房產(chǎn)公司精裝修成本全過程控制

（王順忠浙江銀建裝飾工程有限公司杭州310012）摘要：通過坤和紹興公司的若干項目管理經(jīng)歷，就各類精裝修項目成本控制管理從四個方面加以闡述論證。關(guān)鍵詞：業(yè)主精裝修成本控制前言精裝修項目相比較土建及其它專業(yè)工程而言，其過程涉及的材料部品及相關(guān)分包配合的重要與密切程度、專業(yè)化程度、科技含量更高，加上其先天的不完善性，部分項目需要在邊施工邊設(shè)計中進(jìn)行，因而對其成本的過程控制要求也更高。項目精裝修成本控制的四個關(guān)鍵階段從項目全面管理的角度分析，房地產(chǎn)項目的精裝修主要在以下四個階段嚴(yán)格掌控才能落實真正意義上的成本控制，才能真正做到以相對較低的成本來達(dá)成較高性價比的精裝修成品房：一、項目策劃、決策階段的成本控制二、設(shè)計（方案）階段的成本控制三、項目前期實施階段的成本控制四、施工過程階段的成本控制項目策劃、決策階段精裝修項目的策劃、決策階段也可以稱為精裝修項目前期，前期的成本控制主要指前期目標(biāo)項目的精裝修產(chǎn)品定位高低、裝飾風(fēng)格等方面問題的控制；此階段所確定的費(fèi)用按項目全面管理理論可以決定約70%左右的直接精裝修項目成本。由于策劃、決策階段的成果直接導(dǎo)致我們產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的優(yōu)劣，并直接影響今后精裝修成品房的定位銷售。因此項目前期我們決策的關(guān)鍵是要緊緊抓住我們自己的目標(biāo)客戶的心理與目前市場同類型成品房的主流方向，避免重復(fù)探索、少走彎路，盡量取長補(bǔ)短，從源頭來控制今后的精裝修成本；前期的精準(zhǔn)定位與否也會對我們后期實施成本的高低與實施控制的難易產(chǎn)生一定影響。設(shè)計（方案）階段的成本控制設(shè)計階段所產(chǎn)生的成果其造價成本基本會占到項目總成本的70~90%，在前期決策基礎(chǔ)上確定我們最終設(shè)計方案的準(zhǔn)確性高低將直接決定我們后期實施成本的高低與實施項目管理控制的難易。設(shè)計決定了項目的主要成本，設(shè)計的節(jié)約才是真正意義上的節(jié)約，設(shè)計決策定位是房產(chǎn)企業(yè)項目“成敗優(yōu)劣”的關(guān)鍵。目前行業(yè)內(nèi)不太成熟的地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計階段一般有過度依賴于設(shè)計師的情況，而目前設(shè)計師對具體實施成本的掌控相對還是比較薄弱的，費(fèi)用超支已不是什么新鮮事；設(shè)計與施工是分離的，這就造成難以在一定的成本框架內(nèi)達(dá)到設(shè)計應(yīng)有的效果。設(shè)計決定精裝修成本的關(guān)鍵一點(diǎn)還有各種高檔關(guān)乎設(shè)計效果材料的合理選擇：主要有進(jìn)口石材特別是大理石、高級馬賽克、高級實木地板、高級壁紙、墻面成批成品木飾面、各類軟飾、潔具等。避免因為設(shè)計師選材錯誤導(dǎo)致返工、返修等嚴(yán)重后果。地產(chǎn)商作為各類資源的集成管理者，應(yīng)該嚴(yán)格把好設(shè)計選材這一關(guān)，通過多種手段從程序上把設(shè)計選材的不良后果降低到最低水平。比如：盡量使用性能穩(wěn)定、工藝成熟、缺陷較少的材料來進(jìn)行施工；優(yōu)先選用國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、低價的材料來代替進(jìn)口材料；衛(wèi)生間、廚房間盡可能多地使用各類地磚；慎用或少用地板、進(jìn)口石材，壁紙花紋避免使用橫紋理造成完工感觀缺陷等......高價彩陶板在吧臺等的鋪貼效果很差大面青磚的效果很一般整體檔次也較低因此，設(shè)計階段的成本控制核心是做好我們的設(shè)計方案評審，也包括了關(guān)鍵材料與工藝的審核，避免過于注重形式而導(dǎo)致實施后發(fā)生不可預(yù)計的質(zhì)量或感觀缺陷（包括得不到最優(yōu)化的性價比）。項目前期實施階段的成本控制項目前期實施階段的成本控制主要體現(xiàn)在招標(biāo)過程及評標(biāo)過程的嚴(yán)格控制。經(jīng)過前期考察后遴選的施工單位應(yīng)使其基本位于同一梯隊，否則屆時上下過于懸殊的報價會讓業(yè)主承擔(dān)較大的不可預(yù)知風(fēng)險。目前施工單位習(xí)慣采用不平衡（風(fēng)險）報價法來進(jìn)行項目投標(biāo)報價，此類方法對于后期地產(chǎn)公司的成本控制會有一定難度及不確定性。3.1單位不同檔次報價會非常懸殊，需結(jié)合項目的產(chǎn)品定位嚴(yán)加分析，尋找匹配度最高的施工單位。以綠城某高端項目報價為例：（單位：元）編號分項工程名稱單位數(shù)量上海X公司杭州X公司江蘇X公司10-18地面800×800中歐米黃㎡10-66地毯鋪設(shè)(固定不帶墊)㎡11-153墻面木龍骨基層上黑檀木飾面㎡12-63MT2鋁格柵吊頂(間距100mm)㎡從上述報價中不難看出，單位檔次不同造成的實際報價的差距會非常懸殊；國內(nèi)一流裝飾企業(yè)木飾面等基本采用成品加工，而部分公司仍停留在現(xiàn)場手工作業(yè)的層面，各自采用的工藝不同造成最后迥然不同的報價。業(yè)主應(yīng)明辨是非，分析個中原因，多方了解最后做出合理決斷。如果綠城選擇杭州某公司，造價當(dāng)然低廉，確無法得到自己想要的精品；反之，江蘇某公司報價又太高，其對于目標(biāo)項目的性價比并不高；經(jīng)對三家多次詢標(biāo)，上海某公司略調(diào)整后即告中標(biāo)，從而實現(xiàn)了雙贏。山水人家會所原室內(nèi)設(shè)計就有大面澳洲砂巖，由于地產(chǎn)公司設(shè)計調(diào)整在外墻面增加大量砂巖施工，增加額達(dá)到了原合同價的15%，屬重大變更；由于原投標(biāo)時其主材報價較高，實際市場采購價較低，利潤空間對于施工單位相對就較大，而對業(yè)主來說就是一種較大的隱性損失。3.3投標(biāo)單位采用常規(guī)材料報高價，特殊材料報低價：如，石膏板吊頂、墻面乳膠漆等常規(guī)的施工項目故意比正常報價抬高20%或以上；而把不太確定的石材、花飾、藝術(shù)飾件故意壓低單價，或投標(biāo)時送品質(zhì)相對較差的樣品，以備將來設(shè)計或業(yè)主自行調(diào)整。因為從項目實際運(yùn)作一般規(guī)律分析來看，石膏板吊頂、乳膠漆這些常規(guī)項目是不太會變更的，而那些關(guān)乎效果的關(guān)鍵部品、飾面材料極有可能通過其后期的雙向“公關(guān)活動”來達(dá)到修改或調(diào)整的目的，從而為其爭取最大利潤空間，給業(yè)主成本控制增加相當(dāng)難度。具體針對這種情況可以采取如下辦法解決上述問題：3.3.1、在詢標(biāo)中要求投標(biāo)單位明示關(guān)鍵材料、部品投標(biāo)、樣品的供應(yīng)商、聯(lián)系電話及提供樣品的大幅面數(shù)碼照片或?qū)嶋H設(shè)計規(guī)格的3.3.2、采取在所有投標(biāo)單位中按最優(yōu)供樣單位統(tǒng)一調(diào)整，或以樣品與報價性價比最高的為基準(zhǔn)進(jìn)行報價調(diào)整比較，或詢標(biāo)時要其承諾當(dāng)其供應(yīng)的材料不符合業(yè)主要求時，施工單位按業(yè)主方提供的樣品采供，差價上浮率在25%3.3.3、除比較易于管理的物資如空調(diào)、潔具類采購由業(yè)主自行落實外，其它材料業(yè)主可以安排指定合格供應(yīng)商，采取貼明點(diǎn)方式進(jìn)行單價調(diào)整；明點(diǎn)一律在報價書中預(yù)先投報，業(yè)主通過詢標(biāo)控制其“明點(diǎn)”在5~20%這個范圍內(nèi)，這個范圍3.3.4、3.3.5、盡量按項目的重要程度選擇一定數(shù)量的匹配單位進(jìn)行投標(biāo)，以控制絕對品質(zhì)；對于預(yù)中標(biāo)擬承擔(dān)的項目經(jīng)理班子的綜合能力必須進(jìn)行考察，必要時可結(jié)合書面形式考察其理論與實際的綜合施工過程階段的成本控制前面說到施工過程實施控制的成本基本達(dá)到了項目總成本的90%以上，通過業(yè)主在實施過程中的努力還可以針對不同項目適度挖潛，以降低最終造價。仔細(xì)熟悉施工圖紙，務(wù)必對即將實施的項目有整體控制思路。突出重點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工作上尋求降低造價的可行性方案，會同設(shè)計、監(jiān)理共同掌控；作為業(yè)主，一定得有自己的主見，避免盲從設(shè)計師。4.2采用創(chuàng)新工藝取得最大程度的節(jié)約。山水人家會所的外墻澳洲砂巖施工與2#樓架空層的白洞石干掛施工項目，設(shè)計采用常規(guī)成熟的干掛工藝，干掛比濕貼工藝的成本增加約150~200元/㎡的成本，還有隨之帶來的環(huán)境污染、工期較長等后果。筆者結(jié)合實際情況更改了干掛工藝：改為采用干法粘貼工藝，相比較干掛而言既節(jié)約了150元/㎡以上的造價成本，比濕貼又更能保證施工質(zhì)量；縮短了實際施工周期，節(jié)約了材料消耗，有效降低了施工環(huán)境粉塵與噪音污染。另外如在竹地板大面積鋪貼中取消地壟這一工序，改用沙漿找平替代地壟，也最大程度地降低了成本及霉?fàn)€、安全等的隱患，直接降低了造價成本，也相對減少了日后的維護(hù)成本。4.3產(chǎn)品改型以提升性價比、降低日后使用維護(hù)成本：如：建筑的公共部位吊頂工程，由于經(jīng)常性的維修，上下吊頂會造成檢修口四周的飾面材料破壞，如采用明框的鋁材檢修孔代替木質(zhì)類或其他金屬類暗式檢修孔，可以有效避免日后維護(hù)過程的二次破壞；如：為降低物業(yè)管理成本，在1~5#高層樓內(nèi)的公共電梯廳部位把多個筒燈分成若干組，并分別采用延時開關(guān)控制；取消公共部位的的吊燈類裝飾燈具，節(jié)約今后長期的用電及更換材料的使用、維護(hù)成本。如：設(shè)計選用的石材當(dāng)其單價在500元/m2以上時，業(yè)主就應(yīng)該考慮采用復(fù)合飾面板材代替該石材；如，莎安娜米黃，優(yōu)等品價格基本在1000元/m2以上，采用5厚莎安娜米黃+15厚普通米黃單價就可以下降約30~40%，降低成本的效果就非常顯著。4.4加強(qiáng)工程的過程現(xiàn)場管理業(yè)主應(yīng)要求施工單位增加精裝修項目實施過程的成品保護(hù)投入，特別在項目后期時階段對地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護(hù)。良好的成品保護(hù)可以大大降低今后交付客戶的投訴率與返修率，節(jié)約今后保修的人力、物力成本。另外還應(yīng)加強(qiáng)成品安裝后項目局部修整工作的監(jiān)督督促力度，避免邊“修復(fù)”邊“破壞”。如：切實加強(qiáng)衛(wèi)生間的“滲”、廚房間“漏”的工作管理，項目參與各方應(yīng)嚴(yán)格控制防水施工過程的隱蔽工作，堅持一戶一驗，堅持三次試驗，務(wù)必做到徹底杜絕滲漏隱患。如：加強(qiáng)各類電氣安裝管線的隱蔽資料收集整理，除在竣工圖圖中標(biāo)明外，每套精裝修房還必須建立管線走向的照片整理收集工作，要求做到隨竣工資料一并交付客戶。今后客戶可以依照隱蔽資料放心地在墻、頂、地進(jìn)行個性化裝飾而不用擔(dān)心對原隱蔽工程的破壞，從而間接地降低成本。如：加強(qiáng)過程控制還要求監(jiān)理等單位必須經(jīng)常性地對原材料及部品件進(jìn)行施工前的嚴(yán)格掌控：由于目前市場的裝飾材料魚龍混雜，劣質(zhì)、不合格品幾乎占到了60%以上。常用的裝飾、安裝工程中使用的型鋼，如槽鋼、角鋼很多時候施工單位選用的是“不合格”鋼材，這種不合格主要是重量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，常見偏差在-18%以上。承重結(jié)構(gòu)類工程就會存有安全隱患，比如過薄的角鋼、槽鋼在幕墻使用中會引起結(jié)構(gòu)隱患；機(jī)電安裝類項目因承受拉應(yīng)力居多，施工單位往往采用較薄的型鋼，如果現(xiàn)場管理人員疏忽，就會對業(yè)主造成較大的隱性成本損失。綜上所述，我們不難發(fā)現(xiàn)，今后如果廣大業(yè)主對精裝修項目的成本管理如能從項目策劃、決策階段，設(shè)計（方案）階