資產(chǎn)評(píng)估第四章 房地產(chǎn)評(píng)估

第四章房地產(chǎn)評(píng)估 學(xué)習(xí)目的和要求：1.了解房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)2.熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素3.掌握收益法、市場(chǎng)法、本錢法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素三、房地產(chǎn)評(píng)估的原那么四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序1．房地產(chǎn)的概念：一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)房地產(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn)房地產(chǎn)的存在形態(tài)單純的土地單純的建筑物房地合一的房地產(chǎn)〔1〕土地中國和歐美國家土地所有制的區(qū)別廣義的土地概念、狹義的土地概念土地使用權(quán)的取得方式土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃撥〔2〕建筑物房屋+構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)包括5種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)2．房地產(chǎn)的特點(diǎn)：〔1〕位置固定性〔2〕供求區(qū)域性〔3〕長期使用性〔6〕保值增值性二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素〔一〕房地產(chǎn)價(jià)格的種類按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格〔二〕房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1.一般因素經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素3.個(gè)別因素土地的個(gè)別因素建筑物個(gè)別因素2.區(qū)域因素商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素三、房地產(chǎn)評(píng)估的原那么1.合法原那么符合國家相關(guān)法律法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)估價(jià)對(duì)象的用途合法估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式合法2.最高最正確使用原那么由于房地產(chǎn)的稀缺性，尤其是土地不可位移和再生的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)經(jīng)營中，要按照最高、最正確、最優(yōu)利用的途徑來測(cè)定房地產(chǎn)價(jià)格。根本要求：1〕按最優(yōu)配合的要求選擇地用性質(zhì)2〕按最高收益方案評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格3.替代原那么同一市場(chǎng)上效用相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致市場(chǎng)法的理論依據(jù)4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么強(qiáng)調(diào)估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性估價(jià)結(jié)論是以某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為根底而得出的估價(jià)結(jié)論只是在法規(guī)規(guī)定的時(shí)段內(nèi)才有效四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序1.明確評(píng)估根本領(lǐng)項(xiàng)2.擬定評(píng)估作業(yè)方案明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日，簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書初選擬采用的評(píng)估途徑和評(píng)估方法確定評(píng)估投入的人員確定評(píng)估作業(yè)步驟及進(jìn)度安排確定評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算3.實(shí)地勘查評(píng)估對(duì)象4.搜集評(píng)估所需資料勘查房地產(chǎn)的位置及周圍環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有普遍影響因素的資料對(duì)評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料反映評(píng)估對(duì)象狀況的資料類似房地產(chǎn)的交易、本錢和收益實(shí)例資料勘查房地產(chǎn)使用狀況5.評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告第二節(jié)收益法一、根本原理二、根本公式〔一〕未來各年收益額不相等〔二〕未來各年收益額相等1、有限期2、無限期三、適用范圍有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估四、主要參數(shù)確實(shí)定〔一〕預(yù)期收益：客觀純收益1.客觀純收益=客觀總收益－客觀總費(fèi)用2.客觀總收益和實(shí)際總收益的區(qū)別〔二〕資本化率綜合資本化率:r建筑物資本化率:rB土地資本化率:rL土地價(jià)值:L建筑物價(jià)值:B例某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為1000萬元，經(jīng)估測(cè)建筑物局部的價(jià)值為600萬元，假定綜合資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，求土地的資本化率。〔三〕收益期限單獨(dú)的土地和單獨(dú)的建筑物

房地合一

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命≧土地使用年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命﹤土地使用年限五、房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估〔房地合一〕3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，那么：房地產(chǎn)價(jià)格＝6,756,975÷6%×[1－1/〔1＋6%〕45]＝104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝104,434,671÷12,000＝8,703元5、評(píng)估結(jié)果經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。六、土地價(jià)值的評(píng)估〔一〕由土地收益評(píng)估土地價(jià)值由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折舊。房地純收益折舊率〔二〕由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)本錢法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為2000×1200＝240〔萬元〕，該建筑物尚可使用20年，復(fù)原利率12％，土地的復(fù)原利率為10％。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元。試評(píng)估土地的價(jià)格?！?〕計(jì)算房地合一純收益100×2000×60％×12－720000＝720000〔元〕〔2〕計(jì)算建筑物的純收益240×〔12％+1/20〕＝40.80〔萬元〕〔3〕計(jì)算屬于土地的純收益72－40.80＝31.20〔萬元〕〔4〕土地的價(jià)格為：31.2÷10％＝312〔萬元〕單方土地價(jià)格為：312÷3000＝1040〔元/m2〕上述公式是以土地和建筑物使用年限為無限期為假定前提條件的，在實(shí)際評(píng)估工作中，還要考慮土地以及建筑物的有限年期特征，以對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行修正。012……505702年3月房子建成使用08年3月34評(píng)估基準(zhǔn)日土地國家無償收回建筑物壽命4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000－73260＝412740〔元〕5、計(jì)算房屋純收益〔1〕計(jì)算年折舊費(fèi)?！?〕計(jì)算房屋現(xiàn)值〔假設(shè)房屋收益年期為無限年期〕：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500〔元〕〔3〕計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000〔元〕6、計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740〔元〕7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2021年3月的剩余使用年期為50－6＝44〔年〕。單價(jià)＝3358836.15/500＝6717.67〔元〕8、評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2021年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。七、建筑物價(jià)值的評(píng)估〔一〕由建筑物收益評(píng)估建筑物價(jià)值年收益額不等收益期限為有限期例一棟房屋預(yù)計(jì)在今后5年每年各收取凈租金為100萬元、100萬元、110萬元、120萬元和130萬元，從第六年起，租金為168萬元，本金化率為10%，試評(píng)估該房屋的價(jià)值。假設(shè)純收益a不含折舊，那么〔二〕由土地收益評(píng)估建筑物價(jià)值例題 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地復(fù)原利率為8％，建筑物復(fù)原利率為10％，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年。運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元。試評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。年房租總收入＝4800×12＝57600〔元〕年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)〔以半月租金計(jì)〕＝2400〔元〕房產(chǎn)稅〔按年租金的12％計(jì)〕＝57600×12％＝6912〔元〕土地使用稅〔每年按每平方米2元計(jì)〕＝200×2＝400〔元〕第三節(jié)市場(chǎng)法一、根本思路及計(jì)算公式以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為根底估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件〔一〕市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活潑的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少3個(gè)交易案例〔二〕被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、市場(chǎng)法操作步驟及因素修正〔一〕查勘被估房地產(chǎn)〔二〕收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例交易實(shí)例應(yīng)符合的條件：與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易〔或可修正〕?！踩辰r(jià)格可比根底交易實(shí)例比較交易ABCD坐落

略略略略所處地區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

用途

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

土地類型

熟地

熟地

熟地

熟地

價(jià)格（元/M2）

1,550

1,200

1,400

交易時(shí)間

2002年10月

2002年12月

2002年12月

2003年12月

面積（M2）

1,800

2,000

2,200

3,000

形狀

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

地勢(shì)

平坦

平坦

平坦

平坦

地質(zhì)

普通

普通

普通

普通

基礎(chǔ)設(shè)施

完備

完備

完備

完備

交通狀況

很好

較好

較好

很好

剩余使用年限35303530容積率

54.54.55生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)常活動(dòng)所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。

熟地指經(jīng)過“幾通一平〞的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可供直接建設(shè)的土地，即建筑地塊產(chǎn)品。

毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。

飛地，又稱“插花地〞，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地局部或全部處于他人土地范圍內(nèi)。

1、進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價(jià)格平均每月上漲1%，那么：交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝114/100＝1.14交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝112/100＝1.12交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝107/100＝1.073、進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，那么：交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.075第四節(jié)本錢法根本思路：重置本錢－各種貶值理論依據(jù)： 賣方——生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 買方——替代原理適用范圍：新開發(fā)的或非收益性房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)等1.房地產(chǎn)重置本錢的估測(cè)(1)土地取得本錢取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。征用農(nóng)地：包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。城市房屋拆遷：包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。市場(chǎng)交易：包括土地價(jià)款和買地繳納的稅費(fèi)。(2)房地產(chǎn)開發(fā)本錢分為土地開發(fā)本錢和房屋建造本錢兩局部，是在取得土地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等?？辈樵O(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)根底及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共事業(yè)配套費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)(3)管理費(fèi)用包括開發(fā)商管理人員的工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可按土地取得本錢與開發(fā)本錢之和乘以一定的比率計(jì)算。土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)利息：以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)〔或資金投入〕為基數(shù)土地開發(fā)費(fèi)用投入的方式1.期初一次投入：全期計(jì)息2.均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半3.分段均勻投入：計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間。

例：100萬開發(fā)費(fèi)用，3年建設(shè)，年利率為10%期初一次投入：全期計(jì)息0123計(jì)息期投入均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半0123計(jì)息期投入例：100萬開發(fā)費(fèi)用，3年建設(shè)，年利率為10%0123投入30％〔1〕分段均勻投入，第1年投30%，第2年和第3年分別投35%：計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間。

投入35％〔2〕投入35％〔3〕(6)銷售稅費(fèi)銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)銷售費(fèi)用，包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)等，按房地產(chǎn)售價(jià)的一定比例計(jì)算。銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，按稅法的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。其他銷售稅費(fèi)，包括由賣方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，按稅法及政府的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。(5)開發(fā)利潤正常情況下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，通常以土地取得本錢與開發(fā)本錢和管理費(fèi)用之和為基數(shù)按房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)同類房地產(chǎn)平均利潤率水平計(jì)算。2.房地產(chǎn)實(shí)體貶值的估測(cè)土地不存在有形損耗，指建筑物的實(shí)體貶值使用年限法打分法把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三局部，評(píng)估人員依據(jù)建筑物不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，通過現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)每個(gè)局部的得分分別給出不同的權(quán)重〔或稱修正系數(shù)〕，最后根據(jù)加權(quán)平均值確定建筑物的成新率。G：結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)S：裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)B：設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)3.房地產(chǎn)功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的估測(cè)功能貶值〔1〕修復(fù)原有功能使其能夠滿足現(xiàn)實(shí)需要，如改變?cè)性O(shè)計(jì)布局、更新裝修或設(shè)備，那么所花費(fèi)的修復(fù)費(fèi)用相當(dāng)于功能貶值額?！迯?fù)費(fèi)用法〔2〕將功能陳舊的房地產(chǎn)與建造本錢、新舊程度和外部環(huán)境等因素根本相同的房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行比較，功能貶值即為兩者交易價(jià)格之間的差額。經(jīng)濟(jì)貶值〔1〕與外部條件沒有發(fā)生變化前相同的房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行比較，兩者交易價(jià)格之間的差額即為經(jīng)濟(jì)貶值?！?〕對(duì)于收益性房地產(chǎn)可用房地產(chǎn)未來收益凈損失額折現(xiàn)的方法估測(cè)經(jīng)濟(jì)貶值。例 評(píng)估對(duì)象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得本錢為230元/平方米，土地開發(fā)本錢〔包括管理費(fèi)〕為246元/平方米。土地開發(fā)期為2年，第一年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的3/4，第二年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的1/4；銀行根本建設(shè)貸款年利率為8%，土地開發(fā)的平均利潤率為10%，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%、銷售費(fèi)用為開發(fā)后土地售價(jià)的3%。試評(píng)估土地開發(fā)后的市場(chǎng)價(jià)值?！?〕營業(yè)稅及附加

城市維護(hù)建設(shè)稅=15444×7%=1081元 教育費(fèi)附加=15444×3%=463元 營業(yè)稅及附加=15444+1081+463=16988元〔6〕銷售費(fèi)用=(115000+123000+31631+23800+ 16988)×3%=9313元〔7〕 土地價(jià)值=115000+123000+31631+23800+ 16988+9313=319732元 土地單價(jià)=319732/500=639元/平方米

一、根本思路和計(jì)算公式

地價(jià)＝賣樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤第五節(jié)剩余法二、適用范圍及本卷須知

該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆遷的土地、未完工的房地產(chǎn)工程。

運(yùn)用該方法時(shí)需要注意：〔1〕正確選擇最正確開發(fā)形式〔2〕正確預(yù)期賣樓價(jià)〔3〕正確預(yù)期各項(xiàng)本錢以及注意本錢、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間，必要時(shí)需折現(xiàn)。三、評(píng)估步驟[例]待估土地為一塊已完成“七通一平〞的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)那么，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年?？偨ㄖ娣e為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。預(yù)計(jì)正常情況下該工程的建設(shè)周期為2年。經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開發(fā)工程完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅局部即可售出，住宅局部的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米8,500元，住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500元。預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為4,000萬元