2023全國產(chǎn)城形勢發(fā)展年度報告

2023GDP工業(yè)m40.00.0 預(yù)計全年增速,高于預(yù)期目標(biāo).-2.3%3.946.343.354.738.96.441.847.75.0環(huán)比持續(xù)增長，整體呈現(xiàn)波動弱復(fù)蘇三產(chǎn)貢獻率已恢復(fù)到疫情前水平數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局58.658.350.132.8 (6.8)(13.0)最終消費支出最終消費支出資本形成總額凈出口消費拉動個百分點增長貢獻率高于疫情前水平2023年社會消費品零售總額同比增速2023年固定資產(chǎn)投資同比增速 -5.9 -5.90(5)(10)社會消費品零售總額同比增長今年有望持續(xù)恢復(fù)工業(yè)投資引領(lǐng)房地產(chǎn)投資拖后腿基建投資仍有余力()數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局6.676.65.65.64.54.54.63.73.93.73.52.22.210,下半年環(huán)比,下半年環(huán)比規(guī)上工業(yè)增加值同比增長持續(xù)增長，制造業(yè)增速更快不同年份中國前10大重點出口商品變化2013年2018年2023年1-11月貴金屬或包貴金屬首飾技術(shù)密集型產(chǎn)品出口占比顯著提高，表明高技術(shù)制造業(yè)競爭力顯著提升，有能力爭奪全球市場數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國海關(guān)總署規(guī)上工業(yè)企業(yè)各月累計營收與利潤總額同比增速制造業(yè)PMI指數(shù)50(5)(10)(5)(10)(15)(20)(25)營收同比增速營收同比增速利潤總額同比增速營收保持微增，虧損幅度持續(xù)收窄月單月份利潤增幅接近50.250.244.644.643.943.9景氣水平有所回落，但高技術(shù)制造業(yè)和裝備制造業(yè)高于臨界點生產(chǎn)指數(shù)仍高于臨界點，新訂單指數(shù)明顯好于去年同期數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局回顧2023劃出重點展望2024 成交量上，拿地規(guī)模同比下降拿地占比上，下降個百分點其余城市一二線城市城市選擇上，一二線是主陣地數(shù)據(jù)來源：克而瑞產(chǎn)城數(shù)據(jù)庫超企業(yè)拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，民企更為熱衷，比重高達委托運營是主流服務(wù)模式，風(fēng)險相對更低，雙方認(rèn)可度相對更高城市進入沒有明顯限制數(shù)據(jù)來源：克而瑞產(chǎn)城數(shù)據(jù)庫、上市企業(yè)年報2022-2023年三季度典型城市研辦類園區(qū)空置率與租金2022-2023年三季度典型城市廠房類園區(qū)空置率與租金北京上海廣州深圳南京武漢杭州蘇州研辦類園區(qū)空置率較廠房類高個百分點，租金下滑趨勢更為明顯研辦類園區(qū)空置率較廠房類高個百分點，租金下滑趨勢更為明顯5.0%北京上海廣州深圳南京武漢杭州蘇州上海、深圳、蘇州等制造業(yè)大市的廠房類項目出租率、租金抗跌能力更強數(shù)據(jù)來源：克而瑞產(chǎn)城數(shù)據(jù)庫企業(yè)經(jīng)營，租售收入大減，整體營收由增轉(zhuǎn)降40.0%40.0%30.0%20.0% 0整體營收迎來近五年的首次下滑預(yù)期同比大幅下降整體營收迎來近五年的首次下滑預(yù)期同比大幅下降盡管服務(wù)收入仍處在增長勢頭，但租售收入大幅下降,是收入有增轉(zhuǎn)降的主要原因數(shù)據(jù)來源：克而瑞產(chǎn)城數(shù)據(jù)庫、上市企業(yè)年報兩年內(nèi)統(tǒng)籌建設(shè)2000萬㎡的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新空間，同時兩年內(nèi)統(tǒng)籌建設(shè)2000萬㎡的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新空間，同時東部片區(qū)≤20元/月/㎡，西部片區(qū)≤15元/月/㎡制化”廠房空間，同時租賃價格年漲幅≤5%，并“產(chǎn)業(yè)保障房”的出現(xiàn)反映地方政府留住優(yōu)質(zhì)企業(yè)的迫切心情，也讓園區(qū)開發(fā)商追求單項目高利潤變得更為困難0全市整體供應(yīng)量保障房年均供應(yīng)量保障房供應(yīng)量占全市比重年均目標(biāo)供應(yīng)量至少達到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)載體全年供應(yīng)量的,最高達到數(shù)據(jù)來源：克而瑞產(chǎn)城數(shù)據(jù)庫、政府官網(wǎng)988新增企業(yè)注冊量（萬家）增長率疫情三年推動生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)成為熱點，每年新增企業(yè)注冊量均超過萬家生物醫(yī)藥主題產(chǎn)業(yè)園跟風(fēng)大量上市生物醫(yī)藥主題產(chǎn)業(yè)園跟風(fēng)大量上市，造成空置率迅速提升至6.05.04.03.02.01.00.0研發(fā)辦公租金生產(chǎn)廠房租金“主題跟風(fēng)”反映出短期投機思維，而非長期產(chǎn)業(yè)思維數(shù)據(jù)來源：克而瑞產(chǎn)城數(shù)據(jù)庫、企查查《關(guān)于推動“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》《鼓勵“工業(yè)上樓”工作試點方案》《鼓勵“工業(yè)上樓”十條措施》《嶗山區(qū)推動“工業(yè)上樓”工作的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及政策措施》《上海市關(guān)于推動“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》?《上海市關(guān)于推動“工業(yè)上樓”打造“智造空間”的若干措施》?推動輕生產(chǎn)、低噪音、環(huán)保型企業(yè)“工業(yè)上樓”，支持各類經(jīng)營主體建設(shè)3000萬平方米“智造空間”;公共服務(wù)配套用途等功能，主導(dǎo)功能以工業(yè)、工業(yè)和研發(fā)混合為主。華東“工業(yè)上樓”開始加快實施華北“工業(yè)上樓”也進入到標(biāo)準(zhǔn)制定階段新一代信息技術(shù)數(shù)字與生物醫(yī)藥低樓層45%工業(yè)要實現(xiàn)真正上樓，產(chǎn)業(yè)條件是基礎(chǔ)，產(chǎn)品要素是前提運營須解決垂直空間內(nèi)的交通秩序、三廢處理等新問題數(shù)據(jù)來源：克而瑞產(chǎn)業(yè)研究院、政府官方網(wǎng)站《江蘇省工業(yè)用地配置政策使用指引》?《江蘇省工業(yè)用地配置政策使用指引》?探索附帶生態(tài)保護修復(fù)條件供地，采取“生態(tài)保護修復(fù)+相應(yīng)的土地供應(yīng)方案和支持政策等一并公開，通過競爭方式確定生態(tài)保護修復(fù)主體暨土地使用權(quán)人，并簽訂生態(tài)保護修復(fù)協(xié)議和土地有償使用合同，明確修復(fù)要求、各方權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任。對社會資本投入并完成修復(fù)的，在同等條件下，該生態(tài)保護修復(fù)主體在土地使用權(quán)公開競爭政府已經(jīng)開始將生態(tài)保護與土地使用權(quán)出讓掛鉤，“綠色低碳”將是園區(qū)必選項綠色低碳產(chǎn)業(yè)園將成標(biāo)配，未來需要算好“三本賬”基礎(chǔ)設(shè)施與低碳公共交通比例可再生能源占比充電樁設(shè)施比例分布式供能系統(tǒng)余熱/余冷/余壓利用率低碳物流運輸比例循環(huán)再利用產(chǎn)品再生利用率低碳出行比例綠色公共(工業(yè))建筑低碳管理碳管理零碳園區(qū)推進工作機構(gòu)超低能耗建筑零碳發(fā)展相關(guān)專項資金/政策企業(yè)溫室氣體盤查比例零碳(近零碳)建筑碳匯技術(shù)采用CCUS技術(shù)低碳產(chǎn)業(yè)建設(shè)生態(tài)碳匯碳信用與碳信用資源再利用企業(yè)購買碳信用抵消量綠色工廠比例碳績效年碳排放強度下降率零碳工廠比例單位碳排放產(chǎn)值貢獻各地將加速編制零碳園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范園區(qū)需要兼顧財務(wù)賬、產(chǎn)業(yè)賬、生態(tài)賬數(shù)據(jù)來源：江蘇省自然資源廳、上海市節(jié)能環(huán)保服務(wù)業(yè)協(xié)會分割銷售政策放寬，但政府用四道保險確?！安皇且诲N子買賣”政策名稱分割轉(zhuǎn)讓政策要點成都《關(guān)于推動“工業(yè)上樓”的實施意見》企業(yè)新建成并持有的標(biāo)準(zhǔn)廠房以及“鏈主”企政策名稱分割轉(zhuǎn)讓政策要點成都《關(guān)于推動“工業(yè)上樓”的實施意見》企業(yè)新建成并持有的標(biāo)準(zhǔn)廠房以及“鏈主”企低于30%《關(guān)于支持工業(yè)廠房建設(shè)的若干措施（征求意見稿）》產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓比例可在不超過總計容建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施計容建筑面積后的60%基礎(chǔ)上適當(dāng)放寬東莞《“工改M1”項目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)“工改M1”項目工業(yè)生產(chǎn)用房最高分割轉(zhuǎn)讓比例為100%。存量“工改M1”項目最高分割轉(zhuǎn)讓比例為70%《關(guān)于進一步加快小微企業(yè)園高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》在工業(yè)地上新建的小微企業(yè)園開發(fā)主體自持比例不低于20%部分城市對于工業(yè)生產(chǎn)用房的分割銷售比例有所放寬，最高可達??總資產(chǎn)?產(chǎn)業(yè)園項目開發(fā)運營經(jīng)驗?標(biāo)桿項目稅收產(chǎn)值水平?鄭州市對銷售對象限定為同行業(yè)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)配套企業(yè)??采取先租后售、彈性租期出售等方式出售給優(yōu)質(zhì)制造業(yè)企業(yè)?購房企業(yè)具備違約行為的，開發(fā)運營單位有權(quán)按原購房總價的XX%回購總部用房。政策放寬不意味著回歸傳統(tǒng)“銷售時代”四道保險讓分割轉(zhuǎn)讓變?yōu)槿芷诒O(jiān)管的資產(chǎn)多次轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)來源：各地方政府官網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園RETIs市場表現(xiàn)不佳，園區(qū)資管各產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)品2023年二級市場收益率對比不同REITs產(chǎn)品2023年二級市場收益率對比蛇口產(chǎn)園合肥高新和達高科張江REIT湖北科投受底層資產(chǎn)項目出租率和收入下行影響，產(chǎn)業(yè)園累計收益率集體轉(zhuǎn)負(fù)，未能體現(xiàn)抗通脹、抗周期價值受底層資產(chǎn)項目出租率和收入下行影響，產(chǎn)業(yè)園累計收益率集體轉(zhuǎn)負(fù)，未能體現(xiàn)抗通脹、抗周期價值產(chǎn)業(yè)園REITs倉儲物流REITs保障房REITs生態(tài)環(huán)保REITs清潔能源R-0.79%保障房、清潔能源表現(xiàn)明顯優(yōu)于產(chǎn)業(yè)園，隨著消費類基礎(chǔ)設(shè)施上市，產(chǎn)業(yè)園將面臨更多競爭數(shù)據(jù)來源：WIND，克而瑞產(chǎn)城整理未來3年全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)累計開發(fā)體量預(yù)測未來3年全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)租售市場規(guī)模預(yù)測產(chǎn)業(yè)園累計開發(fā)面積（億㎡）產(chǎn)業(yè)園新增未來年全國產(chǎn)業(yè)園新增開發(fā)面積預(yù)計超過億方產(chǎn)業(yè)園累計開發(fā)面積（億㎡）產(chǎn)業(yè)園新增未來年全國產(chǎn)業(yè)園新增開發(fā)面積預(yù)計超過億方累計開發(fā)面積達到億方0租賃市場規(guī)模（億元）一手銷售市場規(guī)模（億元）未來年一手銷售市場規(guī)模穩(wěn)定在億元左右租賃市場將成為主流，市場總規(guī)模將超萬億元0理性注：輕資產(chǎn)服務(wù)市場規(guī)模包含招商運營、園區(qū)園區(qū)輕資產(chǎn)市場整體規(guī)模預(yù)計超過億元，未來年市場競爭將會更加激烈。同時，低門檻、高人力投入的特點造成利潤貢獻能力有限。“輕重并舉”是未來更可靠的發(fā)展方向政府產(chǎn)業(yè)扶持開始要結(jié)果，園區(qū)需多關(guān)注有效益產(chǎn)業(yè)類型重點發(fā)展/產(chǎn)業(yè)類型重點發(fā)展/培養(yǎng)領(lǐng)域機械行業(yè)工業(yè)母機、儀器儀表、農(nóng)機裝備、高端醫(yī)療/制藥裝備、智能檢測裝備、機器人虛擬現(xiàn)實、視聽產(chǎn)業(yè)、先進計算、北斗應(yīng)用、新型顯示、智能光伏汽車行業(yè)新能源汽車下鄉(xiāng)/出口，車用芯片、固態(tài)電池、操作系統(tǒng)、高精度傳感器等領(lǐng)域研發(fā)家居用品智能化柔性化生產(chǎn)、先進塑料制品、電池、生物制造、預(yù)制化食品有色金屬新能源汽車、新一代信息技術(shù)、航空航天、節(jié)能降碳等領(lǐng)域關(guān)鍵材料新型顯示、航空航天、生物醫(yī)藥、環(huán)境治理、新能源、寬禁帶半導(dǎo)體等領(lǐng)域新材料石化化工化工新材料及關(guān)鍵單體原料風(fēng)電核電裝備研制與產(chǎn)業(yè)化、電力裝備數(shù)字化、電力裝備先進制造業(yè)集群培育鋼鐵行業(yè)先進電爐、特種冶煉、高端檢測等高端裝備，航空航天、船舶與海洋工程裝備、能源裝備、先進軌道交通及汽車、高性能機械等關(guān)鍵領(lǐng)域鋼鐵新材料產(chǎn)業(yè)核心競爭力池、光伏、新能源汽車等今年政府將會對已經(jīng)產(chǎn)生良好效益的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)有針對性的投入，加速行業(yè)發(fā)展，加快形成全球市場競爭力數(shù)據(jù)來源：克而瑞產(chǎn)城數(shù)據(jù)庫“”” 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