房地產(chǎn)地塊項目可行性研究報告-模板

后面第14頁附.案例第一部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總論 3一、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性研究報告編制背景 3（一）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性研究報告名稱 3（二）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性報告編制單位 3（三）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性研究報告編制依據(jù) 3二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊概況 3三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性研究的結(jié)論 3第二部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目宏觀投資環(huán)境和市場研究 4一、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所在城市的宏觀投資背景 4（一）、城市基本背景 4（二）、城市宏觀經(jīng)濟概況 4二、XX市\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)市場概況 5（一）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)投資情況 5（二）、土地市場相對疲軟 5（三）、商品房市場價格 6（四）、市場供需分析 6（五）、市場特征分析 6三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目周邊市場狀況 6第三部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的市場定位 8一、主力消費群定位與分析 8（二）、目標(biāo)客戶主要特點 8（三）、目標(biāo)客戶群購買力分析 8（四）、綜述 8二、產(chǎn)品定位 8三、戶型定位 8四、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目方案評估意見 8第四部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的經(jīng)濟分析 9一、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 9二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)建設(shè)的組織與實施計劃 9（一）、建設(shè)方式 9（二）、開發(fā)方案設(shè)想與分析 9（三）、開發(fā)進度 9三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目成本明細 9四、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目收入 10（一）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目銷售價格的確定 10（二）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目收入 10五、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目利潤 10六、資金來源與支出 10七、現(xiàn)金流量分析 11八、盈虧平衡分析 11九、敏感性分析 11第五部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性研究的結(jié)論 12一、經(jīng)濟效益分析 12二、擬投資理由及潛在風(fēng)險 12（一）、擬投資理由 12（二）、潛在風(fēng)險 12三、社會效益分析 12

第一部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總論一、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性研究報告編制背景（一）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性研究報告名稱XX\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性研究報告（二）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性報告編制單位榮盛\o"點擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)展部（三）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性研究報告編制依據(jù)1、國家相關(guān)政策、法規(guī)2、XX市\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊整理信息——土地·招商3、走訪記錄，市場調(diào)研數(shù)據(jù)、資料4、XX市土地交易部門（如天津土地交易中心、石家莊地產(chǎn)交易市場）信息5、XX市政府網(wǎng)站二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊概況XX\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊所處的地理位置介紹（包括四至范圍），所屬區(qū)域在城市的地位或是否是未來重點發(fā)展區(qū)域等，附上地理位置圖。闡述所了解到的土地擬上市時間、土地出讓金起價。說明\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊目前現(xiàn)狀（是否存在未拆遷、是否有其他糾紛等問題）。\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊規(guī)劃指標(biāo)要求（土地出讓面積、用地性質(zhì)、各類物業(yè)建筑規(guī)模要求或容積率、建筑密度、綠地率等。土地獲取結(jié)論性陳述，包括有預(yù)計該\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊合理成交價（其中土地出讓金、契稅和其它土地費用分項金額）和其折合的樓面價格，以及擬定公司取得該土地最高價地價和其折合的樓面地。三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性研究的結(jié)論預(yù)計\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊合理地價時的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總成本、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目銷售收入、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目利潤、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目銷售利潤率、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期等指標(biāo)。簡短對\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的整體經(jīng)濟項的目評價，一般是評估\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目風(fēng)險大小、投資匯報率高低、投資回收期長短、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目規(guī)模符是否合適，以及總體\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性程度如何。

第二部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目宏觀投資環(huán)境和市場研究一、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所在城市的宏觀投資背景（一）、城市基本背景概述性介紹\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所屬城市的基本背景（由于\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目投資意向書已經(jīng)做過詳細介紹），一般介紹城市的國內(nèi)或省內(nèi)基本地位、行政區(qū)域劃分、人口規(guī)模（含城市人口規(guī)模）和城市交通系統(tǒng)狀況。如果城市存在中長期重大發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的，可加以陳述。如天津2006年3月份國務(wù)院常務(wù)會議原則通過《天津城市總體規(guī)劃（2005—2020年）》，明確了天津建設(shè)成為中國北方經(jīng)濟中心和國際港口城市的發(fā)展定位。城市當(dāng)期或下期五年發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，如2006年陳述“十一五”期間規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)。（二）、城市宏觀經(jīng)濟概況1、經(jīng)濟總量當(dāng)年或上一年度國民經(jīng)濟運營狀況，一般包括GDP及同比增長率、財政稅收等指標(biāo)或經(jīng)濟計劃目標(biāo)等。可附圖（圖示要求柱狀表示當(dāng)期數(shù)值、折線表示增長率，且圖示中必須明示數(shù)值，圖示格式參考下圖）。2、購買力和消費水平城市居民收入和支出狀況，一般指人均可支配收入、人均消費型支出、恩格爾系數(shù)和居住類支出金額等指標(biāo)?？蓪?年人均可支配收入及增長情況做圖示，圖示格式要求同上。3、城市居民居住水平當(dāng)年度或上一年度城市居民人均居住建筑面積，同比增長情況，以及其中長期關(guān)于城市居民居住水平目標(biāo)。4、固定資產(chǎn)投資當(dāng)年固定資產(chǎn)計劃投資額或上一年度固定資產(chǎn)投資執(zhí)行情況，也可對城市近五年來固定資產(chǎn)投資做以比較分析，可采用圖示的形式，圖示格式要求同上。5、200X年城市主要預(yù)期目標(biāo)200X年全市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)，一般包括有生產(chǎn)總值增長、財政收入增長、全社會固定資產(chǎn)投資增長、城市居民人均可支配收入增長等計劃目標(biāo)。6、城市規(guī)劃描述城市的總體發(fā)展規(guī)劃以及闡述城市中長期的交通系統(tǒng)規(guī)劃（鐵路、高速、航空、海運以及城市公交、輕軌、地鐵等交通系統(tǒng)）、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、大型經(jīng)濟\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目引入計劃以及城市發(fā)展規(guī)劃（含舊城區(qū)改造、新城區(qū)假設(shè)）等。以圖文相結(jié)合的方式描述城市\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)板塊劃分（如天津分梅江板塊、奧運板塊、西南板塊、老城廂板塊、東部版本和中心城區(qū)板塊。），重點分析\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊所屬區(qū)域未來發(fā)展對其影響。二、XX市\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)市場概況上一年度或本年度\o"點擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)市場總體描述。（要求語言簡短）（一）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)投資情況描述近年防地產(chǎn)投資及增長情況，及附圖（圖示要求如上）。（二）、土地市場相對疲軟上一年度及當(dāng)年土地市場供給和價格，且提供詳細excel制作附件，附件格式如下：行政區(qū)\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊名稱土地規(guī)模（㎡）容積率用地屬性建筑規(guī)模（㎡）成交價格（萬元）單價（萬元/畝）樓面價（元/㎡）受讓單位成交日期1000.522.13商住?。簒x㎡商：xx㎡注：所有數(shù)值保留2位小數(shù)；附件僅記錄用地屬性為居住或商住類用地；（三）、商品房市場價格描述城市近兩年來商品房市場價格及走勢（原則上要求提供圖示），尤其是當(dāng)年份的商品房市場整體價格和\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所在行政區(qū)價格情況，重點分析價格走勢。（四）、市場供需分析闡述市場近兩年需求情況，以圖示形式對比上一年份和當(dāng)年份月度（市場成交情況若是當(dāng)年份初出具報告，可對比上兩個年份的月度市場成交情況），圖示板式要求以折線的形式，折點要求顯示數(shù)值，圖示板式參考下圖。重點分析意向\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所在區(qū)域市場需求，包括現(xiàn)有市場需求狀況和潛在市場需求。描述市場供給情況，重點分析意向\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所屬區(qū)域和能影響\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所屬區(qū)域市場需求的其他區(qū)域（含典型性\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目）的市場供給。（五）、市場特征分析1、產(chǎn)品特征分析區(qū)域市場的產(chǎn)品特征一般包括有區(qū)域市場的產(chǎn)品面積區(qū)間概況、商品住宅主流建筑形式、建筑風(fēng)格、消費群體概況等方面。2、競爭特征分析意向\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所屬區(qū)域的市場競爭程度、競爭形式和區(qū)域市場競爭格局等。三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目周邊市場狀況\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目周邊區(qū)域的城市\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃（是否設(shè)計規(guī)模集中居住區(qū)的建設(shè)或舊城區(qū)大規(guī)模改造等）、城市交通系統(tǒng)重大規(guī)劃等根據(jù)天津的未來城市發(fā)展規(guī)劃。\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目周邊商品房市場基本狀況，整體供需狀況、在售典型性樓盤和未來競爭樓盤情況（價格、供應(yīng)量、面積區(qū)間、套型比例、銷售率、主打賣點等）、區(qū)域客戶群體分析，特別是區(qū)域商品房市場現(xiàn)有價格水平、區(qū)域市場需求狀況，以及未來的價格走勢。要求典型性和競爭性樓盤以excel表格的形式，具體表格形式參考“\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目匯總表”。

第三部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的市場定位一、主力消費群定位與分析（一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成根據(jù)客戶群體的特征分類，一般有年齡結(jié)構(gòu)、家庭組成結(jié)構(gòu)、置業(yè)目的、客戶群所屬區(qū)域、職業(yè)收入水平狀況等因素，多以職業(yè)收入狀況和置業(yè)目的劃分。（二）、目標(biāo)客戶主要特點目標(biāo)客戶群體的家庭收入水平狀況和購房目的整體分析；（三）、目標(biāo)客戶群購買力分析根據(jù)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總體戶型面積區(qū)間和擬定的價格水平，測算擬定目標(biāo)客戶群體要求的支付能力，同時以數(shù)據(jù)為支撐，說明目標(biāo)客戶群體購買力高于要求購買本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的支付能力。（四）、綜述簡短對本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目目標(biāo)客戶群體分析總結(jié)。二、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位及產(chǎn)品定位的支撐點分析；三、戶型定位結(jié)合城市的\o"點擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)政策情況、\o"點擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)供求狀況、區(qū)域內(nèi)樓盤狀況，并考慮目標(biāo)客戶群的需求狀況，分析本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的戶型定位要求，擬戶型面積區(qū)間和套型配比如下表：戶型面積80㎡以下80-90㎡90—100㎡100-110㎡110-120㎡120㎡以上比例戶型四、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目方案評估意見根據(jù)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目區(qū)域價格水平、樓盤檔次和目標(biāo)客戶群體的消費狀況，以及\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的產(chǎn)品定位，擬定\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的產(chǎn)品的建筑形態(tài)、建筑風(fēng)格和景觀規(guī)劃風(fēng)格等。

第四部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的經(jīng)濟分析一、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)描述\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊凈出讓面積面積、用地性質(zhì)、建筑密度、容積率、綠地率，以及根據(jù)本\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)要求，本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目擬建各項物業(yè)如下表：物業(yè)類型建筑規(guī)模備注住宅XX㎡…………二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)建設(shè)的組織與實施計劃（一）、建設(shè)方式建議采用的建筑施工、監(jiān)理等單位及要去；（二）、開發(fā)方案設(shè)想與分析結(jié)合市場情況、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊地形、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的規(guī)劃以及\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目后期開發(fā)銷售需求等因素，擬定分期開發(fā)計劃和其他要求。（三）、開發(fā)進度描述\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的開發(fā)期，以及前期規(guī)劃、設(shè)計、勘察、測量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等前期計劃時間，以及后期建設(shè)施工計劃和銷售計劃。一般要求單列排定\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目施工進度計劃，同時附上詳見的開發(fā)進度表，開發(fā)進度表參考“\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目匯總表”。三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目成本明細除土地成本以外的成本明細見下表：\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目名稱總成本

（萬元）單位成本

（元/m2）備注1、建筑工程成本住宅……電梯2、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目前期費用規(guī)劃設(shè)計費住宅設(shè)計費地質(zhì)勘探放線測量費監(jiān)理費3、政府規(guī)費431.4427.27XX費…………4、安裝工程水暖電……5、環(huán)境配套景觀綠化室外道路6、管理費7、銷售費用8、財務(wù)費用必須與現(xiàn)金流量表對應(yīng)9、不可預(yù)見費總計土地獲取結(jié)論性陳述，包括有預(yù)計該\o"點擊搜索所有關(guān)于［地塊］的文章"地塊合理成交價（其中土地出讓金、契稅和其它土地費用分項金額）和其折合的樓面價格。結(jié)合本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的成本和利潤的基本測算結(jié)果，要求以表格的形式明確（附表三（1）----土地成本測算表，具體見\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目匯總表）。同時擬定公司取得該土地最高價地價。四、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目收入（一）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目銷售價格的確定擬定各類物業(yè)銷售價格，及其價格擬定的支持點分析；（二）、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目收入物業(yè)類型數(shù)量均價總價住宅XX㎡XX元/㎡XX萬元……銷售收入合計稅金4,830.28萬元銷售凈收入82,201.72萬元五、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目利潤\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目銷售收入及銷售利潤率經(jīng)濟計算；六、資金來源與支出資金來源及支出情況，具體到各批次的金額，要求以附件形式提供資金來源及支出測算表（詳細見\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目匯總表）。七、現(xiàn)金流量分析以公司通常采用8%的基準(zhǔn)收益率條件下的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期，要求以附件形式提供現(xiàn)金流量表，詳細見“\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目匯總表”。八、盈虧平衡分析1、銷售率100%時，盈虧平衡點時住宅銷售均價；2、銷售均價為5,500元/㎡時，盈虧平衡點時銷售率；九、敏感性分析在規(guī)劃方案基本確定的情況下，影響\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目利潤的因素主要是開發(fā)成本及銷售價格的變動，一般要求做開發(fā)成本變動和銷售均價對利潤的影響，以及對比分析成本和價格對利潤影響程度，明確影響\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目利潤的關(guān)鍵性因素。

第五部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性研究的結(jié)論一、經(jīng)濟效益分析闡述\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目銷售凈收入、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總成本、、銷售利潤率、總利潤、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期等指標(biāo)，并對\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的作出總體評價。二、擬投資理由及潛在風(fēng)險（一）、擬投資理由\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目投資理由分項分析（二）、潛在風(fēng)險\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目投資風(fēng)險分項分析三、社會效益分析\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總體社會效益分析房地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性分析-房地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［可行性］的文章"可行性分析報告

目

錄一

建德市社會環(huán)境綜述(一)社會文化(二)經(jīng)濟生活(三)城市建設(shè)發(fā)展趨勢二

建德房地產(chǎn)市場綜述(一)土地市場(二)房地產(chǎn)投資(三)房地產(chǎn)開發(fā)量(四)房地產(chǎn)銷售情況(五)開發(fā)企業(yè)三

新安江房地產(chǎn)市場分析(一)住宅市場供應(yīng)1.

熱點開發(fā)區(qū)塊2.

典型開發(fā)項目(二)住宅市場需求(三)住宅市場價格趨勢(四)宏觀調(diào)控對新安江樓市的可能影響四

項目基本分析(一)項目概況和開發(fā)條件(二)項目優(yōu)勢與劣勢分析(三)項目的機會與風(fēng)險分析(四)產(chǎn)品與銷售價格五

項目財務(wù)分析六

結(jié)論與建議

一

建德市社會環(huán)境綜述(一)

社會文化建德市隸屬杭州市，地處浙江省西部，錢塘江上游，杭州—黃山黃金旅游線的中段。東與浦江縣接壤，南與蘭溪市和龍游縣毗鄰，西南與衢縣相交，西北與淳安縣為鄰，東北與桐廬縣交界。市人民政府駐地為新安江。全市下轄新安江、洋溪、更樓3個街道，12個鎮(zhèn)、11個鄉(xiāng)、518個行政村。全市總?cè)丝?1.9萬，計17.12萬戶，非農(nóng)業(yè)人口11.62萬。建德多山地丘陵，占全市總面積的88.6%；平原地域面積非常小，海拔50米以下的平原215平方公里，占全市總面積的9.4%；建德山川毓秀，境貫“兩江一湖”（富春江、新安江、千島湖），旅游資源豐富，是國家首批公布的重點風(fēng)景名勝區(qū)之一。建德是浙西重地，境內(nèi)有320、330兩條國道，是江浙至贛閩的主道，在建的杭州至千島湖高速公路通車后，建德與杭州的行車時間將縮短為一個小時，成為杭州通往千島湖最為便捷的通道；境內(nèi)有金千鐵路，與浙贛線相連；有航道105公里，可通200噸級的船只、1000噸級船隊，上可達黃山市，下可出杭州灣入海。新建“建德千島湖通用航空機場”，使建德交通便捷程度大大提高。(二)

經(jīng)濟生活建德經(jīng)濟發(fā)展水平在杭州下轄縣市區(qū)中相對落后，但近年來呈現(xiàn)快速上升趨勢。2004年全市生產(chǎn)總值（GDP）達到102.52億元，比上年增長12.2%；其中第三產(chǎn)業(yè)增加值為33.40億元，增長16.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為14.1:53.3:32.6。按戶籍人口計算的人均生產(chǎn)總值為20098元。完成現(xiàn)價工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值259.38億元，增長25.2%。全年居民消費價格總水平比上年增長2.8%。城市居民人均可支配收入12364元，比上年增長15.3%。2004年末城市居民人均居住面積20.2平方米，比上年增加2.1平方米；農(nóng)民人均居住面積52.5平方米，增加2.9平方米。(三)

城市建設(shè)發(fā)展趨勢“五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅游城市”是建德既定的城市發(fā)展目標(biāo)。具體分三步走：第一步，到2007年，基本完成洋溪、洋安和更樓新區(qū)等區(qū)塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，初步拉開新城框架，下涯溪上、西岸、黃饒等地揭開建設(shè)序幕，形成約5平方公里左右的新城輪廓，城市建成區(qū)面積達到10平方公里左右，人口達到12.5萬左右。第二步，到2012年，基本建成洋溪、洋安、更樓新區(qū)和下涯溪上、西岸、黃饒區(qū)塊約5平方公里左右，城市建成區(qū)面積達到15平方公里左右，人口達到15萬左右，環(huán)三江口經(jīng)濟圈和國道沿線經(jīng)濟進一步提升，生態(tài)環(huán)境進一步改善，建成區(qū)綠地率、新安江水質(zhì)和空氣質(zhì)量進一步提高，形成較為理想的山水旅游城市雛形。第三步，到2020年，城市規(guī)模進一步拓展，形成北至下涯鎮(zhèn)唐村、上市村，東至楊村橋鎮(zhèn)緒塘村、馬目鄉(xiāng)施家村、下河村，南至馬目鄉(xiāng)馬目村、聯(lián)橫村，新安江街道黃泥墩村、更樓街道湖岑畈村，西至千島湖約35平方公里左右的城市輪廓，人口達到20萬人左右。新安江城市發(fā)展基本遵循“東擴南拓、沿江發(fā)展”的戰(zhàn)略。新安江目前城區(qū)布局以三個下轄街道為中心分為相對獨立的三個區(qū)域，不能形成連片的整體，其中新安江街道為歷史較長的老城區(qū)，設(shè)施較成熟，居住密集，城市空間狹?。谎笙切鲁菂^(qū)的發(fā)展方向，根據(jù)市政府的設(shè)想，在洋溪將“再造一個新安江”，這里是城市發(fā)展的唯一的也是必然的方向。目前杭千高速公路已經(jīng)在建設(shè)中，將在洋溪路線分叉，其主線跨新安江經(jīng)與杭金衢高速公路相銜接，其支線至終點淳安縣千島湖，預(yù)計2006年完工。杭千高速的建設(shè)將大大推進城市沿江東擴的步伐。2004年城市建設(shè)力度明顯加大。“83221”路橋隧綠工程全面推進，新安路綜合整治、白沙路路網(wǎng)、大塘塢小區(qū)主干道、江南路、城市污水處理廠等工程先后竣工，嚴州大道、洋安大橋、203人防隧道等工程完成年度任務(wù)。溪頭、洋溪畈、更樓等新區(qū)開發(fā)取得新進展，城市建成區(qū)面積從5.5平方公里擴大到7.2平方公里，城市化水平基本達到40%。2004年，城市生態(tài)環(huán)境進一步改善，建成區(qū)綠化覆蓋面積298.8公頃，公共綠地面積90.5公頃，綠地率達到38.9％，創(chuàng)建成為“全國綠化模范城市”。建德市新行政中心和城市廣場初步規(guī)劃在橋東新區(qū)，城市市中心即將東移，對溪頭新區(qū)、東部新區(qū)、洋溪等區(qū)塊具有明顯的推動作用。新安江城市的發(fā)展處于剛剛起步階段，蘊涵了很大的發(fā)展空間和機會，城市發(fā)展將大力推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，預(yù)計未來5年是新安江房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時期。

二

建德城市房地產(chǎn)市場綜述建德房地產(chǎn)市場一直以來處于供應(yīng)嚴重短缺的狀態(tài)，這種態(tài)勢的最主要成因是當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的匱乏。建德市區(qū)所在地新安江鎮(zhèn)，山多、水多，可直接用于開發(fā)的土地較少，土地后備資源相當(dāng)貧乏。直到1995年，建德幾乎沒有房產(chǎn)業(yè)可談。1995年以后，房改政策、金融政策頻出，商品房市場逐漸形成，引發(fā)了強大的購房熱。1998年前，建德的每年的住宅供應(yīng)量大概在9萬平方米左右，根本無法滿足當(dāng)?shù)厝速彿康男枨?。?000年起，房地產(chǎn)市場步入相對正規(guī)的發(fā)展軌道，相繼出現(xiàn)月亮灣、新安明珠、藍天雅苑等一批精品樓盤。2004年，是建德房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟并且市場旺盛的一年，市場銷售處于比較理想的狀態(tài)。2005年3月以來，隨這國務(wù)院嚴厲的房產(chǎn)新政出臺，市場明顯疲軟，觀望氣氛很濃，新房和二手房成交價格和數(shù)量均不理想。

圖表1(一)

土地市場建德自2001年以來土地收購量逐年迅猛增加；土地市場的招拍掛隨之啟動，土地出讓成了當(dāng)?shù)卣囊豁椫卮笫杖雭碓?，土地價格上升也比較快。2003年，政府曾有比較大的土地出讓計劃，計劃年度出讓開發(fā)建設(shè)近1300畝，但最終沒有實現(xiàn)。至2004年，建德土地出讓已經(jīng)基本實現(xiàn)全面的招拍掛制度，出讓數(shù)量也是有史以來最大的，共計1031畝，平均出讓價格高達68.6萬/畝，但出讓土地多在洋溪、乾潭，市區(qū)大面積出讓地塊不多。至2004年底，全市建設(shè)開發(fā)用地存量估計約3000畝，主要分布在新城市規(guī)劃區(qū)。建德土地資源極為稀缺，加上城市內(nèi)地形比較復(fù)雜，大面積整塊出讓的開發(fā)用地并不多。在城市沿江東擴過程中，東區(qū)、橋東、溪頭推出的地塊質(zhì)量都比較好，除了地形比較規(guī)整面積比較大外，更有臨江的景觀優(yōu)勢，預(yù)計該三塊區(qū)域可供開發(fā)的土地面積會在1500畝左右。盡管土地資源比較緊展，但經(jīng)過幾年的良性開發(fā)，基本上可以盤活一些土地資源，特別是開墾一批未利用土地資源，建德土地儲備仍比較充裕。近年來開發(fā)商對拿地?zé)崆椴粔虼?，建德土地價格上升過快可能主要原因，細觀歷次招拍掛活動，發(fā)現(xiàn)流標(biāo)的情況比較多，包括本項目的地塊也已經(jīng)過多次掛拍了。另外建德開發(fā)商心態(tài)不夠成熟也是重要的原因。圖表2(二)

房地產(chǎn)投資2000年建德市開始加大房產(chǎn)開發(fā)量，房地產(chǎn)開發(fā)投資16267萬元，其中住宅達13645萬元；2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資額又比2000年增長122.7％，其中住宅投資增長了110.69％，商品房銷售19.19萬方，增長24%，出現(xiàn)第一個開發(fā)高開發(fā)峰期。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資到達近幾年的最高點，增長幅度達52.6%,遠遠超過經(jīng)濟發(fā)展速度，2004年在宏觀調(diào)控等因素影響下，投資有所回落，呈負增長狀態(tài)。建德房地產(chǎn)投資額指標(biāo)的上升明顯大于其它各項指標(biāo)，一方面說明土地成本上升幅度比較大；其次，也表明了房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)在明顯提高，單位面積開發(fā)成本在增大；另一方面，說明城市改造所需的安置房和經(jīng)濟適用房的開發(fā)量亦比較大。

圖表3(三)

房地產(chǎn)開發(fā)量2000年至2004年，商品房的竣工面積和銷售的變化基本比較平穩(wěn)，新開工面積在2003年數(shù)量比較大，達到47.09萬平方米，而房地產(chǎn)施工面積呈逐年大幅上升的趨勢（圖表4）。這種情況明顯表征建德商品房的可供應(yīng)量呈明顯增加趨勢，特別是2004年出讓1031畝土地后，預(yù)計2005年至2006年新開工面積將有大幅增長，未來幾年建德的商品房供需結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變。目前建德正在實施的經(jīng)濟適用房總建筑面積21.2萬平方米，其中：楓樹塢7.2萬平方米，溪頭3萬平方米，田塢5萬平方米，江村埠、城東、洋安各2萬平方米。

圖表4(四)

房地產(chǎn)銷售情況2000年至2004年，全市房地產(chǎn)銷售量和銷售金額一直呈平穩(wěn)增長趨勢，沒有大起大落，銷售均價有在2002年和2004年有比較大的上升，精品樓盤對銷售均價的拉升作用比較明顯。商品房竣工面積和銷售面積接近，供需基本平衡，整體消費狀態(tài)比較健康。

圖表5

圖表6(五)

開發(fā)企業(yè)目前全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約40家，其中外地企業(yè)約占一半。外來開發(fā)商憑借其在各地的成功開發(fā)經(jīng)驗，有力提升了項目開發(fā)質(zhì)量和市場營銷水平，對建德房地產(chǎn)發(fā)展作出了很大的貢獻。事實上，由于對建德了解不夠深入，外地開發(fā)企業(yè)對建德房地產(chǎn)市場比較看好的不是很多，但已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟?jīng)營過項目的企業(yè)則比較看好建德房地產(chǎn)的穩(wěn)健性和購買需求的真實性，市場風(fēng)險相對較小。

三新安江房地產(chǎn)市場分析盡管全市商品房供應(yīng)目前呈明顯上升趨勢，供應(yīng)量主要增長區(qū)域為城東新區(qū)、洋溪、乾潭，城東新區(qū)的新增開發(fā)量總量明顯少于洋溪、乾潭，與目前的城市地位和人口規(guī)模相比相對偏少。新安江街道的目前常住人口數(shù)量約7.2萬，占建德市城鎮(zhèn)人口的62%強，而未來三年預(yù)期的商品房供應(yīng)量估計不到全市的40%。因此，可以肯定新安江鎮(zhèn)區(qū)包括新區(qū)的房地產(chǎn)供求關(guān)系在未來3年時間內(nèi)不可能有明顯的改變。(一)市場供應(yīng)2002年至2004年新安江老城區(qū)開發(fā)商品房約20余萬平米，大部分項目均已銷售完成，目前在開發(fā)銷售項目數(shù)量少，規(guī)模大多比較小，住宅總量不超過5萬平方，可能的新增供應(yīng)量亦不多。新安江過去成片開發(fā)小區(qū)不多，整體居住質(zhì)量不高，新區(qū)開發(fā)將改變目前現(xiàn)狀，大面積成片開發(fā)項目將不斷出現(xiàn)。新安江街道目前開發(fā)熱點主要集中在城東、橋東、溪頭三大區(qū)塊。1.

熱點開發(fā)區(qū)塊城東區(qū)塊

以錦華園為主要代表，該項目規(guī)模比較大，小區(qū)環(huán)境比較好，為目前主城區(qū)最大規(guī)模社區(qū)。另外有沿江的新安江半島山莊正待開發(fā)。橋東區(qū)塊

總占地約1000畝，除去市行政中心、市政廣場等公建外，估計開發(fā)用地400畝左右，目前尚無在建項目。溪頭區(qū)塊

嚴州大道沿江而上，基本上為推平山丘而整治清理出來的開發(fā)用地，估計總體土地供應(yīng)量比較大，3年內(nèi)有可能出現(xiàn)1000畝以上新增土地供應(yīng)。目前有安置房興溪公寓已經(jīng)入住，水韻天城開發(fā)中，獸王集團已取得變電所以北地塊，待開發(fā)。本項目即位于該區(qū)塊水韻天城北面，相隔嚴州大道。三大熱點區(qū)塊的大部分樓盤均有機會依托江景優(yōu)勢。2.

典型開發(fā)項目新南北·水韻天城開發(fā)商：建德南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：位于下溪頭，新安江北岸，320國道以東，嚴州大道以南.項目規(guī)模：占地46231平方米，總建筑面積57810平方米，計劃總投資2億元，容積率1.25，建筑密度27.9%，綠地率35.0%，規(guī)劃88套排屋和256套高層公寓。項目進度：一期排屋基本結(jié)頂，22套排屋已于6初開始預(yù)售，目前已簽約15套左右。戶型：排屋面積在210平方米—280平方米。價格：一期排屋價格5000~6000元/平方米，每套訂金30萬元。配套：幼兒園、會所、衛(wèi)生站、體育健身房、金融郵電、電信站、門禁系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、背景音樂。綜合概述：該樓盤以“水”為名，面向新安江。設(shè)計以水為主要景觀設(shè)計要素，師法自然，筑土為丘，沉地為河。并根據(jù)物業(yè)類型和綠地面積的不同，分成三大主題景觀區(qū)，即商業(yè)街區(qū)營造的林蔭大道氛圍的“林蔭區(qū)”、多層建筑間以綠化及微地形處理為主的“綠谷區(qū)”、排屋區(qū)以點題的水景為主要景觀元素的“音樂水景區(qū)”。小區(qū)內(nèi)以排屋居多，戶型多樣化，小區(qū)景致幽雅，舒適安逸，是工作之余居住的后花園。車位：地下93輛，地面室內(nèi)109輛，地面室外12輛，車位配比為1：0.6。錦華園小區(qū)開發(fā)商：建德市華東城市建設(shè)投資有限公司項目位置：位于建德市新安江城區(qū)東入口處，東臨320國道，與新安江體育中心隔路相對，南為新安東路和新安江廣場。項目規(guī)模：總用地面積132874平方米，建筑面積163434.2平方米，建筑密度25%，綠地率大于30%。人口發(fā)展規(guī)模約3600人，1000戶，是建德市迄今為止建設(shè)規(guī)模最大的住宅小區(qū)，以多層住宅為主、小高層為輔。項目進度：順利推出一期、二期樓盤后，第三期預(yù)期在下半年推出；二期以復(fù)式大面積戶型為主，再加上契稅上漲的原因，因此到目前為止的尚存有不少余房，銷售速度相對放緩；不少一期二手房在市場上的價格由原先的3800—3900元/平方米，降至目前3600元/平方米左右；三期，由于方案的調(diào)整，預(yù)計將在年底推出。價格：一期開盤共有住宅19幢，306套，售價為2468-3088元/平方米，均價約2700元/平方米。二期均價基本在3500元/平方米左右。戶型：一期有標(biāo)準(zhǔn)層、躍屋、復(fù)合式戶型，面積從88至230平方米之間的20多種戶型供選擇。物管：由上海經(jīng)華物來管理有限公司負責(zé)全程物業(yè)服務(wù)，為進一步體現(xiàn)“人性化、現(xiàn)代化、高能化”的管理理念，公司因地制宜，組建了“建德市經(jīng)華物業(yè)管理有限公司”，提出更新、更高、更科學(xué)的管理要求和制度。配套：全方位的智能化社區(qū)服務(wù)管理系統(tǒng)，如安全防盜電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、周界防跨越報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)和停車場管理等報警系統(tǒng)，加上保安人員的巡邏和物業(yè)管理中心的值班，為小區(qū)居民提供人性化的安全居住空間。小區(qū)中心還有5000余平方米的中心水景綠化，是小區(qū)居民休閑、娛樂的場所。綜合概述：該樓盤為新安江品質(zhì)較高的樓盤，小區(qū)周圍文化、公建、休閑、娛樂設(shè)施齊備，依山望水，自然環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)由香港A%I建筑與景觀設(shè)計有限公司負責(zé)建筑與景觀的設(shè)計，采用德式風(fēng)格。小區(qū)的建筑風(fēng)格獨特，戶型功能出眾，安全智能化建設(shè)出色。車位：采用多元化地停車系統(tǒng)設(shè)計，除部分為地上車庫外，基本都采用地下車庫形式。

金山灣小區(qū)開發(fā)商：杭州建德官園房地產(chǎn)有限公司項目位置：建德市新安江牛頭山，健康南路項目規(guī)模：總占地面積39011平方米，總建筑用地面積9559平方米，建筑面積為49934.08平方米，容積率1.28，均為多層公寓。項目進度：順利推出一期后，7月將推出二期多層公寓，共計170多套，預(yù)登記情況良好。價格：一期價格約3500元/平方米

戶型：90~120平方米新安江半島山莊開發(fā)商：杭州新安江半島山莊有限公司項目位置：位于建德市新安路東端，東臨江濱大道及新安江，西接新安路及320國道，北邊為跨新安江大橋的引橋。項目說明：是一處以新安江江景為載體的江景房。整個塊區(qū)以嚴州路為軸心．分為東西兩側(cè)，西側(cè)占地面積為1844平方米．綠化率高達65％以上，以開放式綠地公園為主；東側(cè)占地面積22875平方米，綠地率35％以上，以千島湖大酒店以及別墅和公寓為主。項目進度：不詳(二)住宅市場需求購買人群分析：?

新安江近年城市建設(shè)拆遷量比較大，但大部分住戶選擇安置房，新增商品住宅需求不多。?

年輕人婚房，由于經(jīng)濟實力有限，一般選擇普通公寓為主。?

機關(guān)事業(yè)單位人員換購房，目前比例不大，但未來潛力比較大，該消費群的收入相對比較高，加上數(shù)量不菲的購房補貼，可望形成高端物業(yè)的主力消費群。?

農(nóng)村富裕階層進城置業(yè)，傾向購買大戶型和排屋。?

新安江二手房市場表現(xiàn)一直不夠活躍，表明購房改善居住條件者居多，但亦存在部分投資需求。?

新安江樓市在外界沒有引起太多關(guān)注，除月亮灣，外來投資客購買比較少。戶型需求：公寓主流戶型為90~100平方的2居室，110~130平方的三居室，后者市場需求量更高。首選購房區(qū)域市中心房固然方便，但居住環(huán)境并不理想，目前新安江購房對環(huán)境和品質(zhì)關(guān)注有加，規(guī)模社區(qū)和江景房則更受歡迎，價格亦接近甚至超過市中心房。東部項目受歡迎。產(chǎn)品類型：多層公寓：目前新安江的主流產(chǎn)品。高層、小高層公寓：目前市場接受度尚有問題，如月亮灣、新安明珠均有小高層余房。排屋、別墅：屬于高端產(chǎn)品，目前市場供應(yīng)量不大。(三)住宅市場價格趨勢新安江市區(qū)商品住宅近年來一直呈快速增長狀態(tài)。2000年到2002年，新安江市區(qū)的商品住房平均房價由1580元／平方米上升到2500元／平方米，商品房最高價格超過3000元/平方米；2004年中期市區(qū)均價基本突破3000元/平方米，最高價格達4000元/平方米以上，2004年底至2005年1季度，均價達3500元/平方米，優(yōu)質(zhì)江景房高達5000元/平方米。新區(qū)大型高品質(zhì)社區(qū)均價逼近甚至超過市中心樓盤。錦華園2004年7月一期銷售均價2700元，低于藍天雅苑300多元/平方米，而目前其二手房價格已基本超過藍天雅苑。江景房價格漲幅最大。2003年以來，江景房與其它戶型差價明顯拉大，單價基本相差500元~1000元，甚至目前有臨江景觀的普通公寓單價已達到4500~5000元。未來趨勢預(yù)測。和同類城鎮(zhèn)相比，新安江樓價已經(jīng)處在普遍高位，整體大幅上漲的可能性已經(jīng)不大。在走出政策調(diào)控以前，市場不會過于活躍，房價可能有所回歸到2004年中期水平。走出政策調(diào)控后，高速公路的建成通車，新增項目大量出現(xiàn)，很可能會出現(xiàn)激烈的投機性炒作，但一般不會持久。(四)政策調(diào)控對新安江樓市的可能影響今年3月至5月國務(wù)院對全國房地產(chǎn)市場出臺了嚴厲的調(diào)控政策，雖然各地反映效果有所不同，但房地產(chǎn)整體勢頭已經(jīng)得到控制，價格增幅趨緩，成交量明顯下降，局部價格有所回落，市場觀望氣氛濃厚，對投資性購房和投機性炒作打擊明顯。新安江僅是房地產(chǎn)開發(fā)的四線城市，雖然近年樓價上漲比較快，但基本為真實供求關(guān)系下的補漲，房價收入比基本在7以下，樓市供需形勢良好，投機性炒作基本不存在。從理論上講，政策調(diào)控對新安江樓市信心會有所打擊，不可避免出現(xiàn)觀望局面，實質(zhì)影響不會很大；但具體政策出臺后觸動了交易成本，對價格產(chǎn)生直接影響，出現(xiàn)一定的回歸，至少回歸量將達到可以彌補新增交易成本。據(jù)統(tǒng)計，２００４年，在宏觀緊縮背景下，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長２８．１％，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重達９．６４％，房地產(chǎn)投資占GDP的6.12%，遠低于全國水平。政策調(diào)控對新安江樓市回起到放緩節(jié)奏的作用，但不可能產(chǎn)生災(zāi)難性后果。需要警惕的反而是調(diào)控結(jié)束以后的局勢。

四

項目基本分析(一)項目概況和開發(fā)條件地理位置

位于新安江溪頭綜合開發(fā)區(qū)塊，320國道以東，嚴州大道以北，距老城區(qū)僅幾分鐘車程，交通比較便利。西側(cè)有安置農(nóng)居點（已建成），隔嚴州大道南側(cè)為興溪公寓（已建成）和新南北房產(chǎn)的水韻天城項目，隔嚴州大道東南面為變電所和獸王地塊，項目往東北為規(guī)劃用地。新安江灣道環(huán)抱本區(qū)塊。地

形

為山丘改造地，呈北高南低坡地，向南向東地勢走低，與嚴州大道高差約4米，與濱江大道高差約10余米。變電站高壓線好象穿過本項目（不確定）。開發(fā)條件

占地70畝，規(guī)劃容積率1.0，建筑面積46666.9平方米，凈地出讓，土地價格80萬元/畝。(二)產(chǎn)品與銷售價格產(chǎn)品類型建議：3層排屋、4層疊排為主，輔以多層公寓和電梯公寓。銷售均價預(yù)期：3500元/平方米，上下伸縮彈性各20%。

五

項目財務(wù)分析(一)基本說明?

財務(wù)分析從簽訂土地出讓協(xié)議后開始，至項目竣工并實現(xiàn)全部銷售收入止。以3個月為1個計算期，開發(fā)建設(shè)期擬定為15，即45個月。前期規(guī)劃、設(shè)計、策劃，2個計算。施工建設(shè)共12計算期，按分三個組團平均劃分。?

土地款按前期一次性支付計算，工程款按每個組團按計算期平均支付。?

銷售進度共10個計算期，按每期10%平均劃分，平均計算銷售回款。?

項目中非主體經(jīng)營收入未納入計算。?

基準(zhǔn)收益率按2004年國內(nèi)79家房地產(chǎn)類上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率8.26%計算。?

開發(fā)自有資金率假定55%。?

公建面積按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93執(zhí)行。?

項目基本參數(shù)為初步測算，未經(jīng)精確核實，存在一定誤差。項目選用的基本參數(shù)和未來收益計算，是以擬建項目按時保質(zhì)完成并達到設(shè)定的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)為前提，項目開發(fā)過程中的提前、延期或其他不確定、不可控因素，不在考慮范圍。

(二)項目投資預(yù)算1.

成本估算（見財務(wù)分析表一）2.

投資計劃（見財務(wù)分析表二）

(三)項目現(xiàn)金流量分析（見財務(wù)分析表二、三）項目建設(shè)進度、銷售進度均包含于表中。(四)項目財務(wù)評價1.

項目財務(wù)指標(biāo)分析（見下表）序號

項目名稱

計量單位

基本方案

1

土地出讓費

萬元

5602

1.1

征地費單價

元/M2

1200

1.2

征地費單價

元/畝

800271

1.3

征地費占比例

%

47.09

2

項目總成本

萬元

11897

3

資金籌措

萬元

11897

3.1

資本金

萬元

6543

3.2

借款

萬元

5353

4

經(jīng)營總收入

萬元

15409

4.1

銷售收入

萬元

15409

4.2

租賃收入

萬元

0

5

利潤總額

萬元

3513

6

所得稅

萬元

1159

7

稅后利潤

萬元

2354

8

全投資財務(wù)內(nèi)部收益率

%

22.06

9

資本金財務(wù)內(nèi)部收益率

%

85.29

10

全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=8.26%)

萬元

1877

11

資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=8.26%)

萬元

6784

12

全投資回收期

年

2.66

13

資本金回收期

年

1.77

14

投資