房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點與重點探究

引言作為我國“第三產(chǎn)業(yè)”中的重要生產(chǎn)者與經(jīng)營者，房地產(chǎn)企業(yè)在當前的國民經(jīng)濟發(fā)展進程中也逐漸占據(jù)了更多的建設作用。而《新準則》中的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算規(guī)范，更是對其未來行業(yè)發(fā)展的更高要求及標準。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)就應在結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展特性的基礎上，不斷改進自身的會計核算方法，從而實現(xiàn)更具標準化的企業(yè)內(nèi)部會計職能。一、房地產(chǎn)會計相關概念界定（一）房地產(chǎn)會計核算定義與內(nèi)容房地產(chǎn)會計核算是指：以貨幣為主要計量單位，通過核對、計量、記錄和報告環(huán)節(jié)，對特定主體所進行的記賬、算賬和報賬等經(jīng)濟活動，為相關會計信息使用者提供決策所需的一系列數(shù)據(jù)信息。會計核算是房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作基礎，更是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分。房地產(chǎn)會計核算的內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的出納工作、開發(fā)建設當中的材料核算工作、固定資產(chǎn)核算工作、工資核算工作、開發(fā)過程當中所涉及的各種成本核算以及在銷售過程中產(chǎn)生的利潤核算。由于會計核算所涉及范圍很廣，因此本論文在進行會計核算分析時將著重強調(diào)房地產(chǎn)成本核算。（二）房地產(chǎn)成本核算內(nèi)容房地產(chǎn)成本核算是指：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設過程當中，對其建造的諸如住宅小區(qū)等產(chǎn)品所發(fā)生費用進行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)，以此來計算開發(fā)建造該產(chǎn)品的總成本以及單位成本。其主要內(nèi)容包括：在房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)項目和項目運營過程中發(fā)生的各種費用，如人工費用、物料費用等等，而其開發(fā)費用則是指：在開發(fā)項目的場地發(fā)生的各種費用，例如：土地出讓金及契稅、補償?shù)牟疬w款、建筑安裝工程費、基礎設施建設、公共設施配套以及為項目順利進行而支付的其他一般間接費用。二、房地產(chǎn)公司在成本核算中存在的問題分析（一）成本核算對象劃分不明通常情況下，房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)方面，其可能涉及的成本核算對象是較為繁雜的。首先，要通過土地招拍取得土地的使用權；其次，要對該地塊進行科學合理的總體規(guī)劃；再次，要進行工程施工建設及在建房產(chǎn)預售；最后，便是竣工后的結(jié)算工作。房地產(chǎn)公司在進行項目開發(fā)時因周期較長，所以具體牽涉到的方面也較多，由此房企一般會選用分期滾動開發(fā)的方式進行開發(fā)建設，一旦開發(fā)項目達到預售條件便可以開始回籠資金。這種開發(fā)形式既能保證企業(yè)資金鏈穩(wěn)定運行，又能合理利用各種資源。除此之外，房地產(chǎn)公司產(chǎn)出的產(chǎn)品類別多種多樣，具有繁雜性，因此在成本核算對象的統(tǒng)一性上也有所欠缺，成本支出很難得到有效控制。即便如此，企業(yè)會計準則在如何確認成本核算對象這一方面也沒有明確規(guī)定的準則指引，這在會計實務中是非常影響成本核算效果的問題之一。（二）成本核算周期不明確房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期相對于其他行業(yè)來說比較長。對于經(jīng)濟實力不同的房地產(chǎn)商而言，考慮到自身的實際情況以及開發(fā)項目的大小，項目開發(fā)周期往往需要一年至十幾年不等的時間。因此，在進行成本核算時，就應該針對不同項目的生產(chǎn)周期進行一個完整的成本核算周期管理。但是目前在核算周期標準的確定上，會計準則并沒有明確規(guī)定房企按項目開發(fā)的核算周期，這種差異性也為成本核算工作的準確性帶來了巨大挑戰(zhàn)。因為成本核算周期不明確，導致完工結(jié)算受到拖延，這便違背了會計學中會計計量及時性的基本要求。這種情況的發(fā)生既不利于收入和費用的合理分配，也不利于企業(yè)進行利潤的準確結(jié)算。受此情況的影響，房開企業(yè)也很難對其開發(fā)的項目有一個客觀、準確的評價，對銷售定價等后續(xù)工作的開展也會有不利的影響。例如：A公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商，對a項目進行開發(fā)成本核算工作，目的在于對其開發(fā)成本等相關成本進行核算，以此為基礎對企業(yè)開發(fā)此項目的盈利情況進行分析。不過，就目前情況而言，A公司在決算時大多以工程決算為主，并沒有考慮到項目結(jié)算。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因就是當施工完成之后即可開展工程決算，工程決算具有相對確定的時間。當工程決算完成以后，工程款撥付也會支付到位，因此，A公司在工程結(jié)算方面基本不會出現(xiàn)過分拖延的現(xiàn)象。但項目決算則會受到多種因素的影響，因此很容易出現(xiàn)拖延現(xiàn)象。（三）成本核算數(shù)據(jù)收集不規(guī)范目前房地產(chǎn)企業(yè)會計數(shù)據(jù)收集不規(guī)范的問題十分嚴重，同時數(shù)據(jù)缺乏完整性導致影響會計核算的真實性。不規(guī)范性具體表現(xiàn)在下述兩方面：一方面現(xiàn)階段財務部門都使用相應的財務軟件，借助信息化手段生成相應的財務報表。在報表當中所顯現(xiàn)的各項數(shù)據(jù)內(nèi)容都是由財會工作人員進行操作編制的。一旦負責相關核算工作的財會人員專業(yè)能力不足，進行工作時再有所疏忽，那么所生成的數(shù)據(jù)將和企業(yè)真情況形成“信息失衡”現(xiàn)象；另一方面，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目產(chǎn)品時，所需要的建設時間較長，許多房地產(chǎn)項目施工時長為到3至5年不等，在這種情況下，如果只對所開發(fā)項目的現(xiàn)金流進行披露，就很難完整反映出開發(fā)項目的實際狀況。正如上述A公司在建造最新的房地產(chǎn)住宅項目時，于2020年5月在競拍中以17.5億成功拿地，2021年1月正式開盤預售，預售按項目的開發(fā)周期進行，后續(xù)資金的流出與流入要依托于建設周期內(nèi)成本支出及樓盤的銷售情況。會計數(shù)據(jù)在收集的過程中經(jīng)常性會出現(xiàn)與現(xiàn)實狀況不符的現(xiàn)象，這也逐漸增加了A公司在成本核算數(shù)據(jù)收集方面的問題風險隱患。（四）成本核算人員素質(zhì)參差不齊成本核算作為房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的業(yè)務部分，對參與核算人員的素質(zhì)要求自然也是非常高的。據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)對A公司人員構成的統(tǒng)計，顯示大專人數(shù)占比為85.81%，研究生學歷僅占1.78%，而財務工作人員占比在2.24%，由此可見，目前A公司財務核算人員整體素質(zhì)偏低是影響A公司成本核算的重要原因。財務人員素質(zhì)偏低會使得會計核算受到個人主觀因素的影響，比如：依靠以往經(jīng)驗或者個人工作習慣進行現(xiàn)階段的會計核算工作，這樣會嚴重影響后續(xù)成本核算人員對于成本核算的歸集與分配。就比如A公司在進行成本核算時，以建筑面積對成本進行分攤，致使回遷房、商品房、別墅等產(chǎn)品核算成本與實際成本出現(xiàn)差異性較大。換而言之，不同的財務人員在處理工作時，會因受到自身條件的影響使核算工作最終出現(xiàn)多種可能，進而影響核算結(jié)果準確性，這樣既不利于企業(yè)后續(xù)工作開展，也不利于企業(yè)后續(xù)目標的制定。因此加強人員培訓，提高人員素質(zhì)勢在必行。（五）開發(fā)間接費用和期間費用劃分不清在當前的房地產(chǎn)行業(yè)中，很多企業(yè)的會計核算工作仍舊有待完善，特別是在開發(fā)產(chǎn)品間接費用與期間費用分配方面。例如：將一些本應該屬于財務費用的借款利息歸納為開發(fā)間接費用中。而在新會計準則中對開發(fā)間接費用的規(guī)定包括：“員工工資、五險一金、辦公費以及水電費等。”而期間費用則主要指：“行政部門在開發(fā)產(chǎn)品期間所產(chǎn)生的各種費用。期間費用歸屬于當期損益?！睂τ谖覈鞔?、中、小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，開發(fā)間接費用和期間費用劃分不清始終都是亟需解決的問題，具體表現(xiàn)在一些企業(yè)在真正經(jīng)營時會把并沒有直接參與到工程建設中的管理人員費用計入其中，因此也就造成了企業(yè)成本核算跟實際情況有較大出入的現(xiàn)象。三、房地產(chǎn)公司成本核算存在問題的原因分析（一）成本管理意識低下會計核算是房地產(chǎn)開發(fā)工作中的重要組成，而成本核算是會計核算的核心重點，做好成本核算，是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制的基礎。然而就目前情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)成本管理觀念淡薄，在進行成本核算時，通常都會出現(xiàn)事前不控制，事后只算賬的情況。此外，從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員在進行成本核算時，也沒有充分發(fā)揮主觀能動性去采用相關成本控制方式降低成本，只是簡單的“照本宣科”，依靠合同規(guī)定去核算成本。除此之外，一部分的財會管理人員對于金蝶、用友等財會軟件操作不規(guī)范，管理意識不強，進而使得成本核算結(jié)果的準確性受到不利影響。這種現(xiàn)象的發(fā)生，無疑會影響到企業(yè)的效益增加，也會使企業(yè)在開發(fā)過程中的成本使用情況得不到真實反映，同樣這也顯現(xiàn)出了房地產(chǎn)公司在成本管理上的缺失。（二）房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)工程項目比較復雜，會計人員所需要進行的會計核算工作相對量會比較大。具體表現(xiàn)在，會計科目的設置上，比如傳統(tǒng)的制造業(yè)行業(yè)在進行成本核算時，常常依靠生產(chǎn)費用類型設定所需要的會計科目進行成本核算，而房地產(chǎn)行業(yè)的公司受制于產(chǎn)品開發(fā)時間過長的影響，需要對本企業(yè)所開發(fā)的不同項目進行不同科目設置以及成本核算。房地產(chǎn)公司在進行成本核算時也非常繁雜。例如：一個房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品，不僅僅包括其建設開發(fā)的房產(chǎn)，同樣也包括所需要的地產(chǎn)，這兩種產(chǎn)品資金投入都非常的大，建設時所用時間也比較長，情況也很復雜。除此之外，房地產(chǎn)公司在進行項目開發(fā)時，往往需要投入巨大的資金成本、時間成本與勞動力成本等，項目開發(fā)、工程建設使得資金的消耗非?？欤髽I(yè)的資金是有限的，因此為保證資金流的連續(xù)性與流暢性，較好的匹配收支顯得尤為重要；另外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目一般比較大，產(chǎn)品銷售金額也比較大，所以其稅負就會比較高，房地產(chǎn)公司會通過不同的方式來去減輕稅收負擔，最常用的就是多結(jié)轉(zhuǎn)成本，進而減少財務報表上的利潤，達到延遲交稅的目的。（三）未構建完善的成本內(nèi)控制度成本核算是企業(yè)會計工作的重點，如果說沒有完善的成本內(nèi)控制度保駕護航，那么企業(yè)不僅無法及時有效的控制成本，也會無形中增加、增大各種風險。房地產(chǎn)公司在整個開發(fā)過程中不可避免地會面臨各種風險，包括：購買土地以及轉(zhuǎn)讓土地的風險、出售房產(chǎn)的風險、接受項目質(zhì)量檢測的風險等。但就目前情況而言，房地產(chǎn)公司對于成本控制并沒有著重看待，使得本公司在進行項目開展以及工程建設時缺少有效的成本控制，這種現(xiàn)象的發(fā)生不利于企業(yè)資金的管理使用，對其持續(xù)經(jīng)營也會造成極為嚴重的影響。雖然近幾年來房地產(chǎn)公司開始逐步構建成本內(nèi)控機制，但在真正施行時卻和企業(yè)本身的實際發(fā)展情況相分離，并沒有真正有效落實相應機制的具體要求。除此之外，許多房地產(chǎn)公司更看重于項目工程結(jié)束以后的成本控制，對于在項目開展之前及開展中產(chǎn)生的成本費用管控不嚴，處于放養(yǎng)狀態(tài)，缺少整體控制意識。相當部分企業(yè)甚至將自身的成本控制與管理采用服務外包的方式來施行管控，公司內(nèi)部缺少對應的內(nèi)控工作者?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性以及復雜性，從事房地產(chǎn)行業(yè)的財會人員也需要具備房地產(chǎn)開發(fā)、稅收、成本管控等多方面的專業(yè)能力，但是目前的財務人員自身專業(yè)能力卻并不能支撐成本內(nèi)控制度的完善與落實。（四）房地產(chǎn)成本核算體系不完善據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)、搜狐等網(wǎng)站統(tǒng)計，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在著規(guī)劃目標缺乏、招標報價遠高于成本等現(xiàn)象，雖然企業(yè)在發(fā)現(xiàn)問題后都進行了專項治理，但這種“消防員”式的企業(yè)管理方式，并不能夠起到很好的補救效果，一旦整體市場經(jīng)濟環(huán)境遭遇不可控風險因素時，房地產(chǎn)企業(yè)則很容易面臨資金流斷裂的風險。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，再加上疫情反復的大環(huán)境影響，使得一些企業(yè)為了生存只考慮眼前利益，并沒有以長遠的眼光去看待公司成本管理的發(fā)展趨勢，使得公司在成本管理上出現(xiàn)諸如制度不完善、目標不明確的問題。而管理不規(guī)范也使得管理缺乏動力，成本控制有效性無法充分發(fā)揮效果，這種流于形式浮于表面的管理也在極大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的綜合性發(fā)展。四、房地產(chǎn)公司成本核算問題的對策建議（一）準確劃分成本核算對象由于房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)過程中所耗用的資金額數(shù)較大，因此其成本核算也會隨著時間增長而變得越發(fā)困難。針對這一情況，相關會計人員在進行核算工作時應及時對各項數(shù)據(jù)進行核算，對于一些來源暫未獲知的資金數(shù)目可以根據(jù)以往情況結(jié)合本項目進行估計，以避免由于時間過長而造成數(shù)據(jù)不準確的現(xiàn)象。例如：A公司在建設最新的住宅小區(qū)時，可以在年終結(jié)賬前將各項數(shù)據(jù)進行二次核對，雖然這無疑會增加財會人員的工作量，但多次核算卻可以避免相關問題的出現(xiàn)，這樣也有利于公司后續(xù)核算工作準確性的提高。針對于房地產(chǎn)成本核算對象缺乏一致性的情況，則需要構建成本核算對象的判斷準則。房地產(chǎn)公司在進行項目開發(fā)前，工作人員需要對本市場進行全面的調(diào)研，深入探究待開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的類別、開發(fā)階段、分期狀況、公用建筑、配套設施、樣板房以及精裝等問題，以便對成本核算對象有正確的認知。基于不同項目的開發(fā)量，成本核算對象也應不同，因此既可以將整個開發(fā)項目看成成本核算對象，也可以按照產(chǎn)品開發(fā)形式劃分成本核算對象，以此來構建成本核算對象的具體判斷標準。針對開發(fā)量較大、建設周期又比較長的項目，可將一段時間內(nèi)的開發(fā)情況作為成本核算對象，而針對開發(fā)量較小的項目，則可將最終的開發(fā)結(jié)果作為成本核算對象。例如：A公司在建立住宅小區(qū)時，依據(jù)政府有關部門要求，需要配套幼兒園等產(chǎn)品，那么A公司可以把幼兒園，娛樂休閑室以及停車場這種獨立型、啟動和完工時間相似的開發(fā)產(chǎn)品作為統(tǒng)一的核算對象。而在具體原則指引下可以確保成本核算對象的清晰性和明確性，能保障成本核算的準確性。（二）明確成本核算周期，及時進行工程完工決算明確項目的成本核算周期，應該充分考慮到項目的各種情況，比如說所涉及的項目比較小，完工時間比較短，那么就可以把整個項目看作一個整體，其周期與成本核算周期相對等，這樣會更有利于相關人員開展成本核算工作。首先，若該項目是大型住宅樓建設，所涉面積廣，建設時間長，那就應該分情況分時期進行成本核算；其次，要及時進行工程完工后的決算，如果工程完工但部分項目還在建設，那則可以根據(jù)企業(yè)實際情況進行估算。（三）設立專門的數(shù)據(jù)收集審查單位設立專門的數(shù)據(jù)收集審查部門，其目的主要在于：第一，制定適用于企業(yè)自身的公司會計核算辦法，加強預算控制。財務管理基于企業(yè)的會計工作，并為企業(yè)會計核算提供“全面預算管理”。全面預算管理是一種財務信息管理系統(tǒng)，強調(diào)預算的重要性，因此設立專門的數(shù)據(jù)收集審查部門，不僅能夠全面管理公司的事物流程、進行人力資源整合，更能夠?qū)具M行全面約束及整體控制，所有員工都應參與到實際的財務管理當中過程，按照預算管理的規(guī)定，重點從制度建設和公司組織建設入手。第二，需要加強對會計核算尤其是成本核算相關的財務風險預警。為降低房地產(chǎn)公司的成本核算風險和財務風險，房地產(chǎn)公司必須建立全面的成本核算和財務預警系統(tǒng)，對本公司成本核算進行持續(xù)財務警報和診斷。房地產(chǎn)公司還需要根據(jù)實際情況和規(guī)模仔細分析本公司財務績效，并建立與其開發(fā)業(yè)務相匹配的財務預警系統(tǒng)。第三，著力資金管理，提高資金使用效率。由于房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)業(yè)務時會有大量的資金流入流出，資金在管理過程很可能會出現(xiàn)各式各樣的財務風險。因此，采取有效的資金管理對于降低房地產(chǎn)成本核算風險以及其他的財務金融風險有很大作用，將開發(fā)項目的各個工程與材料進行整合，以實現(xiàn)統(tǒng)一性，避免出現(xiàn)堆積的現(xiàn)象，提高資金的周轉(zhuǎn)率。（四）加強成本核算人員素質(zhì)建設如今，現(xiàn)代財務和會計法律法規(guī)越來越完善，公司財務會計管理和成本核算也面臨著必然的變革性發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員也需要適應未來的發(fā)展趨勢與行業(yè)需求?；诖?，如何為房地產(chǎn)公司培養(yǎng)一批專業(yè)能力、財務意識以及法律意識強的高素質(zhì)財務人員則是必須要思考的問題：第一，財務人員選拔。房地產(chǎn)公司在選拔人才時，選取高學歷或高能力人才則是最基本的條件之一，而后再根據(jù)知識儲備、掌握能力以及過往的工作經(jīng)驗來對不同崗位人員進行崗位匹配，比如出納采購等崗位可以選取獲得初級會計證、有一定實操經(jīng)驗的本科生。第二，財務人員的培訓。企業(yè)的財務制度通常都是在不斷改進和完善的，因而這就需要財務工作人員通過專業(yè)知識及專業(yè)技能培訓，不斷提升自身的學習能力。除此之外，還可以運用“老帶