玻璃廠項(xiàng)目申請(qǐng)立項(xiàng)可研報(bào)告

1一.內(nèi)部因素1.某某萬(wàn)科公司項(xiàng)目布局中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、萬(wàn)科新城貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，政中心的南遷和友誼路沿線的開(kāi)發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)個(gè)某某市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以萬(wàn)科有能力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā)某2規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在某某的西南部、南部大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多3鐵東路項(xiàng)目西橫堤項(xiàng)目麗苑項(xiàng)目萬(wàn)科中心世貿(mào)廣場(chǎng)都市花園梅江南項(xiàng)鐵東路項(xiàng)目西橫堤項(xiàng)目麗苑項(xiàng)目萬(wàn)科中心世貿(mào)廣場(chǎng)都市花園梅江南項(xiàng)某某公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:花園新城新區(qū)花園新城新區(qū)城市花園城市花園張貴莊路項(xiàng)目張貴莊路項(xiàng)目津塘路項(xiàng)目天鋼項(xiàng)目天鋼項(xiàng)目玻璃廠項(xiàng)目玻璃廠項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:4已完成項(xiàng)目:在談項(xiàng)目:二.外部因素南樓市級(jí)商業(yè)中心南樓市級(jí)商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心梅江居住區(qū)項(xiàng)目所在地該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于某某市區(qū)的南部,行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì):5公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，7一.宗地區(qū)位及用地1.項(xiàng)目區(qū)位該宗地位于某某市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約3公里,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6花園新城新區(qū)花園新城新區(qū)城市花園萬(wàn)科中心世貿(mào)廣場(chǎng)都市花園規(guī)劃東南半環(huán)宗地位置2.項(xiàng)目用地名稱名稱米)數(shù)及綠化帶、退南側(cè)道路用地)住宅地塊住宅地塊2教育用地住宅地塊3配套公建用地住宅地塊1住宅地塊43.項(xiàng)目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo):容積建筑密綠地率度率米)2.00.8二.宗地現(xiàn)狀1.四至范圍:2.地勢(shì)狀況項(xiàng)目用地主要為某某玻璃廠的廠區(qū),地勢(shì)平坦,場(chǎng)地標(biāo)高與解3.地上物現(xiàn)狀廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。5.地質(zhì)情況三.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套名稱無(wú)勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太無(wú)文化設(shè)施無(wú)無(wú)2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施公用設(shè)施名稱公用設(shè)施大型商業(yè)大型商業(yè)文化設(shè)施文化設(shè)施大型商住樓四.項(xiàng)目周邊環(huán)境1.現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得項(xiàng)目所在地南樓市級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目所在地友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心梅江居住區(qū)梅江居住區(qū)2.項(xiàng)目宗地周邊情況洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng),規(guī)劃為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目宗地西和某某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),屬于梅江南居住區(qū)的一部分,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔----衛(wèi)津河,基本上形成一個(gè)3.周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)周邊環(huán)境的主要影響在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)五.市政配套1.道路情況南路,為某某市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，2.市政管線配套情況珠江道干管,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)需要,還需通過(guò)上述電站提供增容。六.土地價(jià)格1.補(bǔ)償費(fèi)用:可建設(shè)用地價(jià)格相同?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用2.土地出讓金:元/畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)一.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.項(xiàng)目用地現(xiàn)狀①土地所有權(quán)歸屬:國(guó)有用地③土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒(méi)有④土地的用途:工業(yè)用地⑤項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件:某某市津南區(qū)核發(fā)的津南國(guó)用(97更有土地使用證2.項(xiàng)目用地規(guī)劃劃3.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估②去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批③去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是4.政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估因素。我們分析，如果沒(méi)有大的政策變化，應(yīng)能二.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估2.合作方式3.主要合作條件度權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給萬(wàn)科公司。b.萬(wàn)科公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后，由公證處c.在萬(wàn)科公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后一年內(nèi)分d.在土地方將全部開(kāi)發(fā)用地按要求交給萬(wàn)科公司后一年內(nèi)分a.負(fù)責(zé)在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約b.拆遷內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架c.負(fù)責(zé)出具辦理項(xiàng)目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)e.配合萬(wàn)科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂f.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證萬(wàn)科公司合法g.積極協(xié)助萬(wàn)科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助萬(wàn)科公，（地方拿七成,萬(wàn)科拿三成）b.在萬(wàn)科公司與市土地局簽訂國(guó)有土地出讓合同及同時(shí)土地c.在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給萬(wàn)科公a.負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬(wàn)科c.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證萬(wàn)科公司合法e.積極協(xié)助萬(wàn)科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)4.合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）合作背景：某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時(shí)該公司也想通過(guò)建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定了土地開(kāi)發(fā)意向書,通過(guò)談判,香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目,前提是我司承諾1000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi),在此情況下,萬(wàn)科直接與土a.工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用b.是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市c.利用原污染企業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按三.總體評(píng)價(jià)項(xiàng)功能、環(huán)境河西區(qū)河西區(qū)4)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買力強(qiáng)，改善的需5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年某某地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同2.區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況銷售量與上市供應(yīng)比例◆區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征：2）2）2率萬(wàn)3萬(wàn)且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要2）層磬2）稱率0.922）名稱22）式2）2）率9萬(wàn)9萬(wàn)園5萬(wàn) 廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)積22交通路況好,出行便路況好,出行便配套公建小學(xué)、派出所-小學(xué)22-）：配比高層(9-12層)：22云水園云水園22項(xiàng)1公里,有上外1222-2222米23、梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析:價(jià)第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注科技的運(yùn)用，使得購(gòu)房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)四.區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)客層研究和市場(chǎng)定位追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以生活的條件。此類人群購(gòu)房首要條件是房型、2.本案目標(biāo)人群特征政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有3.確定目標(biāo)客戶一.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2.產(chǎn)品特征排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高3.充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。但在在著熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單一的弊江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以及萬(wàn)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的5.玻璃廠項(xiàng)目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但前可利用的配套資源較為缺乏。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高二.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1.項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃有一小學(xué),該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù),而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國(guó)際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近,本項(xiàng)目?jī)?nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè),同時(shí)合作方表示他們出面來(lái)調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。2.該項(xiàng)目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，①總用地面積:35.02萬(wàn)平方米其中:市政待征地:6.27萬(wàn)平方米居住用地:28.75萬(wàn)平方米②總建筑面積:26.81萬(wàn)平方米居住用地容積率:0.87其中:住宅容積率:0.96產(chǎn)品:四層---五層半花園洋房4.我司擬定住宅容積率為1.0左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突勢(shì)平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。總體來(lái)6.居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置,方便交通及與8.通過(guò)對(duì)某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)及梅江、順弛名都、名都新園等周住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高一.開(kāi)發(fā)機(jī)遇：2.該項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，但大二.開(kāi)發(fā)周期安排：面積為26.81萬(wàn)平米,其中住宅面積約25.01萬(wàn)平米，配套由合作方建設(shè),我司建設(shè)約0.5萬(wàn)平米的非營(yíng)業(yè)性公建,可慮招商或自收自支,不在開(kāi)發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年三.銷售周期安排：一.成本預(yù)測(cè)說(shuō)明0套費(fèi)3費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)502萬(wàn)元\臨電92萬(wàn)元.萬(wàn)13場(chǎng)境費(fèi)費(fèi)00套費(fèi)533室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項(xiàng)造各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,新城此項(xiàng)造價(jià)約9元/平米3建造成本及配套物品購(gòu)置,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場(chǎng)8土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,二.稅務(wù)分析三.經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表: