步行街管理運(yùn)營方案

前言

非常感謝貴司和廣大客戶的信任和支持，讓我們有機(jī)會為貴司和廣大客戶提供物業(yè)服務(wù)。隨

著步行街商鋪交付客戶使用，以及步行街正式對外招商營業(yè)，各項物業(yè)管理服務(wù)逐步走向正常化、

規(guī)范化。現(xiàn)結(jié)合項目實際情況并考慮未來物業(yè)管理服務(wù)工作的特點，根據(jù)我們從事物業(yè)管理服務(wù)多

年的專業(yè)經(jīng)驗，特編寫了【金陽?步行街商業(yè)運(yùn)營管理方案

專業(yè)而完善的物業(yè)管理能不但為業(yè)戶提供安全舒適、優(yōu)質(zhì)和諧的生活環(huán)境，還能夠協(xié)助項目樹

立品牌形象、促進(jìn)物業(yè)的銷售和租賃，提升物業(yè)的投資回報率。成功運(yùn)營的商業(yè)步行街首先必須具

有一流的硬件設(shè)施（包括市政、交通、商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施）；其次商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該具有多

功能的購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等綜合性商業(yè)模式；其三是商業(yè)步行街應(yīng)該具有專業(yè)化/規(guī)

范化的商業(yè)運(yùn)營管理和物業(yè)管理服務(wù)，為顧客/投資者提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的銷售和租

賃，提升物業(yè)的投資回報率；其四是具備并實施多層次/多方面的商業(yè)整體形象推廣宣傳，樹立商

業(yè)步行街的商業(yè)經(jīng)營品牌。因此，要使【金陽?商業(yè)步行街】項目成為當(dāng)?shù)夭⑤椛渲苓叺貐^(qū)（包括

貴州省下屬各個市/縣，以及臨界省市）的亮點商業(yè)中心，開發(fā)商良好的前期硬件投入是基礎(chǔ)，后

期配套完善的運(yùn)營管理是保障，它要求房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有卓識遠(yuǎn)見的思維和觀念，能夠并且愿意投

入人力/物力/財力塑造商業(yè)中心的良好的營商環(huán)境，并且做好商業(yè)步行街的市場定位、營商規(guī)劃、

市場推廣、運(yùn)營管理、文化特色、后勤服務(wù)等方方面面。

“誠信經(jīng)營，用心服務(wù)，和諧共贏”是【萬寧物業(yè)】的企業(yè)理念，我們懷著萬分誠意為貴司和

客戶提供專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理服務(wù)，我們真誠期待與富有卓識遠(yuǎn)見的貴司一起攜手

共建【金陽?商業(yè)步行街】，共同締造一個時尚、高檔、優(yōu)質(zhì)的項目品牌。

金陽商業(yè)步行街簡介

金陽步行街商業(yè)城位于貴州市省委、省政府銳意打造的貴陽城市新中心一一金陽新區(qū)，它扼

新區(qū)中央政務(wù)區(qū)、中央商業(yè)區(qū)、中央居住區(qū)三大要脈，緊鄰市級行政中心，南連興筑西路，與快速

干道貴金路貫通，緊連擬建中的奧體中心、大學(xué)城；北接觀山西路，與建設(shè)中的金融中心接壤；東

西兩側(cè)與173萬m?大型生態(tài)居住區(qū)碧?；▓@直接相連，位置優(yōu)越，交通便捷。金陽步行街商業(yè)城是

金陽新區(qū)重點建設(shè)的標(biāo)志性商業(yè)項目，具有時尚購物、餐飲、休閑娛樂、綜合文化、商務(wù)旅游等多

種功能，是金陽新區(qū)“聚集人氣、繁榮商業(yè)”的綜合性商業(yè)中心。

金陽商業(yè)步行街總體規(guī)劃南北長1200米，東西寬100米，總用地面積為12.3927萬m?（185.89

畝），規(guī)劃為連接的浮島式商業(yè)步行街，規(guī)模達(dá)11萬

建筑層數(shù)為地上三層，局部四層和局部地下一層（其中地

上商業(yè)面積8萬地下人防及車庫面積約3萬球、園林

綠化面積達(dá)到2萬m2）,擁有地下車位592個、地面車位

數(shù)百個。步行街分為A、B、C、D、E、F、G七個商業(yè)街區(qū)，

由22棟建筑單體組成，在A、G、C、F區(qū)為主力店規(guī)劃7

棟建筑單體，B至F區(qū)將30米寬的城市道路分置為兩條沿

街區(qū)組團(tuán)外圍布置15米寬的單行道路，并在南北兩端的A、

G區(qū)合并，與城市主干道觀山西路、興筑西路連接。

公共配套設(shè)備設(shè)施：公共廁所6所、垃圾收集/中轉(zhuǎn)站3個處、發(fā)電機(jī)房2個、變配電房3個、直

升電梯24部、手扶電梯24部、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)1套、閉路監(jiān)視監(jiān)控與門禁系統(tǒng)各1套、

停車場管理系統(tǒng)10套。

公共服務(wù)配套：物業(yè)市場部、物業(yè)租賃中心、招商運(yùn)營中心、步行街衛(wèi)生站、工商注冊/稅務(wù)局、

警務(wù)區(qū)、商業(yè)銀行等。

指導(dǎo)思想

【金陽?商業(yè)步行街】位于貴陽城市新中心一一金陽新區(qū)，與貴州省會城市貴陽市老成區(qū)相接,

開車達(dá)到市中心區(qū)行程時間不足20分鐘，擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢；是時尚居商品經(jīng)營的典型

代表，是21世紀(jì)步行街商業(yè)應(yīng)景模式的宣言人，它以追求時尚、休閑商業(yè)為目標(biāo)，創(chuàng)

造流淌著高品質(zhì)/高檔次的商業(yè)品位，詮釋人生之夢的

創(chuàng)業(yè)致富的空間。是一個商業(yè)批發(fā)、零售于一體的大

型綜合性商業(yè)步行街。為配合傾心”建造值得信賴的西部

商業(yè)批發(fā)交易中心”的品牌經(jīng)營理念，金陽萬寧物業(yè)公司全

體同仁將竭盡所能致力提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，我們基本

指導(dǎo)思想是：

?發(fā)揚(yáng)企業(yè)品牌精神，真摯付出提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

我們將秉承【萬寧物業(yè)】尊重客戶、誠信服務(wù)的企業(yè)精

神，重信譽(yù)、守紀(jì)法、真摯服務(wù)、忠于職守，市場部根據(jù)項目實際對物業(yè)工作專業(yè)細(xì)分，根據(jù)項目

經(jīng)營開發(fā)進(jìn)度情況，分階段不斷完善管理服務(wù)，在過程中逐步總結(jié)改進(jìn)，通過發(fā)展商的全力支持和

我們誠摯高效的服務(wù)，共同塑造【金陽?商業(yè)步行街】優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌。

?履行項目服務(wù)職責(zé)

我們以質(zhì)量為企業(yè)之本，以崗位職責(zé)為依據(jù)，以客戶為服務(wù)對象，嚴(yán)格履行物業(yè)管理人應(yīng)盡的

義務(wù)和職責(zé)，我們不但注重服務(wù)的過程，更看中服務(wù)的結(jié)果，著眼于服務(wù)的長遠(yuǎn)前景和綜合效益,

力避急功近利、華而不實的短期行為，有階段規(guī)劃，更有長遠(yuǎn)計劃，將服務(wù)概念擴(kuò)展到物業(yè)管理服

務(wù)的方方面面，承擔(dān)全方位管理職責(zé)及贏取客戶的認(rèn)同，有效樹立長遠(yuǎn)發(fā)展的服務(wù)品牌。

?管理服務(wù)原則

我們遵循“服務(wù)第一，管理從嚴(yán)”原則，樹立以人為本的思想，一切從廣大客戶的需

求出發(fā)，推行全面、專業(yè)的物業(yè)管理和服務(wù)，管理人性化、服務(wù)專業(yè)化，進(jìn)行優(yōu)質(zhì)、貼心、到位

的物業(yè)管理服務(wù)，同時要依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理。實行專業(yè)管理與客戶自治相結(jié)

合的原則，尊重并按照廣大客戶的要求實施專業(yè)化/規(guī)范化/標(biāo)準(zhǔn)化的管理，共同搞好商

業(yè)步行街的文明建設(shè)。

服務(wù)理念

?員工一人才是市場部的資本

1.先有滿意的員工，后有滿意的客戶。

2.我們信任和尊重員工，相信只要提供一個適宜的環(huán)境，員工都能獲得成功。

3.致力培養(yǎng)每一位力求發(fā)展的員工，鼓勵其主動性和創(chuàng)造性，并追求卓越的成就和貢獻(xiàn)。

4.提倡簡單的人際關(guān)系，倡導(dǎo)健康豐盛的人生。

5.團(tuán)隊精神是我們達(dá)成共同目標(biāo)的保障。

?客戶一尊重客戶，讓客戶滿意

1.客戶的滿意程度是衡量我們成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。

2.尊重客戶，理解客戶，與客戶善意的溝通，將客戶視為我們的朋友。

3.為客戶做到的都要盡力去做一一全心全意全為客戶。

4.我們的使命一一是滿足客戶的服務(wù)需求，持續(xù)/超越實現(xiàn)客戶的期望。

?管理一專業(yè)規(guī)范學(xué)習(xí)創(chuàng)新

1.我們致力于專業(yè)化發(fā)展，著力提高員工的專業(yè)素質(zhì)。

2.我們倡導(dǎo)企業(yè)行為的規(guī)范化，力求建立完善的內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制。

3.我們提倡信息資源共享，坦誠溝通，共同提高。

4.打破慣性，挑戰(zhàn)自我，不斷創(chuàng)新。

?服務(wù)一誠實守信、持續(xù)進(jìn)步

1.我們在服務(wù)活動中堅持誠實與正直，信守承諾。

2.我們追求服務(wù)的滿意度，保障服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提升。

3、堅持不懈的武裝自我，學(xué)習(xí)先進(jìn)物業(yè)管理知識。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

我們根據(jù)步行街的硬件/軟件配套狀況，參照《貴陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，合

理制訂/規(guī)劃「清遠(yuǎn)?金陽步行街」服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，努力打造【金陽?商業(yè)步行街】優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌，

營造讓客戶經(jīng)營著“稱心、舒心、安心”的商業(yè)環(huán)境。

項目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

項目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

1.服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2.對住宅步行街共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3.服務(wù)人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)職業(yè)資格證書或者

崗位證書。

4.有完善的物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

/X5.服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

(一J

XZ

基6.公示服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有

本報修、維修和回訪記錄。

要7.根據(jù)客戶需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收

求費(fèi)價目O

8.按有黃規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情

況。

9.按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

10.每年至少1次征詢客戶對物業(yè)服務(wù)的意見，并按客戶提出意見進(jìn)行改進(jìn)。

11.加強(qiáng)與業(yè)戶溝通，了解業(yè)戶的愿望與要求，滿足業(yè)戶的合理需要，對客戶的投訴

應(yīng)及時處理并記錄，全年有效投訴率低于10%。

1.對房屋共用部位進(jìn)行日常服務(wù)管理，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2.根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，

屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修

計劃和住房專項維修資金使用計劃，向客戶大會或者客戶委員會提出報

zX告與建議，根據(jù)客戶大會的決定，組織維修。

(二J

xZ每日巡查次步行街房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、

房3.1

屋玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。

服4.按照住宅裝飾裝修有關(guān)規(guī)定和客戶公約（客戶臨時公約）要求，建立完

務(wù)善的住宅裝飾裝修制度。裝修前，依規(guī)定審核客戶（使用人）的裝修方

管案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝

理

修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等

損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告客戶委員會和有關(guān)主管部門。

5.對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告客戶

委員會和有關(guān)主管部門。

6.步行街主出入口設(shè)有步行街平面示意圖，各組團(tuán)、幢及單元（門）、戶

有明顯標(biāo)志。

項目內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

1.對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

2.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、

z三X

(J保養(yǎng)等記錄齊全。

vZ

共3.服務(wù)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)

用施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

設(shè)4.對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要并屬于小修范圍的，

施

及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、

設(shè)

備更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向客戶大會或客戶委員會

維提出報告與建議，根據(jù)客戶大會的決定，組織維修或者更新改造。

修5.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

養(yǎng)6.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

護(hù)7.步行街主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

8.路燈、樓道燈完好率不低于90凱

9.容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生

的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

E(g)1.步行街出入口24小時值勤。

協(xié)

助2.對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。

維

護(hù)3.對進(jìn)出步行街的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

公

共4.對進(jìn)出步行街的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。

秩

序5.對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告客戶

委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

1.按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

2.步行街道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日

(z五

\清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月

保清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水。

潔

區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通次；雨、污水井每季度檢查次，并

服3.11

務(wù)視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)

異常及時清掏。

4.二次供水水池按規(guī)定定期清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

5.根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

1.有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

（六）

2.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

綠化

3.定期清除綠地雜草、雜物。

養(yǎng)護(hù)

管理4.適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5.適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

管理目標(biāo)

根據(jù)步行街硬件/軟件配套狀況，結(jié)合項目實際情況及萬寧物業(yè)公司多年的實踐經(jīng)驗,

市場部嚴(yán)格按照物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，循照萬寧物業(yè)公司IS09001：2000質(zhì)量管理體系的方

針和目標(biāo)，全力實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)。

追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為客戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。

配合目標(biāo)（如有需要）：為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造金陽步行街的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔商業(yè)步行街的新

時代，我們根據(jù)開發(fā)商的實際需要，做好開發(fā)商的參謀、幫手、伙伴，在項目招商過程中，從管理

者的角度提出合理化建議，營造良好的營商氛圍。

質(zhì)量目標(biāo)：

?客戶對服務(wù)質(zhì)量的綜合滿意率290%；

?在職員工培訓(xùn)及合格率達(dá)290隊

?檔案資料管理完好率298%；

?服務(wù)受理/完成/回訪率達(dá)295%；

?客戶投訴記錄/處理/回訪率295%

?設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)維修計劃執(zhí)行率290加

?維修/急修及時率達(dá)290厥；驗收率達(dá)100%；返修率小于10%；

?綠化完整及長勢良好率達(dá)290%

?環(huán)境衛(wèi)生保潔率290%

?步行街除四害工作有效率290%

?不因管理過失而導(dǎo)致所轄物業(yè)區(qū)域發(fā)生重大安全責(zé)任事故。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（僅供參考）

序收費(fèi)單價

號項目/名稱單位備注

（元.月）

1按11萬建筑面積計算，每月收入33萬（設(shè)備維護(hù)、衛(wèi)生保

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3.00平方米

潔、秩序維持、辦公開支、人工福利待遇等）

2商業(yè)推廣服務(wù)費(fèi)3.00平方米按11萬建筑面積計算，每月收入33萬（每年投入廣告費(fèi)約

396萬元一一包括媒介費(fèi)、室外廣告、報刊發(fā)行費(fèi)等）

3公共水電分?jǐn)傎M(fèi)平方米按實際損耗計量計收

4垃圾清運(yùn)處理費(fèi)20.00戶每月上繳市容環(huán)境管理部門

5門禁IC卡20.00個每個商鋪配置數(shù)量為1—8張

6裝修保證金2000.00戶裝修入場前交付

7裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)3.00平方米裝修入場前交付

8施工出入證工本費(fèi)5.00個實行正/副證（合計10元）

9施工出入證按金20.00個實行正/副證（合計40元）

10裝修申辦資料費(fèi)20.00次裝修入場前交付

11水費(fèi)（含排污費(fèi)）按當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行

12電費(fèi)按當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行

13專項維修基金按當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定執(zhí)行（物業(yè)交付時代收代存）

14廣告位租用費(fèi)20.00平方米按500*250cm計算，室外廣告牌位使用費(fèi)為250元/月.個

16宣傳牌租用費(fèi)300.00個每日費(fèi)用為10元（收取按金300元）

17商鋪租賃意向訂金2000.00間洽談租賃簽約前繳交費(fèi)用，正式簽約后轉(zhuǎn)為租金

18臨時攤位租金舉辦活動時設(shè)立臨時攤位，租金根據(jù)實際情況再定

請根據(jù)實際情況自行調(diào)整!

第一部分

項目運(yùn)營管理分析

一、商業(yè)區(qū)域環(huán)境分析

金陽步行街商業(yè)城位于貴州市省委、省政府銳意打造的貴陽城市新中心一一金陽新區(qū)。金陽新

區(qū)東臨黔靈山脈，南接三橋馬王廟，西靠百花山脈，北與白云區(qū)相接。全區(qū)總面積198平方公里，

總?cè)丝?8余萬，下轄金陽街道辦事處、金華鎮(zhèn)、朱昌鎮(zhèn)

和陽關(guān)農(nóng)場，共33個行政村、4個步行街（居委會）。新

區(qū)氣候環(huán)境宜人，屬亞熱帶濕潤溫和型氣候，年平均溫度

15℃,年平均降雨量1200毫米，天氣環(huán)境質(zhì)量保持國家

二級標(biāo)準(zhǔn)，聲環(huán)境質(zhì)量達(dá)一類標(biāo)準(zhǔn)。交通、區(qū)位優(yōu)勢突出，

貴遵、貴黃高等級公路及321、210國道穿境而過，貴陽

環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓新區(qū)與老城實現(xiàn)無縫鏈接，已經(jīng)開工的貴廣快速

鐵路和正在規(guī)劃修建的滬昆、成貴、渝黔、湘黔、黔桂等快速鐵路在此匯集，貴陽城際快速鐵路、

城市輕軌等從金陽始發(fā)，快捷、高效的現(xiàn)代交通道路網(wǎng)絡(luò)正在形成。貴陽新客站和客運(yùn)站的建設(shè)及

啟用，將使金陽新區(qū)成為一個縱貫?zāi)媳薄M接?xùn)|西的交通樞紐和運(yùn)輸重鎮(zhèn)。

金陽新區(qū)采取政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、社會投入的模式，籌措資金10億元，強(qiáng)力推進(jìn)“六有”

民生行動計劃，關(guān)注民生實現(xiàn)零的突破。通過市場化運(yùn)作，累計完成投資545億元，17平方公里

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完成，貴陽奧體中心、貴陽國際會議展覽中心等一大批城市配套設(shè)施逐步建成使

用，會展、商貿(mào)、酒店、物流等產(chǎn)業(yè)開始起步。為進(jìn)一步加快金陽新區(qū)建設(shè)步伐，貴陽市委、市政

府根據(jù)金陽新區(qū)建設(shè)發(fā)展的新形勢、新任務(wù)，制定了《關(guān)于加快金陽新區(qū)改革發(fā)展的意見》，明確

下一步的發(fā)展目標(biāo)為：2013年前，基本建立行政區(qū)管理體制，在全面完成建設(shè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)

上，基本完善規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、城市功能配套和生態(tài)產(chǎn)業(yè)布局，建立合理的生態(tài)產(chǎn)業(yè)

結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)體系，完善社會公共服務(wù)體系，把金陽新區(qū)建成生態(tài)型、園林式、數(shù)字化的新城區(qū)。

總結(jié)：商業(yè)步行街未來的發(fā)展前景一片光明，商業(yè)潛力無限。

二、商業(yè)發(fā)展趨勢分析

（一）2009貴州省9個地區(qū)GDP（表.1摘錄貴州政府網(wǎng)）

序號城市名稱總收入財政收入

1貴陽市GDP900億元260億

2遵義市GDP720億元114億

3畢節(jié)地區(qū)GDP446億元85億

4六盤水市GDP415億元73億

5黔南州GDP315億元44億

6銅仁地區(qū)GDP244.8億元27億

7黔西南州GDP230億元45億

8黔東南州GDP268億28億

9安順市GDP195億30億

分析：

根據(jù)上表.1所示及政府公布相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，貴陽市GDP位居全省第一，全市生產(chǎn)總值增長12%,其

中，第一產(chǎn)業(yè)增加值增長7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長14%。財政總收入增

長12%,地方財政收入增長12沆社會消費(fèi)品零售總額增長20%，城市居民人均可支配收入增長8%,

農(nóng)民人均純收入增長10%。這說明貴陽市整體消費(fèi)水平穩(wěn)中有升，為日后整體零售商業(yè)的可持續(xù)

發(fā)展提供了有力的支撐和保障。

（二）新區(qū)發(fā)展和人口密度（表.2摘錄貴陽政府網(wǎng)）

序號規(guī)劃階段起訖期限規(guī)劃建設(shè)規(guī)模規(guī)劃常住/流動人口

1現(xiàn)階段2010年17平方公里18萬

2發(fā)展階段2011—2020年40平方公里40萬

3成熟階段2020年106平方公里50萬

分析：根據(jù)表.2所示，按貴陽城市總體規(guī)劃，金陽新區(qū)現(xiàn)階段建設(shè)規(guī)模17平方公里，預(yù)計規(guī)劃

常住/流動人口約18萬人（實際人口約5萬人），若以現(xiàn)階段的人口密度和流量，如果商業(yè)步行街

的終端客戶以城市居民為主，它在現(xiàn)階段難以滿足超大規(guī)模和零售方式的商業(yè)經(jīng)營的盈利需求。當(dāng)

然，從長遠(yuǎn)發(fā)展角度考慮，金陽新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價值將會逐漸顯現(xiàn)。

（三）貴陽交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

類別項目/名稱定位規(guī)模及時速目標(biāo)預(yù)計投入使用

貴陽至廣州快速鐵路客貨兼顧、以客為主全長857公里，時速值200公里/小時2012年

客貨兼顧、以客為主

貴陽至重慶快速鐵路全長341公里，時速值200公里/小時2014年

鐵路

客貨兼顧、以客為主

貴陽至成都快速鐵路全長663公里，時速值350公里/小時2013年

客貨兼顧、以客為主

貴陽至昆明/長沙客運(yùn)專線全長1140公里，時速值350公里/小時2014年

廈蓉高速公路貴陽段全長約65公里，時速值no公里/小時

環(huán)城高速公路全長112.5公里，時速值110公里/小時

公路

花溪二道全長17.7公里，時速值110公里/小時

貴金線全長5.2公里，時速值110公里/小時

已開通廣州、上海、

航空

北京等重要事實航線

分析：

金陽新區(qū)作為貴陽市新的行政辦公區(qū)域，未來的發(fā)展中心城市，交通、區(qū)位優(yōu)勢突出，貴遵、

貴黃高等級公路及321、210國道穿境而過，貴陽環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等

讓新區(qū)與老城實現(xiàn)無縫鏈接，已經(jīng)開工的貴廣快速鐵路和正在規(guī)劃修建的滬昆、成貴、渝黔、湘黔、

黔桂等快速鐵路在此匯集，貴陽城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽始發(fā)，快捷、高效的現(xiàn)代交通道

路網(wǎng)絡(luò)正在形成。貴陽新客站和客運(yùn)站的建設(shè)及啟用，將使金陽新區(qū)成為一個縱貫?zāi)媳薄M接?xùn)|西

的交通樞紐和運(yùn)輸重鎮(zhèn)。

（四）分析結(jié)果

如何在現(xiàn)有的資源和消費(fèi)群體的競爭中取得成功，唯一的辦法是充分形成特色化經(jīng)營，如果以

現(xiàn)有的經(jīng)營模式與貴陽原有零售/批發(fā)市場和路攤零售經(jīng)營的沖擊，與之競爭會處于相對的劣勢。

但商業(yè)步行街的良性發(fā)展，不光是本地市場的發(fā)展，更要輻射周邊區(qū)域市場的培育和發(fā)展，以爭取

不同區(qū)域消費(fèi)人群的消費(fèi)。

根據(jù)上述分析，我們可以充分利用貴陽市省會城市的輻射影響力和地理環(huán)境優(yōu)勢，建造以青春

時尚商品為主題的“西部商品批發(fā)交易中心”，配套豪華影院+主題餐飲+旅游購物店+超市便利店。

致力于打造輻射貴州全省和周邊城市的時尚商品的直供批發(fā)/零售的經(jīng)營策略。

主題式“直供批發(fā)/零售商品”+“豪華影院+主題餐飲+旅游購物店+超市便利店”

第二部分

商業(yè)步行街運(yùn)營策略

營商環(huán)境

1.公共硬件配套

金陽商業(yè)步行街總體規(guī)劃南北長1200米，東西寬100米，總用地面積為12.3927萬建筑

面積規(guī)模達(dá)11萬m二地上商業(yè)面積8萬而，地下人防及車庫面積約3萬m2（其中地下車位592個、

地上臨時車位約500個），建筑層數(shù)為地上三層，局部四層和局部地下一層。

。手護(hù)式電梯/直式客運(yùn)電梯/觀光電梯

令智能化閉路監(jiān)控及門禁系統(tǒng)

令火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)

。背景音樂及應(yīng)急廣播系統(tǒng)

令停車場管理系統(tǒng)

令公配電設(shè)備及后備電源設(shè)備

總結(jié)：商業(yè)步行街的硬件投入比較完善，已具備并可滿足整個商業(yè)運(yùn)營的實際需求。

2.公共服務(wù)環(huán)境

商業(yè)性的公共服務(wù)建設(shè)和完善，應(yīng)以滿足顧客/消費(fèi)者特定的衣食、住行、生產(chǎn)、生活、

發(fā)展和娛樂的需求。公共服務(wù)滿足顧客/消費(fèi)者的生活與發(fā)展的某種直接需求，能使顧客/消

費(fèi)者受益或享受，有助于顧客的經(jīng)營發(fā)展，有助于提升消費(fèi)者的認(rèn)同，有助于營造良性循環(huán)

的營業(yè)氛圍。

序

號項目/名稱功能/作用簡介建議

1垃圾收集及中轉(zhuǎn)站及時處理商業(yè)街日常垃圾，營造整潔環(huán)境日產(chǎn)日清，避免堆積污染

2公共廁所方便顧客（/租戶/消費(fèi)者生活的配套設(shè)計需合理，做好標(biāo)識牌

3垃圾收集箱方便顧客/（租戶/消費(fèi)者生活的配套采用環(huán)保分類，做好標(biāo)識牌和指引

4倉儲設(shè)施方便顧客/（租戶儲存商品的配套房天面重新開辟，低租金、免管理費(fèi)

5物資轉(zhuǎn)運(yùn)站方便顧客/租戶貨品裝卸每棟商業(yè)樓開辟一處物質(zhì)裝卸區(qū)

6兒童樂園方便一家假日休閑，留住消費(fèi)者商鋪中心街開辟兒童游樂設(shè)施

7休閑設(shè)施提供方便消費(fèi)者的休息場所/設(shè)施根據(jù)環(huán)境增加休閑/休息區(qū)及座椅

8商業(yè)信息發(fā)布區(qū)介紹商業(yè)街布局/商業(yè)品種/交易信息出入口設(shè)置電子信息顯示屏幕

商業(yè)區(qū)出入口按經(jīng)營劃分設(shè)立一個商

9商業(yè)信息查詢方便消費(fèi)者及時查詢需要的商業(yè)咨訊

業(yè)查詢顯示平臺

序

號項目/名稱功能/作用簡介建議

10公共電話亭方便客戶/租戶/消費(fèi)者的臨時性需要增加多種經(jīng)營及完善通信服務(wù)

電信營業(yè)廳方便客戶/租戶開通電信電話/網(wǎng)上寬帶集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可

11

出租物業(yè)收取租金

郵局快遞方便顧客/租戶物資流轉(zhuǎn)集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可

12

出租物業(yè)收取租金

集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可

13商業(yè)銀行方便顧客/租戶/消費(fèi)者資金流轉(zhuǎn)/儲存

出租物業(yè)收取租金

14空巴快線方便并滿足來自四方的顧客/租戶/消費(fèi)開設(shè)空巴快線營業(yè)廳，并公布應(yīng)運(yùn)時間

15工商稅務(wù)登記注冊方便租戶辦理營業(yè)執(zhí)照集中一區(qū)域

進(jìn)行文藝演出或與當(dāng)?shù)卣e辦公益文利用商業(yè)街區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，爭取政府

16文化廣場

化活動，吸引市民前來觀光消費(fèi)支持

17商業(yè)街警務(wù)區(qū)履行政府賦予的職能維護(hù)商業(yè)街安全步行街服務(wù)大樓

18步行街服務(wù)站履行政府賦予的職能開展相關(guān)管理步行街服務(wù)大樓

19步行街衛(wèi)生站履行政府賦予的職能開展衛(wèi)生治療步行街服務(wù)大樓

20招商中心負(fù)責(zé)招商相關(guān)工作出入口大樓一樓

21物業(yè)管理中心服務(wù)商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域樓一樓

1.3交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

俗話說，“酒香不怕巷子深”，但對于金陽商業(yè)步行街項目而言，如果沒有良好的外部交通環(huán)境,

即使占據(jù)有利的地理位置，也會將客戶拒之門外。商業(yè)項目所在區(qū)域的交通環(huán)境對于商業(yè)項目的運(yùn)

營起著至關(guān)重要的決定作用，而交通流線的通暢與否，又是交通環(huán)境中的重要指標(biāo)之一。因此，商

業(yè)步行街項目的投資、開發(fā)、運(yùn)營，首先應(yīng)該考慮整個商業(yè)經(jīng)營定位的交通環(huán)境，建立起交通流線

（即商業(yè)步行街為中心而到達(dá)客源的交通的主次線路）的便捷性。

項目/名稱線路規(guī)劃建議

過境交通步行街前后直接銜接通往貴陽老城區(qū)的三條城市主干道增加步行街口的公交?？空九_

主要是上下班交通和購物交通兩種，由步行街內(nèi)南北向的

到達(dá)交通開設(shè)為雙向單行車道

XX路與XX路組成。

停車場主要以室內(nèi)車位為主，確保地面交通網(wǎng)絡(luò)的順暢實行停車場收費(fèi)管理系統(tǒng)，提供購

物免費(fèi)優(yōu)惠

公交車輛連接貴陽市區(qū)、火車站、機(jī)場、汽車站、周邊生與交通部門協(xié)商開通，并劃出專設(shè)

公交首末站

活密集居住步行街站臺

空巴快線連接貴陽機(jī)場，迎接四方來客與空客巴士聯(lián)合經(jīng)營臨時售票點

二.步行街商鋪營銷推廣

基于目前整體市場、區(qū)域市場和項目本身的狀況，項目產(chǎn)品應(yīng)向中高檔次發(fā)展，在項目定位、

形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行升級，經(jīng)我司反復(fù)推敲，我司建議項目推廣主題定位為:

“西部購物天堂一一金陽步行街”

1.項目品牌的構(gòu)建

2.項目推廣

2.1推廣機(jī)構(gòu)

令設(shè)立市場部：主要職責(zé)①對外招攬客戶資源，取得客戶聯(lián)系方式；②與客戶的直接溝通，推

介/介紹項目情況；③接待客戶的電話咨詢，解答客戶提出的問題；④與客戶洽談租賃鋪位

相關(guān)事宜；⑤掌握并了解負(fù)責(zé)區(qū)域客戶的營業(yè)信息；⑥向客戶提供合理化營運(yùn)建議⑦受理并

協(xié)助客戶辦理經(jīng)營相關(guān)事項。

令設(shè)立公關(guān)部：主要職責(zé)是①與政府部門保持良好的溝通關(guān)系，爭取政府部門對項目開展的支

持；②收集當(dāng)?shù)赝顿Y群體和潛在客戶的資料和聯(lián)系方式；③掌握當(dāng)?shù)卣叩淖钚聞酉?；④?/p>

握商鋪客戶的動態(tài)和要求。

2.2商鋪出租組合

(1)、整層租用

令租賃期為5年或5年以上：租金優(yōu)惠價給予9.3折，鋪面廣告位免費(fèi)使用5年。

令租賃期為10年或10年以上：租金優(yōu)惠價給予9折，鋪面廣告位免費(fèi)使用10年。

(2)、單間鋪位租用

令租賃期為5年或5年以上：租金優(yōu)惠價給予9.6折，鋪面廣告位免費(fèi)使用5年。

令租賃期為10年或10年以上：租金優(yōu)惠價給予9.3折，鋪面廣告位免費(fèi)使用10年。

2.3商業(yè)推廣方式

(1)招商中心展示：招商中心備齊商鋪的各方面資料，從所見、所聞全方位讓買家了解信息；

(2)商業(yè)文化展示：設(shè)立文化廣場，每月

/每周未進(jìn)行文藝演出或與當(dāng)?shù)卣?/p>

舉辦公益文化活動，吸引市民前來觀

光消費(fèi)，并充分利用現(xiàn)場展示商鋪招

租和商業(yè)商品信息；

(3)室外廣告：設(shè)立室外靜態(tài)廣告或電子

液晶信息欄，公布步行街商業(yè)(商鋪

招租、商品推介)信息，以第一時間

將商業(yè)信息進(jìn)行傳播給予廣大消費(fèi)者，引起他們的共同關(guān)注，為商業(yè)經(jīng)營注入新的包裝形象

和營商氛圍。

(4)媒體報道/宣傳：充分與當(dāng)?shù)孛浇?電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)、報刊)進(jìn)行步行街商業(yè)信息的報道/

推介，短時間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄作宣揚(yáng)步行街商品的熱銷熱點，引起社會輿論，提高

步行街銷售商品知名度，促進(jìn)物業(yè)出租。

(5)特色特價商品優(yōu)惠促銷：定期促銷推介(如春節(jié)年

貨展銷等)或與當(dāng)?shù)卣块T共同舉辦惠民商品促

銷活動，吸引消費(fèi)者的光臨，形成滾滾人流，在帶

來巨大消費(fèi)力的同時提升步行街的商業(yè)氛圍；

(6)娛樂推介：以KTV、電玩、熱舞及影城為主，通過

動感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛

圍，對商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善。

(7)專題招商：在步行街或貴陽市中心廣場組織專題招

商會，或組織到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)商品經(jīng)銷成熟的市場(如服裝批發(fā))進(jìn)行招商發(fā)布會，以吸引

本地或當(dāng)?shù)氐目蛻糍Y源到步行街開設(shè)專營分店。

三.商業(yè)步行街經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃

商品永遠(yuǎn)是吸引顧客的根本，在品牌品類同質(zhì)化嚴(yán)重的商業(yè)時代，步行街應(yīng)引進(jìn)了擁有市場認(rèn)

同感的自主品牌和不同價格檔次的經(jīng)銷產(chǎn)品的直接供應(yīng)商，通過地區(qū)代理批發(fā)（含零售）的形式進(jìn)

行運(yùn)作，為貴州地區(qū)及相鄰省會地區(qū)的零售商提供商品的交易平臺。

區(qū)域名稱經(jīng)營項目規(guī)劃招商要求與標(biāo)準(zhǔn)

1樓餐飲酒家1、具有獨特的貴州餐飲文化特色，2、注冊資本達(dá)到30萬元以上

A

2樓餐飲酒家1、具有獨特的貴州餐飲文化特色，2、注冊資本達(dá)到20萬元以上

區(qū)

3樓餐飲酒家1、具有獨特的貴州餐飲文化特色，2、注冊資本達(dá)到10萬元以上

1樓旅游紀(jì)念精品經(jīng)銷區(qū)1、具有貴州文化特色紀(jì)念2、注冊資本達(dá)到20萬元以上

B

2樓美食餐飲I、具有貴州文化特色紀(jì)念2、注冊資本達(dá)到10萬元以上

區(qū)

3樓美食餐飲1、具有貴州文化特色紀(jì)念2、注冊資本達(dá)到5萬元以上

1樓成人/小孩服裝批贊癌1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

C2樓成人/小孩服裝批贊癌1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

區(qū)3樓成人/小孩服裝批彝癌1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

-1樓大型購物超市國內(nèi)知名品牌，注冊資本1000萬元以上

-1樓大型購物超市國內(nèi)知名品牌，注冊資本1000萬元以上

D1樓美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

區(qū)2樓美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

3樓美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

1樓牛仔服裝批發(fā)/零售1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

E

2樓牛仔服裝批發(fā)/零售國1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

區(qū)

3樓牛仔服裝批發(fā)/零售顯1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

1樓鞋蕖批發(fā)/零售國1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

F

2樓鞋渠批發(fā)/零售展1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

區(qū)

3樓鞋棠批發(fā)/零售國1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

1樓銀行、工商局、電信、招商處提供便民商業(yè)服務(wù)

G

2樓TK夜總會、酒吧1、注冊資本50萬元，2、有娛樂經(jīng)營執(zhí)照，3、租賃期5年以上

區(qū)

3樓豪華影院1、注冊資本50萬元，2、有影業(yè)經(jīng)營執(zhí)照，3、租賃期5年以上

四.統(tǒng)一招商

建議通過將經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，實行統(tǒng)一規(guī)劃/招商經(jīng)營，盤

活步行街商鋪經(jīng)營，營造良好的商業(yè)氛圍，有利于商鋪物業(yè)的升值。在這種高風(fēng)險高利潤模式的運(yùn)

作當(dāng)中，涉及商業(yè)項目的規(guī)劃、設(shè)計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對管理公司的綜合運(yùn)營能

力要求極高。若商業(yè)步行街經(jīng)營不善而導(dǎo)致步行街冷冷清清、返租回報承諾無法兌現(xiàn)等，其存在負(fù)

面的社會影響。

1、物業(yè)返租/代租/代售

序回報率回報償付

號類別期限責(zé)任風(fēng)險管理費(fèi)稅費(fèi)備注

（%.年）方式

管理公司承擔(dān)回報

返租3-5年總房款的3%管理公司按在給付回報款在給付回報款

1金的風(fēng)險，但享有

返租5年以上總房款的3.5%月給付回報差額收入權(quán)利扣除并支付扣除并支付

向管理公司

3-5年實收租金產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人

2代租支付傭金為產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)

5年以上月租金的50%自行承擔(dān)自行承擔(dān)

產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人

3代售按委托價代售總房款的2%產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)

自行承擔(dān)自行承擔(dān)

2、租金價格策略

商業(yè)步行街商鋪物業(yè)租金的定價策略應(yīng)事實求是地根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、消費(fèi)人群、日

客流量、消費(fèi)力等因素，以及參考項目周邊競爭物業(yè)總體規(guī)劃、規(guī)模、租金、物業(yè)素質(zhì)等方面綜合

考慮和比較，最終確定項目近期和長期的物業(yè)出租價位（自行確定）。

序號商鋪區(qū)域面向方位分租面積租賃期限租金參考價優(yōu)惠折扣備注

1整棟/整層租用5年以上提供免租期吸引大商家進(jìn)駐

1-2年60-100元9.8折租金可實行年均遞增模式

2一樓臨街商鋪單間

3-5年60-100元9.3折租金可實行年均遞增模式

1-2年50-80元9.8折租金可實行年均遞增模式

3一樓中心街鋪單間

3-5年50-80元9.3折租金可實行年均遞增模式

41-2年40-60元9.8折租金可實行年均遞增模式

二樓單間

3-5年40-60元9.3折租金可實行年均遞增模式

51-2年30-50元9.8折租金可實行年均遞增模式

三樓單間

3-5年30-50元9.3折租金可實行年均遞增模式

3、租售物業(yè)稅費(fèi)

（1）物業(yè)銷售稅

稅種稅率(%)備注

營業(yè)稅5%按合同金額計算

印花稅3%?0按合同金額計算

土地增值稅2%按合同金額計算

城建稅7%按營業(yè)稅的7%計算

附加稅3%按營業(yè)稅的3%計算

(2)物業(yè)出租稅

稅率(%)

稅種備注

公司性質(zhì)個人性質(zhì)

房產(chǎn)稅12%4%

營業(yè)稅5.5%3%

管理公司在實施物業(yè)返租/代租/代售活動期間，涉及物業(yè)產(chǎn)生的各種稅費(fèi)，在簽定《物業(yè)返租/

代租/代售協(xié)議》時應(yīng)明確納稅的主體，避免產(chǎn)生不必要的誤會。

第三部分

步行街物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營方案

--物業(yè)接管驗收

為確保步行街的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護(hù)客戶的

合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗收工作。

1、管理內(nèi)容：

(1).跟蹤并記錄在建樓宇/設(shè)備隱蔽工程問題，提出合理化建議；

(2).了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；

(3).編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

(4).與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗收；

(5).記錄及提交驗收結(jié)果/報告，并要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；

(6).與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

(7).與開發(fā)商、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：

?核對、接收各類房屋和鑰匙，并加以整理分類存放；

?核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

?核對、接收各類設(shè)施設(shè)備，并進(jìn)行投入運(yùn)行/使用；

?核對、接收各類配套設(shè)施物品，并加以登記臺帳存檔；

?核對、接收各類配置標(biāo)識標(biāo)牌，并加以登記歸類存檔；

?其他

2、實施措施：

(1).組建前期建設(shè)介入小組，負(fù)責(zé)跟蹤并記錄在建樓宇/設(shè)備隱蔽工程問題