全民所有自然資源資產(chǎn)清查（土地）實施細則經(jīng)濟價值

全民所有自然資源資產(chǎn)清查——土地資源資產(chǎn)價值量清查2 01國有農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地價值 02儲備土地價值量清查實施細則PART01國有農(nóng)用地（不含林草濕）、建設(shè)用地、未利用地資產(chǎn)經(jīng)濟價值估算實施細則341.國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算國有農(nóng)用地清查價格內(nèi)涵要求1土地權(quán)利農(nóng)用地使用權(quán)價格3土地權(quán)利年限4基準日2019年12月31日和2020年12月31日5用地類型耕地、種植園用地、設(shè)施農(nóng)用地、養(yǎng)殖水面6耕作制度（耕地）參照《XXX省農(nóng)用地分等參數(shù)》中標準耕作制度確定7耕作制度種植園用地、設(shè)施農(nóng)用地、養(yǎng)殖水面按照地區(qū)普遍種植/養(yǎng)殖、大宗經(jīng)濟作物確定種植/養(yǎng)殖制度8農(nóng)田基本設(shè)施狀況按照各用地類型各均質(zhì)區(qū)域的農(nóng)用地基本設(shè)施的平均狀況確定1.國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算實施程序：1.國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算工作內(nèi)容分為樣點價格信息數(shù)據(jù)采集和經(jīng)濟價值估算兩部分。國家、省級價格體系建設(shè)樣點價格信息數(shù)據(jù)采集和填報國家、省級價格體系建設(shè)樣點價格信息數(shù)據(jù)采集和填報66!國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值!國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值經(jīng)濟價值估算縣級價格估算結(jié)果經(jīng)濟價值估算縣級價格估算結(jié)果1.國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算：工作流程樣點價格信息數(shù)據(jù)采集和填報縣級經(jīng)濟價值初步估算樣點價格信息數(shù)據(jù)采集和填報縣級經(jīng)濟價值初步估算!估算結(jié)果檢驗調(diào)整i清查價格體系t省級國有農(nóng)用地估算結(jié)果檢驗調(diào)整i清查價格體系t匯總形成省級估算結(jié)果估算結(jié)果確認匯總形成省級估算結(jié)果估算結(jié)果確認經(jīng)濟價值估算工作各縣在省級價格體系下發(fā)前，同步開展國有農(nóng)用地經(jīng)濟各縣（市、區(qū)）根據(jù)省級價格體系對應(yīng)的用初步估算結(jié)果開展核查，對不合理的圖斑清查初步估作，經(jīng)各級責任單位復(fù)核確認后，最終確定縣級國有農(nóng)用地1.國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算：基本方法形成每個圖斑的清查價格基準地價信息獲取基準地價信息獲取國有農(nóng)用地基準地國有農(nóng)用地基準地價修正縣級經(jīng)濟價縣級經(jīng)濟價值初步估算初步估算結(jié)果匯總初步估算結(jié)果匯總初步估算成果自檢初步估算成果自檢（1）基準地價圖層與工作底圖的疊加處理（2）比照基準地價與清查價格內(nèi)涵的差異，進行因素修正（3）Σ圖斑面積×清查價格（4）對基礎(chǔ)資料、實物量、價值估算過程、結(jié)果進行檢查91.國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算基準地價信息獲取依據(jù)國有農(nóng)用地實物量清查結(jié)果，以提取的清查圖斑為基礎(chǔ)，與國有農(nóng)用地基準地價成果數(shù)據(jù)庫進行空間疊加，獲取國有農(nóng)用地清查圖斑的基準地價信息。主要是獲取評估用途、所在級別、基準地價值等信息。疊加時各種情況的處理規(guī)則：1.國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算國有農(nóng)用地基準地價修正（1）期日修正：當所在縣（市、區(qū)）現(xiàn)行國有農(nóng)用地基準地價的估價期日與清查時點不同時，應(yīng)進行期日修正。此次初步估算統(tǒng)一采用全省下發(fā)的分地區(qū)分用途期日修正系數(shù)進行期日修正。（2）年期修正：本次清查50年修正到30年按照基準地價年期修正系數(shù)表確定年期修正系數(shù)，各地基準地價的年期修正系數(shù)應(yīng)在國有農(nóng)用地基準地價成果報告內(nèi)獲取，缺失相應(yīng)的年期修正系數(shù)表時，按土地還原率統(tǒng)一取5%（r=5%）計算年期修正系數(shù)（實際缺失的情況較少）。（3）用地類型修正：若國有農(nóng)用地基準地價修正體系已設(shè)立細分用地類型修正或存在更細的基準地價用途價格標準，應(yīng)按照細分用地類型進行修正或采用細分的基準地價標準進行估算。1.國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算初步估算結(jié)果匯總：根據(jù)國有農(nóng)用地實物量清查的圖斑面積，按清查圖斑修正后的基準地價作為清查價格確定圖斑的經(jīng)濟價值，最終匯總得到縣級國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算初步結(jié)果。經(jīng)濟價值估算結(jié)果匯總經(jīng)濟價值估算結(jié)果匯總=Σ（依據(jù)各圖斑經(jīng)濟價值和匯總結(jié)果，填寫《技術(shù)指南》國有農(nóng)用地資產(chǎn)清查部分附表A1、A2）涉及估算結(jié)果匯總的圖斑用途應(yīng)覆蓋耕地、種植園用地、設(shè)施農(nóng)用地、水庫水面和坑塘水面（水庫水面、坑塘水面的評估用途為養(yǎng)殖水面），田坎、溝渠、農(nóng)村道路等農(nóng)用地附屬設(shè)施因不單獨計價，其清查圖斑的經(jīng)濟價值估算結(jié)果應(yīng)為空。1.國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算初步成果自檢：各縣（市、區(qū)）的經(jīng)濟價值估算初步結(jié)果的質(zhì)量檢查以下相關(guān)要求實施核查和自檢工作。具體如下：（1）估算實施主體應(yīng)在各階段、各重要技術(shù)環(huán)節(jié)完成后，對階段性結(jié)果進行全面自檢，并將對結(jié)果進行確認、修改、完善等行為予以記錄；對檢核中發(fā)現(xiàn)的，現(xiàn)行條件下難以解決的瑕疵或異常情況，及其對結(jié)果可能產(chǎn)生的影響，應(yīng)進行具體說明；編制估算結(jié)果自檢報告。（2）各級成果匯總主體應(yīng)對其負責匯總的估算成果進行質(zhì)量檢核與協(xié)調(diào)性分析驗證，編制成果檢核與分析報告。（3）檢查內(nèi)容包括估算基礎(chǔ)資料的適用性、估算過程的科學(xué)性與規(guī)范性、估算成果的正確性與完整性。1.國有農(nóng)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算估算結(jié)果檢驗調(diào)整：XXX省級國有農(nóng)用地清查價格體系建立完成后，各縣（市、區(qū)）根據(jù)省級價格體系對應(yīng)的用途均質(zhì)區(qū)域價格進行疊加對比，對清查圖斑的初步估算結(jié)果開展核查，對不合理的圖斑清查初步估算結(jié)果進行調(diào)整或說明，具體要求如下：原則上各清查圖斑經(jīng)濟價值估算價格一般不得超出省級確定的相應(yīng)均質(zhì)區(qū)域、相應(yīng)地類縣級平均價格±30%。其中，耕地圖斑價格與省級確定的相應(yīng)均質(zhì)區(qū)域縣級耕地價格進行比較校核，一般不高于最高值的30%且不低于最低值的30%。確有特殊原因超出的，應(yīng)詳細說明原因，并列入省級核查范圍。2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算清查價格內(nèi)涵要求時點特征：基準日為2019年12月31日和設(shè)定容積率和設(shè)定開發(fā)程度：設(shè)定容積率和設(shè)定開發(fā)程度：以基準地價關(guān)于容積率和開發(fā)程度等土地利用條件，以當?shù)鼗鶞实貎r內(nèi)涵為準，除非其與區(qū)域客觀情況明顯不符、不具區(qū)域表征性，否則無需進行統(tǒng)一修正；若現(xiàn)行基準地價的容積率、開發(fā)程度與區(qū)域客觀情況明顯不符，則需重新設(shè)定統(tǒng)一內(nèi)涵，并依據(jù)此因素在當?shù)氐挠绊懸?guī)律進行整體修正（例如，統(tǒng)一增加或減少開發(fā)程度中某一項的開發(fā)費用）。地價構(gòu)成：與土地要素直接相關(guān)的項目，含土地取得成本、開發(fā)成本、中某一項的開發(fā)費用）。地價構(gòu)成：與土地要素直接相關(guān)的項目，含土地取得成本、開發(fā)成本、相關(guān)稅費的2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算實施程序：由各縣（市、區(qū)）負責采集現(xiàn)行基準地價成果或經(jīng)審核論證后的基準地價測算成果等價格信息數(shù)據(jù)通過必要的補充完善，形成未全省平衡的清查價格體系初步成果，并根據(jù)初步價格體系估算縣級經(jīng)濟價值，用于全省國有建設(shè)用地清查價格體系建設(shè)的統(tǒng)籌平衡分析及試點成果數(shù)據(jù)分析。省級清查價格體系形成后，各縣（市、區(qū)）再依據(jù)統(tǒng)籌結(jié)果對初步估算結(jié)果進行調(diào)整，形成此次建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算的最終結(jié)果。2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算工作內(nèi)容分為價格信號采集、清查價格體系建設(shè)和經(jīng)濟價值估算三個部分。 價格信號采集一XX省現(xiàn)行基準地價調(diào)查表國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值 國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值清查價格體系建設(shè) ! 經(jīng)濟價值估算 2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算清查價格體系建設(shè)省級統(tǒng)籌平衡提交縣級清查價格縣級清查價格體系（全用途全區(qū)域覆蓋）現(xiàn)行基準地價成果 補充完善各縣（市、區(qū)）以現(xiàn)行基準地價為基礎(chǔ)，通過必要的核定、修正、調(diào)整和補充完善，形成此次國有建設(shè)用地全域及全用途覆蓋的清查價格體系初步成果，用于各縣（市、區(qū)）開展先XXX省清查價格體系統(tǒng)籌平衡以縣級為單位開展清查價格體系初步成果的統(tǒng)籌平衡工作，對明顯錯誤或不協(xié)調(diào)的清查價格信號進行必要2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算清查價格體系建設(shè)XXX省各縣（市、區(qū)）以基準地價為基礎(chǔ)，通過必要的核定、修正、調(diào)整和補充完善，形成此次國有建設(shè)用地全域及全用途覆蓋的清查價格體系初步成果。補充地類用途價格體系國有建設(shè)用地基準地價成果縣級清查價格補充地類用途價格體系國有建設(shè)用地基準地價成果縣級清查價格體系初步成果根據(jù)清查內(nèi)涵要求進行修正2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算清查價格體系建設(shè)工作1：根據(jù)清查內(nèi)涵要求進行修正（1）特殊限制性條件修正：對于地方現(xiàn)有基準地價內(nèi)涵中可能存在的特殊限制性條件（例如：只能自持經(jīng)營），當其對土地價格產(chǎn)生顯著影響時，應(yīng)將其修正到清查價格的統(tǒng)一內(nèi)涵。（2）年期修正：對于地方現(xiàn)有基準地價內(nèi)涵中可能存在的政策性年期設(shè)定（例如：工業(yè)用地按30年而非50年設(shè)定），應(yīng)通過測算年期修正系數(shù)，將其修正到清查價格的統(tǒng)一內(nèi)涵。（3）期日修正：各縣（市、區(qū)）采用現(xiàn)行基準地價成果或經(jīng)審核論證后的基準地價測算成果進行建設(shè)用地經(jīng)濟價值初步估算時，統(tǒng)一采用全省統(tǒng)籌平衡的期日修正系數(shù)進行期日修正。（4）底線控制原則：采礦用地、管道運輸用地、水工建筑用地、鹽田和國有的農(nóng)村宅基地等類型的國有建設(shè)用地，地價水平不低于所在區(qū)域集體土地征收中土地補償費、安置補助費和地上附著物拆遷費用；其他類型的建設(shè)用地，價值水平不低于所在行政單元的工業(yè)用地出讓最低價標準。2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算清查價格體系建設(shè)工作2：針對基準地價非全域覆蓋的地區(qū)，補充國有建設(shè)用地基準地價成果空間覆蓋范圍（空間全覆蓋）①參照相應(yīng)用地類型的末級基準地價確定②參照相應(yīng)用地類型的末級基準地價，進行區(qū)位修正后確定：2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算清查價格體系建設(shè)工作3：針對基準地價評估用途不全的地區(qū)，通過“國土三調(diào)”地類與常規(guī)基準地價地類的銜接實現(xiàn)（用途全覆蓋）情況①:“特殊用地”和“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地”可能存在包含了不同基準地價用途的情況，可按基準地價體系中屬于特殊用地的各二級地類價格的平均水平取值。對應(yīng)基準地價用途1對應(yīng)基準地價用途2用途清查價格體系情況②:“空閑地”，已明確城市規(guī)劃用途的，按規(guī)劃用途計價；其他情況可按工業(yè)用地計價。情況③:“物流倉儲用地”在“國土三調(diào)”分類中屬于“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地”，但在一些地區(qū)的基準地價體系分類中屬于“工業(yè)用地”，其市場價格水平值顯著區(qū)別于“商業(yè)用地”，應(yīng)參照工業(yè)（或工礦倉儲）用地的基準地價。其他類似情況類同。2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算清查價格體系建設(shè)XXX省清查價格體系統(tǒng)籌平衡以縣級為單位開展清查價格體系初步成果的統(tǒng)籌平衡工作，對明顯錯誤或不協(xié)調(diào)的清查價格信號進行必要的調(diào)整、修正。統(tǒng)籌平衡涉及的技術(shù)思路、操作流程、分析方法等按照《技術(shù)指南》的要求，由省級匯總統(tǒng)籌平衡單位負責實施，形成針對各縣（市、區(qū)）清查價格體系初步成果的統(tǒng)籌平衡調(diào)整建議或調(diào)整系數(shù)。全省統(tǒng)籌平衡結(jié)果經(jīng)各縣（市、區(qū)）及市級責任單位確認及上報國家備案后，用于指導(dǎo)各縣（市、區(qū)）對先期測算的初步估算結(jié)果的平衡調(diào)整。2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算：工作流程\清查價格體系初\清查價格體系初i步成果t縣級經(jīng)濟價值初步估算i步成果t縣級經(jīng)濟價值初步估算!估算結(jié)果檢驗調(diào)整省級平衡調(diào)整估算結(jié)果檢驗調(diào)整匯總形成省級估算結(jié)果估算結(jié)果確認匯總形成省級估算結(jié)果估算結(jié)果確認經(jīng)濟價值估算工作采用未統(tǒng)籌平衡前的清查價格體系初步成果估算國有建設(shè)用地經(jīng)濟涉及調(diào)整的經(jīng)濟價值估算結(jié)果經(jīng)各級責任單位復(fù)核確認后2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算估算精度：宏觀精度度估算宏觀精度度估算用途的土地資源實物量核算值匹配，分用途測算基中觀精度度估算微觀精度估算微觀精度估算2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算根據(jù)基準地價體系的覆蓋范圍及此次中觀精度的經(jīng)濟價值估算要求，確定經(jīng)濟價值估算的基本估算單元與均質(zhì)區(qū)域一致，即各用途的基準地價級別。若縣（市、區(qū)）存在以鎮(zhèn)或工業(yè)園區(qū)為單位的獨立基準地價體系，應(yīng)以獨立評估的基準地價級別再細分相應(yīng)范圍的估算單元，以全面覆蓋需開展經(jīng)濟價值估算的清查圖斑（含子圖斑）及待核實的國有建設(shè)用地問題圖斑。（縣級清查價格建設(shè)時，基于全空間覆蓋要求提前處理）2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算①按照當?shù)貒薪ㄔO(shè)用地所包括的三調(diào)地類對應(yīng)的清查價格用途制作相應(yīng)圖層，反映各用途①按照當?shù)貒薪ㄔO(shè)用地所包括的三調(diào)地類對應(yīng)的清查價格用途制作相應(yīng)圖層，反映各用途在不同級別上的清查價格。②空閑地、水工建筑用地、采礦用地、交通運輸用地、特殊用地等地類，如有參照的地類計價規(guī)則，則不作為單獨圖層。計價時按照參照的地類計價即可。用途命名規(guī)則商業(yè)服務(wù)業(yè)用地SFYD工礦用地GKYD住宅用地ZZYD公共管理與公共服務(wù)用地GFYD特殊用地TSYD交通運輸用地JTYSYD水域及水利設(shè)施用地其他土地濕地2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算將國有建設(shè)用地資產(chǎn)清查底圖與清查價格圖層套合，將清查價格圖層中相應(yīng)地類的清查價格賦予與之套合的同類國有建設(shè)用地實物圖斑（子圖斑）。2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算套合時地塊宗地信息的不同情況處理：①子圖斑存在宗地信息，套合獲取的清查價格對應(yīng)用途為子圖斑的“土地用途”②子圖斑無宗地信息，套合獲取的清查價格對應(yīng)用途為清查圖斑的“二級地類名稱”③子圖斑的宗地土地用途為混合用地且已備注兼容用途及面積的，則通過混合用地涉及用途的土地面積比例加權(quán)平均，求取圖斑的清查價格。若無法區(qū)分兼容用途比例，則按清查圖斑已填寫的主用途獲取清查價格。2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算套合時跨級別圖斑情況處理：①跨越多個級別（或均質(zhì)區(qū)域），且落在某一級別（或均質(zhì)區(qū)域）范圍內(nèi)的面積超過原圖斑面積90%以上的圖斑，直接賦予該圖斑此類地價；②除上述情況外，跨越多個級別（或均質(zhì)區(qū)域）的，按照面積加權(quán)的方法確定該圖斑的平均地價。圖斑相交2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值量1=基本單元內(nèi)相應(yīng)用途的平均地價×面積經(jīng)濟價值量2=基本單元內(nèi)相應(yīng)用途的平均地價×面積×容積率修正系數(shù)（自選增加其他個別因素修正）面積數(shù)據(jù)為使用權(quán)供應(yīng)及使用情況的“宗地面積”，若子圖斑無宗地面積信息，則采用“子圖斑面積”計算。2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算關(guān)于其他個別因素修正：若考慮進行其他個別因素的修正，原則上僅能采用基準地價已編制的其他個別因素修正關(guān)系進行修正。關(guān)于容積率修正：①若當?shù)鼗鶞实貎r容積率修正是基于首層樓面地價或平均樓面地價編制的，需按容積率變化關(guān)系進行系數(shù)轉(zhuǎn)換，體現(xiàn)不同容積率對應(yīng)地面地價的修正關(guān)系；②若當?shù)鼗鶞实貎r成果無容積率修正體系的，可按1.0取值；③如該宗地的清查信息無法支撐進行容積率等因素修正，“經(jīng)濟價值量2”仍按照“經(jīng)濟價值量1”的估算規(guī)則填寫。2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算2.國有建設(shè)用地經(jīng)濟價值估算經(jīng)濟價值估算基于統(tǒng)一、完備的清查價格體系，針對全部國有建設(shè)用地，不論其現(xiàn)狀使用權(quán)的歸屬及權(quán)利類型的差異，均以統(tǒng)一內(nèi)涵的清查價格與實物相結(jié)合，估算資產(chǎn)經(jīng)濟價值及所有者權(quán)益，匯總形成轄區(qū)內(nèi)國有建設(shè)用地的經(jīng)濟價值及所有者權(quán)益。結(jié)果數(shù)據(jù)填寫《技術(shù)指南》附表A中的表5。3.國有未利用地經(jīng)濟價值估算河流水面、湖泊水面、冰川及永久積雪、鹽堿地、沙地、裸土地、裸巖石礫因暫時缺乏價值確定依據(jù)，本次清查不估算經(jīng)濟價值。PART02儲備土地專項資產(chǎn)經(jīng)濟價值估算實施細則1.儲備土地專項資產(chǎn)經(jīng)濟價值估算方法儲備土地經(jīng)濟價值是指儲備土地經(jīng)濟投入或者預(yù)期可實現(xiàn)的經(jīng)濟收入，其具體的價值表2.采用基準地價系數(shù)修正法估算經(jīng)濟價值情形①：采用基準地價修正系數(shù)法?；鶞实貎r系數(shù)修正法適用于已制定城鎮(zhèn)基準地價，具有完備的基準地價修正體系的