【基于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探析15000字（論文）】

重慶理工大學(xué)畢業(yè)論文房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析從宏觀和微觀的角度分析基于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析目錄摘要 摘要近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的高負(fù)債率對金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)引起了國家的重點(diǎn)關(guān)注。基于當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)所處的發(fā)展環(huán)境，本文針對房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)展開了研究。通過前期的資料收集，對國內(nèi)外文獻(xiàn)的查閱，本人對房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有了更全面的認(rèn)識，其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)和高杠桿的運(yùn)行模式有很大的關(guān)系。本論文首先對房地產(chǎn)的發(fā)展概況、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念及現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，然后從宏觀角度來展開分析，其過高的杠桿率引起我國政府的重視，尤其是房地產(chǎn)帶來的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)問題不容忽視,由此論述了房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的原因以及國家針對房地產(chǎn)泡沫實(shí)施的措施。接著從微觀角度分析了房地產(chǎn)的融資情況和償債能力，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)融資存在渠道單一、局限性等問題。分析結(jié)果表明其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)并不大，但是房地產(chǎn)的高負(fù)債、高放貸的特點(diǎn)容易引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，針對發(fā)現(xiàn)的問題，提出了融資渠道多元化、加強(qiáng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范等建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；防范1引言隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、國民消費(fèi)水平變化再加上住房政策的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展起來，并逐步發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也促進(jìn)了金融行業(yè)、建筑行業(yè)等其他行業(yè)的發(fā)展。然而近些年來，我國房價(jià)上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫明顯，為了抑制房價(jià)上漲過快，國家出臺了一系列政策：限購、限售等，金融政策方面的管控力度也有所加強(qiáng)，2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，此后每年的中央的定調(diào)都是“房子是用來住的”，要防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的的債務(wù)指標(biāo)也日益高企，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫顯示，我國排名前二十的房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率在2011年就達(dá)到了70%以上，到2019年已經(jīng)接近80%。然而另一方面房地產(chǎn)企業(yè)卻十分受到銀行的歡迎，銀行更愿意貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。對此看似矛盾的現(xiàn)象，本文嘗試從宏觀與微觀的角度對其進(jìn)行分析。2房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀2.1.1房價(jià)漲幅速度過快群眾的生活與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，房地產(chǎn)作為剛需行業(yè)，群眾對房地產(chǎn)業(yè)有一定的信任度。很多人都采取購買房地產(chǎn)的方式來對抗通貨膨脹，正是由于這個原因，房價(jià)瘋狂上漲，一些地區(qū)在開盤當(dāng)天就被搶購一空，導(dǎo)致后來很多房地產(chǎn)公司選擇通過搖號來選房賣房。由于社會公眾對房地產(chǎn)的巨大需求，最終的主動權(quán)落入了房地產(chǎn)企業(yè)的手中，房價(jià)出現(xiàn)了一系列異常上漲的趨勢，甚至在二級市場也出現(xiàn)了房價(jià)暴漲的現(xiàn)象。此外，商品房數(shù)量增加，補(bǔ)貼房或其他住房不平衡，導(dǎo)致低收入者無法擁有自己的住房。2.1.2房地產(chǎn)政策調(diào)控力度加大近年來，面對房價(jià)的上漲，國家出臺了一系列限簽、限售等政策。在這個基礎(chǔ)上，2020年兩會政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)指出了“房住不炒”，因城施策的住房調(diào)控政策和聚力“六穩(wěn)”“六?！?，不設(shè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，房地產(chǎn)政策調(diào)控力度被不斷加大。具體調(diào)控內(nèi)容如下:其一，2020年一季度，我國經(jīng)濟(jì)受到顯著沖擊，為有效穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤，兩會報(bào)告并未設(shè)置GDP增長目標(biāo)，對房地產(chǎn)而言，此項(xiàng)政策調(diào)控意味著貨幣環(huán)境被略微放寬，受益于此,房企融資成本也會有所下降，而在“保就業(yè)”目標(biāo)調(diào)控下，居民收入下滑態(tài)勢有所緩和，意味著房地產(chǎn)市場也會隨之趨于穩(wěn)定。其二，面對經(jīng)濟(jì)下行壓力，中央將始終堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控定力，保持“房住不炒”政策調(diào)控基調(diào)不變。[1]2.1.3房地產(chǎn)行業(yè)還需不斷完善雖然說房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中對其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也做出了很大的貢獻(xiàn)，但是在這個過程中還是有很多問題需要調(diào)整的。首先，房價(jià)的快速上漲導(dǎo)致很多地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象，很多人買不起這么貴的房子，這不僅對國內(nèi)居民生活造成了困擾，也影響了人們的生活質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤吸引了很多企業(yè)投資房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場變得逐漸混亂，因此需要建立健全市場機(jī)制來遏制這種現(xiàn)象的發(fā)生。另外，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些投機(jī)現(xiàn)象，如炒房，即造成房地產(chǎn)市場混亂的主要原因。2.2房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2.2.1房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)經(jīng)營過程中為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)、建筑實(shí)施直至竣工銷售等這一系列經(jīng)營活動，在符合法律規(guī)定的情況下，憑借自身的資產(chǎn)條件和信用基礎(chǔ)，向銀行等其他金融機(jī)構(gòu)申請貸款，借用資金的使用權(quán)，從而形成了企業(yè)的債務(wù)資金。房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的就是在使用該資金的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽陨淼慕?jīng)營管理不善或者宏觀政策的影響以及市場中各因素的干擾，致使企業(yè)不能及時(shí)償還債款及利息的可能性以及可能引發(fā)的后果。如果企業(yè)資金鏈斷裂，陷入資金困難時(shí)期，就無法保證企業(yè)的正常運(yùn)營，甚至最終會面臨企業(yè)破產(chǎn)的危機(jī)，在這種情況下，很容易引起金融市場的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。2.2.2房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動中往往伴隨著無可避免的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要產(chǎn)生于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)活動中，除了與一般行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一樣都具有不確定性、潛在性等普遍性特征外，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也有它的獨(dú)特之處：（1）政策性。首先，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的蓬勃發(fā)展，已然成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)之一，在這個基礎(chǔ)上，表明房地產(chǎn)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)水平的提升和其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展都有很強(qiáng)的帶動力，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的影響面如此廣泛，所以我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀把控尤為重視，近年來，國家針對房地產(chǎn)企業(yè)出臺限售、住房不炒等一系列政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管控約束。各項(xiàng)政策的實(shí)施對房地產(chǎn)行業(yè)的影響面較為廣泛，會引起其行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性、融資狀況等都會受到影響，從而房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會受到影響[2]。所以說，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有政策性，受政策影響。（2）傳染性。之所以說房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有傳染性，是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場上，當(dāng)市場價(jià)格、銀行貸款利率等因素變化時(shí)可能會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動性，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)商的償債能力。尤其在貸款償還這一方面，資金流動性不足致使無法及時(shí)償還貸款，包括銀行貸款業(yè)務(wù)中的房屋抵押物，也會因此受到影響，同時(shí)會對后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資方面產(chǎn)生一定阻礙，由此可以看出，房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有傳染性，不僅僅影響債務(wù)，也會傳染到其他方面產(chǎn)生一系列的后果。（3）擴(kuò)散性。房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，債務(wù)融資規(guī)模較大，與銀行等金融機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)密切。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，與其相關(guān)聯(lián)金融機(jī)構(gòu)將會受到直接影響,房地產(chǎn)企業(yè)無法及時(shí)償還貸款，銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金流動性就會受到影響，對于除房地產(chǎn)行業(yè)以外其他行業(yè)的貸款業(yè)務(wù)無法正常進(jìn)行，此外，在金融機(jī)構(gòu)之間也會發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)硬⑽＜罢麄€金融系統(tǒng)，進(jìn)而引發(fā)整個金融市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要推動作用，一旦房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，就會產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)，嚴(yán)重的話甚至對整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生較大影響。2.3房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀2.3.1高杠桿模式，違約風(fēng)險(xiǎn)加大根據(jù)滬深兩市172家上市房地產(chǎn)企業(yè)2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)(即“房地產(chǎn)公司剔除前期預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物與短期債務(wù)的比例比不小于1倍”），目前有121家上市房企踩線，占比為70.4%。其中“三道紅線”均踩的上市房企占比為19.2%，踩中兩道紅線的上市房企占比為18.6%，踩中一道的上市房企占比為32.6%。疫情爆發(fā)以來，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)訴訟、失信違法、非正常經(jīng)營、嚴(yán)重違法等法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)明顯增加，許多房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)。根據(jù)估算，房地產(chǎn)企業(yè)的信用債和其他有息負(fù)債將在2020年呈現(xiàn)出最大集中度，到期的債務(wù)約為1.46萬億元。許多大型房地產(chǎn)企業(yè)如新華聯(lián)控股、山水文園等，最近都拖欠了逾期債務(wù)。在融資渠道有限、負(fù)債率居高不下的市場條件下，房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇"借新債還舊債"、"借短期還長期"來實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。2.3.2海外融資規(guī)?？焖僭鲩L，外債風(fēng)險(xiǎn)防控壓力增大受國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)融資政策收緊的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在積極尋求境外發(fā)債融資。2015年以來，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債量開始持續(xù)增加。2017年，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債量為2016年的4倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年1月-10月，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債量達(dá)到586.74億美元，已超過2018年全年的境外發(fā)債量。隨著疫情在全球范圍內(nèi)擴(kuò)散蔓延，國際經(jīng)濟(jì)體系動蕩，房地產(chǎn)企業(yè)采取境外發(fā)債“借新還舊”的難度和風(fēng)險(xiǎn)正逐步加大。在國內(nèi)境外融資政策的嚴(yán)格控制和境外發(fā)債成本仍然較高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的境外發(fā)債量仍然呈現(xiàn)快速增長的勢頭，這也說明房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對償債高峰的融資需求非常強(qiáng)烈。2.3.3房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分化加劇在嚴(yán)格的融資監(jiān)管和"三道紅線"的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在迅速提高。利潤率下降，融資渠道變窄，融資成本提高，債務(wù)到期不合理，在債務(wù)集中的環(huán)境下，中小型房地產(chǎn)公司的杠桿率和資金鏈風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。盡管針對非上市和非重點(diǎn)房地產(chǎn)公司的"三道紅線"融資新規(guī)在數(shù)據(jù)監(jiān)控和后續(xù)執(zhí)行方面沒有透露更多細(xì)節(jié)，但在目前對房地產(chǎn)融資的審慎管理下，中小型房地產(chǎn)公司的融資環(huán)境已經(jīng)明顯收緊。在疫情后遺癥持續(xù)發(fā)酵的情況下，應(yīng)額外關(guān)注中小型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其對地方金融體系的滲透和擴(kuò)散。3宏觀角度的房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)3.1房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)關(guān)于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，至今有沒有一個特別明確的定義。從廣義上來說，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是在由一件經(jīng)濟(jì)事件而引發(fā)的多米諾骨牌效應(yīng)而對經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生一系列的負(fù)面影響的風(fēng)險(xiǎn)，這些負(fù)面影響在整個系統(tǒng)中作用，從而可能導(dǎo)致整個系統(tǒng)的崩潰。房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)一般是指由于宏觀調(diào)控或者市場因素的影響使得房地產(chǎn)市場在供求方面出現(xiàn)激烈矛盾，造成房價(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重下滑，最終導(dǎo)致個人、企業(yè)乃至整個社會都受到巨大影響。房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在發(fā)展的過程中主要分為以下三個階段：第一階段是房地產(chǎn)泡沫的形成以及風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給由于存在長期滯后的問題，致使房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，矛盾激烈。同時(shí)出現(xiàn)的一些過度投機(jī)行為刺激房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房價(jià)嚴(yán)重偏離正常的價(jià)格水平，居民收入的增長幅度與房價(jià)的上漲速度嚴(yán)重不匹配，房價(jià)的瘋狂上漲缺乏有力支撐，造成房地產(chǎn)泡沫化。第二階段是房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)不合理的膨脹并且后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移。具體表現(xiàn)為由于房地產(chǎn)的快速發(fā)展吸引了大量投資者和金融機(jī)構(gòu)，他們采取各種方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場中想要“分一杯羹”，而在這個過程中房地產(chǎn)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系日益密切，所以房地產(chǎn)泡沫所形成的風(fēng)險(xiǎn)逐漸向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)不斷累加。第三階段是房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)破裂同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)開始發(fā)生擴(kuò)散的局面。具體表現(xiàn)為在后續(xù)發(fā)展中房地產(chǎn)嚴(yán)重供給過剩，同時(shí)銷售情況不好，造成商品房有很高的空置率，因此許多房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者以及金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)都受到了不小的損失甚至出現(xiàn)破產(chǎn)的現(xiàn)象，并且風(fēng)險(xiǎn)還擴(kuò)散到了其他相關(guān)行業(yè)，特別是金融體系可能會受到嚴(yán)重沖擊。3.2房地產(chǎn)行業(yè)泡沫對金融體系的負(fù)面沖擊近些年來，在經(jīng)濟(jì)增長速度減緩的條件背景下，一些傳統(tǒng)產(chǎn)能過剩行業(yè)的利潤率出現(xiàn)下滑的趨勢，資金周轉(zhuǎn)速度變慢，在這樣的情況下銀行中不良貸款的比重不斷上升，且債券市場的違約事件也時(shí)常發(fā)生，實(shí)體企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)也逐漸傳播到金融體系中，最終導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。其中房地產(chǎn)行業(yè)的天量貸款引發(fā)金融危機(jī)的可能性較大，尤其是近幾年房價(jià)的瘋狂上漲使得房地產(chǎn)逐漸形成價(jià)格高、庫存高、杠桿高、金融化程度高及關(guān)聯(lián)性程度高的風(fēng)險(xiǎn)特征。房地產(chǎn)市場的金融屬性增強(qiáng)，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)都涉足金融行業(yè)，并且房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中有很大一部分需求都是依靠影子銀行來滿足的。由于影子銀行與銀行關(guān)系密切，所以影子銀行體系自身累加的風(fēng)險(xiǎn)也會傳導(dǎo)至銀行機(jī)構(gòu)，加大銀行體系的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。目前，在過高的房價(jià)和房地產(chǎn)泡沫不斷增長的背景下，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)也在進(jìn)一步加大，一旦泡沫破裂，金融機(jī)構(gòu)不再給房地產(chǎn)市場提供資金支持，這將會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的崩盤，與房地產(chǎn)市場相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入衰退期。金融機(jī)構(gòu)借給房地產(chǎn)市場貸款無法及時(shí)收回，資金的流動性變差，不僅增大了金融機(jī)構(gòu)的違約風(fēng)險(xiǎn)，還可能破壞金融體系的穩(wěn)定性。3.3房地產(chǎn)成為系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)重要源頭3.3.1房地產(chǎn)與銀行信貸房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，在企業(yè)自身運(yùn)營過程中對現(xiàn)金流的需求很大，對資金的依賴度極高。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從投融資、項(xiàng)目開發(fā)、建筑施工到竣工后的銷售環(huán)節(jié)等，都需要大量的現(xiàn)金流的支持，其中大部分資金來自于銀行的貸款。通常銀行貸款比較傾向于不動產(chǎn)抵押，并且房地產(chǎn)資金回報(bào)率也比較高，所以房地產(chǎn)投資對銀行有一定吸引力。然而后期銀行給房地產(chǎn)的貸款過多，加速了房地產(chǎn)泡沫的生成，促使房價(jià)快速上漲，因此銀行對于抵押的房地產(chǎn)的估值也會提高，在這種情況下，銀行因?yàn)榭粗醒矍暗亩唐诶麧?，盲目加大貸款投放額度，往往會忽略抵押貸款所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。大量資金投入到房地產(chǎn)市場，信貸資金將會促使房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大膨脹。另外，房地產(chǎn)融資途徑單一，高度依賴于銀行貸款，因此銀行承擔(dān)了大部分的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生金融危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要是由銀行體系來承擔(dān)的，從而容易引起銀行體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)3.3.2過度投機(jī)行為房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，具有保值和增值的特點(diǎn)，其在發(fā)展過程中逐漸被賦予金融屬性并得到強(qiáng)化，房產(chǎn)就變成了一種資本游戲：圖=1\*Arabic1“資本游戲”示意圖許多社會投機(jī)者和投資者都參與到這個游戲中，采用銀行的住房按揭貸款政策，來實(shí)現(xiàn)以小成本博取大收益的目的。在購房者有能力自購一套房子的前提下，他可以利用銀行貸款去購買更多的房子，只需要每個月按時(shí)償還貸款。老實(shí)說，房貸在一定程度上放大了購買者的購房能力，更是助長了房地產(chǎn)市場上的過度投機(jī)的行為風(fēng)氣。從眾效應(yīng)會吸引更多的人進(jìn)入市場進(jìn)行投資，另外，也有一些開發(fā)商以其他個人名義虛假購房的方式套取銀行貸款，來達(dá)到他們的目的。在這樣的影響下，促使房價(jià)進(jìn)一步的上漲，對于沒有房子的人來說，房價(jià)的瘋狂上漲使得他們根本買不起房子，房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，房價(jià)急速下降，抵押的房產(chǎn)價(jià)值不夠就會出現(xiàn)房貸違約現(xiàn)象，不良貸款率直線上升，銀行方面將會形成壞賬損失，房子最終變成負(fù)資產(chǎn)[3]。同時(shí)市場需求下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售收入下降，因此開發(fā)貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)增加，貸款銀行變現(xiàn)抵押房產(chǎn)又會使得房價(jià)的進(jìn)一步下行，最終形成“泡沫破滅-債務(wù)違約”之間的惡性循環(huán)過程。3.4國家政策的實(shí)施3.4.1“房住不炒”，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并強(qiáng)調(diào)應(yīng)綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基本制度和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，既能抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大起大落的局面。2019年又重申“房住不炒”的定位，全面落實(shí)因城施策，減輕房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。我國的房地產(chǎn)市場高度依賴政策的特征，決定了在“房住不炒”這一基調(diào)下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為也將隨之而發(fā)生改變：“降杠桿、促回款、慎投資”成為發(fā)展過程中的主要任務(wù)。在銷售增速連年下滑而監(jiān)管始終嚴(yán)格的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開始普遍落實(shí)“降杠桿、促回款、慎投資”的戰(zhàn)略措施，并取得初步成效，在2019年的房企年報(bào)中有所體現(xiàn)：凈負(fù)債率連續(xù)兩年下降，回款率較2018年有所回升。3.4.2“三道紅線”，預(yù)防融資危機(jī)2020年監(jiān)管部門出臺房地產(chǎn)融資新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”約束房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模的增長。具體來看，一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；二是凈負(fù)債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房企分為了四個檔位：表=1\*Arabic1房地產(chǎn)企業(yè)分檔依據(jù)及負(fù)債增速閾值檔位分檔依據(jù)有息負(fù)債規(guī)模增速閾值（同2019年6月底相比）紅色檔“三線”均超出閾值不得增加橙色檔“二線”超出閾值增速不超過5%黃色檔“一線”超出閾值增速不超過10%綠色檔“三線”均未超出閾值增速不超過15%這是監(jiān)管部門首次明確了房企舉債的標(biāo)準(zhǔn)，融資政策收緊。以往收緊房企融資，都是模糊化的，企業(yè)有漏洞可以鉆；當(dāng)這三道明確的紅線標(biāo)準(zhǔn)放出以后，漏洞幾乎被徹底堵上，不僅控制信用債，還要對信托、資管產(chǎn)品和海外融資，進(jìn)行全方位的監(jiān)管。而房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，企業(yè)融資尤為重要，新規(guī)將會對對其市場格局產(chǎn)生較大影響。更多的房企發(fā)現(xiàn)難以通過舉債來擴(kuò)大規(guī)模，一些債務(wù)的償還也必須依靠銷售回款，此舉直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的外部現(xiàn)金流和經(jīng)營決策，促使其加快現(xiàn)金回款，降低杠桿率，這對高負(fù)債率和依賴債券融資的房地產(chǎn)企業(yè)影響更大。此次資管新規(guī)“三道紅線”的目標(biāo)：預(yù)防房企融資危機(jī)，控制金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)在我國已經(jīng)發(fā)展到了空前的規(guī)模，盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金危機(jī)依然不容小覷。近兩年來已經(jīng)有部分房企出現(xiàn)資金危機(jī)，甚至極個別出現(xiàn)了債務(wù)違約的情況。從管理層面來看，近年來房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性得到大幅度強(qiáng)化，當(dāng)其生產(chǎn)經(jīng)營活動中出現(xiàn)問題時(shí)必然會影響到金融體系的安全性和穩(wěn)定性。一旦有一家大型房企倒下，可能會影響到部分銀行并形成壞賬，大概率會形成多米諾骨牌效應(yīng)，殃及更多相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和其他行業(yè)。在“三道紅線”的政策實(shí)施下，各企業(yè)會陸續(xù)采取“降杠桿”策略，從而通過控制負(fù)債來降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。降低房企金融屬性據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國家庭財(cái)富7成以上都集中在不動產(chǎn)上，賺錢買房也是一種投資行為，已經(jīng)成為絕大多數(shù)家庭最重要的沉淀財(cái)富的方式。房地產(chǎn)行業(yè)大頭實(shí)際上也都在玩資本游戲，產(chǎn)品和服務(wù)只是表象，各類資本紛紛投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。近年來，在各種貸款優(yōu)惠政策的背景下，一些經(jīng)營性貸款利用優(yōu)惠政策的漏洞以各種違規(guī)方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而此次資管新規(guī)針對房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的強(qiáng)力監(jiān)管，對信貸等進(jìn)行規(guī)范性約束，避免有違規(guī)性資金流入樓盤市場，目的在于降低房企過高的金融屬性，將房地產(chǎn)行業(yè)引向制造業(yè)和服務(wù)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展。3.4.3房貸集中度政策2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，并決定自2021年1月1日起實(shí)施。這一政策的出臺，對銀行貸款劃分了檔次，針對不同檔次的銀行貸款分別設(shè)置了上限，不得突破，有助于各銀行更加靈活的實(shí)施房貸政策。表2不同檔次貸款占比上限檔次銀行類型房地產(chǎn)貸款占比上限個人住房的貸款占比上限第一檔中資大型銀行40%32.5%第二檔中資中型銀行27.5%20%第三檔中資小型銀行以及非縣域農(nóng)和機(jī)構(gòu)22.5%17.5%第四檔縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)17.5%12.5%第五檔村鎮(zhèn)銀行12.5%7.5%該政策的實(shí)施在于針對不同的銀行會采取不同的貸款策略，從而避免房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)大起大落的情況，這樣就不容易造成因?yàn)殂y行貸款發(fā)放過多而導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)一步上漲或者發(fā)放的太少而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格回落，更不會擔(dān)心其對經(jīng)濟(jì)的影響。4微觀角度的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)4.1房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況概述房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其對資金的需求量特別大，近年來房地產(chǎn)資金來源主要依賴于銀行信貸，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道除了銀行信貸之外，另外一些融資渠道，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等[4]，相對來說，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道較為單一，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。通過國泰安數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，2015年-2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源各方式占比見圖2。房地產(chǎn)行業(yè)資金來源主要有國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金。國內(nèi)貸款主要有：銀行貸款、其他非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款；利用外資則有：外國銀行商業(yè)貸款、對境外發(fā)行股票或債券；自籌資金就有：自有資金、股票融資以及債款；其他資金是：預(yù)收賬款、定金等。從2015年-2019年數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)的資金來源主要依靠國內(nèi)貸款和自籌資金，整體來看融資情況比較穩(wěn)定，2019年國內(nèi)貸款的比例為14.13%，自籌資金比例為32.56%，其他資金來源占比3.59%。圖=2\*Arabic2資金來源占比圖數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫資料整理隨著政府新一輪的宏觀調(diào)控，壓縮銀行貸款的相關(guān)政策相繼頒布以后，房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資途徑將會面臨轉(zhuǎn)型。在對房地產(chǎn)融資供給層面進(jìn)行限制的同時(shí)，政府也在不斷思考怎樣從需求層面控制房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債規(guī)模，從而降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2020年8月20日央行和住建部在北京召開的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會上提出了房企融資的“三條紅線”政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿。此項(xiàng)政策的推出標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，將對房地產(chǎn)融資方面產(chǎn)生較大影響，并且企業(yè)接下來的經(jīng)營發(fā)展要以“降杠桿”為主要任務(wù)。4.2房地產(chǎn)融資存在的問題4.2.1融資渠道單一根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面渠道較為單一。內(nèi)部融資主要來自于自有資金和預(yù)收賬款等，外部融資主要來自銀行貸款和信托，相比之下，內(nèi)部融資的比例不高，主要依賴于外部融資渠道，尤其是對銀行貸款依賴過重。從表3來看，房地產(chǎn)通過銀行獲得貸款的方式是比較穩(wěn)定的。我國房地產(chǎn)行業(yè)之所以規(guī)模發(fā)展如此之快，主要是依靠銀行的信貸融資來支持經(jīng)營活動發(fā)展的，因此銀行信貸承擔(dān)很大的融資風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈斷裂，銀行自身累積的風(fēng)險(xiǎn)會傳導(dǎo)至其他金融機(jī)構(gòu)，可能對整個金融行業(yè)都會產(chǎn)生影響。表3房地產(chǎn)企業(yè)前10強(qiáng)銀行貸款統(tǒng)計(jì)單位：百萬企業(yè)名稱2020年2019年2018年中國恒大716532835471673142碧桂園326485369603231683萬科A157149129685131041保利地產(chǎn)211937175205184885融創(chuàng)中國303438332275229410龍湖集團(tuán)149334131305111199華潤置地1279539827097995華夏幸福940467536557215綠地控股199614166988151001世茂集團(tuán)1451421265541091314.2.2融資風(fēng)險(xiǎn)較大，使用期限短房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其在融資過程中存在的融資風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。然而許多企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識不夠，在融資過程中往往不會考慮太多，對自身的資金鏈狀況、長短期負(fù)債比例等關(guān)注不足，有可能會造成企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目和建設(shè)時(shí)間比較長，一般來說項(xiàng)目資金回籠需要三至四年左右，周期較長，而相應(yīng)的項(xiàng)目資金使用周期與融資資金的期限不匹配，當(dāng)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模越來越大，需要的資金也就越來越多，融資資金的利用期限較短的問題就會更加突出。[5]4.2.3融資工具局限性在我國對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的大環(huán)境下，現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資渠道受到國家金融監(jiān)管政策的限制約束，大部分金融機(jī)構(gòu)收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的放貸政策。如今“三道紅線”的實(shí)施，針對近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)資金安排，還會進(jìn)一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或暫緩發(fā)行債券，并對其信托融資、海外融資等都有一定程度的限制，融資局面進(jìn)一步受限，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)調(diào)整自身融資策略，應(yīng)對現(xiàn)有局面。4.3短期償債能力分析4.3.1流動比率 流動比率用于衡量在企業(yè)的短期債務(wù)到期之前，企業(yè)將其流動資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金以償還負(fù)債的能力，一般認(rèn)為流動比率在2左右較為合適，但是不同行業(yè)其劃分標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。流動比率越高，說明企業(yè)資產(chǎn)的流動性越大，短期償債能力就越強(qiáng)。但是比率過大則表明流動資產(chǎn)占用較多，可能會影響到經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)效率和獲利能力。根據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)資料，統(tǒng)計(jì)了房地產(chǎn)前十強(qiáng)企業(yè)2018年-2020年的流動比率，見表=2\*Arabic2。表4流動比率房地產(chǎn)企業(yè)2020年2019年2018年中國恒大1.261.371.35碧桂園1.171.171.15萬科A1.171.131.15保利地產(chǎn)1.511.561.72融創(chuàng)中國1.221.181.17龍湖集團(tuán)1.441.481.49華潤置地1.291.321.33華夏幸福1.551.581.51綠地控股1.201.221.24世茂集團(tuán)1.421.381.54數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)資料整理從表2中可以看到保利地產(chǎn)、龍湖、華夏和世茂這幾家企業(yè)的速動比率相對會高一些，都在1.5左右，與其他幾家企業(yè)相比它們的資產(chǎn)流動性較強(qiáng)，償債。而恒大、華潤置地和綠地控股的流動比率還呈現(xiàn)緩慢下降的趨勢，償債能力進(jìn)一步變?nèi)?，其短期償債風(fēng)險(xiǎn)在逐漸增加。4.3.2速動比率速動比率是衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負(fù)債的能力。與流動比率相比，速動比率更具有參考價(jià)值，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨比例普遍較高，并且存貨本身的變現(xiàn)時(shí)間較長，特別是可能出現(xiàn)積壓、滯銷等情況，流動性較差，而速動比率將存貨這樣的流動性較差的資產(chǎn)從流動比率中扣除。普遍認(rèn)為速動比率維持在1:1較為合理，速動比率過低，企業(yè)的短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大，速動比率過高，說明企業(yè)在速動資產(chǎn)上占用資金過多，會增加企業(yè)投資的機(jī)會成本。根據(jù)阿思達(dá)克財(cái)經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計(jì)了我國房地產(chǎn)前10強(qiáng)企業(yè)2018年-2020年的速動比率，見表3。表5速動比率房地產(chǎn)企業(yè)2020年2019年2018年中國恒大0.330.380.42碧桂園0.430.550.59萬科A0.410.430.49保利地產(chǎn)0.530.590.66融創(chuàng)中國0.390.390.45龍湖集團(tuán)0.500.490.50華潤置地0.440.420.45華夏幸福0.920.490.47綠地控股0.490.410.44世茂集團(tuán)0.440.460.51數(shù)據(jù)來源：阿思達(dá)克財(cái)經(jīng)網(wǎng)資料整理從上述表格中可以看出近三年來各個企業(yè)的速度比率普遍在0.4-0.5范圍內(nèi)上下波動，其中中國恒大的速動比率最低為0.33，并且碧桂園、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)和世茂都呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，說明近年來這幾家企業(yè)的短期償債能力下降，償債風(fēng)險(xiǎn)增加。值得注意的是華夏幸福，在2020年的速動比率突然增加到0.92，據(jù)分析發(fā)現(xiàn)華夏幸福的流動資產(chǎn)從2019年的4188億元增加為4411億元，增長了5.3%，同時(shí)其存貨從2019年的2903億元大幅度下降為1792億元，下降了38.3%。相比往年，華夏2020年的償債能力是有所增強(qiáng)。4.4長期償債能力分析4.4.1資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要標(biāo)志，反映企業(yè)長期償債能力的強(qiáng)弱。一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率越高，表示債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度越低，企業(yè)償還長期債務(wù)的能力就越弱；反之越低，則表示債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度越高，企業(yè)償還長期債務(wù)的能力就越強(qiáng)。但從企業(yè)經(jīng)營的角度來看看，如果該比率過低，表明企業(yè)未很好地利用舉債經(jīng)營的策略，不利于擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，極有可能錯失舉債經(jīng)營帶來的各種收益。圖=3\*Arabic3房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理正常情況下，合理的資產(chǎn)負(fù)債率范圍應(yīng)該是在40%~60%之間，但是像房地產(chǎn)行業(yè)這類企業(yè)是比較特殊的。從圖3可以看到它的資產(chǎn)負(fù)債率在逐年增長，2010年行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率就達(dá)到了74.5%，到了2019年已經(jīng)突破了80%也引起了我國各級政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的重視。房地產(chǎn)行業(yè)不管是從宏觀角度的杠桿率還是微觀角度的資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，可能導(dǎo)致現(xiàn)金流不足，出現(xiàn)資金鏈斷裂，不能及時(shí)償還債務(wù)，而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率高，可能會導(dǎo)致企業(yè)融資成本進(jìn)一步加劇，但就實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)卻并沒有出現(xiàn)償債危機(jī)。以下是我國房地產(chǎn)前10強(qiáng)的2018年-2020年資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：表6資產(chǎn)負(fù)債率(單位：%)房地產(chǎn)企業(yè)2020年2019年2018年中國恒大84.7786.2483.75碧桂園87.2588.5489.36萬科A81.2884.3684.59保利地產(chǎn)78.6977.7977.97融創(chuàng)中國83.9688.1289.80龍湖集團(tuán)74.8174.4572.22華潤置地70.5169.3672.44華夏幸福81.2983.9086.65綠地控股88.8988.5389.49世茂集團(tuán)74.1475.2572.12資料來源：東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)根據(jù)表4數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的負(fù)債率普遍很高，基本在70%-85%之間，有個別企業(yè)甚至接近90%，比如綠地控股?？傮w看來，除了保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)外，其他幾家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)有小幅度下降的趨勢。三道紅線出臺的政策背景下，房地產(chǎn)開始以降負(fù)債為主要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率將會持續(xù)下降。4.4.2利息保障倍數(shù)就利息保障倍數(shù)來分析：利息保障倍數(shù)不僅反映了企業(yè)獲利能力的大小，而且反映了獲利能力能在多大程度上保證了所欠債務(wù)的償付，這不僅是公司負(fù)債經(jīng)營的前提條件，也是衡量公司長期償債能力的重要指標(biāo)。為了保持正常的償付能力，利息保障倍數(shù)至少應(yīng)大于1，該比率越高，企業(yè)長期償債能力越強(qiáng)。如果利息保障倍數(shù)過低，企業(yè)將面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)，也會降低償債的安全性與穩(wěn)定性。表7我國房地產(chǎn)上市公司ICR數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)年份2010201120122013201420152016201720182019ICR<1數(shù)量56259131071012行業(yè)占比3.50%4.20%1.40%3.50%6.29%9.09%6.99%4.90%6.99%8.39%數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計(jì)根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫資料，上述表格為我國房地產(chǎn)上市公司的利息保障倍數(shù)（ICR）的統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)利息保障倍數(shù)小于1的企業(yè)占比不大，在整個行業(yè)中低于10%，由此我們可以看出其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)整體債務(wù)償還問題不大，絕大部分企業(yè)是能夠及時(shí)償還利息的，償還風(fēng)險(xiǎn)不高。4.5償債風(fēng)險(xiǎn)不高的原因房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率如此高，但分析得出其實(shí)償債風(fēng)險(xiǎn)并不高，而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)出現(xiàn)這種反差局面與其行業(yè)特點(diǎn)有關(guān)，一是預(yù)收賬款對房地產(chǎn)的影響，虛增杠桿率，二是房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率較高與我國會計(jì)主要采用歷史成本計(jì)價(jià)也相關(guān)。4.5.1預(yù)收賬款的計(jì)入方式由于房地產(chǎn)行業(yè)采用期房銷售的方式，所以一般房企的預(yù)收賬款會特別多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他行業(yè)。我國的會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)售款不符合確認(rèn)收入的條件，不能直接計(jì)入收入，只能作為負(fù)債先計(jì)入預(yù)收賬款，交易完成后才能從負(fù)債結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)收入，因此大量的預(yù)收賬款作為債務(wù)擺在房地產(chǎn)企業(yè)的賬上，但是這個負(fù)債并不需要償還，所以便虛增了房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率。因此如果我們要衡量房地產(chǎn)行業(yè)真正的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)把不計(jì)利息的債務(wù)剔出掉，調(diào)整為有息負(fù)債，從有息資產(chǎn)負(fù)債率來分析。有息資產(chǎn)負(fù)債率是指一家企業(yè)的總資產(chǎn)中有多少比例的資金是向銀行等金融機(jī)構(gòu)以支付利息等方式借入的債務(wù)，即只包括應(yīng)付票據(jù)、短期借款、長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等均附有利息支付條件的債務(wù)。接下來采用Wind數(shù)據(jù)庫，對我國排名前二十位的房地產(chǎn)上市公司相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算整理，制作了按照全部負(fù)債和有息負(fù)債計(jì)算的平均資產(chǎn)負(fù)債率圖表如下：圖=4\*Arabic4房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率與有息資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)根據(jù)該圖表發(fā)現(xiàn)，如果按照有息債務(wù)來衡量房地產(chǎn)的負(fù)債水平，那么其資產(chǎn)負(fù)債率將從70%-80%，下降到40%-50%。說明大部分房地產(chǎn)企業(yè)還是有一定能力償付因借款產(chǎn)生的利息甚至償還本金，房企的償債風(fēng)險(xiǎn)不算高。4.5.2歷史成本計(jì)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率較高還與我國會計(jì)主要采用歷史成本計(jì)價(jià)相關(guān)。大眾習(xí)慣于簡單地用賬面負(fù)債率衡量負(fù)債水平和評估負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，采用歷史成本計(jì)價(jià)，在這種情況下往往忽略了房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的增值能力。房地產(chǎn)土地增值主要取決于以下幾個方面：投資性增值。房地產(chǎn)首先購置土地，對土地進(jìn)行投資開發(fā)，建造一些基礎(chǔ)設(shè)施或者土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最終導(dǎo)致土地的價(jià)格上漲。供求性增值。一方面，由于城市人口的增加和家庭結(jié)構(gòu)的變化，人們對住宅用地的需求增大，城市發(fā)展也需要更多的經(jīng)營性用地，形成相對無限的需求。另一方面，面對無限的土地需求，土地面積是有限的，土地的供應(yīng)彈性很小，因此土地價(jià)格就會上漲。在過去二十年的時(shí)間里，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了高速發(fā)展，而土地更是以極快的速度在不斷升值。低估、忽略土地儲備的價(jià)值，會導(dǎo)致在房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率上產(chǎn)生誤判。如果再考慮到抵押的房產(chǎn)在我國當(dāng)前具有較好的保值增值能力，就不難理解為什么銀行還是更愿意貸款給它們。5結(jié)論與對策建議5.1結(jié)論本論文從宏觀和微觀兩個角度對房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是可控的，從償債能力指標(biāo)的分析結(jié)果來看，房地產(chǎn)企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)不算太高，主要是房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債和高房貸容易引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。(1)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目期間所用資金極大部分來自于外部融資，主要向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款。而銀行對房地產(chǎn)行業(yè)過度放貸和社會投資或投機(jī)者對房地產(chǎn)的間接炒作，促進(jìn)房價(jià)瘋狂上漲。因此，房地產(chǎn)泡沫逐漸形成并進(jìn)一步膨脹。(2)在貸款過程中，抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)往往被金融機(jī)構(gòu)所忽略，并且這個風(fēng)險(xiǎn)在不斷地累積。如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中出現(xiàn)問題，貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)就會顯現(xiàn)出來，導(dǎo)致出現(xiàn)貸款違約，無法及時(shí)償還銀行貸款等問題，銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金都會受到影響，從而引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)昙罢麄€金融市場。（3）近年來，國家也出臺一系列政策來控制房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其中房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式也受到了一定限制，難以發(fā)揮實(shí)際融資功效，這使得房地產(chǎn)行業(yè)不得不抓緊調(diào)整融資策略。融資渠道多元化對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是必然要走的道路，從而保證企業(yè)能夠長期穩(wěn)定的發(fā)展。（4）關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率如此高而銀行還是愿意貸款給房地產(chǎn)的這一矛盾現(xiàn)象，原因在于：一方面，銀行貸款傾向于不動產(chǎn)抵押，并且房地產(chǎn)的資金回報(bào)率高，房地產(chǎn)投資對于銀行有一定吸引力；另一方面，從有息資產(chǎn)負(fù)債率來看并沒有那么高，其償債風(fēng)險(xiǎn)并不算高，以及人們常忽略房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的增值能力，容易對房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率產(chǎn)生誤判。如果再考慮到抵押的房產(chǎn)在我國當(dāng)前具有較好的保值增值能力，就不難理解為什么銀行還是更愿意貸款給它們。5.2對策建議5.2.1宏觀層面（1）遏制房地產(chǎn)市場中的投機(jī)需求所謂的投機(jī)性需求，就是人們?yōu)榱嗽诙虝r(shí)間內(nèi)賺取大量利潤而對房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)炒作，導(dǎo)致需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供給，這往往會造成房價(jià)的急劇上漲。針對這種投機(jī)行為，一是采用全面的方法來遏制投機(jī)性需求。在銀行的貸款政策方面，對個人購買第二套住房進(jìn)行了限制，采用了提高首付比例和提高貸款利率等措施。銀行不應(yīng)貸款給非居民和非國民進(jìn)行投機(jī)性購房，以遏制資本投機(jī)。二是合理引導(dǎo)改善住房需求，積極發(fā)展住房租賃業(yè)，滿足低收入人群的住房需求。通過這些措施，引導(dǎo)合理的購房需求，使供需平衡，減少房價(jià)上漲的壓力。（2）加大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防控通過資本的投融資渠道，加大對制造業(yè)或者新興產(chǎn)業(yè)的政策扶持，為科技創(chuàng)新企業(yè)等一些國民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)區(qū)域以及存在的不足方面提供幫助及改善，增加貸款方面的授信額度，爭取將更多的資金從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到其他重點(diǎn)領(lǐng)域的行業(yè)中去，降低整個資本市場在房地產(chǎn)行業(yè)中的投資比例，避免因?yàn)閱畏矫嬉蕾嚪康禺a(chǎn)發(fā)展而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，從而加大整個金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防范。（3）加大政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政府應(yīng)采取進(jìn)一步健全并完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為保證其能健康穩(wěn)定的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)建立健全相關(guān)制度體系，優(yōu)化融資環(huán)境，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國政府也要增大對信用中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，避免有個別房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集資金而選擇與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合起來騙取銀行貸款。其中，也要加大對違規(guī)行為的懲罰力度，一旦發(fā)現(xiàn)有信用中介出現(xiàn)違規(guī)操作，政府將采取相應(yīng)的懲罰措施，并且將情況記錄下來，以后可以重點(diǎn)監(jiān)督該機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)政府對機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，促進(jìn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。5.2.2微觀層面（1）拓展融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)在當(dāng)前房企融資新規(guī)背景下，可以適當(dāng)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，加快房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。通過房地產(chǎn)融資途徑多元化來實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)分散，解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)過渡依賴銀行信貸資金的問題。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大直接融資比重，加快推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化，有效促進(jìn)資本市場特別是股票市場融資步入規(guī)范化軌道。還可以積極拓展房地產(chǎn)信托、債券、基金和房地產(chǎn)信托投資基金等多樣化融資模式，加大產(chǎn)業(yè)鏈融資力度，逐步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性，有效防范化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）選擇合適的融資規(guī)模和方式企業(yè)在融資過程中應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)自身的實(shí)力、資金流現(xiàn)狀，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模等實(shí)際情況來考慮融資規(guī)模和方式。企業(yè)可以聘請專業(yè)人才，對項(xiàng)目開發(fā)所需資金進(jìn)行推算，然后對比采取不同融資方式所產(chǎn)生的成本，從中篩選出對企業(yè)來說當(dāng)下最為合適的融資規(guī)模和