審理二手房買賣合同糾紛案件之我見

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發(fā)布時間：2010-07-0210:33:01去年，武漢市商品房交易異常，房價一路攀升，也帶動了二手房交易市場，面對扶搖直上的房價，在利益驅(qū)使下，一些賣房者反悔毀約的行為，導(dǎo)致二手房糾紛案件大幅增加。據(jù)統(tǒng)計，在我院民二庭，2007年全年受理房屋買賣合同糾紛案件8件，但在2008年3月中旬，民二庭受理該類案件19件，呈直線上升趨勢。上述案件全部是因賣房人反悔，不履行合同導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。在審理這類案件中，辦案法官普遍感到棘手的問題有兩點，第一，爭議雙方簽訂的房屋買賣合同效力問題；第二，在合同不得不解除時，買房者要求售房者賠償房屋的升值部分應(yīng)否支持，以及房屋升值部分的損失怎樣認(rèn)定的問題。下面就上述問題作一些探討。

一、房屋買賣合同的效力認(rèn)定。

在民二庭目前受理的19件房屋買賣合同糾紛案件中，賣房者毀約的理由如出一轍，一是以簽訂合同時，出賣人并未辦理權(quán)屬證書，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，房屋買賣合同無效，合同當(dāng)然不能履行。如原告葉某訴被告張某及第三人某中介公司房屋買賣合同糾紛案，原告訴稱，2007年7月5日，其與被告及第三人簽訂一份《房屋出售協(xié)議書》，約定被告將其某花園小區(qū)房屋一套賣給原告，價款578，000元，被告及第三人協(xié)助原告辦理兩證。合同簽訂后，原告依約將購房款558，000元交付被告，并辦理了兩證，但在原告攜尾款20，000元找到被告，要求其交付房屋時，被告以房屋漲價為由，要求加價200，000元才交付房屋，為此，原告訴請法院判令被告立即交付房屋，并承擔(dān)違約金。被告辯稱，出賣房屋時，其并不知法律有規(guī)定，即沒有辦理兩證的房屋不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，因房屋買賣合同違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效。二是以簽訂合同時，未經(jīng)夫妻一方書而同意，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四項及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》第89條的規(guī)定，所簽訂的房屋買賣合同無效。如：原告賀某、徐某訴被告胡某、金某房屋買賣合同糾紛案，兩原告與被告胡某系同事關(guān)系，2002年12月2日，兩原告與被告胡某簽訂一份《轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》，約定胡某將單位所占房屋各種權(quán)利及義務(wù)轉(zhuǎn)讓給原告，所有與此房有關(guān)的錢款均由原告承擔(dān)，開發(fā)商交房后房屋所有權(quán)為原告所有，與被告胡某無關(guān)。嗣后，兩原告以被告胡某的名義購買了訴爭房屋，交付了所有購房款共計257，443.82元，房屋一直由原告用于出租至今。訴爭房屋兩證登記在胡某名下，原告要求被告胡某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)時，胡某表示不同意，其理由是妻子金某不知情，現(xiàn)在其妻不同意賣房。現(xiàn)兩原告起訴，要求胡某履行合同，辦理訴爭房屋的過戶手續(xù)。胡某反訴，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。我庭法官在審理上述兩類案件時，對合同效力的認(rèn)定，出現(xiàn)了兩種截然相反的觀點。第一種觀點認(rèn)為：對于缺乏房屋權(quán)屬證書的案件，由于其房屋沒有依法辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項規(guī)定的，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的法律禁止性規(guī)定和《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項的規(guī)定，房屋買賣合同無效。同理，對于未經(jīng)共有人書面同意的，雙方簽訂的房屋買賣合同亦為無效。第二種觀點認(rèn)為：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項的規(guī)定，屬于行政管理性規(guī)范，而非合同效力性規(guī)范，是法律對房屋出賣人的強(qiáng)制性要求，其效力范圍僅及于房屋出賣人，而不能及于合同的買受人，該項規(guī)定不應(yīng)作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。出賣人出賣的房屋系其合法的私有財產(chǎn)，其未申請登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，只是尚未產(chǎn)生物權(quán)公示的法律效果，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為有效。對于共有房屋，未經(jīng)夫妻一方書面同意，其買賣行為的效力問題，應(yīng)根據(jù)我國《民法通則》和《婚姻法》關(guān)于夫妻對共同財產(chǎn)的處理權(quán)等法律法規(guī)的規(guī)定，對合同效力進(jìn)行認(rèn)定。筆者同意第二種觀點，下面分別進(jìn)行闡述。

第一、關(guān)于出賣人出賣的房屋缺乏兩證的情形，其合同效力認(rèn)定?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是一部行政管理性的法律，它主要規(guī)范的是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營行為，其立法目的，是國家為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理和監(jiān)督，以減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房人的合法權(quán)益。該法第三十七條第六項的規(guī)定，是法律對房屋出賣人的強(qiáng)制性要求，是對房屋買賣合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動時得限制條件，未取得權(quán)屬證書的房屋買賣，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不影響房屋買賣合同的效力，該項規(guī)定，不是認(rèn)定合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，這是一種違約責(zé)任，不符合條件的，房地產(chǎn)登記部門可以不予過戶，可以不讓物權(quán)發(fā)生變動。值得強(qiáng)調(diào)的是，對于售房人以自己的買賣行為違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，主張買賣合同無效，從而達(dá)到其毀約目的，如果我們支持了這種請求，無疑會損害買受人的利益，喪失了誠實信用原則，影響了交易安全。故筆者對于未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋買賣合同，不主張無效的認(rèn)定。第二、未經(jīng)夫妻一方同意簽訂的房屋買賣合同的效力認(rèn)定。司法實踐中，毀約方另一個理由，就是以夫妻一方出售房屋時，另一方不知情，主張房屋買賣合同無效。對此，出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點。一種觀點認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四項的規(guī)定，未經(jīng)共有人書面同意的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，以及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》第89條的理解和善意取得的理論分析。未經(jīng)夫妻一方同意的房屋買賣合同無效；一種觀點認(rèn)為：根據(jù)我國《婚姻法》第十七條和最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（一）》第17條的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民事通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》第89條的規(guī)定，該房屋買賣合同有效。筆者同意第二種觀點。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》第89條的規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！狈蚱揠p方作為共同共有人，一方在為征得另一方同意的情況下擅自出售共有房屋給第三人，這種買賣關(guān)系應(yīng)是無效的。但是，因第三人在購買房屋時并不知道夫妻一方無權(quán)獨自售屋，且支付了購房款，交易價格也公平，為善意取得，因此，應(yīng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。在此，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（一）》第十七條的規(guī)定：“婚姻法第17條關(guān)于夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”得規(guī)定，即夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等得，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。夫或妻要對共同財產(chǎn)作重要處理決定，應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其行為為夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為理由對抗善意第三人。因此，只要第三人有理由相信買賣行為系夫妻共同意思表示，則買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。退一步說，第三人在進(jìn)行房屋買賣時，對夫妻共同意思表示的推定缺乏合理的理由，不能構(gòu)成表見代理的，也不能一概認(rèn)定為無效。將合同的效力完全交由另一方?jīng)Q定，對保護(hù)善意相對人的利益極為不利，因為合同宣告無效后，相對人只能請求處分財產(chǎn)得一方返還財產(chǎn)，并承擔(dān)締約過失責(zé)任，卻無法要求處分人承擔(dān)違約責(zé)任以更好地維護(hù)自己的利益。因此，從利益平衡和鼓勵交易的原則出發(fā)，即使在夫妻另一方拒絕追認(rèn)的情況下，也不能簡單認(rèn)定合同無效，而應(yīng)將存在權(quán)利瑕疵的合同確認(rèn)為有效合同，無處分權(quán)的夫妻一方不能轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的物權(quán)只是對合同的違反，善意受讓人有權(quán)依據(jù)合同要求其承擔(dān)支付違約金或賠償損失的責(zé)任。綜上，筆者認(rèn)為，在處理未經(jīng)夫妻一方同意簽訂得房屋買賣合同的效力時，應(yīng)認(rèn)定合同有效，讓誠實信用原則貫穿于人們的日常生活，維護(hù)公平交易。二、房屋買賣合同解除后，毀約方的責(zé)任承擔(dān)前面我們談到，由于房價上漲，買房者一般都要求依法履行合同，但由于各種原因，在合同不得不解除的情況下，許多買房者要求出賣人賠償房屋升值部分的損失。這也是目前很難解決的問題，房屋升值部分是否應(yīng)該賠償，若賠償，其法律依據(jù)是什么。支持賠償，房屋差價如何確定，有無可行標(biāo)準(zhǔn)等等。下面也從兩個方面，探討關(guān)于合同解除后，違約方的責(zé)任承擔(dān)問題。1、合同解除后，違約方應(yīng)賠償房屋升值部分損失。買房者能否要求差價賠償，在司法實踐中存在許多不同觀點。有觀點認(rèn)為，買賣合同解除后應(yīng)恢復(fù)原狀，房屋升值部分不應(yīng)得到賠償；有觀點則認(rèn)為，房屋升值部分應(yīng)得到賠償。筆者認(rèn)為，合同解除后，買房者可以要求差價補償。但目前有力的法律支持不夠。2003年3月24日出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，但由于當(dāng)時我國房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，該解釋的加倍賠償足以彌補守約方的損失。但近年來，房價大幅上漲，該雙倍賠償已難以約束違約的售房人，同時，該司法解釋也僅限于商品房買賣糾紛，對于其他的房屋買賣糾紛無法適用。在房屋買賣合同糾紛中，因售房人違約導(dǎo)致合同的履行在法律上或事實上已成為不可能，合同履行后預(yù)期可得利益損失（如房屋升值部分）不進(jìn)行保護(hù)，對買房者明顯有失公平。假如將損失范圍限于合同的簽訂、履行而支出的實際費用以及占用購房款的利息損失，違約方雖然作出了賠償，但這種賠償顯然對違約方有利，達(dá)到了違約方的目的，即違約就是為了獲得比履行所能獲得更大利益的目的。結(jié)果顯然易見，起不到遏制違約行為的作用，反而起到對違約行為推波助瀾的作用，這是我們不愿看到的結(jié)果。綜上，支持對房屋升值部分進(jìn)行損害賠償，達(dá)到了法律效果與社會效果的和諧統(tǒng)一。為了平衡雙方當(dāng)事人利益，遏制違約行為，維護(hù)公平交易，在司法實踐中應(yīng)正確理解和適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定，平衡買賣雙方的利益。我國《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。賠償損失的范圍可由法律直接規(guī)定，或由雙方約定。在法律沒有特別規(guī)定和當(dāng)事人沒有另行約定得情況下，按完全賠償原則，賠償全部損失，包括直接損失和間接損失。直接損失指財產(chǎn)上的損失。間接損失又稱所失利益，指失去的可以預(yù)期取的利益。由于房價上漲，出賣人違約，令買受人造成的間接損失，就包括房屋升值部分的損失，因此要求違約方賠償房屋升值部分的損失是有法律依據(jù)的。2、房屋升值部分如何確定，有無可操作性。對于房屋升值部分的認(rèn)定，北京、上海等地法院相應(yīng)出現(xiàn)了一些判例，出臺了相關(guān)規(guī)定。北京朝陽區(qū)法院在2007年底判決的一起崔先生賠償陳女士房屋差價款案件中，其損失的構(gòu)成是：訴爭房屋的現(xiàn)市場價值與雙方合同約定價格的差額，從而使買房者得以購買同等水平的其他住房。這是一個比較認(rèn)同的計算方式，但也存在一些問題。因為市場價格是波動的，隨著時間的不同，房價也不一樣，到底選擇哪個時間點，確實很重要。上海市高級人民法院出臺的《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規(guī)定，房屋漲跌損失的確認(rèn)，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；二、雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可以通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日，違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。筆者認(rèn)為，上海高院的上述規(guī)定，有一定的可操作性，可以借鑒到我院對該類案件的審理中。最后，有一點要明確的是，支持房屋升值部分的損失得前提，必須是守約方完全履行了合同義務(wù)，比如全額交付了購房款等。第1頁

共1頁文章出處：民事審判第二庭

板材訂貨合同甲方：（需方）地址：電話：乙方：（供方）地址：電話：第一條：甲方向乙方訂貨總值為人民幣元，其產(chǎn)品名稱、規(guī)格、質(zhì)量、單價、總價，等如表所列商品名稱規(guī)格計量單位數(shù)量單價金額合計第二條：驗收標(biāo)準(zhǔn)，及提出異議期限：按照確認(rèn)樣品驗收，提出異議期限為貨物自收到后七天內(nèi)第三條；結(jié)算方式及期限，甲方須向乙方付5000人民幣作為定金，剩余貨款自付定金之日起第七日付清第四條：交貨規(guī)定1、交貨方式：2交貨地點；3交貨日期：4交運輸費第五條經(jīng)濟(jì)責(zé)任（一）乙方責(zé)任1產(chǎn)品規(guī)格品種質(zhì)量不符合本合同規(guī)定時，甲方同意利用者，按質(zhì)論價。不能利用的乙方負(fù)責(zé)保修，包退，包換，由于上述原因致延誤交貨時間，每逾期一日，乙方應(yīng)按照逾期交貨部分貨款總值的1%向甲方償付，逾期交貨的違約金。2產(chǎn)品交貨時間不符合同規(guī)定時，每延期一天，乙方應(yīng)償付甲方延期交貨部分貨款總值1%的罰金。（二）甲方的責(zé)任1甲方中途退貨應(yīng)事先與乙方協(xié)商，乙方同意退貨的應(yīng)有甲方償付乙方退貨部分，貨款總值5%的罰金。乙方不同意退貨的甲方需按合同規(guī)定收貨，2屬甲方自提的貨物，如甲方未按規(guī)定時期提貨，每逾期一天，應(yīng)償付乙方延期提貨部分貨款總額1%的罰金。3甲方未按規(guī)定日期付款，每延期一天。應(yīng)按延期付款總額1%付給乙方延期罰金。4乙方送貨或代運的產(chǎn)品，如甲方拒絕接貨，甲方應(yīng)承擔(dān)造成的損失和運費費用及罰金。5