漫談商品房過戶登記

一、目前商品房產(chǎn)權(quán)過戶登記的基本情況包括以下幾個(gè)方面（1）實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記是一種行政行為，所體現(xiàn)的是國家對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的在于明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利。物權(quán)法第10條第2款規(guī)定，“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡?4條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！保?）商品房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記（又稱轉(zhuǎn)移登記）過程通常實(shí)行“三次申請、三次審查、一次通知”制度：①開發(fā)商提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料、建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料、房屋已經(jīng)竣工的材料、房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報(bào)告、相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證、其他必要材料向房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)提出辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的申請；②登記機(jī)關(guān)對首次登記申請及資料進(jìn)行審查，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，核準(zhǔn)初始登記，記載于登記簿并向申請人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；③開發(fā)商在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書后應(yīng)及時(shí)通知買受人，并盡快備齊辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的申請資料；④出賣人和買受人向住建部門申請辦理房屋交易審核，在住建部門審核完成后對符合交易條件的申請頒發(fā)房屋交易情況告知書；⑤在取得房屋交易告知書后，出賣人和買受人向不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)共同提交申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并提交必要的申請材料和交納相關(guān)稅費(fèi)；⑥登記機(jī)關(guān)審查后核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記，記載于登記簿并向買受人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記程序完成。（3）產(chǎn)權(quán)過戶登記須由出賣人、買受人共同完成。根據(jù)物權(quán)法以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《商品房銷售管理辦法》《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律、行政法規(guī)規(guī)定，過戶登記很難由出賣人或者買受人單方面完成。實(shí)踐中的情況是，除當(dāng)事人在商品房買賣合同中有特殊約定外，買受人是辦理商品房產(chǎn)權(quán)過戶登記的主要義務(wù)人，出賣人是協(xié)助義務(wù)人。通常做法是出賣人提交商品房權(quán)利證書、有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政批準(zhǔn)文書等，買受人提出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請，繳納營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等相關(guān)費(fèi)用。遵循意思自治原則和合同自由原則，當(dāng)事人當(dāng)然也可以約定由出賣人全權(quán)負(fù)責(zé)辦理商品房產(chǎn)權(quán)過戶登記。二、出賣人在商品房產(chǎn)權(quán)過戶登記中的義務(wù)從上述商品房產(chǎn)權(quán)過戶登記的流程看，出賣人在此過程中負(fù)有重要義務(wù)。該義務(wù)在實(shí)踐中有兩種看法。第一種意見認(rèn)為是出賣人在商品房買賣合同中的主給付義務(wù)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)買賣中，出賣人除負(fù)有交付標(biāo)的物的義務(wù)之外，還應(yīng)當(dāng)完成產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，才真正履行完給付義務(wù)，買受人才能獲得商品房所有權(quán)。第二種意見認(rèn)為是出賣人在商品房買賣合同中的從給付義務(wù)，因?yàn)槌鲑u人在買賣合同中的主要義務(wù)是交付商品房，在辦理商品房產(chǎn)權(quán)過戶登記過程中只是協(xié)助義務(wù)人。筆者傾向于第二種說法，因?yàn)樽苑ɡ硌?，主給付義務(wù)指合同關(guān)系中所固有、必備的、自始確定的并能夠決定合同類型的基本義務(wù)，從給付義務(wù)指不具有獨(dú)立的意義，僅具有補(bǔ)助主給付義務(wù)的功能的義務(wù)。當(dāng)然，此二者的區(qū)分，在實(shí)踐中并不帶來重大影響，一者從給付義務(wù)并不意味著不重要，它同樣是法定義務(wù)；二者從給付義務(wù)可以獨(dú)立以訴請求義務(wù)人履行，權(quán)利救濟(jì)不存在問題?？偠灾?，主給付義務(wù)也好，從給付義務(wù)也罷，出賣人在商品房產(chǎn)權(quán)過戶登記中負(fù)有重要的義務(wù)，這也是產(chǎn)生此類糾紛并進(jìn)而引起訴訟時(shí)效問題的前提和基礎(chǔ)。三、商品房產(chǎn)權(quán)逾期過戶登記的訴訟時(shí)效問題與前文所述商品房逾期交付訴訟時(shí)效問題情況不同，商品房逾期交付應(yīng)當(dāng)適用一般訴訟時(shí)效的爭議不大，商品房產(chǎn)權(quán)逾期過戶登記在應(yīng)否適用一般訴訟時(shí)效甚或應(yīng)否適用訴訟時(shí)效的問題上爭議很大。主要爭議意見有三：第一種意見：請求商品房產(chǎn)權(quán)過戶登記的權(quán)利是基于商品房買賣合同這一債權(quán)合同而產(chǎn)生的權(quán)利，因此這種請求權(quán)是基于買賣合同而產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效，且應(yīng)當(dāng)適用期間為兩年的一般訴訟時(shí)效，訴訟時(shí)效期間起算日為合同約定期限屆滿之次日。第二種意見：買受人的請求權(quán)為債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用期間為兩年的一般訴訟時(shí)效，超過兩年訴訟時(shí)效期間的喪失勝訴權(quán)。但考慮此類糾紛絕大多數(shù)是因出賣人的原因致使過戶登記長期無法辦理，同時(shí)因購房人的法律意識(shí)不強(qiáng)而超過訴訟時(shí)效期間。按照訴訟時(shí)效處理這些問題，會(huì)使已經(jīng)交足了房價(jià)款的買主遭受重大損失，且易導(dǎo)致社會(huì)穩(wěn)定問題。因而對買受人的請求，以給予保護(hù)為宜。第三種意見：首先需要區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)交付，如果出賣人已經(jīng)將商品房交付給買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對商品房的占有的，買受人請求出賣人辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的請求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。其他情況則應(yīng)當(dāng)適用期間為兩年的一般訴訟時(shí)效。筆者不贊同“一刀切”的第一種意見，一概以訴訟時(shí)效限定之，將導(dǎo)致大量物權(quán)處于不確定狀態(tài)，交易穩(wěn)定、安全無從維護(hù)。第二種意見是“抹稀泥”的辦法，騎墻于適用訴訟時(shí)效與不適用訴訟時(shí)效之間，理由并不充分。結(jié)合法律規(guī)定與社會(huì)生活實(shí)際，筆者傾向于第三種意見。應(yīng)否適用訴訟時(shí)效，涉及訴訟時(shí)效的適用范圍問題，本文“概說訴訟時(shí)效”部分已作專門討論。其基本結(jié)論是，債權(quán)請求權(quán)應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效，物權(quán)請求權(quán)一般不適用訴訟時(shí)效。這樣，商品房產(chǎn)權(quán)逾期過戶登記應(yīng)否適用訴訟時(shí)效的問題，就轉(zhuǎn)化為商品房產(chǎn)權(quán)逾期過戶登記相關(guān)的請求權(quán)到底是債權(quán)請求權(quán)還是物權(quán)請求權(quán)的問題。因此，該問題的解決，必須從買受人要求出賣人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的請求權(quán)的性質(zhì)入手來展開分析。根據(jù)上述第三種意見，商品房產(chǎn)權(quán)逾期過戶登記應(yīng)否適用訴訟時(shí)效的問題，需要分商品房已交付