物業(yè)管理市場拓展管理制度

———物業(yè)管理市場拓展管理制度第一章總則第1條為加強對企業(yè)物業(yè)項目的拓展管理，擴大企業(yè)影響力，加添企業(yè)利潤，特訂立本制度。第2條本制度適用于物業(yè)項目拓展時的管理事項。第二章拓展的基本要求第3條市場拓展人員需要定期訂立物業(yè)項目市場調(diào)查計劃，收集可進行拓展的物業(yè)項目。第4條市場拓展人員收集物業(yè)項目信息時，需要重點關注客戶或他人自動推介的物業(yè)項目。第5條有下列情形之一的物業(yè)項目需要提請公司審核，以確認是否作為目標項目。1、綜合樓（高層）面積少于20000平方米，小區(qū)（多層）面積少于50000平方米的項目。2、物業(yè)管理費用過低的項目。3、業(yè)主委員會因非原則問題與前物業(yè)公司糾纏不清的項目。4、維護和修理基金不足或不到位的項目（限于成熟小區(qū)）。5、物業(yè)管理配套設施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項目。6、檔次過低的項目。7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次曝光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項目。8、開發(fā)商或大產(chǎn)權主超出兩家的項目。9、公司資源配置達不到客戶要求的項目。第6條市場拓展人員確定目標項目后，需要對其進行詳盡的調(diào)查，調(diào)查時需要注意以下兩個方面。1、要從多方面盡可能掌握項目信息，了解開發(fā)商的實力和重要目標。2、需要盡量了解競爭對手的強項、弱勢，取長補短。第7條市場拓展人員確定意向性目標后，需要上報部門經(jīng)理審核，由其組織人員進行現(xiàn)場考察，調(diào)查真實數(shù)據(jù)，為物業(yè)管理方案的訂立奠定基礎。第8條市場拓展人員在物業(yè)項目拓展時所訂立的物業(yè)項目管理方案應包含以下內(nèi)容。1、本企業(yè)簡介。2、項目管理機制架構。（1）提高管理服務水平的新設想。（2）擬采取的管理方式、工作計劃和物資裝備情況。管理方式包含但不限于內(nèi)部管理架構、激勵機制、監(jiān)督機制、自我管束機制、信息反饋處理機制等；工作計劃包含管理用房、器械、交通工具、通信設備、安全防范裝備及辦公用品等。（3）管理人員的配備與培訓。3、對于物業(yè)項目的前期介入，須訂立相應的實施方案，列明前期人員、工作方式和工作內(nèi)容等。4、經(jīng)費收支預算，包含收入項目和支出項目預算。（其中有文件規(guī)定的按文件規(guī)定執(zhí)行，無文件規(guī)定的按市場價測定，同時應列出年度盈虧情況測算和增收節(jié)支措施。）5、物業(yè)項目的維護和修理、養(yǎng)護和管理。（1）機電設備設施的管理訂立詳盡的設備設施年、季、月、期等定期保養(yǎng)檢修以及日常維護和修理計劃、方案和標準；訂立各類應急方案；訂立詳盡的設備設施經(jīng)濟運行方案，保證設備設施高效、經(jīng)濟地運行。（2）物業(yè)維護和修理養(yǎng)護計劃和實施依據(jù)房屋各部分的使用年限和房屋本體維護和修理基金的建立情況，提出對房屋各部分的定期維護和日常維護和修理計劃、方案及標準。依據(jù)公共設施的使用年限和公共設施公共設施專用基金的建立情況，提出公共設施的定期維護和日常維護計劃、方案及標準。（3）各項管理指標的承諾及為完成承諾指標采取的措施各項管理指標，包含房屋及配套設施完好率，房屋急修及時率、維護和修理工程質(zhì)量合格率及回訪率、綠化完好率，停車庫完好率，公共設施設備完好率，重要機電設備完好率、治安案件發(fā)生率，火災發(fā)生率，有效投訴處理率，管理人員專業(yè)培訓合格率，業(yè)主滿意率及其他相關指標等內(nèi)容。以上各項指標均須注明有關規(guī)范標準依據(jù)、計算測定依據(jù)以及承諾所采取的措施。6、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理。（1）管理規(guī)章制度包含公眾制度，單位內(nèi)部崗位責任制，管理維護運作制度及標準，管理人員考核制度及標準等內(nèi)容。（2）檔案包含竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖、物業(yè)使用人檔案、裝修管理檔案、維護和修理檔案、巡察記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄等。7、公共秩序的維護結合項目的具體情況和環(huán)境特點，供應有效的維持物業(yè)管理區(qū)域公共安全及四周秩序的方案，對消防、公共安全等方面的突發(fā)性事件有應急預案。8、保潔服務依據(jù)項目的特點和實際情況，訂立合理的公共區(qū)域日常保潔、蟲害消殺、垃圾處理的工作計劃及區(qū)域工作標準、規(guī)程等。9、綠化養(yǎng)護管理依據(jù)項目的特點和實際情況，訂立合理的綠化養(yǎng)護方案、區(qū)域工作標準及防止損壞植物的防備性措施。10、社區(qū)文化便民服務包含社區(qū)文化建設服務、社區(qū)服務與特約服務。第9條拓展的物業(yè)項目若以顧問的方式參加，所確定的物業(yè)管理方案應包含以下基本內(nèi)容。1、項目的物業(yè)管理策劃。2、項目物業(yè)管理顧問服務范圍及內(nèi)容。3、項目物業(yè)管理制度建設顧問服務。4、項目物業(yè)管理顧問模式及顧問酬報。5、項目物業(yè)管理重要顧問人員簡介。第三章市場拓展談判及合同簽訂第10條市場拓展人員進行物業(yè)項目的市場拓展時，針對目標物業(yè)項目的談判內(nèi)容包含以下幾個方面。1、物業(yè)管理辦公用房及員工宿舍的面積。2、物業(yè)辦公用品及管理工具、用具的購置。3、小區(qū)內(nèi)配套設備設施（包含交通標志、樓號門牌標識、安全防護欄、保安崗亭、出入口道閘、樓層垃圾桶等）是否齊備。4、房屋交付使用后保修期內(nèi)的返修及費用問題。5、前期介入的費用標準。6、項目入住后，小區(qū)入住率在50%以下時公用水、電費的分攤方法。第11條顧問項目的談判內(nèi)容應依據(jù)開發(fā)商的重要需求確定本企業(yè)所供應的方式，包含駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項管理。第12條物業(yè)項目市場拓展談判中的報價標準應依據(jù)項目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求等因素采取不同的價格策略。第13條物業(yè)項目市場談判中的注意事項。1、談判中，如對方提出的要求與法律相悖或因企業(yè)自身本領原因而不能接受時，應直接提出，以免日后發(fā)生爭議，不能委曲求全，使企業(yè)陷入被動。2、談判人員不得徇私舞弊，損壞企業(yè)利益。3、談判中所確定的內(nèi)容必需細致，尤其是在企業(yè)的義務、費用標準等方面，不得留有漏洞。第14條市場拓展人員應依據(jù)談判內(nèi)容擬定相關合同，合同內(nèi)容不得超出談判范圍，擬訂的合同應報部門