2024年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)真題及答案

一、單項(xiàng)選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)1.在包干制下，物業(yè)管理的會(huì)計(jì)主體是()。A.物業(yè)管理項(xiàng)目B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.業(yè)主大會(huì)2.物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報(bào)登記;②備齊資料;③辦理動(dòng)工手續(xù);④簽訂管理服務(wù)協(xié)議;⑤施工;⑥驗(yàn)收。上述內(nèi)容對(duì)的的流程應(yīng)是()。A.④→①→②→③→⑤→⑥B.①→④→②→③→⑤→⑥C.②→①→④→③→⑤→⑥D(zhuǎn).②→④→①→③→⑤→⑥3.有關(guān)房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說法，錯(cuò)誤的是()。A.定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B.建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度C.電梯每隔兩年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行檢查D.建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案4.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體員工公布評(píng)比出的“拾佳員工”，應(yīng)使用的行政公文文種是()A.計(jì)劃B.告知C.通報(bào)5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)重要包括：①職位分析;②職位評(píng)價(jià);③薪酬體系的實(shí)行和修正;④薪酬構(gòu)造設(shè)計(jì);⑤薪酬定位;⑥薪酬調(diào)查。上述環(huán)節(jié)對(duì)的的次序是()。A.①→②→⑥→⑤→④→③B.⑤→④→③→①→②→⑥C.④→③→①→⑤→②→⑥D(zhuǎn).③→①→⑤→④→⑥→②6.下列收入中，應(yīng)當(dāng)計(jì)征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的是()。A.代收的水費(fèi)和電費(fèi)B.代收的專題維修資金C.代收的房租收入D.從事代理業(yè)務(wù)獲得的手續(xù)費(fèi)收入7.房屋共用部分和共用設(shè)施的檢測(cè)、檢修與運(yùn)行記錄檔案的保留期限應(yīng)不低于設(shè)備使用年限的()倍。A.2.0B.2.5C.3.0D.3.58.有關(guān)物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和質(zhì)量規(guī)定，應(yīng)當(dāng)包括在()文獻(xiàn)中。A.大廈管理規(guī)約B.住宅使用闡明書C.員工行為管理規(guī)定D.物業(yè)服務(wù)協(xié)議決投訴的方案;③調(diào)查分析投訴原因;④確定處理投訴責(zé)任人;⑤答復(fù)業(yè)主及回訪。上述處理措施的對(duì)的次序應(yīng)是()。A.①→④→③→②→⑤B.①→③→②→④→⑤C.①→③→④→②→⑤D.①→④→②→③→⑤10.物業(yè)銷售階段，建設(shè)單位在與購(gòu)房人簽訂物業(yè)買賣協(xié)議步，應(yīng)當(dāng)將()向物業(yè)買受人明示并予以闡明，物業(yè)買受人應(yīng)予以書面承諾。A.物業(yè)服務(wù)協(xié)議B.管理規(guī)約C.服務(wù)原則D.臨時(shí)管理規(guī)約二、多選題(共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)11.在物業(yè)建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)初期介入的重要工作內(nèi)容包括()。A.確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則B.就物業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性提出提議C.配合施工單位安裝物業(yè)設(shè)備D.記錄物業(yè)項(xiàng)目的隱蔽工程E.熟悉物業(yè)項(xiàng)目供水管線鋪設(shè)狀況12.下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于永久保留的有()。A.物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性文獻(xiàn)資料C.物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的重要決策、決定D.業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的基礎(chǔ)資料E.業(yè)主報(bào)修和投訴記錄13.當(dāng)發(fā)生高空墜物時(shí)，屬于對(duì)的的處理措施有()。A.發(fā)生高空墜物後，有關(guān)人員要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，確定墜物導(dǎo)致的危害狀況B.盡快確定墜物來源C.關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止導(dǎo)致高空墜物事故者乘機(jī)逃跑D.立即清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)秩序E.事後應(yīng)檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會(huì)公德14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額包括()。A.企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的酬金B(yǎng).營(yíng)業(yè)利潤(rùn)C(jī).投資凈收益D.營(yíng)業(yè)外收支凈額E.補(bǔ)助收入15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共秩序管理服務(wù)的內(nèi)容包括()。A.出入管理B.安防系統(tǒng)的維護(hù)和管理C.施工現(xiàn)場(chǎng)管理D.負(fù)責(zé)治安管理E.停車管理案例一某大型住宅小區(qū)建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)聘任了30位業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)義務(wù)監(jiān)督員，并定期召開會(huì)議征求意見，通報(bào)狀況。，在義務(wù)監(jiān)督員會(huì)議上，義務(wù)監(jiān)督員提出如下提議。(1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴(yán)重，應(yīng)予更換。(2)由物業(yè)管理企業(yè)同義務(wù)監(jiān)督員共同構(gòu)成籌辦組，組織召開初次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。同步物業(yè)管理企業(yè)提出，基于物價(jià)上漲，物業(yè)管理成本提高，規(guī)定提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)原則。問題：16.經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)測(cè)算，所有更換鐵藝圍欄約需費(fèi)用13萬元。請(qǐng)問更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由誰決定?怎樣決定?費(fèi)用怎樣處理?17.義務(wù)監(jiān)督員提出的提議(2)與否可行?請(qǐng)闡明理由。18.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)定提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)原則與否合理?請(qǐng)闡明理由，并說出應(yīng)當(dāng)采用什么樣的合理環(huán)節(jié)和措施。案例二某住宅小區(qū)有4棟30層住宅樓，即將投入使用。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)書中有關(guān)公共秩序維護(hù)的詳細(xì)規(guī)定包括：小區(qū)一種門崗和一種監(jiān)控崗24小時(shí)值班;小區(qū)樓宇內(nèi)走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時(shí)一次。此外，本項(xiàng)目招標(biāo)書已明確，建設(shè)單位為該小區(qū)免費(fèi)提供價(jià)值20萬元的固定資產(chǎn)，作為該項(xiàng)目管理服務(wù)開辦之用。問題：19.若該小區(qū)每棟每層正常巡視時(shí)間為1分鐘，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)每班至少需安排多少個(gè)巡視員方能滿足招標(biāo)書中對(duì)樓宇公共部位巡視方面的規(guī)定?(層與層之間巡視時(shí)間忽視不計(jì)，要列出計(jì)算過程)20.統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，如按勞動(dòng)法規(guī)規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為20.83天，每月加班最多不得超過36小時(shí)，問每名員工每月最長(zhǎng)工作時(shí)間是多少小時(shí)?小區(qū)門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計(jì)算過程，計(jì)算成果取整數(shù))21.假設(shè)監(jiān)控崗由8名員工運(yùn)轉(zhuǎn)，而每名員工月基本工資為1500元，投標(biāo)企業(yè)實(shí)行綜合計(jì)算工時(shí)制。如不考慮國(guó)家法定節(jié)曰加班費(fèi)，統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，按勞動(dòng)法規(guī)規(guī)定計(jì)算職工基本小時(shí)工資的月平均工作天數(shù)為21.75天，實(shí)行綜合計(jì)算工時(shí)制的超時(shí)加班費(fèi)為職工基本小時(shí)工資的1.5倍，那么每名員工每小時(shí)超時(shí)加班工資是多少?每名員工每舊年限為5年)計(jì)入成本，則每年固定資產(chǎn)折舊為多少?如前期物業(yè)管理企業(yè)協(xié)議到期後未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會(huì)續(xù)聘，前期物業(yè)管理企業(yè)怎樣處理建設(shè)單位為開辦免費(fèi)提供的固定資產(chǎn)及其折舊?案例三某高層綜合物業(yè)項(xiàng)目地處都市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機(jī)電設(shè)備層。整個(gè)大廈由一臺(tái)中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項(xiàng)目占地面積5%，且以當(dāng)?shù)貥浞N和灌木為主。1至4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不一樣的企業(yè)用作百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘任的一家物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，出租經(jīng)營(yíng)內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。問題：23.節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能(如投入資金進(jìn)行設(shè)備改造)和管理節(jié)能(在管理手段措施等方面上下工夫)。請(qǐng)就本項(xiàng)目建筑和設(shè)備設(shè)施管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各2項(xiàng)以上(含2項(xiàng))。24.該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、小區(qū)文化等內(nèi)容。相對(duì)而言，哪些是管理服務(wù)的重點(diǎn)工作?請(qǐng)簡(jiǎn)要闡明理由。25.在物業(yè)服務(wù)過程中，有關(guān)各方先後提出了如下觀點(diǎn)。(1)物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不波及裙樓各出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。(2)各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議以以便管理服務(wù)。(3)百貨商場(chǎng)內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)。(4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。(5)大廈屋頂設(shè)置商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會(huì)主任指定賬戶，由業(yè)主委員會(huì)管理、支配和使用。請(qǐng)分別指出上述觀點(diǎn)對(duì)的與否，并對(duì)不妥或錯(cuò)誤的觀點(diǎn)闡明理由。參照答案及解析一、單項(xiàng)選擇題1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D二、多選題案例一16.更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主以上通過後實(shí)行。費(fèi)用由業(yè)主自籌或從住宅專題維修資金中列支。17.義務(wù)監(jiān)督員提出的提議(2)不可行。理由：業(yè)主代表大會(huì)籌辦組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房發(fā)售單位)構(gòu)成，義務(wù)監(jiān)督員是由物業(yè)企業(yè)聘任，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。18.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)定提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)原則合理。理由：物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)原則既不能低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)狀況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)規(guī)定。應(yīng)當(dāng)采用的合理環(huán)節(jié)和措施：由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)原則和調(diào)整原因而調(diào)整。案例二19.投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)每班至少需安排巡視員人數(shù)=4×人)。20.每名員工每月最長(zhǎng)工作時(shí)間=20.83×8+36=202.64(小時(shí))。小區(qū)門崗至少需要安排的員工人數(shù)=24×人)。21.每名員工每小時(shí)超時(shí)加班工資=1500/(21.75×8)×1.5=12.93(元)。每名員工每月超時(shí)加班工作時(shí)間=(30—21.75)×8=66(小時(shí))。每名員工月實(shí)際應(yīng)得工資額=1500+12.93×66=2353.38(元)。22.每年固定資產(chǎn)折舊萬元)。前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向建設(shè)單位移交固定資產(chǎn)。案例三23.技術(shù)節(jié)能措施有：對(duì)耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平。(2)加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識(shí)。(3)建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度。(4)在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備可以持續(xù)、滿載開動(dòng)使用。(5)調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序，尤其注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時(shí)間。(6)合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)(如空調(diào)溫控點(diǎn))，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。24.房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)和消防管理服務(wù)是管理服務(wù)的重點(diǎn)工作。理由：房屋及設(shè)施設(shè)備管理波及面廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運(yùn)行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，消防管理服務(wù)直接波及業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。25.觀點(diǎn)