第一階段學(xué)習(xí)小結(jié)-中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史及購房心態(tài)

學(xué)房地產(chǎn)及中國房地產(chǎn)發(fā)展史小感要做好房地產(chǎn)研究，就要研究“房”、“地”及“房地”組合后產(chǎn)生的權(quán)利歸屬，圍繞以上三個因素，從中國房地產(chǎn)的發(fā)展史，來看中國“房”、“地”及其權(quán)屬的變化及對房地產(chǎn)市場的影響。土地作為房地產(chǎn)業(yè)賴以生存的土地，我國在1996年形成了明確的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓及土地收購儲備制度。1.國有政府無償劃撥土地階段（改革開放前）——房地產(chǎn)市場發(fā)展停滯2.土地有償使用嘗試階段（1978-1986）——房地產(chǎn)成為了獨(dú)立的行業(yè)，開始有所發(fā)展3.明確土地使用權(quán)可以按照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓，并可以對使用權(quán)進(jìn)行買賣（1987-1991）——房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了發(fā)展（土地有償使用法律化）、谷底（通貨膨脹及政治方面和治理整頓宏觀經(jīng)濟(jì)）、復(fù)蘇的歷程（政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定）4.土地批租審批權(quán)的適量下放（1992-1995）——房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)圈地現(xiàn)象，出現(xiàn)改革開放以來的第一個爛尾樓5.土地收購儲備制度出臺（1996年）——土地市場進(jìn)入了規(guī)范的、有制度約束的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的發(fā)展期，并延續(xù)至今。土地資源的有限，使土地成為稀缺資源，可用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地?cái)?shù)量呈下降趨勢，因而“拿地”成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有計(jì)劃發(fā)展的頭等大事。個人思考：圍繞土地我們需要跟蹤國家的相關(guān)“土地制度”、土地性質(zhì)、用地周邊情況、地塊交通、配套設(shè)施、城市規(guī)劃等相關(guān)內(nèi)容——此部分在后續(xù)學(xué)習(xí)當(dāng)中的房地產(chǎn)調(diào)查內(nèi)容當(dāng)中加強(qiáng)，并側(cè)重了解圍繞客戶需要進(jìn)行的土地方面的相關(guān)信息調(diào)查。房屋房子似乎一直是中國發(fā)展過程當(dāng)中最為重要，但卻又是稀缺的資源或者說商品。吃穿住用行，新中國成立以來吃穿用基本解決，行也頂多有個春運(yùn)，感覺困難點(diǎn)，但“住”長久以來一直未能很好的解決。1.新中國成立后到改革開放前，國家嘗試以福利分配的方式解決“住”的問題，但因國家資源緊張，開發(fā)速度有限，造成住房問題成為了嚴(yán)重的社會問題，欠賬越來越來多。同時，以節(jié)約為主導(dǎo)思想，造成建筑密度高，居住環(huán)境差等問題，房子不能買賣，只能等分配，一房難求。2.1978-1997年：為解決住房問題，同時為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，國家進(jìn)行房屋商品化嘗試，房地產(chǎn)成為了獨(dú)立的行業(yè)。此階段商品房與國家福利分配同時存在。為改善居民的居住環(huán)境，國家對房屋套型提出了明確規(guī)定，并在1986年開始城市小區(qū)試點(diǎn)，小區(qū)的概念正式出現(xiàn)。國家全面推行了住房公積金政策，并開始了住房貸款，但因住房公積金所輻射的人群有限，房地產(chǎn)出現(xiàn)的投機(jī)及炒賣現(xiàn)象加之房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)失衡，適合老百姓購買的房屋供不應(yīng)求，因而居民居住的問題仍然未能得到解決。3.1998年以后：國家全面停止了住房福利分配，實(shí)行住房制度貨幣化以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房分類供應(yīng)體系。二級市場開放和抵押貸款制度的推行，更增加了個人的住房需求，促使房地產(chǎn)市場很快繁榮發(fā)展起來。隨之而來的是社會上的資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，不少居民投資或者投機(jī)性炒房，境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作，一些地方政府行為不規(guī)范，市場秩序混亂，不同利益主體相互影響。房價在國家持續(xù)的宏觀調(diào)控下一路飛漲。在中國房子一直是稀缺資源，改革開放前是，改革開放后房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的失衡以及投機(jī)、炒賣現(xiàn)象的出現(xiàn)，使商品房的價格普通居民難以承受，能夠承受的房子還是稀缺資源。住房公積金所輻射的人群有限，加上貧富差距的加大，使中國出現(xiàn)了兩種極端的購房者稱謂——“房奴”及“房二代”，以下筆者通過對“房奴”及“房二代”淺談中國人的購房心態(tài)。由“房奴”及“房二代”淺談中國人的購房心態(tài)“房奴”及“房二代”代表了中國購房者狀態(tài)的兩極，筆者嘗試通過對兩種極端消費(fèi)心態(tài)的分析，來整觀中國人的購房心態(tài)。一、房奴的產(chǎn)生及其購房心理分析（一）“房奴”的產(chǎn)生房價像坐上云霄飛車一樣飆升，貸款利息一漲再漲，“房奴”應(yīng)運(yùn)而生，并在2006年成為了最流行的詞語，這個詞在一定程度上成為了房地產(chǎn)泡沫的象征。（二）購房心理分析“房奴”苦，但越來越多的人爭先恐后當(dāng)房奴，在人前以成為“房奴”為榮，而沒有成為房奴的人也暗暗羨慕著“房奴”，“恭喜進(jìn)入房奴行列”更成為了最流行的購房祝賀語。房子成為了房奴的驕傲，但隨之承受的壓力也是巨大的，在享受有房的同時，生命黃金時期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例償還貸款本息，生活質(zhì)量大為下降，影響正常消費(fèi)。且一套房屋奴役的往往是一個家庭，一個家族，即六個人，青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的積蓄共同出資。一套房、一個家庭乃至一個家族20-30年生活壓力，驅(qū)動因素何在？1.“有房才有家”是購房的原動力。從文化觀念來看，房在中國人的固有觀念當(dāng)中地位不可替代，有房才有家，“房”不如說是“窩”，是國民心靈的港灣，是人鳥倦回巢安息之處，從而有房就有家。中國家庭當(dāng)中的，所有的重心都在孩子身上，父母為孩子可以拿出全部的心血，出資買房僅僅是小意思；2.眼見樓市調(diào)控下房價一路飆升，使剛需們能早買則早買：國家自2005年開始對樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控，相繼出臺了“國六條、新八條”，被業(yè)內(nèi)成為“組合拳”的調(diào)控措施僅僅是使房地產(chǎn)的漲幅沒有那么快。僅僅1年不到的時間，房價又開始大幅上揚(yáng)；2007年央行加息6次，遏制外資在中國內(nèi)地的炒房行為，上調(diào)個人住房公積金貸款利率，提高首付比例，利率調(diào)整為1.1倍等等措施。到2010年政府開始征收二套房個稅，將二套房的首付比例提高至4成。與此同時，房子價格隨著國家的宏觀調(diào)控政策，價格由最初的幾百塊錢一個平米，上漲到了均價8000元/平米，直至過萬。3.租不到可以長期居住的房屋，缺乏安全感：部分80后思想相對開放，面對高房價，原本打算長期租住房屋，以充分享受生活，但碰到的問題使這部分80后，慢慢產(chǎn)生購房意愿。房東用來出租的房屋往往是第二套或者第三套房屋，為了保證想出手時隨時可以出手，且房租的價格也是逐年升高，因而房東不會跟租客簽訂長期的租賃合同。偶爾命好，找到個房東愿意長期出租，但房東說要賣房子，到頭來還是要搬，想要得到法律的保障，想想就覺得麻煩，且法律沒有像西方一樣對承租方有明顯的傾斜。西方的租賃合約一旦簽訂，無論社會行情發(fā)生多大變化，出租房無權(quán)提價，無權(quán)逐客，即便售房也必須帶著房客，這使租客有了極大地安全感，所以西方有一租幾十年的例子；另外，政府說提供廉租房，可連個影都沒見，就算命好租到了，但也不是可以住一輩子的，到頭來還是要搬。這又與希望不同，就拿瑞士來說吧，雖然許多瑞士人的收入不足以購買私房，但由于社會保障制度的完善，瑞士人通?？梢宰庥孟硎苷a(bǔ)貼的房子，每個月僅需交納數(shù)百瑞郎的物業(yè)管理費(fèi)。這樣的優(yōu)惠措施更鼓勵了瑞士人租房而不買房的生活方式，既省錢又省心。在中國你做得到嗎？做不到，所以作為租房子的房客就只能頻繁的找房子搬家，想想這種日子何時是個頭，連自己喜歡的東西都不能購買。“這回看誰還敢讓我搬家”應(yīng)該是此類房奴的心聲。4.買房的月供與租房的租金相當(dāng)，應(yīng)該是房奴產(chǎn)生的誘因：只要付的起首付，大部分還是選擇買房，買房的月供與租房所付出的成本一致，但買房的月供是供給自己的，而房租是交給別人的，自己什么都留不下。房子價格高漲，使部分剛性需求無法釋放，城市內(nèi)流動人口的比率激增（在大城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中心城市流動人口的比例已經(jīng)超過30%），租住的需求進(jìn)一步擴(kuò)大，房租的價格逐年升高，同時大城市開始對群租進(jìn)行嚴(yán)格管制，合租受到了限制。租金與月供持平，與其租不如買，出現(xiàn)了湊足首付就貸款買房月供的房奴一族。而美國等發(fā)達(dá)國家，除福利代遇有保障外，購房還要每年按2%左右征收產(chǎn)權(quán)稅，對于流動性強(qiáng)的年輕一代來說，每年租房所需花費(fèi)甚至少于購房后所需繳稅的攤銷，當(dāng)然沒有動力去購房；5.福利、教育、社會保障等等資源城市與農(nóng)村的不平衡，為了享受城市的相對較好的資源，如教育資源、社會保障等。對于有孩子或者即將有孩子的家庭來說，房子意味著城市戶口，意味著可以享受城市的教育資源。不買房，孩子的戶口沒辦法解決，也沒有辦法上學(xué)。買房才可以落戶，這是我國推進(jìn)城市化進(jìn)程的通用做法。房子一定程度上代表著真正在一個城市落下腳，下一代才可以在城市生活。中國優(yōu)越的教育資源大都集中在城市，而且是成區(qū)劃片的?！熬拍曛屏x務(wù)教育”并沒有做到資源共享。而是只針對劃片的小區(qū)，而且學(xué)校要看“房產(chǎn)證”，為了孩子上學(xué)只有買房，而且最好是學(xué)區(qū)房。我國是個社會保障偏低、保障制度不健全、保障范圍不均衡的國家。城市的社會保障要明顯高于農(nóng)村，買房后就會有條件的享受這種社會保障，自己無緣享受的就想方設(shè)法買房子，希望自己的子女能夠享受這種優(yōu)越的資源。二、房二代的產(chǎn)生及心理分析（一）房二代的產(chǎn)生最近幾年房地產(chǎn)市場火熱，物業(yè)稅要開征的呼聲強(qiáng)烈，房地產(chǎn)貸款門檻提高，不少炒房人開始為子女置辦房產(chǎn)，這些年輕人被稱為“房二代”。房二代的產(chǎn)生有特定的社會環(huán)境造就的，如某對獨(dú)生子女年輕戀人月總收入僅4000多元，有9套房產(chǎn)，為誰出裝修費(fèi)而頭疼；有炒房者的投資造就的，如某新開盤樓盤購房者多為富二代或者有錢人為其未成年子女所購買；還有更讓剛需們受刺激的是，有的人提前20年給孫女辦嫁妝。南京還出現(xiàn)了“最小房二代”，2歲女孩擁有400萬元別墅。（二）炒房者心理因素中國金融體制不健全，投資渠道單一：外國投資者手中資金間接投資的比例要比中國投資者大很多，這主要包括養(yǎng)老金和各種人壽保險，很多情況下這是政府強(qiáng)制的，或者政府通過稅收政策鼓勵的。這部分錢——相當(dāng)大的數(shù)目——絕大部分由專業(yè)的投資公司來管理（其中包括一些基金公司），這些公司的投資行為要比個人投資人稍微理性一些、長線一些，而且，有很多市場和工具是個人投資者難以進(jìn)入的（比如短期債券市場也叫貨幣市場，比如外匯市場，比如各種衍生工具市場，比如商業(yè)房地產(chǎn)，比如對沖基金等等——這些市場即便個人能做一些交易，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到機(jī)構(gòu)投資人的范圍）。而中國多為個人投資，可選擇無非就是股票，但中國的股票市場較為動蕩，市場的動態(tài)信息稍微頂?shù)貌痪o，就會導(dǎo)致股票上漲或者下跌，加上中國股市不穩(wěn)定風(fēng)險太大，上市公司私吞利潤等歷史遺留問題太多，所以并沒有被廣大群眾所接受，那只有買房子了。對房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期，相對于其他金融產(chǎn)品具有較高的回報(bào)率：房地產(chǎn)的走勢從中長期看，價格是上漲的過程，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不同于金融投資品，它有一定的剛性需求。中國城市化率不到50%，與西方發(fā)達(dá)國家差距明顯，加上人均土地資源有限，剛性需求水漲船高，保值增值空間巨大，就算賣不劃算了，出租還是很容易的，總是穩(wěn)賺不賠的行當(dāng)。且房地產(chǎn)具有穩(wěn)定性，有著保值增值的作用，還可以傳給下一代，而金融產(chǎn)品變化無常，無規(guī)律可循，人們心里沒底。以前投資房地產(chǎn)能達(dá)到百分之幾百的回報(bào)率，按前幾年房地產(chǎn)那紅火的態(tài)勢，少說也有幾百萬入賬。如今，雖然房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了高峰階段，但房價下降似乎是不可能的傳奇。相對來說，居民認(rèn)為房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比較占優(yōu)勢。因此，相對于其他投資渠道來講，房產(chǎn)投資仍非常具有吸引力。為了避免通貨膨脹所帶來的資產(chǎn)貶值，買房成為了最佳選擇：按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家的測算，2000年-2010年十年的時間里面，資產(chǎn)收入不增加5倍就已經(jīng)變窮了，而同期房地產(chǎn)的價格漲了5倍；中國的通貨膨脹日益嚴(yán)重，最簡單的例子，以往1.5元的青菜，目前要賣到4元/斤。而且從專家數(shù)據(jù)來看，2009年中國居民存款利率實(shí)際損失1.6萬億。而眾所周知，在通貨膨脹時期買固定資產(chǎn)是比較好的保值方法，因?yàn)閲业耐恋刭Y源是有限的，加上住房需求的擴(kuò)大，置購房產(chǎn)還是比較好的選擇。三、其他買房心理分析指望政府養(yǎng)老不現(xiàn)實(shí)，“養(yǎng)兒防老”已經(jīng)過時，“買房養(yǎng)老”比較實(shí)在：中國社會保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問題。在某種意義上講，中國人均GDP尚不足美國的1/7，我國社會保障制度仍不完善，城鄉(xiāng)差別大，尤其是社會保障程度普遍不高。于是，中國人“買房養(yǎng)老”成為自我保障的一種重要形式。尤其是中國股市投資風(fēng)險太大，因此人們更偏好“買房儲值”。現(xiàn)在已經(jīng)不是“養(yǎng)兒防老”的時代，而變成“買房養(yǎng)老”的時代。附：房屋的分類標(biāo)準(zhǔn)匯總——未完，待補(bǔ)充精確分類標(biāo)準(zhǔn)具體分類建筑用途住宅用(70年)、生產(chǎn)用(50年)、經(jīng)營用(門頭等，50年)、行政用(市政府、法院等，50年)、其他用(學(xué)校，博物館等)建筑高度低層（獨(dú)立式住宅、聯(lián)立式住宅和聯(lián)排式住宅）、多層（梯間式、走廊式和獨(dú)立單元式）、小高層、高層（單元式和走廊式）、超高層建筑結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混框架結(jié)構(gòu)、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等房屋型普通單元式住宅、公寓式住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等按交易對象分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃按交易市場分一級市場：土地的買賣；二級市場：商品房交易及增量房市場；三級市場：二手房及存量房市場房屋權(quán)屬自有產(chǎn)權(quán)住房：商品房（經(jīng)濟(jì)適用房、）、私房和房改房（已購公房）、集資房無產(chǎn)權(quán)住房：租賃（租賃私房、租賃公房-廉租房）房屋來源購買、分房、自建、繼承、拆遷補(bǔ)償?shù)荣徺I意圖自住：婚房、學(xué)區(qū)房、養(yǎng)老房、改善性住房、為子女儲備……投資：出租、資產(chǎn)保值、資產(chǎn)增值……擁有套數(shù)首套、二套、三套……房屋新舊新房、舊房；新房、二手房戶型結(jié)構(gòu)超小戶型、小戶型、青年住宅、兩代居住宅、老人住宅、商住住宅、酒店式公寓一室一廳、兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳……裝修狀況毛坯、簡裝、精裝普通住宅、科技住宅？？？住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅、寫字樓、商鋪附：中國房地產(chǎn)發(fā)展史土地私有-土地國有-土地國有使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓三個發(fā)展階段，跟隨此三個土地權(quán)屬的相關(guān)變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及消費(fèi)者的心態(tài)隨之有所變化，具體分析如下：一、新中國成立前（土地私有）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均以土地和房產(chǎn)的私有制為基礎(chǔ)：據(jù)有關(guān)文字記載，中國在3000年前就出現(xiàn)了田地交換和買賣。長達(dá)2000年的封建歷史時期，有了一定規(guī)模的土地和房屋的租賃、買賣等經(jīng)濟(jì)活動。19世紀(jì)末、20世紀(jì)萌芽，主要在沿海城市（廣州、寧波）；到1949年濃厚的半殖民地、半封建特征，民族資本弱小，投機(jī)猖獗，市場波動的頻率和幅度都很大。二、改革開放前（土地國有）1949年到1978年：政策、體制和經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)市場基本處于停滯階段。國有土地的無償劃撥和房屋非商品化的政策，接管、沒收和整頓，建立房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，形成了新中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。1.1949-1955年：以穩(wěn)定社會秩序?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)。全面梳理房地產(chǎn)狀況；建立新政府的房地產(chǎn)管理秩序；改造棚戶區(qū)和貧民窟，建造新住宅；2.1955-1965年：確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位——1956年起，農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)的改造，將私有房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成公有房產(chǎn)。初步建立了以公有制為主體的城市房地產(chǎn)管理經(jīng)濟(jì)模式和管理體制。3.1966-1978年：住房問題成為了嚴(yán)重的社會問題。出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)不清晰，違章占地，變相買賣土地，住宅建設(shè)停滯不前，欠賬越來越多。“文化大革命”使房地產(chǎn)市場遭到了嚴(yán)重破壞——政策被否決，管理規(guī)章被批判，管理工作停滯；私有房產(chǎn)得不到保護(hù)，被迫充公；公有房產(chǎn)缺少管理，年久失修。三、改革開放后：（一）復(fù)蘇階段（1978-1986年）——開始出現(xiàn)土地有償使用住房商品化：生產(chǎn)性住房政府劃撥土地，計(jì)劃投資建設(shè)；非生產(chǎn)性住房國家統(tǒng)一建房、統(tǒng)一分配。十一屆三中全會以后，開始以市場為取向的改革，在理論和實(shí)踐方面進(jìn)行了探索。住房商品化的思想，嘗試三三制的售房試點(diǎn)，房價由政府、企業(yè)和個人三方承擔(dān)。1982年四個城市試點(diǎn)，收取城市土地使用費(fèi)。1984年擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，指出了土地有償使用的原則，房地產(chǎn)成為了獨(dú)立的行業(yè)；到1985年160個城市和300個縣鎮(zhèn)實(shí)行了補(bǔ)貼出售公房。1986年開始，進(jìn)行了以提租增資為指導(dǎo)思想的公房租金改革，并進(jìn)行了試點(diǎn)。土地使用制度改革取得了突破性進(jìn)展。土地有償使用：1984年確立了土地有償使用，土地為資源的原則（二）市場化起步階段（1987-1991年）——土地使用權(quán)允許買賣1987年土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓：深圳土地使用權(quán)招標(biāo)，然后土地使用權(quán)拍賣1988年4月，主要是從法律上保證了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。規(guī)定了土地使用權(quán)可以按照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)經(jīng)過允許可以買賣。1988年通貨膨脹率已達(dá)到18.5%，宏觀經(jīng)濟(jì)全面調(diào)整導(dǎo)致銀根緊縮，大量房地產(chǎn)企業(yè)失去了資金來源，產(chǎn)生了中國改革開放以來的第一個爛尾樓高潮。在這種情況下，住房分配改革與房地產(chǎn)市場的發(fā)展的必然是以沉寂告終。房改的住房公積金制度，1990年開始1989年，受政治方面和治理整頓宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)業(yè)受到很大沖擊，落幅很大，1990年跌入谷底。1991年下半年開始出現(xiàn)回升趨勢，主要是：國民經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策取得了明顯成效；國內(nèi)政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)；投資環(huán)境得到了改善，境外投資者增強(qiáng)了在中國的投資信心；上海浦東新區(qū)的開發(fā)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展增添了新的活力。（三）快速發(fā)展階段（1992-1993年）——超常發(fā)展1992年鄧小平南巡講話，帶來了房地產(chǎn)在良好的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下得到了迅速的發(fā)展，以后國家對土地批租的審批權(quán)進(jìn)行適當(dāng)下放，南方的房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了一整年的高速發(fā)展。但是這樣的瘋狂建筑高潮卻導(dǎo)致了上游原材料的上漲，這種上漲也造成了新的高強(qiáng)度通貨膨脹，并造就了第二個爛尾樓高潮。如海南省，廣西北海等的爛尾樓大多出現(xiàn)在這一時期。出現(xiàn)了圈地浪潮1993年7月國家開始進(jìn)行規(guī)范。實(shí)施宏觀調(diào)控政策。主要表現(xiàn)：全國三分之一的開發(fā)區(qū)停辦，三分之一的房地產(chǎn)公司關(guān)門，三分之一的房地產(chǎn)公司縮小規(guī)模；收回不能按期開發(fā)的土地2000多萬畝，內(nèi)陸省份撤回在沿海地區(qū)的巨額投資；房地產(chǎn)交易量下降，價格回落，特別是高級豪華別墅、度假村、高級寫字樓備受市場冷落；房地產(chǎn)投資勢頭有所減緩，投資結(jié)構(gòu)趨于合理；房地產(chǎn)法規(guī)體系逐步建立。主要表現(xiàn)：投資高速增長；土地批租量和開發(fā)量大幅度增長；各類開發(fā)區(qū)紛紛設(shè)立；房地產(chǎn)開發(fā)公司迅速發(fā)展；房地產(chǎn)市場十分活躍、交易價格漲幅很大。問題：土地供應(yīng)失控房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)投資商不重視投資分析，決策不科學(xué)，規(guī)模失控，收益分配失衡以及市場不規(guī)范等。爛尾樓，半截子工程和空置樓國家全面放開對房地產(chǎn)市場：為什么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會成為這個時期投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)？特征1：投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，炒賣房地產(chǎn)現(xiàn)象突出，推動價格的非正常上漲，加劇市場的投機(jī)性特征2：高利潤的誘惑下，大量資金涌向房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致其發(fā)展速度遠(yuǎn)超過國民經(jīng)濟(jì)的增長。特征3：內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，投資結(jié)構(gòu)失衡，普通住房、高檔商品住房、別墅的建設(shè)遠(yuǎn)超過需求（四）理性發(fā)展階段（1994-1997年）加強(qiáng)宏觀調(diào)控：房地產(chǎn)開發(fā)作為國家固定資產(chǎn)投資的一個重要組成部分，1994年國家為了抑制固定資產(chǎn)投產(chǎn)過快的勢頭，防止經(jīng)濟(jì)發(fā)生大起大落，中央政府加強(qiáng)了宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象得到了一定的糾正。1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，住房公積金制度開始全面建立。之前這一來自新加坡的房地產(chǎn)分配制度只在上海進(jìn)行試點(diǎn)。土地的收購儲備制度在1996年試行到1997年，房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)、規(guī)模及增長速度都表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。表現(xiàn)為普通住房開始迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場體系開始逐步健全，購房抵押貸款也逐步地推行。房地產(chǎn)價格構(gòu)成逐漸趨于合理。房改開始向縱深發(fā)展，完善了關(guān)于房改部門產(chǎn)權(quán)、公房出售價格銜接等問題的政策規(guī)定。住房市場化正穩(wěn)步推行。（五）平穩(wěn)發(fā)展階段（1998-2002年）全面進(jìn)入個人購房時代：1998年，停止住房福利分配，實(shí)行住房制度貨幣化；建立完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房分類供應(yīng)體系；供給和需求同時擴(kuò)張，帶來了房地產(chǎn)的快速發(fā)展。停止福利分房之初，集團(tuán)消費(fèi)需求在短期內(nèi)迅速增加，拉動房地產(chǎn)市場走向復(fù)蘇，之后二級市場開放和抵押貸款制度的推行，更增加了個人