劉海東、廊坊市遠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

/劉海東、廊坊市遠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛【審理法院】河北省廊坊市中級人民法院【審理法院】河北省廊坊市中級人民法院【審結日期】2020.10.29【案件字號】（2020）冀10民終4601號【審理程序】二審【審理法官】楊帆丁德松汪鐵剛【審理法官】楊帆丁德松汪鐵剛【文書類型】判決書【當事人】劉海東;廊坊市遠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【當事人】劉海東廊坊市遠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【當事人-個人】劉海東【當事人-公司】廊坊市遠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【代理律師/律所】楊玲玲河北泰科律師事務所;陳曦河北若石律師事務所;趙秀梅河北若石律師事務所【代理律師/律所】楊玲玲河北泰科律師事務所陳曦河北若石律師事務所趙秀梅河北若石律師事務所【代理律師】楊玲玲陳曦趙秀梅【代理律所】河北泰科律師事務所河北若石律師事務所【法院級別】中級人民法院【原告】劉海東【被告】廊坊市遠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【本院觀點】證據(jù)一、證據(jù)三系被上訴人提供公眾號發(fā)布的內(nèi)容，無法達到上訴人的證明目的。案涉房屋于2019年9月29日交付，較雙方當事人合同約定的2018年4月30日延期交房517天，自雙方草簽購房合同至被上訴人實際交付房屋，政府通知停工限產(chǎn)的天數(shù)為541天，停工限產(chǎn)天數(shù)多于延期交房天數(shù)?！緳嘭熽P鍵詞】代理訴訟請求維持原判合同約定不可抗力執(zhí)行質(zhì)證新證據(jù)關聯(lián)性證據(jù)交換違約金支付違約金【指導案例標記】0【指導案例排序】0【本院認為】本院認為，案涉房屋于2019年9月29日交付，較雙方當事人合同約定的2018年4月30日延期交房517天，自雙方草簽購房合同至被上訴人實際交付房屋，政府通知停工限產(chǎn)的天數(shù)為541天，停工限產(chǎn)天數(shù)多于延期交房天數(shù)。雙方合同約定，對于不可抗力、政府政策等原因導致房屋交付推遲，出賣方可以據(jù)實順延，故不能認定被上訴人逾期交房構成違約。上訴人主張以施工許可證取得時間作為不可抗力導致的天數(shù)順延起算日期，缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)，一審法院以雙方于2016年5月29日草簽的《商品房買賣合同》的時間作為不可抗力導致的天數(shù)順延起算日期，并無不當，應予維護。關于上訴人主張案涉房屋結構變更的問題。2016年5月29日簽訂的《商品房買賣合同》已明確，合同所附《房屋平面圖》僅為示意，具體以實際交付時現(xiàn)狀為準。補充協(xié)議中約定了陽臺、空調(diào)位、管道井等部位根據(jù)設計需要或為遵守專業(yè)規(guī)范要求進行調(diào)整不屬于設計變更，且雙方均遵守設計部門的最終設計成果。被上訴人對案涉房屋陽臺的變更難以認定構成違約。綜上所述，劉海東的上訴請求不能成立，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下【裁判結果】駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2116元，由上訴人劉海東負擔。本判決為終審判決。【更新時間】2022-01-2700:43:34劉海東、廊坊市遠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書河北省廊坊市中級人民法院民事判決書（2020）冀10民終4601號上訴人（原審原告）：劉海東。委托訴訟代理人：楊玲玲，河北泰科律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：廊坊市遠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。統(tǒng)一社會信用代碼：911310015954146906。法定代表人：馬鵬濱，該公司副總經(jīng)理。委托訴訟代理人：陳曦，河北若石律師事務所律師。委托訴訟代理人：趙秀梅，河北若石律師事務所律師。上訴人劉海東因與被上訴人廊坊市遠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱遠景公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院（2020）冀1091民初427號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月21日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人劉海東及其委托訴訟代理人楊玲玲，被上訴人廊坊市遠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人陳曦、趙秀梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。劉海東上訴請求：1.請撤銷一審判決，依法改判支持上訴人的全部訴訟請求。2.請判令被上訴人承擔本案一、二審訴訟費用。事實和理由：1、上訴人關于逾期交房違約金的訴求有非常充分的合同條款依據(jù)、違約事實依據(jù)、維權法律依據(jù)，人民法院應當支持。被上訴人（以下稱開發(fā)商）關于不可抗力的抗辯理由不能成立。2017年8月4日，被上訴人才取得施工許可證，此前的施工行為屬于違法狀態(tài)，對該項目不構成不可抗力。被上訴人承諾交房時間是2018年4月30日，此日期后屬于延遲履行期間，發(fā)生不可抗力不能免除責任。一審法院認為“從房地產(chǎn)建設開發(fā)市場慣例看，邊開發(fā)、邊建設、邊辦理各項審批手續(xù)系常態(tài)”，不符合人民法院應有的原則立場，也是對案件事實和法律適用的誤讀。被上訴人逾期交房516天，應承擔逾期交房違約責任。違約金標準應根據(jù)商品房買賣合同約定，自2018年5月1日起計算至2019年9月28日（通知收房之日），以已付房款為基數(shù)，按照已付房款日萬分之一的標準計算。一審法院依據(jù)被上訴人提供的單方證據(jù)認定停工限產(chǎn)天數(shù)，未向政府有關部門調(diào)查核實。建筑工地僅有一部分施工環(huán)節(jié)在特殊天氣應予停工，不是一律停工，室內(nèi)工程可以施工。一審法院以政府要求停工天數(shù)高于逾期交房天數(shù)粗略概算認定被上訴人并無違約，不符合裁判規(guī)則。2、開發(fā)商私自變更結構形式、戶型影響使用功能，縮減小區(qū)綠化影響全體業(yè)主利益，應向業(yè)主作出賠償。根據(jù)合同中的戶型圖顯示，在主臥和客廳外側的陽臺是一體的、聯(lián)通的。被上訴人的樓盤宣傳彩頁也將獨立“陽光花房”功能的通透大陽臺作為該項目核心賣點之一，被上訴人私自變更后，大陽臺被攔腰截斷，主臥和客廳無法從這一側連通。另外，被上訴人未經(jīng)業(yè)主同意將房間尺寸私下調(diào)整，竣工房屋尺寸與合同尺寸不一致。一審判決以網(wǎng)簽備案合同條款作為判定雙方權利義務的依據(jù)是不正確的。網(wǎng)簽備案合同并不是雙方的真實意思表示，因被上訴人承諾交房日期已過，按原先草簽合同的日期無法備案，只能再簽一份以作備案之用，被上訴人向業(yè)主承諾仍以草簽合同為準。即使按照網(wǎng)簽備案合同來看，以上結構形式、戶型變更和尺寸調(diào)整，并不屬于開發(fā)商可以自行調(diào)整的范圍，而是屬于合同第十條規(guī)定“出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內(nèi)書面通知買受人，買受人有權退房或雙方另行簽訂補充協(xié)議”的范圍，并未約定開發(fā)商可以免責。廊坊市遠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司答辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確。上訴人的上訴理由不能成立，請求二審法院駁回上訴，維持原判。一、依據(jù)雙方合同之約定不可抗力免除答辯人賠償責任，不可抗力導致天數(shù)順延是事實，一審法院認定事實清楚，適用法律正確。1、依雙方簽訂的草簽合同、正式合同及補充協(xié)議的約定，對于不可抗力、政府政策等原因導致交付推遲，我方可以據(jù)實順延，所以，依照合同約定，因不可抗力發(fā)生天數(shù)順延的，我方免除相應之賠償責任。以施工許可證取得時間作為不可抗力導致的天數(shù)順延起算日期沒有約定，也沒有法律規(guī)定，且政府下達的停工令針對的是開發(fā)商的施工行為，并不區(qū)分該施工行為是否取得施工許可證。2、上訴人認為在應交房日期之后發(fā)生的不可抗力不能免責系對《合同法》第117條在適用上的理解錯誤?！逗贤ā返?17條規(guī)定的當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。但本案事實是雙方簽訂合同后，我方就開始進場進行拆遷、建圍擋作廣告的噴涂作業(yè)、搭臨建、做三通一平（即通水、通電、通路、平整場地）等施工作業(yè)，我方?jīng)]有違約，而是積極履行了合同義務，在履行義務期間發(fā)生不可抗力且不可抗力因素一直呈連續(xù)狀態(tài)，導致我方交房日期發(fā)生順延，我方未違約，依約不承擔違約責任。3、停工限產(chǎn)天數(shù)證據(jù)來源于廊坊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會住建局安監(jiān)站，非我方單方作出的，政府在轄區(qū)內(nèi)下達的停工令包括渣土清運等作業(yè)，室內(nèi)工程的渣土清運等同樣受到停工限產(chǎn)措施的影響，并非上訴人想當然認為室內(nèi)作業(yè)不受停工限產(chǎn)影響。二、上訴人所謂變更戶型、尺寸、縮小公共綠地等上訴主張不成立，依法應予以駁回。依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》（即草簽協(xié)議）約定：該商品房的產(chǎn)權登記面積以有資質(zhì)的測繪單位最終測量的面積數(shù)據(jù)為準。附件一《房屋平面圖》僅為示意，具體以實際交付時現(xiàn)狀為準。上訴人在上訴狀中也認可草簽合同系雙方的真實意思表示。既然是雙方的真實意思表示應受合同約束，本案最重要的事實是上訴人已經(jīng)驗房并收房，并未提出任何異議，應視為對購買房屋的戶型、尺寸等的認可。劉海東向一審法院起訴請求：1.判令被告支付逾期交房違約金42677元（自2018年5月1日起計至2019年11月28日，以已付房款828696元為基數(shù)，按照已付房款每日萬分之一的標準計算），并按照日萬分之一的標準繼續(xù)計算至電力、燃氣和暖氣入戶開通之日；2.判令被告因其私下變更房屋戶型、房屋尺寸、縮減小區(qū)公共綠地等違約行為支付違約金5萬元。一審法院認定事實：原被告于2016年5月29日草簽《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)的位于廊坊開發(fā)區(qū)房屋，房屋面積82.2平方米，單價9767.36元，總購房款計802877元，對合同所附《房屋平面圖》約定僅為示意，具體以實際交付時現(xiàn)狀為準。合同約定原告于2016年10月24日一次性交清購房款802877元。房屋約定交付期限為2018年4月30日前，交付條件為四方驗收合格。關于違約責任，約定如賣方逾期交房不超過360日，應按日向買受人支付已交付房款萬分之一的違約金，如逾期超過360日，買受人有權解除合同，由出賣人向買受人支付已付房款0.5%的違約金，如買受人不主張解除合同，則出賣人按買受人已付房款的萬分之一按日向買受人支付違約金。2017年9月27日，原被告之間簽訂正式《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協(xié)議》，正式合同中，房屋建筑面積調(diào)整為81.26平方米，房屋單價不變，總價款為793696元，付款時間調(diào)整為2017年9月27日交齊全款，房屋交付期限調(diào)整為2019年6月30日前，其中約定遇不可抗力可據(jù)實順延。補充協(xié)議第九條列舉了不可抗力的情形。補充協(xié)議第八條還約定了商品房設計變更的范圍以及發(fā)生設計變更的后果。原告截止2017年9月27日付清了全部購房款，被告于2019年11月11日為原告開具了購房款發(fā)票。2017年5月16日，被告發(fā)布《關于北京薈（薈景新苑）項目開工時間的聲明》，確定該項目總包單位在2017年6月30日前進場開工。2018年4月因項目施工遲延引發(fā)業(yè)主群體信訪，包括原告在內(nèi)的業(yè)主與被告之間在政府有關部門協(xié)調(diào)下進行了洽商。2019年9月13日被告向原告發(fā)送《交付通知書》，通知原告于2019年9月29日收房，原告于當日接收房屋。原告房屋所在樓號，于2019年9月27日組織驗收，于2019年9月30日驗收備案。原告接收的房屋，陽臺、空調(diào)位等發(fā)生了設計變更。自原被告草簽購房合同至房屋實際交付之日，期間確實存在政府為防治大氣污染而通知停工限產(chǎn)的情況，被告提交的政府部門發(fā)布的停工通知、同類案件采信的停工證據(jù)等可證明上述事實。統(tǒng)計為：2016年5月29日以后至12月31日停工限產(chǎn)83天，2017年度停工限產(chǎn)226天，2018年度停工限產(chǎn)153天，2019年度從1月1日至9月29日停工限產(chǎn)79天。一審法院認為，本案爭議焦點是被告在履行合同中是否存在逾期交房違約及設計變更違約行為并應承擔相應責任。關于房屋交付時間，草簽合同與正式合同約定不一致，但根據(jù)2018年4月被告在“客訴回復”中的承諾，房屋交付時間仍以2018年4月30日為基準。本案自原被告草簽購房合同至約定交房時間，建設期限共計700天。被告實際于2019年9月29日交付房屋，延期天數(shù)517天。而自原被告草簽購房合同至被告實際交付房屋，政府通知停工限產(chǎn)的天數(shù)為541天，停工限產(chǎn)天數(shù)高于延期天數(shù)。根據(jù)原被告之間簽訂的草簽合同、正式合同、補充協(xié)議的約定，對于不可抗力、政府政策等原因導致交付推遲，出賣方可以據(jù)實順延，故依照合同約定，被告并未構成逾期交房違約。原告稱被告逾期交房主要原因在于其“五證不全”，如手續(xù)齊全則不至于拖延這么久。從房地產(chǎn)建設開發(fā)市場慣例看，邊開發(fā)、邊建設、邊辦理各項批準手續(xù)系常態(tài)，只要房屋交付時出賣方辦齊各項手續(xù)，即不屬于違約。況且由于廊坊毗鄰京津，在執(zhí)行大氣污染防治相關規(guī)定時，政府執(zhí)行標準較嚴厲，房地產(chǎn)開發(fā)建設中手續(xù)審批嚴、停工限產(chǎn)抓得緊，確實給工程推進帶來較大壓力，故對于被告的抗辯理由予以支持，認定其延期交房不構成違約。關于房屋設計變更，草簽合同中已明確，合同所附《房屋平面圖》僅為示意，具體以實際交付時現(xiàn)狀為準。補充協(xié)議中約定了陽臺、空調(diào)位、管道井等部位根據(jù)設計需要或為遵守專業(yè)規(guī)范要求進行調(diào)整不屬于設計變更，且雙方均遵守設計部門的最終設計成果。正式合同中約定，經(jīng)規(guī)劃、設計部門批準或同意的變更，買方認為影響房屋質(zhì)量或使用功能的，可以申請退房退款。綜上，案涉房屋陽臺、空調(diào)機位即便與草簽合同不一致，據(jù)合同約定亦不構成違約，原告以此主張被告承擔違約金也沒有合同依據(jù)，原告訴稱被告占用綠化帶建設配電站構成違約，同樣無合同依據(jù)，故對原告此項主張不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第七條、第一百一十條第一項、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決：駁回原告劉海東的訴訟請求。案件受理費減半收取計1058元，由原告劉海東負擔。本院二審期間，上訴人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù),本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人提交三組證據(jù)，第一組證據(jù)：1、遠景——北京薈開發(fā)商在業(yè)主群發(fā)布消息的截圖。2、遠景房地產(chǎn)公眾號截圖。證據(jù)來源：遠景——北京薈開發(fā)商建立的業(yè)主群；遠景房地產(chǎn)公眾號。擬證明：1、開發(fā)商通過遠景公眾號持續(xù)發(fā)布施工進度及工程信息。開發(fā)商每周將施工進度發(fā)布至公眾號，根據(jù)每周施工進度顯示，該項目于2018年4月3日12時正式復工，自2018年4月3日至2019年9月4日之間連續(xù)施工、并無一日停工，開發(fā)商提供的此期間天氣因素等停工證據(jù)不能成立。2、開發(fā)商辯稱的政策原因等導致停工與該項目一直在持續(xù)施工的客觀事實全不符。即使政府在轄區(qū)內(nèi)曾下達過停工令，但既不是專門針對該項目下達的，更沒有實際影響項目的施工，從開發(fā)商每周更新進度的情況看，該項目從復工后始終未停工。第二組證據(jù)：《遠景——北京薈項目有關問題的答復》（董亦字2018-02號、2018-03號）。證據(jù)來源：遠景——北京薈開發(fā)商建立的業(yè)主群中，被告工作人員發(fā)布的群消息。擬證明：被上訴人承認變更后的戶型圖并未附在備案合同中。在簽訂備案合同時，上訴人并不知曉戶型變更。第三組證據(jù)：《遠景——北京薈項目情況通報》（董辦字2018-01號）。證據(jù)來源：遠景——北京薈開發(fā)商建立的業(yè)主群中，被告工作人員發(fā)布的群消息。擬證明：開發(fā)商向業(yè)主通報，經(jīng)與政府部門溝通，北京薈項目被列為開發(fā)區(qū)綠色通道項目，除省級以上重大活動及特殊原因導致的停工外，項目可連續(xù)施工作業(yè)。被上訴人質(zhì)證認為，上述證據(jù)不屬于在一審中未能提交的證據(jù)，不屬于新證據(jù)，不應在二審予以認定。證據(jù)一的真實性認可，關聯(lián)性及證明目的不認可。在截圖中明顯可以看出北京薈項目工程施工進度，在第二頁2018年4月3日發(fā)布的通知可以看出北京薈項目因政府通知于2018年4月3日正式復工，側面證明被上訴人提供的事實。與被上訴人一審提交的停工天數(shù)統(tǒng)計表相互印證，無法證實開發(fā)商違約。公眾號所顯示的施工進度實際上已經(jīng)包含了因政府停工影響的停工天數(shù)，被上訴人是嚴格遵照開發(fā)區(qū)政府發(fā)布的停工限產(chǎn)令執(zhí)行，上訴人聲稱被上訴人未遵照停工令并進行施工應舉出實際施工的證據(jù)，即現(xiàn)場照片或錄像，予以證明，否則客觀上無法證實上訴人想要表達的事實。對證據(jù)二關聯(lián)性不予認可，上訴人提交的證據(jù)沒有遠景公司的印章，通過核實該份證據(jù)是遠景公司的內(nèi)部公文，不是如上訴人所述針對廣大業(yè)主發(fā)布的，而且該公文也未實際簽發(fā)，不應作為證據(jù)提交法庭。對證據(jù)三，經(jīng)庭下核實真實性也是沒有遠景公司印章，該份證據(jù)也是遠景公司的內(nèi)部公文，未實際簽發(fā)，且上訴人所述的綠色通道只是遠景公司高層的一個計劃，隨后該計劃破產(chǎn)，未得到實際實施。證據(jù)三關聯(lián)性不認可，依據(jù)雙方之間的合同約定，對于不可抗力政府政策等原因推遲交付的出賣方可據(jù)實順延，被上訴人認可交付時間是2018年4月30日為基準，但扣除延期天數(shù)后被上訴人實際并不違約。所以，被上訴人的該承諾與事實并不沖突。證據(jù)三第二頁的情況通報這部分也側面說明了2017年8月前施工單位也在進行基礎施工過程，但由于政府大氣環(huán)保停工政策導致計劃推遲，與事實相符。本院經(jīng)審查認為