房地產(chǎn)-房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告：農(nóng)村土地破局

證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)未經(jīng)許可，o我國(guó)農(nóng)村“三塊地”改革分為農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地改革。我國(guó)土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地，其中建設(shè)用地包括：1）國(guó)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地，主要位于城市市區(qū)，屬于國(guó)家所有；2）農(nóng)村集體建設(shè)用地，包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施與公益用地，屬于村集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。o截至2016年我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地約3.2億畝，宅基地約占6成。1）2016年末全國(guó)農(nóng)用地面積約96.8億畝，建設(shè)用地面積約5.9億畝，其中國(guó)有建設(shè)用地2.7億畝、集體建設(shè)用地3.2億畝。2）根據(jù)自然資源部估算，2016年全國(guó)宅基地面積約1.84億畝，約占農(nóng)村集體建設(shè)用地面積的58%。3）參考國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部葉興慶對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積的測(cè)算，截至2013年底集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積約0.42億畝，占農(nóng)村集體建設(shè)用地比重約13%。o過(guò)去試點(diǎn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地同價(jià)同權(quán)入市，是為了打破地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，但實(shí)際運(yùn)行中因收益分配不均衡，影響政策實(shí)施效果。1）過(guò)去集體土地必須征收為國(guó)有土地后方可出讓使用權(quán)，地方政府主導(dǎo)土地征收、出讓，獲得主要土地增值收益；我國(guó)提出集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同價(jià)同權(quán)入市，主要目的是為了打破地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，保障農(nóng)民利益，同時(shí)也能增加土地供應(yīng)，起到平抑地價(jià)效果。2）入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用途限制在工業(yè)、商業(yè)、租賃住房等持有運(yùn)營(yíng)類業(yè)態(tài)，難以起到平抑住宅地價(jià)的作用；同時(shí)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地同價(jià)同權(quán)入市難度較大，集體土地入市收益主要?dú)w于村集體成員，會(huì)對(duì)國(guó)有建設(shè)用地形成競(jìng)爭(zhēng)，影響地方政府推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的積極性。o宅基地?zé)o法進(jìn)行抵押，有償轉(zhuǎn)讓僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，現(xiàn)實(shí)中還存在一戶多宅、粗放利用等問(wèn)題。1）過(guò)去宅基地制度設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)是保障農(nóng)民“居者有其屋”，要求集體所有、成員使用、無(wú)償分配、限制流轉(zhuǎn)、禁止抵押，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展農(nóng)民最基礎(chǔ)的居住得到較好保障，過(guò)去的宅基地制度難以滿足農(nóng)民宅基地變現(xiàn)、成為進(jìn)入城市啟動(dòng)金的需求。2）我國(guó)積極探索宅基地“三權(quán)分置”有效實(shí)現(xiàn)形式，但當(dāng)前農(nóng)民仍對(duì)占有的宅基地缺乏自由處置權(quán)，有償退出范圍有限。3）宅基地管理中一戶多宅和超標(biāo)準(zhǔn)建房普遍存在，2016年全國(guó)農(nóng)村人均宅基地面積為214平米/人，超過(guò)大部分省市規(guī)定的人均宅基地120平米/人的控制標(biāo)準(zhǔn)；而由于宅基地取得無(wú)價(jià)，存在粗放利用問(wèn)題，據(jù)自然資源部2018年4-6月的調(diào)研，16省份閑置宅基地約860萬(wàn)宗，占比6.32%。o當(dāng)前農(nóng)地改革面臨商品房供給過(guò)剩后的下行期，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市在當(dāng)下反而增加城市庫(kù)存。部分城市展開(kāi)試點(diǎn)，給予退還宅基地的農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼。1）與過(guò)去農(nóng)地改革試點(diǎn)面臨的市場(chǎng)環(huán)境不同，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供給過(guò)剩后的下行期，2024年4月百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期為26.5個(gè)月，去化周期較2021年上半年已增加一倍，此時(shí)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市反而增加城市供給。2）部分城市探索農(nóng)民宅基地退出后，給予購(gòu)房補(bǔ)貼，作為進(jìn)入城市啟動(dòng)金。o投資策略：前期報(bào)告我們重點(diǎn)提示警惕2024年二手房和新房的相互擠壓，當(dāng)前已經(jīng)有一定體現(xiàn)。行業(yè)的估值機(jī)會(huì)并非來(lái)自于銷售見(jiàn)底，而是房?jī)r(jià)見(jiàn)底，需要推演出房企合理的銷售規(guī)模及凈利潤(rùn)率，進(jìn)而推演出穩(wěn)態(tài)下的ROE，才能預(yù)期板塊趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。未來(lái)農(nóng)地改革可能成為推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城、實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)真正去庫(kù)存的突破口之一，建議關(guān)注華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商蛇口、城建發(fā)展、中新集團(tuán)、貝殼-W。o風(fēng)險(xiǎn)提示：收入預(yù)期惡化，負(fù)反饋延續(xù)；宅基地及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積估算可能存在偏差。證券分析師：?jiǎn)胃晷袠I(yè)基本數(shù)據(jù)證券分析師：?jiǎn)胃晷袠I(yè)基本數(shù)據(jù)相對(duì)指數(shù)表現(xiàn) 2023-08-15~2024-08-15-13%-26%-40%房地產(chǎn)——滬深300相關(guān)研究報(bào)告度回落，銷售仍疲弱》《房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)（2024年第30截至2016年我國(guó)集體建設(shè)用地體量約為國(guó)有建設(shè)用地的1.2倍，其中宅基地占集體建設(shè)用地比重約為58%。1）據(jù)自然資源部數(shù)據(jù)，2016年末全國(guó)農(nóng)用地面積約96.8億畝，建設(shè)用地面積約5.9億畝，其中國(guó)有建設(shè)用地2.7億畝、集體建設(shè)用地3.2億畝。2）據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，2016年我國(guó)宅基地面積約1.84億畝，占集體建設(shè)用地比重約58%；2013年底集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積約0.42億畝，占集體建設(shè)用地比重約13%。過(guò)去試點(diǎn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地同價(jià)同權(quán)入市，是為了打破地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，保障農(nóng)民利益。過(guò)去農(nóng)村土地征收涉及土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，政府是唯一仲裁者，土地征收制度幫助其獲得了巨大的土地增值收益，促使地方政府形成了“賣地謀發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。我國(guó)提出集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同價(jià)同權(quán)入市，主要目的是為了打破地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，保障農(nóng)民利益，同時(shí)也能增加土地供應(yīng)，起到平抑地價(jià)效果。農(nóng)民仍對(duì)占有的宅基地缺乏自由處置權(quán)，有償退出范圍有限，部分地區(qū)探索“地票”制度，本質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)增加城市建設(shè)用地指標(biāo)。重慶曾開(kāi)展地票制度探索，將閑置的農(nóng)民宅基地、集體性經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地、農(nóng)民公益公共設(shè)施用地等農(nóng)村建設(shè)用地，復(fù)墾為耕地而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)，可在重慶市域內(nèi)憑票將符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的農(nóng)用地，按照法定程序征轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。通過(guò)這個(gè)過(guò)程實(shí)現(xiàn)農(nóng)民進(jìn)城、農(nóng)村限制的宅基地轉(zhuǎn)化為耕地、城郊結(jié)合部耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，促進(jìn)城市發(fā)展。與過(guò)去農(nóng)地改革試點(diǎn)面臨的市場(chǎng)環(huán)境不同，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供給過(guò)剩后的下行期，繼續(xù)推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市反而會(huì)增加城市供給；部分城市嘗試給予退出宅基地的農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼，本質(zhì)是提高城鎮(zhèn)化率，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城去庫(kù)存。前期報(bào)告我們重點(diǎn)提示警惕2024年二手房和新房的相互擠壓，當(dāng)前已經(jīng)有一定體現(xiàn)。行業(yè)的估值機(jī)會(huì)并非來(lái)自于銷售見(jiàn)底，而是房?jī)r(jià)見(jiàn)底，需要推演出房企合理的銷售規(guī)模及凈利潤(rùn)率，進(jìn)而推演出穩(wěn)態(tài)下的ROE，才能預(yù)期板塊趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。未來(lái)農(nóng)地改革可能成為推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城、實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)真正去庫(kù)存的突破口之一，建議關(guān)注華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商蛇口、城建發(fā)展、中新集團(tuán)、貝殼-W。證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)3 5 5 5 9 （一）集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市在當(dāng)下可能增加城市庫(kù)存 （二）部分城市展開(kāi)試點(diǎn)，給予退還宅基地的農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼 證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào) 5 6 6 6 7 7 8 證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)5一、2016年末我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地約3.2億畝，宅基地約占6成按照土地所有權(quán)劃分，我國(guó)土地分為國(guó)家所于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于村集體），指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。農(nóng)用地農(nóng)用地建設(shè)用地土地分類建設(shè)用地未利用地城鎮(zhèn)建設(shè)用地集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地農(nóng)村集體建設(shè)農(nóng)村集體建設(shè)用地農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施與公益用地農(nóng)村“三塊地”地，其中集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地主要為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，多用于鄉(xiāng)村企業(yè)廠房建設(shè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿等業(yè)態(tài)；宅基地主要建設(shè)農(nóng)民自住房屋；農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施與公益經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積約0.42億畝。多位學(xué)者曾對(duì)我國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與宅基地面積慶對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積做的測(cè)算，2013年底全國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)6宅基地,1.84宅基地,1.84集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,0.42基礎(chǔ)設(shè)施及公益用地,0.942016年農(nóng)村集體用地分布（億畝）備注：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積為2013年口徑。研究人員或機(jī)構(gòu)測(cè)算依據(jù)測(cè)算年份資料來(lái)源：劉丹、鞏前文《中國(guó)農(nóng)村宅基地面積測(cè)算及其分布特2000200120022003200420052006200720082009201020112012200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023鄉(xiāng)村人口（億人）資料來(lái)源：Wind，華創(chuàng)證券證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)7遼寧和內(nèi)蒙古農(nóng)村宅基地面積分別位列第四至第十位。2120010008006004002000西藏上海海南北京天津青海寧夏重慶福建吉林甘肅黑龍江江西云南山西山西廣西新疆貴州浙江湖北內(nèi)蒙古遼寧廣東四川江蘇安徽湖南河北河南山東宅基地面積（萬(wàn)畝）450400350300250200500西藏上海海南北京天津青海寧夏重慶福建吉林甘肅黑龍江江西云南山西山西廣西新疆貴州浙江湖北內(nèi)蒙古遼寧廣東四川江蘇安徽湖南河北河南山東人均宅基地面積（平米）證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)8450040003500300025002000150010005000東部西部中部東北部宅基地面積（萬(wàn)畝）證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)9國(guó)有土地，除國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益事業(yè)用地可以以劃撥方式出讓金上繳地方人民政府，30%上繳中央財(cái)政，70%留給地方政府。轉(zhuǎn)用的排他性權(quán)力。在集體土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有土地產(chǎn)生巨大增值的背景下，政府具有較強(qiáng)的動(dòng)機(jī)替代農(nóng)民集體成為土地的唯一經(jīng)營(yíng)者，面對(duì)唯一征地主體，農(nóng)民集體議價(jià)權(quán)力難例》依然基本上堅(jiān)持按被征收土地原用途補(bǔ)償?shù)脑瓌t，未能考慮土地轉(zhuǎn)用產(chǎn)生增值收益晰農(nóng)民集體在這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定過(guò)程中如何參與、怎么參與、能否參與。為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途的土地，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，土地公開(kāi)流轉(zhuǎn)的限制，從立法層面保證了我國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易的全面合法用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)。涉及試點(diǎn)改革的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地僅確定為工業(yè)、住房入市的項(xiàng)目。2、收益分配：地方政府按照土地增值收益的20-50%征收收益調(diào)節(jié)金，調(diào)節(jié)試點(diǎn)縣地方國(guó)庫(kù)，納入地方一般公共預(yù)算管理。目前全國(guó)沒(méi)有建立起統(tǒng)一的收益分配體系，其收益繳納比例、分配比例、分配方式及分配主體均由地方政府自己制定。另外，證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地征收國(guó)有土地國(guó)有土地出讓土地出讓金30%上繳中央財(cái)政70%留給地方政府集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（工業(yè)、商業(yè)、租賃住宅用途）改革試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)直接入市出讓土地調(diào)節(jié)金土地增值收益的20%-50%上繳試點(diǎn)縣/區(qū)政府其他用地,53保障性租賃住房,5商業(yè),276工業(yè),3852023年3月-2024年4月集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市宗數(shù)資料來(lái)源：自然資源部《35個(gè)試點(diǎn)地區(qū)入選典型示范案例，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)取得階要?dú)w于農(nóng)村集體成員，而農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性土地入市也會(huì)對(duì)國(guó)有建設(shè)用地形成競(jìng)爭(zhēng)，一定程度組織將通過(guò)表決的入市方案、表決書(shū)面證明材料等報(bào)送區(qū)規(guī)劃和自然資源主管部門(mén)，整經(jīng)濟(jì)組織，但農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織類型多樣，有村民委員會(huì)、村民小組以及各種類型的合證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)沒(méi)有明確規(guī)定地方政府、農(nóng)村集體、農(nóng)民個(gè)人等相關(guān)主體關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市有效實(shí)現(xiàn)形式。三權(quán)分置指落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。但當(dāng)前宅基地改革在一些關(guān)鍵領(lǐng)域仍未形買房屋的城市居民發(fā)放土地證和房產(chǎn)證，有限的轉(zhuǎn)讓范圍導(dǎo)致市場(chǎng)規(guī)模狹窄，無(wú)法像城圖表12宅基地仍無(wú)法進(jìn)行抵押，且有償轉(zhuǎn)讓僅限于“本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部”積，我國(guó)施行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加掛鉤制度，即依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將農(nóng)村建設(shè)用地（拆舊地塊）整理復(fù)墾為耕地，將城市周圍相應(yīng)面積的民宅基地、集體性經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地、農(nóng)民公益公共設(shè)施用地等農(nóng)村建設(shè)用地，復(fù)墾為耕地而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)，可在重慶市域內(nèi)憑票將符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的農(nóng)用地，按照法定程序征轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。通過(guò)這個(gè)過(guò)程，農(nóng)民進(jìn)城了，農(nóng)村閑置的宅基地和建設(shè)性用地變成了耕地，被開(kāi)發(fā)的城郊接合部的耕地面積小于農(nóng)村復(fù)墾的耕的價(jià)款，在政府、集體、農(nóng)戶之間確立了收益權(quán)。自22宅基地?zé)o法抵押，但是宅基地上的住房是農(nóng)戶所有的，農(nóng)戶住房的使用權(quán)可以出租、入股，也可以用于質(zhì)押，本質(zhì)上是預(yù)期證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)民建房隨時(shí)性和零散性的特征，致使建房戶邊報(bào)邊建、未批先用、亂占濫用等現(xiàn)象時(shí)有土資源部的調(diào)查，村內(nèi)空閑地、閑置宅基地和空置住宅用地總面積占居民點(diǎn)用地總面積乏具體規(guī)定，僅規(guī)定宅基地可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)原批準(zhǔn)人民政府批準(zhǔn)后，收回土地使用權(quán)，并予以適當(dāng)補(bǔ)償。但宅基地收回政策過(guò)于原則性，收回程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)缺乏證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)系發(fā)生重大變化后過(guò)量庫(kù)存的問(wèn)題，從克而瑞監(jiān)控的典型城市庫(kù)存去化周期來(lái)看，多數(shù)454035302520東長(zhǎng)福深常武北佛南南無(wú)青廈昆鄭蘇徐廣天重濟(jì)長(zhǎng)寧西成上合杭庫(kù)存去化月數(shù)-2023年平均庫(kù)存去化月數(shù)-2024年平均資料來(lái)源：CRIC，華創(chuàng)證券資料來(lái)源：CRIC，易居研究院過(guò)去集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)是為了降低地方政府對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷，但當(dāng)前供給過(guò)剩的情況下，繼續(xù)推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市可能會(huì)大量增加城市供根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年6月，全國(guó)商品房待售面積約7.4億平，超過(guò)2015年7.2億平高位。產(chǎn)業(yè)建筑空置率持續(xù)走高也印證了當(dāng)下工業(yè)、商服用地的過(guò)剩，202證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地轉(zhuǎn)作保障性租賃住房，但其去庫(kù)存效果顯然不如直接收購(gòu)商品房80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00002001-042001-042002-062003-082004-102005-122007-022009-062010-082012-122014-022015-042016-062017-082019-122021-022022-042023-06商品房待售面積（萬(wàn)方）資料來(lái)源：Wind，華創(chuàng)證券30%25%20%15%10%5%0%成都廣州北京上海2023Q3部分城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率（%）資料來(lái)源：高力國(guó)際，賽迪產(chǎn)業(yè)園《回顧2023年中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資料來(lái)源：中指研究院《2023中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告》村改造中，由于高房?jī)r(jià)和高容積率，導(dǎo)致政府拆遷成本較高，如果給予一定制度安排，讓村集體在拆遷過(guò)程中享受部分土地出讓金分成，即讓村民共同承擔(dān)土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)和收益，將有利于促成項(xiàng)目的達(dá)成。在集體建設(shè)用地入市方面已有先例，20161億元支付土地增值收益調(diào)節(jié)金、1億元支付農(nóng)民證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地，主要用于公建、商服、辦公保障當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益和集體資產(chǎn)，同時(shí)設(shè)置履約擔(dān)目前的《土地管理法》尚未允許宅基地直接入市交易及買賣，僅在農(nóng)村集體成員間流轉(zhuǎn)以及有償退出，從而導(dǎo)致農(nóng)民宅基地難以變現(xiàn)，也難以成為進(jìn)入城市的啟動(dòng)金。過(guò)去在城市建設(shè)用地相對(duì)緊缺的情況下，農(nóng)民帶著建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)城對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)有一定吸引力，當(dāng)前供給過(guò)剩，土地出讓難度較大，農(nóng)民的建設(shè)用地指分城市也在做宅基地相關(guān)探索：近期安徽、湖北、江蘇部分縣市率先開(kāi)始探索新政，鼓增減掛范圍內(nèi)和縣房屋征收領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室確定納入征收目，涉及需要安置宅基地的本縣農(nóng)村居民，如自放棄宅基城購(gòu)房，在原宅基地歸還村集體用于復(fù)耕復(fù)墾并拆除建(構(gòu))筑濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)，下同)范圍內(nèi)購(gòu)買鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)房，本市農(nóng)村居民自愿退出合按退出的宅基地面積給予購(gòu)房補(bǔ)貼，退出的宅基地歸還村集證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可（2009）1210號(hào)