2024年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價案例與分析試卷及答案

全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)估價案例與分析試卷一、問答題（共3題，每題10分）（一）詳細闡明公開市場價值原則在成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法計算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。（二）某企業(yè)一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土構(gòu)造，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3，層以上為企業(yè)辦公使用，土地使用權(quán)獲得方式為劃撥。該企業(yè)擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。請寫出應(yīng)選用的估價措施及估價技術(shù)路線。（三）某正常生產(chǎn)的工廠位于某都市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2；辦公樓建筑面積1050m2；臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其他自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已獲得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商故意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。請問：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？二、單項選擇題（共4大題，10小題，每題2分。每題的備選答案中只有一種最符合題意）（一）若您已通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，在某房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對某住宅小區(qū)進行評估，并出具房地產(chǎn)估價匯報。1.要完畢一份合格的房地產(chǎn)估價匯報，需要選用合適的估價措施。下列有關(guān)房地產(chǎn)估價措施選用的表述中，不對的的有（）。

A.同一估價對象宜選用兩種以上的估價措施進行評估

B.選用多種估價措施的評估成果可以采用加權(quán)平均法進行綜合

C.若估價對象合適采用多種估價措施進行估價，應(yīng)同步采用；若必須取舍，應(yīng)當在估

價匯報中闡明并陳說理由

D.估價措施的選用必須征得委托人的同意2.估價技術(shù)路線確實定，就是確定估價對象房地產(chǎn)價格形成的過程，反應(yīng)其（），

進而確定需要采用的估價措施。

A.估價原則

B.價格內(nèi)涵

C.產(chǎn)權(quán)

D.用途（二）王先生有一幢私房，因資金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價師李某，欲請其評估。3.在接洽過程中，李某可以承諾（）。

A.現(xiàn)場查勘後立即口頭告知評估價格，之後再按約定提交正式估價匯報

B.評估收費予以優(yōu)惠，低于其他估價機構(gòu)的收費水平

C.在王某與李某所在房地產(chǎn)估價機構(gòu)簽訂估價委托協(xié)議後，經(jīng)機構(gòu)同意和指派.由自已親自估價

D.由自已親自承接該估價業(yè)務(wù)，以個人名義出具估價匯報4.對該房地產(chǎn)評估的抵押價值應(yīng)是該房地產(chǎn)（）。

A.在抵押期終了時的價值

B.設(shè)定抵押權(quán)時的價值

C.現(xiàn)時的市場價值

D.未來拍賣、變現(xiàn)時的價值（三）某房地產(chǎn)的現(xiàn)實狀況用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。

5.若估價目酣為拆遷賠償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（）評估。

A.商業(yè)用途

B.工業(yè)用途。

C.估價師確定的用途

D.商業(yè)與工業(yè)混合用途6.若委托方提供了上級企業(yè)容許該房地產(chǎn)變化用途的闡明，但尚未辦理有關(guān)手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應(yīng)按（）評估。

A.商業(yè)用途

B.工業(yè)用途

C.估價師確定的用途

D.委托方確定的用途7.若委托方提供了都市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)變化為商業(yè)用途的文獻，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象用途為（）。

A.工業(yè)用途

B.商業(yè)用途

C.工業(yè)用途，且不考慮補地價原因的影響

D.商業(yè)用途，并考慮補地價原因的影響8.若以變化用途的假設(shè)為前提進行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件中對估價成果進行限制。如下說法中，不對的的是（）。

A本次評估未考慮變更用途費用對估價成果的影響

B.本次評估已考慮補地價原因?qū)纼r成果的影響并予以扣減

C.若估價對象變更用途未獲同意，則估價成果不能成立；需另行評估

D.若估價對象變更用途未獲同意，則估價成果應(yīng)合適調(diào)整（四）有一種大型購物中心，總建筑面積100000m2。既有一投資商欲整體購置該購物中心用于自營或者出租，開發(fā)商也故意整體發(fā)售該購物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)其公開市場價值進行評估。根據(jù)市場調(diào)查成果，當?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場已趨于飽和；根據(jù)都市規(guī)劃，該購物中心周圍同一供需圈內(nèi)未來還將興建兩個大型購物中心；當?shù)赜嘘P(guān)部門公布的當年房地產(chǎn)資本化率如下表所示：房地產(chǎn)類型低風險高風險住宅3%～4%5%～6%商業(yè)5%～6%7%～8%工業(yè)4%～5%6%～7%9.假如采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是（）。

A.4％～5％

B.5％～6％

C.6％～7％

D.7％～8％10，根據(jù)市場調(diào)查成果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點和區(qū)域原因，并結(jié)合估價的需要，根據(jù)你的經(jīng)驗，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最也許的凈收益流量類型是（）。

A.前若干年內(nèi)等額或等比增長，剩余經(jīng)營期內(nèi)維持在一定水平

B.在所有經(jīng)營期內(nèi)持續(xù)增長

C.在所有經(jīng)營期內(nèi)保持不變，

D.前若干年內(nèi)遞增，之後遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平三、下列估價成果匯報和估價技術(shù)匯報存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一種序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號背面空格處的不計分）××商務(wù)樓估價匯報匯報封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師申明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價成果匯報一、委托方××××商貿(mào)有限企業(yè)，法定代表人：××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限企業(yè)，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級三、估價對象1.××商務(wù)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限企業(yè)所有××××商貿(mào)企業(yè)1999年4月1曰以出讓方式獲得×x商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月：1曰至2039年3月31曰），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架構(gòu)造，建筑面積6611m2?？傆玫孛娣e2560m2?；I資金開發(fā)建設(shè)，于4月所有竣工并進行了精裝修後投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）。四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參照根據(jù)。五、估價時間4月1曰六、價值定義本次估價采用公開市場價值原則。七、估價根據(jù)（略）八、估價措施根據(jù)估價對象的特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價。然後采用成本法進行評估，最終綜合兩種估價措施的計算成果，確定估價對象的最終估價成果。九、估價成果。估價對象在4月1目的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣一仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。拾、估價人員（略）拾一、估價作業(yè)曰期3月10曰至3月20曰。拾二、估價匯報應(yīng)用的有效期（略）估價技術(shù)匯報一、個別原因分析（略）二、區(qū)域原因分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價措施選用（略）六、估價測算過程（一）收益法估價測算過程1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營狀況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。此外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營狀況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10％，4～6層15％，7～8層20％。根據(jù)上述資料，估價對象年有效毛收入的計算如下：（1）1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元（2）2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90％=69.12萬元（3）3層年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬元（4）4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85％=45.90萬元（5）5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85％=30.60萬元（6）6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30.60萬元（7）7、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80％=8.21萬元；年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

=343.43萬元2.估算年運行費用。（1）年土地使用費：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的，應(yīng)按每年293元/m2的原則繳納土地使用費。則：年土地使用費=293×2560=75.01萬元（2）年管理費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)接年租金的5％計支管理費。則：年管理費=343.43×5％=17.17萬元（3）年維修費：按年租金收入的8％計支維修費。則：年維修費=343.43×8％=27.47元（4）年保險費：按年租金收入的2‰計算。則：年保險費=343.43×2‰=0.69萬元（5）年稅費：根據(jù)XX市規(guī)定，出租經(jīng)營物些要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、都市維護建設(shè)費附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12％，營業(yè)稅、都市維護建設(shè)稅及教育費附加為年租金收入的5.5％。則：年稅費=343.43×（12％+5.5％）=60.10萬元年運行費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費

=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

=18044萬元3.估算年凈收入：年凈收入a=年有效毛收入一年運行費用

=343.43-180.44

=162.99元4.確定資本化率資本化率根據(jù)一年期的存款利率等原因確定為8％。5.選用計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用如下公式計算收益價格：P=a[（1+r）n-1]/r（1+r）n將上述有關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8％，n=35代入上述公式，即：P=162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58萬元（二）成本法估價測算過程1.估算土地價格根據(jù)××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準地價為每平方米土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之曰至估價時點已通過5年，其減價率為5/40=12.5％，則估價對象土地價格為：土地價格=2860×（1-12.5％）×2560

=640.64萬元2.估算建筑物現(xiàn)值：建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊（1）建筑物重置價格。根據(jù)××市客觀重置成本及有關(guān)原因，估價對象建筑物的重置單價（含紅線內(nèi)市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤）為1290元/m2。則建筑物重置總價為：建筑物重置總價=1290×6611=852.82萬元。（2）建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土構(gòu)造非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×（1-殘值率）×已使用年/使用年限

=852.82×（1-0.5）×2/60

=28.43萬元（3）建筑物現(xiàn)值：建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43

=824.39萬元3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格：估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值

=640.64+824.39

=1465.03萬元（三）估價成果確實定以收益法的估價成果和成本法的估價成果的簡樸算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價成果。即：估價對象房地產(chǎn)總價=（1899.58+1465.03）/2

=1682萬元（取整數(shù)）估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611

=2544元/m2（取整數(shù)）七、估價成果通過評估，××商務(wù)樓在4月1曰的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣一仟陸佰捌拾貳萬元整）。附件（略）四、指出并改正下面估價匯報片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，背面應(yīng)用前面的錯誤計算成果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將對的的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分，本題最多扣至0分）估價對象實例A實例B實例C交易價格/（元/m2）待估600068006900交易時間.8.5.2.1交易狀況000房

地

產(chǎn)

狀

況

因

素區(qū)域

原因配套設(shè)施狀況-2+2+3地理位置-3-10交通出行便利狀況-2+1+1環(huán)境、小區(qū)狀況000個別

原因用途000容積率-1+2-1建筑形式-10+2房屋內(nèi)裝修狀況+1+2+3注：上表中房地產(chǎn)狀況原因是以估價對象為基準給出的，正（負）值表達可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。當?shù)?～8月房地產(chǎn)價格定基指數(shù)為：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051比準價格計算：一、交易曰期修正系數(shù)1.KA=99.7％2.KB=99.0％3.KC=99.2％。二、求取比準價格1.比準價格A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100

×100/100×100/99×100/99×101/100

=6617元/m22.比準價格B=6800×99.0％×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100

×100/100×100/102×100/100×100/100

=6344元/m23.比準價格C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100

×100/100×100/101×100/102×100/103

=6201元/m24.比準價格計算成果：（6617+6344+6201）/3=6387元/m2參照答案一、問答題：（一）答：1.公開市場價值原則的定義即在公開市場土最也許形成的價格或類似含義。2.成本法中的重要參數(shù)：土地獲得費用、建筑安裝工程費用、專業(yè)管理費用、利潤率。3.收益法中的重要參數(shù)：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運行費用、資本化率。4.假設(shè)開發(fā)法中的重要參數(shù)：未來開發(fā)完畢後的價值、建筑安裝工程費用、利潤率（或折現(xiàn)率）、工期。5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的（正常）、社會平均水平的。注：1.如只答參數(shù)的不給分。2.參數(shù)中答不全者視狀況給分，多答者視狀況給分。（二）答：1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。2.將兩種估價措施的成果進行綜合分析後確定最終估價值。3.收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估。4.答①：選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金；答②：評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價值，然後扣除需補交的土地使用權(quán)出讓金；答⑧：闡明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價值不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金價值；5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計。（三）答：1.現(xiàn)實狀況房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實體、區(qū)域和權(quán)益）資料；2.規(guī)劃部門同意的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟指標）；3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金：售價水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料；4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或建導(dǎo)致本費用）；5.有關(guān)稅費：6.貸款利率；7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安頓賠償費用；9.市政配套費用和土地開發(fā)費用；10.該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定和原則。注：多答合理的可給分。二、單項選擇題（一）1.D2.B（二）3.C4.C（三）5.B6.B7.D8.D（四）9.D10.D三、指錯題1.估價時間用語錯誤，應(yīng)為估價時點；2.缺乏估價原則；3.估價措施中缺乏選用的估價措施的定義；4.未分析租金水