物業(yè)管理移交清單

物業(yè)交接資料1、資料交接原物業(yè)管理企業(yè)撤管前，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交以下：1）完工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施完工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程完工圖等原完工驗(yàn)料；2）設(shè)施設(shè)施安裝、使用和保護(hù)養(yǎng)護(hù)等技術(shù)資料；3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；4）業(yè)主及房屋面積清冊(cè)；5）物業(yè)管理所必要的其余資料。新的物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將以上資料移交給新物業(yè)管理企業(yè)。資料移交達(dá)成后，移交和接收兩方須簽字認(rèn)同，如有未移交部分，由兩方列出未移交部分的清單，確立移交時(shí)間并簽字認(rèn)同。2、設(shè)施交接新的物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)管理企業(yè)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)檢驗(yàn)記錄。檢驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包含檢驗(yàn)項(xiàng)目名稱(chēng)、檢驗(yàn)時(shí)間、檢驗(yàn)內(nèi)容、檢驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題等，并由檢驗(yàn)人簽字。新的物業(yè)管理企業(yè)和原物業(yè)管理企業(yè)對(duì)檢驗(yàn)結(jié)果存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)記錄中載明，并明確解決方法。3、花費(fèi)交接原物業(yè)管理企業(yè)撤管時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)的組織下，將預(yù)收的交接之往后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、代收的各種能源費(fèi)、押金，以及代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資本等移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)或原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將依法屬于業(yè)主的物業(yè)管理用房移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。4、物業(yè)管理用房業(yè)主委員會(huì)或原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將依法屬于業(yè)主的物業(yè)管理用房移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。備注：先期物業(yè)服務(wù)合同限期屆滿或依法停止，原物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接；原物業(yè)管理企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理地域的，新的物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)經(jīng)過(guò)司法門(mén)路解決，不得強(qiáng)行接收。業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)及新選聘物業(yè)管理企業(yè)的交接工作應(yīng)依法進(jìn)行。1/4二、新舊物業(yè)交接時(shí)的幾個(gè)問(wèn)題新舊物業(yè)交接時(shí)矛盾重重，交接過(guò)程復(fù)雜，時(shí)間長(zhǎng)，造成小區(qū)管理凌亂，業(yè)主斷水、斷電也許小區(qū)垃圾滿地，甚至?xí)l(fā)生暴力流血事件?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》固然規(guī)定小區(qū)過(guò)多半的業(yè)主贊同，其所占面積也超出多半的狀況下，可以更換物業(yè)企業(yè)，但實(shí)質(zhì)操作起來(lái)困難重重：一來(lái)能拿到二分之一業(yè)主贊同票已經(jīng)并不是易事，二來(lái)新老交接，老物業(yè)平易退出小區(qū)更難，而新物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入法律又不一樣意，甚至面對(duì)法院不受理此類(lèi)案件的尷尬。新舊物業(yè)企業(yè)交接難主要表此刻三點(diǎn)：相關(guān)設(shè)施移交難依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的全部權(quán)屬于業(yè)主，但因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，大部分登記的是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒(méi)有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理企業(yè)贊同移交，但在接收早期，舊物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過(guò)裝修，投入了一部分的花費(fèi)，需要舊的物業(yè)企業(yè)、新的物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，增添了新舊物業(yè)交接的難度。物業(yè)資料移交難依據(jù)《條例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)移交以下資料：（1）完工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施完工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程完工圖等完工查收資料（2）設(shè)施設(shè)施的安裝、使用和保護(hù)養(yǎng)護(hù)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料；（4）物業(yè)管理所一定的其余資料。要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在先期服務(wù)合同停止時(shí)將上述資料移交給業(yè)委會(huì)。固然《條例》對(duì)交接內(nèi)容有規(guī)定，但是比較抽象，不可以充分地將往后新物業(yè)企業(yè)順利睜開(kāi)公作所需要的資料（如財(cái)富記錄、設(shè)施狀況和客戶資料等）涵蓋在內(nèi)。別的，因?yàn)榇蟛糠窒绕谖飿I(yè)企業(yè)都是由開(kāi)發(fā)商選聘也許自己組建的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)企業(yè)移交相關(guān)資料，舊物業(yè)企業(yè)也就沒(méi)法在交接時(shí)提交完好資料。3、相關(guān)花費(fèi)辦理難（1）物業(yè)管理費(fèi)賬目管理紛亂。舊物業(yè)不可以詳細(xì)宣告業(yè)主交費(fèi)狀況，而一些物業(yè)管理中的花費(fèi)該支付的沒(méi)有支付，該宣告的不宣告，造成收入和花費(fèi)凌亂，又沒(méi)有督查機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行看守，比較凌亂，在新物業(yè)交接時(shí)，各管理項(xiàng)目花費(fèi)理不清，不可以順利接收。（2）代收花費(fèi)的差額問(wèn)題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒(méi)有一戶一表，舊物業(yè)企業(yè)義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額費(fèi)常常由物業(yè)企業(yè)擔(dān)當(dāng)，這樣在交接時(shí)，關(guān)于差額部分如何來(lái)妥當(dāng)解決，原有物業(yè)企業(yè)的權(quán)益又如何來(lái)保護(hù)，解決不好這些問(wèn)題，新舊物業(yè)交接2/4時(shí)就簡(jiǎn)單產(chǎn)生瓜葛。（3）物業(yè)費(fèi)欠繳。此刻，物業(yè)費(fèi)收繳率廣泛不高，好一點(diǎn)的到90%，而很多保持在70%，一些老小區(qū)還不到40%。這樣，新舊物業(yè)交接時(shí)物業(yè)費(fèi)的瓜葛就成為一個(gè)很大阻礙。舊物業(yè)企業(yè)在物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題沒(méi)有解決前，讓其退出是很難的。4）其余花費(fèi)，如先期泊車(chē)資、一些經(jīng)營(yíng)性收益的問(wèn)題也影響了新舊物業(yè)交接的順利睜開(kāi)。新舊物業(yè)交接難的法律原由1、法律規(guī)定不完美。從《條例》規(guī)定看，相關(guān)業(yè)主換物業(yè)企業(yè)的規(guī)定在《條例》中比較少，物業(yè)企業(yè)不移交相關(guān)事項(xiàng)的法律責(zé)任的規(guī)定。2、政府對(duì)物業(yè)企業(yè)交接看守不力。目前，政府對(duì)物業(yè)企業(yè)交接工作的監(jiān)管力度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。做好物業(yè)企業(yè)交接的看守，政府相關(guān)部門(mén)要做交接的具體指導(dǎo)、防范新老物業(yè)的矛盾、相關(guān)事項(xiàng)的宣傳等工作。而從目前的狀況看，政府在物業(yè)企業(yè)交接中的作用尚不明顯。我國(guó)法律關(guān)于物業(yè)交接的規(guī)定本身就少，在這類(lèi)現(xiàn)實(shí)條件下，政府的指導(dǎo)和督查就尤其重要。備注：?jiǎn)枺赫l(shuí)能決定選聘物業(yè)？答：不一樣階段有所不一樣，在入住前和業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)選聘由開(kāi)發(fā)商組織實(shí)行，業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主大會(huì)受權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定組織實(shí)行。開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)受權(quán)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織承接查收活動(dòng)前10個(gè)工作日，將相關(guān)狀況書(shū)面見(jiàn)告社區(qū)所在地的社區(qū)居委會(huì)和街道做事處。問(wèn)：選聘新物業(yè)企業(yè)后，舊物業(yè)合同還有效嗎？答：無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主大會(huì)換物業(yè)都要依法選聘。也就是說(shuō)應(yīng)先清除與原物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)合同后，方可組織新物業(yè)企業(yè)接收。物業(yè)合同一般分為按期和不按期兩種。按期合同有1年也有兩年、3年的，新物業(yè)企業(yè)上崗執(zhí)勤一定要等舊合同結(jié)束方可；不按期物業(yè)合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同奏效以后為止”等近似內(nèi)容。問(wèn)：新老物業(yè)企業(yè)承接查收如何操作？答：開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)和原物業(yè)企業(yè)要做好承接查收前的準(zhǔn)備工作，并及時(shí)書(shū)面通知新物業(yè)企業(yè)進(jìn)行承接查收。新物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個(gè)工作日內(nèi)做第一版面回復(fù)并與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)商定承接查收時(shí)間。在約準(zhǔn)時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)或原物業(yè)企業(yè)應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程完工查收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其余相關(guān)資料移交給新物業(yè)企業(yè)。資料移交達(dá)成后，移交和接收兩方須簽字認(rèn)同；如有未移交部分，由兩方列出未移交部分的清單，確立移交時(shí)間并簽字認(rèn)同。資料交接達(dá)成后是現(xiàn)場(chǎng)交接：新物業(yè)企業(yè)對(duì)付物業(yè)管理地域3/4內(nèi)共用設(shè)施設(shè)施進(jìn)行逐項(xiàng)查收，注明設(shè)施現(xiàn)狀及接收時(shí)間。開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)對(duì)付檢驗(yàn)接收過(guò)程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接兩方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場(chǎng)參加人員簽字。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)受權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)企業(yè)依法接收保安、消防、泊車(chē)等安全防范崗位，保護(hù)物業(yè)管理地域的正常次序。問(wèn)：檢驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)施、資料等不合格的狀況，該如何辦理？答：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)檢驗(yàn)不合格的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)進(jìn)行返修并商準(zhǔn)時(shí)間復(fù)驗(yàn)。經(jīng)檢驗(yàn)合格的，新物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)簽訂檢驗(yàn)合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)企業(yè)交替時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格的狀況待定。交接兩方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)檢驗(yàn)記錄。物業(yè)檢驗(yàn)記錄一般包含房屋質(zhì)量檢驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)施檢驗(yàn)記錄和環(huán)境工程檢驗(yàn)記錄，兩方可以依據(jù)物業(yè)的詳細(xì)狀況設(shè)計(jì)檢驗(yàn)記錄