佛山市2021年城市更新政策總體介紹及要點解讀

李漢飛佛山城市更新政策總體介紹及要點解讀佛山市城市規(guī)劃設(shè)計研究院佛山市城市更新協(xié)會2020.11CONTENTS目錄佛山城市更新政策歷程佛山更新政策總體框架下階段政策動態(tài)及方向近期出臺政策要點解讀佛山城市更新政策特點佛山城市更新政策歷程城市更新啟程更新政策歷程佛山是最早開始“三舊”改造的城市之一2004年，南海夏西村實施“轉(zhuǎn)二進三”戰(zhàn)略，標志著佛山在“三舊”改造領(lǐng)域開始進行“自下而上”的探索。

2005年，為滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，順德容桂大膽探索，推動高層廠房建設(shè)，引入港資全面改造容里工業(yè)區(qū)，建設(shè)天富來國際工業(yè)城。作為順德第一個真正意義上的工業(yè)地產(chǎn)項目，天富來因其單位土地產(chǎn)出成倍增長，成為省、市、區(qū)“三舊”改造的標桿和典范。。一、佛山城市更新政策歷程夏西國際橡塑城天富來國際工業(yè)城1.佛山城市更新啟程2007年6月，市68號文的出臺標志著城市更新的全面啟動2007年6月28日，市政府出臺《關(guān)于印發(fā)加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居的決定及3個相關(guān)指導(dǎo)意見的通知》（佛府〔2007〕68號）。在全國率先全面地明確了三舊概念，也標志佛山市城市更新從全市層面進行“自上而下”的推動，距今已有13年。佛山城市更新政策歷程2007年68號文佛山城市更新政策歷程2.佛山更新政策歷程2007年探索階段2012年2018年發(fā)展階段提升階段政策文件：（1）2007年《印發(fā)關(guān)于加快舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個指導(dǎo)意見的通知》（佛府〔2007〕68號）；

（2）2009年廣東省政府印發(fā)《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號。階段特征：

該階段，雖然以單個項目居多、規(guī)模較小，以工改居、工改商為主，但重點探索了解決土地發(fā)展瓶頸的方法，為尋找城市可持續(xù)發(fā)展道路做出大量有益的實踐，初步形成了堅持政府引導(dǎo)、發(fā)揮市場優(yōu)勢運作、鼓勵原權(quán)屬人參與等具有佛山特色的經(jīng)驗做法，并得到部省大力支持，相關(guān)經(jīng)驗在省內(nèi)推廣。政策文件：（1）2012年頒布的《關(guān)于加快推進“三舊”改造促進城市升級工作意見的通知》）；

（2）2017年佛山市人民政府印發(fā)《佛山市城市治理三年行動計劃》該階段。階段特征：

該階段，“三舊”改造快速發(fā)展，涌現(xiàn)較多成功案例。理念上從“三舊”改造向促進城市升級到城市治理轉(zhuǎn)變；用地效率上從粗放低效向節(jié)約集約轉(zhuǎn)變；規(guī)模上從單宗地塊逐步向片區(qū)改造轉(zhuǎn)變；類型上從改居為主向多元化改造轉(zhuǎn)變；政策上從單點突破到形成一系列經(jīng)驗做法，并上升到國家、省政策。政策文件：（1）2018年《佛山市人民政府辦公室關(guān)于深入推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見（試行）》（佛府辦〔2018〕27號）；

（2）2019年《佛山市人民政府關(guān)于深化改革加快推動城市更新（“三舊”改造）促進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（佛府〔2019〕14號）；

（3）2020年《佛山市城市更新單元計劃管理規(guī)定》（佛府〔2020〕17號；階段特征：

該階段，“三舊”改造政策體系、規(guī)劃體系和管理體系基本成熟，突出政府“一盤棋”統(tǒng)籌和規(guī)劃引領(lǐng)，加速專項行動實施，并注重公共優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先和利益共享，推動城市更新取得質(zhì)的突破。佛山更新政策總體框架政策制定思路更新政策框架主要政策文件

核心政策內(nèi)容二、佛山更新政策總體框架1.佛山更新政策編制思路佛山更新政策總體框架2.佛山更新框架—制度框架：構(gòu)建一套穩(wěn)定的制度框架（政策+規(guī)劃+管理）佛山更新框架—政策體系（綱領(lǐng)+配套+標準+操作指引）1.綱領(lǐng)性政策2.配套政策3.技術(shù)標準4.操作指引1.佛山市人民政府辦公室關(guān)于深入推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見（試行）（佛府辦〔2018〕27號）；2.佛山市人民政府關(guān)于深化改革加快推動城市更新（“三舊”改造）促進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見（佛府〔2019〕14號）。1.佛山市城市更新（三舊改造）全流程管理實施指引；2.佛山市城市更新單元計劃管理規(guī)定；3.佛山市舊村居改造項目實施指引（在編）；4.佛山市城市更新專項規(guī)劃地價計收及土地收益分配研究（在編）。1.舊村居改造容量指引（在編）；2.城市更新公益性用地貢獻研究（在研究）。1.佛山市國土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于做好我市“三舊”改造地塊標圖建庫動態(tài)調(diào)整的通知（佛國土規(guī)劃通〔2018〕370號）;2.佛山市城市更新（“三舊”改造）用地報批管理手冊（在編）等；佛山更新政策總體框架正在推進的配套文件及狀態(tài)一覽表序號類型具體名稱狀態(tài)1全流程管理實施相關(guān)政策《佛山市城市更新（三舊改造）全流程管理實施指引》已印發(fā)2《佛山市城市更新單元計劃管理規(guī)定》

附件1佛山市拆除重建項目城市更新單元計劃申報指引

附件2佛山市拆除重建項目公益性用地核算指引

附件3佛山市微改造項目城市更新單元計劃申報指引已印發(fā)3《佛山市城市更新（“三舊”改造）用地報批管理手冊》已完成第一輪征求意見4《佛山市城市更新（“三舊”改造）項目實施方案編制與報批指引》已完成第一輪征求意見5專項類項目管理相關(guān)政策《佛山市舊村居改造項目實施指引》已完成各區(qū)分局第一輪意見征詢《佛山市微改造項目管理實施指引（試行）》已完成第一輪征求意見67佛山市城市更新專項規(guī)劃地價計收及土地收益分配研究在編已批政策文件一覽序號具體名稱1佛山市人民政府關(guān)于深化改革加快推動城市更新（“三舊”改造）促進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見（佛府〔2019〕14號）2佛山市人民政府辦公室關(guān)于深入推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見（試行）（佛府辦〔2018〕27號）3佛山市國土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃局關(guān)于做好我市“三舊”改造地塊標圖建庫動態(tài)調(diào)整的通知（佛國土規(guī)劃通〔2018〕370號）3.主要政策文件一覽佛山更新政策總體框架4.核心政策內(nèi)容-2018年27號文（重點突出5大部分）重點包括擴大更新內(nèi)涵、構(gòu)建更新規(guī)劃體系、規(guī)范四階段流程管理、進一步釋放政策動能、落實產(chǎn)業(yè)優(yōu)先。佛山更新政策總體框架核心政策內(nèi)容-2019年14號文落實省要求聚焦佛山需求

落實省指導(dǎo)意見要求，提出“兩創(chuàng)新三支持四強化”。

對“創(chuàng)新規(guī)劃管理制度、審查報批機制；支持整體連片改造、降低用地成本、優(yōu)化利益分配；強化倒逼促改措施、行政司法保障、項目實施監(jiān)管、協(xié)同推進合力”等方面做出的一系列規(guī)定及內(nèi)容深化。

聚焦佛府辦〔2018〕27號實施以來存在的相關(guān)問題，厘清單元規(guī)劃和控規(guī)的關(guān)系；優(yōu)化拆除重建類城市更新項目的認定；公益性用地供給；舊廠房完善用地手續(xù)報批；場地環(huán)境調(diào)查評估及加大土地出讓金優(yōu)惠力度”等內(nèi)容。+佛山更新政策總體框架佛山城市更新政策特點（十大方面特征總結(jié)）三、佛山城市更新政策特點佛府〔2007〕68號佛府〔2019〕14號佛府辦〔2018〕27號明確提出構(gòu)建佛山市城市更新“計劃+規(guī)劃”管理體系，強調(diào)規(guī)劃統(tǒng)籌，成為引領(lǐng)全市城市更新管理工作綱領(lǐng)性政策文件。標志著從全市層面推動三舊改造工作。在省71號文基礎(chǔ)上，結(jié)合佛山實際需求優(yōu)化的綱領(lǐng)性政策文件。佛山城市更新政策特點1.構(gòu)建對接法定規(guī)劃的三層次的城市更新規(guī)劃體系國土空間總體規(guī)劃佛山城市更新政策特點2.強化城市更新單元規(guī)劃與控規(guī)改革創(chuàng)新的銜接控規(guī)單元規(guī)劃無控規(guī)：直接編制城市更新單元規(guī)劃代替不涉及控規(guī)調(diào)整及僅涉及技術(shù)修正：不需編制城市更新單元規(guī)劃，可經(jīng)修正后的控規(guī)補充相關(guān)研究報告來代替城市更新單元規(guī)劃涉及控規(guī)修編及局部調(diào)整：可參照控規(guī)修改程序直接編制城市更新單元規(guī)劃，覆蓋原控規(guī)城市更新單元規(guī)劃范圍：以控規(guī)規(guī)程的1個或多個街坊為規(guī)劃編制范圍佛山城市更新政策特點城市更新單元規(guī)劃與控規(guī)體系銜接無控規(guī)覆蓋市自然資源局及分局會同鎮(zhèn)街組織編制城市更新單元規(guī)劃代替涉及控規(guī)調(diào)整的涉及控規(guī)技術(shù)修正：按控規(guī)技術(shù)修正規(guī)定編制單元規(guī)劃；涉及控規(guī)局部調(diào)整：滿足控規(guī)局部調(diào)整的相關(guān)規(guī)定，涉及舊版控規(guī)，還需先進行轉(zhuǎn)移，劃定街坊；涉及地塊開發(fā)細則的新編或調(diào)整：按地塊開發(fā)細則的規(guī)定編制單元規(guī)劃；涉及控規(guī)修編的：開展控規(guī)修編工作，單元規(guī)劃作為修編專章。不涉及控規(guī)調(diào)整的不需編制單元規(guī)劃，但需作出相關(guān)的專題說明納入單元計劃申報材料或法定控規(guī)編制成果中；城市更新單元范圍應(yīng)以1個或多個控規(guī)街坊為編制單位；城市更新單元規(guī)劃嵌入我市控規(guī)改革創(chuàng)新的編制和管理體系中；加強控規(guī)對城市更新的指導(dǎo)：在控規(guī)成果中明確拆遷范圍、公益性用地貢獻規(guī)模、單元劃定指引等內(nèi)容；佛山城市更新政策特點3.構(gòu)建四個階段的全流程管理體系城市更新單元計劃城市更新單元規(guī)劃實施方案實施監(jiān)管城市更新單元計劃是對城市更新項目可行性及后續(xù)工作推進進行論證和指引的過程。應(yīng)當劃定城市更新范圍，明確項目更新意愿及訴求，確定項目更新類型、模式，提出公益性用地移交要求等重要內(nèi)容。經(jīng)批準的城市更新單元規(guī)劃出具規(guī)劃行政許可、實施相關(guān)規(guī)劃建設(shè)管理的依據(jù)；單元規(guī)劃重點研究存量地區(qū)發(fā)展目標、更新模式、用地功能、空間布局、核心指標控制、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等。主要包括改造地塊基本情況、規(guī)劃情況、土地利用現(xiàn)狀、協(xié)議補償方案、土地整合方案以及征收方案、拆遷安置方案、分期建設(shè)方案、公益性設(shè)施及用地建設(shè)和移交方案、實施主體形成方案、完善歷史用地方案等。除由政府組織實施的城市更新項目外，政府應(yīng)與項目實施主體簽訂實施監(jiān)管協(xié)議，明確具體監(jiān)管措施及項目實施主體責任。1234佛山城市更新政策特點涉及利用“三舊”改造政策修改土地利用總體規(guī)劃、擬編制城市更新單元規(guī)劃、項目范圍不足1公頃、微改造、超標“三地”、“其他用地”等清洗的，單元計劃在報區(qū)人民政府審批前，應(yīng)當由市自然資源各分局報市城市更新局組織審查。一般流程一般流程（1）申報主體向鎮(zhèn)（街道）城市更新機構(gòu)提交申報材料；（2）鎮(zhèn)（街道）核查；（3）市自然資源局各分局組織審查；（4）市城市更新局組織審查（必要時提請市城市規(guī)劃委員會審議）；（5）區(qū)人民政府審批。（6）審批后通告及市城市更新局備案。佛山城市更新政策特點簡易情形除“一般流程”以外的其他情形，適用“簡易流程”。簡易流程（1）申報主體向鎮(zhèn)（街道）城市更新機構(gòu)提交申報材料；（2）鎮(zhèn)（街道）核查；（3）市自然資源局各分局組織審查；（4）區(qū)人民政府審批。（5）審批后通告及市城市更新局備案。佛山城市更新政策特點4.保障公益性用地供給15%3000比例面積應(yīng)將不低于城市更新項目總用地面積15％，且在拆除重建范圍面積15％且不小于3000平方米的用地用于建設(shè)公益性項目。工業(yè)改造為經(jīng)營性開發(fā)項目（不含工業(yè)提升項目）公益性項目的用地比例不得低于25％。針對已批控規(guī)在編制單元范圍內(nèi)已集中安排了公益性用地，可下調(diào)至不得低于20%，但各區(qū)應(yīng)統(tǒng)籌安排落實差額公益性用地。（3）公益性用地移交規(guī)定公益性用地應(yīng)在供地前向政府完成移交并拆除地上建筑物。（1）公益性用地概念包括區(qū)域交通設(shè)施用地（H2）、區(qū)域公用設(shè)施用地（H3）、交通設(shè)施用地（S）、公用設(shè)施用地（U）、綠地（G）、特殊用地（H4）以及部分公共管理與公共服務(wù)用地（A）、幼托用地（R12/R22/R32）。（2）公益性用地規(guī)模佛山城市更新政策特點5.重視市場力量參與更新（1）全面放開協(xié)議出讓佛府辦〔2018〕27號之前，佛山市工改居必須收儲后公開出讓；市27號文依據(jù)：粵國土資規(guī)字〔2018〕3號文要求放開協(xié)議出讓；佛府辦〔2018〕27號明確舊城鎮(zhèn)、舊村居、舊廠房除已經(jīng)收儲的要求公開出讓，其余均可協(xié)議出讓；同時，并出臺地價計收辦法等相關(guān)配套政策指引。通過擴大協(xié)議出讓范圍，拓寬市場主體參與渠道，激發(fā)市場主體改造的積極性。佛山城市更新政策特點（2）允許多種方式參與城市更新成為前期土地整理人成為前期服務(wù)主體成為市場改造主體通過上平臺等方式，成為土地整理人，可享受一定比例的墊資收益及土地增值收益，同時設(shè)計詳細流程方便市場介入前期土地整理人。通過村民投票、政府審批的方式讓市場參與前期服務(wù)中，協(xié)助村集體開展改造意愿調(diào)查、摸底調(diào)查、城市更新單元計劃申報、城市更新單元規(guī)劃編制等工作。依據(jù)已批法定規(guī)劃的核心指標和村集體訴求制定招商文件，上平臺招商；通過上平臺的方式成為改造主體，參與從拆遷補償、土地出讓到項目實施的全過程。（主要適用于“工改居、工改商”的“掛賬收儲”）（主要適用于整村改造）（主要適用于整村改造）佛山城市更新政策特點6.通過地價計收調(diào)節(jié)改造利益舊村居改造協(xié)議出讓地價計收舊城鎮(zhèn)改造協(xié)議出讓地價計收（1）認定建筑面積（2.2倍以下免收土地出讓金）：保障舊村居、舊城鎮(zhèn)改造基本的拆建平衡；佛山城市更新政策特點工改居協(xié)議出讓地價計收（2）分段（容積率）計收地價：一定程度上調(diào)節(jié)工改居2.5容積率以上容量區(qū)間的收益分成；

工改商3.0容積率以上容量區(qū)間的收益分成。工改商協(xié)議出讓地價計收免收30%地價免收60%地價3.0以上的3.0以下的3.0佛山城市更新政策特點7.向整村改造全面讓利（1）放寬舊村居項目認定標準，允許“一半村加一半廠”；（2）引入“認定建筑面積”概念，加大在地價計收上的讓利；（3）允許基于整村改造基本收益平衡前提下，搭配“一定規(guī)模的符合城規(guī)和土規(guī)的空地”用于平衡利益；舊村認定地價計收利益平衡佛山城市更新政策特點8.多路徑支持成片連片改造（1）建立“國有+集體”、“出讓+出租”、“社區(qū)+產(chǎn)業(yè)”的混合開發(fā)制度項目A單獨出讓項目B單獨出租項目C打包出讓項目F打包出租項目E單獨出讓項目D單獨出租國有集體國有國有國有國有集體集體集體傳統(tǒng)改造模式三大問題零散出讓出租開發(fā)主體繁多公益用地破碎本次政策創(chuàng)新整體出讓：設(shè)置好集體地租金條件，競國有地出讓金統(tǒng)一規(guī)劃：單一主體競得，統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，推動連片改造產(chǎn)住平衡：允許建設(shè)不高于總計容面積35%的社區(qū)，平衡利益項目A整體打包出讓允許產(chǎn)業(yè)+住宅混合開發(fā)國有集體國有國有國有國有集體集體集體產(chǎn)業(yè)社區(qū)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)社區(qū)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)社區(qū)產(chǎn)業(yè)土地所有權(quán)混雜情況下的傳統(tǒng)改造模式土地所有權(quán)混雜情況下的混合開發(fā)模式佛山城市更新政策特點建設(shè)與非建設(shè)用地置換圖斑與非圖斑用地置換國有與非國有用地置換原建設(shè)用地復(fù)墾建設(shè)用地指標騰挪圖斑與非圖斑置換原土地三舊權(quán)益相應(yīng)轉(zhuǎn)移建設(shè)用地非建設(shè)用地圖斑用地非圖斑用地復(fù)墾置換國有集體國有國有國有國有集體集體集體國有國有國有集體國有國有集體集體集體國有用地非國有用地（2）支持“建設(shè)與非建設(shè)間的空間置換”、“圖斑與非圖斑間的帶政策置換”、“國有與非國有間的轉(zhuǎn)移登記置換”佛山城市更新政策特點（3）加大對200畝以上改造項目的地價計收扶持，鼓勵連片改造。200-300畝300-400畝≥200畝400-500畝≥500畝“掛賬收儲”公開出讓類補償原權(quán)屬人標準提高2％，協(xié)議出讓類出讓金計收比例下調(diào)2％；“掛賬收儲”公開出讓類補償原權(quán)屬人標準提高3％，協(xié)議出讓類出讓金計收比例下調(diào)3％；“掛賬收儲”公開出讓類補償原權(quán)屬人標準提高4％，協(xié)議出讓類出讓金計收比例下調(diào)4％；“掛賬收儲”公開出讓類補償原權(quán)屬人標準提高5％，協(xié)議出讓類出讓金計收比例下調(diào)5％；佛山城市更新政策特點9.多措并舉推進產(chǎn)業(yè)升級（1）劃定產(chǎn)保區(qū)、制定村級工業(yè)園改造任務(wù)，保障產(chǎn)業(yè)升級空間村級工業(yè)園合分類型改造示意圖產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護區(qū)空間布局圖佛山城市更新政策特點010203040506“工改工”類應(yīng)按照控規(guī)或單元規(guī)劃落實公益性用地，不再對公益性用地貢獻比例作強制要求?？刹灰平还娴赜玫夭辉傺a繳地價在符合規(guī)劃、不改變土地用途、改造后增加容積率的，不再補交土地出讓金。允許兼容20%公配納入村級工業(yè)園整治提升的工業(yè)提升項目可兼容不超過20％研發(fā)、租賃住房、公共配套等計容建筑面積，相應(yīng)配套設(shè)施用地面積不得超過7％。加大財稅扶持力度簡化管理審批流程允許分割發(fā)售針對不同改造類型的項目，最高可獲得1000萬的獎勵金。簡化單元計劃與規(guī)劃：無需提交城市更新單元計劃研究報告。以出讓方式取得的工業(yè)用地符合相關(guān)要求和投資條件的，可建設(shè)多層廠房并進行產(chǎn)權(quán)分割發(fā)售。（2）加大對產(chǎn)業(yè)升級的政策獎勵佛山城市更新政策特點10.優(yōu)化審批流程報批手續(xù)與建筑物拆除同步推進允許在時間上報批手續(xù)辦理和上蓋物拆除可以同步推進，縮短辦理時間，提高改造主體信心和積極性。上蓋物拆除比例為50%在建筑物拆除上采取承諾制，拆除比例從“佛府辦〔2018〕27號”要求的全部拆除，調(diào)整為上蓋物拆除比例達到50%即可申請用地批準文件。特殊情形進行專題說明對于因組織生產(chǎn)等原因確實難以完成的，也可以在進行專題說明后申請用地批準文件。（1）完善歷史用地手續(xù)方面佛山城市更新政策特點（2）土壤環(huán)境調(diào)查方面推遲場地環(huán)境調(diào)查評估時間節(jié)點確屬舊廠房因組織生產(chǎn)等原因難以采樣進行場地環(huán)境調(diào)查的，允許將場地調(diào)查評估時間節(jié)點由編制單元規(guī)劃推遲到重新簽訂土地出讓合同或土地收儲前；有條件免除工改工的環(huán)境調(diào)查屬“工改工”（分割銷售情形除外）的：若涉及土壤重點監(jiān)管企業(yè)或疑似污染地塊的，應(yīng)及時開展土壤污染狀況調(diào)查工作；若不涉及土壤重點監(jiān)管企業(yè)或疑似污染地塊的，在作出書面承諾承擔后，可暫不開展土壤污染狀況調(diào)查工作；近期出臺政策要點解讀《佛山市城市更新單元計劃管理規(guī)定》及其附件的重點亮點銜接并落實省、市最新政策文件（1）落實上位城市更新政策（2）精簡計劃申報材料（3）降低意愿征詢門檻（4）創(chuàng)設(shè)微改造項目申報路徑規(guī)范城市更新項目的全流程管理（5）厘清各級部門職責分工（6）明確單元計劃的作用（7）明確單元計劃的調(diào)整機制解決計劃階段重點難點堵點問題（8）強化片區(qū)統(tǒng)籌連片改造（9）明晰各類項目公益性移交要求（10）采取多種公益性用地落實方式（11）明確小地塊項目辦理條件四、《佛山市城市更新單元計劃管理規(guī)定》及其附件的重點亮點已改《佛山市城市更新單元計劃管理規(guī)定》《佛山市拆除重建項目公益性用地核算指引》《佛山市拆除重建項目單元計劃申報指引》《佛山市微改造項目單元計劃申報指引》劃范圍定底線提訴求（劃定更新范圍）（更新政策要求）（申報主體訴求）（1）落實上位城市更新政策落實粵府〔2019〕71號文等系列政策，例如允許納入“其他用地”用于支持舊村居整體改造、允許“三舊”項目修改土規(guī)、支持混合改造和土地置換等政策，均在單元計劃申報過程中予以細化落實，允許申報主體提出多樣的更新訴求，并明確了具體的申請路徑，使得上位政策落到實處。《佛山市城市更新單元計劃管理規(guī)定》及其附件的重點亮點城市更新單元范圍城市更新項目范圍更新項目范圍外更新單元范圍內(nèi)新增用地拆除用地拆除重建拆除復(fù)墾“三地”其他用地復(fù)墾建新用地城市更新單元規(guī)劃編制范圍實質(zhì)改造范圍意愿征詢范圍補充納入改造用地城市更新范圍的構(gòu)成每個細分范圍都對應(yīng)一種訴求劃范圍土規(guī)修改訴求控規(guī)（控制線）編制及調(diào)整訴求“三地”、其他用地及建新用地報批土地置換訴求標圖建庫新增入庫與調(diào)整入庫訴求集體與國有建設(shè)用地混合改造訴求提訴求以問題為導(dǎo)向提出訴求論證必要性、合理性與可行性邊角、插花、夾心現(xiàn)狀非建設(shè)用地（2）精簡計劃申報材料全面梳理27號文附件三所要求的八份申報材料，精簡為“一書一圖一表”的核心申報材料，并結(jié)合每個項目實際訴求，差異化提供所需輔助材料即可。例如：（1）某項目按控規(guī)實施的，無需再提供“研究報告”，僅需附以一份“專題說明”即可；（2）某項目申請修改土規(guī)或“三地”、其他用地報批的，需再附一份“土規(guī)及用地報批申請匯總圖”即可。將單元計劃作為申報主體“提訴求”的工具，提升單元計劃效用?！斗鹕绞谐鞘懈聠卧媱澒芾硪?guī)定》及其附件的重點亮點精簡計劃申報材料要求必要申報材料+按需提供材料申請書單元計劃申報表城市更新范圍劃定圖申報主體證明文件及城市更新意愿證明材料必要申報材料：一表一書一圖按需提供專題說明或計劃研究報告等其他材料一表一圖一書城市更新單元范圍城市更新項目范圍已（擬）標圖入庫范圍基本信息公益承諾更新訴求申請項目認定明確報批流程申啟后續(xù)事項（3）降低意愿征詢門檻城市更新項目范圍內(nèi)涉及多個地塊的，在計劃階段無需每個地塊都滿足更新意愿要求，僅需多個地塊總用地面積不小于項目范圍面積的三分之二即可。同時，降低了意愿征詢的形式要求，例如屬于村（居）集體經(jīng)濟組織申報的，由集體經(jīng)濟組織出具同意申報城市更新單元計劃的書面材料并加蓋公章即可，大大降低了計劃階段意愿征詢的難度。《佛山市城市更新單元計劃管理規(guī)定》及其附件的重點亮點√√√√√?集體國有?優(yōu)化更新意愿征詢比例增補多地塊更新意愿要求?城市更新項目范圍內(nèi)涉及多個地塊的，符合相關(guān)規(guī)定地塊的總用地面積應(yīng)當不小于項目范圍面積的三分之二。?用地屬村（居）集體經(jīng)濟組織的，可由村（居）集體經(jīng)濟組織同意進行城市更新，或經(jīng)該村（居）集體經(jīng)濟組織成員大會（或成員代表會議）表決同意。（4）創(chuàng)設(shè)了微改造項目申報路徑針對粵府〔2019〕71號文提出“優(yōu)化微改造項目行政審批手續(xù)”，增設(shè)了微改造項目計劃申報類型，區(qū)分了“局部加拆建類”、“功能改變類”、“整飾修繕類”三類微改造項目分類推進，并明確了各類微改造項目的申報條件，例如微改造項目一般都涉及后續(xù)環(huán)節(jié)中消防安全、市政配套、交通組織等問題，因此在計劃階段需要提供實施方案要點。《佛山市城市更新單元計劃管理規(guī)定》及其附件的重點亮點局部加拆建類完善歷史用地手續(xù)功能改變類整飾修繕類合法權(quán)屬協(xié)議轉(zhuǎn)功能歷史文化街區(qū)、歷史建筑或古村落進行整飾修繕核心要點：建筑和用地均合法實質(zhì)性改造：通過拆除或加建一定建筑面積進行整體提升20%核心要點：屬于政府公布的歷史文化街區(qū)、歷史建筑、古村落（5）厘清各級部門職責分工明晰各級政府部門在計劃審查審批的職責分工，解決過去部分部門重復(fù)審查影響項目推進效率的問題?！斗鹕绞谐鞘懈聠卧媱澒芾硪?guī)定》及其附件的重點亮點負責計劃收件，并對單元計劃申報材料的完整性、真實性、一致性及更新意愿的政策符合性進行核查。鎮(zhèn)（街道）城市更新機構(gòu)重點對城市更新范圍、更新改造類型、公益性用地無償移交要求、更新合理訴求、適用流程及后續(xù)工作推進要求等內(nèi)容進行綜合審查，形成審查意見；負責所轄區(qū)域內(nèi)單元計劃審批后通告。市自然資局各分局負責對上報單元計劃的城市更新范圍、更新改造類型、公益性用地無償移交要求、更新合理訴求等內(nèi)容進行審查，形成審查意見；負責全市單元計劃的備案。市城市更新局負責對單元計劃進行審批，出具批復(fù)文件，明確適用流程、城市更新范圍、更新改造類型、無償移交的公益性用地規(guī)模及有效期等內(nèi)容。區(qū)人民政府（涉及利用“三舊”改造政策修改土地利用總體規(guī)劃、擬編制城市更新單元規(guī)劃、項目范圍不足1公頃、微改造、超標“三地”、“其他用地”等情形的，在報區(qū)人民政府審批前，應(yīng)當由市自然資源局各分局報市城市更新局組織審查）（6）允許單元計劃批復(fù)后的同步并聯(lián)報批明確了單元計劃是對城市更新項目可行性及后續(xù)工作推進要求進行系統(tǒng)論證、綜合判斷、前期指引的過程，對接了全流程管理指引，允許以單元計劃批復(fù)為依據(jù)，同步開展土規(guī)修改、單元規(guī)劃編制或控規(guī)調(diào)整、用地報批等事項，提高項目推進效率。《佛山市城市更新單元計劃管理規(guī)定》及其附件的重點亮點城市更新單元計劃土規(guī)修改控規(guī)/城市更新單元規(guī)劃補充入庫無合法手續(xù)地塊、三地、其他用地“三舊”用地報批手續(xù)主體地塊入庫（脫鉤）（并聯(lián)）（7）允許已批單元計劃的調(diào)整涉及重大調(diào)整的（下列（一）至（六）的情形）由申報主體提出計劃調(diào)整申請，經(jīng)市自然資源局各分局或市城市更新局依權(quán)限審查通過后，由區(qū)人民政府出具同意計劃調(diào)整的意見（如存在上述情形導(dǎo)致審查不通過的，申報主體須重新申報單元計劃）:《佛山市城市更新單元計劃管理規(guī)定》及其附件的重點亮點（一）涉及更新范圍變動超過原面積10％的；（二）因項目范圍變動導(dǎo)致更新意愿未達相應(yīng)要求的；（三）變更申報流程的；（四）變更改造類型的；（五）降低無償移交的公益性用地要求的；（六）涉及其他重要內(nèi)容的。允許調(diào)整單元計劃重新申報計劃審查通過審查不通過需審查的調(diào)整情形：經(jīng)市自然資源局各分局或市城市更新局依權(quán)限審查（8）強化片區(qū)統(tǒng)籌連片改造城市更新項目應(yīng)充分考慮連片統(tǒng)籌改造，對周邊“三舊”用地進行整合，實現(xiàn)城市生態(tài)、生活、生產(chǎn)空間的優(yōu)化和城市品質(zhì)的提升?！斗鹕绞谐鞘懈聠卧媱澒芾硪?guī)定》及其附件的重點亮點<1公頃<1公頃舊廠房舊村居（宅基地）舊村居（宅基地）工改居避免在功能不合理、空間布局混亂的現(xiàn)狀用地上進行單一地塊或局部范圍的城市更新中心城區(qū)范圍內(nèi)的集體用地“工改居”、“工改商”應(yīng)預(yù)留舊村居改造的條件拆除重建項目或涉及局部加拆建、功能改變的微改造項目面積原則上不應(yīng)小于1公頃（9）明晰各類項目公益性移交要求針對27號文以來各區(qū)現(xiàn)行無償移交公益性用地計算標準不一的問題，統(tǒng)一對工改居、工改商、工改其他經(jīng)營性用途以及混合改造類、舊村居、舊城鎮(zhèn)及其他類型項目的無償移交公益性用地面積計算規(guī)則予以明確?！斗鹕绞谐鞘懈聠卧媱澒芾硪?guī)定》及其附件的重點亮點“工改工”按規(guī)劃落實無強制要求舊村居、舊城鎮(zhèn)及其他類型項目15％S=（項目面積-拆除復(fù)墾面積-其他用地）*15%“工改其他經(jīng)營性用途”15％S=（項目面積-拆除復(fù)墾面積）*15%S=（項目面積-拆除復(fù)墾面積）*15%“工改居”“工改商”15％1）控規(guī)編制單元內(nèi)規(guī)劃人均公園綠地指標達標。2）所在鎮(zhèn)（街道）現(xiàn)狀土地開發(fā)強度低于全市土地開發(fā)強度。除上述情形外，無償移交的公益性用地比例按25%執(zhí)行。S=（項目面積-拆除復(fù)墾面積）*25%25％單一類型項目15％混合改造類項目中，“工改居”、“工改商”按15%無償移交公益性用地比例執(zhí)行的：S=（規(guī)劃商業(yè)用地面積+規(guī)劃居住用地面積+規(guī)劃其他經(jīng)營性用途面積）*15%/85%25％混合改造類項目中，“工改居”、“工改商”按25%無償移交公益性用地比例執(zhí)行的：S=（規(guī)劃商業(yè)用地面積+規(guī)劃居住用地面積）*25%/75%+規(guī)劃其他經(jīng)營性用途面積*15%/85%混合改造類（10）公益性用地落實方式靈活多樣扭轉(zhuǎn)過去單一項目公益性用地“一刀切”的移交方式，允許采取“多項目整體核算”或“單一項目分期核算”的方式。若項目范圍內(nèi)按規(guī)劃實施存在差額公益性用地的，允許項目范圍內(nèi)移交等量經(jīng)營性用地，或項目范圍外由村集體負責等量補齊?！斗鹕绞谐鞘懈聠卧媱澒芾硪?guī)定》及其附件的重點亮點從“一刀切”的公益性用地管理鼓勵公益性用地連片集中轉(zhuǎn)變?yōu)椤淘试S多項目整體核算√允許單項目分期核算√允許項目范圍內(nèi)移交等量經(jīng)營性用地√允許項目范圍外由村集體負責等量補齊若存在差額公益性用地的，可采取以下兩種方式補齊：（11）明確小地塊項目辦理條件對于周邊確無改造條件且影響城市形象的小于1公頃項目，區(qū)分政府鼓勵類項目（包括鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、完善公共設(shè)施、村級工業(yè)園整治提升等情形的）和其他經(jīng)營性項目（原則上不涉及“工改居”項目）兩類辦理，其中，小于1公頃的其他經(jīng)營性項目確需改造的單元計劃，須經(jīng)市規(guī)委會審議同意后方能報區(qū)政府審批?！斗鹕绞谐鞘懈聠卧媱澒芾硪?guī)定》及其附件的重點亮點小于1公頃的政府鼓勵類項目小于1公頃的其他經(jīng)營性項目產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級完善公共設(shè)施村級工業(yè)園整治提升等須經(jīng)市規(guī)委會審議同意報區(qū)政府審批<1公頃<1公頃周邊確無改造條件且影響城市形象的小于1公頃項目下階段政策動態(tài)及方向五、下階段政策動態(tài)及方向公益設(shè)施與開發(fā)容量政策研究城市更新專項規(guī)劃政策文件和重點規(guī)劃地價計收與收益分配政策優(yōu)化舊村居項目實施指引計劃管理規(guī)定流程管理平臺規(guī)劃管理規(guī)定已印發(fā)計劃在建實施方案指引用地報批指引已第二輪征求意見全流程管理文件已內(nèi)部征詢意見第一輪協(xié)會征詢意見在編中期方案已內(nèi)部征詢意見近期將出臺全流程管理文件、政策文件和重點規(guī)劃。1.《佛山市舊村居改造項目實施指引》

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1明晰舊村容量確定依據(jù)：平衡三方利益，規(guī)則透明化舊村居改造容量0

2進一步規(guī)范和優(yōu)化舊村居的改造流程：明確各方職責，規(guī)避風險改造提速舊村居改造流程0

3制定舊村居的分類指引：加強政府統(tǒng)籌、多維度探索舊村改造意義（保留/鼓勵）舊村居分類指引針對現(xiàn)狀舊村居改造項目難點問題，從改造容量、改造流程和分類指引三個方面予以支撐。下階段政策動態(tài)及方向佛山舊村居改造項目分別圖（截止至2020年10月）

（1）容量論證思路：以成本和收益基本平衡為原則合理確定容積率。公開出讓的得地成本復(fù)建住宅總量融資住宅總量復(fù)建物業(yè)總量融資商業(yè)總量村集體制定拆賠方案，明確復(fù)建總量，確定村集體的