中華人民共和國土地法培訓(xùn)課件

中華人民共和國土地法培訓(xùn)課件一、《土地管理法》概況《土地管理法》是行政管理法，不是土地市場交易法。1986年的這部《土地管理法》經(jīng)過1988年（有償配置、依法轉(zhuǎn)讓）、1998年（耕地保護）、2004年（征收與征用）三次的修改和修正，始終維持著一部管理性法律的本色，主要是對土地的權(quán)屬、用途管理、耕地的保護等進行規(guī)范，而土地交易如土地的出讓劃撥、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等，主要在《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院55令）、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》當(dāng)中予以規(guī)范。這部《土地管理法》由于運行時間長，尤其是國家的土地政策及物權(quán)法出臺后，許多重要的土地制度已經(jīng)發(fā)生了很大變化，如：土地的征收補償、農(nóng)用土地專用審批、土地的空間權(quán)等。因此《土地管理法》的修改勢在必行?！锻恋毓芾矸ā返膬蓚€核心任務(wù)：一是土地的權(quán)屬及其資源配置；二是耕地的保護。二、《土地管理法》幾個重要土地制度（一）土地的所有制形式1、兩種土地所有制形式以社會主義公有制為基礎(chǔ)，我國的土地有兩種所有制形式：全民所有（國家所有）和農(nóng)民集體所有，《物權(quán)法》將“農(nóng)民集體所有”改為“農(nóng)民集體成員集體所有”，明確并強化了集體所有的土地的權(quán)利歸屬主體式集體成員。我們可以簡單地理解為我國的土地只屬于“兩個人，一是國家所有的土地，其權(quán)利主體的代表是國務(wù)院；二是農(nóng)民集體成員集體所有土地，其權(quán)利主體的代表是村民經(jīng)濟組織或者是村民委員會。2、土地資源的配置我國土地資源無法由所有權(quán)人充分利用，為了物盡其用，物盡其值，《物權(quán)法》出臺了土地的用益物權(quán)制度，即非所有人將他人所有的物占有、實用、收益，通俗地講，就是國家、集體將自己用不盡的土地資源以多種方式分配給單位、個人使用、收益。國有土地資源的配置方式以有償使用方式為主，以無償使用方式（即劃撥）為輔。國有土地的五種配置方式：劃撥、出讓、租賃、作價投資和入股、授權(quán)經(jīng)營。農(nóng)民集體成員所有的土地資源配置對象基本上就是本村村民，配置方式主要是占用審批。如土地承包經(jīng)營權(quán)（無需審批），宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地土地使用權(quán)。屬于國家所有的土地：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征用的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。3、國家和集體土地的所有權(quán)范圍重點提示：村民轉(zhuǎn)居民后，集體土地能否直接轉(zhuǎn)為國有土地？根據(jù)《土地條例》第二條（五）的規(guī)定，答案是肯定的，但05年3月4日國務(wù)院法制辦公室，國土資源部關(guān)于對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第（五）項的解釋意見（國法函〔2005〕36號）作出了新的解釋：“該項規(guī)定，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。”由此看來，不經(jīng)征收補償集體土地不能直接轉(zhuǎn)為國有。屬于農(nóng)民近體所有的土地：（1）除由法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；（2）宅集體和自留地、自留山。國家依法實行土地登記發(fā)證制度。國家所有的土地所有權(quán)不需登記直接產(chǎn)生物權(quán)的效力；集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)需要登記以后才能產(chǎn)生物權(quán)的效力，但宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)無需登記也產(chǎn)生物權(quán)的效力。4、土地登記制度（《物權(quán)法》）的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度民法的基本原則是民事行為不違法就是合法的，但土地取得及交易無法律依據(jù)均為非法。土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法處分的權(quán)利。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用，但是，單位和個人的土地使用權(quán)必須依法取得。5、土地使用權(quán)取得和交易的嚴(yán)格法定性。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)和用地規(guī)模。（二）土地用途管制制度土地用途管制是指國家為保證土地資源的合理利用，經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地利用區(qū)，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者必須嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地，違者將受到嚴(yán)厲處罰的制度。2002年1月1日，國土資源部在部門規(guī)章中，將土地共分為3級72類，一級三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。《土地管理法》只分為此三類。2、土地用途分類土地利用總體規(guī)劃中確定的一級三類土地分類，無論進行任何調(diào)整，如農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批（農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地），此環(huán)節(jié)的報批只需原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，無需規(guī)劃部門的審批，需要規(guī)劃部門同步審批的是三級中的建設(shè)用地土地用途的改變，并且是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括（二級類）耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地，其中耕地中80%以上劃定為基本農(nóng)田，作為保命田并受到國家嚴(yán)格的管制。建設(shè)用地，是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括商服用地、工礦倉儲用地、公共設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運輸用地、水里設(shè)施用地、特殊用地。

3、確立土地用途的依據(jù)：土地利用總體規(guī)劃。未利用土地，是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括未利用土地，其他土地。

國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少、墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地，五個內(nèi)涵：（三）占用耕地補償制度1、任何建設(shè)占用耕地都必須率習(xí)慣開墾耕地的義務(wù)。無論是國家重點工程、城市建設(shè)，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村村民建住宅占用耕地都必須履行開墾耕地的義務(wù)。確保建設(shè)占用耕地與開墾耕地的平衡。3、開墾耕地的地塊應(yīng)當(dāng)落實。各地在制定土地利用總體規(guī)劃時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的狀況制定耕地后備資源開發(fā)的區(qū)域，使建設(shè)單位有地可開。開墾耕地還應(yīng)當(dāng)與生態(tài)環(huán)境建設(shè)相結(jié)合，防止亂開濫墾。2、開墾耕地的責(zé)任者是占用耕地的單位。根據(jù)目前建設(shè)用地的情況，可以分為三種情況：一是城市建設(shè)用地統(tǒng)一征地后供地的，承擔(dān)造地義務(wù)的市、縣人民政府，造地的費用可以打入建設(shè)用地的成本，但責(zé)任必須由縣、市政府承擔(dān)。二是城市建設(shè)用地外建設(shè)項目用地，承擔(dān)開墾耕地義務(wù)的是建設(shè)單位，縣、市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督和驗收。三是村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用耕地，承擔(dān)開墾耕地義務(wù)的是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會，縣、市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督和驗收。4、沒有條件開墾，或開墾耕地不符合要求的，建設(shè)單位可以繳納耕地開墾費，由地方政府土地行政主管部門履行造地義務(wù)。沒有條件開墾是指建設(shè)單位沒有開墾的人力和機械，而無法從事土地開墾工作，開墾的耕地不符合要求是指耕地開墾的數(shù)量和質(zhì)量沒有達(dá)到規(guī)定的指標(biāo)。耕地開墾費的繳納標(biāo)準(zhǔn)為：每平方米10元。5、耕地占補平衡核心是耕地總量的動態(tài)平衡耕地總量的動態(tài)平衡是指以省、自治區(qū)、直轄市為單位實行耕地總量平衡，這就明確了省級人民政府保護耕地的目標(biāo)和責(zé)任。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，可以異地開發(fā)和核減該省、直轄市的耕地保護指標(biāo)。但一定要經(jīng)過嚴(yán)格審查，并經(jīng)專家論證，該省、直轄市確實無地可開了，國務(wù)院方可批準(zhǔn)，并根據(jù)減免數(shù)量進行異地開墾，以確保耕地總量動態(tài)平衡目標(biāo)的實現(xiàn)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。三、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的內(nèi)涵（又稱農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批、農(nóng)轉(zhuǎn)非）：決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的依據(jù)共三個：土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、建設(shè)用地供應(yīng)政策。（一）土地利用總體規(guī)劃土地用途管制制度的核心是土地利用總體規(guī)劃，如果符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，即在建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)，可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，否則將不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所做的總體安排，土地利用總體規(guī)劃是實行用途管制的依據(jù)。1、土地利用總體規(guī)劃的概念2、土地利用總體規(guī)劃的期限在通常情況下，土地利用總體規(guī)劃的期限為十五年。本輪土地利用總體規(guī)劃是1997年開始編制的，現(xiàn)已接近規(guī)劃期末，規(guī)劃的建設(shè)用地已使用殆盡，項目選址可以騰挪的余地已經(jīng)不大，新一輪規(guī)劃修編已經(jīng)進入準(zhǔn)備階段。3、土地利用總體規(guī)劃的編制與修改我國的土地利用總體規(guī)劃由國家、省、地（市）、縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級組成。編制土地利用總體規(guī)劃，采用自上而下的方法，逐級進行。上級土地利用總體規(guī)劃是下級土地利用總體規(guī)劃的編制依據(jù)。下級土地利用總體規(guī)劃要落實上級土地利用總體規(guī)劃的要求。土地利用總體規(guī)劃修改必須報原批準(zhǔn)機構(gòu)批準(zhǔn)。（二）土地利用年度計劃土地利用年度計劃中，包括了農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的機會，是政府審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)，即政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須在土地利用年度計劃控制指標(biāo)范圍之內(nèi)，不得超計劃批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。1、土地利用年度計劃的概念土地利用年度計劃是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國民經(jīng)濟發(fā)展計劃，對年度各項用地數(shù)量的具體安排，是實施土地利用總體規(guī)劃的重要措施，是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、建設(shè)項目立項審查和用地審批、土地開發(fā)