新老物業(yè)管理公司的移交工作措施計劃方案

新老物業(yè)管理公司的移交工作措施計劃方案良心創(chuàng)作，質量保證，排版規(guī)范，直接復制粘貼1.1物業(yè)服務早期介入方案1.1.1物業(yè)管理階段劃分總體物業(yè)管理方案可分為前期介入、驗收接管、長效管理三個階段，以下圖示簡要說明三個階段的進展情況：1.1.2物業(yè)服務早期介入服務物業(yè)服務早期介入工作的好壞將直接影響日后物業(yè)管理工作的開展，作為專業(yè)管理公司，我們將著重向業(yè)主提出工程方面的合理化意見及技術，為今后開展物業(yè)管理工作及控制管理成本奠定基礎，同時根據物業(yè)管理實際狀況逐步推進公眾制度及內部管理制度的建立和完善，以便正式接管后即能高水準地開展物業(yè)管理工作。1.1.3物業(yè)服務早期介入人員配置設想為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，公司將選擇并組織好一批人員參與前期介入。前期介入的人員組成可采取兩種方式，相互結合，但應以長期介入人員為核心：長期介入人員(2~3人)：項目經理、結構工程師和設備工程師組成。長期介入人員參與項目的全過程。介入人員的素質與技術在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗。人員選配上通常由經驗豐富、知識全面的管理人員為主、并配以結構工程師和設備工程師，分管土建工程和設備安裝的質量把關。短期介入人員(3~4人)：由部門經理和技術骨干組成。短期介入人員的作用是參與前期介入，檢查、幫助、指導長期介入人員的工作。短期介入人員通常由物業(yè)管理公司經理牽頭，組織骨干隊伍參與，主要聽取長期介入人員的工作匯報，指導他們的工作；其次，與房地產開發(fā)商、建筑商進行工作協調，把前期介入發(fā)現的問題解決好。1.2物業(yè)服務交接(包括承接查驗)方案1.2.1物業(yè)移交接計劃我公司在接管物業(yè)管理時，從發(fā)展商手中接受的在工程建設施工過程中形成的工程檔案，主要指竣工驗收資料、房屋單體竣工圖，在物業(yè)交接時須完整交接。具體內容請見下表。1.2.2物業(yè)移交接承接查驗服務1、驗收交接和設備調試此階段工作將以順利接管為主宗旨，必須有計劃、有步驟地進行，否則必須導致日后長效管理工作的被動和無序。驗收接管工作內容包括但不限于以下各項：(1)與建設單位及工程承建商協商接受日期；(2)員工招聘及培訓，建立管理機構；(3)重要崗位員工政審；(4)于接受之日派駐管理、保安及保潔人員至現場開始物業(yè)基礎管理運作，例如二十四小時保安控制、公共區(qū)域開荒及保潔等；(5)制定及實施物業(yè)驗收及移交計劃，包括土建及設備的檢查接管，驗收圖紙，監(jiān)管物業(yè)所有鑰匙，收集承包方/供應商的設備資料等。(6)準備辦理入住手續(xù)，登記資料、派發(fā)用戶手冊；(7)跟進裝修工程，審核圖紙、辦理審批；(8)與工程承包商跟進物業(yè)遺漏項目；(9)遷入控制成品保護措施等。2、竣工接管驗收查驗物業(yè)開發(fā)竣工以后，發(fā)展商竣工驗收后將建筑物委托給物業(yè)管理公司管理，管理公司與發(fā)展商辦理接管驗收。就本項目實際情況來看，我們建議二者同時進行，這不但減少的重復工作，還可以使管理公司掌握更多的第一手資料，便于日后管理工作的開展。主要工作內容有：(1)施工質量與使用功能驗收；(2)資料與設備驗收移交；(3)同步進行質量整改與物業(yè)接管準備。1.3物業(yè)服務早期清潔開荒方案清潔開荒是指項目完工入住前，進行樓內外全面清潔工作。清潔開荒(物業(yè)的第一次清潔)是清潔工程之首，對今后項目的清潔具有重要的意義，第一次清潔不好或清潔不當而造成建筑物表面腐濁，直接影響到日后保潔工作的質量和檔次，將導致對本項目設施形成長期的不良影響。1、開荒所用工具大型吸塵吸水機、多功能擦地機、玻璃套裝工具、加長桿、梯子、水桶、撣子、云石鏟刀、刮子、涂水器等。2、所用藥劑全能清洗劑、玻璃清洗劑、瓷磚清洗劑、陶瓷清洗劑、去膠劑、除漬劑、酸性清潔劑、潔廁劑、不銹鋼清洗劑、不銹鋼光亮劑、家私蠟等。3、開荒程序開荒是清潔工程之首，由于建筑工程中常常會遺留下許多垃圾污垢，各種地面石頭，墻壁上會遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項最艱苦、最復雜、最費神的工作，開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質量和檔次，所以做好開荒保潔有著相當重要的要求。程序如下：(1)首先清理現場留下的裝修垃圾；(2)由上到下全面吸塵；(3)擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈，再重復以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下的水痕，玻璃上的水痕用機皮擦拭干凈。(4)衛(wèi)生間：堅持由上而下的原則，首先認清衛(wèi)生間頂子的材質，是PVC的或是鋁塑板還是涂料的，再根據不同的材質用不同的清潔方法進行清潔；用清潔球或是板刷清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點、水泥漬等；用毛巾清潔衛(wèi)生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對各種龍頭、管件進行清潔；用洗地機對地面進行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對洗地機洗不到的角落進行針對性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無遺漏后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。(5)廚房：程序同上。注意：因廚房里的不銹鋼管件比較多，應是清潔重點。(6)臥室及大廳：墻壁用撣子或是吸塵器做除塵處理，擦拭燈具、開關盒、排煙置、空調口、排風口等。(7)門及框：分清門的材質，用專業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序也是從上到下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺漏，有膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無遺漏、無死角。(8)地面的清洗：把所有的做完以后，就是地面的清洗了，地面也要分材質，是木地板的、還是瓷磚的、或是石材的，當分清后就選擇專用清潔劑稀釋后，開始清洗。地面上的膠漬可用刀片清除，頑固的可用去膠劑處理；最后一道工序做完后，應由領班全面檢查一遍后，確認無遺留后撤離現場。(9)地角線：用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點等。4、開荒標準(1)玻璃的標準：目視無水痕、無手印、無污漬、光亮潔凈。(2)衛(wèi)生間的標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、潔具潔凈光亮、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏、無異味。(3)廚房標準：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、不銹鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏。(4)臥室及大廳標準：墻壁無塵土，燈具潔凈，開關盒潔凈無膠漬，排風口、空調出風口無灰塵、無膠點；(5)門及框標準：無膠漬、無漆點、觸摸光滑、有光澤，門沿上無塵土。(6)地面的標準：木地板無膠漬、潔凈；瓷磚無塵土、無漆點、無水泥漬、有光澤；石材無污漬、無膠點、光澤度高。1.4物業(yè)服務早期內部裝修管理方案內部裝修是本項目管理的一個非常重要的內容，我們進入項目后，首先碰到的管理內容之一就是內部裝修管理。內部裝修由管理處為主要管理部門并協同其他部門具體實施。主要管理工作有：(1)裝修管理文件的制定，力爭在業(yè)戶入駐前定稿。主要有：《裝修指南》、《裝修管理協議》、《安全協議》等。(2)接受裝修申請，介紹裝修應注意事項，管理處將派專人上門服務。(3)審核裝修圖紙，如審核認