2024年第二季度物流地產(chǎn)市場概覽

研究部睿見研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY向光而為22024年第二季度中國物流地產(chǎn)市場概覽在2024年第二季度，中國物流地產(chǎn)市場受傳統(tǒng)類型租戶業(yè)務(wù)調(diào)整及謹慎擴張等影響，整體租賃需求偏弱。盡管傳統(tǒng)需求呈現(xiàn)疲弱的擴張勢頭，但不同城市間的租賃活躍度仍保持分化。在供應(yīng)方面，本季度的新增供應(yīng)持續(xù)放量。受短期內(nèi)大量新增供應(yīng)集中入市和整體租賃需求偏弱的影響，多個城市的空置率持續(xù)上漲。業(yè)主短期內(nèi)采取以價換量的租賃策略導(dǎo)致租金進一步承壓。預(yù)計2024年全年新增供應(yīng)將達到歷史最高水平，短期內(nèi)這將導(dǎo)致整體空置率進一步攀升并持續(xù)擠壓租金表現(xiàn)。在仲量聯(lián)行定期追蹤的主要物流市場中，2024年二季度的凈面對經(jīng)濟環(huán)境的不確定性，傳統(tǒng)需求來源的租戶，如傳統(tǒng)電商、零售和第三方物流均保持更為謹慎的租賃策略，多數(shù)租戶以降本增效為目標。其中，本季度傳統(tǒng)電商類租戶在昆山、成都、無錫、上海等多個城市產(chǎn)生了成本驅(qū)動型的搬遷、整合或縮減租賃面積等活動，旨在優(yōu)化現(xiàn)有倉庫的運營效率。值得注意的是，在華南地區(qū)，隨著跨境電商企業(yè)積極深耕海外市場、拓展全品類布局，整體租賃需求持續(xù)增長，有效支撐了方米的凈吸納量，其中，各家跨境電商企業(yè)貢獻了絕大多數(shù)的下降；其中，惠州年前錄得約36.4%的空置面積在上半年幾乎已被完全消化。這主要得益于跨境電商企業(yè)積極去化了大部分空置面積并預(yù)租不少在建項目。此外，為滿足政府對于工業(yè)用地的達產(chǎn)稅收等要求，在越來越多的城市中觀察到高標倉賦能制造業(yè)的趨勢，特別是先進制造業(yè)。其中，新能源產(chǎn)業(yè)制造商的工業(yè)品存儲需求在包括西長三角、京津冀和成渝都市圈的部分城市，商超食品類、白色家電的第三方物流企業(yè)以及平價電商的下游快遞業(yè)等租戶也抓住租金進一步走低的窗口期，選擇進駐高標倉，以優(yōu)化其物流布局。非保稅物流地產(chǎn)凈吸納量32024年第二季度中國物流地產(chǎn)市場概覽空置率短期內(nèi)進一步攀升2024年第二季度，仲量聯(lián)行追蹤的24個主要物流市場中新增竣工入市的項目面積達369萬平方米，與去年同期水平相比增今年上半年累計共錄得561萬平方米新增供應(yīng)，加之整體租賃需求偏弱的影響，使得部分城市物流地產(chǎn)市場的空置率進一步上漲。具體來看，本季度在多個城市錄得歷史最高水平的新萬平方米的新增供應(yīng)，空置率環(huán)比分別上漲了6.6%、9.3%和上漲幅度在0.6至5.4個百分點之間。非保稅物流地產(chǎn)供應(yīng)量非保稅物流地產(chǎn)現(xiàn)有存量和預(yù)測總量上海昆山嘉興蘇州太倉常熟無錫杭州南京北京天津廊坊深圳廣州東莞佛山惠州重慶成都武漢西安沈陽42024年第二季度中國物流地產(chǎn)市場概覽業(yè)主為提升出租率進一步下調(diào)租金預(yù)期部分城市的平均租金環(huán)比錄得負增長，同時部分城市的跌幅激增與整體需求偏弱的雙重壓力，業(yè)主對租金的預(yù)期出現(xiàn)進一步下調(diào)。特別是在空置率較高以及新增供應(yīng)集中的城市，新入市項目和現(xiàn)有項目間的競爭更為激烈。為了吸引和保留租戶，各業(yè)主紛紛采取了更為積極和靈活的租盡管本季度大部分城市的租金持續(xù)下滑，但得益于跨境電商企業(yè)整租與大面積租賃穩(wěn)定增長，有效支撐了市場信心，因此華南五個主要城市物流地產(chǎn)市場平均租金水平繼續(xù)整體保持平擴展全球、建立差異化競爭優(yōu)勢，并不斷優(yōu)化供應(yīng)鏈與物流倉儲網(wǎng)絡(luò)，對于優(yōu)質(zhì)倉儲資源的需求有望繼續(xù)保持增長。得益于此，預(yù)計短期內(nèi)華南各城市的租金表現(xiàn)仍將優(yōu)于其他區(qū)域，并將保持基本穩(wěn)定趨勢。2024年二季度非保稅物流地產(chǎn)空置率和租金同比變化租金同比變化租金同比變化深惠廣東成西北重沈上蘇昆武南太常嘉天廊圳