律師辦理國(guó)有土地使用權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引(2007年)

律師辦理國(guó)有土地使用權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引(2007)

(2007年12月180業(yè)務(wù)研究與職業(yè)培例委員會(huì)會(huì)議通過)

第一章總則

1.1制定目的

本指引由上海市律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會(huì)以及項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)q

日融資法律研究委員會(huì)共同起草，其目的是為律師提供辦理與土地使用權(quán)有關(guān)業(yè)

務(wù)操作方面的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和借鑒。本指引并不是強(qiáng)制性規(guī)定，僅供律師在具體業(yè)

務(wù)操作中參考。

1.2飆念界定

(U本招引所指土地使用權(quán)，并不是起土地所有權(quán)人對(duì)自己所有土地的使

用權(quán)，而是指非土地所有權(quán)人依照法律規(guī)定對(duì)土地享有的占有、使用、收益、處

分權(quán)，包括國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩種；

(2)國(guó)有土地，是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)危囹內(nèi)屬于全民所有的土

地；

(3；集體土地，與國(guó)有土地對(duì)應(yīng)，指勞動(dòng)群次集體所有的土地；

C4J熬地，指經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地；

(5)生地，器完成土地征收，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地

或者荒地等土地；

(6)毛地，指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、

不具備基本建設(shè)條件的土地;

(1)凈地，指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物.構(gòu)筑物等設(shè)指

的土地。

1.3件即辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)的基本原則

鑒于土地使用權(quán)問題的復(fù)雜性，律師辦理土地使用權(quán)有關(guān)業(yè)務(wù)除應(yīng)遵守專業(yè)、

誠(chéng)信、勤勉等原則外，還應(yīng)遵循以下原則：

(1)法律服務(wù)與政策服務(wù)相結(jié)合原則

由于土地的政策性、政治性強(qiáng)，故有關(guān)土地問題的規(guī)定以政策性文件居多，

且根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控的需要，政策變化較快.較多；因此，律師在辦理土地使用

權(quán)業(yè)務(wù)時(shí)，不僅要依法，而且要掌握貫徹政策精神于服務(wù)活動(dòng)中；否則，律師的

有關(guān)法律意見可能無法實(shí)際實(shí)施；

(2)合同意識(shí)與物權(quán)意識(shí)相結(jié)合原則

雖然律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)中的主要內(nèi)家為起草各類合同文件，而合同

法的主要精神之一為“契約自由”，但隨著2007年10月1日《物權(quán)法》的實(shí)施，

“物權(quán)法定原則''應(yīng)該成為“契約自由原則''的補(bǔ)充或者F艮制；因此，律師在辦理此

類業(yè)務(wù)中既要有合同意識(shí)又要有物權(quán)意識(shí)，如此才能切實(shí)維護(hù)委托人的正當(dāng)權(quán)益。

1.4律師辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)的前提

由于土地使用權(quán)業(yè)務(wù)往往涉及問題較多，涉及標(biāo)的較大，故律師在辦理土地

使用權(quán)業(yè)務(wù)前，應(yīng)根據(jù)合同法、律師法的規(guī)定與委托人簽訂以下兩種形式的律師

聘請(qǐng)合同:

1、常年法律顧問合同

作為0常的土地使用權(quán)政策法律咨詢、口頭建議等，律師可與委托人訂立,布

年法律顧問合同，與公司其他行常業(yè)務(wù)一并辦理。

2,專項(xiàng)法律服務(wù)協(xié)■議

對(duì)于需要律師參與調(diào)查談判、越草合同.出具書面意見等方面的土地使用權(quán)

業(yè)務(wù)，律師應(yīng)與委托人簽訂專項(xiàng)法律服務(wù)協(xié)?以，對(duì)當(dāng)事人的具體要求、律師的具

體服務(wù)事項(xiàng)及專項(xiàng)律師賽的金額、攵付方式等予以明確。

1.5律師辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)的要求

律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)過程中，乃至土地使用權(quán)業(yè)務(wù)完成后，應(yīng)滿足以

下要求：

1.保守商業(yè)秘密

由于土地使用權(quán)業(yè)務(wù)往往為公司的重要業(yè)務(wù)，更是房地產(chǎn)公司的核心業(yè)務(wù)，

因此，律師在辦理過程中或者完成之后，均應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的要求或者自覺為委托

人保守其中涉及到合作模式、合同內(nèi)衣、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的等方面的商業(yè)秘密，以委托人

利益為重。

2,預(yù)防糾紛、防范風(fēng)險(xiǎn)

鑒于土地使用權(quán)業(yè)務(wù)標(biāo)的一般巨大，此類風(fēng)險(xiǎn)往往是企業(yè)不能承受之重，因

此，律師在辦理過程中，無論調(diào)查、談判，還是起草文件時(shí)，都要充滿對(duì)糾紛的

預(yù)防意識(shí)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，盡最大努力預(yù)見可能發(fā)生的問題，將其連同自

己的看法、應(yīng)對(duì)措施一并提交委托人注意、考慮和選擇。

1.6本舔作指引的運(yùn)用槍圈

本操作指引主要適.用于律師從事與土地使用權(quán)業(yè)務(wù)有關(guān)的非訴訟法律服務(wù)，

尤其以律師在專項(xiàng)法律服務(wù)中的盡職調(diào)查、法律論證、參與盛判、起草文件、協(xié)

辦手續(xù)等活動(dòng)為重點(diǎn)。

本操作指引對(duì)律師辦理與土地使用權(quán)有關(guān)的訴論、仲栽代理業(yè)務(wù)，亦有較強(qiáng)

的參考作用。

第二章土地儲(chǔ)備

第一節(jié)一般規(guī)定

2.1.1概念界定

土地儲(chǔ)備，是指各級(jí)政府委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市

規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征收、收回、收購(gòu)或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征

地補(bǔ)樓安置、序屋拆遷補(bǔ)樓安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地

供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。

2.1.2法律依據(jù)

(\)《土地儲(chǔ)備辦法》(國(guó)土?xí)l(fā)[2007]277號(hào)，由國(guó)土資源部于2007年11

月19日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行)；

(2)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地濟(jì)產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)，由國(guó)務(wù)院于

2001年4月30號(hào)發(fā)布，自發(fā)布之日起施行力

C3J《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》(國(guó)土資發(fā)[2001]174號(hào)，由國(guó)

土資源部于2001年6月21日發(fā)布，自發(fā)布之目起施行人

C4J《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》(建規(guī)[2002]270

號(hào)，由建設(shè)部于2002年12月26日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行人

(5)《關(guān)于貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定〉的通知》(建規(guī)

[2004]185號(hào)，由建設(shè)部于2004年10月29號(hào)發(fā)布，自發(fā)布之日起施行人

(6)《土地儲(chǔ)備密金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》(財(cái)綜[2007]17號(hào)，由財(cái)政部、國(guó)

土資源部于2007年2月27日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行人

(7)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從產(chǎn)土地管理的緊急通知》(國(guó)土資也發(fā)[2006]17號(hào),

由國(guó)土券源部于2006年5月30號(hào)發(fā)布，自發(fā)布之日起施行人

(8J《上誨市土地儲(chǔ)備辦法》(上誨市人民政府令第二十五號(hào)，由上海市人

民政府第41次常務(wù)會(huì)議于2004年6月7日通過，自2004年8月1R起施行力

(9)《上海市土地儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則》(滬府發(fā)［2004］41號(hào)，由上海市人民

政府于2004年10月25日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行力

(10)《系于印發(fā)＜實(shí)施［上海市序地產(chǎn)生記條例］的補(bǔ)充規(guī)定(二)〉的通知》

(滬房地資權(quán)［2005］456號(hào)，由上誨市房屋土地券源管理局于2005年8月12號(hào)

發(fā)布，自發(fā)布之日起施行)。

第二節(jié)土地儲(chǔ)備的審查

2.2.1土地儲(chǔ)備的范03審查

土地儲(chǔ)備施囹包括：

(］)灘余圍墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地；

(2)擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原國(guó)有農(nóng)用地；

r3)擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地；

(擬依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地；

(5)土地管理部門依法收回的閑置國(guó)有土地；

(6)市政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國(guó)有土地。

特別提示：國(guó)土生源部于2006年5月30日所發(fā)《關(guān)于當(dāng)前城一步從嚴(yán)土地

管理的緊急通知》中明確捐出：新增定設(shè)用地不得用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備。

2.2.2土地儲(chǔ)備針劃的市查

土地儲(chǔ)備計(jì)劃應(yīng)當(dāng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃相協(xié)?調(diào)，與土地利用年度計(jì)劃

以及明后年的土地供應(yīng)計(jì)劃相銜接。市房地咨源局會(huì)同市發(fā)展改革委員會(huì)等有關(guān)

部門，在每年第四季度組織編制下年度的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，經(jīng)市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)

小組審核批準(zhǔn)后分瞥下達(dá)。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)擬實(shí)施儲(chǔ)備的地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者農(nóng)村集體所有土地征

收的，應(yīng)當(dāng)向市房地資源局提出申請(qǐng)；市房地資源局應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起10

個(gè)工作EJ內(nèi)完成審核。上述地塊經(jīng)審核同意并列入土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃后，土地儲(chǔ)

備機(jī)構(gòu)方可按規(guī)定實(shí)施儲(chǔ)備~o

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)擬儲(chǔ)備原劃撥的國(guó)有建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)持與原土地使用權(quán)■人達(dá)

成的收購(gòu)儲(chǔ)備意向或者與區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)簽訂的有關(guān)協(xié)?議，向市房地資源局備案,

列入土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃后，方可按規(guī)定實(shí)施儲(chǔ)備。

2.2.3儲(chǔ)各主體密格的申查

（1）灘涂囹娶成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地、擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原國(guó)有

農(nóng)用地.以及市政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國(guó)有土地，由上誨市土地儲(chǔ)

備中心負(fù)責(zé)儲(chǔ)備；

（2）擬調(diào)整為經(jīng)管性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地、擬依法征收后實(shí)行出讓

的原農(nóng)村集體所有土地、土地管理部門依法收回的閑置國(guó)有土地，由上海市土地

儲(chǔ)備中心和所左地的區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)合儲(chǔ)備；而經(jīng)市政府批準(zhǔn)的專門機(jī)

構(gòu),只能在相關(guān)批準(zhǔn)文件規(guī)定的區(qū)域是囹內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備；

C3J對(duì)于可聯(lián)合儲(chǔ)備的土地，除市政府另有規(guī)定外，幡備擬依法征收后實(shí)

行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的，市土地儲(chǔ)備中心與區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所占

投資比例各為50%；儲(chǔ)各擬調(diào)整為經(jīng)管性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地、土地管理

部門依法收回的閑置國(guó)有土地的，市土地儲(chǔ)備中心所占投資比例為30%,區(qū)（縣）

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所占投資比例為70%。市土地儲(chǔ)備中心與區(qū)(縣)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)

協(xié)商一致，可以對(duì)上述投資比例此行適當(dāng)調(diào)整。經(jīng)市政府批準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備專門機(jī)

構(gòu)可以在相關(guān)枇準(zhǔn)文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)單獨(dú)實(shí)施土地儲(chǔ)備，或者聯(lián)合市土地儲(chǔ)

中心、邑(縣)土地儲(chǔ)4^11構(gòu)實(shí)旋1土地儲(chǔ)。

2.2.4擬儲(chǔ)備地塊權(quán)屬狀況的申蚤

(1)審查擬儲(chǔ)備地塊是否合法辦理房地產(chǎn)權(quán)利餐'記，是否具各房地產(chǎn)權(quán)利

於記證明；

(2)審查房地產(chǎn)權(quán)利鰲記證明記我內(nèi)緣與房地產(chǎn)強(qiáng)記部門委記信息是否一

致；

(3)章查擬與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽署土地儲(chǔ)備合同的主體，是否余依法辦理房地

產(chǎn)作記的國(guó)有土地使用權(quán)人或者集體所有土地所有權(quán)人；

(4)審查擬儲(chǔ)備土地的座落、田至范囹、土地面示、土地用途、土地使用

期F艮(若有)等，是否與該土地房地產(chǎn)權(quán)利譽(yù)記情況一致；擬儲(chǔ)備土地有否辦理

房地產(chǎn)抵押金記或者其他權(quán)利F艮制於記；

(5)審查擬儲(chǔ)備地塊有否辦理司法查封、行政查封或者其他權(quán)利F艮制譽(yù)記；

(6)審查是否存在業(yè)已或者可能影響擬儲(chǔ)備地塊房地產(chǎn)權(quán)利、且已生效的

合同、法議等法律文件。

第三節(jié)土地儲(chǔ)備合同

2.3.1合同擊事人

(\)除儲(chǔ)備灘涂囹墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地外，儲(chǔ)備其他各類土地，儲(chǔ)

備機(jī)構(gòu)均需與擬儲(chǔ)備地塊的原權(quán)利人簽署土地儲(chǔ)各合同；

(2)儲(chǔ)備擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原國(guó)有農(nóng)用地、擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用

地的原劃撥國(guó)有土地、土地管理部門依決收回的閑置國(guó)有土地，以及市政府為實(shí)

施城市規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國(guó)有土地，均應(yīng)以經(jīng)合法密記的原國(guó)有土地使用權(quán)人

作為合同相對(duì)方，簽署土地儲(chǔ)備合同；

(3)儲(chǔ)備擬依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地，應(yīng)以經(jīng)合法密記

的農(nóng)村集體所有土地的所有權(quán)人作為合同相對(duì)方，簽署土地儲(chǔ)備合同。

特別提示：在審查土地儲(chǔ)備合同的各事人時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審奎作為合同相對(duì)方的

土地原權(quán)利人，其在簽訂土地儲(chǔ)備合同時(shí)是否依法存在，是否具備卷暑土地特備

合同的民事權(quán)利能力和行為能力；若余法人，其是否獲得了冬署土地的各合同的

合法授權(quán)、批準(zhǔn)和同意。

2.3.2合同主要內(nèi)京

(1)儲(chǔ)備土地的座落、田至范圍、土地面積.土地用途、土地取得方式等；

(2)土地儲(chǔ)備的補(bǔ)償價(jià)格；

(3)土地儲(chǔ)備補(bǔ)夠價(jià)格的支付期P艮、支付數(shù)額及支付方式；

(4)儲(chǔ)備土地的支付期F艮和標(biāo)準(zhǔn)；

(5)儲(chǔ)備土地的賽料、文件移交；

(6)合同各方在土地儲(chǔ)各過程中的義務(wù)和責(zé)任；

(7)土地儲(chǔ)備手續(xù)的辦理及配合；

C8J違約責(zé)任；

(9)不可抗力條款；

(10J爭(zhēng)議解決方式；

(11J土地儲(chǔ)各各方約定的其他事項(xiàng)。

2.3.3土地儲(chǔ)備補(bǔ)錯(cuò)價(jià)格

除灘涂囹墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地、土地管理部門依法收回的閑置國(guó)有土

地外，儲(chǔ)備其他各類土地，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)給予儲(chǔ)備土地原權(quán)利人補(bǔ)樓,即在儲(chǔ)備合

同中明確約定補(bǔ)楂價(jià)格。

土地儲(chǔ)備補(bǔ)償價(jià)格，主要通過儲(chǔ)備各方以協(xié)商方式確定。其中，土地儲(chǔ)備機(jī)

構(gòu)對(duì)原劃撥給企事業(yè)單往使用的國(guó)有土地實(shí)施收購(gòu)儲(chǔ)備的，應(yīng)當(dāng)檜照本市的基準(zhǔn)

地價(jià)并結(jié)合土地市場(chǎng)行情，與該單住此行協(xié)商，確定補(bǔ)樓價(jià)格。

特別提示：

(1)土地儲(chǔ)備補(bǔ)樓價(jià)格應(yīng)包括土地原權(quán)利人對(duì)土地所作癖期投入、原權(quán)利

人獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)樓，征地費(fèi)用、拆迂安置補(bǔ)楂會(huì)用，管理費(fèi)用等；

(2)補(bǔ)楂價(jià)格可以是單價(jià)灰者總價(jià)。若為單價(jià)，應(yīng)淺戀土地面粗的計(jì)算標(biāo)

準(zhǔn)、結(jié)算程序、碼整方法等問題。

2.3.4儲(chǔ)備土地的支付

土地儲(chǔ)備合同應(yīng)明確約定儲(chǔ)備土地支付的條件、標(biāo)準(zhǔn)和期F艮。

儲(chǔ)備土地支付的條件可以是現(xiàn)狀.場(chǎng)地平整，或者約定的其他條件。

2.3.5土地借各機(jī)枸的主要義務(wù)

(1)取得實(shí)施土地儲(chǔ)備的全部批準(zhǔn)、同意和許可；

(2)作好實(shí)施土地儲(chǔ)備前的調(diào)查、核實(shí)及相關(guān)準(zhǔn)備；

(3)安排用于支付土地儲(chǔ)備補(bǔ)楂價(jià)格的全部賽金；

(4)按■照約定向儲(chǔ)備土地原權(quán)利人支付土地補(bǔ)楂價(jià)款；

(5)辦理土地儲(chǔ)備過程中所陟征地、拆遷許可手續(xù);

(6)按照法律法規(guī)的規(guī)定，自行或者委托其他單位完成土地儲(chǔ)備所涉征地、

拆遷安置、補(bǔ)樓事宜；

(7)完成儲(chǔ)備土地支付的瞼收手續(xù)；

(8)辦理儲(chǔ)備土地的房地產(chǎn)權(quán)利密記手續(xù)。

2.3.6儲(chǔ)備土地原權(quán)利人的主要義務(wù)

(1)取得筌署土地儲(chǔ)備合同的全部批準(zhǔn)、同意和許可；

(2)做好土地儲(chǔ)備的前期工作，確保按期丈付儲(chǔ)備土地；

(3)檜期完成儲(chǔ)備土地支付條件和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)驗(yàn)收，并向儲(chǔ)備機(jī)

構(gòu)支付土地；

(4)收取儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所付補(bǔ)夠款項(xiàng)，并出具合法收款憑證或者發(fā)票；

(5)物?助儲(chǔ)各機(jī)構(gòu)完成土地儲(chǔ)備所涉征地、拆遷安置補(bǔ)楂事宜；

(6)協(xié)?助儲(chǔ)各機(jī)構(gòu)辦理土地儲(chǔ)備房地產(chǎn)權(quán)利譽(yù)記手續(xù)。

2.3.7違約情形

1.土地儲(chǔ)備原權(quán)利人違約

(1J土地儲(chǔ)備原權(quán)利人未按時(shí)、按標(biāo)準(zhǔn)支付儲(chǔ)備土地；

(2)儲(chǔ)備土地在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬密記前破設(shè)定抵押、查封或者受其他權(quán)利

限制；

(3)原權(quán)利人未予配合或者協(xié)助儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)辦理儲(chǔ)備土地房地產(chǎn)權(quán)利密記。

2.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)違約

(\)土地儲(chǔ)各機(jī)構(gòu)未按時(shí)攵付補(bǔ)樓款項(xiàng)；

(2)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)未按時(shí)瞼收并接受,儲(chǔ)備土地支付。

第8節(jié)土地儲(chǔ)備的程序

2.4.1土地儲(chǔ)備立項(xiàng)手續(xù)的辦理

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向投券管理部門辦理儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)。儲(chǔ)備

地塊的it期開發(fā)立項(xiàng)，參照上海市固災(zāi)資產(chǎn)投資項(xiàng)目的審批程序辦理。各級(jí)投資

管理部門應(yīng)當(dāng)自受理土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提交的項(xiàng)目建議書之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成

審批。

特別提示：下列儲(chǔ)備地塊的審批，由上海市發(fā)展和女單委員會(huì)實(shí)先：

CU上厚市土地儲(chǔ)備中心和上誨市政府批準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備專門機(jī)構(gòu)實(shí)初儲(chǔ)備

的地塊；

(2)擬依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地。

2.4.2土地儲(chǔ)備規(guī)劃手俟的辦理

土地儲(chǔ)備的前期開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)建

設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)載明儲(chǔ)備地塊的生落、田至范圍、面余等事

項(xiàng)。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)儲(chǔ)備地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，由上海市和各區(qū)(縣)

規(guī)劃部門自受理申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)，按規(guī)劃管理權(quán)限審核辦理。其中，儲(chǔ)

備地塊有經(jīng)批準(zhǔn)的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的,建設(shè)用地規(guī)劃許

可證應(yīng)當(dāng)我明該地塊基礎(chǔ)性建設(shè)的規(guī)劃要求。

2.4.3土地儲(chǔ)備用地手族的辦理

儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以向土地管理部門申領(lǐng)建

設(shè)用地批準(zhǔn)文件。其中，儲(chǔ)備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征收農(nóng)村集體所有土地的,

由土地管理部門萩法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)文

件。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)儲(chǔ)備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件的，由上海市和各區(qū)（縣）

土地管理部門自受.理申請(qǐng)之官起,10個(gè)工作日內(nèi)，按建設(shè)用地管理權(quán)F艮審核辦理。

儲(chǔ)備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者農(nóng)村集體所有土地征收的，按照法律、法規(guī)規(guī)文的

程序辦理。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件應(yīng)當(dāng)我明儲(chǔ)備地塊的坐落.8至范

圍、而興等事項(xiàng)。

2.4.4土地儲(chǔ)備的補(bǔ)樓安置

1,儲(chǔ)備擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地的補(bǔ)樓

土地儲(chǔ)各機(jī)構(gòu)對(duì)原劃撥給企事業(yè)單位使用的國(guó)有土地實(shí)施收購(gòu)儲(chǔ)備的，應(yīng)當(dāng)

按照本市的基準(zhǔn)地價(jià)并結(jié)合土地市場(chǎng)行情，與該單住進(jìn)行協(xié)商，確定補(bǔ)楂價(jià)格，

簽訂收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議。

2、土地儲(chǔ)備涉及房屋折遷和征收農(nóng)忖集體所有土地的補(bǔ)磅

土地儲(chǔ)備涉及房屋拆遷、征收農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的

有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補(bǔ)樓安置方去審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定

的標(biāo)準(zhǔn)、方式和程序?qū)嵤┭a(bǔ)樓安置。

2.4.5土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)委記

1,儲(chǔ)備圍墾灘涂成陸土地的房地產(chǎn)密記

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)圍墾灘余成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)由上海市土地儲(chǔ)備中心向

上誨市房地產(chǎn)密記處申請(qǐng)土地使用權(quán)初始密記。申請(qǐng)祭記時(shí)除應(yīng)提交土地儲(chǔ)備計(jì)

劃外，還應(yīng)提交下列文件：

(\)《上海市房地產(chǎn)密記申請(qǐng)書》(原件);

(2)身份證明(復(fù)印件);

(3)《上海市灘涂開發(fā)利用許可證》(原件)；

(4)灘涂工程浚工驗(yàn)收合格證明(原件)；

(5)成陸后的地籍圖(原件二份)；

(6)土地勘測(cè)報(bào)告(原件)；

(1)有立項(xiàng)批文的，還應(yīng)提交立項(xiàng)批準(zhǔn)書(原件)。

特別提示：土地儲(chǔ)備計(jì)劃的主體應(yīng)當(dāng)與《灘涂開發(fā)利用詩(shī)可證》上我明的立

體相一致。上漆市房地產(chǎn)密記處辦理淮涂固娶成陸并修檢收合格土地的土地使用

權(quán)初始去記，房地產(chǎn)權(quán)證中的土地使用權(quán)來源記我為“劃撥”。土地用途的記我，

對(duì)無立項(xiàng)出丈的，檜“其他未利用土地”記軌；有立項(xiàng)姓丈的，樓立項(xiàng)姓丈上土

地用途記栽。屬土地特備的，房地產(chǎn)權(quán)證的附記欄注記“土地儲(chǔ)備”。

2,儲(chǔ)備擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地的房地產(chǎn)密記

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)儲(chǔ)備原劃撥給企事業(yè)單住使用的國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)持收購(gòu)

儲(chǔ)備協(xié)?以、列入土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃的證明和原土地使用者的房地產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)材

料，句市或者區(qū)縣土地管理部門申請(qǐng)收回原土地使用權(quán)；經(jīng)批準(zhǔn)后，由市或者區(qū)

縣土地管理部門注銷原房地產(chǎn)權(quán)證。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)持收回原土地使用權(quán)的枇準(zhǔn)文件等有關(guān)材料，向市或者區(qū)縣房

地產(chǎn)密記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地密記，領(lǐng)取土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)權(quán)證。申請(qǐng)土地密記時(shí)，應(yīng)

提供以下材料:

(])《上誨市房地產(chǎn)密記申請(qǐng)書》(原件)；

(2)身份證明(復(fù)印件);

(3)原土地使用者的房地產(chǎn)權(quán)證書(原件)；

C4J土地儲(chǔ)備計(jì)劃(復(fù)印件)；

(5)國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議(原件)；

(6)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件(原件)；

(7)地籍圖(原件二份)；

(8)土地勘測(cè)報(bào)告(原件)o

3.儲(chǔ)備其他土地的房地產(chǎn)半記

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備依法收回的閑置國(guó)有土地、依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村

集體所有土地、擬轉(zhuǎn)為經(jīng)管性建設(shè)用地的原國(guó)有農(nóng)用地，在取得建設(shè)用地枇準(zhǔn)文

件后，可以申請(qǐng)土地使用權(quán)初始密記，委記時(shí)應(yīng)向房地產(chǎn)委記機(jī)構(gòu)提交下列文件：

(\)《上海市房地產(chǎn)密記申請(qǐng)書》(原件)；

(2)身份證明(復(fù)印件)；

(3)土地儲(chǔ)備計(jì)劃(復(fù)印件)；

(4)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件(原件)；

(5)地籍圖(原件二份)；

(6)土地勘測(cè)報(bào)告(原件)；

(7)屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)提交農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)文件。

2.4.6土地儲(chǔ)備地塊的臨時(shí)利用

經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在土地儲(chǔ)備期間，臨時(shí)利用儲(chǔ)備地

塊。臨時(shí)利用儲(chǔ)備地塊的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市或者區(qū)縣土地管理部門辦理相關(guān)用地

手續(xù)。

儲(chǔ)備地塊的臨時(shí)利用不得影響市參環(huán)境，不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和

其他附著物。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得兼營(yíng)除臨時(shí)利用儲(chǔ)備土地以外的其他經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。

2.4.7土地儲(chǔ)備地塊的供應(yīng)

1.支付供應(yīng)

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照土地供應(yīng)計(jì)劃的要求，做好儲(chǔ)備地塊交付供地的前期

準(zhǔn)各工作。儲(chǔ)備地塊交付供地的前期準(zhǔn)備工作主要包括：對(duì)于檜照枇準(zhǔn)的投咨、

規(guī)劃、建設(shè)要求實(shí)題基礎(chǔ)性建設(shè)的儲(chǔ)備地塊，經(jīng)市或者區(qū)縣土地管理部門會(huì)同規(guī)

劃等有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，方可按土地供應(yīng)計(jì)劃支付供應(yīng)。

儲(chǔ)備地塊的出讓工作，由市或者區(qū)（縣）土地管理部門會(huì)同投資、規(guī)劃等管

理部門和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，樓照本市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)粕賣的有關(guān)規(guī)定和土地利

用年度計(jì)劃組織實(shí)施。

儲(chǔ)各地塊交付供應(yīng)時(shí),土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣

的有關(guān)規(guī)定，配合市或者區(qū)縣土地管理部門做好向規(guī)劃、投資、環(huán)保等有關(guān)部門

書面征詢意見，編制招標(biāo)拍賣文件，組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，接受.地塊情況咨詢等第■期準(zhǔn)

備工作。土地儲(chǔ)各的房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)由市房地賁■源局收回。

2、前期新用補(bǔ)償及土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金

儲(chǔ)備地塊出讓所得的價(jià)款中，屬于土地使用權(quán)出讓金的部分，由受讓人支付

給土地管理部門。

屬于土地前■期開發(fā)新用的部分，由受讓人支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并在扣除土

地儲(chǔ)備的成本開支和管理希后，納入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。

財(cái)政、審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)土地儲(chǔ)備的成本，開攵以及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)

狀況遂行核查、審計(jì)。

第三章禺有土地使用權(quán)取得

第一節(jié)一般規(guī)定

3.1.1法律依據(jù)

(\)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(中華人民共和國(guó)主席令第六十二號(hào)，由中

華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自

2007年10月1日起施行力

(2)《中華人民共和國(guó)城市序地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第七十

二號(hào)，由中華人民共和國(guó)第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議于1994

年7月5日通過，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第

二十九次會(huì)機(jī)《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》修正力

(3)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第二十八號(hào)，由

中華人民共和國(guó)第六■屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于1986年6

月25日通過，根據(jù)1988年12月29目第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五

次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》第一次修正，1998

年8月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)市務(wù)委員會(huì)第8次會(huì)議修訂，根據(jù)2004年

8月28R第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華

人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》第二次修正人

(4)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)題條例》(國(guó)務(wù)院令第二百五十六號(hào)，由

國(guó)務(wù)院第12次常務(wù)會(huì)議于1998年12月24日通過，自1999年1月1日起施行人

(5)《中華人民共和國(guó)城猿國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例”國(guó)務(wù)院令

第五十五號(hào)，由國(guó)務(wù)院于1990年5月193發(fā)布，自發(fā)布之日起施行人

(6)《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》(建設(shè)部令第22號(hào)，由

建設(shè)部于1992年12月4日公布，t1993年1月1日起施行人

O)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地凍產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)，由國(guó)

務(wù)院于2001年4月30日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行力

(S)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第三十

九號(hào)，由國(guó)土資源部于2007年9月28日發(fā)布，自2007年11月1日起施行人

(9)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第二十一號(hào)，由國(guó)土

資源部于2003年6月11日發(fā)布，自2003年8月1日起施行人

(10)《侯于繼續(xù)開展經(jīng)管性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)秦工

作的通知》(國(guó)土密發(fā)[2004]71號(hào)，由兌素部、國(guó)土資源部于2004年3月310發(fā)

布，412004年3月31號(hào)起施行力

(11J國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)，由

國(guó)務(wù)院于2004年10月21日發(fā)布，自發(fā)布之日起越行為

(12)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)，由

國(guó)務(wù)院于2006年8月31日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行人

(13)《刑務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的

通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)，由國(guó)務(wù)院辦公廳于2005年5月9R發(fā)布，自發(fā)布之

日超越行人

(14)最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若

干問題的解答》(法發(fā)[1996]2號(hào)，由景高人先出院于1995年12月27Q發(fā)布，

自發(fā)布之日起越行人

(15J最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適.用法律

問題的解釋》(法釋［2005］5號(hào)，由最高人民法院于2005年6月18日發(fā)布，自發(fā)

布之日起施行力

(16)《德標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國(guó)土密發(fā)［2006］114

號(hào)，由國(guó)土褥源部于2006年5月31日發(fā)布，自2006年8月1日起施行)；

?海市外商投咨企業(yè)土地使用管理辦法(2002修正)》(上誨市人民政

府令第一百'—I?九號(hào)，由上海市人民政府令第二十九號(hào)于1996年6月21日發(fā)布，

根據(jù)2002年4月1R上誨市人民政府令第一百一十九號(hào)修正并重新發(fā)布，自1996

年7月1q起施行J；

(18)《何家土地管理局土地密記規(guī)則》(［1995］國(guó)土［法］字第184號(hào)，由原國(guó)

彖土地管理局1995年12月28日發(fā)布，自1996年2月1日起施行人

(19)《，有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(國(guó)彖土地管理局令

第八號(hào)，由原國(guó)家土地管理局1998年2月17日發(fā)布，自1998年3月1日起施行)。

第二節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥

3.2.1概念界定

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳

納補(bǔ)樓安置等費(fèi)用后將該幅土地支付土地使用者使用，或者將土地使用權(quán)無償交

給土地使用者使用的行為。

3.2.2范附

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源.交通、水利等項(xiàng)目用地;

(4J法律、行政法規(guī)規(guī)定.的其他用地。

3.2.3左原集體所有土地上取得劃撥土地使用權(quán)的程序

(I)建設(shè)單住必須持國(guó)務(wù)院管理部門或者縣級(jí)以上地方人民政府按照國(guó)家及

基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土

地管理部門提出用地申請(qǐng)；

(2)縣級(jí)以上土地管理部門申查同意申請(qǐng)后，會(huì)同有關(guān)部門遂行項(xiàng)目選址；

選址后，由土地管理部門根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃方嚏■及申請(qǐng)用地范囹，向擬征土地

所在地的有關(guān)部門發(fā)征詢單；擬征土地所在地有關(guān)部門同意后，被征土地的地方

人民政府組織建設(shè)單住與被征地單校及有關(guān)部門依法商定征收土地的補(bǔ)償安置

方去，然后按照審批權(quán)限，提交縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)，再由土地管理部門

發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

(3)在獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，由土地管理部門根據(jù)建設(shè)戰(zhàn)度一次或者分

期劃陵建設(shè)用地。建設(shè)項(xiàng)回度工后，先由建設(shè)項(xiàng)目管理部門組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)

收；再由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門核查實(shí)際用地，在認(rèn)可后才能按有關(guān)規(guī)

定辦理土地管理密記手續(xù)，核發(fā)國(guó)有土地使用證。至此，是設(shè)用地單住才正式取

得劃撥的土地使用權(quán)。

3.2.4我國(guó)有定設(shè)用地上取得劃撥土地使用權(quán)的程序

1、預(yù)審

由土地行政管理部門對(duì)速設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審

報(bào)告。

2.申請(qǐng)

建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政管理部門

提出建設(shè)用地申請(qǐng)。

3、審查

市、縣人民政府土地行政管理部門對(duì)用地申請(qǐng)進(jìn)行審查，擬定供地方案，報(bào)

市、縣人民政府批準(zhǔn)。

4.批準(zhǔn)

供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單柱頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。由

市、縣人民政府土地行政管理部門向土地使用者核發(fā)國(guó)有土地劃撥決定書。

5.姜記

建設(shè)單位向市.縣人民政府土地行政管理部門申請(qǐng)土地密記，并由市、縣人

民政府頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》。

3.2.5在國(guó)有羌山、荒地以及原屬其他單核使用的國(guó)有土地上取得劃段土地使

使用權(quán)的特殊程序

(1)使用國(guó)有荒山、荒地的，實(shí)行無俵劃撥；

(2)使用其他單位使用的國(guó)有土地，原使用單住受到損失的，建設(shè)單校應(yīng)當(dāng)

給予適.當(dāng)補(bǔ)償；

(3)原使用單住需要搬遷的，由建設(shè)單校負(fù)責(zé)搬遷補(bǔ)償。

第三節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)出讓

3.3.1格■界定

土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)

讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)彖支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3.3.2以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的看提備件

1.征收

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有