【公共租賃住房房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估實(shí)證探究9800字（論文）】

I一、引言到2017年底，全國(guó)公共租住房屋已突破1500萬套，總資產(chǎn)達(dá)到7萬億元。在我國(guó)現(xiàn)存在著大量的公共租住房屋，但從實(shí)際角度出發(fā)，我國(guó)對(duì)公共租住房屋的需求并不是很明顯，許多公共租住房屋淪為“空租房”。這些無人入住的公共租住房屋在很大程度上造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)，間接性地導(dǎo)致了部分地區(qū)的財(cái)政壓力等問題。在這方面，有效利用這些公共出租的空間將是改善我國(guó)整個(gè)住房系統(tǒng)的一項(xiàng)重要任務(wù)。評(píng)估公租房?jī)r(jià)格是振興公租房的重要組成部分。一方面，公共租住房屋的房地產(chǎn)價(jià)格必須在出售公共租住房屋之前進(jìn)行評(píng)估。另一方面，需要選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法對(duì)公租房進(jìn)行估價(jià)，價(jià)格可以為政府提供有效的參考依據(jù)，以決定公租房的銷售價(jià)格。由于公共租賃房屋在建造成本和銷售目的方面與普通商業(yè)物業(yè)有很大不同，因此在評(píng)估公共租賃住宅物業(yè)的價(jià)格時(shí)無法直接應(yīng)用傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格評(píng)估方法，否則評(píng)估結(jié)果無效。本文的目的是研究在轉(zhuǎn)換過程中出售公共租賃房屋時(shí)應(yīng)使用的適當(dāng)評(píng)估方法，以便評(píng)估結(jié)果可以為公共租賃房屋的售價(jià)提供有效參考。作為中國(guó)擁有大量公共租賃住房的城市，福州在中國(guó)主要城市的公共租賃住房建設(shè)和管理方面具有一定的代表作用，本文以福州市公共租住房屋社區(qū)為例，運(yùn)用合適的估價(jià)方法對(duì)福州市公共租住房屋進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。二、文獻(xiàn)綜述（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀外國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師的發(fā)展歷史悠久。英國(guó)土地測(cè)量俱樂部(britishlandsurveyclub)是這一具體不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師理論和方法的主要支持者之一。經(jīng)過研究，海德（K.Lee.Hyder）在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師的應(yīng)用中對(duì)市場(chǎng)方法進(jìn)行了詳細(xì)的分析。施穆茨（GeorgeL.Schmutz）和阿特金森（HarryGrantAtkinson）(2005)分別分析了成本法和收入法[1],演示并詳細(xì)解釋了所使用的相關(guān)技術(shù)。其中，評(píng)估模型的創(chuàng)建內(nèi)容包含在美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)由喬治·L·施穆茨（GeorgeL.Schmutz）出版的“評(píng)估過程”中,研究房地產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)為后代提供參考[2]。從那時(shí)起，一段時(shí)間以來，許多學(xué)者一直在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估方法的研究。現(xiàn)在，它已經(jīng)發(fā)展得更加成熟，并且已經(jīng)能夠適應(yīng)各種各樣的房地產(chǎn)評(píng)估要求。在使用不同的估值方法方面，英國(guó)除了上述三種基本方法外，還包括假設(shè)開發(fā)方法和利潤(rùn)方法。收入和現(xiàn)值的估值方法是收入法，并且還給出了收入法的估值模型的基本公式，價(jià)值=收入/利率。埃爾伍德提出房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和權(quán)益價(jià)值可以反映被估價(jià)的房地產(chǎn)的價(jià)值，這在理論上極大地增強(qiáng)了收益法在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師中的作用。（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀張望舒,馬立平（2020)研究了房地產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法之間的關(guān)系，并分析了三種方法的評(píng)估結(jié)果中所包含的各種價(jià)值屬性[3]。這是自《房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》在中國(guó)發(fā)布以來的第一次。在研究基本估值方法之間的關(guān)系方面，后來的學(xué)者繼續(xù)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展展開了大量的研究。譚波,楊晶（2020)分析了收入法計(jì)算過程中凈收入預(yù)測(cè)的不準(zhǔn)確性，并提出了改進(jìn)建議[4]。張金娟（2020）在市場(chǎng)規(guī)律研究中選擇了有效和可比的范例[5]。建議將模糊數(shù)學(xué)的理論方法用于選擇市場(chǎng)中的參考估值對(duì)象。李景新（2020）提出了傳統(tǒng)成本法并不足以充分地反映和替代成本內(nèi)涵的問題，并對(duì)其他替代成本評(píng)估方法進(jìn)行了大量研究[6]。李欣諾,鐘天穎（2020）都對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法發(fā)表了自己的見解，并分析了這三種方法的不足之處[7]。針對(duì)這些方法在使用上出現(xiàn)的一些特別問題，提出了自己的建議與改進(jìn)。有一部分學(xué)者提出了引入新的房地產(chǎn)估價(jià)方法的可能性：陸恬依（2020）建議通過模糊數(shù)學(xué)改進(jìn)市場(chǎng)方法[8]。翁川龍,陸偉明（2020）建議在房地產(chǎn)估值中使用這種方法[9]。張澤銳（2020）用回歸分析法強(qiáng)調(diào)綜合法和評(píng)價(jià)法在評(píng)價(jià)中的重要地位[10]。關(guān)于上面提到的各種改良方法都具有一定的創(chuàng)新性，這些方法的評(píng)估原理一方面仍然屬于這三種基本方法的范疇，另一方面，這些方法也教他們?nèi)绾问褂盟鼈儭膶?duì)國(guó)內(nèi)外各種文獻(xiàn)的上述研究中可以看出，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)或土地所采取的方法也都不同?；镜墓乐捣椒ㄖ饕谐杀痉?，市場(chǎng)法和收益法?；谶@三種收益率方法，還提出了一些新的估值方法和思路，例如神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法。在使用估值方法時(shí)，由于我國(guó)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不如工業(yè)化國(guó)家那么完善，因此各種資產(chǎn)估值方法的估值范圍并不廣泛。例如，本文使用很少討論的現(xiàn)有國(guó)內(nèi)估值理論來估計(jì)公共租賃住宅房地產(chǎn)的價(jià)格。關(guān)于本文中的公共租賃住房的價(jià)格評(píng)估，盡管我國(guó)目前在建的公共租賃住房的范圍已經(jīng)很大，但是公共租賃住房體系的發(fā)展已經(jīng)有很長(zhǎng)一段時(shí)間了，起步比較晚。關(guān)于公共租賃住房評(píng)估，我國(guó)現(xiàn)有的估價(jià)方法并不是很豐富。盡管像廣州這樣的一些城市目前正在探索使用公共租賃住房作為提供公共住房的渠道，但一些城市僅處于公共租賃住房建設(shè)的早期階段，因此很難判斷這種類型的經(jīng)濟(jì)適用房是否有一項(xiàng)統(tǒng)一而全面的研究可以表明，對(duì)公共租賃住房轉(zhuǎn)型過程的評(píng)估遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于公共租賃住房的發(fā)展速度。三、公共租賃住房評(píng)估的相關(guān)概述（一）公共租賃住房作為我國(guó)中低收入者的福音，價(jià)格較低，將出售的模式用租憑的模式代替，對(duì)于政府的住房保障政策的執(zhí)行起到了重要作用。公租房的意義不是為了盈利，而是為了更好的解決我國(guó)現(xiàn)有的住房問題。（二）公共租賃租房?jī)r(jià)格評(píng)估重要性首先，如何合理地制定公租房的價(jià)格是關(guān)鍵。從理論上講，通過重新設(shè)計(jì)出售公共租賃住房時(shí)，必須謹(jǐn)慎考慮價(jià)格的確定。價(jià)格的合適性直接影響著市場(chǎng)轉(zhuǎn)型后公共租住房屋的普及。由于消費(fèi)者支付住房費(fèi)用的能力有限。價(jià)格過高時(shí)一些消費(fèi)者很難接受。當(dāng)價(jià)格便宜的時(shí)候，公共財(cái)政很難平衡。在振興公租房時(shí)，為公租房設(shè)定合理的價(jià)格極為關(guān)鍵，否則將導(dǎo)致效率低下的公租房振興。在這方面，公共租住房屋的價(jià)格評(píng)估可為公共租住房屋定價(jià)提供重要資料。其次提高政府經(jīng)濟(jì)適用住房管理效率。對(duì)公租房?jī)r(jià)格進(jìn)行科學(xué)估價(jià)，不僅可以為政府提供公租房售價(jià)的參考，還可以讓政府有根據(jù)地制定公租房的資產(chǎn)價(jià)值。由于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和發(fā)展是是我國(guó)改善住房總體體系工作中不可缺少的一部分，因此在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理這方面，政府財(cái)政的支出的是巨大的。政府需要了解其所在地區(qū)任何類型的經(jīng)濟(jì)適用房的成本。該物業(yè)的價(jià)值和用途，即公共租賃住房的收入，是通過租房從租戶那里收取的。公共租住房屋的租金收入存在不明朗因素，未能有效運(yùn)用。公共租賃住房正在轉(zhuǎn)換為其他類型的經(jīng)濟(jì)適用房出售。通過獲得房地產(chǎn)價(jià)格，一方面，政府可以更清楚地定義公共租賃住房的資產(chǎn)價(jià)值，從而更有效地計(jì)劃稅收收入和支出。另一方面，公租房改建后，仍然是由經(jīng)濟(jì)適用房總量構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)適用房。如果某些公共租賃房屋的安全效果不好，則可以預(yù)測(cè)進(jìn)行轉(zhuǎn)換和出售的可行性，根據(jù)評(píng)估的結(jié)果還可以確定經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)模。一般而言，應(yīng)妥善評(píng)估公共租住房屋的價(jià)格。可提高政府管理社會(huì)福利住房的效率。四、公共租賃租房?jī)r(jià)格評(píng)估現(xiàn)狀由于公共租賃住房與普通商品住房之間存在許多差異，因此在評(píng)估公共租賃住房?jī)r(jià)格時(shí)，還有一些評(píng)估考慮的基礎(chǔ)與普通商品住房不同。這里是從以下幾個(gè)方面對(duì)公共租賃住房與普通商品住房進(jìn)行對(duì)比，以分析公共租賃住房的一些特征估價(jià)。由于公共租賃住房本質(zhì)上是住宅物業(yè)，從住宅功能的角度來看公共租賃住房可以在租戶遷入公共租賃住房后實(shí)現(xiàn)與普通商業(yè)房產(chǎn)相同的居住功能。這時(shí)是公共住房，向當(dāng)?shù)鼐用癯鲎獾男Чc普通商業(yè)物業(yè)相同。換言之，如果取消了公租房的所有其他特征，只考慮其住房功能，公租房的價(jià)值與商品房的價(jià)值沒有較大的差別。從出售財(cái)產(chǎn)，居住空間（不同于出售財(cái)產(chǎn)，居住空間）的角度來看，出售公共租賃住房時(shí)，購(gòu)買財(cái)產(chǎn)有某些條件和限制。例如，只有經(jīng)濟(jì)能力并不是很好的個(gè)人或家庭才能購(gòu)買，而普通商品房出售的則沒有太多限制。根據(jù)這個(gè)情況，在選擇評(píng)估方法時(shí)，在評(píng)估公共租賃住房時(shí)必須考慮到買方對(duì)評(píng)估結(jié)果的接受。從房屋處置的角度來看，普通的商業(yè)建筑就是商品。業(yè)主可以自由處置住宅物業(yè)，并免費(fèi)出租或出售。公共租賃房屋各不相同，盡管一些所有者通過購(gòu)買獲得了公共租賃房屋的完全所有權(quán)。通常，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)交易清單也有限制，因?yàn)楣沧赓U住房出售時(shí)仍具有經(jīng)濟(jì)適用房的屬性。通常，在評(píng)估公共租賃住房時(shí)，必須考慮到能否有效量化處置方法的各種局限性，否則不能使用普通商品住房的估價(jià)模型。根據(jù)公共租賃房屋估價(jià)的目的，公共租賃房屋估價(jià)在為政府制定公共租賃房屋的價(jià)格方面起到了巨大作用，而政府出售公共租賃房屋不是為了盈利而是在于解決中國(guó)現(xiàn)有的住房問題，對(duì)比大多數(shù)普通商品住房的購(gòu)買者會(huì)把更多的注意力放在房地產(chǎn)為他們帶來的收益上。總之，評(píng)估公共租住房屋的方法不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)。就可以反映利潤(rùn)水平的指標(biāo)而言，公共租賃住房必須反映與正常商品住房不同的利潤(rùn)特征。從實(shí)際的角度來看，中國(guó)的一些地區(qū)已經(jīng)開始進(jìn)行重新設(shè)計(jì)公共租賃住房的試點(diǎn)工作。例如，2018年7月，西寧市以全權(quán)所有制的形式出售了6000套公共租賃住房，價(jià)格低于市場(chǎng)水平。在市場(chǎng)水平上（主要參考公共租賃住房的建設(shè)成本），西安試圖在2018年9月購(gòu)買部分公共租賃住房將城市轉(zhuǎn)變?yōu)楣蚕矸慨a(chǎn)出售.改造后的住宅小區(qū)的平均售價(jià)由住宅物業(yè)決定。為了確定建筑成本和產(chǎn)權(quán)比例，麗江市計(jì)劃在2018年3月在該地區(qū)出售200多個(gè)公共租賃房屋。售價(jià)是根據(jù)對(duì)房屋建造成本和擔(dān)保物償付能力的評(píng)估，以及根據(jù)成本價(jià)確定的最終估計(jì)價(jià)確定的。根據(jù)上面的介紹的我國(guó)部分城市對(duì)于公租房的改建以及銷售的實(shí)際情況，不難看出，公租房的轉(zhuǎn)換和銷售以及公房評(píng)估工作時(shí)，其銷售價(jià)格必須始終以評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)建設(shè)公共租賃房屋的成本通常是最重要的考慮因素。五、公共租賃住房的估價(jià)方法選擇使用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，根據(jù)重建成本或重置成本的價(jià)值可以確定待估對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。特別是，應(yīng)在評(píng)估過程中評(píng)估貴重物品的重置或重建成本，可以獲得待估對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。成本法在清晰地表示評(píng)價(jià)對(duì)象的價(jià)值構(gòu)成上有著明顯的優(yōu)勢(shì)，從而可以根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)于其文檔包含設(shè)置其定價(jià)結(jié)構(gòu)或利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的文檔的某些財(cái)產(chǎn)，成本法對(duì)于估計(jì)依據(jù)表達(dá)的很清晰。成本法的缺點(diǎn)則是由于資產(chǎn)的價(jià)值只是在一定程度上取決于成本，但并不是全部又成本決定，尤其是在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，因此，為了準(zhǔn)確估計(jì)價(jià)值或價(jià)格，必須充分考慮幾個(gè)因素。評(píng)估對(duì)象的評(píng)估僅基于成本，結(jié)果是不現(xiàn)實(shí)的。同時(shí)，成本法在某些實(shí)際操作中非常耗時(shí)且麻煩，這給評(píng)估工作帶來了一定的困難。在利用成本法對(duì)公租房房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，采取土地價(jià)格與建筑物分開估價(jià)的方式，估價(jià)模型為：V=Vl+Vc×R（4.1）式中：V——估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格Vl——土地重置成本Vc——建筑物重新構(gòu)建成本R——建筑物成新率關(guān)于土地重置成本的計(jì)算公式為:Vl=Vb×1±Ki×KjVl——土地重置成本Vb——基準(zhǔn)地價(jià)Ki——宗地地價(jià)修正系數(shù)Kj——估價(jià)基準(zhǔn)日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)成本法的優(yōu)點(diǎn)是，它具有廣泛的適用范圍，能夠更好地考慮到資產(chǎn)的各種折舊形式，以及評(píng)估結(jié)果的范圍和公平及合理利用一般比較廣泛。除了對(duì)特定資產(chǎn)和特殊資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)之外，這種方法還可用于資產(chǎn)估價(jià)，不易計(jì)算未來資產(chǎn)收益的資產(chǎn)。成本法的缺點(diǎn)在于計(jì)算的規(guī)模很大，而且復(fù)雜，而且不可能用專門的資產(chǎn)來替代，也不可能利用市場(chǎng)的方向。大量的工作量，特別是經(jīng)濟(jì)貶值，難以計(jì)算，難以確定，往往影響評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。六、福州公租房小區(qū)房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估（一）福州公租房小區(qū)案例簡(jiǎn)介本文對(duì)福州市公共租住房屋社區(qū)進(jìn)行了個(gè)案研究。選擇該區(qū)域作為實(shí)證分析的理由如下。作為中國(guó)公共租賃住房建設(shè)量較大的城市，截至2018年，福州開設(shè)了20個(gè)公共租賃住房社區(qū)，累計(jì)建筑面積已達(dá)到3555.9萬平方米。這些大型的公共租賃房屋緩解了福州中低收入人群的住房問題，但也出現(xiàn)了一些問題。過去幾年中，福州的公共租賃房屋仍在市場(chǎng)上。租金效率低下的問題不斷加劇，甚至出現(xiàn)了嚴(yán)重的轉(zhuǎn)租租賃現(xiàn)象。這些問題是典型的中國(guó)公共租賃住房問題。在對(duì)福州20個(gè)目前正在使用的公共租賃住房社區(qū)的調(diào)查中，除去計(jì)劃在2010年推出的第一批公共租賃住房，其余大多數(shù)公共租賃住房社區(qū)都存在了許多問題，例如交通、配套、區(qū)位等，這些問題導(dǎo)致公租房出租率并不是很理想，間接地浪費(fèi)了許多社會(huì)資源。在本文中，以福州的公共租賃住房社區(qū)為例。公共租賃住房社區(qū)已于2015年8月開始運(yùn)作。2017年9月至2018年6月，福州共有4個(gè)小區(qū)的公共租賃住房名額，其中本市申請(qǐng)成功率幾乎全部達(dá)到100％，即供過于求?？罩梅扛?，申請(qǐng)人更少。結(jié)合至少一年的租期，可以確定社區(qū)的每個(gè)階段大約有一百個(gè)空缺?；诖?，本文使用了一個(gè)經(jīng)驗(yàn)研究案例。（二）案例房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 1.基本情況（1）地點(diǎn)：福州市XX區(qū)XX市XX街，XX工業(yè)園旁。（2）建筑結(jié)構(gòu)：主體建筑是安全等級(jí)為II，使用壽命為50年，緊固強(qiáng)度為6度的鋼制墻架剪力墻結(jié)構(gòu)。（3）輔助設(shè)施：公共設(shè)施包括1所小學(xué)，2所幼兒園（約7,000平方米），非營(yíng)利組織（約16,000平方米），商業(yè)建筑（約132,000平方米）和休閑設(shè)施。廣場(chǎng)上有5,000多個(gè)停車位，體育設(shè)施等。（4）規(guī)模：社區(qū)住宅是一個(gè)現(xiàn)代的高層電梯房社區(qū)，共有28至33層。共有36棟房屋，計(jì)劃建筑面積為105萬平方米。其中66％小于50平方米，60-70平方米30.3％，70-80平方米3.7％。本文研究所選取的待估對(duì)象的面積為75平方米。（5）評(píng)估基準(zhǔn)日：2018年9月1日。2.評(píng)估過程計(jì)算了XX公共租賃住房小區(qū)土地成本。截至2018年，福州市基準(zhǔn)地價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)福州市國(guó)土資源和住房管理局2012年7月發(fā)布的《福州市主城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表》編制的。本文參照該標(biāo)準(zhǔn)對(duì)XX公租房小區(qū)征地成本進(jìn)行了評(píng)估。文件中以2016年1月1日為基準(zhǔn)日，地塊比為2.5，開發(fā)程度為“六通一平”（地塊外進(jìn)場(chǎng)道路、電力、通信、供水、供水、供氣、地塊內(nèi)場(chǎng)地平整），轉(zhuǎn)讓期為70年。由于估價(jià)對(duì)象為住宅用地，福州市公共租賃住房小區(qū)土地等級(jí)為住宅用地11級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)444元/平方米。根據(jù)《福州市主城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)說明》文件中《福州市各級(jí)土地出讓金規(guī)定》，發(fā)現(xiàn)11級(jí)住宅用地土地出讓費(fèi)價(jià)格為90元/平方米，價(jià)格是以底價(jià)的形式。一般來說，本次評(píng)估土地基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)初步修訂后為354元/平方米，價(jià)格以樓面價(jià)的形式進(jìn)行。根據(jù)文件數(shù)據(jù)，在用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估地價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地實(shí)際情況，對(duì)土地利用、年限、年、地塊比、區(qū)域和個(gè)人因素、土地開發(fā)程度等因素進(jìn)行糾正（1）交易期日修正系數(shù)（K1）本文以福州市各級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2016年1月1日。從1月1日到本文基準(zhǔn)日，各級(jí)地價(jià)一直在穩(wěn)步上漲。表5-1為福州市2016年一季度至2018年四季度住宅用地增長(zhǎng)率一覽表。根據(jù)表中的數(shù)據(jù)，可計(jì)算交易期K1=1.2307的日修正系數(shù)。表5-1福州市2016第一季度至2018第三季度住宅用地地價(jià)增長(zhǎng)率表第一季度第二季度第三季度第四季度20160.09%0.70%0.81%0.99%20171.38%2.89%4.35%3.10%20182.13%2.29%2.30%數(shù)據(jù)來源：中國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)數(shù)據(jù)整理（2）土地修正用途（K2）按照《福州市主城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)說明》文件中編制的《土地用途修正系數(shù)表》（見表5-2），由于宗地所處區(qū)域的市政設(shè)施不夠完善，且與工業(yè)用地相鄰（毗鄰陶家都市工業(yè)園區(qū)），應(yīng)屬于三類居住用地中的住宅用地，即土地用途修正系數(shù)K2=0.9。表5-2福州市土地用途修正系數(shù)表住宅基準(zhǔn)類別二類居住用地中的住宅用地1其他類別一類居住用地中的住宅用地1.2三類居住用地中的住宅用地0.9資料來源：《福建市主城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)說明》（3）使用年期修正系數(shù)（K3）根據(jù)《福州市主城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)說明》文件，關(guān)于年期修正系數(shù)的計(jì)算公式如下所示:年期修正系數(shù)=1?1/=1?=0.9658在上式中，r為土地回收率（居住用地的6.26％），n為土地的實(shí)際使用壽命，m為土地的相應(yīng)使用壽命，這是從參考地價(jià)得出的。根據(jù)背景假設(shè)和評(píng)估目標(biāo)，為政府出售公共租賃住房提供參考。待估對(duì)象所有權(quán)為50年，所以n的值為50。由此計(jì)算可得使用年期修正系數(shù)為K3=0.9658。（4）容積率修正系數(shù)（K4）由資料得出待估對(duì)象的容積率為3.5，根據(jù)《福州市主城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)說明容積率修正系數(shù)表》(見表5-3，可由表5-3得出容積率修正系數(shù))。容積率修正系數(shù)：K4=0.96。表5-3容積率修正系數(shù)表容積率商業(yè)辦公住宅2.51.071.0513110.983.50.970.960.9640.920.920.934.50.880.880.9150.840.840.89數(shù)據(jù)來源：《福州市主城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)說明容積率修正系數(shù)表》（5）土地重置成本（Vl）根據(jù)成本法公式（4.2），及宗地估價(jià)結(jié)果為V=Vb×（1±∑Ki）×Kj=354x(1+0.063)x1.2307x0.9x0.9658x0.96=386.45(元/m2)3.估價(jià)對(duì)象價(jià)值評(píng)估過程（1）建筑物重新構(gòu)建成本《市政公共租賃房屋管理實(shí)施細(xì)則》文件是指福州公共租賃房屋的建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)，是近期同類建筑物的建設(shè)成本。經(jīng)分析，評(píng)估財(cái)產(chǎn)中該建筑物的直接建筑成本為2300元/平方米。關(guān)于前期費(fèi)用以及建設(shè)期間各類費(fèi)用如下表5-4所示。表5-4福州市公租房建設(shè)相關(guān)費(fèi)用一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱相關(guān)文件收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)《福州市物價(jià)局關(guān)于調(diào)整福州市公共資源交易中心交易服務(wù)費(fèi)試行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》閩價(jià)〔2018〕54號(hào)工程造價(jià)1.7‰2工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)工程造價(jià)2.5%3安全文明施工費(fèi)福州市建設(shè)工程安全文明施工費(fèi)計(jì)取及使用管理規(guī)定工程造價(jià)3.74%4可行性研究費(fèi)關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知工程預(yù)算3%5建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)福州市物價(jià)局關(guān)于規(guī)范建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知工程概算1.2‰6其他類費(fèi)用工程造價(jià)2%7合計(jì)11.53%資料來源：政府文件結(jié)合表5-4數(shù)據(jù)，可測(cè)算出建筑物的前期費(fèi)用及其他各類費(fèi)用為：2100×11.53%=265.19/m2則建筑物重新構(gòu)建成本=（265.19+2300）=2565.19元/m2（2）管理費(fèi)用本文將管理費(fèi)用定為土地取得成本與建設(shè)成本之和的3%，即管理費(fèi)用為：(386.45＋2565.19)×3%=(11.59+76.96）=88.55元/m2（3）銷售費(fèi)用本文將銷售費(fèi)用定為土地取得成本與開發(fā)成本之和的3%，即銷售費(fèi)用為：(386.45＋2565.19)×3%=(11.59+76.96）=88.55元/m2（4）投資利息根據(jù)銀行發(fā)布的的2018年房地產(chǎn)開發(fā)的三至五年貸款利率為6.4％，并使用復(fù)利計(jì)算利息。從2011年10月開始進(jìn)行開發(fā)，到2015年3月底完工，開發(fā)周期為3.5年，即投資利息為(386.45＋11.59)×[(1＋6.4%)^3.5-1]+(2565.19+76.96+88.55)×[(1+6.4%)^2-1]=96.52+313.14=409.66元/m2（5）開發(fā)利潤(rùn)借鑒部分城市關(guān)于保障性住房建設(shè)的利潤(rùn)制定情況，以及充分參考對(duì)于保障性住房開發(fā)利潤(rùn)的相關(guān)研究，此處將直接成本利潤(rùn)率定為3%，則開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算如下：(386.45＋2565.19)×3%=(11.59+76.96）=88.55元/m2=88.55元/m2（6）建筑物成新率案例中公租房以15年末期第一批住戶入住，到基準(zhǔn)日期2018年初，將使用年限設(shè)可以為2年，并其住宅結(jié)構(gòu)類型，理論使用年限為50年，則成新率為：（50-2）/50x100%=96%基于上述對(duì)于評(píng)估對(duì)象各部分成本的計(jì)算結(jié)果，評(píng)估對(duì)象評(píng)估值計(jì)算如下:土地重置單價(jià)=土地取得費(fèi)用(包含契稅）+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+增值收益=517.74元/m2建筑物重置單價(jià)=重置價(jià)格×(1-已使用年數(shù)÷年限)=2953.75元/m2根據(jù)公式（4.1）估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)V=Vl+Vc×R=517.74+4220.7×96%=4569.61元/m2估價(jià)對(duì)象評(píng)估總價(jià)=75×4569.61=342720.9元房地產(chǎn)總價(jià)=4569.61×1050000=4798090500元在評(píng)估了XX公共租賃住房的價(jià)格之后。福州公租房評(píng)估結(jié)果表明，全市公租房單價(jià)為4569.61元/m2，房地產(chǎn)總價(jià)格為4798090500元。以上價(jià)格為非專有價(jià)格，評(píng)估基準(zhǔn)日為2018年2月1日。根據(jù)有關(guān)公共住房?jī)r(jià)格的政策指示，根據(jù)政府的“低利潤(rùn)原則”，在本文件中，公共住房的價(jià)格大大低于同一地區(qū)的住房?jī)r(jià)格。保障建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。堅(jiān)持指導(dǎo)原則，即公共租賃住房的價(jià)格必須大大低于市場(chǎng)價(jià)格。從上面的表格中，可以看到接近評(píng)估價(jià)的二手房的售價(jià)大大高于被評(píng)估物業(yè)的評(píng)估價(jià)。另一方面，表中所列地區(qū)的平均住房?jī)r(jià)格主要取決于市場(chǎng)條件。這是基于成本構(gòu)成。在過去的一兩年里福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著明顯的復(fù)蘇，因此很難理解，周邊地區(qū)房屋的平均售價(jià)估計(jì)要高于福州的估計(jì)單價(jià)。評(píng)估另一方面，在上述示例中，上述城市中的商業(yè)公寓的建筑成本高于建筑成本，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)成本構(gòu)成方面，它與正常的商業(yè)公寓明顯不同。公共住房為社會(huì)住房。在某些情況下，這也可能導(dǎo)致比較屬性的平均銷售額。評(píng)估中的價(jià)格高于公共租賃公寓的估計(jì)單價(jià)的主要原因。結(jié)論本文對(duì)公共租賃住房的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估進(jìn)行了調(diào)查，并考慮了適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。從理論上講，在評(píng)估公共住房和公共住房特征的同時(shí)，還分析了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法在評(píng)估中的適用性。此外，還對(duì)公共出租住房進(jìn)行了評(píng)估。關(guān)于出租住房的價(jià)格，通過制定了一個(gè)公租房評(píng)估模型，這是基于公租房各組成部分的成本，建立了一種屬于成本法的公共住房評(píng)估模型。以理論分析為基礎(chǔ)，以福州市有代表性的社區(qū)為例，使用評(píng)估模型評(píng)估公租房社區(qū)的公共住房?jī)r(jià)格和評(píng)估結(jié)果。本文所采用的評(píng)估方法可以利用這種方法對(duì)已售出的公租房和即將售出的公租房的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。作為銷售價(jià)格的參考，我們可以通過比較計(jì)算得出結(jié)論。在這種情況下，公租房的評(píng)估單價(jià)約為同類城市商業(yè)地產(chǎn)單價(jià)的55%-60%，由于一些城市和其他項(xiàng)目老房子和家具沒有這些價(jià)格因素就不賣，公租房的租賃成本基本上接近同一社區(qū)商業(yè)性住房?jī)r(jià)值的60%。根據(jù)該算法，公租房租金比同類商品房屋低40%，即由于免收土地購(gòu)置費(fèi)、合理利潤(rùn)和減稅，福州市公租房的建設(shè)成本處于平均水平，比同類商品房低40%，說明評(píng)估結(jié)果可能在很大程度上反映了公租房的支出結(jié)構(gòu)。這項(xiàng)研究的結(jié)果可作為確定公租房?jī)r(jià)格的基礎(chǔ)。為了提高購(gòu)房者公租房?jī)r(jià)格的可承受性。與發(fā)達(dá)城市同類住房市場(chǎng)價(jià)格和全國(guó)租賃住房?jī)r(jià)格相比，評(píng)估結(jié)果不僅符合城市住房?jī)r(jià)格的政策指示，也與發(fā)達(dá)地區(qū)住房?jī)r(jià)格相一致。作為政府發(fā)展公共租憑房中重要的一環(huán)，評(píng)估工作起到了巨大作用，也對(duì)公共租憑房?jī)r(jià)格的合理性提供了有力的支持。在公租房?jī)r(jià)格評(píng)估中，成本法是最好的評(píng)估方法，應(yīng)充分根據(jù)公租房的成本構(gòu)成特點(diǎn)構(gòu)建評(píng)估模型。成本法所采用的估價(jià)模式反映了政府制定公租房的價(jià)格特點(diǎn)，其結(jié)果是合理的，即，出租房屋的價(jià)格是合理的，也進(jìn)一步地證明了成本法評(píng)估公租房的合理性。因?yàn)閷I(yè)水平并沒有很高，本論文的研究并不是很完善