土地估價理論與方法：地價理論知識學(xué)習(xí)三

土地估價理論與方法：地價理論知識學(xué)習(xí)三

1、多選建筑物的耐火等級分為（）。

A.-級為耐火性能最好

B.二級為耐火性能一般

C.三級為耐火性能較好

D.四級為耐火性能最差

E.四級為耐火性能最好

正確答案：A,D

2、單選某土地正常年收益為5000萬元，當(dāng)前銀行利率為10%,土地使用年限

還有2年，則該土地價格應(yīng)為（）萬元。

A.50000

B.20000

C.10000

D.25000

正確答案：C

參考解析：土地價格二年正常收益X使用年限=5000X2=10000（萬元）。

3、多選形成級差地租I的兩個條件是（）o

A.土地肥力的差異

B.土地連續(xù)投資的差異

C.土地位置的差異

D.土地供給與需求差異

E.土地集約程度差異

正確答案：A,C

參考解析：工地肥力的差異、土地位置（距離市場遠(yuǎn)近）差異是形成級差地租

I的兩個條件。

4、單選下列關(guān)于建筑物等級的說法錯誤的是（）o

A.大型體育館等重要公共建筑的耐用年限一般為50-100年

B.建筑物耐火等級由組成建筑物的墻、柱、梁、樓板等主要構(gòu)件燃燒性能和耐

火極限決定

C.不同建筑物類別在考慮抗震等級時取用的抗震烈度與抗震計算設(shè)防烈度不一

定相同

D.根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度，房屋可分為完好房、基本

完好房、一般損壞房、危房四個級別

正確答案：D

參考解析：房屋完損等級評定是根據(jù)《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合現(xiàn)有房

屋的質(zhì)量情況，按其完好及損壞程度評定其完好等級的依據(jù)。根據(jù)房屋的結(jié)

構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞程度劃分為五個等級。a.完好房；b.

基本完好房；c.一般損壞房；d.嚴(yán)重?fù)p壞房；e.危險房。

5、判斷題建筑物與構(gòu)筑物折舊的數(shù)額，為建筑物與構(gòu)筑物在估價時點時的市

場價值與其重置價格之間的差額。

正確答案：對

參考解析：建筑物與構(gòu)筑物折舊，建筑物與構(gòu)筑物估價上的折舊是指由各種原

因所造成的價值損失，其數(shù)額為建筑物與構(gòu)筑物在估價時點時的市場價值與其

重置價格之間的差額。

6、多選對基礎(chǔ)房價進行調(diào)整時，應(yīng)考慮同一等級房屋之間存在的（）的差

異。

A.新舊程度

B.購買者心理

C.樓層

D朝向

E.建筑周圍環(huán)境

正確答案：A,C,D,E

參考解析：舄基3b/價進行調(diào)整時，由于標(biāo)準(zhǔn)房價是按幢、新房、排除環(huán)境影

響測算出來的，但實際上同一等級房屋存在新舊程度、樓層、朝向、周圍環(huán)境

的差異，這些差異不同程度地影響著房屋的使用效能和價值量。因此，必須對

查出的標(biāo)準(zhǔn)房價，進行不同程度的修正，使其更接近評估標(biāo)的物的實際價值。

7、單選一般機器設(shè)備按用途分類有（）。

A.動力機械、金屬切削機床、金屬成型機床、工程機械

B.動力機械、金屬切削機床、生產(chǎn)工藝類設(shè)備、金屬成型機床

C.動力機械、金屬切削機床、生產(chǎn)工藝類設(shè)備、自動化設(shè)備

D.動力機械、金屬切削機床、金屬成型機床、自動化設(shè)備

正確答案：A

參考解析：按設(shè)備用途分類為動力機械、金屬切削機床、金屬成型機床、交通

運輸機械、起重運輸機械、工程機械、農(nóng)業(yè)機械、通用機械、輕工機械、專用

機械。

8、判斷題壟斷地租是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值，而不是來自社會其

他部門工人創(chuàng)造的價值。

正確答案：錯

參考解析：壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值，而是來自社會其

他部門工人創(chuàng)造的價值。

9、判斷題區(qū)域因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)

域內(nèi)地價差異的主要原因。（）

正確答案：錯

參考解析：個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)

域內(nèi)地價差異的主要原因。一般因素從宏觀上對地區(qū)整體的地價水平產(chǎn)生全局

性影響。區(qū)域因素對地區(qū)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。

10、多選韋伯提出的原料指數(shù)，是指（）。

A.原料指數(shù)邛艮地性原料總重量/制成品總重量

B.原料指數(shù):遍布性原料總重量/制成品總重量

C.需要運輸?shù)南薜匦栽系闹亓亢椭瞥善分亓恐?/p>

D.原料指數(shù)=原料運輸費用/制成品成本費用

E.原料指數(shù):原料運輸費用/制成品總重量

正確答案：A,C

參考解析：工伯提出原料指數(shù)的概念，是指需要運輸?shù)南薜匦栽系闹亓亢椭?/p>

成品重量之比，即原料指數(shù)一限地性原料總重量/制成品總重量。

11、判斷題依據(jù)中心地理論，被認(rèn)為是最便利的效率、最高的交通網(wǎng)絡(luò)，也

是最有可能在現(xiàn)實社會中出現(xiàn)的是行政原則下的中心地體系。（）

正確答案：錯

參考解析：交通原則下的中心地體系，因次一級中心地皆位于聯(lián)系較高一級中

心地的主要交通線路上，所以被認(rèn)為是最便利的效率、最高的交通網(wǎng)絡(luò)，也是

最有可能在現(xiàn)實社會中出現(xiàn)的中心地體系。

12、單選人口增加將導(dǎo)致（）0

A.土地需求增加

B.土地自然供給增加

C.土地經(jīng)濟供給增加

D.土地需求不變

正確答案：A

參考解析：人口增長自然就要求增加食物和各類住、行場所和用地，進而增加

對各類用途土地的需求。

13、單選基準(zhǔn)地價的評估年期就是各類用地國有土地使用權(quán)出讓的（）。

A.平均年期

B.最高年期

C.最低年期

D.即時年期

正確答案：B

14、單選從價值的變化特點來看，（）是隨著時間的推移而減少的。

A.原始價值

B.賬面價值

C.市場價值

D.投資價值

正確答案：B

15、判斷題食物結(jié)構(gòu)的變化會影響土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整，但不會對土地的經(jīng)

濟供給產(chǎn)生影響。（）

正確答案：錯

參考解析：土地社會需求的變動將促使土地利用的改變，從而促使土地經(jīng)濟供

給的改變。食物結(jié)構(gòu)的變化會影響土地利用結(jié)構(gòu)，從而間接影響土地的經(jīng)濟供

給。

16、單選在進入()以后，以阿蘭索?密而斯等為代表的經(jīng)濟學(xué)家將邊際分

析方法應(yīng)用于傳統(tǒng)的地租理論中，導(dǎo)致了地租研究的深入，從而孕育出新古典

主義城市地租理論。

A.19世紀(jì)末

B.20世紀(jì)初

C.20世紀(jì)60年代

D.20世紀(jì)末

正確答案：c

17、單選由于規(guī)劃政策的作用，地價曲線成為O。

A.由市中心向郊區(qū)漸降的平滑曲線

B.一個起伏的、不連續(xù)的折線

C.一個以y軸為中心對稱起伏的曲線

D.一個隨著距市中心的遠(yuǎn)近，由低而高的平滑曲線

正確答案：B

參考解析：由于規(guī)劃政策的作用，地價曲線再也不是一個由市中心向郊區(qū)漸降

的平滑曲線，而是一個起伏的、不連續(xù)的折線。

18、多選下列因素中會引起土地價格水平上漲的是()o

A.政局穩(wěn)定，資金可以按預(yù)期的目標(biāo)在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并取得利潤，投資

者的投資信心逐步增強

B.政府強化對房地產(chǎn)市場的管理，加強價格管制，實行貨幣緊縮性政策

C.國家抬高個人所得稅起征點

D.社會秩序良好，環(huán)境綠化成效顯著，街心公園等公益性項目逐漸增多，人們

生活質(zhì)量逐步提高

E.投機者哄抬地價，導(dǎo)致土地供不應(yīng)求，政府因此出臺相應(yīng)管理政策

正確答案：A,C,D

參考解析：BE兩種情況會引致土地價格降低。

19、判斷題德國經(jīng)濟學(xué)家馮?杜能于1854年完成的《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)

濟的關(guān)系》，成為世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。()

正確答案：錯

參考解析：馮?杜能于1826年完成了《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系》。

20、判斷題機器設(shè)備的功能性貶值主要是由于設(shè)備利用率下降而使設(shè)備相對

閑置造成的貶值。

正確答案：錯

參考解析：機器設(shè)備的功能性貶值主要是由于技術(shù)進步引起的。

21、多選農(nóng)業(yè)區(qū)位論創(chuàng)始人杜能認(rèn)為，某個經(jīng)營者能否在單位面積土地上獲

得最大利潤，主要取決于()0

A.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本

B.產(chǎn)品市場價格

C.農(nóng)產(chǎn)品運輸費用

D.社會平均利潤率

E.個別農(nóng)產(chǎn)品的利潤率

正確答案：A,B,C

22、判斷題‘土需求是一種引致需求，或者說是一種派生需求，是由于對土

地產(chǎn)品的需求才有對土地的需求。()

正確答案：錯

參考解析：土地利用的集約化程度，一般來說利用集約程度愈高的土地，其經(jīng)

濟供給亦隨之增加。

23、單選利用二手市場已成交的相同設(shè)備的交易資料，通過與被評估設(shè)備對

比、調(diào)整得出評估值的方法是()0

A.直接對比法

B.相似類比法

C.市價折余法

D.間接對比法

正確答案：A

參考解析：相似類比法：利用與評估對象相似的且在市場已成交的設(shè)備的交易

資料，通過與被評估設(shè)備對比、調(diào)整得出評估值的方法。市價折余法：利用市

場上與評估設(shè)備相同或相似設(shè)備的全新價格，根據(jù)評估對象的現(xiàn)時狀態(tài)，憑借

對市場行情的把握和經(jīng)驗，對全新設(shè)備價格進行打折估算出評估對象價值的方

法。

24、單選?某區(qū)域內(nèi)的甲、乙兩宗地除容積率外，其他條件都一樣，已知甲宗地

的樓面地價為800元/米2,容積率為1.0,若乙宗地的樓面地價為580元/米

2,該區(qū)域土地價格的容積率修正系數(shù)如下表，則乙宗地的容積率為()o

容積率1.02.02.53.04.05.0

修正系數(shù)1.01.82.12.42.93.3

A.2.0

B.2.5

C.3.0

D.4.0

正確答案：D

參考解析：該題屬于對容積率修正的一個靈活考查，因甲、乙兩宗地除容積率

外其他條件一樣，則可對其進行容積率修正，即甲宗地價格/甲容積率修正系數(shù)

=乙宗地價格/乙容積率修正系數(shù)，即甲樓面地價X甲容積率/甲容積率修正系數(shù)

=乙樓面地價X乙容積率/乙容積率修正系數(shù)，將數(shù)據(jù)代入求取，800X1/1=580

X乙容積率/乙修正系數(shù)，然后利用土地價格的容積率修正系數(shù)表計算容積率與

相應(yīng)修正系數(shù)比值，即得到乙容積率為4,做該題時注意區(qū)分容積率和容積率修

正系數(shù)的含義，否則就會做錯。

25、判斷題在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。

正確答案：錯

26、單選()是反映社會經(jīng)濟現(xiàn)象在一段時期內(nèi)活動結(jié)果的總量指標(biāo)。

A.時點指標(biāo)

B.平均指標(biāo)

C.相對指標(biāo)

D.時期指標(biāo)

正確答案：D

27、判斷題土地和商品的折舊現(xiàn)象相同。()

正確答案：錯

28、多選土地自然供給的制約因素有()o

A.礦產(chǎn)資源

B.動植物資源

C.交通運輸條件

D.適宜人類生活的氣候條件

E.人類技術(shù)的發(fā)展

正確答案：A,B,C,D

29、單選一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%,若未來各年的純

收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該土地?zé)o限年的收益價格最接近于()

萬元。

A.1350

B.1533

C.1611

D.1722

正確答案：C

參考解析：根據(jù)公式P=(a/r)+[b/(rXr)]=(80/6%)+[1/(6%X6%)]

=1611.11(萬元)o

30、多選建筑的墻(柱)按承重作用分為()o

A.外墻

B.承重墻

C.自承重墻

D.圍護墻

E.內(nèi)墻

正確答案：B,C

31、判斷題收益法可以用若干年的年地租來表示土地價值，即地價=年地租X

購買年。

正確答案：對

32、單選建筑物重置價格乘以成新度等于O。

A.建筑物折舊價格

B.建筑物價格

C.建筑物年折舊額

D.建筑物凈殘值

正確答案：B

33、多選建筑物的主要材料有()o

A.磚和石灰

B.水泥和混凝土

C.木材與鋼材

D.建筑裝飾材料

E.燈飾

正確答案：A,B,C,D

34、單選我國土地的價格實際上是()o

A.無限年期的土地所有權(quán)價格

B.完全的土地使用權(quán)價格

C.土地所有權(quán)價格的一部分

D.以上均不對

正確答案：c

35、多選阿蘭索在研究新古典主義地租模型時，首先進行了一些假設(shè)，下列

選項與其相符的是()。

A.有一個平坦的、沒有任何地理差異，并且土地質(zhì)量處處相等的平原

B.平原的土地均可直接用于開發(fā)，并可在市場上進行自由貿(mào)易

C.買賣雙方對土地市場都充分了解

D.賣方希望其收入最大，買方希望其愿望能最大限度地得以滿足

E.有一座單一核心的城市，城市中任何方向的交通都極為便利

正確答案：A,B,C,D,E

參考解析：阿蘭索的地租模型假設(shè)條件：在一個平坦的、沒有任何地理差異的

平原，土地質(zhì)量處處相等，均可直接用于開發(fā)，并可在市場上進行自由貿(mào)易；

買賣雙方對土地市場都有充分的了解，賣方希望其收入最大，買方希望其愿望

能最大限度地得以滿足；有一座單一核心的城市，城市中任何方向的交通都極

為便利。

36、單選地價按土地交易的方式可分為：拍賣價格、招標(biāo)價格、()價格、

掛牌價格。

A.買賣

B.協(xié)議

C.土地總

D.交易

正確答案：B

37、單選()是對土地的連續(xù)投資而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的。

A.級差地租

B.級差地租n

c.級差地租I

D.絕對地租

正確答案：B

參考解析：由于對土地的連續(xù)投資而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租是級差地租

Iio

38、判斷題地租是地價的基礎(chǔ)和出發(fā)點，地價是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是

地租的資本化。()

正確答案：對

39、單選市場比較法適用的估價對象是具有()的土地。

A.交易性

B.收益性

C.特殊性

D.再開發(fā)潛力

正確答案：A

40、單選在下列選項中，()不屬于資產(chǎn)范疇。

A.委托加工物資

B.待處理財產(chǎn)損失

C.庫存商品

D.以融資租賃方式長期租入的固定資產(chǎn)

正確答案：B

參考解析：資產(chǎn)所包括的范圍：1)流動資產(chǎn)指可以在一年或者超過一年的一個

營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，一般包括現(xiàn)金及銀行存款、短期投資、應(yīng)收及

預(yù)付款項、存貨等。2)長期投資指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投

資、債券投資和其他投資。3)固定資產(chǎn)指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)

定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過程中保持原來物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、

機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具器具等。4)無形資產(chǎn)指企業(yè)長期使用而沒有實物形

態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商譽

等。5)遞延資產(chǎn)指不能全部計入當(dāng)期損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項

費用，包括開辦費、租入固定資產(chǎn)的改良支出等?！ㄎ屑庸の镔Y〃屬于預(yù)付款

項，〃庫存商品〃屬于存貨，〃以融資租賃方式長期租入的固定資產(chǎn)〃屬于固定資

產(chǎn)，只有〃待處理財產(chǎn)損失〃不屬于資產(chǎn)。

41、多選下列關(guān)于單位地價、樓面地價描述正確的有()o

A.樓面地價二單位地價;容積率

B.單位地價比樓面地價更能反映地價水平高低

C.樓面地價二單位地價;建筑面積

D.單位地價=樓面地價+土地總面積

E.樓面地價=單位地價X土地面積：建筑面積

正確答案：A,E

42、單選點代原則要求土地價格結(jié)果不得不合理偏離()在同等條件下的正

常價格。

A.同一城市地價

B.同樣用途地價

C.相同地價

D.類似地價

正確答案：D

43、單選根據(jù)杜能的理論，經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤

(P),將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)、農(nóng)產(chǎn)品的市場價格(V)和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運

到市場的費用(T)三個因素所決定，它們之間的變化關(guān)系為()-

A.P=V-(E+T)

B.P=V(E+T)

C.V=P-(E+T)

D.V=P+(E-T)

正確答案：A

44、單選德國經(jīng)濟學(xué)家、農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人馮?杜能，于1826年完成的

《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系》，成為世界上第一部關(guān)于()的古典名

著。

A.區(qū)位理論

B.地租理論

C.新古典地租理論

D.地價理論

正確答案：A

參考解析：《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系》是世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論

的古典名著。

45、單選有一宗土地，具有30年使用年期的地價是50元/米2,土地還原率

取6%,假設(shè)該宗土地的使用年期是50年時，土地還原率取6%,其地價是()

元/米2o

A.57.3

B.43.7

C.83.3

D.30.0

正確答案：A

參考解析：每平方米土地年純收益=50X6%/[1-1/(1+6%)]=3.63(元)，如

改為50年，則地價為3.63X[1-1/(1+6%)]/6%=57.3,應(yīng)選A。

46、判斷題限地性原料的參用程度越大，原料指數(shù)也越大。()

正確答案：對

47、單選()是級差地租產(chǎn)生的原因。

A.土地的自然條件

B.土地連續(xù)投資的差異

C.土地生產(chǎn)效率差異

D.土地經(jīng)營權(quán)壟斷

正確答案：口

參考解析：資本主義級差地租產(chǎn)生的條件是自然力。自然力不是超額利潤的源

泉，僅是形成超額利潤的自然基礎(chǔ)，因為它是較高勞動生產(chǎn)率的自然基礎(chǔ)。而

土地的有限性所引起的土地經(jīng)營上的壟斷，才是級差地租產(chǎn)生的原因。

48、多選土地需求是()o

A.引致需求

B.派生需求

C.直接對土地產(chǎn)生的需求

D.對土地產(chǎn)品的需求引致的

E.是人們對生活資料的需求引起的

正確答案：A,B,D,E

參考解析：工地需最是一種引致需求，或者說是一種派生需求，是由于對土地

產(chǎn)品的需求才有對土地的需求。

49、判斷題住房制度改革實現(xiàn)住房商品化，從而促進了房地產(chǎn)投資的良性循

環(huán)，推動了地價的合理實現(xiàn)，但對土地價格水平不會產(chǎn)生太大影響。()

正確答案：錯

參考解析：住房制度改革取消補貼、實現(xiàn)住房商品化，對土地價格合理實現(xiàn)產(chǎn)

生了積極的影響。

50、多選影響土地區(qū)位的社會經(jīng)濟因素主要有()。

A.繁華程度

B.交通狀況

C.人口密度

D.環(huán)境質(zhì)量

E.土地形塊

正確答案：A,B,C

參考解析：注會￡濟因素主要包括繁華程度、交通狀況或通達(dá)程度、基礎(chǔ)設(shè)施

和公用設(shè)施的完備程度、人口密度。

51、單選成本逼近法是先求取估價對象在（）的重新購建價格和建筑折舊，

然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。

A.建造時

B.估價時點

C.未來某個時點

D.過去某個時點

正確答案：B

52、多選土地估價機構(gòu)工商設(shè)立的基本條件包括（）0

A.機構(gòu)名稱中應(yīng)明示土地、不動產(chǎn)、土地資產(chǎn)、地產(chǎn)、地價的評估或估價等表

明土地估價專業(yè)的術(shù)語

B.依據(jù)《公司法》設(shè)立的有限責(zé)任公司性質(zhì)的土地評估機構(gòu)名稱結(jié)尾應(yīng)明確為

有限責(zé)任公司。依據(jù)《合伙企業(yè)法》設(shè)立的土地評估機構(gòu)名稱結(jié)尾宜稱為事務(wù)

所

C.土地評估機構(gòu)的法定代表人（有限責(zé)任公司）和執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙人

（合伙企業(yè)）須具備土地估價師資格

D.機構(gòu)詳細(xì)列明的營業(yè)范圍中應(yīng)包含土地評估、不動產(chǎn)評估、地產(chǎn)評估、地價

評估

E.有固定的經(jīng)營服務(wù)場所

F確答案.ARCDF

53、判斷題‘土證濡格不遵循替代規(guī)律。（）

正確答案：錯

54、判斷題對于不同土地來說，在等量投入的情況下，土地等級不同，土地

收益便不同，但地租額應(yīng)相同。（）

正確答案：錯

參考解析：級差地租與土地等級相聯(lián)系，對于不同土地來說，在等量投入的情

況下，土地等級不同，土地收益便不同，使得地租額不同。

55、多選杜能根據(jù)市場價變化、交通多樣性等因素的影響，對杜能圈進行了

修正，以下正確的是（）0

A.有通航河流可達(dá)中心城市時，若水運的費用只及馬車運費的十分之一，農(nóng)作

物輪作制將沿著河流兩岸延伸至邊界

B.〃孤立國〃范圍內(nèi)如果出現(xiàn)其他小城市，這樣大小城市就會在農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)等方

面展開市場競爭

C.〃孤立國〃范圍內(nèi)如果出現(xiàn)其他小城市，這樣大小城市就會根據(jù)實力和需要形

成一個統(tǒng)一的市場范圍

D.〃孤立國〃范圍內(nèi)如果出現(xiàn)其他小城市，則大城市人口多，需求量大，市場范

圍大，市場價格和地租亦高

E.〃孤立國〃范圍內(nèi)如果出現(xiàn)其他小城市，小城市則市場價格低，地租亦低，市

場波及范圍也小

正確答案：A,B,D,E

參考解析：疝能彳艮而市場價變化、交通多樣性等因素對〃孤立國〃農(nóng)業(yè)區(qū)位模式

的影響，對杜能圈進行了修正。他假設(shè)當(dāng)有通航河流可達(dá)中心城市時，若水運

的費用只及馬車運費的十分之一，農(nóng)作物輪作制將沿著河流兩岸延伸至邊界，

因此選項A正確。如果在孤立國范圍內(nèi)出現(xiàn)其他小城市，這樣大小城市就會在

農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)等方面展開市場競爭，因此選項B正確。結(jié)果根據(jù)實力和需要形成

各自的市場范圍，故選項C錯誤。大城市人口多，需求量大，不僅市場范圍

大，市場價格和地租亦高，故選項D正確。小城市則市場價格低，地租亦低，

市場波及范圍也小，故選項E正確。

56、多選下列因素中的變化，是由經(jīng)濟因素變動引致土地價格水平提高的是

()O

A.居民收入和消費水平逐步增加

B.財政收支與金融狀況良好，并穩(wěn)中有升

C.對立國家彼此經(jīng)濟封鎖，限制人員往來和資金的流向

D.城市化或工業(yè)化速度加快，程度越來越高

E.國內(nèi)政局穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資的運轉(zhuǎn)渠道正常

正確答案：A,B

參考解析：CDE不屬于經(jīng)濟因素，其中DE為社會因素，促進房價提高，C為國

際因素，對房價提高產(chǎn)生消極影響。

57、判斷題礦產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格由某一區(qū)域礦山的平均生產(chǎn)價格來決定。

()

正確答案：錯

參考解析：礦產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格由劣等生產(chǎn)條件的礦山的個別生產(chǎn)價格來決

58、判斷題房地產(chǎn)成本的增加一定能增加其價值，投入的成本多，其價值就

會越高。

正確答案：錯

參考解析：房地產(chǎn)成本的增加不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定

說明其價值不高。

59、判斷題土地市場就是指土地在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和。()

正確答案：對

60、單選下列不適于利用市場法評估的房地產(chǎn)類型為()。

A.商品房

B.旅館

C.寫字樓

D.學(xué)校

正確答案：口

參考解析：學(xué)校很少發(fā)生房地產(chǎn)交易，難以采用市場比較法。

61、單選下列獲取估價業(yè)務(wù)的方式，不正確的是（）o

A.中介代理

B.被動接受

C.主動爭取

D.自有自估

正確答案：A

62、單選土地所有權(quán)的壟斷是0形成的根本原因。

A.級差地租

B.絕對地租

C.壟斷地租

D.礦山地租

正確答案：B

參考解析：絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。租用

土地的資本家無論土地優(yōu)劣都要繳納地租。

63、單選某市區(qū)現(xiàn)有一棟1997年6月建成的辦公樓需要進行抵押評估，估價

時點設(shè)定為2007年6月。該樓在建成后就已補辦了土地出讓手續(xù)，出讓期為50

年。已知資料如下：①建筑面積20000m2,容積率為5；②全部用于出租，出租

率為80%；③同類物業(yè)市場租金水平按使用面積計為每月150元/米2；④同類

物業(yè)使用面積與建筑面積之比平均為L1.5；⑤房屋重置價格為2000元/米

2,耐用期為50年，殘值率為0；⑥有關(guān)出租成本有房產(chǎn)稅（按年租金的12%

計）、年折舊、物業(yè)管理成本（按使用面積計，每年100元/米2）、保險費

（按使用面積計，每年32元/米2）；⑦房地產(chǎn)綜合還原率為10機根據(jù)上述情

況回答以下問題。該辦公樓在估價時點時的市場價格為（）萬元。

A.13456

B.14019

C.15216

D.18776

正確答案：B

64、判斷題對于不同土地來說，在等量投入的情況下，土地等級不同，土地

收益便不同，但地租額應(yīng)相同。（）

正確答案：錯

參考解析：級差地租與土地等級相聯(lián)系，對于不同土地來說，在等量投入的情

況下，土地等級不同，土地收益便不同，使得地租額不同。

多

6OL選

、就單臺機器設(shè)備評估而言，主要采用的基本方法有OO

場

法

A市

?

本

法

B成

?

益

法

C收

?

D.路線價法

E.還原法

正確答案：A,B

參考解析：3單臺機器設(shè)備評估而言，基本方法主要有市場法、成本法。收益

法對于自成系統(tǒng)的成套設(shè)備和生產(chǎn)線，具備獨立獲益能力的，可以采用。

66、單選某類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)為2,當(dāng)價格為3000元/米2時，某

地房地產(chǎn)市場需求量為100m2,若價格下降10%,需求量為()m2。

A.100

B.110

C.120

D.200

正確答案：C

參考解析：因需求價格彈性系數(shù)為2,當(dāng)價格下降10%,則需求量應(yīng)相應(yīng)上漲

20%,即變?yōu)?20m2o

67、多選關(guān)于城市規(guī)劃對土地價格的影響，下列說法正確的是()o

A.規(guī)定土地用途對城市土地利用總體效益的最佳性有重要意義，從這方面看是

屬于地價影響因素中的區(qū)域因素

B.在限制容積率的地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價高低

C.區(qū)域土地用地限制條件、交通管制等影響地價的城市規(guī)劃因素，屬于區(qū)域因

素

D.某宗地的容積率、建筑密度、宗地用途屬于城市規(guī)劃中對土地價格的影響因

素，但相對于該宗地來說屬于個別因素

E.同一塊土地用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時的地價有很大的差異。因此，城市規(guī)劃

中對某一區(qū)域土地用途的規(guī)定，會直接影響該區(qū)域土地的價格水平

正確答案：B,C,D,E

參考解析：而定i疝用途對城市土地利用總體效益的最佳性有重要意義，從這

方面看是屬于地價影響因素中的一般因素。

68、單選如果把申報地價、公告(示)地價歸為一類，這種分類是按照()

劃分的。

A.土地交易方式

B.土地價格形成方式

C.政府管理手段

D.土地價格使用目的

正確答案：c

參考解析：該題考查地價分類。土地價格按政府管理手段分為：申報地價、公

告(示)地價等。

69、單選收集內(nèi)容()的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。

A.充實和豐富

B.豐富和完整

C.廣泛和多樣

D.完整和真實

正確答案：D

70、單選拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格、掛牌價格是按()分類的。

A.土地權(quán)利

B.土地價格使用目的

C.土地價格形成方式

D.土地交易方式

正確答案：口

參考解析：按土地交易方式分為：拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格、掛牌價

格。

71、單選某生產(chǎn)線生產(chǎn)能力為100003評估時，由于受某政策調(diào)整影響，產(chǎn)

品銷售不景氣，若不降價銷售，企業(yè)必須減少4000t的產(chǎn)量，假設(shè)該政策調(diào)整

將持續(xù)3年，降價造成的每噸產(chǎn)品凈損失為100元，該企業(yè)正常投資報酬率為

10%,生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6。該生產(chǎn)線的經(jīng)濟貶值額為()元。

A.1666223

B.4000000

C.2400000

D.1666667

正確答案：A

參考解析：10000X100X(1-33%)X2.4869=1666223(元)其中2.4869為年

期3年的年金現(xiàn)值系數(shù)，R=10%,33%為所得稅率，應(yīng)選A。

72、判斷題土地價格實際上是地租的資本化，地價的高低取決于可以獲取的

預(yù)期地租的高低，土地除以價格表示外，還可以用租金表示。()

正確答案：對

73、單選德國經(jīng)濟學(xué)家阿爾申爾德?韋伯在工業(yè)區(qū)位理論中做了基本假設(shè)，

下面說法符合其假設(shè)的是()o

A.在一個特定地區(qū)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟因素和社會因素

B.勞動力在工資率固定的情況下，供給是充裕、已知、不能流動的

C.工業(yè)產(chǎn)品市場確定，且需求量隨季節(jié)、用戶數(shù)量呈規(guī)律變化

D.工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地均勻分布在假設(shè)的整個區(qū)域內(nèi)

正確答案：B

參考解析：工業(yè)區(qū)位理論的基本假設(shè)：在一個均質(zhì)的國家或特定的地區(qū)范圍內(nèi)

只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟因素，而不涉及其他因素，因此A選項錯誤；工業(yè)

原料、燃料產(chǎn)地已知分布在特定地點，因此D選項錯誤；工業(yè)產(chǎn)品的消費地點

和范圍為已知，且需求量不變，因此C選項錯誤；勞動力在工資率固定情況

下，供給是充裕、已知、不能流動的，因此B選項正確。

74、單選我國居民膳食中膳食纖維的重要來源()

A.肉類

B.蛋類

C.奶制品

D.精制米面

E.水果蔬菜

正確答案：E

75、判斷題如果某類房地產(chǎn)中的建筑物功能方面存在缺陷，在求取房地產(chǎn)價

格時，通常要減價。

正確答案：對

76、單選新開發(fā)區(qū)建設(shè)初期，房地產(chǎn)市場尚未形成，土地收益也沒有，此時

更適合運用（）對土地估價。

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.假設(shè)開發(fā)法

正確答案：B

參考解析：對于新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法。

77、單選（）是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因。

A.級差地租

B.絕對地租

C.壟斷地租

D.礦山地租

正確答案：c

參考解析：壟斷地租的形成除了土地所有權(quán)的壟斷之外，還因某些土地具有特

殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價格。

78、多選關(guān)于土地利用規(guī)劃對土地市場上個人活動的作用，下面說法正確的

是（）。

A.土地規(guī)劃常常為滿足某種用途需要，而無限制地鼓勵增加可供開發(fā)的土地數(shù)

量，從而對土地供求關(guān)系產(chǎn)生變化

B.規(guī)劃對土地供給的影響，會導(dǎo)致土地投機現(xiàn)象的增多

C.規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，會對個別地塊的價格發(fā)生影響

D.規(guī)劃控制會適當(dāng)增加某些用途的用地數(shù)量，使之高出市場目前的實際需求水

平，確保地價低于市場水平

E.規(guī)劃方案對土地用途、性能及區(qū)位不會造成太大影響，因而對單一宗地來

說，產(chǎn)生的作用不大

正確答案：B,C,D

參考解析：質(zhì)劃/采取限制可供開發(fā)的土地數(shù)量的做法，會致使地價上升。規(guī)

劃對土地供給的影響，會導(dǎo)致土地投機現(xiàn)象增多。由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影

響，還會對個別地塊的價格發(fā)生影響。規(guī)劃控制還會增加某些用途的用地數(shù)

量，使之高出市場目前的實際需求水平，因而確保地價低于市場水平，以保證

這部分用地不被用作其他用途。

79、單選某二手房占地面積60mz,建筑面積150nl2,重置單價為1200元/米

2,其耐用年限為60年，已使用10年，殘值率為0,用重置價格折舊法評估其

現(xiàn)值為（）萬元。

A.15

B.18

C.108

D.150

正確答案：D

參考解析：平均年限法：折舊率=（「預(yù)計的凈殘值率）/預(yù)計使用的年限X

100%X10=（1-0）/60義100%義10=16.67%資產(chǎn)現(xiàn)值=重置成本義（1-折舊率）

=150X1200X（1-16.67%）=150（萬元）

80、判斷題中心地理論是由德國地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。（）

正確答案：對

81、判斷題土地和一般商品沒有很大區(qū)別。（）

正確答案：錯

82、單選下列住宅小區(qū)，升值潛力最大的是O。

A.甲小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，南面毗鄰市化肥廠，居民多為該廠職工

B.乙小區(qū)地處市中心繁華路段，老城區(qū)住房待翻建，小區(qū)內(nèi)多為流動人口租住

C.丙小區(qū)毗鄰學(xué)院區(qū)，小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，南面毗鄰市區(qū)最大的城市公園

D.丁小區(qū)園內(nèi)綠地面積較多，北面毗鄰市造紙廠

正確答案：C

83、單選某旅店占地面積為150nl2,建筑面積為200nl2,月正常經(jīng)營性收入為

45000元，月經(jīng)營總費用、建筑物純收益均為15000元，若土地還原率取10%,

則該旅社所使用土地的單價為（）元/米2。

A.10000

B.12000

C.20000

D.25000

正確答案：B

參考解析：月正常經(jīng)營性收入（45000元）減去月經(jīng)營總費用、建筑物純收益

（均為15000元），可得土地月純收益（15000元），再除以占地面積

（150m2）,則每平方米土地月純收益為100元，一年為1200元。土地還原率

為10%,則單價應(yīng)為12000元/米2O

84、單選（）指與建筑長軸方向一致的墻。

A.橫墻

B.縱墻

C.外墻

D.內(nèi)墻

正確答案：B

參考解析：縱墻指與建筑長軸方向一致的墻；橫墻是與建筑短軸方向一致的

墻。

85、多選屬于人口因素的有()0

A.人口密度

B.人口素質(zhì)

C.家庭人口構(gòu)成

D.個人戶籍

E.人口教育

正確答案：A,B,C

參考解析：人口因素對地價的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切

相關(guān)。

86、多選國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，推動土地的轉(zhuǎn)移，限

制某類土地的利用，以下說法正確的是()。

A.以達(dá)到提高土地總體利用效益的目的

B.國家的干預(yù)，對土地價格影響重大

C.在影響土地價格水平的因素中，屬于行政因素

D.土地制度、住房制度、交通條件等都屬于此類影響因素

E.從對土地價格影響的因素分類中看，屬于影響價格的區(qū)域性因素

正確答案：A,B,C

87、單選下列不是估價需明確的基本事項的是()。

A.估價的范圍

B.估價的目的

C.估價的對象

D.估價的時點

正確答案：A

88、多選在平均報酬從上升轉(zhuǎn)為下降之前的這一階段，()是正確的。

A.邊際報酬先升后降

B.邊際報酬單調(diào)上升

C.總報酬單調(diào)上升

D.總報酬先升后降

E.總報酬單調(diào)下降

正確答案：A,C

89、多選4筑應(yīng)根據(jù)其使用功能的重要性分為O。

A.甲類建筑應(yīng)屬于重大建筑工程和地震時可能發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的建筑

B.乙類建筑應(yīng)屬于地震時使用功能不能中斷或需盡快恢復(fù)的建筑

C.丙類建筑應(yīng)屬于除甲、乙、丁類以外的一般建筑

D.丁類建筑應(yīng)屬于抗震