞產(chǎn)品信息客戶獲取信息常用途徑重點(diǎn)區(qū)域的精確投放推廣策略項(xiàng)目沙盤、總平圖、戶型圖、效果圖、DM單等基本資料德勝·沫若公館德勝·沫若公館商業(yè)效果圖示意DM單示意項(xiàng)目物料準(zhǔn)備策略推廣策略準(zhǔn)備針對(duì)沙灣唯一的城市綜合體做出與眾不同的營(yíng)銷方式，除了基本資料外，還應(yīng)有具有項(xiàng)目特色的營(yíng)銷道具，提升項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)，更好地促進(jìn)項(xiàng)目銷售。平板電腦，作為銷售員為客戶講解項(xiàng)目的道具；制作項(xiàng)目《投資說(shuō)明書》，為意向客戶定制針對(duì)性的投資建議；現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立投資收益展板，將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、投資前景進(jìn)行直接展示；投資說(shuō)明書示意置業(yè)顧問(wèn)講解道具示意項(xiàng)目物料準(zhǔn)備策略推廣策略設(shè)計(jì)項(xiàng)目投資收益模板，制作設(shè)計(jì)商務(wù)精美的《招商手冊(cè)》、《投資收益手冊(cè)》，既可通過(guò)電子版郵寄給暫時(shí)未能達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)的意向投資客戶，又可以方便到場(chǎng)取閱項(xiàng)目資料，讓客戶更好地了解項(xiàng)目的品質(zhì)和項(xiàng)目的投資前景；項(xiàng)目投資推薦書示意項(xiàng)目物料準(zhǔn)備策略推廣策略售樓部：堅(jiān)持住宅與商業(yè)的談判分區(qū)的原則進(jìn)行裝修布局招商中心談判區(qū)要求單調(diào)、安靜，將商務(wù)氛圍表現(xiàn)到極至；住宅談判區(qū)則要溫馨，強(qiáng)烈的居住舒適感。招商中心的談判區(qū)陳設(shè)區(qū)域動(dòng)態(tài)信息展板公示；設(shè)立多頻液晶電視，滾動(dòng)播放項(xiàng)目宣傳片；設(shè)立一立體機(jī)查詢系統(tǒng)，顯示項(xiàng)目的現(xiàn)代、智能、高科技特征；接待桌椅和銷售道具：簡(jiǎn)單明了、冷色調(diào)居多、持重、服務(wù)項(xiàng)目少。售樓內(nèi)部氛圍包裝立體機(jī)查詢系統(tǒng)項(xiàng)目形象包裝策略推廣策略樓體字：德勝·沫若公館鑒于德勝集團(tuán)公司品牌和知曉度在市上場(chǎng)有進(jìn)行強(qiáng)化的必要性，以及產(chǎn)品已經(jīng)有一定的前期宣傳效應(yīng)，因此，我們建議采用“德勝·沫若公館”比較醒目的樓體字。LED樓體字示意普通樓體字示意項(xiàng)目形象包裝策略推廣策略外圍圍擋:沙灣·首席多功能城市綜合體本核心價(jià)值闡述語(yǔ)直接涵蓋了項(xiàng)目的核心價(jià)值——首席的多功能城市商業(yè)綜合體。目前唯一的五星級(jí)（裝修及客房設(shè)施）標(biāo)準(zhǔn)酒店；唯一的大型綜合（生鮮）超市；唯一的數(shù)碼影城；唯一的臨河時(shí)尚休閑特色街區(qū)。德勝·德勝·沫若公館德勝·德勝·沫若公館首席多功能城市綜合體時(shí)尚消費(fèi)領(lǐng)地項(xiàng)目形象包裝策略推廣策略鑒于項(xiàng)目的高品質(zhì)，我們的媒體選擇方面也必須高品質(zhì)，秉持“以大眾媒體為主，渠道媒體為輔”的硬廣策略，營(yíng)造項(xiàng)目的知名度和口碑，為項(xiàng)目的快銷提供支持。1）報(bào)媒盡量選擇整版或半版,控制質(zhì)量的同時(shí)盡量減小推廣成本；2）制造影響力的同時(shí)爭(zhēng)取精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客群；3）重在新聞?dòng)绊懥Γ?）形成“德勝·沫若公館”的獨(dú)特氣質(zhì)，實(shí)現(xiàn)有效的傳播價(jià)值。具體示意見(jiàn)后面的活動(dòng)策略硬廣策略推廣策略德勝·沫若公館沙灣，唯一城市綜合體

星級(jí)影城即將入駐沙灣——德勝·沫若公館VIP客戶誠(chéng)意登記中訴求示意：戶外大牌：項(xiàng)目形象提升，品牌宣傳為主高速公路上的大牌樂(lè)山市區(qū)內(nèi)大牌布置地點(diǎn)建議：主要的大牌應(yīng)布置在樂(lè)山市區(qū)內(nèi)和成樂(lè)高速臨沙灣的出口處。目的：為了及時(shí)宣傳項(xiàng)目信息，讓項(xiàng)目的信息在更多的人群中宣傳開(kāi)來(lái)，引導(dǎo)更多的客群了解項(xiàng)目，認(rèn)可項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，抓住更多的目標(biāo)客戶。戶外大牌策略推廣策略導(dǎo)視廣告，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值德勝·德勝·沫若公館目前唯一的五星級(jí)（裝修及客房設(shè)施）標(biāo)準(zhǔn)酒店；目前唯一的大型綜合（生鮮）超市；唯一的數(shù)碼影城；唯一的臨河時(shí)尚休閑特色街區(qū)；唯一的多功能城市商業(yè)綜合體訴求示意：道旗位置示意布置地點(diǎn)建議：通往項(xiàng)目的紅河南路兩側(cè)。目的：既可以有宣傳作用，也有對(duì)客戶的引路作用。導(dǎo)視系統(tǒng)策略推廣策略公交站臺(tái)：戶外大牌的衍生推廣手段，以點(diǎn)位鋪排支撐推廣效果路名牌：陣地戰(zhàn)的常規(guī)推廣手段，實(shí)現(xiàn)區(qū)域到達(dá)客戶指引和截流布置地點(diǎn)建議：沙灣、峨眉、樂(lè)山人流量大的主要干道兩側(cè)。目的：項(xiàng)目信息集中爆發(fā)，更容易引起項(xiàng)目的關(guān)注度和認(rèn)可度，利于招商，也利于銷售。公交站臺(tái)、路名牌推廣策略推廣策略車身廣告：輻射范圍廣，方便隨時(shí)更新項(xiàng)目信息，選擇經(jīng)過(guò)項(xiàng)目或者在經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊不遠(yuǎn)的公交線路，利于客戶認(rèn)知項(xiàng)目，了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)情況，擴(kuò)大項(xiàng)目的核心客戶群體。德勝·沫水公館沙灣唯一多功能城市商業(yè)即將公開(kāi)發(fā)售訴求示意：目的：項(xiàng)目信息展現(xiàn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的知名度，擴(kuò)大項(xiàng)目的核心客戶群體。公交車體策略推廣策略項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)車輛

由于沙灣周邊碧山鄉(xiāng)等9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)上是個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、中高層管理者和老板都是項(xiàng)目的目標(biāo)客群，考慮成本與效益等關(guān)系，因此，在這些區(qū)域我們可以選擇代表性的公交車或者其他大巴作為項(xiàng)目信息的載體。其他車輛：

經(jīng)過(guò)項(xiàng)目或者在經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊不遠(yuǎn)的公交線路的公交車以及沙灣、峨眉、樂(lè)山的旅游大巴。車輛選擇建議公交車體策略推廣策略短信：輻射范圍廣，可以通過(guò)短信公司篩選本項(xiàng)目需要的目標(biāo)客群，有針對(duì)性地傳遞項(xiàng)目信息，且成本低。發(fā)送時(shí)間建議：大型活動(dòng)節(jié)點(diǎn)（包括圈層活動(dòng)、售樓部對(duì)外開(kāi)放、開(kāi)盤等）、根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)有值得向外宣傳的小事件等。發(fā)送人群的選擇：沙灣、樂(lè)山、峨眉的個(gè)體老板、中高層管理人員、老板和政府部門及企事業(yè)單位中高層人員以及成都各地專門投資商鋪的客戶群體。買下沙灣春熙路！郭沫若廣場(chǎng)的第一黃金口岸，政府辦公活動(dòng)首選之地，未來(lái)的財(cái)富聚集中心，沙灣第一城市綜合體投資旺鋪熱銷中！********訴求示意：短信策略買下沙灣春熙路！郭沫若廣場(chǎng)的第一黃金口岸，政府辦公活動(dòng)首選之地，未來(lái)的財(cái)富聚集中心，沙灣第一城市綜合體投資旺鋪熱銷中！********推廣策略重要節(jié)點(diǎn)訴求點(diǎn)話題炒作第一季度第二季度第三季度第四季度

電梯公寓改善生活環(huán)境正式售樓部華麗呈現(xiàn)沙灣首個(gè)城市綜合體面世倒記時(shí)

沙灣區(qū)域經(jīng)典坐標(biāo)置身河畔景觀大宅的愜意生活沙灣首個(gè)四星級(jí)酒店完美呈現(xiàn)中心，唯此王座搶灘沙灣的價(jià)值王座春節(jié)CLD+MALL——沙灣僅此一席沙灣中心﹒首席城市綜合體德勝·沫若公館——沙灣的黃金州德勝·沫若公館——尊貴生活的起點(diǎn)消費(fèi)回流的港灣

誰(shuí)是沙灣真正的中心住宅階段廣告訴求臨時(shí)接待中心開(kāi)放一期一批次盛大開(kāi)盤正式售樓部開(kāi)放一期二批次盛大開(kāi)盤推廣策略CLD+MALL——沙灣僅此一席沙灣中心﹒首席城市綜合體82重要節(jié)點(diǎn)媒體1月春節(jié)4月2月3月6月11月10月9月7月8月12月臨時(shí)接待中心開(kāi)放一期一批次盛大開(kāi)盤正式售樓部開(kāi)放一期二批次盛大開(kāi)盤戶外大牌（城區(qū)、周邊及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)）道旗（城區(qū)主要道路）城鄉(xiāng)客車車體及公交車體公交站牌及路牌名樂(lè)山樂(lè)山電視臺(tái)（主要節(jié)點(diǎn)，最新信息發(fā)布）網(wǎng)絡(luò)DM單定點(diǎn)派發(fā)（主要節(jié)點(diǎn)，最新信息發(fā)布）手機(jī)短信群發(fā)（主要節(jié)點(diǎn)，最新信息發(fā)布）廣告發(fā)布鋪排5月推廣策略四大戰(zhàn)役定乾坤2012,“占領(lǐng)樂(lè)山市場(chǎng)”——項(xiàng)目戰(zhàn)略格局商業(yè)階段性活動(dòng)推廣策略推廣策略第一戰(zhàn)，2月，起勢(shì)，讓沙灣紅火起來(lái)第二戰(zhàn)，5月，預(yù)熱，幸福門首現(xiàn)沙灣第三戰(zhàn)，6月，高潮，德勝·沫若公館質(zhì)的飛躍第四戰(zhàn)，11月，持續(xù)火爆，德勝·沫若公館品質(zhì)的再度飛躍“四大戰(zhàn)役”重點(diǎn)工作排布推廣媒介：硬廣、軟文、網(wǎng)媒、戶外、路名牌、電視媒體、車身廣告推廣開(kāi)發(fā)商品牌+活動(dòng)信息項(xiàng)目推廣+活動(dòng)信息四大戰(zhàn)役活動(dòng)2.205.16.1811.16第一戰(zhàn)主力店商家或者影院意向入駐開(kāi)發(fā)商攜手品牌商家進(jìn)軍沙灣事件起勢(shì)第二戰(zhàn)品牌商家正式落定“德勝·沫若公館”，樂(lè)山人民的幸福生活從此直線上升；銷售中心開(kāi)放預(yù)熱活動(dòng)第三戰(zhàn)項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)盤引爆全城活動(dòng)高潮軟文+硬廣+網(wǎng)媒+戶外+路名牌+專業(yè)雜志集中爆破，全線運(yùn)作軟文+報(bào)廣+電視媒體軟文+報(bào)廣+電視媒體+車身廣告第四戰(zhàn)“郭沫若誕辰120周年暨項(xiàng)目主要商家正式開(kāi)業(yè)儀式”引爆全城持續(xù)高潮軟文+硬廣+網(wǎng)媒+戶外+路名牌集中爆破，全線運(yùn)作第一戰(zhàn)：讓沙灣紅起來(lái)

活動(dòng)一時(shí)間：2月活動(dòng)主題：“見(jiàn)證沙灣，見(jiàn)證財(cái)富”——樂(lè)山新發(fā)展財(cái)富論壇目的：以品牌商家意向入駐德勝·沫若公館為噱頭，新聞話題的炒作為目的，將德勝·沫若公館的品牌商業(yè)推向媒體的風(fēng)口浪尖，在輿論中制造話題焦點(diǎn)！第一階段性活動(dòng)推廣策略“見(jiàn)證沙灣，見(jiàn)證財(cái)富”

——樂(lè)山新發(fā)展財(cái)富論壇活動(dòng)目的：強(qiáng)化德勝·沫若公館地位及區(qū)域潛力；為線上品牌及項(xiàng)目推廣及后續(xù)的活動(dòng)做鋪墊。時(shí)間：2月地點(diǎn)：樂(lè)山嘉州賓館參加人員：樂(lè)山市、沙灣區(qū)政府相關(guān)人員；各大媒體；擬邀嘉賓：

1、樂(lè)山市市長(zhǎng)；2、德勝集團(tuán)總裁合作方式：德勝集團(tuán)全程冠名，攜手各大新聞媒體獨(dú)家策劃報(bào)道費(fèi)用預(yù)算：10萬(wàn)元效果預(yù)估：

對(duì)樂(lè)山全城造成轟動(dòng)性效應(yīng)，全城人民都認(rèn)識(shí)德勝·沫若公館，認(rèn)知德勝·沫若公館，形成良好的美譽(yù)度。見(jiàn)證沙灣見(jiàn)證財(cái)富——樂(lè)山新發(fā)展財(cái)富論壇財(cái)富來(lái)了，請(qǐng)hold??！史無(wú)前例，沫若公館開(kāi)啟生活新模式德勝·沫若公館樂(lè)山晚報(bào)報(bào)廣推廣策略——?jiǎng)?chuàng)意要點(diǎn)活動(dòng)新聞炒作：針對(duì)項(xiàng)目的階段渠道活動(dòng)進(jìn)行媒體報(bào)道；德勝集團(tuán)高層訪談；樂(lè)山市政府訪談；媒體軟文報(bào)道：包括對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品特性、樂(lè)山未來(lái)的規(guī)劃發(fā)展等方面，從新聞視覺(jué)角度進(jìn)行報(bào)道。德勝集團(tuán)斥資數(shù)億，強(qiáng)勢(shì)挺進(jìn)沙灣沙灣“財(cái)富中心”從此誕生德勝·沫若公館，5年后沙灣的財(cái)富聚集地網(wǎng)絡(luò)炒作示意第二戰(zhàn)，幸福門首現(xiàn)沙灣時(shí)間：5月1日活動(dòng)主題：活動(dòng)二：“相約沫若公館，沙灣第一城市綜合體”——星級(jí)數(shù)碼影城即將落戶沙灣沫若公館目的：以售樓部對(duì)外開(kāi)放和品牌商家正式落定“德勝·沫水公館”，樂(lè)山人民的幸福生活從此直線上升為噱頭，新聞話題的炒作為目的，將德勝·沫若公館的整體高端形象面向大眾，在全城傳播！預(yù)計(jì)蓄積30組意向客戶.第二階段性活動(dòng)推廣策略“相約沫若公館，沙灣第一城市綜合體”

——星級(jí)數(shù)碼影城即將落戶沙灣沫水公館活動(dòng)目的：對(duì)前期蓄積客戶集中爆發(fā)，對(duì)樂(lè)山乃至成都造成轟動(dòng)效應(yīng)，為后期的營(yíng)銷推廣做起勢(shì)。時(shí)間：5月1日地點(diǎn)：德勝·沫若公館售樓部參加人員：前期蓄積客戶，樂(lè)山市、沙灣區(qū)政府相關(guān)人員；各大媒體；擬邀嘉賓：1、樂(lè)山市市長(zhǎng)；2、德勝集團(tuán)總裁合作方式：德勝集團(tuán)全程冠名，攜手各大新聞媒體獨(dú)家策劃報(bào)道費(fèi)用預(yù)算：10萬(wàn)元效果預(yù)估：

對(duì)樂(lè)山全城造成轟動(dòng)性效應(yīng)，全城人民都認(rèn)識(shí)沫若公館，認(rèn)知沫若公館，形成良好的美譽(yù)度。第一階段：價(jià)值植入，引發(fā)對(duì)接

沫若公館沙灣給全國(guó)的一個(gè)理由掘金沙灣沙灣門戶品牌商家強(qiáng)強(qiáng)入駐，稀缺商業(yè)即將限量發(fā)售

大型綜合超市五星級(jí)酒店數(shù)碼影城時(shí)尚休閑特色街區(qū)報(bào)廣推廣策略——?jiǎng)?chuàng)意要點(diǎn)沙灣迎來(lái)首次發(fā)展機(jī)遇投資首選，沫若公館沫若公館拉動(dòng)沙灣整體形象德勝·沫若公館樂(lè)山晚報(bào)報(bào)廣推廣策略——?jiǎng)?chuàng)意要點(diǎn)沫若公館——沙灣春熙路CPI一路走高，保值是關(guān)鍵沫若公館會(huì)揚(yáng)帆起航德勝·沫若公館樂(lè)山晚報(bào)報(bào)廣推廣策略——?jiǎng)?chuàng)意要點(diǎn)第三戰(zhàn)：沫若公館質(zhì)的飛躍開(kāi)盤活動(dòng)—德勝·沫若公館盛大開(kāi)盤時(shí)間：2012年6月18日2012年11月16日通過(guò)盛大富有影響力的開(kāi)盤活動(dòng)吸引目標(biāo)客群，為樓盤盛裝面世造勢(shì)，為樓盤熱銷打下基礎(chǔ)?；顒?dòng)內(nèi)容應(yīng)突出差異性，體現(xiàn)品質(zhì)感，與競(jìng)品陽(yáng)光城與公園一號(hào)不冷不熱的開(kāi)盤活動(dòng)拉大距離。如：文藝匯演，高額抽獎(jiǎng)活動(dòng)，文化體驗(yàn)等。開(kāi)盤活動(dòng)策略第二階段性活動(dòng)推廣策略第一階段：價(jià)值植入，引發(fā)對(duì)接德勝·沫若公館沙灣給全國(guó)的一個(gè)理由拿下沙灣沙灣門戶品牌商家強(qiáng)強(qiáng)入駐，稀缺商業(yè)即將限量發(fā)售

大型綜合超市

五星級(jí)酒店數(shù)碼影城時(shí)尚休閑特色街區(qū)報(bào)廣推廣策略——?jiǎng)?chuàng)意要點(diǎn)鑒證沙灣奇跡德勝·沫若公館破繭成蝶德勝·沫若公館6月18日稀缺金鋪全面公開(kāi)銷售樂(lè)山晚報(bào)德勝·沫若公館開(kāi)盤當(dāng)天，銷售突破6千萬(wàn)報(bào)廣推廣策略——?jiǎng)?chuàng)意要點(diǎn)第四戰(zhàn)：沫若公館再度飛躍時(shí)間：11月16日活動(dòng)主題：活動(dòng)一：“紀(jì)念郭沫若誕辰120周年暨品牌商家入駐開(kāi)業(yè)儀式”——生活品質(zhì)的提升由此開(kāi)始目的：以紀(jì)念郭沫若誕辰120周年和商家入駐開(kāi)業(yè)為噱頭，新聞話題的炒作為目的，對(duì)沫若公館的整體高端商業(yè)帶動(dòng)人們的生活品質(zhì)進(jìn)行渲染，在全城傳播！預(yù)計(jì)累計(jì)蓄積200組意向客戶，預(yù)計(jì)累計(jì)完成80%銷售.,第二階段性活動(dòng)推廣策略品質(zhì)生活從此開(kāi)始德勝·沫若公館，完美蝶變德勝·沫若公館11月16日數(shù)家品牌商家集中開(kāi)業(yè)，轟動(dòng)全城樂(lè)山晚報(bào)郭沫若誕辰120周年，沫若公館熱鬧非凡報(bào)廣推廣策略——?jiǎng)?chuàng)意要點(diǎn)重要節(jié)點(diǎn)渠道活動(dòng)第一季度第二季度第三季度第四季度項(xiàng)目巡展正式售樓部開(kāi)放活動(dòng)項(xiàng)目品鑒會(huì)客戶洽談會(huì)項(xiàng)目巡展重要資源對(duì)接春節(jié)渠道工作計(jì)劃臨時(shí)接待中心開(kāi)放一期一批次盛大開(kāi)盤正式售樓部開(kāi)放一期二批次盛大開(kāi)盤項(xiàng)目巡展項(xiàng)目推介會(huì)項(xiàng)目巡展客戶聯(lián)誼會(huì)推廣策略渠道活動(dòng)根據(jù)不同目標(biāo)客戶群體，制定針對(duì)性的主題活動(dòng),引起目標(biāo)群體的關(guān)注,傳遞項(xiàng)目相關(guān)信息,引領(lǐng)市場(chǎng)導(dǎo)向,實(shí)現(xiàn)銷售目的。熱度：項(xiàng)目品鑒邀請(qǐng)政府、經(jīng)營(yíng)商家、教師、事業(yè)單位等進(jìn)行項(xiàng)目品鑒，通過(guò)“實(shí)力”人群的傳播，擴(kuò)大傳播效應(yīng)。精準(zhǔn)：活動(dòng)鎖定目標(biāo)消費(fèi)群利用關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行精準(zhǔn)推廣活動(dòng)，制造熱烈氛圍，為項(xiàng)目銷售提供支持。德勝·沫若公館——尊貴生活的起點(diǎn)客戶懇談會(huì)搶灘沙灣的價(jià)值王座投資說(shuō)明會(huì)德勝·沫若公館魅力之夜客戶聯(lián)誼會(huì)推廣策略推廣策略渠道活動(dòng)鑒于項(xiàng)目為針對(duì)目標(biāo)客戶群為下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、個(gè)體商戶等，因此項(xiàng)目不定期舉辦各種主題的調(diào)性活動(dòng)，在營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)成交的同時(shí)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等媒體強(qiáng)勢(shì)炒作，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力和知名度?！吧碁呈紫C合體即將面世”德勝·沫若公館鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展“沙灣不可復(fù)制的中心”德勝·沫若公館項(xiàng)目推介會(huì)德勝·沫若公館亮相活動(dòng)渠道活動(dòng)針對(duì)目標(biāo)客戶群，項(xiàng)目不定期舉辦各種主題的調(diào)性活動(dòng)，在營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)成交的同時(shí)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等媒體強(qiáng)勢(shì)炒作，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力和知名度。推廣策略“構(gòu)建德勝·沫若公館和諧家庭”親子活動(dòng)“傳承沫若文化”德勝·沫若公館杯智力競(jìng)賽“最美的家”德勝·沫若公館杯陶藝大賽怎么讓他們下單？營(yíng)銷推廣策略住宅、商業(yè)銷售齊頭并進(jìn)，以招商帶動(dòng)住宅、商業(yè)的銷售住宅銷售策略重要節(jié)點(diǎn)1月春節(jié)4月2月3月6月11月10月9月7月8月12月臨時(shí)接待中心開(kāi)放一期一批次盛大開(kāi)盤正式售樓部開(kāi)放一期二批次盛大開(kāi)盤5月一期一批次蓄客期一期二批次銷售期一期二批次蓄客期一期一批次銷售期蓄客及銷售周期銷售策略根據(jù)2011年沙灣市場(chǎng)情況，結(jié)合項(xiàng)目自身營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，2012年項(xiàng)目月度銷售目標(biāo)如下：銷售目標(biāo)月份123456789101112合計(jì)月度銷售任務(wù)

（單位：萬(wàn)元）/////5608405602808077011564246季度銷售任務(wù)

（單位：萬(wàn)元）/5601680

20064246銷售策略目標(biāo)與市場(chǎng)：2012年7個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額4246萬(wàn)元平均每個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額607萬(wàn)元按均價(jià)2800元/㎡月均銷售住宅20－25套競(jìng)品公園一號(hào)自2011年10月18日開(kāi)盤至2011年12月底電梯公寓走量?jī)H20余套月均不足10套現(xiàn)狀：

我們一期的產(chǎn)品均為電梯公寓沙灣居民對(duì)電梯公寓的接受度仍不高市場(chǎng)整體去化量過(guò)低我們的銷售額是競(jìng)品的2倍多2012年我們的任務(wù)很重銷售策略面對(duì)低迷的市場(chǎng)、高額的任務(wù)、單一的產(chǎn)品、獨(dú)特的需求我們的解決之道為何？唯全面統(tǒng)籌、逐個(gè)擊破方能化解目前的不利局面銷售策略四大難題低價(jià)引爆市場(chǎng)，突破購(gòu)房者最后的心理防線，使其不再捂緊錢包科學(xué)系統(tǒng)的蓄客策略為銷售目標(biāo)的完成打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)以城市綜合體身份亮相，全面詳實(shí)的項(xiàng)目信息展示彌補(bǔ)產(chǎn)品單一的短板通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的富有影響力的說(shuō)辭引導(dǎo)，使多層不再成為沙灣居民購(gòu)房需求的主流解決之道銷售策略低迷的市場(chǎng)高額的任務(wù)單一的產(chǎn)品獨(dú)特的需求銷售策略具體營(yíng)銷策略價(jià)格策略蓄客策略促銷策略開(kāi)盤前階段劃分人數(shù)與實(shí)際成交人數(shù)比例登記160016:1會(huì)員8008:1誠(chéng)意金排號(hào)2002:1成交100

會(huì)員（免費(fèi)入會(huì)首次篩客）登記(來(lái)電+來(lái)訪）誠(chéng)意客戶(換卡升級(jí)交誠(chéng)意金)成交客戶入會(huì)排號(hào)認(rèn)購(gòu)注：一期一批次共推出房源126套，開(kāi)盤期（一月內(nèi)）成交約100套。蓄客策略蓄客策略由此我們可以負(fù)責(zé)的推算出德勝·沫若公館1期1批次蓄水期各階段客戶數(shù)量及比例2期銷售蓄客期各階段數(shù)據(jù)(預(yù)估）開(kāi)盤前階段劃分根據(jù)1期與實(shí)際成交人數(shù)比例預(yù)計(jì)2期蓄客各階段應(yīng)達(dá)到的指標(biāo)（按推出套數(shù)80%計(jì)算）登記16:11600入會(huì)8:1800誠(chéng)意金排號(hào)2:1200推出房源總量

126會(huì)員（銀卡免費(fèi)入會(huì)首次篩客）2012.5.31登記(來(lái)電+來(lái)訪）2012.1.16誠(chéng)意客戶(金卡換卡升級(jí)交誠(chéng)意金)2012.6.18客戶完成認(rèn)購(gòu)2012.7.18入會(huì)排號(hào)認(rèn)購(gòu)136天18天30天蓄客策略蓄客策略但，由于此時(shí)市場(chǎng)情況并不樂(lè)觀，以下目標(biāo)實(shí)現(xiàn)起來(lái)有一定難度??！時(shí)間：154天目標(biāo)：誠(chéng)意客戶200組蓄客策略推售時(shí)機(jī)及優(yōu)劣勢(shì)有利因素不利因素新政出臺(tái)后市場(chǎng)進(jìn)入緩沖期，政策走向逐漸明朗可利用下鄉(xiāng)巡展挖掘主要客戶項(xiàng)目依然是差異化產(chǎn)品競(jìng)品近期推貨量大新國(guó)八條政策影響沙盤開(kāi)放日1月16日現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，海量蓄客線上：戶外、道旗、公交站牌線下：網(wǎng)絡(luò)、短信、行銷、巡展行銷專項(xiàng)活動(dòng)、推介會(huì)、品鑒會(huì)現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品信息釋放，強(qiáng)勢(shì)蓄客二期開(kāi)盤6月18日換卡升級(jí)，誠(chéng)意金收?。o(wú)預(yù)售證情況下）6月1日甄別客戶，盛大開(kāi)盤線上：戶外、道旗、公交站牌線下：短信、網(wǎng)絡(luò)、行銷合作單位、行銷渠道拓展客戶售樓部重新開(kāi)放即德勝會(huì)免費(fèi)入會(huì)日5月31日如何達(dá)到儲(chǔ)客目標(biāo)線上：戶外、道旗、公交站牌線下：網(wǎng)絡(luò)、短信、行銷、巡展現(xiàn)場(chǎng)包裝到位調(diào)整銷售展示流程行銷專項(xiàng)活動(dòng)蓄客策略階段蓄客期入會(huì)交納誠(chéng)意金認(rèn)購(gòu)時(shí)間劃分1月16日-6月18日1月16日-6月18日6月1日-6月18日6月18日-7月18日完成目標(biāo)1600組800組200組100組單日任務(wù)10組5組11組3組階段任務(wù)劃分蓄客策略價(jià)格策略產(chǎn)品定價(jià)以目前市場(chǎng)售價(jià)為參照，和陽(yáng)光城、公園一號(hào)進(jìn)行綜合對(duì)比，結(jié)合當(dāng)前形勢(shì)，進(jìn)行全面分析得出?？傮w定價(jià)思路沙灣市場(chǎng)現(xiàn)產(chǎn)品均價(jià)陽(yáng)光城電梯公寓均價(jià)3000元/㎡優(yōu)惠后約2900元/㎡陽(yáng)光城多層住宅均價(jià)2800元/㎡優(yōu)惠后約2720元/㎡公園一號(hào)電梯公寓均價(jià)3000元/㎡優(yōu)惠后約2940元/㎡公園一號(hào)多層住宅均價(jià)2800元/㎡優(yōu)惠后約2750元/㎡各樓盤基本情況對(duì)比樓盤名稱區(qū)位交通商業(yè)配套生活配套空氣質(zhì)量觀景效果小區(qū)環(huán)境戶型布局物業(yè)管理沫水鑫城8分8分8分8分6分7分8分8分7分陽(yáng)光城7分7分6分7分9分7分8分8分7分公園一號(hào)7分7分6分7分9分7分8分7分7分德勝·沫若公館總體得分：68分陽(yáng)光城總體得分：66分公園一號(hào)總體得分：65分價(jià)格策略沙灣市場(chǎng)現(xiàn)電梯公寓均價(jià)2940元/㎡,多層住宅均價(jià)2750元/㎡通過(guò)對(duì)比打分，德勝·沫若公館總體得分高于陽(yáng)光城、公園一號(hào)約3%根據(jù)類比定價(jià)：德勝·沫若公館一期電梯公寓定價(jià)應(yīng)為3028元/㎡但是，項(xiàng)目距生產(chǎn)區(qū)較近，空氣質(zhì)量差是不可回避的一塊短板；存貨量高，去化速度低，市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀；大環(huán)境所造成的觀望情緒依然濃郁，高價(jià)位產(chǎn)品很難被市場(chǎng)接受。為了保證項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為了提高產(chǎn)品的去化速度。

一期產(chǎn)品最終定價(jià)3000元/㎡價(jià)格策略批次定價(jià)策略各批次之間由于居住產(chǎn)品及居住品質(zhì)的不同，造成價(jià)格的自然差別。前期所推批次以略低于當(dāng)期均價(jià)的價(jià)格入市，快速占領(lǐng)市場(chǎng)，形成熱銷氛圍和局面。前后批次之間的價(jià)差為150—200元/㎡價(jià)格策略2024/8/15一批次二批次三批次面積均價(jià)面積均價(jià)面積均價(jià)11853㎡2800元/㎡16062.3㎡3000元/㎡16062.3㎡3150元/㎡總計(jì)：33188400元總計(jì)：48186900元總計(jì)：50596245元價(jià)格策略一期一批次臨街住宅：2800元/㎡一期二批次中庭住宅：3000元

/㎡一期三批次臨河住宅：3150元/㎡一期總產(chǎn)值：131971545元一期總面積：43977.6㎡樓層定價(jià)策略根據(jù)樓層、品質(zhì)的不同，分別制定價(jià)格。設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)層，以標(biāo)準(zhǔn)層為界，按樓層排列進(jìn)行價(jià)格的遞增或遞減。

樓層之間的價(jià)差為10－20元/㎡1—3樓可選取部分戶型作為特價(jià)房17層16層15層14層13層12層11層10層－標(biāo)準(zhǔn)層9層－標(biāo)準(zhǔn)層8層－標(biāo)準(zhǔn)層7層6層5層4層3層2層1層價(jià)格策略戶型定價(jià)策略根據(jù)面積、布局、朝向、觀景效果等因素的不同，分別制定價(jià)格。小戶型定價(jià)應(yīng)高于大戶型

臨河戶型定價(jià)高于臨街戶型

高樓層戶型高于低樓層戶型價(jià)格策略促銷策略——特價(jià)引爆市場(chǎng)德勝·沫若公館電梯公寓特價(jià)房2600元/㎡起可在一期一批次臨街住宅1－4層中選取若干套作為特價(jià)房源，吸引市場(chǎng)關(guān)注，展示項(xiàng)目性價(jià)比。220000元入住德勝·沫若公館不是夢(mèng)——低首付降低門檻首付65000元/輕松置業(yè)通過(guò)降低首付款比例的形式來(lái)獲得更多的客戶，使目標(biāo)客群不因高額的首付款而被拒之門外。建議首付比例設(shè)在三成。促銷策略——高得房率刺激市場(chǎng)德勝·沫若公館得房率120%通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、飄窗、入戶花園等面積的贈(zèng)送或半贈(zèng)送提高得房率，使購(gòu)房者能到更多的使用面積。促銷策略半贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積——高附加值贏得客戶購(gòu)套二可享四重大禮購(gòu)套三可享五重大禮根據(jù)戶型面積大小分別設(shè)置不同的禮品購(gòu)送，如：電子產(chǎn)品、免物管費(fèi)、免停車費(fèi)、旅游、現(xiàn)金反饋、購(gòu)物券等。促銷策略商業(yè)銷售及招商策略一線城市受政策打壓，二線城市房地產(chǎn)活躍，投資商鋪客群金九銀十，市場(chǎng)集中加推；市場(chǎng)1月2月4月5月6月8月9月10月11月強(qiáng)銷期商鋪銷售蓄客，預(yù)熱期媒體選擇節(jié)點(diǎn)性、圈層活動(dòng)商報(bào)硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、路名牌、戶外大牌、短信、車身廣告等戶外大牌、網(wǎng)絡(luò)、路名牌、短信、車身廣告、電視媒體等項(xiàng)目開(kāi)盤3月持續(xù)熱銷期銷售期排布實(shí)現(xiàn)60%銷售實(shí)現(xiàn)40%銷售7月12月2012實(shí)現(xiàn)20%銷售活動(dòng)商業(yè)銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)及任務(wù)銷售策略租售并舉，招商先行，銷售緊隨其后商業(yè)銷售總策略商業(yè)定價(jià)策略——定價(jià)原則1、基本點(diǎn)●滿足項(xiàng)目整體銷售的基本回報(bào)率，力爭(zhēng)利潤(rùn)最大化●通過(guò)對(duì)區(qū)域分析、市場(chǎng)分析、商家分析制定切實(shí)可行的銷售、租金價(jià)格●確保項(xiàng)目按照計(jì)劃時(shí)間完成招商和銷售，最終讓規(guī)劃業(yè)態(tài)商家順利開(kāi)業(yè)2、出發(fā)點(diǎn)●市場(chǎng)：用沙灣市場(chǎng)具有類比性的物業(yè)作為參考對(duì)比●售價(jià)：以市場(chǎng)為基準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目自身情況綜合評(píng)比，得出最終售價(jià)。根據(jù)要求的投資回報(bào)反推租金價(jià)格商業(yè)定價(jià)策略——區(qū)域價(jià)格1、區(qū)域一樓商鋪平均租金水平為15-17元/月·㎡；銷售價(jià)格為6850-7500元/平方米之間，均價(jià)7000元/㎡左右。2、項(xiàng)目附近商業(yè)和項(xiàng)目一期的鄰里陽(yáng)光的商業(yè)業(yè)態(tài)比較混亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理，處于低級(jí)階段，目前處于市場(chǎng)培育期,租金相對(duì)較低，逐步走向更高更合理的水平。3、項(xiàng)目周邊缺乏大型的城市商業(yè)綜合體帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi)氛圍，這也是導(dǎo)致租金水平較低的主要原因。地理位置商鋪名面積年租金水平（元/年）月租金水平（元/月·㎡）出售總價(jià)（萬(wàn)）出售單價(jià)（元/㎡）鄰里陽(yáng)光電玩城45平方米81001531.57000便民超市180平方米3600016.71357500火鍋店480平方米9216016331.26900茶樓60平方米108001541.16850鄰里陽(yáng)光背面老街水果店12平方米223215.58.5447120藥店60平方米1202416.742.127020副食店20平方米38401614.47200餐飲店40平方米81601728.470001、調(diào)查結(jié)果顯示，客戶的心理價(jià)位在6500-7500元/㎡之間。2、有10%的客群只能接受6000元/㎡，而85.5%的客群能接受7000元/㎡的單價(jià)，僅有4.5%的客群能接受7500元/㎡的單價(jià)。3、其中有多數(shù)的投資者，希望引進(jìn)更多有影響力的品牌和特色商家，以加快物業(yè)的升值速度和人們的生活品質(zhì)。針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客群，我們做了大量詳細(xì)的市調(diào)工作，客戶針對(duì)一樓的底商能接受的價(jià)格調(diào)查結(jié)果如下：商業(yè)定價(jià)策略——市場(chǎng)反饋1、調(diào)查結(jié)果顯示，商家的心理價(jià)位在10-35元/月·㎡之間。2、其中租金最多的在15-20元/月·㎡。

3、承租能力在20元/㎡/月的多為租賃面積在40㎡--80㎡的商家，其業(yè)態(tài)為珠寶、飾品、鞋類箱包、藥品及非主力服裝等；

3、期望租金在18元/㎡/月以內(nèi)的商家多為品牌運(yùn)營(yíng)商（因自身在成都有一定品牌力，所以在面對(duì)招商時(shí)較別的商家強(qiáng)勢(shì)），租賃面積在80㎡--200㎡左右；

4、期望租金在15-18元/㎡/月以內(nèi)的多為大型餐飲、火鍋店。針對(duì)本項(xiàng)目，我們前期接觸的商家，我們做了詳細(xì)的調(diào)查工作，他們能接受的一樓平均商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格調(diào)查結(jié)果如下：商業(yè)定價(jià)策略——市場(chǎng)反饋定價(jià)依據(jù)：1、市場(chǎng)比較法根據(jù)前期對(duì)項(xiàng)目周邊的大量商業(yè)價(jià)格摸底，得知市場(chǎng)一樓商業(yè)的基準(zhǔn)均價(jià)在7000元/㎡左右。2、項(xiàng)目自身情況由于本項(xiàng)目是沙灣目前唯一的城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目的定位及打造將是高于沙灣周邊其他項(xiàng)目，所以其均價(jià)應(yīng)高于市場(chǎng)均價(jià)。3、項(xiàng)目低開(kāi)高走的價(jià)格策略商鋪售價(jià)與租金價(jià)格緊密相扣，租金價(jià)格依據(jù)投資回報(bào)率進(jìn)行推算，面積越小，租金單價(jià)越高。租金不含物業(yè)管理費(fèi)。商業(yè)定價(jià)策略——定價(jià)依據(jù)周邊一樓商業(yè)市場(chǎng)銷售均價(jià)為7073.75元/㎡；周邊一樓商業(yè)市場(chǎng)租金均價(jià)為15.98元/月·㎡初步擬定：一樓銷售均價(jià)：7800元/㎡一樓租金均價(jià)：30元/㎡/月因“德勝·沫若公館”一期（即鄰里陽(yáng)光）的商業(yè)還沒(méi)有打出強(qiáng)有力的知名度（品牌號(hào)召力），所以目前在項(xiàng)目影響力方面處于前期培育期：本項(xiàng)目在制定各業(yè)態(tài)市場(chǎng)合理價(jià)格時(shí)應(yīng)采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略進(jìn)行。注：1、初步擬定的均價(jià)是根據(jù)目前市場(chǎng)情況來(lái)而定的未含優(yōu)惠的價(jià)格；2、具體的銷售價(jià)格還需要在開(kāi)盤前期根據(jù)市場(chǎng)的波動(dòng)作細(xì)微調(diào)整。地理位置商鋪名面積（平方米）年租金水平（元/年）月租金水平（元/月·㎡）出售總價(jià)（萬(wàn)）出售單價(jià)（元/㎡）鄰里陽(yáng)光電玩城4581001531.57000便民超市1803600016.71357500火鍋店4809216016331.26900茶樓60108001541.16850鄰里陽(yáng)光背面老街水果店12223215.58.5447120藥店601202416.742.127020副食店2038401614.47200餐飲店4081601728.47000周邊一樓商業(yè)租金與售價(jià)情況表項(xiàng)目自身定位城市綜合體品質(zhì)高于周邊其他項(xiàng)目+項(xiàng)目低開(kāi)高走的價(jià)格策略+商業(yè)定價(jià)策略——定價(jià)依據(jù)143除去前3年免租期，第4年總租金收入:239.19萬(wàn)/年一、二期可售商業(yè)產(chǎn)值合計(jì):8298.35萬(wàn)按照甲方預(yù)計(jì)價(jià)格計(jì)算，未含免租期的價(jià)值:7580.78萬(wàn)若免租期按照3年計(jì)算，其3年的租金價(jià)值為：717.57萬(wàn)（本次計(jì)算面積為一、二期可售商業(yè)面積11250㎡，自持物業(yè)除外）銷售初步定價(jià)：根據(jù)目前對(duì)周邊市場(chǎng)分析，比較合理的市場(chǎng)價(jià)應(yīng)為：一樓均價(jià)7800元/㎡，二樓均價(jià)為一樓的0.5倍，即3900元/㎡，三樓均價(jià)為一樓的0.4倍，即3120元/㎡。但根據(jù)甲方合同要求，一、二期商業(yè)售價(jià)為：一樓均價(jià)9200元/㎡，二樓均價(jià)為4200元/㎡，三樓均價(jià)為即4500元/㎡。對(duì)此，我方將盡力配合，爭(zhēng)取達(dá)到甲方的預(yù)期。商業(yè)定價(jià)策略——銷售定價(jià)綜合“同行參比”、“售價(jià)參考”“項(xiàng)目自身的品質(zhì)”，項(xiàng)目租金暫定如下：,1、二號(hào)樓1-2樓商業(yè)租金1F租金的合理范圍應(yīng)在20元/㎡/月----40元/㎡/月之間，故本方案就使用面積非主力店租金最終底價(jià)定為：20元/㎡/月;為追求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化以及考慮實(shí)際招商過(guò)程有價(jià)格談判因素，本方案同時(shí)制定使用面積的目標(biāo)租金均價(jià)價(jià)格：40元/㎡/月。

2F商業(yè)租金范圍應(yīng)該在15-20之間，本方案取均價(jià)18元/㎡/月2、三、四號(hào)樓1-2樓商業(yè)租金結(jié)合市場(chǎng)及自身情況，1F租金的合理范圍應(yīng)在20元/㎡/月----40元/㎡/月之間，2F租金的合理范圍應(yīng)在10元/㎡/月----18元/㎡/月之間

底商1F租金：底線價(jià)格20元/㎡/月；目標(biāo)價(jià)格40元/㎡/月底商2F租金：底線價(jià)格10元/㎡/月；目標(biāo)價(jià)格18元/㎡/月

商業(yè)定價(jià)策略——租金定價(jià)3、五號(hào)樓1-3F商業(yè)租金結(jié)合市場(chǎng)及自身情況，1F租金的合理范圍應(yīng)在15元/㎡/月----20元/㎡/月之間，2F租金的合理范圍應(yīng)在10元/㎡/月----18元/㎡/月之間，3F租金的