商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理完全手冊(cè)

商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理完全手冊(cè)（DOC138頁(yè)）

地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)管理部

序號(hào)內(nèi)容大綱頁(yè)碼

內(nèi)容索引

(―)序言4

（二）營(yíng)運(yùn)部組織架構(gòu)5

2.1組織架構(gòu)

2.2.職能定位

2.2.1客戶管理職能

2.2.2物業(yè)管理職能

2.2.3策劃管理職能

2.2.4經(jīng)營(yíng)管理職能

(=)要緊崗位工作職責(zé)6

3.1營(yíng)運(yùn)部要緊工作職責(zé)

3.1.1營(yíng)運(yùn)總監(jiān)工作職責(zé)

3.1.2業(yè)務(wù)經(jīng)理工作職責(zé)

3.1.3市場(chǎng)推廣經(jīng)理工作職責(zé)

3.1.4工程經(jīng)理工作職責(zé)

3.1.5物業(yè)經(jīng)理工作職責(zé)

3.2項(xiàng)目部要緊工作職責(zé)

3.2.1項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)

3.2.2項(xiàng)目業(yè)務(wù)經(jīng)理工作職責(zé)

3.2.3項(xiàng)目工程部經(jīng)理工作職責(zé)

3.2.4項(xiàng)目物業(yè)部經(jīng)理工作職責(zé)

（四）工作標(biāo)準(zhǔn)17

4.1項(xiàng)目工作檢查標(biāo)準(zhǔn)18

4.1.1項(xiàng)目經(jīng)理工作檢查要點(diǎn)

4.1.2項(xiàng)目業(yè)務(wù)部經(jīng)理工作檢查要點(diǎn)

4.1.3項(xiàng)目工程部經(jīng)理工作檢查要點(diǎn)

4.1.4項(xiàng)目物業(yè)部經(jīng)理工作檢查要點(diǎn)

4.2賣場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)22

4.3.1賣場(chǎng)管理工作界面及工作標(biāo)準(zhǔn)

4.3.2業(yè)務(wù)人員服務(wù)的工作標(biāo)準(zhǔn)

4.3.3業(yè)務(wù)人員賣場(chǎng)管理注意事項(xiàng)

4.3業(yè)務(wù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)24

4.3.1花車管理

4.3.2促銷活動(dòng)管理

4.3.3廣告位管理

4.3.4商場(chǎng)形象管理

4.3.5合同管理

4.3.6費(fèi)用繳納管理

4.3.7商戶轉(zhuǎn)租與撤場(chǎng)

4.3.8商戶管理

4.3.9客戶滿意度調(diào)查

4.3.10市場(chǎng)調(diào)查

4.3.11經(jīng)營(yíng)分析及客流分析

4.4策劃標(biāo)準(zhǔn)39

4.4.1營(yíng)運(yùn)部推廣與項(xiàng)目推廣工作界面及工作標(biāo)準(zhǔn)

4.4.2市場(chǎng)推廣部工作文件

4.4.3商場(chǎng)賣場(chǎng)布置工作標(biāo)準(zhǔn)

4.5工程管理工作標(biāo)準(zhǔn)41

4.5.1工程物業(yè)職能授權(quán)

4.5.2有償/無(wú)償服務(wù)的工作界面

4.5.3物業(yè)移交

4.6物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)55

4.6.1保潔人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

4.6.2保安人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

4.6.3環(huán)境衛(wèi)生管理的工作標(biāo)準(zhǔn)

伍）運(yùn)營(yíng)管理制度59

5.1前期物業(yè)管理制度59

5.1.1商業(yè)物業(yè)接管驗(yàn)收管理

5.1.2商業(yè)物業(yè)業(yè)主/租戶交房管理

5.1.3商業(yè)物業(yè)集中裝修管理

5.2運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)管理66

5.2.1裝修管理

5.2.2工程遺留問(wèn)題整改管理制度

5.2.3商業(yè)物業(yè)能源損耗管理制度

5.2.4招投標(biāo)管理理制度

5.3營(yíng)運(yùn)管理管理制度80

5.3.1商戶檔案管理制度

53.2商戶費(fèi)用收取管理制度

5.3.3合同續(xù)租管理制度

5.3.4合同轉(zhuǎn)租管理制度

5.3.5合同業(yè)態(tài)變更管理制度

5.3.6商戶經(jīng)營(yíng)規(guī)范管理制度

5.3.7商戶進(jìn)場(chǎng)管理制度

5.3.8商戶撤場(chǎng)管理制度

5.3.9商戶促銷活動(dòng)管理制度

5.3.1商戶求助報(bào)修管理制度

5.3.11商戶臨時(shí)場(chǎng)租管理制度

5.3.12商戶起訴審批管理制度

5.3.13商戶經(jīng)營(yíng)渠道管理

5.3.14商戶營(yíng)銷管理

5.3.15商戶持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的管理

5.3.16商戶競(jìng)爭(zhēng)能力管理

5.4商業(yè)項(xiàng)目不一致階段營(yíng)運(yùn)管理工作重點(diǎn)98

5.4.1商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)

5.4.2商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)培養(yǎng)期間營(yíng)運(yùn)管理工作重點(diǎn)

5.4.3商業(yè)項(xiàng)目提升期間運(yùn)營(yíng)管理工作重點(diǎn)

5.5推廣管理100

5.5.1商場(chǎng)推廣活動(dòng)管理制度

5.5.2商場(chǎng)品牌形象管理制度

5.5.3媒體宣傳管理制度

(-)序言

公司經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)業(yè)務(wù)管理篇編寫(xiě)要緊是為了讓目前在營(yíng)5個(gè)項(xiàng)目中層

業(yè)務(wù)管理人員熟悉其崗位職責(zé)，知悉其要緊的工作內(nèi)容、業(yè)務(wù)制度與流程，

統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門的規(guī)范化作業(yè)，同時(shí)加強(qiáng)與其他部門的溝通。在日常的經(jīng)營(yíng)業(yè)

務(wù)管理工作中，有關(guān)人員務(wù)必遵守此手冊(cè)的規(guī)定。

購(gòu)物中心的后期營(yíng)運(yùn)管理要緊包含四個(gè)方面：客戶服務(wù)的優(yōu)化管理、商場(chǎng)的

整體經(jīng)營(yíng)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動(dòng)、日常的物業(yè)服務(wù)管理。營(yíng)

運(yùn)管理的目的是通過(guò)統(tǒng)籌與整合各類營(yíng)運(yùn)資源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高租戶

質(zhì)量，以有效最低的成本持續(xù)保護(hù)、改善商場(chǎng)的購(gòu)物環(huán)境與建筑空間，從而保

持購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)活力才是升項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值。

（二）營(yíng)運(yùn)部組織架構(gòu)設(shè)置

2.1組織架構(gòu)

根據(jù)購(gòu)物中心統(tǒng)一管理理念，招商業(yè)務(wù)、市場(chǎng)推廣、工程物業(yè)是購(gòu)物中

心營(yíng)運(yùn)管理中的核心業(yè)務(wù)部門。

營(yíng)運(yùn)部組織架構(gòu)如下：

營(yíng)運(yùn)總監(jiān)

副總監(jiān)/總監(jiān)助理

工程物業(yè)部經(jīng)理市場(chǎng)推廣部經(jīng)理

營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理

工程物業(yè)部主管活動(dòng)策劃主管設(shè)計(jì)制作主管

XX項(xiàng)目XX項(xiàng)目XX項(xiàng)目XXXX

2.2營(yíng)運(yùn)管理職能定位

客咨詢策賣場(chǎng)形象管理物物業(yè)管理前期介入經(jīng)合同管理

戶求助報(bào)修劃品牌形象管理業(yè)物業(yè)外委服務(wù)質(zhì)量評(píng)定營(yíng)經(jīng)營(yíng)戶管理

服投訴管理推廣告宣傳管工程遺留問(wèn)題整改方案管經(jīng)營(yíng)調(diào)整

務(wù)費(fèi)用收取廣活動(dòng)實(shí)施理公共物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理

(=)要緊崗位工作職責(zé)

3.1營(yíng)運(yùn)部要緊崗位工作職責(zé)

3.1.1營(yíng)運(yùn)總監(jiān)工作職責(zé)

公司總經(jīng)理/公司業(yè)務(wù)對(duì)

直接上級(jí)部門各項(xiàng)目

副總經(jīng)理接部門

工作

要緊評(píng)估考核人員公司總經(jīng)理/公司副總經(jīng)理

關(guān)系

內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司商務(wù)進(jìn)展部、行政部、財(cái)務(wù)部

集團(tuán)關(guān)聯(lián)部門開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司、風(fēng)控部

外部關(guān)聯(lián)部門

項(xiàng)次崗位職責(zé)概述

1在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面支持各項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)日常管理工作；

2與項(xiàng)目共同完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與重點(diǎn)工作；

3組織擬定（修改）營(yíng)運(yùn)部年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)與重點(diǎn)工作計(jì)劃并認(rèn)真實(shí)施完成；

4組織擬定（修改）營(yíng)運(yùn)部的基本管理制度與業(yè)務(wù)流程；

5根據(jù)市場(chǎng)與商圈的變化，支持協(xié)助項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)調(diào)整；

6在公司領(lǐng)導(dǎo)下，支持營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)的管理與建設(shè)；

7配合公司實(shí)行目標(biāo)管理及績(jī)效考評(píng)；

8長(zhǎng)期目標(biāo)共同提升營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)的管理水平，提高各項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。

項(xiàng)次要緊工作

審核并執(zhí)行項(xiàng)目年度預(yù)算，并將指標(biāo)合理進(jìn)行分解、下達(dá)各項(xiàng)目并跟進(jìn)督導(dǎo)

1

進(jìn)展完成情況；

2組織編制營(yíng)運(yùn)基本制度與流程，擬定各項(xiàng)管理辦法及緊急事件處理程序；

3推動(dòng)各項(xiàng)管理規(guī)章、制度、流程執(zhí)行，并根據(jù)實(shí)際營(yíng)運(yùn)狀況進(jìn)行修改；

4負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督各項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)工作；

5協(xié)助支持監(jiān)督各項(xiàng)目基礎(chǔ)物業(yè)管理要求的執(zhí)行情況；

統(tǒng)籌與整合租戶、推廣、工程物業(yè)資源支持項(xiàng)目工作，提高工作效率與公司

6

利益最大化；

收集掌握各項(xiàng)目租戶、市場(chǎng)信息，對(duì)租戶經(jīng)營(yíng)狀況與市場(chǎng)狀況進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，

7

為經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)化、業(yè)態(tài)組合管理提供科學(xué)的根據(jù)。

8分析營(yíng)運(yùn)結(jié)果并提出改進(jìn)意見(jiàn)。

9審核合同條款，并監(jiān)督合同的執(zhí)行、變更、修改、終止?fàn)顩r。

10支持協(xié)助市場(chǎng)推廣活動(dòng)方案與措施的落實(shí)與協(xié)調(diào)。

11在遵循公司總體經(jīng)營(yíng)策略下，領(lǐng)導(dǎo)營(yíng)運(yùn)部達(dá)成公司的各類業(yè)績(jī)及利潤(rùn)要求。

12定期召集工作會(huì)議，確保公司的方針政策與各項(xiàng)管理制度的貫徹執(zhí)行。

13負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)部人員培訓(xùn)與梯隊(duì)人員的建設(shè)。

14領(lǐng)導(dǎo)營(yíng)運(yùn)部與其他部門之間密切溝通與配合。

15參與公司分配的其他工作。

3.1.2營(yíng)運(yùn)經(jīng)理職責(zé)

直接上級(jí)部門營(yíng)運(yùn)總監(jiān)業(yè)務(wù)對(duì)接部門項(xiàng)目業(yè)務(wù)部

要緊評(píng)估考核人員項(xiàng)目總經(jīng)理/公司營(yíng)運(yùn)部業(yè)務(wù)經(jīng)理

工作

內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司商務(wù)進(jìn)展部、營(yíng)運(yùn)部，項(xiàng)目業(yè)務(wù)部

關(guān)系

集團(tuán)關(guān)聯(lián)部門法務(wù)部

外部關(guān)聯(lián)部門工商、質(zhì)監(jiān)局、消費(fèi)者協(xié)會(huì)

項(xiàng)次崗位職責(zé)概述

1支持協(xié)調(diào)各項(xiàng)目業(yè)務(wù)部日常工作；

2協(xié)助達(dá)成項(xiàng)目招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)；

3規(guī)劃與執(zhí)行公司的招商戰(zhàn)略；

4整合項(xiàng)目招商資源，使項(xiàng)目之間資源共享；

5確保各項(xiàng)工作符合公司制度及流程要求；

6負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與項(xiàng)目其他部門及公司總部的工作配合；

7長(zhǎng)期目標(biāo)支持項(xiàng)目的業(yè)態(tài)優(yōu)化組合與經(jīng)營(yíng)戶質(zhì)量，提升公司的租金水平。

項(xiàng)次要緊工作

1參與各項(xiàng)目年度預(yù)算，并幫助各項(xiàng)目達(dá)成預(yù)算目標(biāo)；

2跟蹤分析各項(xiàng)目租金狀況，并提出合理建議；

3掌控各項(xiàng)目欠租狀況，并跟進(jìn)催收進(jìn)度；

4跟進(jìn)各項(xiàng)目下到期租戶合同續(xù)簽狀況；

5熟悉各項(xiàng)目銷售狀況，分析提出租戶調(diào)整與幫助租戶提高業(yè)績(jī)的建議；

6參與并指導(dǎo)各項(xiàng)目業(yè)態(tài)調(diào)整計(jì)劃；

7參與并掌控各項(xiàng)目租金扶持政策；

8參與熟悉各商場(chǎng)周邊市場(chǎng)租金，對(duì)各項(xiàng)目租金定價(jià)提出建議；

9參與熟悉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況提出項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)建議；

10參與各項(xiàng)目租戶/顧客圓桌會(huì)議日程表，并提出與跟進(jìn)改進(jìn)措施；

11幫助各項(xiàng)目進(jìn)行招商，使租賃進(jìn)度與業(yè)態(tài)調(diào)整達(dá)到預(yù)期；

12完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作；

13參與熟悉新項(xiàng)目的前期籌備工作；

14協(xié)調(diào)各項(xiàng)目與商務(wù)進(jìn)展部之間的溝通合作。

3.1.3市場(chǎng)推廣經(jīng)理

直接上級(jí)部門營(yíng)運(yùn)總監(jiān)業(yè)務(wù)對(duì)接部門項(xiàng)目市場(chǎng)推廣部

要緊評(píng)估考以員營(yíng)運(yùn)總監(jiān)、副總經(jīng)理;總經(jīng)理

工作

內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司營(yíng)運(yùn)部、公司招商部、財(cái)務(wù)部、

關(guān)系

集團(tuán)關(guān)聯(lián)部門營(yíng)銷中心

外部關(guān)聯(lián)部門工商局、各報(bào)媒單位、各合作單位

項(xiàng)次崗位職責(zé)概述

1支持協(xié)助各項(xiàng)目市場(chǎng)推廣工作；

2審核各項(xiàng)目推廣收益與支出預(yù)算，并帶領(lǐng)各項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，；

3根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)方針制定商業(yè)項(xiàng)目整體推廣計(jì)劃才是升公司整體品牌形象與價(jià)值；

4統(tǒng)籌與整合廣告、贊助、媒體等資源，提高各項(xiàng)目的活動(dòng)成效；

5制定與修改公司市場(chǎng)推廣的基本制度與作業(yè)流程；

6確保各項(xiàng)工作符合公司制度及流程要求；

7長(zhǎng)期目標(biāo)支持項(xiàng)目提升客流與租戶銷售，提升公司品牌價(jià)值。

項(xiàng)次要緊工作

1跟進(jìn)執(zhí)行年度、月度推廣計(jì)劃及資金計(jì)劃、預(yù)算收入；

2領(lǐng)導(dǎo)月度推廣、促銷及其它活動(dòng)的策劃與執(zhí)行；

3保護(hù)與監(jiān)督商場(chǎng)的整體良好形象；

4制定及監(jiān)督部門的工作流程；

指導(dǎo)與掌控與廣告代理商或者媒體代理商的聯(lián)系、談判；跟蹤評(píng)估廣告/會(huì)刊

5

/DM的投放效果。

6為推廣、促銷活動(dòng)尋求贊助商；

7負(fù)責(zé)月費(fèi)用跟蹤，及供應(yīng)商評(píng)估、租戶評(píng)估（雙向評(píng)估）、活動(dòng)評(píng)估；

8負(fù)責(zé)與活動(dòng)有關(guān)的參與租戶、第三方的聯(lián)絡(luò)、談判與跟蹤；

負(fù)責(zé)制定與掌控商場(chǎng)廣告位、場(chǎng)內(nèi)促銷位、及商場(chǎng)形象的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理措施

9

并與租憑方進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、談判與后期管理；

10負(fù)責(zé)為花車、特賣場(chǎng)租賃尋求租戶，并談判、跟蹤及對(duì)其進(jìn)行管理；

11組織項(xiàng)目商圈市場(chǎng)調(diào)查，并根據(jù)結(jié)果調(diào)整與修改推廣策略與方案；

12組織對(duì)項(xiàng)目空置商鋪的包裝策劃、贊助方談判、執(zhí)行與后期管理；

13部門共享文件、資料的整理歸類、存檔；

14負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與項(xiàng)目其他部門及公司總部的工作配合。

3.1.4工程經(jīng)理工作職責(zé)

直接上級(jí)部門營(yíng)運(yùn)總監(jiān)業(yè)對(duì)接部門項(xiàng)目工程物業(yè)部

要緊評(píng)估考核人員營(yíng)運(yùn)總監(jiān)、副總經(jīng)理;總經(jīng)理

工作

內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門商業(yè)進(jìn)展部、財(cái)務(wù)部、行政部、項(xiàng)目工程物業(yè)部

關(guān)系

集團(tuán)關(guān)聯(lián)部門開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位

外部關(guān)聯(lián)部門消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局

項(xiàng)次崗位職責(zé)概述

1支持協(xié)助各項(xiàng)目的日常營(yíng)運(yùn)工作；

2統(tǒng)籌與整合各類資源，確保項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)有效地進(jìn)行；

以提升購(gòu)物中心價(jià)值為目的，指導(dǎo)項(xiàng)目不斷地努力保護(hù)與改善項(xiàng)目硬件的狀況、

3

各類功能與安全；

4組織擬定基本營(yíng)運(yùn)制度與標(biāo)準(zhǔn)；

配合商務(wù)進(jìn)展部工作，為前期設(shè)施設(shè)備的配置與租賃合同的物業(yè)條件提供支持與

5

服務(wù)；

負(fù)責(zé)審核（修訂）各項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)預(yù)算，制定營(yíng)運(yùn)計(jì)劃與工作方案，負(fù)責(zé)預(yù)算，計(jì)

6

劃與方案的落實(shí)與執(zhí)行；

負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，提出管控建議，從而最大程度提高

7

營(yíng)運(yùn)的利潤(rùn)；

8長(zhǎng)期目標(biāo)提升公司的資產(chǎn)價(jià)值。

項(xiàng)次要緊工作

1參與并審核各項(xiàng)目工程物業(yè)年度預(yù)算。

2跟進(jìn)掌握各項(xiàng)目工程物業(yè)月度收入與費(fèi)用狀況。

3組織制定、修改工程物業(yè)管理制度與流程。

4審核各項(xiàng)目工程物業(yè)年度保護(hù)、維修、改造計(jì)劃,并跟進(jìn)實(shí)施。

5指導(dǎo)參與各項(xiàng)目節(jié)能降耗措施的落實(shí)，并對(duì)成果進(jìn)行評(píng)估。

6督導(dǎo)各項(xiàng)目工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據(jù)營(yíng)運(yùn)狀況進(jìn)行修改。

7督導(dǎo)協(xié)調(diào)各項(xiàng)目與物業(yè)公司工作合作。

8制定各類設(shè)施設(shè)備的維修、維保計(jì)劃，并跟進(jìn)執(zhí)行。

9組織領(lǐng)導(dǎo)各項(xiàng)目維保項(xiàng)目的招標(biāo)工作，爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)力的維保價(jià)格。

10對(duì)招商工作提供租戶物業(yè)條件的建議與支持；支持協(xié)助各項(xiàng)目租戶的裝修工作。

11協(xié)調(diào)與開(kāi)發(fā)公司的工作，推動(dòng)項(xiàng)目工程遺留問(wèn)題的整改速度。

12部門人員的培訓(xùn)與提升。

13完成領(lǐng)導(dǎo)分配的其他工作。

3.1.5物業(yè)經(jīng)理工作職責(zé)

直接上級(jí)部門營(yíng)運(yùn)總監(jiān)業(yè)務(wù)對(duì)接部門項(xiàng)目物業(yè)部

要緊評(píng)估考核人員營(yíng)運(yùn)總監(jiān)、副總經(jīng)理;總經(jīng)理

工作

內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門商業(yè)進(jìn)展部、財(cái)務(wù)部、行政部、項(xiàng)目物業(yè)部

關(guān)系

集團(tuán)關(guān)聯(lián)部門開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位

外部關(guān)聯(lián)部門消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局

項(xiàng)次崗位職責(zé)概述

1支持協(xié)助各項(xiàng)目的日常營(yíng)運(yùn)工作；

2統(tǒng)籌與整合各類資源，確保項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)有效地進(jìn)行；

以提升購(gòu)物中心價(jià)值為目的，指導(dǎo)項(xiàng)目不斷地努力保護(hù)與改善項(xiàng)目硬件的狀

3

況、各類功能與安全；

4組織擬定基本營(yíng)運(yùn)制度與標(biāo)準(zhǔn)；

配合商務(wù)進(jìn)展部工作，為前期設(shè)施設(shè)備的配置與租賃合同的物業(yè)條件提供支

5

持與服務(wù)；

6負(fù)責(zé)審核（修訂）各項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)預(yù)算，制定營(yíng)運(yùn)計(jì)劃與工作方案，負(fù)責(zé)預(yù)算，

計(jì)劃與方案的落實(shí)與執(zhí)行；

負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，提出管控建議，從而最大程度

7

提高營(yíng)運(yùn)的利潤(rùn)；

8長(zhǎng)期目標(biāo)提升公司的資產(chǎn)價(jià)值。

項(xiàng)次要緊工作

1參與并審核各項(xiàng)目工程物業(yè)年度預(yù)算。

2跟進(jìn)掌握各項(xiàng)目工程物業(yè)月度收入與費(fèi)用狀況。

3組織制定、修改工程物業(yè)管理制度與流程。

4審核各項(xiàng)目工程物業(yè)年度保護(hù)、維修、改造計(jì)劃,并跟進(jìn)實(shí)施。

5指導(dǎo)參與各項(xiàng)目節(jié)能降耗措施的落實(shí)，并對(duì)成果進(jìn)行評(píng)估。

6督導(dǎo)各項(xiàng)目工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據(jù)營(yíng)運(yùn)狀況進(jìn)行修改。

7督導(dǎo)協(xié)調(diào)各項(xiàng)目與物業(yè)公司工作合作。

8制定各類設(shè)施設(shè)備的維修、維保計(jì)劃，并跟進(jìn)執(zhí)行。

9組織領(lǐng)導(dǎo)各項(xiàng)目維保項(xiàng)目的招標(biāo)工作，爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)力的維保價(jià)格。

對(duì)招商工作提供租戶物業(yè)條件的建議與支持；支持協(xié)助各項(xiàng)目租戶的裝修工

10

作。

11協(xié)調(diào)與開(kāi)發(fā)公司的工作，推動(dòng)項(xiàng)目工程遺留問(wèn)題的整改速度。

12部門人員的培訓(xùn)與提升。

13完成領(lǐng)導(dǎo)分配的其他工作。

3.2項(xiàng)目部要緊工作職責(zé)

3.2.1項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)

直接上級(jí)部門營(yíng)運(yùn)總監(jiān)下轄部門項(xiàng)目各部門

工作要緊評(píng)估考核人員營(yíng)運(yùn)總監(jiān)/公司總經(jīng)理（公司副總經(jīng)理）

關(guān)系內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司商務(wù)進(jìn)展部、行政部、財(cái)務(wù)部

外部關(guān)聯(lián)部門開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司、集團(tuán)風(fēng)控部，當(dāng)?shù)卣鞑块T

項(xiàng)次崗位職責(zé)概述

全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商、市場(chǎng)推廣、預(yù)算制定與執(zhí)行、營(yíng)運(yùn)管理、財(cái)務(wù)分析與

1

報(bào)告、經(jīng)營(yíng)戶關(guān)系等工作；

2達(dá)成項(xiàng)目收入與費(fèi)用支出的預(yù)期目標(biāo)；

3負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)施安全可靠運(yùn)行，保持一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境；

4管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，保持員工工作的高效率；

進(jìn)行經(jīng)營(yíng)戶銷售狀況分析、負(fù)責(zé)跟經(jīng)營(yíng)戶與經(jīng)營(yíng)戶的溝通與交流、與地方政

5

府機(jī)構(gòu)與社區(qū)保持良好的關(guān)系；

負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與項(xiàng)目其他部門及公司總部的工作配合；確保各項(xiàng)工作符合公司制

6

度及流程要求；

7長(zhǎng)期目標(biāo)是通過(guò)經(jīng)營(yíng)不斷地提升項(xiàng)目的價(jià)值。

項(xiàng)次要緊工作

1擬定并執(zhí)行項(xiàng)目年度預(yù)算，并督導(dǎo)項(xiàng)目各部門的進(jìn)展與完成情況；

2提交項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)調(diào)整與租金扶持計(jì)劃，得到公司批準(zhǔn)后實(shí)施；

3負(fù)責(zé)推動(dòng)公司各項(xiàng)管理規(guī)章、制度、流程在項(xiàng)目的認(rèn)真執(zhí)行；

4負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目工程物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)工作，保證項(xiàng)目處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)；

5負(fù)責(zé)監(jiān)督及檢查各部門執(zhí)行崗位工作職責(zé)與行為規(guī)范的狀況；

對(duì)進(jìn)場(chǎng)租戶進(jìn)行評(píng)估選擇，審核合同條款，并監(jiān)督合同的執(zhí)行、變更、修改、

6

終止?fàn)顩r；

7負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目市場(chǎng)推廣活動(dòng)方案與措施的落實(shí)與協(xié)調(diào)；

負(fù)責(zé)收集租戶、市場(chǎng)信息，對(duì)租戶經(jīng)營(yíng)狀況與市場(chǎng)狀況進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，為項(xiàng)

8

目的經(jīng)營(yíng)調(diào)整提供根據(jù)

9分析營(yíng)運(yùn)結(jié)果并提出改進(jìn)意見(jiàn)；

10按時(shí)提交項(xiàng)目各類月報(bào)表；

11保持與當(dāng)?shù)卣鞑块T的良好溝通；

12定期召集工作會(huì)議，確保公司的方針政策與各項(xiàng)管理制度的貫徹執(zhí)行。

13負(fù)責(zé)項(xiàng)目人員培訓(xùn)與梯隊(duì)人員的建設(shè)。

14協(xié)調(diào)項(xiàng)目各部門之間密切溝通與配合。

15正確處理項(xiàng)目與政府各職能部門與社區(qū)之間的關(guān)系。

3.2.2項(xiàng)目業(yè)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)

工作直接上級(jí)部門項(xiàng)目總經(jīng)理/公司營(yíng)運(yùn)部業(yè)務(wù)經(jīng)理下轄部門

關(guān)系要緊評(píng)估考核人員項(xiàng)目總經(jīng)理/公司營(yíng)運(yùn)部業(yè)務(wù)經(jīng)理

內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司營(yíng)運(yùn)部、招商部，項(xiàng)目物業(yè)部、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)推廣部

外部關(guān)聯(lián)部門工商、質(zhì)監(jiān)局、消費(fèi)者協(xié)會(huì)

項(xiàng)次崗位職責(zé)概述

1負(fù)責(zé)項(xiàng)目租賃工作的整體管理與協(xié)調(diào)；

2帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)達(dá)成項(xiàng)目招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)；

3規(guī)劃與執(zhí)行項(xiàng)目的招商策略；

4發(fā)現(xiàn)潛在的經(jīng)營(yíng)戶同時(shí)與這些經(jīng)營(yíng)戶談判租約；

5維持項(xiàng)目良好的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)；

6確保各項(xiàng)工作符合公司制度及流程要求；

7負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與項(xiàng)目其他部門及公司總部的工作配合。

8長(zhǎng)期目標(biāo)不斷優(yōu)化租戶組合，提升經(jīng)營(yíng)戶質(zhì)量與租金水平。

項(xiàng)次要緊工作

1全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)務(wù)部管理及運(yùn)作；

2制訂招商租賃、租金收繳及業(yè)態(tài)調(diào)整等工作計(jì)劃，獲得公司批準(zhǔn)后執(zhí)行落實(shí)；

3傳達(dá)并執(zhí)行公司總部及項(xiàng)目經(jīng)理的工作計(jì)劃；

4負(fù)責(zé)與公司總部及項(xiàng)目其他部門的聯(lián)系溝通；

5負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)部門人員的選撥、訓(xùn)練、分工、日常管理與績(jī)效考評(píng)；

6協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理制定年度租金預(yù)算計(jì)劃；

7倡導(dǎo)并督促實(shí)行良好的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)；

8定期進(jìn)行租戶銷售匯總與分類分析，提供收租預(yù)警與業(yè)態(tài)調(diào)整參考；

9建立完善的檔案管理制度，確保合同、通知、公告等管理文件完整無(wú)缺；

督促各業(yè)務(wù)人員對(duì)租戶財(cái)務(wù)軟件系統(tǒng)進(jìn)行核查，確保租戶信息及時(shí)、準(zhǔn)確；并每月

10

按時(shí)催繳與收取租金；

11按時(shí)提交每周/每月/年度等工作報(bào)告與報(bào)表，負(fù)責(zé)審核；

12負(fù)責(zé)組織市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定期調(diào)查，向項(xiàng)目經(jīng)理提供報(bào)告；

13配合其他部門的工作（企劃活動(dòng)、營(yíng)運(yùn)管理、客訴處理、資料收集等）

14負(fù)責(zé)總部推薦客戶的接待、介紹等協(xié)助工作，及時(shí)、準(zhǔn)確向總部反饋信息。

3.2.3項(xiàng)目工程經(jīng)理工作職責(zé)

直接上級(jí)部門項(xiàng)目總經(jīng)理/公司工程部經(jīng)理下轄部門

I作要緊評(píng)估考核員項(xiàng)目總經(jīng)理/公司營(yíng)運(yùn)部工程部經(jīng)理

關(guān)系內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司營(yíng)運(yùn)部，項(xiàng)目業(yè)務(wù)部、財(cái)務(wù)部、推廣部

外部關(guān)聯(lián)部門市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局

項(xiàng)次崗位職責(zé)概述

1負(fù)責(zé)掌握整個(gè)項(xiàng)目的日常營(yíng)運(yùn)工作；

2負(fù)責(zé)督導(dǎo)工程、保安與清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)有效地進(jìn)行；

3不斷地努力保護(hù)與改善項(xiàng)目硬件的狀況、各類功能與安全；

4務(wù)必以最低的成本來(lái)保護(hù)、保養(yǎng)與提升項(xiàng)目的資產(chǎn)，從而最大程度提高項(xiàng)目的利潤(rùn)；

5以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值為目的，配合市場(chǎng)部與招商部進(jìn)行的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)提供支持與服務(wù)；

負(fù)責(zé)并協(xié)助總經(jīng)理編制項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)預(yù)算，制定營(yíng)運(yùn)計(jì)劃與工作方案，負(fù)責(zé)預(yù)算，計(jì)劃

6

與方案的落實(shí)與執(zhí)行；

7負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析才是出管理的改進(jìn)建議；

8長(zhǎng)期目標(biāo)不斷提升項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值。

項(xiàng)次要緊工作

1擬定項(xiàng)目工程物業(yè)年度預(yù)算。

2工程物業(yè)月度收入與費(fèi)用跟蹤。

3為經(jīng)營(yíng)戶在簽訂租約后提供裝修方面的支持與服務(wù)。

4提出項(xiàng)目工程物業(yè)年度保護(hù)、維修改造計(jì)劃，并跟進(jìn)實(shí)施。

5配合公司制定有關(guān)的工作流程，培訓(xùn)本部門員工。

6執(zhí)行工程物業(yè)作業(yè)制度流程，并提出改進(jìn)建議。

7核算設(shè)備與設(shè)施的運(yùn)行成本，不斷提高設(shè)備的工作效率與降低能耗。

8監(jiān)督外委公司設(shè)施設(shè)備的保護(hù)、維修計(jì)劃，并對(duì)其工作成效進(jìn)行評(píng)估。

9協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費(fèi)用成本，提出改進(jìn)建議。

10完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作。

3.2.4項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理工作職責(zé)

直接上級(jí)部門項(xiàng)目總經(jīng)理/公司物業(yè)部經(jīng)理下轄部門

工作要緊評(píng)估考核員項(xiàng)目總經(jīng)理/公司營(yíng)運(yùn)部工程物業(yè)部經(jīng)理

關(guān)系內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司營(yíng)運(yùn)部，項(xiàng)目業(yè)務(wù)部、財(cái)務(wù)部、推廣部

外部關(guān)聯(lián)部門市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局

項(xiàng)次崗位職責(zé)概述

1負(fù)責(zé)掌握整個(gè)項(xiàng)目的日常營(yíng)運(yùn)工作；

2負(fù)責(zé)督導(dǎo)工程、保安與清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)有效地進(jìn)行；

3不斷地努力保護(hù)與改善項(xiàng)目硬件的狀況、各類功能與安全；

4務(wù)必以最低的成本來(lái)保護(hù)、保養(yǎng)與提升項(xiàng)目的資產(chǎn)，從而最大程度提高項(xiàng)目的利潤(rùn)；

5以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值為目的，配合市場(chǎng)部與招商部進(jìn)行的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)提供支持與服務(wù)；

負(fù)責(zé)并協(xié)助總經(jīng)理編制項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)預(yù)算，制定營(yíng)運(yùn)計(jì)劃與工作方案，負(fù)責(zé)預(yù)算，計(jì)

6

劃與方案的落實(shí)與執(zhí)行；

7負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析提出管理的改進(jìn)建議；

8長(zhǎng)期目標(biāo)不斷提升項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值。

項(xiàng)次要緊工作

1擬定項(xiàng)目工程物業(yè)年度預(yù)算。

2工程物業(yè)月度收入與費(fèi)用跟蹤。

3為經(jīng)營(yíng)戶在簽訂租約后提供裝修方面的支持與服務(wù)。

4提出項(xiàng)目工程物業(yè)年度保護(hù)、維修改造計(jì)劃，并跟進(jìn)實(shí)施。

5配合公司制定有關(guān)的工作流程，培訓(xùn)本部門員工。

6執(zhí)行工程物業(yè)作業(yè)制度流程，并提出改進(jìn)建議。

7核算設(shè)備與設(shè)施的運(yùn)行成本，不斷提高設(shè)備的工作效率與降低能耗。

8監(jiān)督外委公司設(shè)施設(shè)備的保護(hù)、維修計(jì)劃，并對(duì)其工作成效進(jìn)行評(píng)估。

9協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費(fèi)用成本，提出改進(jìn)建議。

10完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作。

（四）工作標(biāo)準(zhǔn)

4.1項(xiàng)目工作檢蟄標(biāo)準(zhǔn)

4.1.1項(xiàng)目經(jīng)理工作檢查要點(diǎn)

序

要點(diǎn)時(shí)間要求

a

1收入完成情況月每月跟進(jìn)分析

2收款率完成情況月每月跟進(jìn)分析、解決

3租賃進(jìn)度跟蹤月每月跟蹤分析，調(diào)整改進(jìn)

4租戶變動(dòng)狀況（撒場(chǎng)、轉(zhuǎn)租）月每月跟蹤，為經(jīng)營(yíng)調(diào)整提供根據(jù)

每月跟蹤分析，為經(jīng)營(yíng)調(diào)整提供

5商場(chǎng)銷售與客流狀況月

根據(jù)

6后6個(gè)月租賃合同續(xù)租狀況月評(píng)估審核，做好調(diào)整計(jì)劃

7欠費(fèi)狀況月采取措施或者作解決方案

8業(yè)態(tài)調(diào)整方案僻半年提交方案一次

9租金扶持計(jì)劃半年審核方案才是交公司審批

半年市調(diào)更新一次才是交公司備

10商場(chǎng)周邊市場(chǎng)租金

案

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)態(tài)分布、出租情況、

11,對(duì)手狀況半年租金價(jià)格.半年市調(diào)一次,提交公

司備案，并作為經(jīng)營(yíng)調(diào)整的根據(jù)

12租戶意見(jiàn)的收集與改進(jìn)跟進(jìn)季度/半年作為改進(jìn)營(yíng)運(yùn)管理的參考根據(jù)

月市場(chǎng)推廣活動(dòng)計(jì)劃、執(zhí)行方審核方案、參與組織，兩古活動(dòng)

13月

案與實(shí)施結(jié)果結(jié)果

收集匯總分析并改進(jìn)，為經(jīng)營(yíng)調(diào)

14顧客調(diào)查及改進(jìn)情況跟蹤季度/半年

整作參考

15商圈與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查季度/半年跟蹤分析，調(diào)整推廣策略

16監(jiān)督與保護(hù)商場(chǎng)整體視覺(jué)形象日使商場(chǎng)隨時(shí)保持良好的形象

分析評(píng)估，作為經(jīng)營(yíng)調(diào)整與執(zhí)行

17銷售與客流跟蹤月

推廣活動(dòng)的參考根據(jù)

18工程維修月度計(jì)劃月審核跟蹤

19工程物業(yè)物料計(jì)劃月審核批準(zhǔn)便于計(jì)劃安排

做好計(jì)劃，便于招標(biāo)及有關(guān)工作

20工程改造與設(shè)施設(shè)備的維保年/季/月

有組織有計(jì)劃的進(jìn)行

21裝修管理隨時(shí)隨時(shí)抽查，符合公司要求

22環(huán)境狀況日每天保持良好的購(gòu)物環(huán)境

23清潔狀況日隨時(shí)保持購(gòu)物環(huán)境清潔

24保安人員工作狀況日購(gòu)物中心隨時(shí)處于安全運(yùn)行狀況

隨時(shí)巡查，處于正確操作與正常

25設(shè)施設(shè)備運(yùn)行隨時(shí)

運(yùn)行狀態(tài)

26夜間巡查1-2次/月人員在崗、無(wú)安全隱患

27營(yíng)運(yùn)費(fèi)用月跟蹤，原則操縱在預(yù)算內(nèi)

28月報(bào)表/報(bào)告月審核無(wú)誤后提交

29人員的考核與變動(dòng)月公正合理，面談溝通

30培訓(xùn)計(jì)劃年/季/月組織執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃

審核各部門年預(yù)算與年中調(diào)整數(shù)

31預(yù)算年伴年

據(jù)后提交公司審批

4.1.2頊目業(yè)務(wù)經(jīng)理工作檢查要點(diǎn)

序號(hào)要點(diǎn)時(shí)間要求

1商場(chǎng)租賃平面圖月每月更新

2租金收入預(yù)算年通過(guò)公司審核

3主力租戶租金收入月每月跟蹤，達(dá)到預(yù)算

4非主力租戶租金收入月每月跟蹤，達(dá)到預(yù)算

5每樓層租金與物管費(fèi)收入月每月跟蹤，達(dá)到預(yù)算

6租賃進(jìn)度年計(jì)劃年通過(guò)公司審核

7租賃進(jìn)度跟蹤月完成預(yù)算進(jìn)度

8出租率月每月跟蹤，完成計(jì)劃目標(biāo)

9返租商鋪出租率月每月跟蹤分析

10自有產(chǎn)權(quán)出租率月每月跟蹤分析

11每樓層平均租金月每月跟蹤分析

12商場(chǎng)平均租金月每月跟蹤分析

13主力租戶平均租金月每月跟蹤分析

14非主力租戶平均租金月每月跟蹤分析

15返租商鋪平均租金月每月跟蹤分析

16自有產(chǎn)權(quán)平均租金月每月跟蹤分析

17欠租明細(xì)表月每月跟蹤，完成收款率

下6個(gè)月合同到期租戶合同續(xù)每月跟蹤分析，提出續(xù)租建議并

18月

簽狀況跟進(jìn)

19商場(chǎng)銷售狀況月每月跟蹤分析

20銷售前10位非主力租戶月每月跟蹤分析

21撤場(chǎng)租戶月每月跟蹤分析

22轉(zhuǎn)租租戶月每月跟蹤分析

23租戶聯(lián)系表月每月更新

24租賃合同清單月準(zhǔn)確、完整、無(wú)遺漏

25租戶檔案月檔案完整，無(wú)遺漏

26業(yè)態(tài)調(diào)整計(jì)劃每半年回顧調(diào)整一次

27租金扶持計(jì)劃通過(guò)公司審核

28商場(chǎng)周邊市場(chǎng)租金半年市調(diào)更新一次

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)態(tài)分布、出租情況、

29競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況

租金價(jià)格

30租戶圓桌會(huì)議日程表年制作年度計(jì)劃

31租戶圓桌會(huì)議報(bào)告季度會(huì)議后一周內(nèi)提交

32前10條租戶意見(jiàn)及行動(dòng)計(jì)劃季度在期限內(nèi)完成整改

以拜訪或者電話形式回復(fù)每個(gè)

33季度

租戶意見(jiàn)跟蹤回復(fù)意見(jiàn)

4.1.3項(xiàng)目工程經(jīng)理工作檢查要點(diǎn)

序號(hào)要點(diǎn)時(shí)間要求

1工程年度預(yù)算年通過(guò)公司審核

2工程月度費(fèi)用跟蹤月每月跟蹤分析制定行動(dòng)計(jì)劃

招標(biāo)公告

3工程招標(biāo)文件通過(guò)公司審核

公示前

4工程合同清單日準(zhǔn)確、隨時(shí)備查

5工程年度改造計(jì)劃日通過(guò)公司審核

6工程年度招標(biāo)計(jì)劃安排年通過(guò)公司審核

7商場(chǎng)平面圖S隨時(shí)備用

8發(fā)電機(jī)/UPS/配電間H運(yùn)行正常，無(wú)故障

9照明燈具（含租戶店鋪）日無(wú)破舊、熄滅

墻面與柱子的日常保護(hù)（含租干凈、無(wú)污跡、無(wú)破舊、無(wú)蜘蛛

10日

戶店鋪）網(wǎng)、無(wú)垂掉電線

11固定設(shè)施設(shè)備的巡檢及記錄日按日常維保程序進(jìn)行

12監(jiān)控系統(tǒng)日正常運(yùn)行、無(wú)故障

13防火卷簾門隨機(jī)抽查使用正常

14滅火器日完好、無(wú)過(guò)期

制作噴繪包裝、按審批圖紙施

15租戶裝修管理年工、無(wú)明火作業(yè)、無(wú)亂搭拉電線、

其他安全隱患

16停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)年正常運(yùn)行

17停車場(chǎng)管理清潔、標(biāo)示齊全

商場(chǎng)店招與燈飾工程（含租戶

18燈光無(wú)破舊、無(wú)熄滅

店鋪）

4.1.4項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理工作檢查要點(diǎn)

序號(hào)要點(diǎn)時(shí)間要求

1物業(yè)年度預(yù)算年通過(guò)公司審核

2物業(yè)月度費(fèi)用跟蹤月每月跟蹤分析制定行動(dòng)計(jì)劃

招標(biāo)公告

3物業(yè)維保招標(biāo)文件通過(guò)公司審核

公示前

4物業(yè)合同清單日準(zhǔn)確、隨時(shí)備查

5物業(yè)年度改造計(jì)劃日通過(guò)公司審核

6物業(yè)年度招標(biāo)計(jì)劃安排年通過(guò)公司審核

7日常維保材料標(biāo)價(jià)清單的通過(guò)公司審核，半年修訂一次

8維保單位維保的平估根據(jù)維保作為付款根據(jù)

規(guī)定

9商場(chǎng)平面圖耳隨時(shí)備用

10保安崗位平面圖1-2次/年半年回顧調(diào)整

11保潔崗位平面圖1-2次/年半年回顧調(diào)整

12保安檢查項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)日日檢是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)

13保潔檢查項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)耳保潔日常工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)

14保安巡更路線圖S按巡邏路線巡查

15商場(chǎng)開(kāi)業(yè)日租戶統(tǒng)一按時(shí)開(kāi)店

16自動(dòng)扶梯日運(yùn)行正常，清潔干凈

17電梯日運(yùn)行正常，清潔干凈

18地磚日無(wú)破舊，清潔干凈

墻面與柱子的日常保護(hù)（含租干凈、無(wú)污跡、無(wú)破舊、無(wú)蜘蛛

19日

戶店鋪）網(wǎng)、無(wú)垂掉電線

20玻璃/鏡子（含租戶店鋪）日干凈、無(wú)水跡、無(wú)污跡

21防火卷簾門隨機(jī)抽查使用正常

22消防演習(xí)月每年兩次

人員正常到崗、工作按計(jì)劃與標(biāo)

23商場(chǎng)清潔衛(wèi)生工作年

準(zhǔn)進(jìn)行

24商場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域清潔檢查月達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)

制作噴繪包裝、按審批圖紙施工、

25租戶裝修管理年

無(wú)明火作業(yè)、無(wú)亂搭拉電線、其

他安全隱患

26停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)年正常運(yùn)行

27停車場(chǎng)管理清潔、標(biāo)示齊全

人員正常到崗、工作按計(jì)劃與標(biāo)

28商場(chǎng)保安工作月

準(zhǔn)進(jìn)行

28地漏/地溝隨時(shí)無(wú)垃圾堵塞

29廁所的清潔達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、正常使用

商場(chǎng)店招與燈飾工程（含租戶

30半年燈光無(wú)破舊、無(wú)熄滅

店鋪）

31夜間巡查日人員在崗、無(wú)安全隱患

32商場(chǎng)營(yíng)業(yè)結(jié)束日租戶統(tǒng)一按時(shí)關(guān)店、門鎖關(guān)好

4.2賣場(chǎng)管理工作標(biāo)準(zhǔn)

工作界定

一級(jí)職能二級(jí)職能購(gòu)物天驕工作標(biāo)準(zhǔn)

中心物業(yè)

物業(yè)巡場(chǎng)違規(guī)占道★禁止亂擺、亂放、亂堆現(xiàn)象,禁止在公共區(qū)域打牌，

違規(guī)搭建★手續(xù)完善、搭建規(guī)范

亂貼亂掛★禁止在公共區(qū)域的范圍內(nèi)亂貼亂掛現(xiàn)象

公共區(qū)域發(fā)放宣傳

★嚴(yán)禁無(wú)手續(xù)在公共區(qū)域內(nèi)發(fā)放任何宣傳資料

資料

花車管理★保證金繳納,符合整體形象

打架鬧事★及時(shí)處理，情況嚴(yán)重及時(shí)報(bào)110處理

顧客糾紛★及時(shí)處理，保護(hù)正常的經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分清原因，及時(shí)處理，不能處理的應(yīng)作好登記匯報(bào)

商戶投訴★

工作

有償服務(wù)★先出示價(jià)格，后維修

燈光照明★嚴(yán)格執(zhí)行開(kāi)關(guān)時(shí)間，保證經(jīng)營(yíng)需求燈光無(wú)熄滅

清潔干凈'正常合理運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)處理，杜

電梯'扶梯運(yùn)行★

絕突發(fā)事故發(fā)生

清潔干潔、正常合理運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)處理，杜

觀光梯運(yùn)行★

絕突發(fā)事故發(fā)生

消火栓★外觀整潔、功能齊備，確保質(zhì)保期在有效期內(nèi)

無(wú)破舊，無(wú)裂縫、無(wú)污跡、無(wú)垂釣線源、發(fā)現(xiàn)及時(shí)

建筑體★

維修，時(shí)效不超過(guò)一個(gè)月

地漏★無(wú)堵塞，發(fā)現(xiàn)及時(shí)維修，時(shí)效不超過(guò)一個(gè)月

公共區(qū)域漏水★無(wú)漏水，發(fā)現(xiàn)及時(shí)維修，時(shí)效不超過(guò)一個(gè)月

商鋪漏水★整改維修及時(shí)，避免造成經(jīng)營(yíng)缺失

衛(wèi)生間★干凈、無(wú)味，設(shè)施配套功能完善

裝修巡場(chǎng)裝修占道★杜絕在營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)占用公共區(qū)域施工

施工安全★巡場(chǎng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)糾正與制止

施工規(guī)范★按裝修管理規(guī)范施工

廣告位巡場(chǎng)盾牌擺放★手續(xù)完善、不得影響賣場(chǎng)整體形象

柱面廣告★手續(xù)完善、不得影響賣場(chǎng)整體形象

欄桿廣告★手續(xù)完善、不得影響賣場(chǎng)整體形象

航架★擺放無(wú)安全隱患

POP★規(guī)范、合理、合法

戶外廣告安裝★規(guī)范、合理、合法

空置商鋪管理封場(chǎng)★美觀'符合公司統(tǒng)一形象

商鋪內(nèi)清潔★定期檢查，每月一次清潔

商鋪內(nèi)設(shè)備運(yùn)行★功能正常，每月一次定期檢查

商鋪安全★杜絕卷簾門鎖盒被盜，鎖芯破舊

商鋪內(nèi)貨柜、貨架、門窗、天、地、墻干凈整潔明

環(huán)境美化商鋪內(nèi)★

亮

天\墻\柱★干凈、無(wú)污跡、破舊、蜘蛛網(wǎng)、電線脫落

玻璃窗及門★干凈光潔明亮、無(wú)水跡、無(wú)污跡

地面★干凈整潔'無(wú)廢物

攔桿★干凈整潔、無(wú)銹跡

卷簾門★無(wú)灰塵

消防門★干凈整潔、無(wú)破舊

地面無(wú)積水、鏡面、坐便器、屎斗、洗手槽無(wú)污漬、

衛(wèi)生間★