物業(yè)管理費用測算方法

物業(yè)管理費用測算方法公共服務(wù)費用構(gòu)成主要包括：1、管理、服務(wù)人員的工資及福利費；2、公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；3、綠化費；4、清潔衛(wèi)生費；5、保安費；6、辦公費；7、固定資產(chǎn)折舊費；8、法定稅收等。

各項具體費用的測算方法如下：

1、工資及福利費測算工資及福利費用主要由物業(yè)管理公司人員的基本工資以及按規(guī)定提取的職工福利費、加班費、服裝費（不含獎金）等構(gòu)成。（1）

基本工資（元/月）基本工資標準應(yīng)根據(jù)當?shù)毓べY水平以及企業(yè)性質(zhì)、效益、工作崗位等因素確定。（2）福利費（元/月）福利費包括：福利基金—按職工工資總額的14%計算。工會經(jīng)費—按職工工資總額的2%計算。教育經(jīng)費—按職工工資總額的1.5%計算。社會保險費—包括醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、待（失）業(yè)保險、住房基金等。其中待（失）業(yè)保險按工資總額的1%計算，其他各項按地方規(guī)定由物業(yè)管理公司自行確定。（3）加班費（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個工作日計算。（4）服裝費（元/月）

按每人每年2套測算，將年服裝費總額除以12個月，測算出每月服裝費。根據(jù)以上測算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費。每平方米建筑面積工資及福利費＝

2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費公共設(shè)施、設(shè)備的日常運行、維修及保養(yǎng)是指住宅小區(qū)的公共部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養(yǎng)費，樓宇公共照明費等。該項費用的測算，既可以根據(jù)公司從事物業(yè)管理的經(jīng)驗確定，也可以按以下方法測算。

普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折舊費按25年計算，公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。測算步驟為：

（1）測算公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本

公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%

（2）測算公共設(shè)施、設(shè)備的月折舊費

月折舊費=

（3）測算公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費

維修保養(yǎng)費＝月折舊費×40%

除了以上方法外，一般公共設(shè)施維護費，還可以分別列項進行計算，然后加總求和。一般公共設(shè)施維護費的構(gòu)成如下：計算公式：

固定資產(chǎn)月折舊額＝每月每平方米建筑面積分攤的折舊費＝

9、法定稅收物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的稅費主要是兩稅一費，即：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。營業(yè)稅是按公司經(jīng)營總收入的5%征收。按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”的原則，測算時可按前幾項之和為基數(shù)，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面積應(yīng)分攤的數(shù)額。城市維護建設(shè)稅通常按營業(yè)稅的7%