【社區(qū)物業(yè)管理存在的問題與優(yōu)化建議探析－以深圳S小區(qū)為例（含問卷）11000字（論文）】

IV引言人們對這社區(qū)這個概念并不陌生，雖然這個詞早就被引進了中國，但是人們對社區(qū)的大規(guī)模研究卻是近幾十年才開始的。在改革開放后，隨著住房制度的變化和城市化進程的加快，社區(qū)從最開始是幾十戶村民組成一個村的概念逐漸演化成了由幾棟居民樓所組成的一個小區(qū)。作為宏觀大社會最小的單位，它是我們了解小社會是如何運行的一個場所。同時，它還是基層政治的載體。在一個社區(qū)里面，尤其是在市場經濟的大環(huán)境下，社區(qū)業(yè)主之間，社區(qū)居民與物業(yè)管理之間免不了存在著各種各樣的矛盾，如安全管理，鄰居關系，財產損害，社區(qū)服務等事關居民利益的糾紛。社會物業(yè)管理在這個時候就顯得非常重要。有效的物業(yè)管理不僅可以快速識別管理的問題，他們還可以快速可以化解并調節(jié)這些矛盾，促進社區(qū)團結，增進社區(qū)的穩(wěn)定，從而推動社會的發(fā)展，這也是一個社區(qū)最理想的運行狀態(tài)。然而在實際操作中，由于社區(qū)物業(yè)運行機制的不完善，社區(qū)物業(yè)管理總是會面臨著各種各樣的問題，對此類問題的消極對待對社會整體上的穩(wěn)定是不利的。因此，我們要了解到社區(qū)經常出現(xiàn)的問題，尋找對應的處理方法，并積極解決。只有這樣，才能為構建和諧社會奠定基礎。本文將以深圳市四方小區(qū)為例子，通過調查分析出該社區(qū)物業(yè)管理存在的問題，為完善該社區(qū)問題提供對策與建議。第一章概念定義與理論基礎1.1概念定義1.1.1社區(qū)這一詞在20世紀初被學者引進中國，至今在學術界暫未有統(tǒng)一的定義。在2000年，民政部把“社區(qū)”一詞定義為：“指聚居在一定地域范圍內的人們所組成的社會生活共同體。”但是這20多年以來，有學者不斷嘗試對這個詞進行更加精細的定義。比如高黎認為：“在一定的區(qū)域內，擁有著一定數(shù)量的居民和相對完善的生活設備的社會聚集地。”本論文綜合國內外各學者的定義，認為社區(qū)是“一定數(shù)量的業(yè)主聚居在一定的區(qū)域內，再由各種利害關系所連接形成的共同體。”1.1.2社區(qū)物業(yè)管理該詞根據(jù)不同學者的觀點也有不同的定義。劉慶珍認為社區(qū)物業(yè)管理是指聘用專門的機構人員，他們按照小區(qū)與業(yè)主間的合同事項，對業(yè)主房屋和配套設施和場地進行保養(yǎng)的并且維持社區(qū)秩序的活動。韋祎把這次定義為：“社區(qū)物業(yè)管理就是對包括上層建筑和經濟基礎等社會方面所進行的綜合管理活動?！北疚恼J為社區(qū)物業(yè)管理就是在社區(qū)內部，由業(yè)主所組成的業(yè)主委員會和相關物業(yè)服務組織的領導下，團結社區(qū)各業(yè)主，為了實現(xiàn)社區(qū)共同目標所進行的一系列管理活動。1.1.3業(yè)主根據(jù)中華人民共和國國務院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》，業(yè)主就是指享有建筑物所有權的人，這類人在法律上都被認定做業(yè)主。此外，根據(jù)《物權法》業(yè)主還包括那些通過與建筑單位買賣商品房，法律上已經合法占有建筑物的專有部分，但目前未辦理登記所有權的人。1.1.4業(yè)主委員會這是由中華人民共和國憲法和法律承認的城市基層群眾性自治組織。在特定的居住區(qū)域內通過在這個區(qū)域生活的業(yè)主選舉出業(yè)主代表，并由這些代表組成一個團體，他們代表著業(yè)主的訴求和利益，向物業(yè)服務企業(yè)或者是其他相關人員反映業(yè)主的意愿和訴求，并督促這些服務企業(yè)履行和執(zhí)行好業(yè)主服務合同的組織。1.2理論基礎1.2.1公共治理理論公共治理就是在特定的區(qū)域內運用被賦予的權威來管理這個領域并且維護秩序，使得公共需求得以滿足的活動。行使這個過程和權威的主體不一定是國家政府，因此公共治理也未必需要通過法律的強制力才能夠得以實現(xiàn)。與控制不同，治理是為了協(xié)調各個群體，各個部門之間的組織活動，以便最大化公共利益，并且各個參與主體一起承擔責任的一種管理方法。西方各國學者對傳統(tǒng)公共行政管理理論和新公共管理理論的重新解構促成了公共治理的興起。縱觀西方社會發(fā)展歷史可以得出；西方國家大多數(shù)都是采用指導性理論來治理社會，這種方式有力地推動了西方國家在工業(yè)化階段的發(fā)展。在這期間，更是誕生了以簡萊恩為代表的認為公共治理理論要對政府運作方式進行指導的理論，也有重點于建立開放的公共服務體系的治理六形態(tài)學說，還有著重各個參與主體之間自治的治理五點論。最后才形成對公共治理理論的普遍共識：既公共治理是一種由社會各主體共同參與公共事務的活動，它結合了政治學，經濟學，管理學等多個學科所形成的新的理論體系。因此，使用該理論研究四方小區(qū)時，一定要注意參與主體的多元性而不是僅僅依靠某一個單一主體，發(fā)動社區(qū)內各參與主體的力量，聯(lián)合各主體以便更好推動四方小區(qū)的治理。1.2.2協(xié)同治理理論該理論也是上個世紀末在吸收了各個學科的基礎上逐步發(fā)展起來的一門新興學科。該理論可以被概括為：第一、這個體系的核心是實現(xiàn)公共價值。第二、政府各層級部門與社會各單位聯(lián)系在了一起，從而形成了政府引導，各主體出力參與，共同治理的一個機制。第三、參與這個體系的各個主體都有非常明確的職責，他們在一定的程序下工作，溝通，配合。但是要特別注意的是，在這個體系當中，一切安排都是以共識為導向的，并且是以集體決策為過程的。此外，各參與主體在這個體系中都是共同協(xié)商，制定，執(zhí)行決策。這三點也是這個體系最大的特點。把該理論運用到四方小區(qū)中，就是要求該社區(qū)要堅持在社區(qū)物業(yè)管理中各個主體中的地位和作用，使他們在有序領導的前提下，強調通過協(xié)調、協(xié)商達成共識以實現(xiàn)理想的社區(qū)治理。第二章四方小區(qū)物業(yè)管理基本情況2.1四方小區(qū)的基本概況坐落在廣東省深圳市南山區(qū)龍珠大道的四方村，是一個由三個子區(qū)共同組成的大社區(qū)。他們分別是四方村一期，四方村二期與四方村三期。四方村一期和二期分別在1997年11月和2000年1月竣工，一期占地面積最大，高達31.2萬平方米，其建筑面積為27.4萬平方米。而二期占地面積僅10.58萬平方米，建筑面積則41.82萬平方米。兩者綠化面積合計高達20萬平方米，共12棟多層住宅，23棟20層的中高層住宅。三期則竣工于2008年，不管從占地面積環(huán)視建筑面積來看都比前兩期小，分別為10萬平方米和24萬平方米。但是綠化率最高，占比為45%。綜合來看，該社區(qū)集合了商業(yè)、教育、住宅等其他服務設施于一體，是一個混合型開放式社區(qū)，該村更是被人譽為“南山第一村”。2.2四方小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀調查為了調查這一社區(qū)內的業(yè)主對于目前社區(qū)物業(yè)管理的態(tài)度及其看法，主要采取了線上調查問卷法的做法。旨在獲取真實的第一手資料。確定好了調查對象，方法和問卷內容后，在每一期四方村內的業(yè)主群發(fā)送了調查問卷。總共收回120份有效調查問卷，其中有27份是社區(qū)的工作人員。調查問卷涵蓋了業(yè)主的基本情況（年齡，性別，文化程度，收入情況等），小區(qū)管理的存在問題，業(yè)主對小區(qū)的看法等方面，確保問卷調查結果的全面性和合理性。2.2.1小區(qū)業(yè)主的構成在有效的120份問卷中，有46名男性業(yè)主，占調查樣本的38.33%，女性業(yè)主人數(shù)為74人。占了總人數(shù)的61.67%。在這120名的受訪者中，文化程度為初中及以下的為7人，占5.83%的總人數(shù)、高中及中專占18.33%，一共22人、本科及大專為79人，占了65.83%、碩士及以上的占了10%，為12人。在受訪業(yè)主的職業(yè)角度來看，目前是學生的有7人，占比5.83%、上班族是最大的群體，人數(shù)和占比分別為83和69.17%、目前無業(yè)的有17人，占比14.17%、退休人員占了13人，及占總人數(shù)10.83%。在小區(qū)業(yè)主的經濟構成方面，月收入3000以下的占18.33%，一共22人。3000到5000（不含5000）的范圍內，一共9人，占比7.5%、5000到8000和8000以上的占比為36.67%和37.5%，分別為44和45人。以下表格為受訪者的大致信息：表SEQ表\*ARABIC1受訪者性別構成性別/人男女4674（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）表SEQ表\*ARABIC2受訪者年齡構成年齡/人20歲以下21-30歲31-40歲41-50歲50歲以上410453427（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）表SEQ表\*ARABIC3受訪者文化程度學歷/人初中及以下高中及中專本科及大專碩士及以上7227912（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）表SEQ表\*ARABIC4受訪者的職業(yè)構成職業(yè)/人學生上班族無業(yè)已退休7831713（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）表SEQ表\*ARABIC5受訪者月薪構成月薪/人3000以下3000-50005000-80008000以上2294445（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）表SEQ表\*ARABIC6受訪者中為社區(qū)物業(yè)管理部門人員比例是否為社區(qū)管理部門人員/人是否16104（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）2.2.2問卷調查結果以下是問卷中涉及社區(qū)現(xiàn)存問題看法的統(tǒng)計圖：圖SEQ圖\*ARABIC1社區(qū)業(yè)主認為存在問題的方面（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）圖SEQ圖\*ARABIC2業(yè)主最關心的存在問題（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）圖SEQ圖\*ARABIC3業(yè)主對目前社區(qū)物業(yè)管理的態(tài)度（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）圖SEQ圖\*ARABIC4業(yè)主對社區(qū)業(yè)務管理發(fā)揮的作用看法（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）圖SEQ圖\*ARABIC5業(yè)主認為對目前造成物業(yè)管理效果不大的因素（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）圖SEQ圖\*ARABIC6業(yè)主了解社區(qū)通知的渠道（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）圖SEQ圖\*ARABIC7社區(qū)物業(yè)部門與業(yè)主的聯(lián)系頻率（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）圖SEQ圖\*ARABIC8小區(qū)物業(yè)部門做出決策是否有征求業(yè)主意見（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）圖SEQ圖\*ARABIC9業(yè)主積極參與社區(qū)的各項工作的意愿（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）表SEQ表\*ARABIC7業(yè)主不愿意積極參與社區(qū)工作的因素（資料來源：四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷）2.2.3社區(qū)的管理情況業(yè)主委員會是主要負責四方小區(qū)物業(yè)管理的一個基層自治組織，大部分的居委會成員也來自于小區(qū)業(yè)主，平時負責和物業(yè)服務企業(yè)一起處理社區(qū)工作的日常事務。在社區(qū)工作中，業(yè)主委員會更是負責與業(yè)主溝通協(xié)調的橋梁。但是根據(jù)以上的問卷調查結果顯示，大部分業(yè)主并沒有非常滿意他們和物業(yè)服務企業(yè)目前的物業(yè)管理工作，僅有8.33%的受訪者認為業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)是“完全做到了為業(yè)主服務”，87.5%的受訪者認為“他們只是基本做到了滿足業(yè)主的需求”更有4.17%的受訪者認為這兩者“完全沒做到為業(yè)主服務”。在大部分小區(qū)中，一般來說，為了更好地管理社區(qū)，業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)會和業(yè)主保持一種良好的關系以便社區(qū)工作的實施。但是在四方小區(qū)中，當業(yè)主被問道“與社區(qū)管理部門的關系時”，有超過31.67%的受訪者表示自己“不知道怎么形容”，57.5%的業(yè)主表示與他們處于一種“管理與被管理的關系”，5%認為是“領導與被領導的關系”，僅有5.83%選擇“友好平等的關系”。在實際管理工作開展時及從業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的聯(lián)系頻率來看，大部分的業(yè)主選擇了“從未主動聯(lián)系”的選項，占比高達52.5%，較低頻率的選項有27.5%的“一個月至少一次聯(lián)系”，較高頻率的選項“一個禮拜一次”和“半個月一次”僅占2.5%和9.17%。此外，還有8.33%的受訪者表示“與業(yè)主委員會都是被動聯(lián)系，不是主動聯(lián)系”。根據(jù)調查結果，目前四方社區(qū)存在的問題有：管理費用花費明細不清，占比高達81.67%，意味著有98的人都不滿這個問題，物業(yè)管理部門效率低下，占比76.67%；居委會與業(yè)主之間缺乏更多的溝通渠道（73.33%）；管理部門定位模糊（78%）社區(qū)服務人員工作態(tài)度差，占45%；缺乏文體設施（占比29.17%）等。在這些問題中，最備受業(yè)主關注，同時也是業(yè)主認為最應該改進的問題也是前四個占比最大的。在被問到“您是否愿意積極參與社區(qū)工作”時，有105位業(yè)主表示不愿意（占比88%），15位業(yè)主表示愿意，占總人數(shù)的12%。在對不愿意參與社區(qū)工作的業(yè)主詢問原因時，有66人表示他們這樣做是因為對四方小區(qū)的認同度太低、有65人認為社區(qū)的管理工作和自己沒有什么關系、52人覺得社區(qū)的事務沒什么必要參與。其中，不參與是因為社區(qū)組織原因的有：44人覺得該小區(qū)組織過于官僚，41人找不到相應的渠道參與。此外，還有7人覺得自己的水平不夠，因此選擇不參與。第三章四方小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題3.1業(yè)主對于社區(qū)管理的參與度不足所有管理工作想要取得預期的效果，除了管理者自身的努力外，被管理者的參與也非常重要，缺少了任意一方，最終取得的管理效果就要大打折扣。水能覆舟，亦能載舟，社區(qū)居民的配合與參與是推動社區(qū)建設發(fā)展的主要驅動力。缺少他們的參與，以社區(qū)居民為基本的整個社區(qū)運行機制就會變得難以運行，同時還會損害社區(qū)建設任務。3.1.1業(yè)主對社區(qū)的認同感較低根據(jù)調查，僅僅有12%的受訪者（15人）愿意參與社區(qū)工作，而不愿意參與社區(qū)管理工作的業(yè)主高達88%（105人）。在四方小區(qū)中，主要有兩大社區(qū)組織運營者，一種是負責運營小區(qū)日常事務的社區(qū)物業(yè)管理組織，主要由物業(yè)管理企業(yè)，社區(qū)工作站，業(yè)主委員會，黨組織等構成。另一種則是不直接負責運營小區(qū)，不負責小區(qū)的管理事務，而是直接服務于業(yè)主的服務型組織，如小區(qū)婦女組織，社區(qū)志愿者組織等。盡管有不同類型的組織，建立初衷都是為業(yè)主服務。但是實際落實任務中，大部分這種組織都是名存實亡，并且鮮少有業(yè)主從中獲得實際性的幫助，這從某種程度上來說造成業(yè)主的社區(qū)意識淡薄。根據(jù)我們問卷調查的結果，業(yè)主不愛參與社區(qū)管理的最大原因就是對這個社區(qū)的認同感太低以及覺得社區(qū)的工作和自己沒什么關系。在問道“您認為造成社區(qū)管理效果不大的原因”，也有近60人認為業(yè)主參與度不大是一個重要因素。由此可知，即使業(yè)主知道自己參與度低是管理效果低的因素之一，但他們仍然不愿意參與社區(qū)事務。3.1.2社區(qū)組織作用過于微弱社區(qū)組織也是提高社區(qū)業(yè)主對社區(qū)認同感的重要途徑。然而據(jù)了解，大量的社區(qū)組織并沒有在社區(qū)內宣傳自己的存在，地理位置也位于小區(qū)的偏僻角落。這導致了有相當一部分的業(yè)主甚至不知道這些組織的存在也不知道這些組織設立的作用。使得這些組織形同虛設，不僅不能滿足業(yè)主的切實需求，還占用不少社區(qū)資源。除去社區(qū)管理組織，還有不少社區(qū)活動組織比如，棋畫組織，廣場舞團，書法組織，太極組織等，這些組織主要服務對象都為老年人。這對于四方小區(qū)，一個上班族占了大多數(shù)人的小區(qū)來說這些組織在業(yè)主中的普及度和業(yè)主參與度都要大打折扣。并且這些社區(qū)組織發(fā)展程度也比較低，都是以愛好為導向的自發(fā)性社區(qū)組織，難以發(fā)展成為承擔社區(qū)管理作用的組織。這些因素導致業(yè)主對小區(qū)的認同感降低，從而挫敗了業(yè)主參與社區(qū)建設的積極性。3.2社區(qū)管理權責不明，機制僵化不透明3.2.1管理體制權責不明目前在全國各地各級行政機構中，向服務型政府的轉變逐漸我國各管理層級的努力方向。簡政放權也變成了各管理層級的大趨勢，去掉繁冗的機構，下放權力到下級可以有力提高行政效率。盡管街道辦，上級政府下放了權力給社區(qū)后，看似實現(xiàn)了“業(yè)主自治”的局面。但在實際工作中，體制不健全的社區(qū)采取這種措施往往會伴隨著權責不明確、錯位，管理系統(tǒng)僵硬不易變通的問題。又或者是采用了先進的組織機構，但是管理思想上依然是舊的那套管理辦法。在這種情況下，組織機構扁平化后還有可能導致管理組織之間不同的部門包攬了不屬于自身管轄范圍內的事務，進一步拉低行政效率。在四方小區(qū)的調查中發(fā)現(xiàn)，當被問到“您認為目前影響社區(qū)物業(yè)管理效果的因素”時，有74.17%的業(yè)主感到“社區(qū)的物業(yè)管理部門職責不清，機構臃腫”；37.5%的受訪者覺得“社區(qū)管理人手不足”50.83%選擇了“缺乏相應的管理程序”；65%的住戶覺得“管理部門定位模糊”。權責劃分的模糊還進一步導致了管理費用明細的不透明。3.2.2管理體制缺乏透明由于部門之間的權限和職責缺乏明顯的界限，各個管理部門在某種程度上趨于一同，業(yè)主繳納的用于特定部門的管理費也被各個部門任意調用并且缺乏公示。因此，有81.67%的業(yè)主表示不清楚繳納的管理費花在了什么地方，也不了解社區(qū)管理體制是怎么運行的。以上問題恰恰反映了四方社區(qū)內部管理存在著體制僵化，管理混亂的現(xiàn)象。3.3社區(qū)管理部門與業(yè)主之間缺乏溝通在管理部門中，信息渠道的暢通與否和傳遞信息渠道是否多樣往往決定了這個組織是否可以快速做出決策，也意味著行政效率的提高。根據(jù)調查問卷，在受訪業(yè)主中，通過即時通訊軟件獲取社區(qū)通知占據(jù)了93.33%，第二大幅度占比為“消息來自其他業(yè)主的通知”占了43.33%。這說明絕大部分業(yè)主獲取社區(qū)消息的方式非常單一，在回答“物業(yè)部門主動與您溝通的頻率”時，有52.5%的業(yè)主選擇了“從未有過”，有27.5%的受訪者表示“一個月至少交流一次”。在“小區(qū)做出重大決策時，是否有征求過業(yè)主的意見”問題下，多達85%的住戶表示“否”。這說明四方小區(qū)除了業(yè)主獲取消息的渠道非常有限外，還面臨著管理部門脫離業(yè)主的問題。缺乏與業(yè)主的溝通，很有可能會導致小區(qū)建設規(guī)劃，社區(qū)管理組織與業(yè)主實際需求脫節(jié)的情況。3.4社區(qū)管理組織專業(yè)化水平落后，隊伍建設水平低3.4.1管理組織人員的招聘來源比較單一在任何一個管理系統(tǒng)中，管理人員的素質很大程度上影響著管理水平。在與四方社區(qū)的業(yè)主交談中得知，大部分的管理組織構成人員都是一些退休的業(yè)主，除此之外，還有不少社區(qū)的退休人員或者是無業(yè)人員被組織錄用當起了臨時工，志愿者。這單一的管理人員結構給外部一種社區(qū)組織由該社區(qū)業(yè)主壟斷管理的印象。從而造成許多具有管理能力的高校畢業(yè)生或者是其他優(yōu)秀管理干部不愿意成為社區(qū)管理工作的一員。也就造就了該小區(qū)的管理形象都是老年無力的形象。3.4.2社區(qū)管理組織人員的專業(yè)化水平較低根據(jù)調查問卷，有16位受訪者表示自己是社區(qū)的工作人員，在這16位受訪者中，有12名為50歲以上，且他們的學歷構成中，有56.25%為高中及中專，有18.75%為初中及以下和本科及大專，只有6.25%為碩士及以上。由于該社區(qū)的管理者來源非常有限且學歷較低的大齡管理人員居多。因此，管理組織經常缺乏新鮮血液，造成了組織內的管理方式都是一些陳舊的方式，這些因素共同造成了管理人員的素質和管理水平參差不齊。由于他們缺乏相應的專業(yè)知識和管理技能，而上級管理層級也沒有對社區(qū)人員做好針對性的培訓工作，導致該小區(qū)管理意識和水平較低的現(xiàn)象。有45%的住戶覺得“社區(qū)物業(yè)人員服務態(tài)度差”。第四章四方小區(qū)物業(yè)管理的提升路徑4.1提高社區(qū)業(yè)主的參與程度4.1.1增強業(yè)主對社區(qū)的認同感當?shù)氐纳鐓^(qū)組織應該積極探索住戶最關心，最直接的利益問題，積極宣傳社區(qū)工作，在組織地點設立醒目的標識，讓小區(qū)內的每個業(yè)主都明白各社區(qū)組織的存在意義和建設初衷。通過業(yè)主需求為突破點，激發(fā)廣大住戶的參與熱情。各社區(qū)組織在展開社區(qū)工作前，應認真聽取業(yè)主的意見。可以在小區(qū)內增設意見箱，投訴電話，網絡平臺來擴大業(yè)主發(fā)聲的渠道。為了增強業(yè)主對小區(qū)的認同感，提高他們的參與性。社區(qū)成員可以采用民主選舉的方式，并且設立業(yè)主監(jiān)督機制以保證住戶的訴求得到重視。除此之外，還可以采用培養(yǎng)社區(qū)文化的方法來提高他們對社區(qū)的集體歸屬感，榮譽感，自豪感和認同感，以達到提高小區(qū)業(yè)主參與度的目的。4.1.2發(fā)展各種社區(qū)組織社區(qū)組織在社區(qū)內可以擔當起社區(qū)服務和社區(qū)管理的重要作用，他們可以豐富社區(qū)生活，打造社區(qū)文化，推動社區(qū)多樣化發(fā)展的重要推動力。物業(yè)管理企業(yè)可以為這些組織的建立提供較良好的場所，在社區(qū)內宣傳他們的存在，培養(yǎng)出各類型的組織。為了防止培養(yǎng)“僵尸”組織，必須要解決好業(yè)主參與意愿低，被迫式參與的情況。因此，各社區(qū)組織在組織活動時，必須要考慮到受眾群體問題，從而避免所有組織受眾群體都是單一特定的人群。同時，要把握好宣傳口，讓參與過活動的業(yè)主宣傳自己，擴寬組織在業(yè)主間的知名度，同時要深化組織活動的意義，比如開展公益類活動，慈善活動及組織等。4.2創(chuàng)新管理體制4.2.1劃分明確的職能邊界體制的先進與否也在一定程度上對最終的管理效果起著重大的影響。落后，僵硬的體制不但不能幫助社區(qū)快速適應環(huán)境，反而為官僚主義的滋生提供了溫床，這不利于小區(qū)的管理。職能部門定位模糊則會導致越來越多的權力，職責錯位的情況。由于權責錯位，管理部門之間就會出現(xiàn)互相扯皮，推諉的現(xiàn)象，這不僅拉低了管理效率，還會在業(yè)主心中留下負面印象。針對四方小區(qū)行政出現(xiàn)的職能錯位情況，可以考慮改變現(xiàn)有行政體制，創(chuàng)新體制以便形成權責對等的行政模式。并且在此基礎上刪減，合并功能重合的部門。在這個過程中，要增加管理部門的透明度，建立一個使權力在陽光下行使的體制。在改革過程中，要注重梳理轄下的社區(qū)組織，界定他們的職能，避免造成“管理部門定位模糊”的現(xiàn)象。同時，在組織內部要建立起一套對應的管理流程來處理社區(qū)事務。4.2.2創(chuàng)新管理思想，增強管理機構的透明度一切的行動是都由思想來指導的，思想的先進與否可以直接在與其相關的行動上得以證明。作為社會的基本單位，小區(qū)在各方面的工作也應落實與小康社會相近的思想。特別是落實基層民主，為了落實基層民主，小區(qū)應該要豐富民主形式，增加社區(qū)民主范圍。而這一切都要求管理組織從管理的思想上向治理的思想轉變。社區(qū)組織機構也應該從各方面增加自身的透明度，這么做對于組織內部來說，有利于防止腐敗的滋生。對于社區(qū)來說，也有以下利處：第一、有利于重塑業(yè)主對組織的信任。信任也是促進社區(qū)發(fā)展的一個重要因素，缺乏信任，會導致溝通、社區(qū)工作困難。第二、有利于增強業(yè)主的安全感。沒人愿意把自己安置于一個腐敗的社區(qū)里面。透明化社區(qū)體制的程序，可以讓業(yè)主了解社區(qū)組織的內部運行流程，也明白自己繳納的管理費用于妥當?shù)牡胤?，從而增強業(yè)主生活于社區(qū)下的安全感，從而形成一個業(yè)主放心居住，愿意積極參與改善社區(qū)，社區(qū)業(yè)主滿意度上升的一個良性循環(huán)。4.3擴寬業(yè)主與社區(qū)的溝通渠道，增加聯(lián)系頻率多樣化的溝通渠道可以更加有效地傳遞業(yè)主的訴求。增加除即時通訊軟件以外的溝通渠道如小區(qū)宣告版，小區(qū)橫幅等宣傳方式有利于服務多個年齡群體。使一些不擅長使用電子產品群體的業(yè)主也可以了解到小區(qū)的最新動態(tài)。當管理部門要做出決策決定時，也可以使用以上方式通知業(yè)主，征求業(yè)主的意見。激發(fā)業(yè)主的當家作主的熱情，管理部門也應該定期向各大業(yè)主詢問小區(qū)建設意見，增加與業(yè)主的互動頻率，落實四方小區(qū)業(yè)主當家作主的角色。4.4加強社區(qū)管理隊伍建設，提高管理專業(yè)化水平在任何管理系統(tǒng)中，一支高素質，專業(yè)化的管理隊伍是必不可少的。目前，四方小區(qū)的管理人員專業(yè)化水平參差不齊，造成了社區(qū)需求和管理水平斷層嚴重的情況。尚不能滿足社區(qū)更高水平的建設要求。4.4.1擴寬社區(qū)管理人員的招聘渠道，招納專業(yè)人士為了解決這個問題，四方小區(qū)可以嘗試提高管理人員的入職門檻，比如采取公開招聘，競爭入職等方式。擴寬優(yōu)秀管理隊伍的來源，從源頭上把控管理人員的素質。同時，建立詳細的考核淘汰制度，對管理人員進行績效考核，把不能很好為社區(qū)服務的管理人員給予淘汰。多引用社區(qū)外的新鮮血液，特別是那些帶著豐富管理知識的高校學生以及管理經驗豐富的優(yōu)秀管理干部。這樣可以實現(xiàn)管理人才資源的合理配置，提升自己的社區(qū)形象。4.4.2要定期對社區(qū)管理人員管理技能做培訓針對業(yè)主投訴的“社區(qū)組織服務態(tài)度差”的問題，社區(qū)物業(yè)管理部門可以借鑒國內外優(yōu)秀的管理經驗，制定出一套完整的管理人才培訓方案，優(yōu)化現(xiàn)存管理人員的年齡結構，為組織導入先進的管理理念。目前在職管理人員還應該提高物業(yè)管理服務意識和定期參與管理培訓來提高自己的專業(yè)化水平。以便一改之前“服務態(tài)度差”的印象，重塑小區(qū)與業(yè)主的關系。第五章結論本論文主要通過問卷調查的形式來對深圳市四方小區(qū)進行調查，發(fā)現(xiàn)了這個社區(qū)目前存在的一些缺點，然后再結合實際情況和之前學者們的研究，討論出了針對目前現(xiàn)存問題的解決方法。主要問題有：業(yè)主對于社區(qū)管理的參與度不足；社區(qū)管理權責不明，機制僵化不透明；社區(qū)管理部門與業(yè)主之間缺乏溝通和社區(qū)管理組織專業(yè)管理水平較低，隊伍建設落后。與這些問題一一對應的解決方案則是：提高社區(qū)業(yè)主的參與程度；創(chuàng)新管理體制，劃分明確的職能邊界；擴寬業(yè)主與社區(qū)部門的溝通渠道，增加與業(yè)主的聯(lián)系頻率；加強社區(qū)管理隊伍建設，提高管理專業(yè)化水平。希望可以對該社區(qū)的管理困境有所幫助。受制于自己知識水平的局限性，該論文也存在不少不足。比如，研究深度不夠，研究范圍不夠全面，數(shù)據(jù)樣本少等。使得該研究結果不具備太大的參考性。但是，沒有一成不變的城市，也沒有一成不變的社區(qū)，隨著城市和社區(qū)的發(fā)展，新問題將會不斷涌現(xiàn)。因此，對于社區(qū)管理的難題的探索將會不斷繼續(xù)。參考文獻[1]王華.社區(qū)物業(yè)管理對基層社會生態(tài)影響研究[D].重慶理工大學,2022.[2]朱登軒.社區(qū)物業(yè)管理中業(yè)主自治的雙重委托代理模式研究——基于上海市多個商品房小區(qū)的對比[J].上海房地,2021(12):42-47.[3]張鳴春.探尋城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展之道:研究綜述與未來展望[J].復旦城市治理評論,2021(01):3-39.[4]唐亞林.城市社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問題與對策[J].復旦城市治理評論,2021(01):239-254+2.[5]張迪.農村社區(qū)物業(yè)管理及和諧社區(qū)建設[J].中國果樹,2021(09):117.[6]趙國梁.淺談建立和完善社區(qū)物業(yè)管理體制機制[J].中共太原市委黨校學報,2021(04):67-70.[7]徐立娟.社區(qū)物業(yè)管理的本土困境及應對[J].都市文化研究,2021(01):330-339.[8]許英杰.杭州市老舊社區(qū)物業(yè)管理提升研究[D].華東政法大學,2021.[9]袁浩.城市社區(qū)物業(yè)管理能力提升路徑探析[J].海峽科技與產業(yè),2021,34(05):74-78.[10]孫玥.社區(qū)物業(yè)管理標準化研究及產業(yè)發(fā)展趨勢探析[J].智能建筑與智慧城市,2021(03):6-8.[11]朱紅燕,周蓉.疫情影響下社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，問題與反思[J].內江科技,2021,42(01):12-13.[12]韋祎.大慶市社區(qū)物業(yè)管理中的問題與對策研究[J].經濟研究導刊,2020(35):63-64.附錄四方社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題調查問卷1.您的性別[單選題]*○男○女2.您的年齡[單選題]*○20歲以下○21－30歲○31－40歲○41－50歲○50歲以上3.您的文化程度[單選題]*○初中及以下○高中及中?！鸨究萍按髮！鸫T士及以上4.您目前的職業(yè)[單選題]*○學生○上班族○無業(yè)○已退休5.您的月收入[單選題]*○3000以下○3000－5000（不含5000）○5000－8000○8000以上6.您是小區(qū)管理部門成員嗎[單選題]*○是○否7.你認為目前小區(qū)存在什么樣的問題？[多選題]*□管理費用花費明細不清□缺乏應對消防等突發(fā)問題的對策□社區(qū)衛(wèi)生狀況差□社區(qū)內缺乏文體設施□社區(qū)治安狀況差□社區(qū)物業(yè)人員服務態(tài)度差□居委會與業(yè)主缺乏更多溝通渠道