物業(yè)經(jīng)營管理習(xí)題(一)

物業(yè)經(jīng)營管理精選習(xí)題歸總

第?章物業(yè)經(jīng)營管理概述

一、單項選擇題：

1、物業(yè)經(jīng)營管理的對象通常是（C）。

A、物業(yè)資產(chǎn)管理公司B、物業(yè)管理企業(yè)C、收益性物業(yè)D、自用型物業(yè)

2、物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供（C）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。

A、設(shè)施管理B、運行管理C、價值管理D、資產(chǎn)管理

3、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括（D）。

A、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估B、租賃管理C、物業(yè)運行操作管理D、房地產(chǎn)開發(fā)

4、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，

持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實現(xiàn)（B）的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值

以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

A、物業(yè)各期成本最小化B、物業(yè)各期凈收益最大化C、租戶滿意度最大化D、物

業(yè)價值最大化

5、國外通常將寫字樓分為（B）個等級

A、2B、3C、4D、5

6、（B）是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

A、居住物業(yè)B、收益性物業(yè)C、公共物業(yè)D、所有物業(yè)

7、關(guān)于區(qū)域購物中心，表述錯誤的是（D）。

A、建筑規(guī)模10萬n?以上B、有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200Km

C、是一個高效運作的統(tǒng)一體D、通常由一家大型百貨公司為主要租戶

8、市級購物中心建筑面積一般在（A）。

A、3萬n?以上B、1萬一3萬n?之間C、3000—lOOOOn?之間D、SOOOn?以

9、受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包位置的是

指（A）物業(yè)管理企業(yè)。

A、管理型B、專業(yè)型C、綜合型D、委托型

10、別墅（Villa）是指在風(fēng)景區(qū)或在效外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有（C）

具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。

A、空中別墅B、疊拼別墅C、獨棟別墅D、雙拼別型

11>一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上，稱為（C）。

A、花園公寓B、錯層公寓C、復(fù)式公寓D、單間公寓

12、（D）是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為

企業(yè)或事業(yè)單位創(chuàng)造?個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。

A、房地產(chǎn)投資組合管理B、現(xiàn)場管理C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、設(shè)施管理

13、關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)的表述，不正確的是（C）。

A、零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑群

B、為了實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中統(tǒng)一的

專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)

C、零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動的小型店鋪D、綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)

模往往受到一定的限制

14、設(shè)施管理的服務(wù)對象通常為（D）。

A、科研教學(xué)設(shè)施B、政府辦公樓C、醫(yī)院設(shè)施

D、擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)

15、資產(chǎn)管理公司批準(zhǔn)在現(xiàn)場的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃,

主要考察（C）。

A、這些資本開支是否符合財務(wù)會計原則B、這些資本開支是否符合《條例》的規(guī)定

C、這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值D、這些資本開支是否能降低物業(yè)管理成本

16、資產(chǎn)管理公司通過（A）,來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。

A、監(jiān)控物業(yè)的運行績效B、監(jiān)控現(xiàn)場物業(yè)管理工作情況

C、監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運營的收益D、監(jiān)控物業(yè)管理和物業(yè)運營的成本

17、管理型物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別，表述不正確的是（A

A、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活

動中處在總包的位置。

B、管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與

租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價

和客戶關(guān)系管理等

C、管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，有利于提高物業(yè)管理體系運行效率，為業(yè)主提供更加

滿足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)

D、在物業(yè)管理的某個環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控

制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。

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18、根據(jù)資產(chǎn)組合理論，不正確的是（C）o

A、投資者應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)胤稚⑼顿Y，從而有效地抵消一部分風(fēng)險B、“不要把雞蛋放在一

個籃子里”

C、理性的投資者將選擇風(fēng)險最小的那個組合

D、投資者選擇不同部門和不同地理區(qū)域進(jìn)行資產(chǎn)組合，當(dāng)不同投資之間相關(guān)系數(shù)為負(fù)，

存在補(bǔ)償，整體風(fēng)險將降低

19、關(guān)于物業(yè)維修和維護(hù)的開支，表述不正確的是（C）。

A、在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資

B、業(yè)主會晝尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶

C、物業(yè)維修的開支依法應(yīng)由實際使用物業(yè)的租戶承擔(dān)

D、對于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機(jī)構(gòu)投資者可能會因此拒絕參與投資

20、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修

計劃管理、（A）、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。

A、日常維護(hù)和維修B、確定管理標(biāo)準(zhǔn)C、資產(chǎn)管理D、構(gòu)建信息基礎(chǔ)

21、物業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略性工作內(nèi)容包括確定戰(zhàn)略、確定管理標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、

（C）、進(jìn)行資產(chǎn)組合。

A、日常維護(hù)和維修B、成本管理C、決策分析D、物業(yè)保險管理

二、多項選擇題：

1、物業(yè)經(jīng)營管理是（ACDE）等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果，是貫穿于物

業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

A、物業(yè)管理B、房地產(chǎn)開發(fā)C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、房地產(chǎn)組合投資管理E、

設(shè)施管理

2、物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其（ABC）的需求。

A、物業(yè)投資收益B、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略C、主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)D、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)E、

延長物業(yè)的自然壽命

3、物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)包括（ABCE

A、為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報B、使物業(yè)在運行使用過程中能夠保值增值

C、在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求D、物業(yè)經(jīng)營成本

最小化

E、保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?/p>

4、人們主要依照寫字樓（ABC）等對其進(jìn)行等級劃分

A、收益能力B、所處的位置C、樓宇設(shè)計和裝修狀況D、使用時間E、投資者

類型

5、對分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的益處有

（ABC）。

A、利于選擇優(yōu)良租戶B、利于優(yōu)化零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合

C、利于實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化D、可使商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋整個城市

E、能滿足各種顧客層次的-?站式購物消費和一站式享受的需求

6、物業(yè)經(jīng)營管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關(guān)系，表述不正確的有（AB

A、物業(yè)經(jīng)營管理活動不包括對物業(yè)本身的維修、養(yǎng)護(hù)、管理B、傳統(tǒng)物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)

為業(yè)主提供價值管理服務(wù)

C、物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)滿足業(yè)主物業(yè)投資收益，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需

求

D、寫字樓、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可以通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，像企業(yè)那樣為業(yè)

主或投資者創(chuàng)造利潤和回報

E、物業(yè)保值、增值要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務(wù)，向策略必的物業(yè)資產(chǎn)價

值管理方向拓展

7、工業(yè)物業(yè)是為人類生產(chǎn)活動提供空間的物業(yè)，包括（ABCD）等。

A、工業(yè)廠房B、倉儲用房C、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房D、研究與發(fā)展用房E、寫字

樓

8、酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活

動提供空間的建筑，包括（ABCD）等。

A、寫字樓B、高爾夫球場C、休閑度假村D、賽馬場

E、花園公寓

9、設(shè)施管理的對象，主要是（ABCD）等。

A、高新技術(shù)企業(yè)用房B、醫(yī)院設(shè)施C、科研教學(xué)設(shè)施D、政府辦公樓

E、甲級住宅樓

10、物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容的三個層次中，（DE）以策略性管理為主。

A、物業(yè)管理B、設(shè)施管理C、運行管理D、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E、房地產(chǎn)投資組

合管理

11、對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行

（CE）工作。

A、日常管理B、現(xiàn)場管理C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D、企業(yè)管理E、房地產(chǎn)投資組

合管理

12、物業(yè)管理企業(yè)按工作內(nèi)容可以分為（ABE）。

A、管理型企業(yè)B、專業(yè)型企業(yè)C、委托型企業(yè)D、兼營型企業(yè)E、綜合型企業(yè)

13、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要工作任務(wù)和目標(biāo)包括（ABCD）。

A、負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司B、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的

行為

C、指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司為物業(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃

D、使管理范圍內(nèi)的物業(yè)在所處的子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化

E、滿足業(yè)主、租戶和物業(yè)管理企業(yè)的要求

14、一個資產(chǎn)管理公司通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照（AB）的分

類原則來管理物業(yè)。

A、物業(yè)類型B、地理位置C、物業(yè)新舊程度D、物業(yè)產(chǎn)權(quán)類型E、物業(yè)運營成

本

15、房地產(chǎn)組合投資管理的內(nèi)容包括（ACDE）。

A、理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)B、評價物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的表現(xiàn)

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C、審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造計劃D、以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大

化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)

E、在合適的時機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)

16、房地產(chǎn)投資的利潤是通過（ACD）途徑創(chuàng)造出來的

A、在極好的條件下從開發(fā)商手中購買物業(yè)B、通過物業(yè)管理保障物業(yè)始終處在正常

的運行狀態(tài)

C、在合適的時機(jī)售出物業(yè)D、在極好的條件卜從原業(yè)主手中購買物業(yè)

E、在持有期間以現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)

17、下列關(guān)于專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的表述，正確的有（BCE）o

A、受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任B、通常以專業(yè)分包的形式獲得物

業(yè)管理業(yè)務(wù)

C、也以直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)D、同時具備物業(yè)策略管理和物

業(yè)運行管理能力

E、由其提供專業(yè)管理服務(wù)，即能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本

18、從管理的層次上，物業(yè)管理可以分為（BCD）。

A、委托管理B、公司管理C、現(xiàn)場管理D、現(xiàn)場作業(yè)E、物業(yè)經(jīng)營

19、大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相

互關(guān)系的表述如下（ADE）。

A、物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理

B、房地產(chǎn)組織投資管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司

C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險

D、為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標(biāo)，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理

必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略

E、房地產(chǎn)組織投資管理公司必須協(xié)調(diào)不同的資產(chǎn)管理公司，以平衡整個投資組合的現(xiàn)

金流需求

20、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作包括（ABCD

A、確定戰(zhàn)略B、構(gòu)建信息基礎(chǔ)C、決策分析D、進(jìn)行資產(chǎn)組合

E、成本管理

21、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容包括（ABCD）。

A、現(xiàn)金流和成本管理B、日常維修和維護(hù)C、設(shè)施設(shè)備管理D、物業(yè)保險管理E、

進(jìn)行資產(chǎn)組合

第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

一、單項選擇題：

1、房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一

定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮–）。

A、直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為B、間接地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的

經(jīng)濟(jì)行為

C、直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為D、直接或間接地從事

或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的行為

2、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是（D）o

A、獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)B、降低其投資組合的總體風(fēng)險C、抵消通貨膨脹對

其資產(chǎn)的影響D、使其財富最大化

3、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是（D）。

A、政策影響性B、專業(yè)管理依賴性C、相互影響性D、位置固定性或不可移動性

4、山于房地產(chǎn)的不可移動性或受制于地區(qū)性需要的特性，所有其他影響房地產(chǎn)投資成

敗的要素均與（D）相關(guān)，

A、所投資的房地產(chǎn)類型B、投資決策的準(zhǔn)確性C、進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時機(jī)選擇D、

房地產(chǎn)所處的區(qū)位

5、（D）是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收益大于零的持續(xù)時間。

A、使用壽命B、自然壽命C、設(shè)計壽命D、經(jīng)濟(jì)壽命

6、公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，出租人就增加自助洗衣房，這表明出租人考慮了房

地產(chǎn)投資的（A

A、適應(yīng)性B、差異性C、長期性D、政策性

7、國外研究表明，公寓、酒店的經(jīng)濟(jì)壽命一般是（A）年。

A、40B、50C、60D、70

8、（B）是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。

A、房地產(chǎn)債券投資B、房地產(chǎn)間接投資C、房地產(chǎn)開發(fā)投資D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)投資

9、（C）的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的

房地產(chǎn)投資組合中。

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券B、房地產(chǎn)投資企業(yè)的股票C、房地產(chǎn)投資信托基金D、

房地產(chǎn)抵押支持證券

10、以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的表述，不正確的是（B）。

A、房地產(chǎn)開發(fā)投資者通過轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品收回投資，獲取開發(fā)利潤

B、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資C、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成房地產(chǎn)市場上的增量

供給

D、房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時，開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了置業(yè)

投資

11、以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的表述，不正確的是（C）。

A、房地產(chǎn)置、亞投資以獲取物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)為目的B、其對象可以是市場上的增

量房地產(chǎn)或存量房地產(chǎn)

C、其目的是自用D、投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售，并獲

取轉(zhuǎn)售收益。

12、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房

地產(chǎn)投資的部分收益，成為（D）.

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A、MBS投資者B、REITs投資者C、房地產(chǎn)直接投資者D、房地產(chǎn)間接投資者

13、關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的表述，不正確的是（B）。

A、REITs是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者B、REITs

只將少量收入分配給投資者

C、REITs本身權(quán)起來?個投資代理的作用D、REITs是投資者間接投資房地產(chǎn)的重

要工具

14、與初始投入的資金相比，投資完成后，收回資金的購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險

稱為（A）。

A、通貨膨脹風(fēng)險B、或然損失風(fēng)險C、變現(xiàn)風(fēng)險D、個別風(fēng)險

15、關(guān)于周期風(fēng)險的表述，不正確的是（B）o

A、是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險B、是指房地產(chǎn)投資中與時間和

時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險

C、美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18—20年，香港為7—8年

D、房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入蕭條階段時，抗風(fēng)險能力較弱的房地產(chǎn)投資者常常面臨

破產(chǎn)

16、住房抵押貸款證券化是指將金融機(jī)構(gòu)所持有的（B）轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的

住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。

A、住宅開發(fā)抵押貸款債權(quán)B、個人住房抵押貸款債權(quán)C、經(jīng)濟(jì)適用住房抵押貸款

債權(quán)D、住房公積金抵押貸款債權(quán)

17、以下關(guān)于住房抵押貸款證券化的表述，不正確的是（D工

A、專門設(shè)立的特殊目的公司向銀行購買其所扭虧為盈的個人住房抵押貸款債權(quán)

B、公司將其購買的債權(quán)匯集重組成抵押貸款債權(quán)集合

C、通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等為債權(quán)集合提供擔(dān)保，公司將債權(quán)轉(zhuǎn)化為

信用等級較高的證券，并出售給投資者

D、購買住房抵押支持證券屬于房地產(chǎn)直接投資

18、急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險稱為（D）。

A、個別風(fēng)險B、利率風(fēng)險C、系統(tǒng)風(fēng)險D、變現(xiàn)風(fēng)險

19、房地產(chǎn)投資之利在于：相對較高的收益水平；能夠得到稅收方面的好處；易于獲得

金融機(jī)構(gòu)的支持；（D）；能夠提高投資者的資信等級。

A、變現(xiàn)性能較好B、投資收回周期短C、對專門知識及經(jīng)驗的要求不高D、能

夠抵消通貨膨脹的影響

20、從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險（C）。

A、是獲得預(yù)期收益的不確定性B、是無法估計獲取得預(yù)期收益的可能性

C、是未獲得預(yù)期收益可能性的大小D、實際收益與預(yù)期收益的差別

21、投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的

風(fēng)險，稱為（C）。

A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險B、個別風(fēng)險C、比較風(fēng)險D、忖間風(fēng)險

二、多項選擇題：

1、房地產(chǎn)投資的特性除位置固定性或不可移動性、壽命周期長，還包括（ACDE）

等。

A、各異性B、消費性C、政策影響性D、相互影響性E、專業(yè)依賴性

2、以下有關(guān)房地產(chǎn)直接投資和間接投資的表述，正確的有（ABCE）。

A、直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作

B、間接投資主要是將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場

C、直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式

D、開發(fā)投資者一般是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值等方面的利

出■XZ.

E、間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作

3、房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括（BCDE）。

A、置業(yè)投資B、購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券C、購買REITs

D、購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票E、購買MBS

4、關(guān)于房地產(chǎn)間接投資的下列表述，正確的有（CDE）。

A、從購買土地使用權(quán)開始B、從購置房地產(chǎn)開始C、以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)

為目的

D、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為E、不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工

作

5、按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為（ABE）。

A、權(quán)益型B、抵押型C、質(zhì)押型D、保證型E、混合型

6、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點有（ABCD）。

A、收益水平相對較高B、能夠得到稅收方面的好處C、容易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

D、能抵消通貨膨脹的影響

E、是一種非流動性資產(chǎn)

7、房地產(chǎn)投資之弊在于（ABDE）。

A、流動性差B、投資數(shù)額巨大C、投資建設(shè)期長D、投資回收期長E、需要專

門的知識和經(jīng)驗

8、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險的表述，正確的有（BE）o

A、系統(tǒng)風(fēng)險是指市場供求風(fēng)險B、較之個別風(fēng)險，系統(tǒng)風(fēng)險不易判斷和控制

C、或然損失風(fēng)險屬個別風(fēng)險D、周期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

E、持有期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

9、投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，應(yīng)（ABCE）。

A、根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平B、根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方

向

C、根據(jù)風(fēng)險周期變化的特點把握投資時機(jī)D、避免機(jī)會成本

E、盡量選擇政府鼓勵的項目進(jìn)行投資以降低政策風(fēng)險

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服務(wù)精英成就精英網(wǎng)聚精英10、僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由房地產(chǎn)投資

者控制的個別風(fēng)險包括（BCE）。

A、購買力風(fēng)險B、比較風(fēng)險C、收益現(xiàn)金流風(fēng)險D、或然損失風(fēng)險E、是境風(fēng)險、

持有期風(fēng)險

11、狹義的區(qū)位含義，包括某一具體投資項目所處的（AB）。

A、宏觀位置

B、中觀、微觀位置

C、社會環(huán)境

D、競爭位置

E、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

12、避免政策風(fēng)險的有效方法，包括選擇（ABC）的項目進(jìn)行投資。

A、政府鼓勵

B、有收益保證

C、有稅收優(yōu)惠政策

D、國有資產(chǎn)參股項目

E、灰色區(qū)域項目

13、下列選項中，屬于未來經(jīng)營費用風(fēng)險的有（ABC）。

A、建筑物功能過進(jìn)所帶來的風(fēng)險

B、建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用

C、未來不可預(yù)見的法律費用

D、實際收益和預(yù)期收益的差異隨著持有期延長而加大

E、資本價值隨著收益率的變化而變化

14、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在（ABCD）。

A、投入資金的安全性

B、期望收益的可靠性

C、投資項目的變現(xiàn)性

D、資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

E、投資項目的復(fù)雜性

15、房地產(chǎn)市場的周期可以分為以下（BCD）階段。

A、雛形

B、復(fù)蘇與發(fā)展

C、繁榮

D、危機(jī)與衰退

E、銷匿

16、對房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”含義的理解應(yīng)包括（ABCD）。

A、地理位置

B、在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中的位置

C、在整體市場供求關(guān)系中的位置

D、在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置

E、相對重要性不變的位置

17、居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素有（ABCD）。

A、市政公用和公建配套設(shè)施的完備程度

B、公共交通便捷程度

C、環(huán)境因素

D、居民人口與收入

E、政府控制環(huán)境污染的政策

18、選擇寫字樓物業(yè)投資區(qū)位時要考慮的主要因素有（CDE）。

A、當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?/p>

B、技術(shù)人才和勞動力供給的可能性

C、易接近性

D、周圍土地利用情況和環(huán)境

E、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度

19、零售物業(yè)的投資區(qū)位選擇時要進(jìn)行（ABCD）。

A、商業(yè)輻射區(qū)域分析

B、消費者行為、偏好及購買能力分析

C、項目的易接近性或交通通達(dá)程度分析

D、競爭性物業(yè)的競爭條件分析

E、市政公用設(shè)施的完備程度分析

20、工業(yè)物業(yè)項目區(qū)位選擇的特殊要求包括（BCDE）。

A、消費者行為、偏好及購買能力分析

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B、交通運輸能否方便地連接原材料供應(yīng)地和產(chǎn)品銷售市場

C、技術(shù)人才和勞動力供給的可能性

D、水、電等資源供給的充足程度

E、控制環(huán)境污染的政策

第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

一、單項選擇題：

1、某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%,若該筆貸款的還款方

式為期限間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額

是（D）萬元。

A、160B、240C、320D、480

2、上題中如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息是

（C）萬元。

A、356.23B、486.57C、536.48D、684.75

3、償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金

額的比率。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于（B）。

A、12B、1.2C、2D、0.2

4、從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的

（B）。

A、稅前現(xiàn)金流B、有效毛收入C、凈運營收益D、名義收益

5、收益性物業(yè)的運營費用是除（A）外物業(yè)發(fā)生的所有費用。

A、抵押貸款還本付息

B、稅金

C、保險

D、人員工資

6、從（A）中扣除（A）后就可得到物業(yè)凈運營收益，簡稱凈收益。

A、有效毛收入運營費用

B、潛在毛租金收入運營費用

C、有效毛收入空置和收租損失

D、潛在毛租金收入空置和收租損失

7、（C）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否

的主要方面。

A、潛在毛租金收入的最大化

B、稅前現(xiàn)金流的最大化

C、凈運營收益的最大化

D、稅后現(xiàn)金流的最大化

8、關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準(zhǔn)備金下列表述，不正確的是（B）。

A、準(zhǔn)備金又稱大修理基金

B、用于物業(yè)日常維修和更新改造

C、如果這部分資金來自物業(yè)的收益，應(yīng)從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除

D、小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金在《物業(yè)管理條例》中稱作專項維修資金

9、目前我國營業(yè)稅的稅率為（D）,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加在市區(qū)分別為營

業(yè)稅稅額的（D）和（D）。

A、12%4%3%

B、12%5%3%

C、5%10%3%

D、5%7%3%

10、現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)（D）的簡化圖式。

A、資金流入

B、資金流出

C、資金形態(tài)

D、資金運動狀態(tài)

11、有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是（C）o

A、橫軸為時間軸，橫坐標(biāo)輛上“0”點通常表示當(dāng)前時點

B、時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始

C、如果現(xiàn)金流發(fā)生在計息周期的期中而不是期初或期末，計算時通常采用期初慣例法

D、某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和

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服務(wù)精英成就精英網(wǎng)聚精英

12、關(guān)于資金的時間價值下列論述，不正確的是（D）。

A、同樣數(shù)額的資金在不同時點上的價值差別稱為資金的時間價值

B、從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值

C、從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的員失所應(yīng)得到的補(bǔ)償

D、資金時間價值的大小，取決于通貨膨脹率的大小

13、關(guān)于名義利率與實際利率關(guān)系的下列表述，不正確的是（C

A、實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

B、名義利率與實際利率的考慮只在按復(fù)利計息時才有意義

C、名義利率越小、計算周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大

D、當(dāng)計息周期數(shù)為1時，名義利率與實際利率相等

14、某筆貸款按月還本付息，“年利率12%,每月計息一次”。則名義利率和實際利率

分別是（D

A、12%,1%B、1%,12%C、12.68%,12%D、12%,12.68%

15、等額序列支付的現(xiàn)值計算公式是（B）,式中A為年值，n為計息周期數(shù)，I為

每個計息周期的利率。

A、P=A/（1+i）n

B、P=（A/I）[1-1/（1+i）n]

C、P=A/i（1+i）n

D、P=A/[1-1/（1+i）n]

16、下列關(guān)于設(shè)備磨損的表述，不正確的是（B）。

A、設(shè)備有形磨損是設(shè)備在使用或閑置過程中發(fā)生的實體性磨損

B、由于社會經(jīng)濟(jì)技術(shù)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值是設(shè)備有形磨損

C、設(shè)備有形磨損使用設(shè)備精度降低，設(shè)備最終喪失使用價值

D、無形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值

17、關(guān)于設(shè)備磨損的補(bǔ)償，表述不正確的是（C）。

A、有形磨損的局部補(bǔ)償是修理

B、無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造

C、有形磨損的完全補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造

D、無形磨損的完全補(bǔ)償是更換

18、設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的（D）。

A、價值B、自然壽命C、技術(shù)壽命D、經(jīng)濟(jì)壽命

19、設(shè)備經(jīng)濟(jì)分析中的沉沒成本等于I口設(shè)備（B）減去其當(dāng)前市場價值后的差值。

A、原值B、賬面價值C、歷史價值D、入賬價值

20、關(guān)于設(shè)備更新分析的表述，不正確的是（B）。

A、只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量

B、也要考慮以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本

C、一般只比較設(shè)備的費用

D、設(shè)備更新分析以費用年值法為主

21、物業(yè)內(nèi)某新購設(shè)備原值為201萬元，預(yù)計使用壽命為10年，殘值為1萬元；第一

年的運營費用為20萬元，預(yù)計以后每年等額增加運營費用1萬元，不考慮資金時間價值的

影響，其年等額總成本為（D）。

A、45萬元B、20萬元C、24.5萬元D、44.5萬元

22、物業(yè)內(nèi)部分建筑設(shè)備能正常運行，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費

用低的替代設(shè)備可供選擇,但該更新不提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量。此時進(jìn)行更新決策的邏輯是:

在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的（A）之間，選擇數(shù)值較低的方案。

A、初始購買成本支出的分?jǐn)偧幽赀\營費用

B、年運行費用

C、初始購買成本支出的分?jǐn)?/p>

D、運行費用的分?jǐn)?/p>

23、某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市

場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初使購置費用支出120萬元，年電費支出

20萬元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備每年節(jié)約費用支

出（A

A、8萬元B、20萬元C、4萬元D、10萬元

24、物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是（D）。

A、稅前現(xiàn)金流

B、有效毛租金收入

C、凈利運營收益

D、潛在毛租金收入

25、投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，稱為（B）?

A、投資回收B、投資回報C、投資收益D、現(xiàn)金回報

26、在等額序列支付的年值A(chǔ)與現(xiàn)值P之間的關(guān)系式A=Pi+Pi/[（1+i）n-1]（i為投資

回報率）中，（C）是投資者的

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服務(wù)精英成就精英網(wǎng)聚精英投資回收。

A、P

B、Pi

C、Pi/[（1+i）n-1]

D、Pi+Pi/[（1+i）n-1]

27、”等額還本利息照付”是指（B）。

A、借款期間每期權(quán)支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息

B、定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息

C、借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

D、在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息

28、根據(jù)是否考慮（D）因素的影響，盈利能力指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)。

A、利潤率B、通貨膨脹率C、利率D、資金時間價值

29、關(guān)于房地產(chǎn)投資分析評價指標(biāo)的表述，不正確的是（D）。

A、靜態(tài)盈利指標(biāo)通常在概略評價時采用

B、為項目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果

C、動態(tài)盈利指標(biāo)適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評價和計算期較長的投資項目

D、清償能力指標(biāo)能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟(jì)效果

30、（D）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所

要求的最低投資回報率。

A、現(xiàn)金回報率B、資本化率C、內(nèi)部收益率D基準(zhǔn)收益率

31、（C）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。

A、現(xiàn)金回報率B、資本化率C、內(nèi)部收益率D、基準(zhǔn)收益率

32、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是（C）。

A、內(nèi)部收益率在數(shù)值上等于基準(zhǔn)收益率

B、內(nèi)部收益率是到項目壽命期終了時所有投資可以被收回的比率

C、如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資應(yīng)會面臨虧損

D、內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率時，項目在財務(wù)上是可接受的

33、（C）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。

A、全部投資回收期

B、動態(tài)投資回收期

C、靜態(tài)投資回收期

D、投資回收終止期

34、（D）反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。

A、基準(zhǔn)收益率B、財務(wù)內(nèi)部收益率C、投資回報率D、現(xiàn)金回報率

35、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款

20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本

付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（B）。

A、12%B、14%C、7%D、2.8%

36、不用計算借款償還期的項目是（D）。

A、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目

B、房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營項目

C、房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行自營的項目

D、房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項目

37、某寫字樓投資項目在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為50萬元，第10年末凈

轉(zhuǎn)售收入為600萬元，如折現(xiàn)率為10%,該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為（B）萬元。

A、846.23萬元B、538.55萬元C、726.14萬元D、485.64萬元

38、某出租公寓的年有產(chǎn)毛租金收入為100萬元，年運營費用為30萬元，如果租金收

入和運營費用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%,該

出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值為（A）萬元。

A、1107.57B、1224.35C、1253.65D、1304.58

39、某投資者以400萬元購進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押

貸款，抵押貸款價值比率為60%。該貸款的年利率為9%,按月等額還本付息。假設(shè)該寫字

樓物業(yè)每年升值2%,投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸

款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價值依次是（D）萬元。

A、182.46259.47

B、150.53249.47

C、182.16217.84

D、192,16249.47

40、某寫字樓單元的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外

30萬元為年利率的7.5%、期限為30

共84頁第32頁

服務(wù)精英成就精英網(wǎng)聚精英年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元,

按有關(guān)規(guī)定可以25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損

失為毛租金收入的10%,年運營費用為毛租金收入的30%,不考慮物業(yè)增值收益時，該寫

字樓投資項目的投資回報率和償債備付率依次為（B）。

A、13.2%1.36%

B、15.2%2.36%

C、18.2%2.56%

D、22.2%2.56%

二、多項選擇題：

1、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點

上實際發(fā)生的（AB）叫作現(xiàn)金流量。

A、資金流入

B、資金流出

C、資金的投入

D、資金現(xiàn)值

E、資金將來值

2、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括（ABCE）等。

A、土地費用、建造費用

B、還本付息

C、稅金

D、比較成本

E、運營費用

3、空置和收租損失是指（AB）。

A、空置的面積不能產(chǎn)生租金收入

B、租出的面積沒有收到租金

C、出租面積的變化導(dǎo)致租金減少

D、租金水平的變化導(dǎo)致租金減少

E、可出租面積的減少而少收的租金

4、收益性物業(yè)的運營費用包括（DE）等。

A、空置和收租損失

B、抵押貸款還本付息

C、房產(chǎn)稅和所得稅

D、為租客提供服務(wù)的費用

E、物業(yè)管理費用

5、財務(wù)凈現(xiàn)值是指按（AB）,將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動

起始點的現(xiàn)值之和。當(dāng)NPV20時，該項目在財務(wù)上是可以接受的。

A、基準(zhǔn)收益率B、目標(biāo)收益率C、投資回報率D、現(xiàn)金回報率E、內(nèi)部收

益率

6、“兩稅一費”是指（CDE）。

A、房產(chǎn)稅B、城鎮(zhèn)土地使用稅C、教育學(xué)附加D、營業(yè)稅E、城市維護(hù)建

設(shè)稅

7、下列關(guān)于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，不正確的有（ABCE

A、是業(yè)主的稅前收入或投資回報

B、從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流

C、當(dāng)凈運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負(fù)值

D、從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流

E、如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流京戲等于物業(yè)的凈運營收益

8、關(guān)于單利計息和復(fù)利計息的表述，正確的有（ABC）o

A、單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息

B、復(fù)利計息是按本金加上先前計息周期所累計的利息進(jìn)行計息

C、我國個人儲蓄存款和國庫券的利息以單利計算

D、在投資分析中，?般采用單利計息

E、復(fù)利計息時，n個計息周期后的本利和計算公式為Fn=P（1+i?n）

9、下列屬于設(shè)備有形磨損的是（AD）。

A、封存地設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損

B、設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值

C、技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳I日、

落后。

D、設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞

E、政府通過稅收政策限制污染環(huán)境的設(shè)備使用

10、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中現(xiàn)金回報率的表述，正確的有（ABC）。

A、是指每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率

共84頁第33頁

服務(wù)精英成就精英網(wǎng)聚精英B、該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之

間的關(guān)系

C、稅前現(xiàn)金回報率計算中，年現(xiàn)金收入等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量

D、現(xiàn)金回報率屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)

E、現(xiàn)金回報率即資本化率

11、關(guān)于設(shè)備壽命的表述，正確的有（AD）。

A、自然壽命主要取決于有形磨損的速度

B、技術(shù)壽命主要取決于有形磨損的速度

C、技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長

D、經(jīng)濟(jì)壽命是使投入使用的設(shè)備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的使用期限

E、經(jīng)濟(jì)壽命是由無形磨損決定的

12、在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為（AB）兩部分。

A、投資回收

B、投資回報

C、權(quán)益回報

D、現(xiàn)金回報

E、還本付息

13、靜態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有（BCD

A、財務(wù)內(nèi)部收益率

B、現(xiàn)金回報率

C、靜態(tài)投資回收期

D、投資回報率

E、資產(chǎn)負(fù)債率

14、動態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有（CDE）?

A、資產(chǎn)負(fù)債率

B、現(xiàn)金回報率

C、動態(tài)投資回收期

D、財務(wù)內(nèi)部收益率

E、財務(wù)凈現(xiàn)值

15、清償能力指標(biāo)包括（ABC）。

A、資產(chǎn)負(fù)債率

B、借款償還期

C、償債備付率

D、現(xiàn)金回報率

E、財務(wù)凈現(xiàn)值

16、關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報率的表述，正確的有（ABD）。

A、是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率

B、凈收益一般山稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值構(gòu)成

C、該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系

D、該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比

E、計算投資回報率時，物業(yè)升值所帶來的收益不得計入凈收益

17、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的敘述正確的有（BE）。

A、資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)

B、是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)

C、屬短期償債能力指標(biāo)

D、資產(chǎn)負(fù)債率=凈資產(chǎn)合計/負(fù)債合計X100%

E、可以用來衡量客戶在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度

第四章收益性物業(yè)價值評估

一、單項選擇題：

1、物業(yè)價格構(gòu)成中，土地取得成本一般是由購置土地的價款和（A）等構(gòu)成。

A、契稅B、土地占用稅C、土地增值稅D、土地出讓金

2、物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用，屬于（B）。

A、前期工程費

B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

共84頁第34頁

服務(wù)精英成就精英網(wǎng)聚精英

C、建筑安裝工程費

D、公共配套設(shè)施建設(shè)費

3、在物業(yè)估價中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計入（B

A、管理費用B、投資利息C、開發(fā)成本D、開發(fā)利潤

4、（C）是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象

結(jié)果。

A、理論價格B、總價格C、市場價格D、單位價格

5、成交過程中買賣雙方都有自己所愿意接受的價格，下列有關(guān)表述不正確的是

（D）。

A、賣價總有一個最低界限，買價總有一個最高界限

B、在賣方市場下，成交價格會偏向最高買價

C、當(dāng)買者的最高價格等于賣者的最低價格時，交易可能成功

D、最高賣價和最低買價構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間

6、物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點（D）

價格或價值進(jìn)行測算和判定。

A、市場B、正常C、理論D、客觀合理

7、在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用（B）種以上估

價方法。

A、1B、2C、3D、4

8、（A）是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這

些類似物業(yè)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r對象客觀合理價格或價值的方法。

A、市場法B、成本法C、收益法D、趨勢法

9、（B）是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新

購建價格減去折1日，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

A、市場法B、成本法C、折舊法D、收益法

10、（C）是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬或資本化率、收益乘數(shù)將其

轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

A、趨熱法B、成本法C、收益法D、市場法

11、運用市場法估價的步驟不包括（D）。

A、搜集交易實例

B、對可比實例成交價格進(jìn)行處理

C、選取可比實例

D、求取積算價格

12、（B）特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價，如公用、公益

物業(yè)，以及有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。

A、市場化B、成本法C、折舊法D、收益法

13、在物業(yè)保險及其他損害賠償中，一般采用（B）估價。

A、市場法B、成本法C、折舊法D、收益法

14、運用成本法估價的步驟不包括（D）。

A、搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費等資料

B、測算重新購建價格

C、測算折舊

D、求取比準(zhǔn)價格

15、收益法的原理基礎(chǔ)表明，物業(yè)當(dāng)前的價值通常是基于（D）。

A、歷史價格

B、開發(fā)建設(shè)它所花費的成本

C、過去的市場狀況

D、市場參與者對其未來所能帶來的收益的預(yù)期

16、關(guān)于物業(yè)價格與一般物品的價格相同之處，不正確的是（A

A、都容易受單個消費者的個別因素影響

B、都是價格，用貨幣來表示

C、都有波動，受供求因素的影響

D、都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價

17、關(guān)于使用價值與交換價值，下列論述不正確的是（C）。

A、人們在經(jīng)濟(jì)活動中一般所稱的價值指的是交換價值

B、物沒有使用價值就不會有交換價值

C、交換價值是使用價值的前提

D、交換價值通常用貨幣來衡量

18、一般而言，物業(yè)的（D）可以反映物業(yè)價格水平的高低。

A、保留價B、總價格C、起價D、單位價格

19、將不是在成交日期時?次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的物業(yè)價格是（C