鼎融國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1

福鼎市鼎融國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目福建省閩咨投資咨詢(xún)中心二○—一年五月梅順啟審定：陳琳 1第一節(jié)項(xiàng)目概況 第二節(jié)編制依據(jù) 2第三節(jié)主要結(jié)論 2第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6第一節(jié)項(xiàng)目背景 6第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 8第三章項(xiàng)目功能定位和目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析 第二節(jié)本項(xiàng)目市場(chǎng)分析 第三節(jié)市場(chǎng)定位 第四章項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址條件 第二節(jié)氣候水文特征 第三節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 第四節(jié)配套基礎(chǔ)設(shè)施條件 第五節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的政策支持 第六節(jié)基地及地質(zhì)狀況 第五章工程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù) 第二節(jié)工程建設(shè)方案 第三節(jié)工程建設(shè)內(nèi)容 第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 第一節(jié)環(huán)境保護(hù) 第二節(jié)節(jié)能 第七章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施進(jìn)度安排 第一節(jié)組織機(jī)構(gòu) 第二節(jié)進(jìn)度安排 第八章項(xiàng)目招投標(biāo) 第九章投資估算與資金籌措 第一節(jié)投資估算 第二節(jié)資金籌措 第十章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié)編制說(shuō)明 第二節(jié)費(fèi)用與效益估算 第三節(jié)財(cái)務(wù)分析 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。第四節(jié)不確定性分析 第五節(jié)評(píng)價(jià)結(jié)論 1第一節(jié)項(xiàng)目概況北面為一條18米的規(guī)劃路。周邊道路通暢，交通便捷。總用地面積13335.7m2,沿中央大道和北側(cè)分別設(shè)置了一幢26L”形，對(duì)外形成金融商業(yè)中心，對(duì)內(nèi)自然圍合成私密性較強(qiáng)的中心寧德市鼎融置業(yè)有限公司可承擔(dān)建筑面積20萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元人民幣。拍賣(mài)文件中已經(jīng)市建設(shè)局出示《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》,各項(xiàng)規(guī)劃指2第二節(jié)編制依據(jù)第三節(jié)主要結(jié)論一、宏觀環(huán)境分析總結(jié)3善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強(qiáng)勁動(dòng)力帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前也處在一個(gè)高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)、集中的寫(xiě)字樓群，國(guó)內(nèi)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體上與國(guó)外成熟的寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚有一段距離，在目標(biāo)市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的前提(二)福鼎市寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況福鼎市房地產(chǎn)市場(chǎng)的近年獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，多層及高層公寓式集創(chuàng)大廈、桐南明珠、御景園等一批高層住宅樓盤(pán)及商業(yè)單位，市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆。福鼎人民已逐漸從“居優(yōu)其屋”向置業(yè)轉(zhuǎn)變，而第三產(chǎn)業(yè)比重的增加及從業(yè)人員的增多，成了對(duì)本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)前景的定位。同時(shí)房產(chǎn)價(jià)格一直走高，體現(xiàn)了旺盛的購(gòu)買(mǎi)潛力。但福鼎近年來(lái)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)一直處于一個(gè)空白點(diǎn)，眾多對(duì)寫(xiě)字樓有需求的客戶(hù)，只能租軟硬件過(guò)關(guān)、管理完善的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，具有廣闊的市場(chǎng)前景。二、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)和福鼎市寫(xiě)字樓需求特征，本項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)等的分析，本項(xiàng)目定位為集“購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成二幢26層功能齊全的高層寫(xiě)字樓，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活工作模式和需求，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造，避免商業(yè)人流和寫(xiě)字樓人流的交叉干擾，4項(xiàng)目總投資為45446.66萬(wàn)元，項(xiàng)目所需資金由建設(shè)單位自籌28000萬(wàn)元，其余17446.66萬(wàn)元由銷(xiāo)售收入再投入解決。四、綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)前福鼎市作為濱海旅游城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)按國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行建設(shè)，項(xiàng)目規(guī)劃選址和設(shè)計(jì)方案已通過(guò)建設(shè)局批準(zhǔn)。項(xiàng)目建成后對(duì)提升福鼎市濱海旅游城市的形象，完善城市的總體布局，加快福鼎城市化的建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，提高桐南新城片區(qū)的城市建設(shè)水平具有十分重要的意義。項(xiàng)目選址科學(xué)合理，自然條件及水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件好，具備了建設(shè)的基本條件。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表：在現(xiàn)有價(jià)格體系及計(jì)算基準(zhǔn)下，總投資收益率為25.78%,項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率41.84%,項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)稅前內(nèi)部收益率為21.1%,項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)稅后內(nèi)部收益率為15.8%,償債備付率和利息備付率指標(biāo)也都滿足要求，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有財(cái)務(wù)生存能力，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)工程或項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量備注1總用地面積2總建筑面積3計(jì)容總建筑面積辦公建筑面積商業(yè)建筑面積5配套建筑面積4不計(jì)容總建筑面積地下室面積人防面積停車(chē)場(chǎng)面積配套建筑面積5建筑占地面積6綠地面積7容積率7建筑密度%8綠地率%9實(shí)際停車(chē)數(shù)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)輛地面停車(chē)數(shù)輛地下車(chē)庫(kù)停車(chē)數(shù)輛摩托車(chē)停車(chē)數(shù)輛換算為222輛非機(jī)動(dòng)車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)輛地面停車(chē)數(shù)輛摩托車(chē)換算為非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)輛建設(shè)項(xiàng)目總投資萬(wàn)元6第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性第一節(jié)項(xiàng)目背景乃至長(zhǎng)江三角洲的“北大門(mén)”。于清乾隆4年(即公元1739年)置縣，1995年撤縣設(shè)市，城市規(guī)劃控制面積200平方公里，現(xiàn)轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) (街道)、1個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，共有250個(gè)村、29個(gè)居委會(huì)，其中沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)有12個(gè)。全市陸地面積1526平方公里，海域面積14960平方公里，是陸地面積的近10倍，其中灘涂面積6670公頃，0～20米等深線淺海面積7萬(wàn)公頃。總?cè)丝?6萬(wàn)人，老區(qū)基點(diǎn)村231個(gè)，老區(qū)人口占全市總面積的86%,少數(shù)民族鄉(xiāng)1個(gè)、民族村25個(gè)，少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?.5%。福鼎市南距省會(huì)福州230公里，北鄰浙江溫州84公里，東至臺(tái)灣基隆142海里，104國(guó)道、高速公路同三線和已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)的溫福際邊貿(mào)改革試點(diǎn)縣(市),2004年邊界貿(mào)易額50.7億元，增長(zhǎng)10.7%。福鼎市擁有海岸線長(zhǎng)432.7公里，占全省的十分之一，有大小港灣41個(gè)，島嶼81個(gè)。天然深水良港之一的福鼎沙埕港，水深港闊，長(zhǎng)年不淤不凍，萬(wàn)噸巨輪出入不受潮汐限制，在3.7公里長(zhǎng)的岸線上可建5～10萬(wàn)噸泊位8個(gè)，1萬(wàn)噸泊位10個(gè)，是國(guó)家二類(lèi)口岸和國(guó)家7奇山秀水和濱海島嶼構(gòu)成了福鼎市獨(dú)具特色的自然旅游資源。海、川、島和人文景觀為一體，有太姥山岳、晴川海濱、九鯉溪瀑、?，幜袓u、桑園翠湖等五大景區(qū)和翠郊古民居、冷城古堡、昭明十剎等一批歷史古跡。成功舉辦了五屆中國(guó)太姥山文化旅游節(jié)，使太姥山的知名度不斷提高，旅游經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時(shí)市政府以名山為媒，以特色海濱風(fēng)光為媒，積極開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備旅游建設(shè)項(xiàng)目，在全國(guó)大中城市開(kāi)展推介、促銷(xiāo)、招商活動(dòng)，并在政策上制定一系列優(yōu)惠措施，提供良好的投資環(huán)境、服務(wù)環(huán)境，尋求各種經(jīng)濟(jì)成份參與旅游開(kāi)發(fā)。大力發(fā)展生產(chǎn)富有地方特色的工藝美術(shù)品、土特產(chǎn)品、海產(chǎn)品等旅游紀(jì)念品，發(fā)展區(qū)域文化、旅游文化、畬族文化、鄉(xiāng)村文化、生態(tài)文化等各種特色文化，擴(kuò)大旅游宣傳覆蓋面，拓展客源市場(chǎng)。福鼎是閩越和甌越文化的發(fā)源地之一，中原文化的傳入也比較早，自秦漢以來(lái)，就是閩浙之間的重要城鎮(zhèn)。深厚的道教、佛教、儒教文化，獨(dú)具民族特色的畬族文化、獨(dú)具地方特色的飲食文化與閩東老區(qū)的革命精神共同構(gòu)筑現(xiàn)代福鼎多元的文化體系，1997年和2000隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，福鼎市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日異完善，城市綜合服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨向合理，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高，一批重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和生產(chǎn)性項(xiàng)目落戶(hù)該市，增強(qiáng)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁與活力。共引進(jìn)70多個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，總投資達(dá)20億元，正式投產(chǎn)后年可新增產(chǎn)值50億元。與此同時(shí)，良好的市場(chǎng)、服務(wù)、信用環(huán)境，為進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放營(yíng)造了可持續(xù)的發(fā)展氛8圍和條件，在2004年度福建省縣域經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，成為“經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”縣(市)之一，縣域競(jìng)爭(zhēng)力居全省第18位，為全面建設(shè)小康社會(huì)奠為加快福鼎市的城市建設(shè)步伐，進(jìn)一步改善旅游城市形象，完善城市的整體功能，福鼎市人民政府將項(xiàng)目用地進(jìn)行公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)瑢幍率卸θ谥脴I(yè)有限公司28000萬(wàn)元的地價(jià)取得了該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目建設(shè)是福鼎市城市建設(shè)的需要近年來(lái)福鼎市加快城市化進(jìn)程，提高城市管理水平作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)的飛躍、提高人民生活質(zhì)量的突破口。福鼎以建設(shè)閩浙邊界濱心區(qū)重點(diǎn)抓好路網(wǎng)建設(shè)、污水和垃圾處理、舊城改造、綠化美化等。建設(shè)巖前工業(yè)區(qū)組團(tuán)和丹岐組團(tuán)，規(guī)劃玉塘組團(tuán)和鐵鏘組團(tuán)，同時(shí)福十幾年間城市建成區(qū)面積比原來(lái)擴(kuò)大了近一倍，城市規(guī)劃控制區(qū)從60平方公里擴(kuò)展到200平方公里，城市人均居住用地、人均居住面積、人均道路面積、人均公共綠地面積等指標(biāo)都大幅提高，現(xiàn)已完成城市道路、給排水、防洪、電力、公交、消防、燃?xì)獾葘?zhuān)業(yè)規(guī)劃。本項(xiàng)目9的建設(shè)為完善城市的總體規(guī)劃提供了有益的支持。二、項(xiàng)目建設(shè)是福鼎市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要在福鼎市確定了以旅游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展占據(jù)了一個(gè)重要的位置。從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)不僅成為地方稅收的重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，拉動(dòng)了其它行業(yè)的發(fā)展速度，緩和了隨著我市核電站等大型項(xiàng)目的落戶(hù)，石板材、化油器等支柱產(chǎn)業(yè)、旅游行業(yè)的迅猛發(fā)展，福鼎經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)快車(chē)道，城市改造的進(jìn)一步完善將提入重要議事日程，而本項(xiàng)目的建設(shè)為將會(huì)更進(jìn)一步拉動(dòng)福鼎三、項(xiàng)目建設(shè)是拉動(dòng)桐南新城發(fā)展的需要本項(xiàng)目用地位于福鼎市桐南新城海事處南側(cè)，西臨中央大道，北臨18米規(guī)劃路，它的建設(shè)與完善，能帶動(dòng)桐南新城的建設(shè)，使桐南新城的城市建設(shè)步入新的階段，充分體現(xiàn)城市東擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略。第三章項(xiàng)目功能定位和目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè)第一節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析2、與早期寫(xiě)字樓形態(tài)、功能單一，品質(zhì)檔次僅滿足于一般3、在供需兩旺的強(qiáng)勁動(dòng)力帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前也求增強(qiáng)，2006年福鼎市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10118元，比上年增長(zhǎng)9.4%。人均可消費(fèi)支出8400元，增長(zhǎng)3.3%。2006年福鼎市完成地區(qū)生產(chǎn)總值64.2億元，人均GDP超過(guò)10000元，同比增長(zhǎng)11%;農(nóng)民人均純收入4027元，比上年增加1083元，增長(zhǎng)6.6%,增長(zhǎng)速平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的28.4:37.7:33.9調(diào)整為2005年的23.7:39.8:36.5,其中第二產(chǎn)業(yè)比重比2000年提高2.1個(gè)百分華金融商業(yè)中心。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成二幢26層功能齊全的高層寫(xiě)字樓，第二節(jié)本項(xiàng)目市場(chǎng)分析北面為一條18米的規(guī)劃路。周邊道路通暢，交通便捷。政府行政中第三節(jié)市場(chǎng)定位商業(yè)樓群，5至26層的高層寫(xiě)字樓，以適應(yīng)不同收入水平的消費(fèi)群體售均價(jià)為8500元/m2?？紤]到本區(qū)段現(xiàn)階段商業(yè)氣氛不濃，但項(xiàng)目完成時(shí)間為2014年第四章項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址條件第一節(jié)區(qū)域自然條件福鼎市位于福建省東北閩浙交界處，南距福州299km,北距溫州114km,處在福州與溫州兩個(gè)沿海開(kāi)放城市的中間地帶。介于北緯平原，氣候溫和、雨量充沛。陸地面積1461,東西寬79.3,南北長(zhǎng)57.4。福鼎市下轄有17鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處和風(fēng)景秀麗，三亞至同山高速公路、104國(guó)道和省道沙呂線及溫福高速量占全國(guó)的三分之一。1995年10月13日競(jìng)第二節(jié)氣候水文特征項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)屬于中亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，海洋性氣候顯著,秋高春特征。全年平均氣溫達(dá)18℃—19℃之間，最熱氣溫出現(xiàn)在7月份，平均達(dá)23℃—28℃之間。沿海地區(qū)年平均降雨量為1300—1700毫米，太姥山是福鼎市降雨中心區(qū)，您平均降雨量達(dá)2112.3毫米，主要降水都集中在水稻生長(zhǎng)季的3—9月，其中5—6月為梅雨季和8—9月第三節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況鼎市地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)年平均遞增11%,2006年達(dá)64.2億元，總收入年均增長(zhǎng)10.3%,達(dá)4.06億元，其中地方級(jí)財(cái)政收入2.58億元，年均增長(zhǎng)13%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)30.4%,累計(jì)完成投資66.06億元，2006年達(dá)26.64億元，增長(zhǎng)19%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程結(jié)構(gòu)由2000年的28.4:37.7:33.9調(diào)整為2005年的23.7:39.8:36.5,其中第二產(chǎn)業(yè)比重比2000年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)；2006年城鎮(zhèn)化水平達(dá)45.7%,超“十五”計(jì)劃5個(gè)百分點(diǎn)。建成或基本建成重點(diǎn)項(xiàng)目28項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)高速公路全線通車(chē)，硬化鄉(xiāng)村道路450公里，占總計(jì)劃的56.3%,城市建成面積由2000年的7.3平方公里拓展到2006年的12待游客94萬(wàn)人次，旅游經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)3.9億元。十五期間，一批有較強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力的生產(chǎn)性項(xiàng)目落戶(hù)福鼎并陸續(xù)開(kāi)工、建設(shè)和投產(chǎn)，累計(jì)承接浙南等市外項(xiàng)目95項(xiàng)，資金38.67億元；累計(jì)利用外資6281萬(wàn)美元；總投資為800億元的核電項(xiàng)目落戶(hù)福鼎，將給福鼎帶來(lái)前所未有的發(fā)展高速和機(jī)遇。政府職能轉(zhuǎn)變、國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)制改革、農(nóng)村稅費(fèi)改革、林權(quán)制度改革、外貿(mào)體制改革、投資體制改革等均取得社會(huì)保障體系、文化、衛(wèi)生、體育、廣播電視等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，建成市醫(yī)院病房大樓、體育館、青少年宮等一批社會(huì)公益項(xiàng)目；農(nóng)民人均純收入由2000年的2854元提高到2006年的4027元，年均增長(zhǎng)7.1%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2000年的5965元提高到2006年10118元，年均增長(zhǎng)8.6%。第四節(jié)配套基礎(chǔ)設(shè)施條件近年來(lái)，福鼎市加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，初步形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。該項(xiàng)目西臨50米中央大道，北臨18米規(guī)劃路。供水管道已經(jīng)接到項(xiàng)目場(chǎng)址的周邊，可滿足項(xiàng)目建設(shè)與使用的需要；11萬(wàn)伏變電站的10萬(wàn)伏輸電線路已經(jīng)達(dá)項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址附近，可從此處的10KV福鼎市擁有程控交換機(jī)容量16萬(wàn)門(mén)，滬穗光纜貫穿項(xiàng)目區(qū)，實(shí)現(xiàn)全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)及福寧高速公路、104國(guó)道福鼎段移動(dòng)信號(hào)的全面覆蓋。區(qū)域開(kāi)通程控電話率達(dá)100%。郵政也得到穩(wěn)步發(fā)展，開(kāi)辦了特快專(zhuān)遞。金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全，是了各銀行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的互連互通。廣電全市聯(lián)網(wǎng)，完全可滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。第五節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的政策支持第六節(jié)基地及地質(zhì)狀況北側(cè)為18米規(guī)劃路。根據(jù)地形地貌及附近地質(zhì)資料，擬建場(chǎng)地地形第五章工程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)第二節(jié)工程建設(shè)方案沿中央大道和北側(cè)道路分別設(shè)置了一幢26層的寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓融入城市關(guān)系之中，成為城市的背景。設(shè)置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系。整體建筑呈“反L”形。對(duì)外形成金融商業(yè)中心，對(duì)內(nèi)自然圍合成私密性較強(qiáng)的中心花園。沿街中央大道設(shè)置獨(dú)立店面，在十字路口處設(shè)置商業(yè)廣場(chǎng)，在聚集人氣、吸引人流的同時(shí)，也提升了鼎融國(guó)際廣場(chǎng)的形象。寫(xiě)字樓的出入口設(shè)在中心花園內(nèi)部，避免了商業(yè)人流和寫(xiě)字樓人流的交叉干擾。交通流線組織1、車(chē)行流線：遵循城市規(guī)劃要求，在北側(cè)和西側(cè)分別設(shè)置出入口，連接廣場(chǎng)和環(huán)形道路，形成便捷通暢的車(chē)行線路。2、人行流線：合理組織流暢的步行流線，保證商業(yè)、寫(xiě)字樓功3、停車(chē)場(chǎng)地：本案的停車(chē)以地下為主，并沿中央大道設(shè)置地面臨時(shí)停車(chē)以滿足商業(yè)停車(chē)的需要。4、消防單元：規(guī)劃中充分考慮緊急狀態(tài)下消防車(chē)駛?cè)氲目赡?，建筑周邊有消防?chē)道環(huán)行，并與基地出入口連接。三、建筑單體設(shè)計(jì)1、二十一世紀(jì)辦公空間的設(shè)計(jì)將更加傾向靈活性和多樣化，以便適應(yīng)不同的辦公模式。本案寫(xiě)字樓的辦公室按敞開(kāi)式辦公設(shè)計(jì)，辦公室可大可小，可分可合，機(jī)動(dòng)靈活，為福鼎地區(qū)金融企業(yè)、商業(yè)等一側(cè)設(shè)置8間店面。其余均為大空間商業(yè)用房。保安全的前提下，力求經(jīng)濟(jì)合理。按照《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50011-2010),該場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度為6度，地震動(dòng)峰值加速度為0.05g,設(shè)計(jì)地震分組屬第一組，設(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)，建筑結(jié)構(gòu)完全1、本工程給排水根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行給排水專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范、省內(nèi)地方2、給水系統(tǒng)水源接自市政給水管網(wǎng)，由室外中央大道方向引入頻加壓供水，一至四層為商業(yè)用水，地下室設(shè)一套生活水箱40m3及3、排水采用雨污分流，生活污水經(jīng)地埋式污水處理系統(tǒng)處理達(dá)1、本工程負(fù)荷等級(jí)屬高層一類(lèi)建筑，擬采用二路10KV市電電源供電，地下一層設(shè)置500KW應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組一臺(tái)，當(dāng)市電斷電3、照明照度標(biāo)準(zhǔn)按：辦公室：300LX;商業(yè)：300LX;營(yíng)業(yè)廳：疏散誘導(dǎo)燈選用自帶蓄電池的燈具，停電時(shí)其自供電時(shí)間不低于90八、消防設(shè)計(jì)可直接到達(dá)建筑周邊，道路滿足消防車(chē)通行，高層建筑均有4米以上4、本工程按高層綜合樓高度>50M設(shè)計(jì)。室內(nèi)消火栓用水量為40L/S,室外消火栓用水量為30L/S,火災(zāi)持續(xù)時(shí)間3小時(shí)。自動(dòng)噴淋用水量為30L/S,火災(zāi)持續(xù)時(shí)間1小時(shí)。2、地下室為常6級(jí)人民防空地下室，按《人民防空地下室設(shè)計(jì)本項(xiàng)目無(wú)障礙設(shè)計(jì)依據(jù)《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》第三節(jié)工程建設(shè)內(nèi)容序號(hào)工程或項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量備注1總用地面積2總建筑面積3計(jì)容總建筑面積辦公建筑面積商業(yè)建筑面積配套建筑面積4不計(jì)容總建筑面積地下室面積人防面積停車(chē)場(chǎng)面積配套建筑面積5建筑占地面積6綠地面積7容積率7建筑密度%8綠地率%9實(shí)際停車(chē)數(shù)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)輛地面停車(chē)數(shù)輛地下車(chē)庫(kù)停車(chē)數(shù)輛摩托車(chē)停車(chē)數(shù)輛換算為222輛非機(jī)動(dòng)車(chē)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)輛地面停車(chē)數(shù)輛摩托車(chē)換算為非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)輛第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能第一節(jié)環(huán)境保護(hù)一、污染源分析(1)施工期間廢氣污染源(2)使用期內(nèi)的廢氣污染源分析使用期內(nèi)的主要廢氣為停電期間備用發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的廢氣及停車(chē)工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲，施工噪聲一般在75—100dB(A)之間。施工期間的固體廢棄物主要為土建工程施工時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾，施工單位應(yīng)遵守有關(guān)施工法規(guī)，文明施工，午間12:00—14:00和夜間22:00—6:00及考試期間應(yīng)停止高噪聲的施工，以免噪聲擾民。建設(shè)工程對(duì)環(huán)境影響是多方面的，其中較為重要的是對(duì)自然生第二節(jié)節(jié)能提下，與未采用節(jié)仍措施前相比，全年空調(diào)和采暖總能耗減少50%。1、平面布置：均為南北向布置，盡量多的房間夏季涼爽時(shí)間可2、本工程綠地覆蓋率為25%,并布置有水池等，以改善本區(qū)的3、建筑物外窗窗墻面積比北向<0.45,南向<0.5并設(shè)置遮陽(yáng)構(gòu)造。一至九層外窗氣密性達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)3級(jí)要求，十層以上外窗氣密性達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)4級(jí)要求，外窗可開(kāi)啟面積>所在房間面積的8%。4、在建筑物外表面采用淺色處理，以減少外墻的太陽(yáng)輻射吸收熱，外墻采用200厚蒸壓加氣混凝土砌塊。5、在建筑設(shè)備選型上，采用節(jié)能型空調(diào)降溫器；選用的公共走第七章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施進(jìn)度安排第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目建設(shè)單位為寧德市鼎融置業(yè)有限公司，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為。寧德市鼎融置業(yè)有限公司于2011年1月21日成立，公司注冊(cè)資本金為2000萬(wàn)元人民幣，同時(shí)將隨工程進(jìn)展按要求增資，公司現(xiàn)有員工30人，其中工程技術(shù)人員15人。公司法定代表人為余振文。本項(xiàng)目由福鼎市發(fā)展和改革局具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批等工作，福鼎市建設(shè)局負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)指導(dǎo)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃委托具有國(guó)家甲級(jí)資質(zhì)的福建省華廈建筑設(shè)計(jì)院承擔(dān)。項(xiàng)目實(shí)施擬從公司抽調(diào)得力人員參與工程建設(shè)的監(jiān)督、管理工作。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將負(fù)責(zé)工程建設(shè)質(zhì)量的全過(guò)程管理，是項(xiàng)目工程質(zhì)量對(duì)資金的使用嚴(yán)格管理，保證專(zhuān)款專(zhuān)用。房產(chǎn)銷(xiāo)售由專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司承擔(dān)，全程策劃項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略，制定項(xiàng)目的廣告、宣傳，選聘有經(jīng)驗(yàn)的銷(xiāo)售人員負(fù)責(zé)銷(xiāo)售工作。第二節(jié)進(jìn)度安排項(xiàng)目建設(shè)期從2011年10月1日至2014年10月6日，建設(shè)期為1100天，安排如下：2011年6月—2011年8月，完成項(xiàng)目可研報(bào)告的編制與建筑方2011年10月—2014年9月，完成土建工程及設(shè)備購(gòu)置安裝，配2014年10月，完成工程掃尾和竣工驗(yàn)收。第八章項(xiàng)目招投標(biāo)第82號(hào)令)號(hào)令)4、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3、第9、第18號(hào)令5、《福建省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》(福建省人民政府第68號(hào)令)招標(biāo)基本情況表序號(hào)內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)1勘察√√√2設(shè)計(jì)√√√3監(jiān)理√√√4建筑安裝工程√√√√5設(shè)備√√√第九章投資估算與資金籌措第一節(jié)投資估算(一)采用定額與指標(biāo)依據(jù)6、《福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額》(2003版)及有關(guān)規(guī)費(fèi)調(diào)整7、2007年福鼎市類(lèi)似工程投資估算指標(biāo)；8、市政工程投資估算指標(biāo)(建標(biāo)[2007]163號(hào))。(二)基礎(chǔ)材料1、建筑材料價(jià)格依據(jù)福鼎市2009年9月份發(fā)布的建筑工程價(jià)(三)其他費(fèi)用計(jì)價(jià)依據(jù)6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和(不含土地使用費(fèi))的5%計(jì)??；工程建設(shè)其他費(fèi)用30499.0萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1705.21萬(wàn)元。價(jià)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目辦公建筑平均售價(jià)為每平方米8500元，商業(yè)建筑平均售價(jià)為每平方米25000元，銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)：39833.46×8500+16091.37×25000≈74086.8銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的1.5%比例計(jì)算，則銷(xiāo)售費(fèi)用為1111.3萬(wàn)項(xiàng)目總投資為45446.66萬(wàn)元，其中建設(shè)投資44335.36萬(wàn)元，銷(xiāo)投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)建筑安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)量(元)建設(shè)投資工程費(fèi)用l建筑工程地上建筑地下室地下配套工程2配套工程道路及廣場(chǎng)綠化工程配電工程給排水工程畝(二)工程建設(shè)其他費(fèi)用1土地使用費(fèi)土地取得費(fèi)契稅(1×3%)2城市建設(shè)配套費(fèi)3建設(shè)單位管理費(fèi)4項(xiàng)目前期工作費(fèi)5勘察費(fèi)6設(shè)計(jì)費(fèi)7工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)8施工圖預(yù)算編制費(fèi)9竣工圖編制費(fèi)工程招投標(biāo)代理費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)環(huán)境影響報(bào)告表編制及評(píng)價(jià)費(fèi)用聯(lián)合試運(yùn)行費(fèi)(三)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)二銷(xiāo)售費(fèi)用三總投資第二節(jié)資金籌措1、寧德鼎融置業(yè)有限公司自有資金及股東自籌資金投入28000萬(wàn)元，占61.6%(其中注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，股東自籌資金26000萬(wàn)2、銷(xiāo)售再投入資金17446.66萬(wàn)元，占38.4%。項(xiàng)目資金使用期從2011年10月至2014年10月，為期3年，項(xiàng)序號(hào)合計(jì)1232資金籌措項(xiàng)目資本金銷(xiāo)售收入再投入第一節(jié)編制說(shuō)明1、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部共同發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算期按3年計(jì)。項(xiàng)目貼現(xiàn)率取10%。第二節(jié)費(fèi)用與收益估算總成本為45446.66萬(wàn)元由下列構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資額為44335.36萬(wàn)元，2、銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的1.5%比例計(jì)算，則銷(xiāo)售費(fèi)用為1111.3萬(wàn)的售價(jià)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目寫(xiě)字樓建筑平均售價(jià)為每平方米8500元，商業(yè)銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)：39833.46×8500+16091.37×25000≈74086.8(1)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，營(yíng)業(yè)稅按5%征收，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按照營(yíng)業(yè)稅的5%和4%征收。%)=4037.73萬(wàn)元；(2)土地增值稅：本項(xiàng)目為普通商品房建設(shè)項(xiàng)目，增值額在超扣除項(xiàng)目的50%—100%之間，按增值部分的40%減扣除項(xiàng)目的5%(3)所得稅本項(xiàng)目所得稅按25%計(jì)算。第三節(jié)效益分析表9-7投資靜態(tài)收益分析單位數(shù)值備注總開(kāi)發(fā)價(jià)值銷(xiāo)售收入萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加萬(wàn)元土地增值稅萬(wàn)元計(jì)萬(wàn)元總成本建設(shè)投資萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用萬(wàn)元收入1.5%記取成本合計(jì)萬(wàn)元投資利潤(rùn)所得稅前利潤(rùn)總額萬(wàn)元投資利潤(rùn)率凈利潤(rùn)資本金利潤(rùn)率企業(yè)所得稅萬(wàn)元所得稅后凈利潤(rùn)萬(wàn)元投資利潤(rùn)率二、投資動(dòng)態(tài)收益分析1、項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃本項(xiàng)目在建設(shè)項(xiàng)目的主體6層開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)在2年內(nèi)全部售完，序號(hào)比例(%)金額(萬(wàn)元)第一期2012年10月-2013年10月約45第二期2012年7月-2013年6月約652、動(dòng)態(tài)收益分析主要指標(biāo)(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。基準(zhǔn)收益率I的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。依據(jù)福鼎市的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，選取基準(zhǔn)收益率I為10%。(2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率I將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)3、編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表(全部投資),進(jìn)行財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析。分析時(shí)間從2011年10月至2014年10月，3年。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表(全部投資)單位：萬(wàn)元序號(hào)合計(jì)計(jì)算期12341現(xiàn)金流入第一期銷(xiāo)售收入第二期銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加土地增值稅3所得稅前凈現(xiàn)金流量(1-2)4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量(3-5)7累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表(全部投資),進(jìn)行財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析，序號(hào)稅前指標(biāo)稅后指標(biāo)1項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率21.1%2項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=10%)(萬(wàn)元)項(xiàng)目投資所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率2