山東某房地產(chǎn)項目可行性研究方案

1(1)公司名稱山東xxxx房地產(chǎn)有限公司(2)法定地址(3)注冊資金：3500萬元職務(wù)：經(jīng)理管理人員10人(包括建筑、結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟、財會、房地產(chǎn)、電氣等專業(yè)),其中高級職稱2人，中級職稱8人，注冊資金3500萬元。在進行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，于2005年1月獲得了xxxx開發(fā)區(qū)住宅功能區(qū)內(nèi)300畝國有土地的使用權(quán)，用于清新住宅小區(qū)21.2可行性研究編制單位編制單位：山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院工程咨詢資格等級：甲級證書編號：工咨甲0030013發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會1.3可行性研究的依據(jù)和范圍(2)xxxx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃及詳細(xì)(4)國家相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)(5)委托方提供的基礎(chǔ)資料(1)項目背景及建設(shè)的必要性(2)市場需求與建設(shè)規(guī)模(3)場址選擇及建設(shè)條件(4)設(shè)計方案(5)環(huán)境保護及節(jié)能(6)企業(yè)法人與物業(yè)管理(7)項目實施進度安排(8)投資估算和資金措施(9)效益分析3小區(qū)一處，總建筑面積180200平方米，其中，住宅面積165330平方米，車庫8000平方米，公用配套面積6870平方米。項目總投資16684.75萬元，該公司自籌資金6884.75萬元，其余的9800萬元可申請該項目貸款解決。建成后的“清新”住宅小區(qū)將是一個布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點的既有現(xiàn)代化氣息，又有古樸風(fēng)格的花園式、智能化的“最適合居住小區(qū)”。可向社會出售1090套商品樓房，規(guī)格為80平方米、120平方米、140平方米、160平方米，共計建筑面積165330平方米，按每平方米平均1380元售出計算，可實現(xiàn)銷售收入22815.54萬元，車庫按每平方米平均1000元售出計算，可實現(xiàn)銷售收入800萬元，共計實現(xiàn)銷售收入該項目建成后，除滿足和改善廣大居民的住房需求外，還將對促進國家房改政策的落實，加快推進城市化進程，起到積極的1.5主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)4序號單位數(shù)量一建筑規(guī)模建筑面積平方米其中：住宅平方米車庫平方米配套公共建筑平方米2住宅套數(shù)套3總居住人口人二項目占地面積萬平方米三建筑容積率%四小區(qū)綠化面積萬平方米五綠化率%六建筑密度%52.1項目背景山東省委政府于2001年出臺了《關(guān)于加快城市化進程的意見》,準(zhǔn)備采取寬松政策，用10年的時間，有計劃、有步驟的把縣城鎮(zhèn)建設(shè)工作意見，決定于2002年，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)工作要圍繞加速推進城市化進程的總體目標(biāo)，以全國鄉(xiāng)村城市化試點市建設(shè)為契機，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，盡快膨脹城區(qū)規(guī)模，進一步加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。2004年的工作重點一是加快城南新區(qū)新建工程建設(shè)，同時加快城東開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中，盡快膨脹和發(fā)展城南新區(qū)和開發(fā)區(qū)的建設(shè)，加快中心鎮(zhèn)、中心村的發(fā)展步伐，適當(dāng)控制一般鎮(zhèn)、村發(fā)展，促使其向城區(qū)及中心鎮(zhèn)、村轉(zhuǎn)移，切實提高城市化水平，充分發(fā)揮城品”為原則，堅持統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進城市現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村城市化步伐。按照中心聚集、點軸拓展的基本思路，科學(xué)調(diào)深化城鎮(zhèn)戶籍制度改革，制定積極的戶籍管理政策，廣泛吸收農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，逐步實行城鄉(xiāng)戶口一體化管理，促進企業(yè)新6老二區(qū)及工業(yè)園區(qū)的人口盡快膨脹，爭取十五期間人口達到30隨著xxxx縣城鎮(zhèn)人口的不斷增加，特別是開發(fā)區(qū)近幾年的跨躍式發(fā)展，人口高度聚集，給住宅開發(fā)業(yè)帶來了大好機遇。為根據(jù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和各功能區(qū)詳細(xì)規(guī)劃進行住宅建設(shè)顯得尤其是總量控制。縣府對房地產(chǎn)，特別是土地進行一級控制，統(tǒng)一計爭取“十五”末舊城改造結(jié)束，同時加大城南新區(qū)和開發(fā)區(qū)的開發(fā)力度。二是突出特色，不論是舊城改造，還是新區(qū)建設(shè)，都講究風(fēng)格，突出特色，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息，在住宅的結(jié)構(gòu)布局、色調(diào)搭又達到美化城市的目的。三是搞好配套設(shè)施建設(shè)。要充分考慮居民的多方面需求，搞好文化娛樂、公共綠地、教育衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等設(shè)計，不斷提高住宅小區(qū)的檔次。尤其是開發(fā)區(qū)的特殊的地要按照大空間，大綠地的高標(biāo)準(zhǔn)要求對區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)進行綜合開2.2項目提出的理由鄒縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于xxxx縣城區(qū)東緣，規(guī)劃面積23平方公里，地處魯中地區(qū)交通科技開發(fā)中心。濟青高速公路、省道壽濟路、慶淄路穿區(qū)而過，西距濟南國際機場45公里，東距青島港250公里，南距膠濟鐵路周村站10公里，直達區(qū)內(nèi)的鐵路貨運專線已開工建設(shè)，地理位置和交通條件非常優(yōu)越，具有強勁的發(fā)展7業(yè)規(guī)劃建設(shè)了總投資達120億元、占地面積近8000畝的四大工業(yè)和生物科技園。正在規(guī)劃實施的中芬齊星工業(yè)園總投資20億歐部完成。目前，開發(fā)區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè)89家，引進項目116個，在建項目72個，計劃投資總額440億元。其中，中外合資項目14個，計劃投資310億元，2007年底將全部建成投產(chǎn)。這些項目投產(chǎn)達產(chǎn)后，年新增工業(yè)產(chǎn)值685億元，利稅100億元。開發(fā)區(qū)的建設(shè)作為全縣經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展的頭等大事擺82.3項目建設(shè)的必要性《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中提出：“….,發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝國家計劃委員會2000年7月27日發(fā)布的“當(dāng)前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄”第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中將“經(jīng)濟適用商品住宅”列為當(dāng)前國家重點鼓勵發(fā)展《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第九個五年計劃及2010年遠景目標(biāo)綱要》中提出“城鄉(xiāng)居民的衣、食、住、行在數(shù)量和質(zhì)量上有較大提高，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到11平方米左右，農(nóng)民人均住房面積穩(wěn)定在20平方米，居住條件有明顯改善”。在《綱要》關(guān)于經(jīng)濟和社會發(fā)展的重點中提出“調(diào)整房地產(chǎn)適當(dāng)控制高檔別墅、寫字樓的建設(shè)，把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點，高檔、平價、微利住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)“..…,重點發(fā)展經(jīng)濟適用房，穩(wěn)步發(fā)展面向高收入家庭的商品9自1979年，中國的人居工程建設(shè)開始進入持續(xù)發(fā)展時期。1979年至1985年的十六年中，全國住宅建設(shè)投資11397億元，建成住宅25.5億平方米，僅“八五”期間，就完成投資8416億元，建成住宅10.3億平方米；城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米增加到1995年的7.8平方米；這個事實充分說明了當(dāng)比例的擁擠戶及大于13歲的異性少年同室或多代同室的不方低。為此，建設(shè)部以建計[1996]第413號文制訂了城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計劃與2010年“遠景目標(biāo)”,即“九五”計劃(1996-2000年)要求：城鎮(zhèn)(非農(nóng)業(yè)人口)人均居住面積，到2000年達到9平方米，人均住房使用面積12平方米，解決人均居住面積在6平方米以下城鎮(zhèn)家庭的住房困難，重點解決人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶的住房問題。①建設(shè)住宅12億平方米，平均每年建設(shè)住宅2.4億平方米。②改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達到70%以上。提高住宅建設(shè)質(zhì)量，住宅建筑工程一次合格率達到95%以上，優(yōu)良品率達到30%以上。開展提高居住質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作，自1989年以來建設(shè)部在56個城市展開66個試點小區(qū)，其中23個小區(qū)已交付使用，為一些自1994年開始在11個省、市抓了60個省級試點小區(qū)，使我國“人居”工程達到國際中上等水準(zhǔn)。二、符合現(xiàn)代人居工程發(fā)展方向“安居樂業(yè)”自古就是人類追求的一個偉大社會理想，為使住房問題引起各國政府的關(guān)注，1976年聯(lián)合國在溫哥華召開了第一次人類居住大會。進入二十世紀(jì)九十年代以后，聯(lián)合國又相繼于1992年召開了“環(huán)境與發(fā)展”全球首腦會議，1996年召開了“社會發(fā)展”全球首腦會議。同年又在土耳伊期坦布爾召開了聯(lián)合國第二次人類住區(qū)大會(簡稱“人居二”),會議通過了《伊斯坦布爾宣言》及《人居議程》,提出了“人人皆有適宜之住房”和“城市化世界中人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”的莊嚴(yán)任務(wù)，其全球行動計劃要求各國政府承擔(dān)落實《人居議程》的主要責(zé)任，并強調(diào)城市在落實《人居議程》中起到重要作用，繼聯(lián)大專題會后，1996年7月國際建協(xié)在巴塞羅納召開第十九屆大會，主題是《現(xiàn)在與分題著重提出了低造價住宅，適應(yīng)高層人士需要的高檔標(biāo)準(zhǔn)住宅，“另種構(gòu)造”和“以部件來決定居住的住宅”等當(dāng)今世界、現(xiàn)代“人居”待研究的課題。我國原國務(wù)院副總理鄒家華在“人居二”高級特別會議上發(fā)言提出“居住條件的改善是人類文明進步的最第三章市場需求與建設(shè)規(guī)模3.1市場需求分析我國經(jīng)濟于1996年成功的實現(xiàn)了“軟著陸”。作為國民經(jīng)濟強有力的宏觀調(diào)控措施，已回到了正常發(fā)展的區(qū)間。我國房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)市場進一步趨向合理性。1996年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3427億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的13.7%,1997年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約2000億元，1998年全國完成房地產(chǎn)開1998年全國商品房竣工面積為17566.6萬平方米，1999年全國商品房竣工面積約21410.8萬平方米。這表明，由于房地產(chǎn)市場日趨完善和宏觀調(diào)控的引導(dǎo)，房地產(chǎn)市場發(fā)展逐步趨于理性化，出2.市場銷售有所好轉(zhuǎn)。1997年1-10月份商品房銷售形勢較好，商品房銷售額為712.24億元，比上年同期增長31.29%,商品房銷售面積3510.46萬平方米，比上年同期增長13.28%.1998年以后，由于深化住房改革，一次性福利房的購買，進一步促進了房地產(chǎn)開發(fā)的小高潮。我國1999年住宅商品房竣工面積比1998年同期增長22%,商品房投資額比1998年投資額增加了13.5%。據(jù)國家信息中心統(tǒng)計，2001年我國商品房施工面積和竣工面積增速明顯快于2000年平均水平，我國的房地產(chǎn)業(yè)將會成為驅(qū)動3.商品住宅房已成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點。國務(wù)院發(fā)出關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知，要求1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。停止住房實物分配后，新建商品住宅房原則上只售不租，為些，國家加大了住房建設(shè)貸款計劃規(guī)模，下達了三批商品住宅房建設(shè)貸款計劃，總投資1703億元，銀行貸款711億元，并且擴大個人住房貸款發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個人住房貸款。取消對個人住房貸款規(guī)模限制，以穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度，以滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需要。1998年國家下達經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃為2.1億平方米，1999年達2.4億平方米。1999年下半年山東省建并將已經(jīng)竣工的近1000萬平方米的商品住宅房投入市場。xxxx縣2000年前尚未完全執(zhí)行與商品住宅房建設(shè)相關(guān)的優(yōu)惠政策，故前幾年此類住房開發(fā)規(guī)模不大，增長速度緩慢。為此xxxx縣委、縣政府非常重視，并于近幾年批準(zhǔn)了多個居民小區(qū)，其中包括山家政策的支持下，商品住宅房已成為我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)的重3.2xxxX縣城及開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場分析去，隨著人民生活水平的不斷提高，也相應(yīng)帶動了房地產(chǎn)業(yè)的迅縣目前年需求商品房20萬平方米以上，并且年需求量還會成倍增長，而近二年全縣幾家房地產(chǎn)開發(fā)公司年開發(fā)量不足10萬平方米，尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)，一大批大項目集中入住，僅山東創(chuàng)業(yè)集團第一、第二、第三工業(yè)園的建設(shè)和陸續(xù)投產(chǎn)，就吸納了大量的就業(yè)人員和外來務(wù)工人員，目前，區(qū)內(nèi)常住人口已達7萬余人，兩年內(nèi)將迅速彭漲到15萬人，在加之失地農(nóng)民對住房的需求，致使住宅房市場供求矛盾更加突出，現(xiàn)有住房遠遠不能滿足群眾日益Xxxx縣居民存款居濱州市六縣一區(qū)之首，開發(fā)區(qū)內(nèi)居民年平均收入均高于周邊縣市區(qū)居民收入，有著巨大的購房潛力，受傳統(tǒng)影響，多數(shù)居民均把住房問題做為頭等大事，本次開發(fā)清新小1.xxxx開發(fā)區(qū)東至淄博10公里，西到濟南60公里，便利的交通條件和優(yōu)越的投資環(huán)境使其經(jīng)濟得到快速發(fā)展。鄒魏第一紡織工業(yè)園、鄒魏第二紡織工業(yè)園、鄒魏第三紡織工業(yè)園、鋁業(yè)科技園、生物科技園、中芬齊星工業(yè)園的投資建設(shè)，使得xxxx開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)工人及各類高科技人員大量涌進，各單位為留住人年期間開發(fā)區(qū)增加員工7萬人以上，因此購買住房的潛力非常強2.住房改革后，居民原有住房明確產(chǎn)權(quán)歸個人，部分經(jīng)濟富裕戶，深感居住面積小，樓齡長，戶型設(shè)計陳舊，居住不便，據(jù)調(diào)查資料表明約有30%的現(xiàn)有住房戶想到理想的小區(qū)居住或有3.目前，鄒魏工業(yè)園現(xiàn)有的6.5萬職工，約有16%的老職工在xxxx沒有住房，下班后，仍須到30公里以外的魏橋鎮(zhèn)居住，工作不方便，不安心，另有28.4%新職工，已到適婚年齡，急需4.開發(fā)區(qū)的發(fā)展致使原區(qū)內(nèi)各村失去了土地，在給他們帶來據(jù)統(tǒng)計，約有1800余戶需要購房。預(yù)計兩年內(nèi)，還需1300戶方5.xxxx縣近幾年經(jīng)濟的飛速發(fā)展，使得許多農(nóng)民率先步入小康，主要是長山、青陽、韓店、明集四鎮(zhèn)。這部分人為了自身年間xxxx城鎮(zhèn)可新增此類人員6萬余人，涌入開發(fā)區(qū)人員比例約占30%以上。6.國家為刺激經(jīng)濟發(fā)展，拉動消費，近幾年先后數(shù)次降低銀以求升值。本清新小區(qū)以優(yōu)越的地理環(huán)境、低廉的售房價格和良好的配套設(shè)施，使之具有巨大的升值潛力，必將成為投資房產(chǎn)的據(jù)調(diào)查，1995年我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積8平方米，尚屬“初級階段”,世界落后水平。2000年來，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積已達到9平方米。根據(jù)我國政府規(guī)劃，到2010年城鎮(zhèn)人均居住面積將達到13.7平方米，每年需新增6-8億平方米?！渡綎|省人民政府關(guān)于加快城市住房建設(shè)，提高居民住房水平的決定》提出的我省城市住房發(fā)展總目標(biāo)是：到2000年，城市新建住房1.2億平方米，人均居住面積達到10平方米(使用面積15平方米),基本解決人均居住不足6平方米的家庭的住房困難問題，2010年城市新建住房3.7億平方米，人均居住面積達到10平方米(使用面積達到18平方米),基本解決城市居民的住房問總之，即使不考慮自然人口增長和外來人口引起的住房需求3.3建設(shè)規(guī)模本項目根據(jù)市場情況，并結(jié)合建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境，同時考慮籌措資金的可能性，確定本項目建設(shè)規(guī)模為新建住多層住宅樓53棟，住宅建筑面積165330平方米，車庫8000平方米，配套設(shè)施建筑6870平方米，總建筑面積為180200平方米?？偩幼?090戶，項目規(guī)劃占地20公頃，建筑容積率為0.82。第四章場址選擇及建設(shè)條件4.1xxxX縣概況Xxxx縣位于山東省中北部，地處魯中山區(qū)與魯西北平原交地帶，地勢南高北低，呈傾斜式下降。海拔高程，最高826.8桓臺、高青縣接壤，南北最大縱距80余公里，東西橫距40余公里，總面積為1252平方公里，全縣人口69萬人。2001年xxxx縣跨入全省地方財政收入排名第24位，2003年，被列入全省經(jīng)濟30強縣，目前xxxx縣以山東創(chuàng)業(yè)、山東齊星、山東西王、山東齊明、怡康糖業(yè)集團等工業(yè)骨干支撐地位更加突出，紡織、食xxxx縣的城市化進程明顯加快，城南新區(qū)、開發(fā)區(qū)基本建成并形科技教育、文化等各項事業(yè)得到快速發(fā)展。2003年xxxx縣被授2003年xxxx縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總值110.4億元，增長30.68%,實現(xiàn)財政總收入10.0081億元，其中地方財政收入4.3854億元，同比分別增長37.03%和35.86%。地方財政收入上升幅度連續(xù)四年保持全省第一，四年上升50個位次，在全省排名第24位，提4.2開發(fā)區(qū)性質(zhì)及規(guī)模第二工業(yè)園、第三工業(yè)園、生物科技園、齊星鋁業(yè)公司、日清食品公司等眾多企業(yè)，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。2004年1—9月，完成固定資產(chǎn)投入376765萬元，實際利用外資8375萬美元，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值889862萬元，增加值241267萬元，利稅94300萬依據(jù)《xxxx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》,開發(fā)區(qū)的規(guī)劃性質(zhì)為：以發(fā)展輕紡、食品、加工工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的綜合性開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍為北到北環(huán)區(qū)路路，南到濟青高速公路，西到東環(huán)路，東到焦臨路，規(guī)劃建設(shè)用地23平方公里，規(guī)劃人口15萬人。從開發(fā)區(qū)的地理位置及現(xiàn)狀用地條件看，開發(fā)區(qū)地勢較為平整，對外交通方便，具有優(yōu)越的區(qū)位條件，開闊的用地范圍和良4.3項目場址及自然條件4.3.1場址位置該小區(qū)占地面積20公頃，項目已經(jīng)xxxx縣建設(shè)委員會規(guī)劃1.地理環(huán)境地理坐標(biāo)為北緯36°41′—37°08′,東經(jīng)117°18′——117°57′。其東連淄博，西接濟南。國土面積1251.75平方公里，縣境南北長50.15公里，東西長57.55公里。縣城南距淄博20公里，西南距省會濟南75公里，濟青高速公路從縣城南緣穿過，省道章縣境內(nèi)主要有黃河、小清河、杏花河、孝婦河四大河流，大中小型河道566條；境內(nèi)黃河總長22公里，河床高出地面6—7米；境內(nèi)小清河總長46.5公里；縣境內(nèi)湖泊水庫21處、塘壩102境內(nèi)礦產(chǎn)資源以銅、金、銀、鉬、硫及花崗石、麥飯石、礦泉水等儲量巨大。其中銅礦石儲量6415萬噸，金礦石儲量1575萬噸，花崗石儲量20億立方米。銅礦礦石品位高達4.6%,有“江xxxx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于xxxx縣城東部，緊靠縣城，南部有濟2.自然環(huán)境年平均氣溫13℃,極端最高氣溫42.8℃(1968年6月1日),極端最低氣溫-25.1℃(1959年12月21日)。年平均相對溫度64%,最大積雪深度23cm,最大凍土深度47cm。年平均降水量690.7毫米，主要集中在7、8月份，降水分xxxx縣內(nèi)主導(dǎo)風(fēng)向為SE,頻率為8.9%,次主導(dǎo)風(fēng)向為頻率為8.4%,年均風(fēng)速2.6m/s。前傾斜平原。最高海撥826.8米，最低海拔11.2米。3、人文環(huán)境境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)史前文化遺址80多處，包括大汶口文化、龍山根據(jù)工程地質(zhì)鉆探報告，主要土層：0-4米為亞砂土，4-8米為亞砂粉砂互層，8-200米為亞砂和亞粘土層。地基承載力較現(xiàn)有資料證實，本地區(qū)無活動坍塌地帶、斷裂帶、地下蘊礦地下水主要接受大氣降水補給和地表水補給，排泄主要以潛由于該區(qū)水利條件優(yōu)越，以引用黃河水灌溉為主，地下水開第一含水層組：主要包括10米以上含水層，地下水主要受降水和灌溉水回灌補給，潛水蒸發(fā)強烈，礦化度為1.5-2克/升，屬重碳酸——氯化物型水，可以適度開發(fā)利用。該含水層地下水第二含水層組：含水層埋深在10-200米之間，含水層巖性以亞砂和亞粘土為主，由于特殊的地質(zhì)條件，造成該含水層地下水礦化度達到5克/升以上，不能被開發(fā)利用。含水層巖性以粉細(xì)砂為主，礦化度1.0克/升左右，水質(zhì)良好，宜4、地方經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩rXxxx由13鎮(zhèn)3辦事處，858個行政村組成，有漢、回、壯、滿、高山、朝鮮、瑤、納西等民族，其中漢族占99.99%;至2003年末，全縣總?cè)丝?8.6萬人。農(nóng)業(yè)、林果業(yè)具有北方一般特征，以小麥、棉花、玉米、花xxxx是山東第一個全國農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范縣，2002年糧食總產(chǎn)量58萬噸，棉花總產(chǎn)量1.57萬噸；畜牧業(yè)總產(chǎn)值6.4億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的40%。魏橋牌棉布、棉紗、服裝，齊星牌鋁錠、琥珀啤酒，碧云洞礦泉水等產(chǎn)品已躋身于國際市場，科教文衛(wèi)商貿(mào)供電供水電訊等基礎(chǔ)除滿足本縣需求外，業(yè)已遠銷濟南、淄博等城市和南方的農(nóng)貿(mào)市場。改革開放給xxxx帶來了勃勃的生機和活力。2000年全縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總值60億元；2001年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值72億元；2002年全縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總值84.1億元，實現(xiàn)財政總收入7.3億元，其中地方財政收入4.54億元，地方財政收入位于山東省24位。分散在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達160余家，同時一大批縣重點項目也已上馬，鄒魏第一工業(yè)園、第二工業(yè)園、鄒魏第一熱力公司、生物科技園、電解鋁一期二期工程、城北6萬千瓦熱電廠已建成投產(chǎn)，這些企業(yè)的建成和改造隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化進程的加快，城郊農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生重大調(diào)整。至2002年城區(qū)現(xiàn)狀人口為24萬人，城市用地面積30平方公里。至2010年30萬人，城市用地規(guī)模50平方公里，人均建設(shè)用地城市發(fā)展總目標(biāo)為：把xxxx建設(shè)成一個經(jīng)濟實力雄厚、科學(xué)技術(shù)進步、社會高度文明、服務(wù)體系健全、城市功能齊全、布局合理、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施完整、城市特色鮮明的園林式5.基礎(chǔ)設(shè)施高起點、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)區(qū)域環(huán)境。特別是近幾年以來，先后投資20億元對區(qū)內(nèi)道路、供水、排雨、排污、電力、熱力、燃?xì)?、通訊和廣電管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施進行了全面建設(shè)，“九通一平”面積達到23平方公里。(1)道路系統(tǒng)。交通條件是制約招商引資和入?yún)^(qū)項目建設(shè)對區(qū)內(nèi)道路進行修建，形成了"六縱六橫"的交通網(wǎng)絡(luò)，道路總長80公里。同時，為保障區(qū)內(nèi)企業(yè)物流暢通，投資建設(shè)了鄒周鐵路(2)綠化亮化系統(tǒng)。按照“大空間、大綠化”、創(chuàng)造園林式新月河、濟青高速公路、肖鎮(zhèn)干渠兩側(cè)的綠化防護帶以及已建成還對已建成道路全部進行了亮化建設(shè)，形成了舒適、優(yōu)美的良好(3)供排水系統(tǒng)。一是建設(shè)了庫容6000萬立方的開發(fā)區(qū)平原水庫，年供水能力達1.5億立方，徹底解決了開發(fā)區(qū)內(nèi)水源問題。二是建設(shè)了日處理污水7萬噸的污水處理廠，有效解決了工(4)熱電系統(tǒng)。一是投資建設(shè)了24萬千瓦的開發(fā)區(qū)熱電廠，二是配套建設(shè)了供電線路及供熱管道，為區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)及居民生(5)其他配套系統(tǒng)。開發(fā)區(qū)在完善道路、供排水、熱電系以及通訊和廣電電纜，進一步增強了開發(fā)區(qū)的服務(wù)功能。全縣及17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)1999年就已普及了程控電話，并全部實現(xiàn)國內(nèi)國際直拔，電話交換機總?cè)萘窟_到10萬門，移動電話4萬部，無線尋5.1設(shè)計依據(jù)1.《民用建筑設(shè)計通則》2.《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》4.《民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》5.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》6.《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》7.建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)技術(shù)資料和方案設(shè)想。5.2設(shè)計原則為主的全封閉小區(qū)。在節(jié)省投資和保證建設(shè)質(zhì)量的前提下，注重本項目擬建住宅只實行室內(nèi)初裝修，給居民提供自由選擇的突出“以人為核心”的原則。體現(xiàn)合理、合適、方便、安全的指導(dǎo)思想，著力建成一個功能合理、公共設(shè)施配套、室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)力求使傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合、相互交融，使小區(qū)1.整體原則在規(guī)劃中強調(diào)空間的主導(dǎo)性，采用連續(xù)的綠地開敞空間，使得整個小區(qū)的開發(fā)成為一個整體。同時，對于小區(qū)內(nèi)部道路交通系統(tǒng)和區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)的銜接關(guān)系，以及對該小區(qū)的管網(wǎng)與區(qū)內(nèi)管網(wǎng)的銜接關(guān)系應(yīng)作通盤的考慮，落實城市規(guī)劃對該區(qū)域的總體規(guī)2.環(huán)境原則本可研重視居住環(huán)境質(zhì)量，在結(jié)合自然條件、美化環(huán)境、提3.效率原則本可研從土地開發(fā)的經(jīng)濟規(guī)律出發(fā)，力求緊湊合理地利用土地，居住用地、配套公建用地布局合理，在改善小區(qū)的配套設(shè)施4.多樣性原則在住宅開發(fā)的種類和數(shù)量上，根據(jù)開發(fā)區(qū)實際情況，選擇多種面積大小和平面布局的戶型，在建筑造型和建筑形式上也力求5.便于管理的原則5.3用地平衡表序號單位數(shù)量所占比例1項目總用地公頃2住宅建筑用地公頃3公建用地公頃4道路、停車場及其他用地公頃5公共綠地公頃5.4總體規(guī)劃方案5.4.1總體布局的原則根據(jù)宅區(qū)特點、自然條件和周圍環(huán)境等因素，確定合理的規(guī)劃布局，綜合考慮道路結(jié)構(gòu)、功能分布、公共服務(wù)設(shè)施布局，建筑群體組合，綠化防噪及局部環(huán)境設(shè)計等內(nèi)在聯(lián)系，力求構(gòu)思新5.4.2規(guī)劃布局土地，面積300畝。又要適合開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展要求。小區(qū)的綠化應(yīng)使小區(qū)所在的地方草木蔥翠，碧綠連天，空氣清新，沁人心脾。小區(qū)內(nèi)設(shè)兩處綠水景和綠化帶使得綠茵遍地，流水潺潺，樹木參差，人們能在綠小區(qū)內(nèi)道路分三級，一級為小區(qū)路寬12米，二級為組團路寬8米，三級為宅前路寬5米。三級路網(wǎng)組成完善的道路體系。均可均勻而流暢地到達各級組團二級道路，再由宅前小道分支到住宅單元。大量的家庭小轎車完全可以通過小區(qū)道路系統(tǒng)到達目的位置。小區(qū)居民可通過步行道直接進入各區(qū)各單元，不受車輛噪音影響。整個道路體系簡便、順暢、通達性強，為住戶提供了1.地面和道路坡度根據(jù)住宅區(qū)場地地勢及開發(fā)區(qū)道路管網(wǎng)敷設(shè)現(xiàn)狀，設(shè)計小區(qū)內(nèi)道路、排水系統(tǒng)，道路寬度除了應(yīng)滿足車輛和行人通行外，還應(yīng)滿足車輛掉頭.轉(zhuǎn)彎。地面坡度和車行道縱坡不應(yīng)大于10%,2.地面排水1.綠化根據(jù)建設(shè)單位意見、工業(yè)區(qū)特點和該土地利用要求，小區(qū)綠化率約為47%。根據(jù)用地條件、總平面規(guī)劃結(jié)構(gòu)特點和項目市場(1)綠地分為兩級系統(tǒng)，即中心綠地和組團綠地。(2)小區(qū)內(nèi)縱向的寬闊的綠帶與小區(qū)中心綠地共同組成小區(qū)的綠洲。小區(qū)各庭院內(nèi)的綠地宛如片片綠葉，它們與綠洲滲透相連，有聚有散，疏密結(jié)合，構(gòu)成每棟住宅均享的的綠地系統(tǒng)。組是一個不受汽車、自行車停放干擾的安全、給水排水管道，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)，采用樹枝狀管網(wǎng)至各組團，鋼筋混凝土管直埋，埋深不小于0.6m。5.5建筑設(shè)計方案5.5.1整體設(shè)計為了居所的良好采光、通風(fēng)及優(yōu)美景觀的引入，小區(qū)內(nèi)多層住宅均設(shè)計為一梯兩戶，并且憑借一梯兩戶的靈活布置特點，達到小區(qū)建筑的半圍合布局，地下室為半地下式，頂層設(shè)有復(fù)式閣5.5.2戶型設(shè)計擬建住宅是二十一世紀(jì)使用的，其建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與本世紀(jì)市民的小康生活水平相適應(yīng)。因此，在戶型設(shè)計上，廚房面積應(yīng)不小于5平方米，衛(wèi)生間一般不小于4平方米，起居室不小于15平方米。在土建和水電設(shè)計上，應(yīng)滿足若干基本電器的設(shè)置要求，即廚房和衛(wèi)生間均在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置相應(yīng)的插座，在起居室和臥室本方案所有戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計方案，多數(shù)臥室5.5.3室內(nèi)外裝飾本項目住宅房擬只實行室內(nèi)初裝修，以給居民提供自由選擇的空間，防止居民在裝修時任意改動結(jié)構(gòu)，敲倒墻、重新安排自2.內(nèi)裝飾：內(nèi)墻面為乳膠涂料，戶內(nèi)地面，為水泥地面，踢腳線平整即可，留待鋪地板或地面磚，這樣，住戶可根據(jù)自己的愛好和需要進行裝飾。廚房、衛(wèi)生間地面鋪防滑面磚，內(nèi)墻面4.管線敷設(shè)：室內(nèi)各管線盡可能做到暗敷，衛(wèi)生間要做到煤灰磚以加強保溫隔熱效果，內(nèi)墻采用240mm厚蒸壓粉灰磚。樓5.7.2排水方案5.7.3用水量估算1.生活用水量Q1:小區(qū)戶數(shù)按1090戶計，每戶平均人口按3.5人計，則總?cè)丝诩s3815人，按人均生活用水標(biāo)準(zhǔn)200升/日Q1=200×3815=763(立方米/日)Q2=763×12%=91.56(立方米/日)3.綠化用水量Q3:綠化用水指標(biāo)按每天每平方米2升計則：4.未預(yù)見水量Q4:未預(yù)見水量Q4按Q1、Q2、Q3之和的10%計算，則：Q4=(763+91.56+73.2)×10%=92.78(立方米/日)763+91.56+73.2+92.78=1020.54(立方米/日)量，室外為10L/S,火災(zāi)延續(xù)時間按2小時計算，消防用水量為在小區(qū)內(nèi)主要交叉路口設(shè)置地上消火栓，布置間距不大于給水管道采用PPR新型高科技水管，可確保自來水達到國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，限制使用傳統(tǒng)的鍍鋅水管。下水管采用塑料管，限制電氣設(shè)計主要內(nèi)容包括：供配電系統(tǒng)、電力、照明、避雷與1.用電指標(biāo)1)住宅：8KW/戶小區(qū)負(fù)荷同時利用系數(shù)：0.5;2)公建6870m2:20w/m2;3)道路照明及電力：120KW;2.負(fù)荷計算小區(qū)住宅有功負(fù)荷為：8KW×1090戶×0.7×0.5=3052KW小區(qū)動力及道路照明等有功負(fù)荷為：120KW×0.小區(qū)總有功負(fù)荷為：3052+116.8+102=3270.8KW3.變壓器容量變壓器在80%負(fù)荷率運行時為最佳經(jīng)濟運行狀態(tài)，4.變壓器選擇本項目擬選5臺1000KVA箱式變壓器。每戶室均裝一20-40A的電表，電表分層戶外集中設(shè)置，電源線出變配電站后，埋地進入各住宅樓，進戶后各戶內(nèi)設(shè)一分配電箱，根據(jù)需要設(shè)照明及插座，共6個支路，插座支路帶漏電保護，室內(nèi)電線及插座均暗設(shè)。1.設(shè)計照度：起居室及一般活動照度為30-70Lx;臥室、書寫閱讀為150-300Lx;床頭閱讀75-750Lx;餐廳、廚房50-100Lx;衛(wèi)生間20-50Lx;樓梯間15-30Lx。公共建筑及其他場所(包括道路照明)根據(jù)有關(guān)規(guī)范實施。2.光源及燈具：室內(nèi)以熒光燈為主要光源，白熾燈光源為輔，并盡量選用高效節(jié)能型燈具。道路照明采用彎管鈉燈。另外，在公共活動場所，適當(dāng)配以裝飾燈具。屋面采用Φ10鍍鋅圓鋼沿屋面女兒墻敷設(shè)做防雷保護，引下線利用砼柱內(nèi)主筋，接地裝置利用基礎(chǔ)鋼筋，接地電阻小于2歐。基礎(chǔ)四周敷設(shè)-40×4鍍鋅扁鋼為等電位聯(lián)接線，衛(wèi)生間做局部等電位聯(lián)接并與基礎(chǔ)及柱筋焊接。該小區(qū)內(nèi)智能化包含的弱電子系統(tǒng)分別是：(一)保安監(jiān)控及周邊紅外系統(tǒng)采用戶外紅外線對外探測器對周界進行檢測，通過控制報人企圖翻墻越欄，立即發(fā)生聲光報警，并能保證報警信號傳遞的及時、可靠、無誤，是小區(qū)安全的重要手段。(二)電子巡更彌補監(jiān)控及周邊紅外線系統(tǒng)的死角，使安防系統(tǒng)更為完善。(三)停車場管理系統(tǒng)設(shè)IC卡，由IC卡/門禁智能系統(tǒng)對車輛出入等實現(xiàn)全方位(四)消防報警系統(tǒng)地下設(shè)施設(shè)消防報警系統(tǒng)，報警系統(tǒng)采用二總線制，車庫內(nèi)頂板安裝感溫探測器，主要出入口或側(cè)墻上設(shè)消防廣播箱，手動(五)智能一卡通管理系統(tǒng)在局域網(wǎng)基礎(chǔ)上將小區(qū)管理和服務(wù)設(shè)施全面納入計算機綜合管理系統(tǒng)中，只用一張經(jīng)授權(quán)的卡便可享受停車場管理、門禁管理等各種費用管理，為小區(qū)業(yè)主營造一個充滿和諧、有序、方便、(六)多表遠傳小區(qū)各戶均采用獨立的自來水、熱水(或蒸汽)、電表、多表(七)每戶設(shè)多媒體智能控制箱一個，功能為：1)監(jiān)視監(jiān)控：來訪者身份不明，住戶需要找保安時，按一下3)防盜對講：當(dāng)客人來訪時，按所要訪的房號(在主機上),4)報警求助B、燃?xì)馓筋^，當(dāng)家庭燃?xì)庑孤┻_到一定濃度時，自動向管C、緊急按鈕，當(dāng)家庭人員在緊急情況下需要幫助時，按下5)有線電話系統(tǒng)每戶予留2個有線電視插座，干線采用SYKV-75-9,支線6)綜合布線實現(xiàn)數(shù)據(jù)通信功能，每戶予留2個語音插座1個信息插座，5.9供熱及煤氣通至每棟樓入口。各住宅樓的采暖系統(tǒng)采用共用立管分戶計量采暖系統(tǒng)，立管及熱量表設(shè)于樓梯內(nèi)管井中，用戶根據(jù)用熱量繳納熱費，欠費用戶停止供暖。住宅戶內(nèi)的采暖系統(tǒng)采用水平雙管并聯(lián)系統(tǒng)，可分室調(diào)節(jié)，主要管道在地面墊層內(nèi)埋設(shè)。采暖負(fù)荷按節(jié)能建筑計算，熱負(fù)荷指標(biāo)38W/M2,本小區(qū)總熱負(fù)荷514.3萬瓦。5.9.2供氣燃?xì)庑枰考s為760立方米/日。6.1環(huán)境保護本項目地處周圍環(huán)境狀況較好，只有輕度污染單位。建成投入使用后。除產(chǎn)生少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放，因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不本項目為住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染物是生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為保證小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境2.環(huán)保治理措施1)生活污水采用化糞池對廁所內(nèi)污水進行處理，然后與生活廢水一起排2)廚房油煙在爐灶上方設(shè)置帶機械排風(fēng)和油煙過濾器的吸油煙機，以防止廚3)生活垃圾生活垃圾首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由開發(fā)區(qū)環(huán)衛(wèi)為創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境，防止污染、保護環(huán)境，需做好小區(qū)綠化。本項目堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護功能和改善環(huán)境的作用。同時具有花、香、果、綠四大觀賞特該小區(qū)的綠化面積確定為3.66萬平方米，小區(qū)綠化率約為本項目屬住宅小區(qū)建筑，其污染源很少，污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全6.水、電、熱、氣等實行一戶一表，按表收費。7.加強采暖管網(wǎng)的保溫工作。第七章企業(yè)法人與管理7.1企業(yè)法人部、財務(wù)科，現(xiàn)有人員11人。物業(yè)管理公司實行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務(wù)部等部門。管理公司定員16人，其中經(jīng)理1人、、辦公室2人、財務(wù)室2人、銷售部2人，.,保安部6人，維修部3人，經(jīng)理由公司任命，其他人員可通過社會7.3物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)管理是近些年來在住房商品化過程中出現(xiàn)的對住宅小區(qū)居民提供公共服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。本住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)招聘部分專業(yè)服務(wù)人員，組成住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會，向住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)，并根據(jù)國家“城市住住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會受山東xxxx房地產(chǎn)有限公司的領(lǐng)(2)為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；(3)為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽，并獲得最佳的經(jīng)濟效(1)掌握物業(yè)的變動和正常使用情況，對房屋、設(shè)備及周圍環(huán)境進行及時維修、養(yǎng)護(包括預(yù)防性維護和更正性維護),保持房屋使用功能完好，并及時準(zhǔn)確記錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形(2)對物業(yè)日常事務(wù)的管理，包括對小區(qū)道路、車輛行駛及停泊的管理，社區(qū)活動的組織，公共秩序的維護以及與有關(guān)單位(3)對物業(yè)管理單位內(nèi)部財務(wù)、人事的綜合管理，以保證企(4)一般性服務(wù)(如清潔衛(wèi)生、園林綠化、保安服務(wù)等)和特需服務(wù)(如接送小孩、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等)。第八章項目實施進度安排8.1項目實施進度安排計劃本項目建設(shè)期限為16個月。2005年8月至9月，取得土地使有權(quán)。2005年10月至2006年1月，項目前期準(zhǔn)備工作，包括2006年2月至2006年11月基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2006年11月住宅樓及配套建筑建設(shè)，并竣工驗收。8.2項目實施進度計劃表表8—1進度計劃表891234土地手續(xù)可研編制地質(zhì)勘測初