@地產(chǎn)壹線-睿墨機(jī)構(gòu)-時(shí)光墅項(xiàng)目推廣策略方案2013.3.7

時(shí)光墅營銷推廣細(xì)案PART2

產(chǎn)品分析PART3

推售策略PART1市場分析PART4

視覺表現(xiàn)第一部分市場分析[關(guān)鍵內(nèi)容]

區(qū)域市場分析

區(qū)域競品分析

薊縣山水資源梅江水資源團(tuán)泊胡等水資源海景、大配套資源濱海湖景資源京津新城大配套山水資源水資源湖海資源核心地段資源核心地段資源天津市別墅資源分布區(qū)域市場分析天津市2012年別墅市場概況郊外經(jīng)濟(jì)型別墅增量目前天津市的郊外別墅產(chǎn)品多集中在景觀資源優(yōu)質(zhì)區(qū)域，如團(tuán)泊湖、東麗湖、天嘉湖一帶，這些區(qū)域的在售別墅產(chǎn)品多以經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品為主，強(qiáng)調(diào)景觀資源的稀缺性，以休閑度假為項(xiàng)目賣點(diǎn)。2012年武清、濱海等區(qū)域的別墅產(chǎn)品有增量勢頭，新入市別墅產(chǎn)品將占據(jù)別墅市場大半壁江山。這些產(chǎn)品多以聯(lián)排、雙拼別墅為主，搭配以少量的獨(dú)棟產(chǎn)品，主力戶型在300平方米左右，這樣的規(guī)劃維持了郊外別墅總價(jià)相對低的特點(diǎn)外環(huán)內(nèi)別墅別墅類產(chǎn)品稀缺

2010年11月21日，位于河?xùn)|區(qū)一號(hào)橋附近的純別墅產(chǎn)品“金地紫樂府”首開兩小時(shí)售罄，熱銷5.8億元，讓很多人再次驚訝天津市購房者的購買實(shí)力。當(dāng)時(shí)，無論是開發(fā)商還是購房者，都在強(qiáng)調(diào)“稀缺”和“土地價(jià)值”。在市區(qū)，寸土寸金，別墅類產(chǎn)品更成為小眾消費(fèi)。市區(qū)內(nèi)在售別墅產(chǎn)品多是項(xiàng)目地塊附屬產(chǎn)品，十幾套已經(jīng)算得上規(guī)模，真正以別墅為主打建筑類別的項(xiàng)目屈指可數(shù)。細(xì)分之下，這些別墅以雙拼、聯(lián)排居多，獨(dú)棟產(chǎn)品恐怕真是賣一套少一套了，由此看來，河西區(qū)梅江地塊的海逸王墅起價(jià)2500萬元/套，也不是沒有道理。天津別墅市場總體分析城市別墅梅江南板塊，代表項(xiàng)目：卡梅爾、天鵝湖、海逸長洲近郊別墅西青板塊，代表項(xiàng)目：萬科朗潤園、社會(huì)山、泰達(dá)嶺上林里、唐郡遠(yuǎn)郊別墅津南板塊：星耀五洲、天嘉湖、碧桂園中心區(qū)域，代表項(xiàng)目：招商鉆石山、霞光道5號(hào)、西康路36號(hào)檀府、荷蘭墅京津潮白河板塊，代表項(xiàng)目：京津新城、恒大御水山城、盤石坊后梅江板塊，代表項(xiàng)目：洛卡小鎮(zhèn)、瑪歌莊園、領(lǐng)世郡東麗湖板塊，代表項(xiàng)目：東麗湖萬科城、夏陽溪韻團(tuán)泊新城板塊：團(tuán)泊湖庭院、松江高爾夫小鎮(zhèn)泰達(dá)嶺上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂園霞光道5號(hào)天津別墅市場區(qū)域分布圖京基天頤津城萬科朗潤園恒大東麗項(xiàng)目恒大御水山城盤石坊招商鉆石山城市別墅近郊別墅遠(yuǎn)郊別墅西青板塊東麗板塊梅江南板塊后梅江板塊津南板塊團(tuán)泊湖板塊寶坻、薊縣板塊松江高爾夫小鎮(zhèn)西康路36號(hào)城市別墅中心區(qū)域梅江南板塊城市別墅分析區(qū)域市場：城市別墅多集中在中心區(qū)、梅江南板塊，區(qū)域性較為明顯，由于土地資源的稀缺性，別墅市場逐漸外移的趨勢顯現(xiàn)。規(guī)模：城市別墅項(xiàng)目體量一般相對有限，純別墅部分一般在5—7萬平方米左右，難以出現(xiàn)單純的別墅大盤。產(chǎn)品形式：為了平衡容積率，單純的別墅項(xiàng)目很少，一般以別墅+高層（洋房）的形式存在。產(chǎn)品形式以聯(lián)排為主，獨(dú)棟、雙拼產(chǎn)品較少；梅江南板塊有一定數(shù)量的獨(dú)棟產(chǎn)品；在面積緊張的地塊，一般采用三層戶型設(shè)計(jì)，并增加地下室。價(jià)格水平：獨(dú)棟均價(jià)在30000-40000元/平米；聯(lián)排均價(jià)在18000-22000元/平米；雙拼別墅數(shù)量較少，在25000-35000元/平米左右?？蛻舴治觯嚎蛻粢缘谝痪铀宰橹?，有少量的投資客戶；客戶職業(yè)多為私企老總及高管，資金實(shí)力比較雄厚。來自區(qū)域以本市客戶居多，梅江南板塊外地和外籍客戶比例逐漸增加。城市別墅梅江南板塊，代表項(xiàng)目：卡梅爾、天鵝湖、海逸長洲中心區(qū)域，代表項(xiàng)目：招商鉆石山、霞光道5號(hào)、西康路36號(hào)檀府、荷蘭墅泰達(dá)嶺上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂園霞光道5號(hào)天津城市別墅市場區(qū)域分布圖京基天頤津城萬科朗潤園恒大東麗項(xiàng)目恒大御水山城盤石坊招商鉆石山城市別墅近郊別墅遠(yuǎn)郊別墅梅江南板塊松江高爾夫小鎮(zhèn)西康路36號(hào)萬科霞光道5號(hào)項(xiàng)目簡介：霞光道5號(hào)坐落于水上公園東側(cè)，僅有155席千萬元級(jí)英倫別墅。在2008年的房地產(chǎn)市場，萬科霞光道5號(hào)無疑成為最耀眼的明星，不僅僅因?yàn)槭蹆r(jià)和物業(yè)費(fèi)在天津市場首屈一指，更因?yàn)槿f科打造的產(chǎn)品細(xì)節(jié)和服務(wù)細(xì)節(jié)取悅了客戶，也取悅了同行，成為業(yè)界競相參觀學(xué)習(xí)的對象。據(jù)了解，霞光道5號(hào)三分之一以上的業(yè)主都是地產(chǎn)同行。萬科霞光道5號(hào)——實(shí)景拍攝項(xiàng)目簡介：占地面積:27087平方米總建筑面積:34000平方米總戶數(shù):300別墅面積：550-900平米綠化率：40%容積率：1.26均價(jià)：32000元/㎡開發(fā)商:招商地產(chǎn)投資商:天津招商房地產(chǎn)有限公司、天津市森淼投資集團(tuán)有限公司西康路36號(hào)西康路36號(hào)梅江南板塊概述規(guī)模巨大——梅江南風(fēng)景居住區(qū)占地約240萬平米，總建約162萬平米，其中住宅約130萬平米。梅江南居住區(qū)位于天津市東南，是天津市主導(dǎo)風(fēng)向的上風(fēng)向，也是天津市總體規(guī)劃控制的大氣潔凈區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美。交通便利——北起梅江，南至外環(huán)線，東起解放南路，西至友誼南路。其中友誼路貫通和平、河西兩區(qū)，是天津市大學(xué)城教育圈與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)圈、會(huì)展中心交流圈、行政文化圈、奧林匹克中心體育圈、友誼路金融圈輻射交叉的核心地帶。開發(fā)項(xiàng)目云集——梅江南居住區(qū)已經(jīng)匯集了松江、順馳、市政建設(shè)、江勝、浩天、寧發(fā)等眾多天津知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過7年的建設(shè)，涵蓋多種建筑風(fēng)格及建筑形式的高端住宅區(qū)——梅江南板塊已形成規(guī)模。1#2#3#12#13#10#水岸公館5#、6#8#紅了天嬌4#水岸公館11#梅江南總體規(guī)劃圖正信（洋房、小高層）位置河西區(qū)梅江南居住區(qū)開發(fā)商

江勝集團(tuán)建筑形式聯(lián)排建筑風(fēng)格法國南部港灣風(fēng)情占地面積9.55萬建筑面積11.3萬容積率1.3綠化率60%分期一期總戶數(shù)163套停車位：戶數(shù)1：2裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯價(jià)格(元/m2)25000元/平米物業(yè)費(fèi)3元/平米*月開盤時(shí)間2007.10.29入住時(shí)間2009.4.30戶型面積230-395平米目標(biāo)客戶自住客戶及部分投資型客戶，大企業(yè)主\高管客戶項(xiàng)目簡評(píng)地理位置得天獨(dú)厚，別墅水系營造氛圍良好。江勝-天鵝湖江勝-天鵝湖近郊別墅后梅江板塊東麗湖板塊西青板塊津南板塊近郊別墅分析區(qū)域市場：區(qū)域市場密集成為近郊別墅市場的一大特色，主要集中在東麗湖、西青板塊及后梅江板塊，尤以后梅江板塊近期較為火爆，下半年新盤放量較多；此外，樓盤的規(guī)模也比城市別墅增大了，一般在7——10萬平方米左右。價(jià)格水平：獨(dú)棟別墅價(jià)格在15000元/平米的區(qū)間；雙拼價(jià)格在12000元/平米的區(qū)間；聯(lián)排在10000元/平米區(qū)間；產(chǎn)品形式：獨(dú)棟+聯(lián)排。聯(lián)排產(chǎn)品比例持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位；獨(dú)棟別墅的比例明顯上升，幾乎涵蓋了所有項(xiàng)目。雙拼產(chǎn)品作為兩者之間的過渡和補(bǔ)充，還無法成為主流產(chǎn)品；同時(shí)擁有地下室的產(chǎn)品與無地下室的比例基本持平，暫時(shí)不成為客戶成交的影響因素；戶型面積：聯(lián)排面積主要在180—240平方米，獨(dú)棟產(chǎn)品面積在300—500平方米左右，其中萬科城小面積別墅，在控制總價(jià)上擁有一定的優(yōu)勢?？蛻舴治觯旱诙铀蛻舻谋壤驾^大比例，在社區(qū)成熟度逐漸提升后，第一居所客戶比例有所增加，投資型客戶的占有一定比例，客戶職位特征為經(jīng)濟(jì)比較殷實(shí)的企業(yè)主或職位較高的公務(wù)員。近郊別墅西青板塊，代表項(xiàng)目：萬科朗潤園、社會(huì)山、泰達(dá)嶺上林里、唐郡后梅江板塊，代表項(xiàng)目：洛卡小鎮(zhèn)、瑪歌莊園、領(lǐng)世郡東麗湖板塊，代表項(xiàng)目：東麗湖萬科城泰達(dá)嶺上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂園霞光道5號(hào)天津近郊別墅市場區(qū)域分布圖京基天頤津城萬科朗潤園恒大東麗項(xiàng)目恒大御水山城盤石坊招商鉆石山城市別墅近郊別墅遠(yuǎn)郊別墅西青板塊東麗板塊后梅江板塊松江高爾夫小鎮(zhèn)后梅江板塊概述地理位置——位于友誼南路與解放南路之間、外環(huán)線以外區(qū)域，總建筑面積達(dá)到150萬平方米以上。作為梅江及梅江南區(qū)域的延伸，具有較為明顯的環(huán)外區(qū)域特點(diǎn)，一般以別墅+洋房產(chǎn)品為主。交通環(huán)境——臨近外環(huán)線，交通便利，作為別墅類產(chǎn)品，交通抗性尚不會(huì)影響到項(xiàng)目本身。洛卡小鎮(zhèn)紅磡領(lǐng)世郡華韻歐風(fēng)新悅亭總建筑面積:200000平方米總戶數(shù):1100聯(lián)排別墅；戶型面積：200-230平米均價(jià)：20000元/平方米容積率1綠化率40%

開發(fā)商:天津方正投資發(fā)展有限公司投資商:北京華商鴻邦房地產(chǎn)顧問有限公司物業(yè)顧問公司:澳大利亞BAYSVILLE景觀設(shè)計(jì)單位:北京土人景觀設(shè)計(jì)公司洛卡小鎮(zhèn)洛卡小鎮(zhèn)建筑面積：12萬占地面積：33萬綠化率：58.00％容積率：0.38總套數(shù)：379獨(dú)棟別墅；戶型面積：410-460平米均價(jià)：12000元/㎡項(xiàng)目位置：瑪歌莊園位于西青區(qū)友誼南路延長線(過外環(huán)線3.8公里)開發(fā)商：天津津?yàn)I創(chuàng)輝發(fā)展有限公司

瑪歌莊園瑪歌莊園西青板塊概述泰達(dá)嶺上林里社會(huì)山唐郡地理位置——位于環(huán)外西青區(qū)，圍繞天津歷史名鎮(zhèn)楊柳青鎮(zhèn)，周邊圍繞有西青道、津靜公路及京滬高速等多條重要交通線路，形成了多層次、立體化的城市交通體系。

區(qū)域價(jià)值——隨著未來“京津一體化”的進(jìn)程逐步加劇，加之京津塘高速二號(hào)線、京津城際高速鐵路和地鐵2號(hào)線的建成，天津城區(qū)中心將不斷外擴(kuò)，并帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，西青板塊的投資潛力將逐步擴(kuò)大。萬科朗潤園項(xiàng)目簡介：建筑面積：約75000平方米占地面積：約64畝綠化率：40%戶數(shù)：400容積率：1.5物業(yè)類型：聯(lián)排別墅（花園洋房）戶型面積：260平米項(xiàng)目位置：萬科朗潤園位于西青區(qū)芥園西道與外環(huán)線交口西行1.5公里處暖氣：壁掛式采暖萬科朗潤園萬科朗潤園項(xiàng)目簡介：建筑面積：20萬占地面積：25公頃綠化率：45%容積率：0.69別墅面積：180-240平米均價(jià)：11000元/㎡暖氣：地暖供水系統(tǒng)：中水停車位：1：1開發(fā)商：天津國民地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)：天津國民物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：別墅：2.75元/平米/月社會(huì)山社會(huì)山區(qū)域：位于東麗湖板塊中心位置，處于市區(qū)與濱海之間，距市中心24公里，距港口30公里，距京津塘高速公路出口10公里，距濱海國際機(jī)場12.5公里，交通便利。同時(shí)，由于距離項(xiàng)目較近的空港物流加工區(qū)07年的加速發(fā)展、空客A320總裝廠的建設(shè)以及保稅區(qū)管委會(huì)的整體遷移至此。環(huán)境：擁有7.3平方公里東麗湖自然濕地資源及良好的溫泉地?zé)豳Y源。東麗湖板塊概述東麗湖-萬科城總體規(guī)劃·一期北歐別墅產(chǎn)品——占地22萬平米，總建筑面積6.4萬，容積率0.33，共301套，2004年銷售，2006年7全面入住。獨(dú)體別墅：193棟，199－271平米，13000元/平米；聯(lián)排別墅：24套，合院別墅：32套；聯(lián)排公寓：52套；二期城市系列洋房產(chǎn)品：北部“天籟”為12萬平方米多層產(chǎn)品，南部“街坊”為10萬平方米小高層產(chǎn)品。均價(jià)達(dá)到5500元/平方米三期聯(lián)排——總建筑面積5.5萬，容積率0.6，聯(lián)排產(chǎn)品291戶，170－250平米聯(lián)排產(chǎn)品，南北向4聯(lián)、8聯(lián)，2007年7月開盤，均價(jià)8500元/平米。入住時(shí)間08年12月四期聯(lián)排別墅產(chǎn)品，本次開盤產(chǎn)品為A、B、C、D、E五種戶型，面積為184平米、225平米、266平米、301平米、397平米。共235戶別墅。后期中高密度產(chǎn)品項(xiàng)目簡介：東麗湖北岸：聯(lián)排別墅，三到四層北岸占地面積：7.45萬平方米北岸別墅總建筑面積：3.3萬平方米北岸別墅總戶數(shù)：253戶聯(lián)排別墅；戶型面積180-395平米容積率：0.45綠化率：40%物業(yè)費(fèi)：1.10元/平方米·月物業(yè)公司：天津萬科物業(yè)開發(fā)商：天津萬科房地產(chǎn)有限公司東麗湖-萬科城北岸東麗湖-萬科城北岸項(xiàng)目簡介：占地面積:107000平方米總建筑面積:54600平方米開工時(shí)間:2006-3-26總戶數(shù):263聯(lián)排別墅;196-210平米容積率0.51綠化率45%開發(fā)商:天津億兆投資發(fā)展有限公司投資商:上海億兆投資集團(tuán)有限公司物業(yè)管理公司:天津夏陽物業(yè)管理有限公司夏陽溪韻風(fēng)景灣夏陽溪韻風(fēng)景灣遠(yuǎn)郊別墅京津潮白河板塊津南板塊團(tuán)泊新城板塊遠(yuǎn)郊別墅分析遠(yuǎn)郊別墅津南板塊：星耀五洲、天嘉湖、碧桂園京津潮白河板塊，代表項(xiàng)目：京津新城、恒大御水山城團(tuán)泊新城板塊：團(tuán)泊湖庭院、松江高爾夫小鎮(zhèn)區(qū)域市場：遠(yuǎn)郊別墅樓盤規(guī)模較大，容積率低，并且有較為明顯的自身特色，同時(shí)作為別墅產(chǎn)品，交通距離上的抗性讓本類產(chǎn)品一般成為第二居所。價(jià)格水平：獨(dú)棟別墅價(jià)格在13000元/平米左右；雙拼和聯(lián)排別墅價(jià)格在6000-10000元/平米的區(qū)間；產(chǎn)品形式：獨(dú)棟占有較大比例，面積區(qū)間在200-900平方米之間；雙拼、聯(lián)排面積區(qū)間在150-260平方米之間，作為總價(jià)區(qū)間相對較低的產(chǎn)品形成了充分的補(bǔ)充?？蛻舴治觯禾旖虮镜乜蛻粽贾鲗?dǎo)地位，作為第一居所的客戶比例相對極少，購買作為第二居所和投資的客戶所占比例較大，多數(shù)為京津城市帶的客戶，輔以少量浙江、上海的投資客。職業(yè)特征為私企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)及公務(wù)員。優(yōu)勢賣點(diǎn)：擁有與眾不同的特色優(yōu)勢成為遠(yuǎn)郊別墅成功與否的關(guān)鍵。京津新城具有其他項(xiàng)目無法比擬的規(guī)模——亞洲最大的別墅群，擁有超大規(guī)模的高爾夫、溫泉項(xiàng)目配套，處于京津高速交通網(wǎng)絡(luò)：團(tuán)泊湖庭院擁有大面積的湖景資源。松江高爾夫小鎮(zhèn)泰達(dá)嶺上林里7公里21公里24公里25公里星耀五洲天嘉湖碧桂園霞光道5號(hào)天津別墅市場區(qū)域分布圖京基天頤津城萬科朗潤園恒大東麗項(xiàng)目恒大御水山城盤石坊招商鉆石山城市別墅近郊別墅遠(yuǎn)郊別墅津南板塊團(tuán)泊湖板塊寶坻、薊縣板塊項(xiàng)目簡介：占地面積:15007500平方米總建筑面積:17000000平方米開發(fā)周期:6—8年總戶數(shù):10000建筑類別獨(dú)棟別墅,雙拼別墅、島嶼別墅獨(dú)棟面積：270-400平米聯(lián)排面積：190平米獨(dú)棟均價(jià)：12000元/平米聯(lián)排均價(jià)：5000元/平米容積率0.27綠化率75%開發(fā)商：天津合生珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：廣東康景物業(yè)集團(tuán)天津地區(qū)公司京津新城京津新城項(xiàng)目簡介：建筑面積：650萬平米占地面積：28平方公里綠化率：50%容積率：0.5一期別墅總套數(shù)：221套別墅面積：260-390平米別墅均價(jià)：7000元/平米暖氣：分戶供暖供水系統(tǒng)：市政供水停車位：1：2開盤時(shí)間：2009年12月12日開盤開發(fā)商：綠地集團(tuán)

盤龍谷磐石坊盤龍谷磐石坊第二部分

產(chǎn)品分析[關(guān)鍵內(nèi)容]目標(biāo)客群價(jià)值梳理競品分析

目標(biāo)客群產(chǎn)品可滿足的客層需求：自住客戶—第一次別墅置業(yè)者滿足都市情結(jié)后,對于自然情結(jié)的追求符合中產(chǎn)階級(jí)雙居所需求追求居住的空間感、注重生活的私密感注重居住的功能性、實(shí)用性滿足虛榮心自住客戶—再次別墅置業(yè)者追求區(qū)域價(jià)值感，尋求同檔同類人群居住的氛圍對景觀的需求強(qiáng)烈、注重居住環(huán)境，希望隨時(shí)隨地走進(jìn)自然滿足尊崇感、滿足部分社交的需求對稀缺、高尚事物的占有欲投資客戶—長期在周邊投資別墅項(xiàng)目的投資買家注重投資環(huán)境關(guān)注項(xiàng)目的規(guī)劃及品質(zhì)重視項(xiàng)目及區(qū)域未來升值空間

權(quán)利頂層財(cái)富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層小資產(chǎn)層富裕市民階層市民階層赤貧階層

社會(huì)結(jié)構(gòu)體系模擬圖深入洞察項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們來自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的部分（也有部分客戶來自新資產(chǎn)層）。在積累財(cái)富的過程中，他們已經(jīng)進(jìn)入到財(cái)富的穩(wěn)定期或擁有穩(wěn)定的財(cái)富收入，故經(jīng)濟(jì)體系又將其稱為：穩(wěn)定資產(chǎn)層?？腿杭?xì)分1藝術(shù)家以藝術(shù)為成就者。包括藝術(shù)家及經(jīng)商藝術(shù)行業(yè)的資本家。大成者：對藝術(shù)的造詣深厚，在行業(yè)內(nèi)擁有位置，方便創(chuàng)作，于此生活，為會(huì)友交際提供品味空間。販賣者：在藝術(shù)行當(dāng)販賣擁有一定財(cái)力后，更加熱衷文化產(chǎn)業(yè)，深知人道即商道?？腿杭?xì)分2當(dāng)代名仕包括商官與政官。擁有官員和知識(shí)分子的雙重身份。權(quán)力符號(hào)與文人意趣的交織，是這一群體的特質(zhì)。其中清流者通常具有較出眾的才華和學(xué)識(shí)，有一定藝術(shù)/學(xué)術(shù)地位，為人清正、清雅，消費(fèi)契合自己精神的商品。而濁流者為緩解官場壓力，表面上仍須立博學(xué)之志，喜好山水字畫，以文會(huì)友。把文化品位做為官位的拄杖?？腿杭?xì)分3當(dāng)代豪紳有錢有勢有點(diǎn)文化的地方大族。包括地主和財(cái)主。本土主義和本位主義的捍衛(wèi)者。清流者：財(cái)富擁有后的文化提升。雖學(xué)識(shí)、品位尚缺功力，但樂于不斷修為和學(xué)習(xí)，努力在財(cái)與才之間取得平衡。濁流者：財(cái)富擁有后的附庸風(fēng)雅。對地位和品位有恐慌感，通過各種文化標(biāo)簽及符號(hào)來維護(hù)外界評(píng)價(jià)?？腿杭?xì)分4資本家貪婪的財(cái)富欲望。不但看好項(xiàng)目品質(zhì)還看好本案的增值潛力。大多是周邊私企老板。心理對位項(xiàng)目分析目標(biāo)消費(fèi)者的需要

價(jià)值認(rèn)同感

身份的象征

升值的潛力

理想居所

生活品味

項(xiàng)目所能賦予的文化藝術(shù)人士聚居社區(qū)城市新貴住區(qū)品牌保證核心區(qū)域產(chǎn)品稀缺配套完善人群核心欲望：財(cái)藝共盈價(jià)值梳理價(jià)值發(fā)現(xiàn)之旅1——產(chǎn)品價(jià)值獨(dú)棟疊拼稀缺的獨(dú)棟疊拼建筑形態(tài)新穎的新亞洲建筑風(fēng)格別墅效應(yīng)拉伸了項(xiàng)目高度，也形成了圈層效應(yīng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)之旅2——景觀價(jià)值院落景觀獨(dú)特“合院”式院落景觀露臺(tái)/花園的享居贈(zèng)送價(jià)值發(fā)現(xiàn)之旅3——配套價(jià)值完善配套+極致和諧鄰里片區(qū)規(guī)劃配套（生活配套、教育配套）日漸完善價(jià)值發(fā)現(xiàn)之旅4——區(qū)位價(jià)值近享繁華，退守自然北向梅江純熟城市資源，南向高端旅游度假休閑資源價(jià)值發(fā)現(xiàn)之旅5——品牌價(jià)值佰都集團(tuán)，恢弘鉅獻(xiàn)天津佰都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，技術(shù)業(yè)務(wù)精尖，具有較強(qiáng)的技術(shù)實(shí)力，先后成功開發(fā)了金龍花園、金龍鑫苑、金龍臺(tái)北風(fēng)情別墅區(qū)等樓盤項(xiàng)目。價(jià)值發(fā)現(xiàn)之旅6——服務(wù)價(jià)值佰分佰服務(wù)系統(tǒng)佰都地產(chǎn)佰分佰服務(wù)系統(tǒng)，打造高端物業(yè)口碑。價(jià)值發(fā)現(xiàn)之旅7——升值價(jià)值高性價(jià)比的別墅別墅用地限批、別墅成為稀缺型產(chǎn)品；后梅江板塊發(fā)展逐漸成熟，未來高端別墅的集中地，價(jià)值愈加凸顯。價(jià)值發(fā)現(xiàn)之旅8——稀缺價(jià)值特供36席典藏你是什么樣的人，社會(huì)就拿什么做為你背景。特供32席，不僅資源稀缺，尊崇榮耀特供32席，更加是體現(xiàn)身份的標(biāo)簽感。八大價(jià)值發(fā)現(xiàn)，定義巔峰之作小結(jié)競品分析一級(jí)競品二級(jí)競品天房意墅建筑類別聯(lián)排雙拼項(xiàng)目特色特色別墅,地鐵沿線,低密居所環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈雙港容積率0.8綠化率45%開盤時(shí)間2012年12月1號(hào)首次開盤入住時(shí)間2014-04入住開發(fā)商天津市房地產(chǎn)投資（集團(tuán)）股份有限公司代理商自銷工程進(jìn)度在建(2013-02-23竣工時(shí)間2014-3-1建筑面積86660平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積86660平方米天房意墅房價(jià)均價(jià)13000元/平方米地址天津市津南區(qū)雙港新家園內(nèi)景荔道與匯川路交口一級(jí)競品天房意墅項(xiàng)目共有74棟底層住宅，其中9棟為雙拼別墅，65棟為聯(lián)排別墅。一共548套，雙拼18套，聯(lián)排530套。2012年12月1日首次開盤，均價(jià)13000元/平米，近期成交價(jià)格保持穩(wěn)定。首創(chuàng)福特納灣建筑類別洋房聯(lián)排項(xiàng)目特色低密居所,花園洋房,小戶型環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈大寺容積率1綠化率35%開盤時(shí)間2010年11月1日已開盤入住時(shí)間2012-6-30入住開發(fā)商天津首創(chuàng)新青置業(yè)有限公司代理商北京金網(wǎng)絡(luò)聯(lián)首房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司開工時(shí)間2010-10-12竣工時(shí)間2012-6-30建筑面積165000平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積151000平方米首創(chuàng)福特納灣房價(jià)首創(chuàng)福特納灣房價(jià)均價(jià)10500元/平方米地址天津西青友誼南路延長線大寺鎮(zhèn)王村春源道南側(cè)一級(jí)競品首創(chuàng)福特納灣戶型圖一期別墅AI

面積:202.00m2首創(chuàng)福特納灣戶型圖一期別墅AI

面積:208.00m2首創(chuàng)福特納灣戶型圖一期別墅AI

面積:200.00m2一級(jí)競品首創(chuàng)福特納灣戶型圖一期洋房標(biāo)

面積:130.00m2首創(chuàng)福特納灣戶型圖一期洋房標(biāo)

面積:87.00m2首創(chuàng)福特納灣戶型圖一期洋房標(biāo)

面積:90.00m2一級(jí)競品首創(chuàng)福特納灣，在2012下半年價(jià)格起伏不定，最低均價(jià)為9200元/平米，最高為11000元/平米，到2012年年末至今價(jià)格均保持穩(wěn)定，成交均價(jià)為10500元/平米一級(jí)競品首創(chuàng)福緹山建筑類別疊拼聯(lián)排項(xiàng)目特色豪華居住區(qū),低密居所環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈雙港容積率1.06綠化率40%開盤時(shí)間2012年11月10日二期別墅已加推入住時(shí)間預(yù)計(jì)2013年12月1日洋房入住開發(fā)商天津首創(chuàng)新港置業(yè)有限公司代理商北京金網(wǎng)絡(luò)聯(lián)首房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司開工時(shí)間2010-3-1竣工時(shí)間2013-12-1建筑面積39176平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積36948平方米首創(chuàng)福緹山房價(jià)均價(jià)17000元/平方米地址天津津南區(qū)梨雙公路與津港高速輔路交口一級(jí)競品首創(chuàng)福緹山二期聯(lián)排別墅EB戶型5室2廳4衛(wèi)2廚290.00㎡首創(chuàng)福緹山二期聯(lián)排別墅EC戶型4室2廳3衛(wèi)1廚172.00㎡首創(chuàng)福緹山二期聯(lián)排別墅EA戶型4室2廳3衛(wèi)1廚223.00㎡一級(jí)競品首創(chuàng)福緹山39-58號(hào)樓聯(lián)排別墅Ee戶型首層4室2廳4衛(wèi)1廚202.00㎡首創(chuàng)福緹山39-58號(hào)樓聯(lián)排別墅Ed戶型二層5室3廳3衛(wèi)1廚178.00㎡首創(chuàng)福緹山39-58號(hào)樓聯(lián)排別墅Ma戶型首層5室2廳3衛(wèi)1廚212.00㎡一級(jí)競品首創(chuàng)福緹山二期聯(lián)排別墅1—12號(hào)樓均在售，均價(jià)17000元/平。新品主力面積199-290㎡，30cm錯(cuò)層客廳、6M挑空餐廳，戶戶均有超大庭院、室內(nèi)空間贈(zèng)送。近期成家價(jià)格保持穩(wěn)定。一級(jí)競品華韻歐風(fēng)博文苑建筑類別聯(lián)排項(xiàng)目特色創(chuàng)意地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈梅江南容積率0.86綠化率43%開盤時(shí)間2009年9月1日開盤入住時(shí)間2013-5-31入住開發(fā)商天津市金壇房地產(chǎn)有限公司代理商香港信達(dá)行，天津21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)營銷中心開工時(shí)間2010-6-1竣工時(shí)間2012-10-1建筑面積161500平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積190500平方米華韻歐風(fēng)博文苑房價(jià)均價(jià)17600元/平方米地址天津西青區(qū)津港公路與外環(huán)線交口前行300米一級(jí)競品華韻歐風(fēng)博文苑戶型圖二期聯(lián)排

面積:220.00m2華韻歐風(fēng)博文苑戶型圖二期聯(lián)排

面積:230.00m2華韻歐風(fēng)博文苑戶型圖二期聯(lián)排

面積:230.00m2一級(jí)競品華韻歐風(fēng)博文苑戶型圖二期聯(lián)排

面積:240.00m2華韻歐風(fēng)博文苑戶型圖二期聯(lián)排

面積:220.00m2華韻歐風(fēng)博文苑戶型圖一期2號(hào)樓

面積:124.54m2一級(jí)競品

華韻歐風(fēng)博文苑全款99折，212-252平米聯(lián)排別墅在售，340萬/套起，價(jià)格16500-19000元/平米，均價(jià)17600元/平米，價(jià)格保持穩(wěn)定。一級(jí)競品立達(dá)博雅苑建筑類別聯(lián)排獨(dú)棟雙拼項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈梅江南容積率0.7綠化率40%開盤時(shí)間2010年2月1日開盤入住時(shí)間2011-08入住開發(fā)商天津立達(dá)房地產(chǎn)有限公司代理商自銷開工時(shí)間2009-6-1竣工時(shí)間2011-8-1建筑面積115000平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積120000平方米立達(dá)博雅苑房價(jià)均價(jià)380萬元/套地址天津西青大任莊解放南路延長線與梨雙公路交口南側(cè)一級(jí)競品立達(dá)博雅苑戶型圖一期7號(hào)樓地下

面積:54.67m2立達(dá)博雅苑戶型圖一期8號(hào)樓地下

面積:53.82m2立達(dá)博雅苑戶型圖一期4號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)

面積:280.00m2一級(jí)競品立達(dá)博雅苑戶型圖一期7號(hào)樓二層

面積:270.00m2立達(dá)博雅苑戶型圖一期7號(hào)樓三層

面積:270.00m2立達(dá)博雅苑戶型圖一期7號(hào)樓一層

面積:270.00m2一級(jí)競品立達(dá)博雅苑聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、疊拼別墅在售，均價(jià)380萬元/套。其中，聯(lián)排均價(jià)16000元/平，雙拼均價(jià)17000-18000元/平，疊拼均價(jià)13500—15300元/平，獨(dú)棟均價(jià)20000-21000元/平。全款99折優(yōu)惠，2012年4月至今價(jià)格穩(wěn)定。一級(jí)競品江勝天鵝湖建筑類別聯(lián)排項(xiàng)目特色復(fù)合地產(chǎn),特色別墅,打折優(yōu)惠樓盤環(huán)線位置中至外環(huán)所屬商圈梅江容積率1.3綠化率47%開盤時(shí)間2005年10月29日別墅、高層開盤入住時(shí)間2008-04-30入住開發(fā)商天津江勝集團(tuán)有限公司代理商天津世聯(lián)行房地產(chǎn)銷售代理有限公司開工時(shí)間2005-8-1竣工時(shí)間2008-4-1建筑面積137000平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積95500平方米江勝天鵝湖房價(jià)均價(jià)31000元/平方米地址天津河西區(qū)梅江南居住區(qū)10#地塊外環(huán)線

與友誼南路交口東側(cè)一級(jí)競品江勝天鵝湖戶型圖M1二層平面圖

面積:241.88m2江勝天鵝湖戶型圖M1戶型3室3廳

面積:244.97m2江勝天鵝湖戶型圖M25－23奇數(shù)

面積:268.11m2一級(jí)競品江勝天鵝湖戶型圖M1戶型3室3廳

面積:226.50m2江勝天鵝湖戶型圖35、36號(hào)樓10

面積:260.00m2江勝天鵝湖戶型圖M225層平面圖

面積:278.30m2一級(jí)競品江勝天鵝湖聯(lián)排別墅，主要是460平米戶型，總房款在1400萬/套左右，均價(jià)31000元/平米左右，全款98折優(yōu)惠，貸款99折優(yōu)惠。一級(jí)競品一級(jí)競品紅磡領(lǐng)世郡建筑類別獨(dú)棟項(xiàng)目特色復(fù)合地產(chǎn),特色別墅,豪華居住區(qū),低密居所環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈雙港容積率0.47綠化率35%開盤時(shí)間2007年9月15日已開盤入住時(shí)間

2009-07-01入住開發(fā)商天津市紅磡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商天津紅勘房地產(chǎn)銷售有限公司開工時(shí)間2004-4-2竣工時(shí)間2009-7-1建筑面積29724平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積3565351平方米紅磡領(lǐng)世郡房價(jià)均價(jià)25000元/平方米地址友誼南路與外環(huán)線交口東行三公里處一級(jí)競品紅磡領(lǐng)世郡普霖別墅C型獨(dú)棟別墅首層2室3廳1衛(wèi)2廚338.89㎡紅磡領(lǐng)世郡格蘭墅1-2期A戶型5室4廳3衛(wèi)2廚350.66㎡紅磡領(lǐng)世郡普霖別墅C型獨(dú)棟別墅二層3室1廳2衛(wèi)338.89㎡一級(jí)競品紅磡領(lǐng)世郡J-B6室2廳5衛(wèi)2廚739.31㎡紅磡領(lǐng)世郡G-B5室2廳4衛(wèi)2廚380.41㎡紅磡領(lǐng)世郡H-S6室4廳3衛(wèi)2廚732.23㎡一級(jí)競品紅磡領(lǐng)世郡別墅均價(jià)25000元/平米，普霖B區(qū)、C區(qū)267-750平米獨(dú)棟別墅在售，贈(zèng)送私家庭院！一次性付款優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。價(jià)格：均價(jià)25000元/平米。近期成交均價(jià)為25000元/平米，保持穩(wěn)定。一級(jí)競品松江梅江南別墅4號(hào)院建筑類別獨(dú)棟雙拼項(xiàng)目特色特色別墅,打折優(yōu)惠樓盤環(huán)線位置中至外環(huán)所屬商圈梅江容積率0.6綠化率40%開盤時(shí)間2011年6月1日已開盤別墅入住時(shí)間2012-09-28入住開發(fā)商天津松江集團(tuán)有限公司代理商天津紅勘房地產(chǎn)銷售有限公司開工時(shí)間2011-3-1竣工時(shí)間2012-6-1建筑面積33000平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積53300平方米松江梅江南別墅4號(hào)院房價(jià)均價(jià)33000元/平方米地址河西友誼南路延長線梅江南4號(hào)地一級(jí)競品松江梅江南別墅4號(hào)院雙拼別墅A1戶型二層戶型圖5室4廳6衛(wèi)1廚310.00㎡松江梅江南別墅4號(hào)院雙拼別墅A1戶型地下一層戶型圖5室4廳6衛(wèi)1廚310.00㎡松江梅江南別墅4號(hào)院雙拼別墅B1戶型首層戶型圖4室5廳5衛(wèi)1廚350.00㎡一級(jí)競品松江梅江南別墅4號(hào)院雙拼別墅B1戶型三層戶型圖4室5廳5衛(wèi)1廚350.00㎡松江梅江南別墅4號(hào)院雙拼別墅B1戶型二層戶型圖4室5廳5衛(wèi)1廚350.00㎡松江梅江南別墅4號(hào)院雙拼別墅A1戶型首層戶型圖5室4廳6衛(wèi)1廚310.00㎡一級(jí)競品松江梅江南別墅4號(hào)院現(xiàn)主推385平米雙拼別墅，均價(jià)33000元/平米，全款97折，貸款99折，地上3層贈(zèng)送半地下室。2012年年末到現(xiàn)在均價(jià)為33000元/平米。價(jià)格穩(wěn)定。國耀紫溪?jiǎng)e墅建筑類別聯(lián)排獨(dú)棟項(xiàng)目特色特色別墅,豪華居住區(qū),

宜居生態(tài)地產(chǎn)環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈楊柳青裝修狀況毛坯綠化率40%開盤時(shí)間2012年3月25日

已開盤入住時(shí)間2012年8月22日入住開發(fā)商天津精瑞置業(yè)

發(fā)展有限公司代理商天津世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)

咨詢有限公司開工時(shí)間2009-1-1竣工時(shí)間2012-12-1建筑面積149291平方米產(chǎn)權(quán)年限70年建筑風(fēng)格新古典主義國耀紫溪

別墅最低價(jià)310萬元/套地址天津西青楊柳青鎮(zhèn)柳口路68號(hào)二級(jí)競品國耀紫溪?jiǎng)e墅戶型圖一期1號(hào)樓D

面積:272.00m2國耀紫溪?jiǎng)e墅戶型圖一期1號(hào)樓D

面積:272.00m2國耀紫溪?jiǎng)e墅戶型圖一期1號(hào)樓D

面積:272.00m2二級(jí)競品國耀紫溪?jiǎng)e墅戶型圖一期1號(hào)樓C

面積:265.00m2國耀紫溪?jiǎng)e墅戶型圖一期1號(hào)樓C

面積:265.00m2國耀紫溪?jiǎng)e墅戶型圖一期1號(hào)樓C

面積:265.00m2二級(jí)競品記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)國耀紫溪?jiǎng)e墅價(jià)格描述2013-02-27

310萬元/套國耀紫溪?jiǎng)e墅310萬/套起。2013-02-17

310萬元/套國耀紫溪?jiǎng)e墅310萬/套起。2013-01-24

310萬元/套國耀紫溪?jiǎng)e墅310萬/套起。2013-01-16

310萬元/套國耀紫溪?jiǎng)e墅310萬/套起。2013-01-08

310萬元/套國耀紫溪?jiǎng)e墅310萬/套起。國耀紫溪?jiǎng)e墅一期8月22日已交房，現(xiàn)房260-350平米戶型，310萬/套起。在新的一年價(jià)格保持穩(wěn)定。二級(jí)競品萬科朗潤園建筑類別聯(lián)排項(xiàng)目特色特色別墅,打折優(yōu)惠樓盤環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈中北鎮(zhèn)容積率0.66綠化率40%開盤時(shí)間開盤時(shí)間2011年10月1日開盤入住時(shí)間2012-12入住開發(fā)商天津中天萬方投資有限公司代理商世聯(lián)地產(chǎn)開工時(shí)間2009-11-1竣工時(shí)間2012-12-1建筑面積149291平方米產(chǎn)權(quán)年限70年建筑風(fēng)格新中式國耀紫溪

別墅均價(jià)500

萬元/套地址天津西青區(qū)芥園西道與外環(huán)線交口西行1.5km二級(jí)競品萬科朗潤園戶型圖47#樓端戶2層

面積:175.00m2萬科朗潤園戶型圖47#樓端戶3層

面積:175.00m2萬科朗潤園戶型圖47#樓端戶1層

面積:175.00m2二級(jí)競品萬科朗潤園戶型圖46#樓端戶1層

面積:175.00m2萬科朗潤園戶型圖46#樓端戶2層

面積:175.00m2萬科朗潤園戶型圖46#樓端戶3層

面積:175.00m2二級(jí)競品萬科朗潤園2012年7月到現(xiàn)在成交均價(jià)為500萬/每套。價(jià)格保持穩(wěn)定，說明項(xiàng)目成交穩(wěn)定受到消費(fèi)者的認(rèn)可二級(jí)競品博軒疊院建筑類別疊拼項(xiàng)目特色特色別墅,地鐵沿線,低密居所,打折優(yōu)惠樓盤環(huán)線位置內(nèi)至中環(huán)所屬商圈人民公園容積率2.3綠化率35%開盤時(shí)間2011年5月28日別墅加推入住時(shí)間

2012-04-20開發(fā)商天津博智置業(yè)發(fā)展有限公司代理商世聯(lián)地產(chǎn)開工時(shí)間2009-6-1竣工時(shí)間2011-9-1建筑面積101725平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積35532平方米國耀紫溪

別墅最低價(jià)800萬元/套地址河西下瓦房大沽南路與津河交口二級(jí)競品博軒疊院戶型圖一期別墅1-5號(hào)樓

面積:175.00m2二級(jí)競品博軒疊院戶型圖一期別墅1-5號(hào)樓

面積:315.00m二級(jí)競品博軒疊院是博軒園項(xiàng)目中的別墅產(chǎn)品，其分為疊下和疊上，主推175平米-315平米的戶型，疊下927萬元/套起，疊上800萬元/套起，全款98折優(yōu)惠。二級(jí)競品香堤庭院建筑類別聯(lián)排項(xiàng)目特色特色別墅,低密居所,打折優(yōu)惠樓盤環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈張家窩容積率0.55綠化率42%開盤時(shí)間2012年11月18日已開盤入住時(shí)間預(yù)計(jì)2014年6月30日

入住開發(fā)商天津市中天永晟地產(chǎn)有限公司代理商天津新生代投資咨詢有限公司開工時(shí)間2011-9-1竣工時(shí)間2014-5-1建筑面積101725平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積34400平方米香堤庭院均價(jià)13000

元/平方米地址張家窩鎮(zhèn)嘉和路與知景道交口二級(jí)競品香堤庭院戶型圖端戶1層戶型1室

面積:300.00m2香堤庭院戶型圖中戶2層戶型3室

面積:310.00m2香堤庭院戶型圖中戶一層戶型2

面積:310.00m2二級(jí)競品香堤庭院戶型圖中戶首層平面圖

面積:310.00m2香堤庭院戶型圖端戶首層平面圖

面積:300.00m2香堤庭院戶型圖端戶2層戶型3室

面積:300.00m2二級(jí)競品香堤庭院共94套聯(lián)排別墅，分為16棟4聯(lián)排及5棟6聯(lián)排，主力戶型面積303平米。目前12、13、15號(hào)樓聯(lián)排別墅在售，均價(jià)13000元/平米，369萬元/套起，貸款98折，全款97折。二級(jí)競品社會(huì)山建筑類別聯(lián)排雙拼項(xiàng)目特色特色別墅,豪華居住區(qū),宜居生態(tài)地產(chǎn)環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈張家窩容積率0.69綠化率45%開盤時(shí)間2010年9月1日開盤入住時(shí)間2011年4月底入住開發(fā)商天津國民地產(chǎn)發(fā)展有限公司代理商自銷開工時(shí)間2007-12-1竣工時(shí)間2009-12-1建筑面積1900000平方米產(chǎn)權(quán)年限70年建筑風(fēng)格歐式現(xiàn)代

簡約風(fēng)格社會(huì)山房價(jià)均價(jià)16000元/平方米地址西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)京福公路東側(cè)二級(jí)競品社會(huì)山戶型圖三期別墅B1戶型一

面積:240.00m2社會(huì)山戶型圖三期別墅B1戶型二

面積:240.00m2社會(huì)山戶型圖三期別墅B5戶型二

面積:250.00m2二級(jí)競品社會(huì)山戶型圖三期別墅B5戶型三

面積:256.00m2社會(huì)山戶型圖三期別墅B6戶型一

面積:240.00m2社會(huì)山戶型圖三期別墅B6戶型三

面積:250.00m2二級(jí)競品社會(huì)山在2012年7月到9月由于市場的原因，成交均價(jià)為15000元/平米，隨著金九銀十的到來，從2012年10月至今成交均價(jià)為16000元/平米。保持穩(wěn)定。二級(jí)競品奕聰花園建筑類別聯(lián)排項(xiàng)目特色景觀居所,特色別墅,豪華居住區(qū)環(huán)線位置中至外環(huán)所屬商圈奧體容積率2.8綠化率40%開盤時(shí)間

2012年7月14日三期已開盤入住時(shí)間2014-6入住開發(fā)商天津市金港置業(yè)投資有限公司投資商香港建設(shè)（控股）有限公司開工時(shí)間2009-12-19竣工時(shí)間2013-1-1建筑面積150000平方米產(chǎn)權(quán)年限50年占地面積53000平方米奕聰花園房價(jià)均價(jià)18000元/平方米地址紅旗南路快速路北側(cè)二級(jí)競品奕聰花園戶型圖一期聯(lián)排別墅3層

面積:401.43m2奕聰花園戶型圖一期聯(lián)排別墅地

面積:388.90m2奕聰花園戶型圖一期聯(lián)排別墅1層

面積:388.90m2二級(jí)競品奕聰花園戶型圖一期聯(lián)排別墅3層

面積:388.90m2奕聰花園戶型圖一期聯(lián)排別墅地

面積:401.43m2奕聰花園戶型圖一期聯(lián)排別墅1層

面積:401.43m2二級(jí)競品奕聰花園在5月—8月由于市場處于滯銷期，均價(jià)為16000元/平米，但是從9月至今奕聰花園均價(jià)為18000元/平米，市場保持穩(wěn)定。二級(jí)競品首府136棟建筑類別聯(lián)排獨(dú)棟雙拼項(xiàng)目特色復(fù)合地產(chǎn),特色別墅,地鐵沿線,低密居所環(huán)線位置中至外環(huán)裝修狀況毛坯容積率0.6綠化率35%開盤時(shí)間2010年12月20日開盤入住時(shí)間2011年4月底入住開發(fā)商鑫中天（天津）投資發(fā)展有限公司代理商易居中國開工時(shí)間2008-12-19竣工時(shí)間2011-4-1建筑面積82000平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積75000平方米首府136棟房價(jià)最低價(jià)512萬元/套地址天津西青區(qū)中石油橋西側(cè)1.5公里處二級(jí)競品首府136棟戶型圖一期獨(dú)棟B戶型

面積:299.98m2首府136棟戶型圖一期獨(dú)棟C戶型

面積:280.00m2首府136棟戶型圖一期獨(dú)棟B戶型

面積:299.98m2二級(jí)競品首府136棟戶型圖一期獨(dú)棟D戶型

面積:245.00m2首府136棟戶型圖聯(lián)排H戶型一層

面積:199.00m2首府136棟戶型圖一期獨(dú)棟D戶型

面積:245.00m2二級(jí)競品首府136棟現(xiàn)房在售，產(chǎn)品為聯(lián)排、獨(dú)棟和雙拼別墅，別墅戶型面積為199-308平米，聯(lián)排別墅512-540萬元/套，雙拼別墅840-920萬元/套，獨(dú)棟別墅825-1050萬元/套，全款優(yōu)惠2%，貸款優(yōu)惠1%。二級(jí)競品五礦正信榕園建筑類別聯(lián)排疊拼項(xiàng)目特色豪華居住區(qū),公園地產(chǎn),低密居所環(huán)線位置外環(huán)以外裝修狀況毛坯容積率0.6綠化率45%開盤時(shí)間2012年9月已第2次加推入住時(shí)間2012-10入住開發(fā)商?？祵?shí)業(yè)發(fā)展有限公司代理商天津世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司開工時(shí)間2010-6-1竣工時(shí)間2012-10-1建筑面積100000平方米產(chǎn)權(quán)年限70年建筑風(fēng)格采用16世紀(jì)英國都鐸式風(fēng)格首府136棟房價(jià)最低價(jià)512萬元/套地址天津西青中石油橋津淶公路出口2公里處二級(jí)競品五礦正信榕園戶型圖一期別墅3層

面積:171.00m2五礦正信榕園戶型圖一期別墅4層

面積:171.00m2五礦正信榕園戶型圖一期別墅地

面積:275.00m2二級(jí)競品五礦正信榕園戶型圖一期別墅2層

面積:275.00m2五礦正信榕園戶型圖一期別墅3層

面積:275.00m2五礦正信榕園戶型圖一期別墅3層

面積:172.00m2二級(jí)競品五礦正信榕園項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房在售，一期別墅產(chǎn)品即將收官，首推聯(lián)排和疊拼，疊拼170—280平米，280萬—450萬/套，聯(lián)排320—360平米，440萬—590萬。全款98折，貸款99折搜。價(jià)格保持穩(wěn)定。二級(jí)競品中信珺臺(tái)建筑類別聯(lián)排雙拼疊拼項(xiàng)目特色特色別墅,低密居所,打折優(yōu)惠樓盤環(huán)線位置中至外環(huán)裝修狀況毛坯容積率1.4綠化率45%開盤時(shí)間2011年4月16日第一次加推入住時(shí)間

2012-12-31入住開發(fā)商中信地產(chǎn)天津投資有限公司代理商天津世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司開工時(shí)間2010-3-1竣工時(shí)間2012-12-31建筑面積180000平方米產(chǎn)權(quán)年限70年占地面積95500平方米中信珺臺(tái)房價(jià)最低價(jià)458萬元/套地址天津西青區(qū)復(fù)康路華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)北側(cè)保山西道與外環(huán)線交口侯臺(tái)風(fēng)景區(qū)南側(cè)二級(jí)競品中信珺臺(tái)戶型圖一期別墅N3戶型

面積:357.00m2中信珺臺(tái)戶型圖一期別墅N2戶型

面積:332.00m2中信珺臺(tái)戶型圖一期別墅B3戶型

面積:336.00m2二級(jí)競品中信珺臺(tái)現(xiàn)高層、公寓已售罄。別墅為聯(lián)排、雙拼、疊拼，300-414平米不等戶型，聯(lián)排在650-900萬元/套，雙拼在1200萬-1300萬元/套，疊拼在458萬左右。全款96折、貸款98折。從2012年4月至今成交價(jià)格均保持穩(wěn)定。二級(jí)競品第三部分

推售策略[關(guān)鍵內(nèi)容]

面臨問題

解決方法

資源平:無自然、人文資源借勢,城市資源有,但別墅類獨(dú)占資源無,豪宅印象不具備獨(dú)占性資源不支撐,價(jià)值吸引勢必減弱,若不增容價(jià)值,勢必增加產(chǎn)品負(fù)重。我們面臨的問題現(xiàn)場平:對于本案產(chǎn)品而言，面對的客戶多為別墅消費(fèi)的首置或是首改,對品質(zhì)的要求很高,以現(xiàn)階段產(chǎn)品規(guī)劃了解,現(xiàn)場感受不具備震撼力亮點(diǎn),加之資源力不足,單憑產(chǎn)品力很難撼動(dòng)這些客戶氣場不足,亮點(diǎn)不多,不足以讓目標(biāo)客戶驚艷。推廣弱：蓄積潛在客群嚴(yán)重不足，產(chǎn)品價(jià)值厚度不夠,不足以造勢,無法完全支撐價(jià)格產(chǎn)品優(yōu),無資源,氣場單薄價(jià)值合力不夠解決方法精準(zhǔn)推廣，傳播取勝品牌樹立目標(biāo)企業(yè)形象目標(biāo)銷售增長目標(biāo)市場擴(kuò)展目標(biāo)通過一系列的廣告活動(dòng)，樹立項(xiàng)目的良好品牌，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場消費(fèi)者對項(xiàng)目的好感與信心。樹立良好的品牌，進(jìn)而擴(kuò)大開發(fā)商的社會(huì)影響力，加快公司產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程，只有站在這個(gè)高度，才能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目的尊貴與人性化形象有深層次認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目的一切廣告活動(dòng)都是為了能開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業(yè)績，達(dá)到盡快回籠資金并創(chuàng)造良好社會(huì)效應(yīng)的目的。通過戶外廣告活動(dòng)，展開以銷售區(qū)域?yàn)槭袌?，按漸進(jìn)式廣告戰(zhàn)略擴(kuò)展至全市區(qū)范圍以及周邊縣市。推廣目標(biāo)推廣階段6月7月8月9月10月11月12月第一階段第二階段第三階段第四階段第一階段執(zhí)行策略蓄勢階段目標(biāo)：建立開盤前蓄客的戰(zhàn)場，小眾客戶（佰都業(yè)務(wù)，內(nèi)部資源客戶）積累。戰(zhàn)術(shù)I兵馬未動(dòng)，糧草先行戶外廣告控制封殺途經(jīng)梅江板塊、城區(qū)主干線工地圍擋形像展示戰(zhàn)術(shù)II佰都會(huì)，前鋒陣地促成佰都老客戶口碑傳播；有利于攔截其他競品的客戶；第二階段造勢階段目標(biāo)：產(chǎn)品落地，集中轟炸，廣泛網(wǎng)羅客戶；戰(zhàn)術(shù)一

大眾亮相，軟文做序曲承接境界歸來向產(chǎn)品過渡，逐漸向大眾揭秘標(biāo)題訴求點(diǎn)在藝術(shù)中雕刻藝墅——佰都時(shí)·光墅閃耀時(shí)代最美的絕世大作秉承藝術(shù)別墅的趨勢，展現(xiàn)時(shí)光墅的項(xiàng)目價(jià)值亮點(diǎn)。從藝術(shù)的最高端開始回歸——有怎樣的居住，就有怎樣的人生為項(xiàng)目開盤制造話題，以”環(huán)境決定人的生活狀態(tài)“，為訴求點(diǎn)為項(xiàng)目亮相做鋪墊。你好，時(shí)光時(shí)光墅的時(shí)代——面紗即將落下揭幕敬請期待以最普通，最平實(shí)的向【時(shí)·光墅】問好的方式撥開【時(shí)·光墅】的面紗。軟文文案表現(xiàn)戰(zhàn)術(shù)二

普遍撒網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營銷互聯(lián)網(wǎng)：項(xiàng)目網(wǎng)站建立，搜房網(wǎng)、愛房網(wǎng)、新浪樂居的全線發(fā)聲；廣播網(wǎng)：培養(yǎng)意見領(lǐng)袖，擴(kuò)大佰都打造新別墅的傳播范圍人際網(wǎng)：發(fā)展VIP客戶、高爾夫球會(huì)等資源利用，建立高端客戶檔案管理體系；重點(diǎn)鎖定高端客戶女主人，開展專項(xiàng)客戶活動(dòng)。網(wǎng)站鏈接1、通欄占據(jù)頁面主要寬度的大通欄廣告，動(dòng)畫演繹豐富，影響大，印象深刻，吸引較多用戶。建議使用范圍：品牌導(dǎo)入期、項(xiàng)目開盤及強(qiáng)銷期、企業(yè)形象展示期、大型活動(dòng)的展示及預(yù)告、事件宣傳、多項(xiàng)目聯(lián)展。2、文字鏈文字鏈接一目了然，以簡潔的形式吸引受眾注意，點(diǎn)擊率高，廣告投放性價(jià)比高。建議使用范圍：適合在重大節(jié)點(diǎn)前后推出，形式簡明，受人關(guān)注微博營銷優(yōu)勢：成本低廉，目標(biāo)精準(zhǔn)，受眾龐大，互動(dòng)性強(qiáng)，拓展性強(qiáng)劣勢：需要有足夠的粉絲才能達(dá)到傳播的效果；新內(nèi)容產(chǎn)生的速度太快，發(fā)布的信息粉絲沒有及時(shí)關(guān)注；傳播力有限。網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)建議

活動(dòng)思路：針對客戶的“太太團(tuán)”，重點(diǎn)吸引女主人對藝術(shù)生活方式的向往，針對女主人的興趣點(diǎn)，可伺機(jī)采取以下活動(dòng)形式，逐一攻破?；顒?dòng)建議：廚藝沙龍手工藝沙龍家裝沙龍下午茶聚會(huì)禮儀旅游線路寵物教育游泳教練戰(zhàn)術(shù)三

戶外、小眾刊物雙管齊下戶外即將上市信息告知，項(xiàng)目正式亮相《佰都內(nèi)刊》、《津地產(chǎn)》、《中國房地產(chǎn)》、等重點(diǎn)投放；《購房指南》等媒體選擇性投放；

戰(zhàn)術(shù)四

戰(zhàn)前擊鼓活動(dòng)策動(dòng)，大眾造勢、產(chǎn)品傳達(dá)與現(xiàn)場形成互動(dòng)，客戶篩選?；顒?dòng)思路：

樣板間示范區(qū)即將開放前，組織意向客戶舉辦此次活動(dòng)，將產(chǎn)品深入解析，使其對項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、景觀、物業(yè)管理等幾個(gè)方面深入了解，引發(fā)對樣板間示范區(qū)開放的期待。推介會(huì)現(xiàn)場宣傳片播放，營造氣氛?；顒?dòng)主題：別墅新品推介會(huì)活動(dòng)建議一

活動(dòng)思路：

以別墅競拍為宣傳噱頭，探底客戶對價(jià)格的認(rèn)同程度，競拍內(nèi)網(wǎng)信息暢達(dá)，現(xiàn)場制造人氣。活動(dòng)主題：別墅首席庭園別墅競拍

建議二戰(zhàn)術(shù)五

一網(wǎng)打進(jìn)樣板間、示范區(qū)制造體驗(yàn)營銷效果，確保開放轟動(dòng)預(yù)期，客戶群中制造稀缺供應(yīng)訊息。第三階段開盤階段目標(biāo)：客情維系，拉動(dòng)銷售推廣策略：

真正進(jìn)入細(xì)分市場內(nèi)的競爭，建立與客群的溝通口徑，攻心為上，賦予客群更強(qiáng)烈的自我愉悅的身份感，以體驗(yàn)式營銷進(jìn)行對客群的引導(dǎo)，增加小眾活動(dòng)的參與度，增加項(xiàng)目的曝光率。媒介策略：小眾活動(dòng)為主體，廣播短信等渠道積極運(yùn)用，擴(kuò)大客戶容量?；顒?dòng)思路：

建議在景觀示范區(qū)舉辦名流冷餐會(huì)，現(xiàn)場氛圍的營造使客群感受到項(xiàng)目高端氣質(zhì)，新亞洲風(fēng)情展示，將景觀園林“合院”的特點(diǎn)充分呈現(xiàn)，擴(kuò)大圈層傳播的廣度與深度，以實(shí)景吸引引發(fā)客戶對新生活方式的認(rèn)同?；顒?dòng)主題：別墅生活峰會(huì)

活動(dòng)建議第四階段熱銷階段目標(biāo)：項(xiàng)目氣質(zhì)拔高，為價(jià)值提升創(chuàng)造條件，拉動(dòng)庫存產(chǎn)品銷售推廣策略：

項(xiàng)目進(jìn)入溢價(jià)階段，增加項(xiàng)目的附加值，以給客群選擇更充分的理由，將高端服務(wù)血統(tǒng)的概念灌輸，在細(xì)分市場內(nèi)建立至高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目品牌加分，同時(shí)為下一年度的推廣調(diào)性做鋪墊。媒介策略：減少大眾媒體的投入，增加小眾媒體的投放量，高端服務(wù)理念深化受眾的直觀感知。活動(dòng)思路：

建議在售樓處樣板間全面打造“佰分佰”的服務(wù)理念，邀請意向客戶親臨體驗(yàn)，物業(yè)服務(wù)體系細(xì)則建立，同時(shí)，可舉辦佰都地產(chǎn)服務(wù)體系的實(shí)地感知，加深客戶對佰都物業(yè)服務(wù)的肯定?；顒?dòng)主題：佰分佰生活，佰分佰享受活動(dòng)建議睿墨雙場理論提升豪宅價(jià)值提升現(xiàn)場與氣場的四大方法方法一.體驗(yàn)營銷方法二.事件營銷方法三.跨界營銷方法四.區(qū)隔營銷睿墨認(rèn)為，本項(xiàng)目解決之道提升現(xiàn)場與氣場的四大方法提升現(xiàn)場體驗(yàn)滿足感，震撼客層，提供區(qū)隔，達(dá)到隱性價(jià)值提升營造產(chǎn)品氣質(zhì)，提升現(xiàn)場，營造豪宅氣場方法一.體驗(yàn)營銷加大縱深，增加豪宅儀式感，提供豪宅進(jìn)入體驗(yàn)，本案也可考慮層次感強(qiáng)的小型道路樹木栽種形式。體驗(yàn)營銷場景設(shè)計(jì)入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我全程不同節(jié)點(diǎn)關(guān)注客戶感受場景設(shè)計(jì)入口售樓處看房通道樣板房水景節(jié)點(diǎn)圍擋…室外裝修沙盤體驗(yàn)…景觀細(xì)節(jié)…大堂裝修展示…場景設(shè)計(jì)人車分行，啟用門禁，業(yè)主可刷卡進(jìn)入采用和建筑主體相近的材料色系設(shè)計(jì)項(xiàng)目產(chǎn)品建議大門入口售樓處看房通道樣板房主要道路的交叉口后退建造景觀噴水池，作為入口景觀的節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建議水景入口售樓處看房通道樣板房圍擋上海萬科新色里程情景化的圍擋更具有生活氣息北京星河灣公益慈善、品牌推廣兩不誤項(xiàng)目產(chǎn)品建議圍擋的形式吸引眼球，不止是單獨(dú)的廣告要貼近客群生活，有趣味，或是有意味入口售樓處看房通道樣板房室外與綠化交融的售樓中心，以綠化圍繞建筑，建筑坐落在綠化中上海龍湖艷瀾山項(xiàng)目產(chǎn)品建議售樓處應(yīng)與樓盤的整體形象相符可在基礎(chǔ)沿用，并加強(qiáng)體現(xiàn)樓盤品質(zhì)的細(xì)節(jié)北京星河灣入口售樓處看房通道樣板房室內(nèi)裝修北京龍湖唐寧ONE北京龍湖唐寧ONE項(xiàng)目產(chǎn)品建議入口大堂挑空，大氣高貴入口處可提示：您已進(jìn)入時(shí)光墅，請放慢腳步！看房通道樣板房入口售樓處室內(nèi)沙盤沙盤用大面積的樹木來體現(xiàn)高綠化率建筑模型的仿真度高，路燈道旗等細(xì)節(jié)都考慮周到大連潤德北京公園上海龍湖艷瀾山看房通道樣板房入口售樓處超大項(xiàng)目區(qū)域燈光展示圖項(xiàng)目的區(qū)位一目了然室內(nèi)沙盤項(xiàng)目產(chǎn)品建議沙盤要體現(xiàn)高綠化率和表現(xiàn)建筑立面效果區(qū)域圖則用來展示項(xiàng)目的位置優(yōu)越性重慶龍湖酈江看房通道樣板房入口售樓處品質(zhì)生活體驗(yàn)館給客戶真實(shí)的體驗(yàn)感覺客戶體驗(yàn)上海萬科紅郡看房通道樣板房入口售樓處客戶體驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)品建議讓客戶近距離接觸到建筑里應(yīng)用的高科技眼見為實(shí)看房通道樣板房入口售樓處看房通道示范區(qū)園林示范區(qū)，建議做出濃縮型景觀選用一些經(jīng)典植物進(jìn)行植入讓客戶感受頂級(jí)景觀生活售樓處看房通道樣板房入口驚艷的展示區(qū)兒童戲水場景供來訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過示范區(qū)展示出客戶未來的生活場景，通過體驗(yàn)營銷感染客戶代表動(dòng)物引進(jìn)，產(chǎn)生皇室生活聯(lián)想售樓處看房通道樣板房入口經(jīng)典園林動(dòng)態(tài)水系、精致小品、多樣綠植、特色景觀植物是建筑的外立面售樓處看房通道樣板房入口少——硬質(zhì)鋪裝多——大量軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！售樓處看房通道樣板房入口鼠尾草男主人身邊的愛物小主人出門前還未收拾的玩具女主人隨時(shí)出門赴約樣板房的情景化展示裝飾入口售樓處看房通道樣板房茶幾上經(jīng)常聆聽的CD即將換裝出行的運(yùn)動(dòng)衫剛剛洗完的碟子裝飾入口售樓處看房通道樣板房真實(shí)的生活化的冰箱生活中水池場景調(diào)味品真實(shí)呈現(xiàn)生活中的兒童桌Angle女兒房裝飾入口售樓處看房通道樣板房魔鬼在細(xì)節(jié)相框里的留言馬桶插座高度的考慮書房一角整齊的鞋套入門換鞋套處配飾可直接茶飲至上而下的對細(xì)節(jié)關(guān)注鋪滿鮮花的垃圾箱示范區(qū)中的雨傘善待自然的環(huán)保理念刻有企業(yè)理念的井蓋停車場標(biāo)識(shí)的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹根處理維護(hù)中的大樹露臺(tái)的燒烤場景保潔對園林細(xì)節(jié)的維護(hù)五重景觀一角：綠地/花陣/植被/灌木/大灌木隨處可見的不死花露臺(tái)的場景隨處可見的鳥籠十字隔窗，相框的感受體驗(yàn)營銷雪茄沙龍DM直郵男主人，將社區(qū)中心會(huì)所配套功能（如溫泉、商務(wù)會(huì)議室、瑜伽室、SPA）進(jìn)行試營業(yè)，并提供高端雪茄沙龍，讓客戶免費(fèi)體驗(yàn)尊貴感覺。體驗(yàn)營銷女主人SPA沙龍DM直郵女主人，將社區(qū)中心會(huì)所配套功能（如溫泉、商務(wù)會(huì)議室、瑜伽室、SPA）進(jìn)行試營業(yè)，讓客戶免費(fèi)體驗(yàn)尊貴感覺，吸引高端客戶。體驗(yàn)營銷插花藝術(shù)展利用高端插花活動(dòng)，吸引女主人代領(lǐng)家庭到場，提升體驗(yàn)度。體驗(yàn)營銷服務(wù)級(jí)別通過營銷細(xì)節(jié)的把控，增加客戶現(xiàn)場體驗(yàn)建議:加強(qiáng)營銷隊(duì)伍內(nèi)功、細(xì)化流程，強(qiáng)調(diào)專人專侍方式提升尊貴感受體驗(yàn)營銷服務(wù)級(jí)別：流程體驗(yàn)場內(nèi)：*區(qū)域外專車引導(dǎo)*現(xiàn)場人員準(zhǔn)確稱呼*到訪客人姓氏充分的到訪準(zhǔn)備*喜好掌握：餐飲喜好、音樂喜好*邀請客戶共進(jìn)晚餐*座駕清洗服務(wù)場外：*準(zhǔn)客戶機(jī)場名車接送服務(wù)*五星級(jí)酒店VIP優(yōu)先服務(wù)*天津奢侈品店優(yōu)先VIP服務(wù)發(fā)揮事件營銷的強(qiáng)滲透性，多渠道提升品牌知名度提高社會(huì)曝光度,深化品牌印象方法二.事件營銷事件營銷第一屆“時(shí)光墅”咖啡音樂節(jié)在社區(qū)內(nèi)舉辦“天津第一屆別墅咖啡音樂節(jié)“，邀請新老客戶參加，品嘗現(xiàn)場制作的咖啡觀看音樂會(huì)。事件營銷橡木桶酒莊選“莊主”建設(shè)橡木桶酒莊，全網(wǎng)絡(luò)造勢，組織品酒俱樂部，選酒莊“莊主”莊主品酒可終身免費(fèi)。事件營銷時(shí)光墅Golf以“一桿進(jìn)洞贈(zèng)豪車”為話題，與周邊高爾夫會(huì)所以及汽車品牌合作，舉辦高爾夫精英招募賽。精英招募賽何為地產(chǎn)跨界營銷？跨界是對專業(yè)化的一次創(chuàng)新，它能讓原來毫不相干的領(lǐng)域或元素，相互滲透融匯，帶來新的觀念或生活方式，幫助品牌跨出本領(lǐng)域，跳脫價(jià)格戰(zhàn)，甩脫競爭困境。方法三.跨界營銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的跨業(yè)態(tài)、多維度價(jià)值跨界營銷實(shí)現(xiàn)了終極的客戶關(guān)懷（包括：客戶服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、售后服務(wù)）跨界營銷與奢侈品合作與海信廣場合作，在“時(shí)光墅”舉辦奢侈名品展或珠寶之夜?？缃鐮I銷高端車友會(huì)與奔馳或雷克薩斯車友會(huì)合作，在“時(shí)光墅”舉版高端車友會(huì)?？缃鐮I銷紅酒新品發(fā)布會(huì)與紅酒品牌合作，在“時(shí)光墅”舉辦酒會(huì)或紅酒新品發(fā)布會(huì)?？缃鐮I銷紅酒新品發(fā)布會(huì)*建議與紅酒品牌進(jìn)行深度合作或?qū)r(shí)光墅別墅圖片影印于酒簽上出品紀(jì)念版紅酒（可作為禮品）酒簽，是高端紅酒的二代身份證跨界營銷慈善藝術(shù)展與泰達(dá)當(dāng)代藝術(shù)館合作，在“時(shí)光墅”舉辦慈善藝術(shù)展。跨界營銷維加斯晚會(huì)邀請各種商會(huì)（如臺(tái)商協(xié)會(huì)等），參加在“時(shí)光墅”舉辦的客戶見面會(huì)。建議：與現(xiàn)今天津豪宅主動(dòng)拉開距離，走一線豪宅營銷渠道，達(dá)到被特定人知的營銷效果。主動(dòng)回避，建造心理\物理區(qū)隔方法四.區(qū)隔營銷區(qū)隔營銷*專屬傳播渠道*贊助頂級(jí)賽事*提供世界席位*預(yù)約到訪，無預(yù)約堅(jiān)決不提供看房服務(wù)區(qū)隔營銷*專屬傳播渠道*中國房地產(chǎn)報(bào)*高爾夫雜志*金葵花白金卡、私人銀行*各大俱樂部高級(jí)會(huì)員*機(jī)場航空雜志、VIP候機(jī)室*奢侈品高級(jí)會(huì)員*四、五星酒店大客戶*高級(jí)餐廳媒體*名車車友會(huì)區(qū)隔營銷*贊助頂級(jí)賽事打入網(wǎng)球、高球、游艇圈層，通過對頂級(jí)賽事的贊助，擴(kuò)大專屬階層影響，打入內(nèi)部開展?fàn)I銷。區(qū)隔營銷*提供世界席位中國未來將成為世界盛世匯集的中心，尤其作為第三極的天津更是盛會(huì)云云，達(dá)沃斯、各種產(chǎn)業(yè)年會(huì)；時(shí)尚發(fā)布會(huì)；文藝盛事等等，本案將通過在此類盛