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文檔簡介
我國房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究—以萬科為例TOC\o"1-3"\h\u16448摘要 116448一、緒論 221817(一)研究背景及意義 215677(二)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 3151901.國外研究現(xiàn)狀 388712.國內(nèi)研究現(xiàn)狀 32074(三)研究內(nèi)容和方法 320874二、相關(guān)理論概述 41550(一)融資的概念及分類 531610(二)融資管理的概念 520990(三)融資管理的原則 56923三、萬科集團(tuán)融資管理的現(xiàn)狀分析 518249(一)萬科集團(tuán)簡介 69428(二)萬科集團(tuán)融資管理的現(xiàn)狀 715376(三)萬科集團(tuán)融資管理存在的問題 888821.缺乏科學(xué)融資規(guī)劃 9302032.資本結(jié)構(gòu)有待完善 105123.融資渠道選擇不合理 11148494.治理結(jié)構(gòu)不完善 1229884四、萬科集團(tuán)融資管理的優(yōu)化對策 1230595(一)制定科學(xué)的融資規(guī)劃 131204(二)完善資本結(jié)構(gòu) 1320802(三)降低融資成本 1312585(四)完善公司治理結(jié)構(gòu) 146896結(jié)論 14摘要:在企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中,充足的資金來源和完善的資金鏈?zhǔn)鞘种匾?。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè),資金需求量大,項目運營周期長,因此,融資對企業(yè)來說既重要又困難。本論文對房地產(chǎn)行業(yè)融資的基本狀況進(jìn)行了分析,并總結(jié)了其中存在的一些問題,對國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)萬科企業(yè)股份公司進(jìn)行了典型案例分析,通過萬科融資相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)分析及融資特點,對其融資策略進(jìn)行了評價,就優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略提出較為可行的對策建議。關(guān)鍵詞:萬科集團(tuán);融資管理;融資策略一、緒論(一)研究背景及意義1.研究背景房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式發(fā)展,需要很多的可流動的資金加以支持,這一問題對于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來了一定的挑戰(zhàn)。我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,作為國民經(jīng)濟重要發(fā)展支柱性產(chǎn)業(yè)之一,對實體經(jīng)濟發(fā)展起到了決定性的作用。隨著房產(chǎn)限購政策出臺,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模又逐漸壯大,此行業(yè)開始出現(xiàn)供大于求的高速增長狀況,形成了非常嚴(yán)重的市場泡沫。為了遏制我國房價的飆升,政府出臺了很多政策,例如限購令等政策,此后房地產(chǎn)銷量明顯減少,這會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)流動資金困難的情況發(fā)生,而房地產(chǎn)開發(fā)時需要大量的流動資金,如果單憑出售房子的利潤,很難滿足企業(yè)運營所需的資金,必須加大流動資金投入。2.研究意義本文將以萬科集團(tuán)為例,分析企業(yè)融資管理的現(xiàn)狀,找出存在的問題,并結(jié)合萬科的實際,提出幾點針對性的融資管理優(yōu)化的對策。本文將以萬科為例進(jìn)行案例研究,希望可以豐富學(xué)術(shù)界有關(guān)融資管理方面的理論體系,具有一定的理論意義3.現(xiàn)實意義本文的研究還可以為萬科提供融資管理的策略指導(dǎo),確保其融資管理水平的提升,從而促進(jìn)其融資難題的解決以及資金需求的滿足,為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展服務(wù),也為更多的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資管理的參考作用,還具有一定的現(xiàn)實意義。(二)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國外研究現(xiàn)狀國外對中小企業(yè)房地產(chǎn)融資的研究起步較早,收獲頗豐。BaldwinA于2016年通過建構(gòu)經(jīng)濟學(xué)模型來分析房地產(chǎn)融資產(chǎn)業(yè)流動性及投資風(fēng)險,認(rèn)為商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)貸款渠道及金額,均有別于房地產(chǎn)貸款范圍內(nèi)三個因素之優(yōu)點。2015年,NelsonA在對房地產(chǎn)市場歷史由來的考察中發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)能夠直接獲得長期按揭房屋抵押貸款。在二線城市按揭房屋貸款市場和金融保險行業(yè)中,聯(lián)邦房貸和保險亦應(yīng)運而生。BregmanA(2006)則是基于房地產(chǎn)行業(yè)的特性提出了房地產(chǎn)間接融資理論。LevinbergJ.(2014)認(rèn)為中國的住房制度改革使房地產(chǎn)成為一個重要的經(jīng)濟增長點。MwathiJK在2016年還對房地產(chǎn)市場與金融有關(guān)的側(cè)面進(jìn)行了研究,認(rèn)為根據(jù)我國房產(chǎn)的類型可把融資模式劃分為兩類:一類是住宅地產(chǎn)項目融資模式,另一類是收益較大型地產(chǎn)項目融資。SokoliY在2016年的研究中,就房地產(chǎn)通貨緊縮與房地產(chǎn)開發(fā)市場商品價格之間的關(guān)系和影響進(jìn)行了分析,發(fā)現(xiàn)在20世紀(jì)80年代,我國房價的漲跌變化幅度基本一致。與此同時,通過分析發(fā)現(xiàn)我國房價和房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)著正相關(guān)關(guān)系,并且該相關(guān)性隨時間的推移而加強。我國房地產(chǎn)目前房價依舊處于高位且持續(xù)上漲趨勢明顯。并且近年來國家宏觀調(diào)控政策的力度逐漸加大,房地產(chǎn)行業(yè)也受到了較大沖擊。所以文章認(rèn)為目前房地產(chǎn)價格的波動有其必然性。但是,并不完全是市場調(diào)節(jié)的結(jié)果。2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)將所有關(guān)于房地產(chǎn)融資風(fēng)險管理相關(guān)的研究主要集中于企業(yè)籌資過程中的風(fēng)險控制、管理模式、策略等幾個方面,此外還針對企業(yè)籌資風(fēng)險管理展開深入研究,并再次取得了一定的收獲。但是對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,因自身業(yè)務(wù)特點在融資過程中會遇到許多不確定性因素的影響,所以如何合理、高效的管理房地產(chǎn)公司融資是當(dāng)前有待解決的重要課題。甘桂佳(2016)在綜合調(diào)研房企上市公司融資的風(fēng)險相關(guān)研究和現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上,發(fā)現(xiàn)了大量房企在其融資流程的過程中存在一定的問題,雖然研究內(nèi)容不具有科學(xué)性和系統(tǒng)性,但是融資有必要充分利用組合評價法和人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)以及灰色模糊綜合評價法,合理客觀地評價房企在融資流程風(fēng)險方面所存在的問題。另外,蔡雅莎(2015)在對房地產(chǎn)行業(yè)的金融情況調(diào)查后,總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中存在著風(fēng)險管理法律的不完善以及管理體系不足的缺點。并且其融資方式簡單、集團(tuán)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險高的融資管理難題。最后提出了集團(tuán)企業(yè)應(yīng)該提高企業(yè)的可持續(xù)力以及開展多元化的融資服務(wù)渠道和企業(yè)外部直接融資比例、并尋求集團(tuán)企業(yè)外部融資的清晰對策。最后,朱運璇(2015)提出在研究有關(guān)于我國中小型企業(yè)管理的集團(tuán)融資風(fēng)險當(dāng)中,發(fā)現(xiàn)缺乏科學(xué)規(guī)的劃企業(yè)的融資管理體系,企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和融資渠道都不完善的問題,大部分企業(yè)都存在上述問題。這些問題對企業(yè)來說是致命的,應(yīng)進(jìn)一步結(jié)合企業(yè)的實際狀況,提出一套完善的融資管理策略進(jìn)一步加強對集團(tuán)民營企業(yè)的融資風(fēng)險的把控。總的來看,國內(nèi)外對融資問題已有較多研究,但是對融資管理問題和個別的案例研究缺乏。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè),在融資管理這個大項目上存在著,融資風(fēng)險的把控不行、融資方式不合理以及融資結(jié)構(gòu)化不足等。這些問題嚴(yán)重阻礙了融資理論在房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)中的實踐行動。另外,與此同時房地產(chǎn)行業(yè)也是一個資金密集型的行業(yè),融資渠道很成本高并且形式也很單一,這使萬科集團(tuán)在未來的發(fā)展過程中將面臨著相當(dāng)龐大的壓力。因此,對萬科集團(tuán)在融資方面存在的問題及原因分析具有重要的意義。(三)研究內(nèi)容和方法本論文一共劃分成為五個部分,一緒論主要闡述的是論文的研究背景和研究方向以及意義。另外,融資管理的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀,以及具體的研究內(nèi)容和方法。同時對采取的研究思路與技術(shù)路線進(jìn)行了解說,對本論文可能的創(chuàng)新點進(jìn)行簡單總結(jié)。最后,提出有待完善之處。二是對融資理論進(jìn)行綜述,主要說明國內(nèi)外有關(guān)融資的一些基本概念與分類,以及融資管理方面的一些基本概念與含義,從而為下文有關(guān)論文的撰寫與研究打下理論基礎(chǔ)。第三步是以萬科房地產(chǎn)企業(yè)融資管理出現(xiàn)的狀況以及針對這一狀況提出的對策,介紹了萬科集團(tuán)近幾年在融資管理方面取得的成績和存在的問題,并分析了萬科集團(tuán)最近幾年在融資管理上所做的努力以及其在融資管理中存在的問題。第四部分提出完善和優(yōu)化萬科融資管理結(jié)構(gòu)的建議以及對我國商業(yè)銀行融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行總結(jié)描述分析,指出了其中存在的融資管理重點和難點。第五部分則是論述針對問題給出建議,例如我國商業(yè)銀行融資結(jié)構(gòu)應(yīng)采取哪些對策。最后為全文的結(jié)語,主要總結(jié)全文。本文所使用的研究方法有:(1)文獻(xiàn)法:搜集國內(nèi)外有關(guān)企業(yè)融資及有關(guān)企業(yè)實施融資風(fēng)險管理方面的大量文獻(xiàn),經(jīng)過深入地閱讀,整理,分析及研究等,并且歸納出大量有關(guān)學(xué)術(shù)文獻(xiàn)理論材料,從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)融資中的一些基本概念,以及有關(guān)企業(yè)在融資過程中實施風(fēng)險管理方面的一些基本概念及其意義,為本論文持續(xù)深入地研究撰寫及研究結(jié)論打下堅實的基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)。(2)案例研究法:以萬科公司為例,在對其基本狀況進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,指出其財務(wù)管理現(xiàn)狀,進(jìn)而對其中所存在問題進(jìn)行剖析,最后針對其實際狀況,提出優(yōu)化資金管理,提升其財務(wù)管理水平,減少融資風(fēng)險等建議。二、相關(guān)理論概述(一)融資的概念及分類企業(yè)在考慮生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r時,需要向指定的人或者固定的投資者申請籌備資金,使募集到的流動性資金用于生產(chǎn)和經(jīng)營。這種融資方式稱為企業(yè)內(nèi)部融資。企業(yè)通過內(nèi)部融資可以提高資產(chǎn)質(zhì)量,降低籌資成本,增強市場競爭力,實現(xiàn)資源合理配置。企業(yè)內(nèi)部融資有兩種類型:一種是內(nèi)生企業(yè)融資,一種是單獨外生。內(nèi)生企業(yè)融資是指企業(yè)本身所擁有的資源。而外源企業(yè)融資則是由企業(yè)的股東通過發(fā)行股票或者債券進(jìn)行籌資。這兩者都屬于企業(yè)的內(nèi)生性融資。這種內(nèi)生性融資,主要表現(xiàn)為某些企業(yè)把自有資金投向本國或?qū)ν膺M(jìn)行投資。外部融資,主要指一般企業(yè)或者公司通過現(xiàn)有的方式與手段,在除公司以外的經(jīng)濟實體范圍內(nèi)募集資金的行為,其主要融資手段有商業(yè)銀行貸款,發(fā)行股票以及公司債券等。(二)融資管理的概念融資管理是指企業(yè)向企業(yè)外部有關(guān)單位或個人以及從企業(yè)內(nèi)部籌措和集中生產(chǎn)經(jīng)營所需資金的財務(wù)管理活動。融資管理的蛀主要內(nèi)容1.明確具體的財務(wù)目標(biāo)以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化為最終目標(biāo),企業(yè)在具體經(jīng)營管理過程中必須確定具體的財務(wù)目標(biāo),這樣才能對有效實施財務(wù)的融資管理職能具有直接指導(dǎo)作用。這一具體的財務(wù)目標(biāo)會受到企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、稅收環(huán)境和金融環(huán)境的影響,在確定目標(biāo)時一定要充分考慮企業(yè)內(nèi)部和外部的各項財務(wù)關(guān)系,以保證在協(xié)調(diào)有效的基礎(chǔ)上實現(xiàn)這一目標(biāo)。2.科學(xué)預(yù)測企業(yè)的資金需求量企業(yè)的財務(wù)部門必須根據(jù)企業(yè)具體的經(jīng)營方針、發(fā)展階段和投資規(guī)模,運用科學(xué)合理的預(yù)測方法,正確地測定企業(yè)在某一時期的資金需要量。資金不足或資金籌集過量都不利于企業(yè)的正常發(fā)展。在企業(yè)進(jìn)行資金預(yù)測過程中,必須掌握正確的預(yù)測數(shù)據(jù),采用正確的預(yù)測方法,如果發(fā)生預(yù)測錯誤,可能會直接使企業(yè)財務(wù)管理失控,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營和投資的失敗。3.選擇合理的融資渠道和方式融資渠道是指企業(yè)取得資金的來源;融資方式是企業(yè)取得資金的具體形式。在實務(wù)中,同一渠道的資金可以采用不同的方式取得,而同一融資方式又可以適用于不同的融資渠道,二者結(jié)合可以產(chǎn)生多種可供選擇的融資組合。因此,有必要對二者的特點加以分析研究,以確定合理的融資組合。4.確保資金結(jié)構(gòu)的合理性簡單地講,資金結(jié)構(gòu)就是指企業(yè)負(fù)債資金和權(quán)益資金的比例關(guān)系,有時也被稱為資本結(jié)構(gòu)。由于不同的融資方式會帶來不同的資金成本,并且對應(yīng)不同的財務(wù)風(fēng)險,因此,企業(yè)在將不同的融資渠道和方式進(jìn)行組合時,必須充分考慮企業(yè)實際的經(jīng)營和市場競爭力,適度負(fù)債,追求最佳的資本結(jié)構(gòu)。(三)融資管理的原則企業(yè)與投資者在直接融資與管理中多要遵守的原則如下:(1)開放性原則。已經(jīng)發(fā)行上市的公司,要按要求將其公司發(fā)行的證券公之于眾,幫助其公司企業(yè)規(guī)避融資的騙術(shù),防止投資者對金融市場的破壞。(2)堅持公正對待原則與平等互利原則相結(jié)合。在證券發(fā)行和交易過程中,必須遵守相關(guān)的法律、法規(guī)。這樣有利于保護(hù)廣大投資者的權(quán)益,維護(hù)證券市場的公平、公開、公正,促進(jìn)我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。(3)保護(hù)中小投資者的原則。在進(jìn)行直接發(fā)行時,要充分尊重廣大投資者的意愿,使其參與到整個金融市場中來,這樣才能保證證券發(fā)行順利進(jìn)行,促進(jìn)整個金融市場得到好的發(fā)展。另外,直接融資也同樣是保護(hù)中小投資者合法權(quán)益的手段之一。一旦利益受損,就會帶來巨大損失甚至?xí):φ麄€市場穩(wěn)定。(4)堅持公平交易原則。在直接金融市場內(nèi),投資者們具有相同的金融市場條件和相同的買賣交易證券的機會,完全享有交易權(quán)和其應(yīng)履行的義務(wù),這些都很好地制止了投資者違反信托、操縱和“內(nèi)幕”購買、出售等活動。三、萬科集團(tuán)融資管理的現(xiàn)狀分析(一)萬科集團(tuán)簡介萬科集團(tuán)有限公司(以下簡稱萬科集團(tuán))創(chuàng)立于1984年5月,公司總部設(shè)在我國廣東省深圳市?,F(xiàn)為我國大陸規(guī)模較大的房地產(chǎn)及專業(yè)私人住宅房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)公司之一。公司現(xiàn)有資產(chǎn)300億,業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)、物業(yè)、金融等多個領(lǐng)域。萬科集團(tuán)歷經(jīng)20余年,已成為我國房地產(chǎn)業(yè)中最具實力、最具影響的上市公司。萬科集團(tuán)公司已在國內(nèi)66座大城市成立分公司,并從2013年起進(jìn)一步擴大海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。先后在中國香港,新加坡,紐約,倫敦等地累計推出房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)項目10余項。深圳萬科地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)有限公司一直以來都把一流的地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營管理、優(yōu)良的住宅樓宇清潔養(yǎng)護(hù)作為首要的服務(wù)基礎(chǔ),為來住的顧客及開發(fā)商提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)。1988年,通過股份制公司的轉(zhuǎn)型,萬科正式進(jìn)軍住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域。萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“萬科物業(yè)”)于1997年經(jīng)香港聯(lián)交所批準(zhǔn)上市,并成為香港上市公司中第一家在主板市場成功上市的地產(chǎn)公司。一九九三年,本署著手致力公共住宅租賃房屋的研發(fā)。歷經(jīng)多年,逐步在我國住宅房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域建立起自身品牌優(yōu)勢。2016年度,萬科全年房地產(chǎn)出售住宅建筑面積為2765.4萬平方米,銷售額為3647.7億,較上年同期分別上漲33.3億、39.3億。萬科對國內(nèi)住宅商品房銷售市場的占有率進(jìn)一步提升,達(dá)到了新的高度。不管是萬科每年的銷量總額,還是市場份額,均創(chuàng)二手房行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量史新高。(二)萬科集團(tuán)融資管理的現(xiàn)狀萬科一直以來都以現(xiàn)金為主的凈利潤融資結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。這使萬科企業(yè)形成了具有多元化且溫和的凈利潤融資結(jié)構(gòu)。隨著公司的不斷發(fā)展和壯大,公司面臨著越來越大的內(nèi)部資金需求壓力。在內(nèi)部資金的管理和分配方面,萬科也采取了多種措施來提高資金的使用效率和安全性。但從外凈利潤的融資結(jié)構(gòu)來看,由于公司在2014-2015年間采取了較為激進(jìn)的股權(quán)再融資政策,導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。因此,有必要對萬科內(nèi)部凈利潤融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。從內(nèi)部凈利潤籌資結(jié)構(gòu)來看,萬科以凈利潤留存收益籌資方式,迅速募集資金,從某種程度上大大增加了與萬科內(nèi)部凈資產(chǎn)等價的資金,削弱資產(chǎn)負(fù)債率,綜合體現(xiàn)財務(wù)資金杠桿作用。從表3.1可以看出,萬科內(nèi)部凈利潤與留存收益之比,雖然2016年后開始下降,但是仍保持高位,這說明萬科內(nèi)生凈利潤融資情況還算好,這給其他融資方式打下良好條件與基礎(chǔ),公司能夠較好地主動應(yīng)對目前市場經(jīng)濟條件改變。表3.1萬科公司2010年-2021年凈利潤與發(fā)放紅利以及紅利占凈利潤百分比數(shù)值時間凈利潤(億元)發(fā)放現(xiàn)金紅利(億元)現(xiàn)金紅利占凈利潤百分比(%)201072.8311.0015.10201196.2514.2914.852012125.5119.8115.782013151.1945.1629.572014157.555.1935.042015181.579.543.802016210.287.241.482017280.599.3535.422018337.711834.942019338.711834.91202041514534.932021225112.850.1數(shù)據(jù)來源:同花順(1)銀行貸款長期以來,銀行是支撐萬科集團(tuán)融資的最主要動力。所以,萬科和其他銀行始終保持了良好戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。目前,萬科和其他的銀行已展開了大規(guī)模的融資債券等金融商業(yè)化的服務(wù)合作,受到萬科與銀行的關(guān)注與支持。而隨著萬科融資能力的提高,越來越多的銀行開始關(guān)注并參與到萬科的融資活動中。截至2014年12月底,共有15家商業(yè)銀行向萬科發(fā)放過貸款。這些銀行對萬科的關(guān)注與扶持,有效地緩解了萬科的銀行資金周轉(zhuǎn)緊張問題,同時也為萬科能夠嘗試開發(fā)其他的融資方式提供了大量的資金支持。但在政府宏觀調(diào)控的力度加大的背景之下、貨幣政策收緊以及銀行信貸條件日趨緊縮等因素影響下,銀行貸款仍然是制約萬科發(fā)展的重要因素之一。另外,萬科也面臨著自身資金鏈緊張,融資成本高以及其他銀行融資渠道不暢等問題。而銀行融資又是公司獲得外部資金支持,實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)的主要途徑之一。所以,萬科現(xiàn)在還在繼續(xù)探索新的途徑與方法,幫助萬科走出對其他銀行融資的束縛與依賴。銀行貸款仍是融資的主要渠道。不過,萬科2022年一季度的季報顯示,該公司的財務(wù)費用65.2萬元,而去年同期則為193.1萬元,降低60%多。由于財務(wù)費用主要由利息構(gòu)成,該數(shù)據(jù)很大程度反映了企業(yè)的貸款規(guī)模。(2)股權(quán)融資萬科1991年上市之后,憑借著自身的發(fā)展業(yè)績和信譽,運用發(fā)行股票等各種途徑強化了自身的股權(quán)市場進(jìn)行融資。通過股票市場融資獲得了豐厚的投資收益;同時通過資本市場融資,為其快速擴大規(guī)模奠定了基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入成熟期后。企業(yè)面臨著諸多問題和挑戰(zhàn)。如何解決這些難題是萬科必須要面對的一個重要課題。資本市場是實現(xiàn)公司價值最大化和降低企業(yè)融資成本最有效的途徑之一。在這樣的背景下,萬科的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債比例發(fā)生了很大變化,其融資能力得到了提高;隨著資本市場的不斷完善,以及政府對房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)為了能取得更好的收益,越來越重視自身的品牌建設(shè)和營銷活動。品牌成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的無形資產(chǎn)。隨著我國股權(quán)市場的發(fā)展,越來越多的企業(yè)開始進(jìn)入到股權(quán)市場中去,這些企業(yè)也逐漸形成了自己獨特的“萬科”品牌。同時,隨著公司業(yè)務(wù)的拓展,萬科的品牌影響力也在不斷增強。萬科集團(tuán)近5年通過經(jīng)營活動積累的現(xiàn)金流量凈額都是正數(shù),表明盈利的情況較好,但數(shù)值變化很大。投資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量在2016-2019年均小于0,特別是在2016-2018年融資活動凈現(xiàn)金流量為正數(shù),表明在這一時期萬科集團(tuán)進(jìn)行了大量投資,快速占據(jù)房地產(chǎn)市場,好在2020年終于改變了投資活動現(xiàn)金流量入不敷出的局面。自2019年開始,萬科集團(tuán)運營和投資活動的凈現(xiàn)金流有所增加,而籌資活動的凈現(xiàn)金流卻明顯下降為負(fù)值,說明萬科集團(tuán)認(rèn)識到僅僅依賴經(jīng)營現(xiàn)金流量補償投資不算長久之計,正在逐漸重視運用籌資手段。我國房地產(chǎn)上市公司一般選擇銀行貸、信托、股票等幾大主流融資渠道,近年來,具有規(guī)模性的房地產(chǎn)上市企業(yè),其融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款通常能達(dá)到40%的比例,如此大的依賴性會使企業(yè)對資金管控喪失主動權(quán),無形中加大財務(wù)風(fēng)險。萬科集團(tuán)就采取了以依靠銀行貸款為主的融資模式。雖然向銀行借貸審批手續(xù)相對簡單,資金到賬較迅速,但企業(yè)會面臨到期還本付息的巨大壓力,其背后風(fēng)險不言而喻,這在一定維度上表明萬科集團(tuán)缺少行之有效的融資渠道。(3)房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托是指以房地產(chǎn)項目開發(fā)商的名義,通過信托方式使用并被權(quán)威信托機構(gòu)和負(fù)責(zé)任的公司所持有的信托。在制定投資計劃時,應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)的特點和風(fēng)險,選擇合適的信托計劃貸款額度及期限,并根據(jù)不同類型的信托計劃對房地產(chǎn)進(jìn)行分類。在房地產(chǎn)市場日益激烈競爭環(huán)境下,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)已成為商業(yè)銀行新的利潤增長點。合理充分利用房地產(chǎn)開發(fā)項目可以讓客戶順利獲得可靠投資收益。2015年,萬科集團(tuán)公開征集并在國內(nèi)發(fā)布了公募債券基金“鵬華前?!保╮eits),具有固定收益性。完備的前期資金是一個由籌集到撤出的鏈條,這一投資模式可以有效地幫助萬科實現(xiàn)由重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。對這個時候的萬科來說,項目早期大量的土地、資金來自前期開發(fā)銀行,所以早期地價已經(jīng)預(yù)交。在施工期間,還很容易得到開發(fā)銀行貸款先期資助。因此,萬科在這個時候不需要在早期承受太多早期資金撤出壓力。這也就意味著,如果沒有足夠的資金做支撐,任何一個投資機構(gòu)都不可能完成對整個項目的銷售。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中,房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金往往來自外部。所以,鵬華前海工程中后期,萬科資金能夠迅速將前期資產(chǎn)資本化,萬科以資本化reits形式,能夠有效確保后期用地、資金迅速上市,以達(dá)到迅速向輕資產(chǎn)過渡。海外融資國內(nèi)房地產(chǎn)融資地隨著門檻的日益增高成本也隨之提高。這一現(xiàn)象決定了海外房地產(chǎn)資金的涌入發(fā)生。我國經(jīng)濟在經(jīng)過了多年的高速增長,也進(jìn)入經(jīng)濟的快速發(fā)展時期。人們對于房產(chǎn)投資和保值增值的需求也越變越高。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國內(nèi)拉動內(nèi)需、促進(jìn)消費、以及帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心力量。同時也成了我國的國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)之一。另一方面,隨著房地產(chǎn)資本市場不斷發(fā)展,很多企業(yè)開始選擇通過海外房地產(chǎn)融資來獲取資金支持自身的發(fā)展,這就為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在海外進(jìn)行房地產(chǎn)融資提供了新的思路。(三)萬科集團(tuán)融資管理存在的問題1.缺乏科學(xué)融資規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,為了能確保自身企業(yè)利潤在短時間內(nèi)獲得穩(wěn)定而持久的利潤增長,就需要有效地做好房地產(chǎn)融資工作,同時也需要將自身資金問題擺在顯著地位。萬科進(jìn)入中國較早,因此從它資本市場運營以及從它融資方式選擇上來看,萬科都做得優(yōu)于國內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)以及開發(fā)商。在具體融資方式選擇之上,萬科并不只靠在國內(nèi)A股資本市場運營中可以直接融資,而是可以利用自身優(yōu)勢,在國內(nèi)開展大量持續(xù)性、高效率的房地產(chǎn)資金市場募集及配套工作。截至目前,萬科拓展房地產(chǎn)資本市場發(fā)展之路,已援引大量資金。其籌資途徑主要有:房地產(chǎn)銀行貸款,股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌資,房地產(chǎn)投資信貸信托和海外房地產(chǎn)籌資。表3.2萬科2019年制定未來5年融資戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)指標(biāo)項目未來1年未來2年未來3年未來4年未來5年融資額度新增10億15億20億25億30億直接融資比率提高到2%5%7%10%12%長期負(fù)率比率提高到20%25%30%35%40%負(fù)債率降低到79%78%77%76%75%利潤率提高到10.5%10.75%11.0%11.5%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)9080706050流動比率提高到931.401.451.501.55速動比率提高到0.350.400.450.500.55平均融資成本降低到11.0%10.5%10%9.5%9.25%數(shù)據(jù)來源:萬科官網(wǎng)、東方財富網(wǎng)2.資本結(jié)構(gòu)有待完善堅持政策平穩(wěn),資本管理結(jié)構(gòu)良好,對萬科今后的成敗起到了關(guān)鍵的決定作用。當(dāng)前萬科正逐步向多元化企業(yè)籌資的途徑這一方向進(jìn)行多元化發(fā)展,但同時又結(jié)合市場及企業(yè)本身條件,制定并出臺符合自身條件的多元化籌資方案,堅守政策,穩(wěn)定資金管理結(jié)構(gòu)。在公司融資關(guān)鍵時刻,嚴(yán)格控制公司融資成本,以免公司最終出現(xiàn)財務(wù)危機,直接影響到公司債權(quán)人及其他股權(quán)投資人等切身經(jīng)濟利益。因此,在為企業(yè)融資時,要時刻將一個企業(yè)實際資產(chǎn)負(fù)債率水平時刻保持在成本可控范圍內(nèi)。由下表可以明顯地看到,從萬科當(dāng)前的財務(wù)和風(fēng)險評估指標(biāo)看,雖然沒能達(dá)成未來財務(wù)數(shù)據(jù)的指標(biāo),但是財務(wù)數(shù)據(jù)分析指標(biāo)和現(xiàn)在比較沒有太大的差距。所以萬科在資產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)融資的這兩個方面上只需進(jìn)行升級就可以。當(dāng)前,萬科財務(wù)融資方式呈現(xiàn)多樣化趨勢,其中最重要的是拓寬了政府融資渠道;萬科負(fù)債結(jié)構(gòu)較為單一,短期負(fù)債率偏高,長期負(fù)債率偏低。萬科目前主要使用的是銀行借款和商業(yè)信用。銀行貸款目前已成為政府籌資和借貸的主要方式,政府債券很少直接使用。其主要原因是政府直接發(fā)行債券,貸款審批流程過于繁瑣,雖然所發(fā)行萬科債券滿足政府發(fā)行債券需求,但是債券杠桿還比較低,進(jìn)一步嚴(yán)重制約當(dāng)前萬科向政府融資渠道,資本流動結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化,造成資本流動結(jié)構(gòu)不盡合理,負(fù)債率過高,風(fēng)險防范地區(qū)不到位等系列問題。與此同時,萬科也在考慮繼續(xù)降低向銀行貸款占比,然而,在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策以及萬科資本市場鏈條收緊現(xiàn)實之下,房屋交易規(guī)模及數(shù)量持續(xù)下降及下滑,銀行借貸規(guī)模萎縮,或許在一定程度上令的萬科地產(chǎn)資本市場鏈條始終處于緊繃狀態(tài),這也大大增加了萬科資金鏈條易被切斷概率。房地產(chǎn)投資行業(yè)本身就是屬于資金密集型行業(yè),啟用資金量大,同時融資收益期較長,所以啟用資金對于房地產(chǎn)而言同樣至關(guān)重要,融資對于房地產(chǎn)投資企業(yè)而言更是不可缺少的重要環(huán)節(jié),同時,唯有穩(wěn)定的內(nèi)部資本與股權(quán)結(jié)構(gòu),才能為房地產(chǎn)融資提供基礎(chǔ)與前提,萬科歷經(jīng)數(shù)次資本與股權(quán)之爭,尤其主要表現(xiàn)在2008年與寶能發(fā)生過資本與股權(quán)之戰(zhàn),在這場爭斗中,萬科控制權(quán)幾乎易主,管理層跌宕起伏,因此,唯有內(nèi)部資本與股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定,才能為房地產(chǎn)打造多元化融資方式與制度完善做出貢獻(xiàn)。表3.3萬科2019資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)有數(shù)據(jù)和戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)對比表項目現(xiàn)狀未來1年未來3年未來5年主營業(yè)務(wù)利潤率10%10.5%11.0%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)103908070資產(chǎn)負(fù)債率69.62%69%57%55%流動比率1.31541.331.371.45速動比率0.32480.330.370.45資料來源:萬科官網(wǎng)、東方財富網(wǎng)3.融資渠道選擇不合理集團(tuán)在內(nèi)部融資的過程當(dāng)中,所產(chǎn)生的費用是由內(nèi)外兩部分構(gòu)成。內(nèi)部融資成本可分為直接融資和間接融資兩類。直接融資包括股權(quán)融資和債務(wù)融資兩部分,間接融資主要包括銀行貸款,股票融資以及商業(yè)信用和政府擔(dān)保等;外部融資成本主要是指市場流動資本在外部融資中所占用的比例,它與負(fù)債融資相比具有更高的風(fēng)險,而與股本或投資收益相比則相對較低。融資成本如何,直接關(guān)系著企業(yè)集團(tuán)能否生存與發(fā)展。如果外部融資成本過高,則會使整個企業(yè)集團(tuán)處于不利地位。企業(yè)集團(tuán)公司作為一個整體,其內(nèi)部成員之間存在著相互聯(lián)系與制約關(guān)系,這種關(guān)系既體現(xiàn)在縱向上,也反映在橫向上。因此,如何減少企業(yè)集團(tuán)整體融資成本和加強企業(yè)集團(tuán)的融資費用管理,以及實現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的融資活動中的融資費用協(xié)調(diào)具有重要意義?,F(xiàn)有的萬科外部融資方式及渠道多是基于萬科集團(tuán)銀行貸款業(yè)務(wù),負(fù)債在銀行融資中占有大約比例,同時輔之以信托,債券及基金,盡管部分信托融資這種模式雖能在短時間內(nèi)給投資者帶來一些高額收益,但費用比較昂貴,對萬科集團(tuán)的資金長期運用非常有利。具體情況見下表,和保利地產(chǎn)相比,融資渠道平均融資利率和保利地產(chǎn)無顯著差異。而從萬科整體的角度來看,其融資成本卻遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)??梢姡f科集團(tuán)的資金利用效率不高。在這種情況下,如何降低融資成本成為當(dāng)前萬科需要解決的問題之一。造成萬科融資渠道成本居高不下的主要因素有:(1)外部因素導(dǎo)致了融資市場的環(huán)境發(fā)產(chǎn)生了變化。房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用,但是房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的高風(fēng)險也同樣使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更多的風(fēng)險。由于萬科集團(tuán)資金市場環(huán)境的變化多數(shù)受國家宏觀經(jīng)濟與貨幣影響較大,資金市場環(huán)境越來越窄,而嚴(yán)厲的宏觀貨幣政策又極大地固定著融資的費用生成,與之相伴隨的是萬科集團(tuán)對外部融資渠道的管理模式受利率上升等融資渠道與費用增加等嚴(yán)重因素的制約。(2)萬科集團(tuán)在資金管理方式上。其實萬科集團(tuán)目前還不具備一個對內(nèi)和對外融資渠道管理的有效平臺。萬科集團(tuán)從資金管理方式來看。采取的是一種“以房養(yǎng)老”模式,即通過“借殼上市”的方式來解決企業(yè)發(fā)展中所面臨的資金不足問題。這一模式也被業(yè)界稱為“借殼上市+資金集中管理”模式。其實萬科集團(tuán)目前暫沒有有效的內(nèi)外部融資渠道管理平臺。外部融資渠道管理混亂、與下屬企業(yè)之間存在較大的資金間隙及大量的冗余是造成萬科集團(tuán)無法獲得最佳融資渠道的主要原因之一,也是導(dǎo)致本企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營困難的重要因素。(3)從融資渠道上看,短期票據(jù)、中長期票據(jù)以及低成本公司債都是直接進(jìn)入的,準(zhǔn)入門檻都比較高。以萬科票據(jù)為例,萬科票據(jù)能夠充分滿足上述渠道資金流入需求,但受多種重要財務(wù)指標(biāo)制約。表3.42021年萬科和保利地產(chǎn)融資成本對比表融資渠道平均利率萬科地產(chǎn)行業(yè)平均值保利地產(chǎn)銀行貸款7%9%8%公司債券8%8%7%上市融資2%3%2%信托融資12%13%13%基金融資10%10%10%資料來源:國家統(tǒng)計局、同花順4.治理結(jié)構(gòu)不完善公司治理結(jié)構(gòu)對融資非常重要,如果想要保證融資問題能夠得到解決,首先必須要完善其公司的治理結(jié)構(gòu)。然而,對萬科集團(tuán)整體來說,因為分支多,企業(yè)仍是股東多,地域資源分布廣,成本管理鏈長。與此同時,萬科集團(tuán)內(nèi)難以有效地協(xié)調(diào)各部門的利益和股東們的整體利益。并且由于萬科集團(tuán)的股權(quán)治理體系架構(gòu)較復(fù)雜,股東權(quán)力也過于復(fù)雜,股權(quán)太過集中,管理是難題。這嚴(yán)重妨礙了股東權(quán)力掌控以及資產(chǎn)負(fù)債表編制與設(shè)立,導(dǎo)致了公司大股東在融資風(fēng)險決策方面可能出現(xiàn)失誤。另外,管理人員在萬科集團(tuán)融資過程中,缺少風(fēng)險與成本管理這兩種理念進(jìn)行有效的把控。在企業(yè)融資風(fēng)險管理中,萬科集團(tuán)各分支機構(gòu)董事長,總經(jīng)理往往期望企業(yè)股東得到收益,并向萬科集團(tuán)爭取企業(yè)財務(wù)支持,很少注意融資成本管理。此外,由于股權(quán)集中度過高而帶來的控制權(quán)與現(xiàn)金流權(quán)分離也是影響公司價值最大化目標(biāo)實現(xiàn)的重要因素之一。因此,在萬科集團(tuán)中進(jìn)行股權(quán)集中化改革具有非常重大的現(xiàn)實意義。萬科作為大型集團(tuán)公司,對資本市場戰(zhàn)略競爭風(fēng)險認(rèn)識薄弱,部分企業(yè)經(jīng)理人眼光短淺,缺乏長遠(yuǎn)戰(zhàn)略融資計劃,從而管理者忽視自身融資成本,致使在短期內(nèi)雖然選擇了高利潤的成本及融資險管理渠道,但是集團(tuán)內(nèi)部的成本和管理成本依然處于較高水準(zhǔn)。總的來說,殘缺的萬科集團(tuán)治理體系結(jié)構(gòu)及其股權(quán)太過復(fù)雜,太過集中,這與萬科集團(tuán)沒有行之有效的管理及激勵機制有直接關(guān)系。四、萬科集團(tuán)融資管理的優(yōu)化對策(一)制定科學(xué)的融資規(guī)劃制定科學(xué)的融資規(guī)劃,須結(jié)合集團(tuán)當(dāng)前的經(jīng)濟水平,財務(wù)狀況、將來的融資率和實際融資風(fēng)險等各方面的因素,選擇最能滿足萬科集團(tuán)經(jīng)營發(fā)展需要的有效融資渠道,從而實現(xiàn)股東價值最大化。萬科集團(tuán)在組建完成之后,仍需進(jìn)一步強化其財務(wù)管理基礎(chǔ)與實踐工作,并制定出一整套實時財務(wù)計劃,從而更好地將保障經(jīng)濟與財務(wù)合理化有效落實,進(jìn)一步為萬科集團(tuán)實現(xiàn)經(jīng)濟與財務(wù)可持續(xù),良性發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。又要結(jié)合實際情況,加強融資理論基礎(chǔ)與實踐工作,對現(xiàn)實融資方案進(jìn)行調(diào)整,使現(xiàn)實融資方案更符合萬科集團(tuán)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略融資范圍與現(xiàn)實融資需要,增強萬科集團(tuán)融資管理決策科學(xué)性,篩選最優(yōu)現(xiàn)實融資策略與最優(yōu)現(xiàn)實融資渠道,并決定是否采取縮減現(xiàn)實融資方式來縮減融資與風(fēng)險。(二)完善資本結(jié)構(gòu)企業(yè)資本管理結(jié)構(gòu)既對萬科企業(yè)資本管理與發(fā)展有很大影響,也對萬科企業(yè)重大投資項目以及企業(yè)投資資本量增加有很大決定作用。萬科依據(jù)其實際資本管理情況,結(jié)合目前行業(yè)發(fā)展趨勢,制定其企業(yè)資本管理結(jié)構(gòu),一方面從本質(zhì)上明確萬科企業(yè)今后資本管理方向與重點,同時也從本質(zhì)上加速萬科企業(yè)快速、平穩(wěn)、健康地發(fā)展。同時也為其他房地產(chǎn)上市公司資本管理提供參考依據(jù)。本文首先介紹了萬科的基本概況以及萬科的資本管理現(xiàn)狀。然后通過分析萬科的資本管理結(jié)構(gòu)來揭示其存在的問題并提出相應(yīng)建議。好的公司資本管理結(jié)構(gòu),既決定了能有效地推動萬科公司快速,健康地發(fā)展,也決定了企業(yè)在這樣狀態(tài)下激烈的房地產(chǎn)市場中處于高于市場競爭位置的地位。所以萬科有必要對自身資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,從而保證資金運用能夠在投資期間取得較大經(jīng)濟利益。(三)降低融資成本萬科集團(tuán)現(xiàn)有融資方式主要有內(nèi)外兩種,逐步實現(xiàn)籌資方式多樣化,助力集團(tuán)融資。但觀察萬科融資成本就會發(fā)現(xiàn)萬科融資成本整體偏高。從目前融資政策來看,萬科在融資過程中一定要選擇適合自己的融資渠道模型來減少資本利息成本、以及融資過程中資本風(fēng)險的發(fā)生,在促使經(jīng)濟利益最大化。由于可轉(zhuǎn)換股權(quán)融資成本小于可轉(zhuǎn)換債券股權(quán)融資成本,且不需要萬科負(fù)擔(dān)可轉(zhuǎn)換債券利息,偏向萬科投資者可理性選擇這種融資模型。另外,萬科還須妥善通過利用還款,轉(zhuǎn)賬,提前到期還款等資金變化,對旗下金融機構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化。另外,隨著市場上可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行數(shù)量的增多,萬科可以從可轉(zhuǎn)換債券中獲得更多的收益,從而提高了萬科的經(jīng)營業(yè)績。交換條件成熟時,普通股可以通過變換債券變換成1股。也可通過增減可轉(zhuǎn)換債務(wù)等股權(quán)融資規(guī)模與比例,顯著降低股權(quán)融資成本。(四)完善公司治理結(jié)構(gòu)目前來看萬科集團(tuán)的管理治理結(jié)構(gòu)需要改善。其中的問題主要表現(xiàn)在股權(quán)的結(jié)構(gòu)非常集中,限制了企業(yè)的融資行動。因此,萬科目前非常有必要改善自己公司的治理結(jié)構(gòu)和融資管理所存在的問題。另外一方面,萬科對自身股權(quán)結(jié)構(gòu)有必要進(jìn)行改進(jìn),良好的參與架構(gòu)是公司治理結(jié)構(gòu)完善的基礎(chǔ)。利用股權(quán)分散化,可以減少代理的成本從而降低控股的股東們對經(jīng)理層的監(jiān)督力度。另一方面萬科也必須充分運用激勵機制來構(gòu)建多元化激勵薪酬機制來調(diào)動管理者積極性。萬科應(yīng)實現(xiàn)經(jīng)理人獎勵機制多樣化以進(jìn)一步對管理人員進(jìn)行有效激勵并改善公司財務(wù)業(yè)績。結(jié)論房地產(chǎn)開發(fā)融資需要大量的土地開發(fā)資金,但房地產(chǎn)企業(yè)自身擁有的土地開發(fā)資金并不能支撐企業(yè)整體的土地開發(fā)運用需求。因此,房地產(chǎn)企業(yè)本身也要通過融資來為企業(yè)籌措更多地土地開發(fā)資金。房地產(chǎn)企業(yè)籌資,必須考慮籌資的費用與回報。在選擇合適的融資渠道之后,根據(jù)實際情況來制定具體的融資方案,并且要做好相關(guān)的風(fēng)險控制工作,從而降低房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險。此外,還要建立起完善的融資管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中,最重要的就是要解決好融資這個問題。在我國房地產(chǎn)當(dāng)中融資管理企業(yè)本身就存在很多問題,有些融資管理混亂,使房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金缺乏困境。由此可見,融資對于房地產(chǎn)企業(yè)非常重要。通過本文對萬科的分析,目前即使萬科發(fā)展?fàn)顟B(tài)很平穩(wěn)的情況下,在房地產(chǎn)融資的管理方面仍舊存在
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