近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用及未來走勢判斷

近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用及未來走勢判斷

摘要：自2010年初至今，中央政府對于房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的決心日益凸顯，各種調(diào)控政策頻繁出臺，分別從不同角度形成了比較全面的政策組合。由于各種政策作用的目的、路徑、影響等因素各有不同，因此，有必要對這些政策的作用機理進行較為深入地分析，以便更加準確地理解此次調(diào)控的出發(fā)點和預(yù)期目的，并對調(diào)控結(jié)果和政策的未來走勢做出客觀的預(yù)判。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，政策，作用，走勢各種政策的目的、作用路徑及影響（一）貨幣政策存款準備金率不斷提高。2010年初至2011年上半年，央行共提高存款準備金率12次，目前已達21.5%，為歷史最高。提高存款準備金率主要目的是逐步回收貨幣流動性，有效控制了銀行的信貸規(guī)模，通過控制銀行信貸規(guī)模壓縮房地產(chǎn)開發(fā)商的融資規(guī)模，降低投資能力。利率謹慎上浮。2010年國家執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，僅在第四季度上調(diào)存貸款基準利率兩次。而2011年上半年已上調(diào)存貸款基準利率3次，每次0.25%，目前為3.5%。提高利率是為了控制通貨膨脹、提高融資成本、降低銀行頭寸等多重目標，同時也提高了開發(fā)商的融資成本和購房者的貸款支出。尤其是2011年7月房貸利率達到7.05%，升至十年最高，增加了包括自住及改善性住房需求者在內(nèi)的所有購房者的成本，在一定程度上降低了購房需求。此外，2010年4月國務(wù)院要求二套房貸貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，2011年1月再次重申上述政策，進一步提高購房成本。提高利率，也會導(dǎo)致國際資金流入，提高外匯占款。（二）信貸政策信貸政策宏觀上影響貨幣乘數(shù)和貨幣流動性，中觀上影響特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對比以往政策，本次調(diào)控針對房地產(chǎn)行業(yè)有明確的政策指向，主要包括控制住房貸款總量、限制性信貸、扶持保障房建設(shè)三類。針對貸款對象實施控制。貸款比例、措施越來越嚴格。政策的適用群體和適用地區(qū)由過熱地區(qū)、非本地居民擴展至全國和全民。貸款來源的限制由普通商業(yè)貸款擴展至公積金貸款。差別化信貸政策直接提高了所有投資及投機購房的資金壓力，抑制了投資/投機購房需求。暫停三套房貸嚴格限制了各種名目的炒房和投機性購房。嚴格指導(dǎo)銀行和信托等相關(guān)金融機構(gòu)信貸投向。國務(wù)院及各部委通過“窗口指導(dǎo)”引導(dǎo)商業(yè)銀行、信托機構(gòu)，通過調(diào)整授信額度、調(diào)整信貸風(fēng)險評級和風(fēng)險溢價等方式，控制或限制信貸資金向房地產(chǎn)行業(yè)過度投放。房地產(chǎn)融資渠道逐步收窄，從銀行貸款再到信托計劃都直接受到政策限制，對開發(fā)商的資金來源限制作用明顯。信貸資金扶持保障房建設(shè)。一方面直接提供資金撥款用于保障房建設(shè)，增加中央財政撥款、各地土地出讓金的10%、加大地方公共預(yù)算等；另一方面通過財政補貼、稅費優(yōu)惠等手段引導(dǎo)信貸資金向國家政策鼓勵和扶持的保障房建設(shè)項目流動，降低保障房建設(shè)成本，提高銀行、開發(fā)商參與保障房建設(shè)的積極性，促進扶持保障房的建設(shè)。（三）財政政策試點房產(chǎn)稅和評估價征稅。政策針對的稅種逐步增加，比例逐步提高，由有優(yōu)惠到無優(yōu)惠及至提高，涉及范圍愈加廣泛深入。全國范圍內(nèi)大規(guī)模實施保障房建設(shè)。中央多次強調(diào)保證保障房供地，加快保障房建設(shè)，一是為了緩解中低收入者基本居住問題，二是為了減少對商品房的需求，平抑商品房價格。保障性住房的大量供給可以緩解供求矛盾，有效降低投資者囤積居奇的熱情。（四）行政政策合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。直接增加土地供應(yīng)。2010年計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%，2011年計劃供應(yīng)比2010實際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計劃中小套型商品房占四成多。2011年優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對保障性安居工程用地實施計劃指標單列。杜絕非法囤地，平抑土地價格。限購以及停購政策。2010年，限購最早由北京發(fā)起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺相應(yīng)限購細則。2011年7月，限購范圍從一線向二三線擴大，顯示出政府遏制全國城市房價上漲的調(diào)控決心，限制投資投機需求，引導(dǎo)市場預(yù)期。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，第一批指定的40個重點城市統(tǒng)一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房等?；鞠拶徚罘辖^大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策并不沖突，且不會阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場發(fā)展。但在中心城市實施商品住宅限購，能徹底遏制投機和過度投資。從全產(chǎn)業(yè)鏈認識調(diào)控政策的作用（一）資金投放規(guī)模受限的影響提高金融機構(gòu)存款準備金率，回收貨幣流動性，直接減少貨幣投入規(guī)模，是近年來央行多次運用的調(diào)控手段。作為一種普遍適用的金融手段，提高準備金率的作用在于控制貨幣投放規(guī)模，但并不針對某個行業(yè)或者某一特定的產(chǎn)業(yè)目標進行調(diào)整（金融行業(yè)除外）。它主要針對目前流動性過?，F(xiàn)象采取的一種應(yīng)對方式，從宏觀上對沖外匯儲備劇增、出口順差以及其它原因等帶來的貨幣泛濫現(xiàn)象，控制CPI增速。從實際效果上看，能否完全對沖流動性泛濫帶來的貨幣增量尚有待觀察，因此，該手段雖不以房地產(chǎn)行業(yè)為直接調(diào)控對象，但仍可在宏觀上創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)調(diào)控的資金環(huán)境。（二）資金成本提高的影響提高利率直接提高了房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者（包括自住需求和投資需求）的融資成本。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，提高基準利率直接導(dǎo)致貸款利息的增加以及其它金融工具利息的增加。房地產(chǎn)商普遍運用金融杠桿撬動項目開發(fā)資金，從取得項目用地到取得開發(fā)貸款，再到銷售過程中取得銀行按揭款，都與銀行以及其它金融機構(gòu)的貸款緊密相連。此外，房地產(chǎn)項目不僅貸款資金占用量大，而且使用周期長，一般一個項目從取得用地至銷售完畢，大致需要2－3年的時間。上述因素疊加，利率上升直接縮減了開發(fā)商的利潤水平，降低其再投入的能力。對于購房者而言，提高基準利率則直接導(dǎo)致購房支出（利息/月供）的增加。由于利息支出不能區(qū)分貸款動機是自住還是投資，因此所有購房者支出均增加，但對于二者的作用不同。對于自住需求，即剛性需求者，增加的月供支出仍不具有需求彈性；但是對于投資需求，則有利于降低投資預(yù)期，提高投資成本，增加現(xiàn)金支付的壓力，具有一定的抑制投資沖動的作用。（三）差別化信貸政策直接壓縮房地產(chǎn)資金投放直接減少商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模是最直接，也是最有效的調(diào)控措施，本次調(diào)控過程中，央行對于各個商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款控制更加緊密，較以往罕見。不僅貸款額度大幅度減少，而且額度逐月下?lián)?，貸款情況及時上報，實施動態(tài)監(jiān)控。這表明了央行對于此次調(diào)控的重視程度以及執(zhí)行力度之重。在這種環(huán)境下，開發(fā)商常用的還舊債借新債、運用信托資金購買土地等手段難以實行，同時各商業(yè)銀行的貸款頭寸非常緊張，以至于不少商業(yè)銀行的按揭業(yè)務(wù)、開發(fā)貸業(yè)務(wù)都不能如期/如數(shù)開展，使得開發(fā)商的現(xiàn)金支付能力受到強力擠壓。此外，開發(fā)商的另外一條重要融資渠道一一房地產(chǎn)信托，也受到了金融當(dāng)局的嚴格限制，大部分停發(fā)，使得資金來源渠道愈發(fā)窘迫。（四）對于投資需求的抑制有效抑制投資需求對房價的拉升是本次調(diào)控的最關(guān)鍵著力點。只要房價上漲幅度大于銀行貸款利率，自有資金回報率則遠遠高于銀行利率，投資就可穩(wěn)賺不虧。如果房價下跌，投資/投機商面臨的虧損也與上述放大乘數(shù)成正比。提高首付比例則直接控制這種放大乘數(shù)的杠桿支點。目前正在國內(nèi)城市普遍推出的限購政策則是從市場準入的角度遏制投資/投機行為對房價的拉升作用。限購政策雖然不同城市各有差異，但基本都強調(diào)保證居民尤其是本地居民的基本居住條件，在改善型居住需求上尺度略微寬松，但基本杜絕了大規(guī)模炒作住宅產(chǎn)品的空間。近年來，房產(chǎn)物業(yè)始終是境內(nèi)外資金青睞的投資對象，推動著物業(yè)價格的逐步走高。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品更大程度上表現(xiàn)為一種金融投資品的性質(zhì)，與其原本的居住功能逐漸背離。限購令的目的就是恢復(fù)住宅產(chǎn)品的居住功能，剝離其投資品的功能，將熱錢游資隔離在外。在這一動態(tài)博弈的過程中，一線城市房價受控而游資流向二三線城市，導(dǎo)致二三線城市樓價大幅走高，繼而政府要求二三線城市限購就是重要的例證。同時，不在限購范圍的商業(yè)物業(yè)價格大幅攀升，政府最近提出預(yù)警，也是這種溢出效應(yīng)的體現(xiàn)。（五）綜合作用分析首先，限購令將游資熱錢隔離在房地產(chǎn)投資以外。較以往的調(diào)控最大的不同在于限購政策的普遍實施，是以行政手段強制控制投資需求，避免調(diào)控政策落空的高壓手段，同時也一定是最有效的手段，也是其它調(diào)控措施奏效的前提。其次，銀行融資規(guī)模的緊縮以及其它融資渠道融資能力的枯竭逼迫開發(fā)商降價出貨，以求保持現(xiàn)金流平衡。同時降低購地囤地的能力，防止“地王”頻出推高房價的現(xiàn)象。第三，提高利率增加持有成本，一方面增加投資商的成本，降低獲利預(yù)期，同時驅(qū)使開發(fā)商盡快投入開發(fā)，降低囤地獲利的空間。此次調(diào)控措施的組合目標明確，配合周密。嚴格控制融資渠道，減少“輸血量”，迫使開發(fā)商低價出貨“造血求生”。通過限購政策隔斷投資/投機資金的“供血”渠道，雙向夾擊，迫使房地產(chǎn)行業(yè)回歸到正常的、以商品供求關(guān)系為基礎(chǔ)的經(jīng)濟秩序中。未來政策走勢的初步判斷（一）調(diào)控效果將顯現(xiàn)中央政府對房地產(chǎn)進行調(diào)控，是從全國社會經(jīng)濟發(fā)展的大局出發(fā)，考慮緩和社會矛盾、維護經(jīng)濟秩序和社會穩(wěn)定等因素做出的階段性調(diào)整決策，是基于現(xiàn)階段物價上漲過快、民眾生活成本激增、社會矛盾呈激化趨勢背景下的一種主動干預(yù)行為。因此，必須從政治角度戰(zhàn)略高度來看待本次調(diào)控。無論是大規(guī)模推行保障房建設(shè)，還是采取強力的行政手段限制投資/投資購房行為，都體現(xiàn)了中央政府實現(xiàn)調(diào)控目標的決心。由此推斷，在未來的1－2年內(nèi)，也就是說在2011和2012年內(nèi)，此次調(diào)控必然會有明顯的效果，且調(diào)控持續(xù)的時間越長，取得的效果越明顯。（二）外圍經(jīng)濟因素干擾調(diào)控國際金融危機及其影響逐漸消除，國內(nèi)經(jīng)濟尤其是實體經(jīng)濟日趨向好，為本次調(diào)控提供了非常必要的先決條件。我國經(jīng)濟受到國際經(jīng)濟環(huán)境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國際經(jīng)濟形勢并不樂觀，美國經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢，歐洲問題不斷，如果出現(xiàn)全球性的事件導(dǎo)致經(jīng)濟動蕩的話，有可能將打亂上述的調(diào)控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調(diào)控政策變化趨勢的重要的外部因素。（三）調(diào)控難以長期持續(xù)盡管中央調(diào)控的決心和力度如此有力，但刺激房地產(chǎn)市場走高的制度性因素并未消除。首先是土地財政問題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價的沖動始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產(chǎn)投資熱潮實際上是持續(xù)通貨膨脹預(yù)期下，投資渠道匱乏導(dǎo)致資金不斷追高的結(jié)果。因此，通貨膨脹預(yù)期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調(diào)控政策只能是權(quán)宜之計。用強力的行政手段“堵”住涌向房地產(chǎn)的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標不治本。因此，目前的調(diào)控是階段性的，不具備長期持續(xù)的基礎(chǔ)。參考文獻：1.謝伏瞻.2004年以來房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的總體評價[J].中國發(fā)展觀察，2007（1）2.陳進.對房地產(chǎn)政策問題的若干探討研究