我國2002年至今房地產市場宏觀調控政策效應分析

我國2002年至今房地產市場宏觀調控政策效應分析一、我國房地產業(yè)發(fā)展歷程計劃經濟年代,城市土地由國家所有,而農村土地由集體所有,因此房屋并未具有市場價值。而1979年的改革開放則為房地產市場的改革鋪平了道路。1979年至1983年間,政府出臺了一系列關于房地產的政策,主要內容為允許私人建房,城市居民可以自購自建,開始住房制度改革與調整產業(yè)結構,下放管理權。1988年政府為房地產市場確定了擴大房地產產業(yè)發(fā)展,進行住房制度改革的目標。同年還修改《憲法》,允許土地批租;在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革與開放房地產市場。到了1990年,政府為了進一步治理整頓市場并大規(guī)模清理在建項目,頒布了《深化企業(yè)經營機制改革的通知》,同時為了推進土地使用制度改革,發(fā)布了《土地管理法實施條例》。為了規(guī)范房地產發(fā)展,深化住房制度改革,房地產市場建設在1991年中全面起步。房改也開始在全國范圍內全面推行。1992年政府出臺引進外資,開放房地產價格,擴大市場調整范圍與發(fā)放開發(fā)消費貸款等政策。此時,房地產便成為新的投資熱點。為了防止房地產過熱而危及整個國民經濟,1994年國務院發(fā)布了《國務院關于繼續(xù)加強固定資產投資宏觀調控的通知》和《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,并對房地產開發(fā)經營機構開展全面檢查以此整頓金融秩序。1996年政府全面推行住公積金制度和租金改革,并開始建立政策性抵押貸款制度,商品房價格在這一年里上漲幅度有所回落,個人購買商品住宅比例有所加大。1998年-1999年,政府啟動住房消費和深化落實住房分配貨幣化改革,但房地產開發(fā)投資規(guī)模并沒有大幅上升,商品房平均銷售價格比上年出現小幅度回落。2000年,政府啟動住房消費促進房地產發(fā)展。房地產開發(fā)投資增長幅度為21%,商品房銷售增長32%,商品房每平方米平均售價為2112元人民幣,同比增長2%。2004年,國家開始從土地、信貸等各個方面出臺許多政策來調控房地產市場以防其發(fā)展過熱。到2005年第一季度,房地產市場的投資額同比增長26.7%,同時35個大中城市房價同比升幅26.7%。但是這種上漲在地區(qū)間是不均衡的。2005年6月起,政府開始對在買后兩年內銷售房屋征收總收益5%的稅。對于兩年以后出售的房屋按照買賣價差,也就是資本利得的5%征稅。在此之前,4月末的時候,政府下達了“新八條”措施,主要是為了限制房地產市場的投機行為。盡管在2005年的前5個月,中國的房地產市場的平均價格還是在增長,但是增長的比率已經有所下降了,這意味著中國的房地產市場在降溫。圖1為近十年來我國房地產宏觀調控政策大事記。二、我國房地產宏觀調控政策的具體分析第一階段：1998-2002：住房制度改革背景：1997年亞洲金融危機爆發(fā)，我國經濟出現通貨緊縮意圖：刺激消費，拉動內需，擺脫經濟低潮手段：“房改”，住房分配貨幣化效果：激活了房地產市場，推動了房地產產業(yè)進入新的市場化發(fā)展時期第二階段：2003-2005：確立房地產為國民經濟支出產業(yè)背景：房地產投資快速增長，房地產信貸制度不完善的潛在風險意圖：促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，拉動國民經濟增長手段：確立土地“招拍掛”；對房地產企業(yè)加大信貸力度（拉動增長）；調整個人住房貸款政策，二套房提高首付比例（抑制過熱）（土地、貨幣）效果：引發(fā)地方政府“圈地熱”，房價加速上漲。第三階段：2005-2007：穩(wěn)定房價■背景：全國性房價快速上漲成為社會關注焦點■意圖：抑制投資過熱、調整住房結構、穩(wěn)定房價■手段：05年國八條、新國八條；06年國六條、九部委十五條；07年進一步深化（貨幣、稅收、土地）■效果：開發(fā)投資開始平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結構部分改善，但房價仍持續(xù)上漲，到個大中城市房地產價格快速上漲，房屋銷售價格同比增長9.8%，土地交易價格上漲7.8%，住宅用地價格上漲9.6％。目前國家對房地產市場進行宏觀調控的目標是既想降低房價又要降低投資規(guī)模，而從經濟學的角度來說，要降低房價，必然要增加投資規(guī)模，加大房地產市場供應，要降低投資規(guī)模，必然導致房地產價格的升高因此這次調控政策錯綜復雜，政策之間也有打架的問題，要達到調控目標必須根據各地區(qū)的具體情況政策有主有次，處理好降低房價和降低投資規(guī)模二者的關系，避免政策的相互干擾。（三）、稅收政策2005年5月國家頒布了《關于加強房地產稅收管理的通知》，對個人購買住房不足兩年進行交易的，銷售時按其所得的收入全額收取營業(yè)稅，個人購買普通住房超過兩年進行交易的免征營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過兩年進行交易的收取差額營業(yè)稅。該政策給了投機者一個明確的信號，政府在打擊炒房行為，政策效應使部分投機者已退出房地產市場，市場交易量明顯減少。但同時也有一些具體的問題，個人購買住房的時間界定問題，是從簽訂購房合同開始算，還是從取得房地產產權證時間開始算。在實際中從簽訂購房合同到取得房地產產權證，少則一年半載，多則幾年時間，還有根本拿不到產權證的情況，對此問題不做明確的規(guī)定，政策將難以落實，也容易被投機者鉆空子。另外這次對個人銷售住宅的政策調整只涉及到營業(yè)稅，而契稅、土地增值稅、個人所得稅的政策仍按以前優(yōu)惠政策執(zhí)行，政策缺少合力效應，削弱了其打擊投機的力度。四、當前房地產市場狀況盡管“泡沫論”、“過熱論”不絕于耳，到2008年人們預言的“房地產冬天”仍然沒有到來，甚至2008年上半年房地產市場仍然頑強地攀升。2008年1～5月，全國房地產共完成土地開發(fā)面積3771萬一，同比增長43．7％。房地產施工面積達到43112萬m2，其中新開工面積14355．8萬m2。房地產開發(fā)到位資金3105億元，同比增長35％，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長39．5％；國內銀行貸款790億元，同比增長35．9％；利用外資50億元，同比增長15％，也呈現恢復性增長態(tài)勢。2008年前5個月房產累計竣工面積4076萬m2，同比增長18．7％，其中，商品住宅竣工面積達3392萬m2，同比增長17％；商業(yè)用房竣工面積同比增長37％。另外，從銷售情況來看2008年1～5月份全國實現商品房銷售4564萬m2，同比增長20．3％。這一增長速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷基礎上實現的。那么，怎樣認識保持房地產業(yè)持續(xù)增長的動力之源呢?(一)、國民經濟的持續(xù)快速增長。近幾年來，我國國民經濟增長率持續(xù)超過7％，高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規(guī)模的不斷擴大，大量農轉非人口涌入城市必然要實現住房消費，從而為房地產市場帶來新的購買力需求。國民經濟的持續(xù)快速增長，也使城市中低收入勞動者的經濟收入持續(xù)增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質的不斷提升。因此，經濟增長速度與增長質量是決定房地產發(fā)展的前提與基礎。(二)、體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。(三)、與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們全新的消費觀念。20世紀80年代以來在市場經濟體制下就業(yè)的勞動者，大多數不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現“居‘：有其屋”。據統(tǒng)計，7I％以上的購房者都會選擇利用銀行上，乃貸款。目前全國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款已經超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。我國市場規(guī)律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業(yè)肯定是危機四伏的。市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現。第一，商品房空置率增加，超過風險控制線。雖然從200年5月國家統(tǒng)計部門在公布了1999年商品房空置量之后，我們很難查找到有關窄置量最新、最權威的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數、產銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數據。據《中國房地產報》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面積的分類指數值為95．7點，比上年同期增加2．9點。作為逆指標，此項指數增加，表明商品房空置面積增長幅度出現反彈?！?008年1～5月份，全圍商品房空置面積增長幅度為8．2％，明顯高于上年同期增長2．3％的水平。該報7月1日還披露：到2002年7月，全國商品房空置總量在12000萬m2以上，其中空置超過一年以上的占50％以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業(yè)不良資產之首。并進一步指出，眼下的“商品房空置率”應該在26％左右，而美國商品房空置率約為7％，香港3％～4％。當空置率超過10％的時候，就已經是超警戒線運行了。第二，房地產市場仍在升溫，業(yè)外巨頭搶灘房地產。2001年全國房地產到位資金達到7378億元，比上年增長29．8％；而2008年前5個月，房地產到位資金已達3105億元，同比增長35．9％。就是在這種情況下，傳統(tǒng)的家電廠家“海爾”、“美的”、“TCL”、“康佳”正在大舉進入房地產，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產。一批上市公司，諸如“數源科技”、“亞華種業(yè)”、“益鑫泰”、“經緯紡織”，甚至“聯(lián)想集團”、“三九藥業(yè)”也爭相躋身房地產。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產市場的風險。第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產開發(fā)持續(xù)升溫相對應的是市場反映冷淡。2008年前5個月全國商品房平均價格為2290元／m2，同比下降3．3％，增幅比上年回落15．6個百分點；商品房銷售面積為4564萬m2，同比增長20．3％但增幅比上年同期同落8個百分點。我們無意討論房地產市場是否“過熱”或存在“泡沫”，但卻關注房地產市場的發(fā)展趨勢與風險動態(tài)，因為這直接關系到住房金融的經營取向，同時也是優(yōu)化信貸資源配置，引導房地產業(yè)及房地產金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎。面對我國房地產業(yè)發(fā)展的現實，住房金融的經營取向宜分為短期調節(jié)目標與長期發(fā)展目標兩步運行。短期目標以調節(jié)市場供求矛盾，約束房地產開發(fā)，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現有卒置商品房為主。遠期目標則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國內房地產業(yè)競爭能力，提高住房金融服務質量，推進住房金融市場化，促進我國房地產業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行等內容。五、房地產市場政策調整的建議在對房地產業(yè)進行宏觀調控時，要以保證房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)的地位不動搖，要以房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為根本的目標，在調控中要注意以下原則：第一，進行宏觀調控的政策應建立在長效機制的基礎上，不能只看短期效應，要使企業(yè)能夠根據國家的長期政策做出相應的經營管理決策;第二，宏觀調控政策應注重差異化和精細化。由于我國區(qū)域經濟發(fā)展不平衡，房地產市場又是一個區(qū)域性的市場，在制定政策時,不能一刀切，應對不同區(qū)域制定差異化的政策，使政策更加精細化，以確保政策能落實到位并發(fā)揮積極的作用;第三，要加強宏觀調控政策的合力效應，注意各部門的協(xié)調及政策自身的協(xié)調，對房地產宏觀調控進行全面的統(tǒng)籌考慮，使調控效應能夠1+1+1＞3，具體措施如下：（一）、規(guī)范土地市場的交易行為，完善土地政策政府在壟斷土地一級市場時，應切實保證土地供應秩序的公平、公正和公開。首先，政府必須完善土地儲備制度，合理解決在土地實施招牌掛之前通過協(xié)議方式取得土地囤積的現象。對囤積在開發(fā)商手中的土地，逾期不開發(fā)的，要嚴格按照政策執(zhí)行，該罰款的罰款，該收回的收回。并通過擴大土地增值稅的征繳范圍，提高稅率，設置土地閑置稅等措施來抑制土地投機和土地閑置的行為。其次，政府應向社會公開公布年度的土地供給計劃和供地方式，增強土地供應信息的透明度，以此來指導消費者和開發(fā)商的預期。另外要加強對供給土地的監(jiān)督監(jiān)控，及時了解土地市場的供給和需求狀況，保證政府在完全信息的條件下做出合土地政策。最后，各地應當根據當地經濟發(fā)展水平、居民承受能力，確定本地區(qū)房地產發(fā)展的目標和模式，調整好高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的供應比例關系，要通過強化城市規(guī)劃管理，實施土地供應分類調控等措施（即根據城市規(guī)劃的安排，根據不同用途的土地需求狀況，在供應總量、供應結構、供應時間和供應方式上做出適時的安排），達到調整住房供應結構的目標。要進一步增加中低價位和中小戶型的普通商品房和經濟適用房的土地供應，嚴格控制高檔商品房的土地供應，停止別墅類用地的供應。（二）、重視利率杠桿的調節(jié)作用，采取靈活的金融手段控制供求關系商業(yè)銀行對消費型和投資、投機型需求應區(qū)別對待，有保有壓。在現實中要真正區(qū)分消費型和投資、投機型需求會很繁瑣與復雜，但由于房地產的特性，目前可操作的方法就是認為第一套住宅對居民來說是消費型的，而第二套以上（包括第二套）就是投資和投機型的，盡管這樣的劃分也有些問題，但在目前情況下還是比較簡單可操作的。對于自住消費型購房需求銀行信貸要繼續(xù)給予支持，切實保證中低收入階層居民的住房需求能夠實現，對于投資和投機需求，應該按照商業(yè)抵押貸款操作，執(zhí)行一般商業(yè)貸款利率，同時控制貸款年限，降低貸款成數。各地應根據本地區(qū)的經濟發(fā)展水平，綜合區(qū)位，小區(qū)環(huán)境，科技含量，物業(yè)設施，面積，戶型，價位等因素科學的界定高檔住房和普通商品房的標準；建立房地產信息體系，將居民的購房記錄和貸款狀況登記在信息檔案里，有助于各銀行及時了解貸款者的信息，實施針對性的房貸政策，打壓一部分消費者購買第二套、第三套、高檔住房的行為。(三)、通過稅收手段，強化土地和金融政策的效應在稅收政策上，對消費性需求，尤其是中小戶型和中低價位普通商品住宅，給予享受新房交易契稅的減免，而對于大面積、大戶型或高檔商品房的消費，實行較高稅負。為了加強對投機購房的稅收征管，稅務部門應加強與房管登記部門的信息溝通，對購買兩套以上住房的個人和家庭不再給予稅收優(yōu)惠。同時，要重點加強對投機性購房交易行為的稅收征管，通過稅制改革，提高交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。制定政策實施細則，明確規(guī)定營業(yè)稅稅收征收時的時間計算是從簽訂購房合同之日計起，并適當取消契稅、土地增值稅、個人所得稅的優(yōu)惠政策，對投機行為連手重拳出擊。六、未來幾年內我國房地產市場發(fā)展趨勢預測2006年作為“十一五”規(guī)劃的開局年，房地產行業(yè)成了典捌的政策調控年。我們認為政府對于房地產行業(yè)的規(guī)范將是長久的，并非一時的調控而已。房地產業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，是政府調控的目標。房地產作為我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱性產業(yè)的定位沒有變。（一）、城市化和人口結構是未來數年房地產景氣之源我國目前正處于快速城市化的階段。從2000年以來，城市化率就基本以每年1．55個百分點的速度增長。到2005年城市化率已達到43％。根據我國“十一五規(guī)劃”，城市化水平由2005年的43％提高到47％。城市化水平提高4個百分點，意味著將有5400萬農村人口進入城市，按照2005年城鎮(zhèn)人均26m2房屋計算，將帶來14億m2的需求，平均每年2．8億m2。從人口年齡結構來看，30～39歲以及10～19歲是兩個人口的峰值，前者構成了當前的強勁購買力，后者則是未來十年房地產的主要購買力量?？梢哉f快速推進的城市化建設和人口結構性因素帶來的住房需求是房地產景氣的源動力。（二）、房地產開發(fā)投資結構在政策導向下改善近期公布的各地住房建設十一五規(guī)劃中，建設經濟適用房和廉租房被放到一個比較重要的地位。面向大眾階層的中小戶型和經濟適用房也成為了住房供應的重點。近期，建設部提出當前房地產市場調控的蘑點之一，是要“重點發(fā)展?jié)M足當地普通居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”。據困土資源部統(tǒng)計顯示，2008年七半年我國居住用地的供應量比上年同期增長了8．5％，其中普通商晶住房用地的供應量問比增長19．5％，深圳、濟南、重慶、上海等部分城市普通商品住房用地所占比重超過70％，這說明利用土地杠桿調控住宅結構的市場調控作用正初步顯現。政策導向對房地產企業(yè)未來的產品轉型產生深遠影響，中小戶型數量將明顯上升。（三）、中心城市增速放緩，二線城市住宅需求潛力大由于我國地區(qū)經濟發(fā)展的不平衡，導致區(qū)域房地產市場發(fā)展也呈現出不平衡性。經過多年快速發(fā)展，在資源、能源、環(huán)境等諸多要素約束下，中國大多數中心城市都面臨著經濟結構轉型和產業(yè)轉移的壓力，這些中心城市為此付出的代價便是經濟增長速度的放緩。與此相對應的是，不少二線城市正處于工業(yè)化騰飛的階段。他們將借助予產業(yè)轉移的機遇實現經濟的快速發(fā)展，而根據國際經驗，在工業(yè)化過程中，房地產經濟上升趨勢最為明顯。二線城市經濟工業(yè)化進程加速帶來的居民購買力提升將是住房消費升級的基本保障。住房消費的升級換代從區(qū)域的角度，首先以沿海經濟發(fā)達城市為起點，然后逐步向內陸二、三線城市擴散。這種趨勢也符合我困城市人均收入的地域梯度分布特征。從這個角度來看，未來數年中，房地產(住宅)的全國性布局將顯得非常關鍵。不同區(qū)域所處的不同經濟發(fā)展結構以及經濟和產業(yè)結構調整將影響和帶動細分房地產需求。（四）、房地產金融化提速中國房地產市場的問題可在一定程度E歸咎于中國金融行業(yè)的效率及結構問題。缺乏多元化融資渠道使得許多房地產開發(fā)商資金短缺。房地產金融多元化是房地產業(yè)發(fā)展的必然趨勢，構建住宅政策性金融體系將提上議事日程。未來幾年里，隨著國際資本對國內市場的大舉介入以及國內房企自身迫切的資金需求，預計會出現多種多樣的股本融資、債券融資、信貸融資和信托融資方式，海外融資、REITS、房地產信托等的運作會日趨成熟和完善，產業(yè)基金、抵押貸款證券化、私募基金夾層融資等目前尚處于醞釀、探討期的融資方式也會在實踐中取得突破，而這都將推動和加快我困相關法律法規(guī)的出臺和完善，從而使我國房地產金融化提速。（五）、房地產行業(yè)競爭更加專業(yè)化土地市場的規(guī)范，將降低地方政府征地的積極性，同時也使得土地成本提高。隨著地價的上升，房價漲幅的回落，開發(fā)商獲取高利潤率的難度加大，房地產行業(yè)將進入理性發(fā)展階段。房地產行業(yè)利潤率雖然將出現下降趨勢，但依然具有吸引力，這一變化將使得一些資金會選