【我國房地產(chǎn)金融風險及防范探究8600字（論文）】

我國房地產(chǎn)金融風險及防范研究摘要我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一個快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)了一系列問題。隨著宏觀調控的加強，房地產(chǎn)公司在籌集資金方面面臨越來越大的困難.如何適應國家宏觀調控，切實穩(wěn)妥地為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供資金和保障，將成為每個房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實問題.研究房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險和防范措施將有助于房地產(chǎn)企業(yè)我國在激烈的市場競爭中有效、安全地為其融資.目前的研究方向，旨在分析和防范房地產(chǎn)企業(yè)的金融風險和風險，主要研究風險，以銀行貸款為基礎的房地產(chǎn)融資機制忽視了一個事實：資本市場的發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)提供了多元化的融資渠道和融資機制，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的金融風險的，要分析房地產(chǎn)融資的潛在風險，并采取有效的預防措施。關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資；風險識別目錄TOC\o"1-3"\h\u203781、緒論 3269551.1研究背景 3263891.2研究意義 3180031.3國內外研究現(xiàn)狀 3131131.3.1國外研究現(xiàn)狀 3203101.3.2國內研究現(xiàn)狀 426952、房地產(chǎn)金融風險理論 5170332.1房地產(chǎn)金融風險概念 5218072.2房地產(chǎn)金融風險的分類 5181563、我國房地產(chǎn)金融風險現(xiàn)狀 6101333.1開發(fā)融資市場 628583.2購房融資來源 767003.3我國房地產(chǎn)金融風險現(xiàn)狀 883404、我國房地產(chǎn)風險的成因 1043524.1房地產(chǎn)價格高位運行，部分地區(qū)形成房地產(chǎn)泡沫 1069144.2房地產(chǎn)金融市場上的信息不對稱 11308774.2單一的融資渠道，過渡依賴銀行信貸 1211734.3房地產(chǎn)金融市場體系不完善，結構單一 12274585、我國房地產(chǎn)金融風險防范對策 13278255.1加快完善房地嚴金融立法 1321645.2政府加強對房地產(chǎn)融資的支持 13214195.3嚴格控制房地產(chǎn)融資風險 1423155總結： 14254參考文獻 16緒論1.1研究背景中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展對中國經(jīng)濟的進一步穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義但多年來，國家加強房地產(chǎn)業(yè)宏觀調控，實施限制性貨幣政策，作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資非常重要，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應通過有效融資，積極拓展融資渠道，但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在諸多問題，存在諸多風險，如何有效防范房地產(chǎn)企業(yè)融資風險，提高房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，已經(jīng)成為關系到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要問題。1.2研究意義研究房地產(chǎn)商投資企業(yè)融資風險和其規(guī)避,有助于房地產(chǎn)商投資者在當前競爭環(huán)境下有效融資及規(guī)避投資風險?？疾旆康禺a(chǎn)商品和企業(yè)主要向銀行貸款的融資風險,忽視了現(xiàn)代商品和資本市場的變遷和發(fā)展,為房地產(chǎn)商品和企業(yè)創(chuàng)造了更加多元化的融資途徑和方法,而這些新的融資途徑和方法將給房地產(chǎn)商品和企業(yè)帶來一種全新的融資風險,我們有必要對這些房地產(chǎn)商品和企業(yè)潛在的融資風險問題進行深入分析,并針對性地采取有效的風險防范措施。房地產(chǎn)開發(fā)商和企業(yè)的融資風險,分析了房地產(chǎn)開發(fā)商和企業(yè)的整體融資規(guī)模及其現(xiàn)狀、融資手段和其融資特征,分析了房地產(chǎn)開發(fā)商和企業(yè)融資風險的主要類型和其成因,然后根據(jù)影響房地產(chǎn)開發(fā)商和企業(yè)融資規(guī)模的因素進行分析通過本文的研究，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供風險控制，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目順利進行，促進中國房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。1.3國內外研究現(xiàn)狀1.3.1國外研究現(xiàn)狀房地產(chǎn)金融理論的理論基礎是企業(yè)融資理論的研究，西方發(fā)達國家對融資理論的研究起步較早，大致可分為三個階段：以杜蘭德為代表的20世紀50年代初的早期資本理論，以及，20世紀50年代以雙m教授提出的MM理論為核心，70年代至90年代以邁爾斯、斯科特為代表的“權衡論”，以杰森、麥克林為代表的“代理成本論”，是現(xiàn)代最有影響的理論流派，以Rose為代表的“信息不對稱理論”、Harris和ravev為代表的“控制成本理論”、f8l為代表的“權力控制理論”等。美國經(jīng)濟學家杜蘭德首先對資本問題進行了總結和評價，1952年提出了早期資本制度理論，并用凈收益法、凈營業(yè)收入法和傳統(tǒng)方法三種方法建立了早期資本制度?！敖鹑趥鶆詹荒苡绊憘鶆蘸蜋嘁?，使債務和權益不受債務的影響。因此，我們可以通過債務來降低資本成本。債務成本的降低可以降低加權平均資本成本，提高企業(yè)價值，凈營業(yè)收入理論不同于凈收益理論?！凹訖嗥骄Y本成本不受杠桿的影響?！眰鹘y(tǒng)的凈收益理論是一種資產(chǎn)負債表理念，一個公司的資本成本取決于其資本結構，如果資本結構最優(yōu)，總成本最低，企業(yè)價值最大。1.3.2國內研究現(xiàn)狀由于我國房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟時代發(fā)展起步比較晚，導致房地產(chǎn)市場與資本市場發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約60%-70%來自于銀行貸款。因此很多學者認為我國房地產(chǎn)融資渠道過于單一，對銀行的依賴性太強，他們主張構筑多元化的融資渠道，降低融資風險。學者巴曙松，張旭，王森（2015）認為，“如果房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴于間接融資方式，那么銀行很可能成為房地產(chǎn)融資風險的主要承擔者，從目前的情況來看，我國房地產(chǎn)業(yè)受到政策變動的影響較大，在信貸政策變化、宏觀調控力度不同的情況下，房地產(chǎn)業(yè)容易大起大落。這樣一來，在房地產(chǎn)發(fā)展時期銀行可能獲得巨大的收益，但一旦房地產(chǎn)業(yè)進入調整時期，銀行很可能為經(jīng)濟變化帶來的巨大風險買單”目前國內很多商業(yè)銀行為了促進業(yè)務增長，抱著急功近利的心態(tài)，大力推進房地產(chǎn)信貸，并將其看作一種“優(yōu)良資產(chǎn)”，這種行為很大程度上加劇了金融市場的惡性發(fā)展。鑒于我國房地產(chǎn)企業(yè)融資所處的困境，對于如何拓展融資渠道，學者們都有自己的看法。洪艷蓉（2005）認為，“除了傳統(tǒng)的銀行信貸融資之外，還能通過發(fā)行企業(yè)短期融資債券，項目融資，房地產(chǎn)企業(yè)上市，引入外資合作開發(fā)，或者建立房地產(chǎn)信托基金來獲取資金，任曉玉，楊玉真（2001）提出發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)投資基金，以降低因過分依賴銀行而帶來的系統(tǒng)性風險;王秀玲（2010）詳細列舉了我國現(xiàn)有的融資渠道，如房地產(chǎn)信托、上市融資、債券融資以及傳統(tǒng)的銀行貸款等，并指出發(fā)展房地產(chǎn)融資渠道，需要組合使用多種金融工具，并主張實現(xiàn)住房抵押貸款證券化巴曙松認為，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想不被殘酷的市場競爭所淘汰，必須降低融資風險與成本，根據(jù)企業(yè)自身情況、開發(fā)項目特點靈活運用金融工具，選擇適宜的融資創(chuàng)新模式。2、房地產(chǎn)金融風險理論2.1房地產(chǎn)金融風險概念房地產(chǎn)融資，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設、流通、經(jīng)營、消費過程中，與貨幣流通和信貸渠道有關的或與一切金融活動有關的融資和其他金融服務的若干金融活動，利用各種手段和手段，為房地產(chǎn)業(yè)有關部門和協(xié)會籌集資金并提供相關服務。房地產(chǎn)融資風險是指房地產(chǎn)融資領域的“不確定性或不完全信息”，如資產(chǎn)、收益或聲譽損失的可能性，是由于從事房地產(chǎn)金融業(yè)務的機構決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境條件發(fā)生變化等原因造成的，從廣義上講，房地產(chǎn)金融風險不僅僅是指單個項目的風險，房地產(chǎn)金融公司和金融機構都參與其中，房地產(chǎn)金融體系的風險也隨之而來，房地產(chǎn)融資的風險不僅僅是盈虧，由于房地產(chǎn)金融風險的共同影響，金融機構面臨著較大的房地產(chǎn)金融風險，尤其是發(fā)生重大虧損時。公眾可以質疑其他金融機構的流動性和安全性。恐慌很容易導致擠兌，進而影響銀行體系。一旦銀行體系在這種影響下崩潰，它將產(chǎn)生多米諾骨牌效應，迅速蔓延到整個金融體系，導致金融動蕩，甚至引發(fā)金融危機的爆發(fā)。2.2房地產(chǎn)金融風險的分類根據(jù)巴塞爾協(xié)議的標準，房地產(chǎn)金融風險可分為系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風險是指金融機構因政策變化而，經(jīng)濟等宏觀經(jīng)濟因素在房地產(chǎn)金融運作中可能遭受損失，導致制度失衡。房地產(chǎn)市場低迷，房地產(chǎn)價格大幅下跌，導致房地產(chǎn)金融多米諾骨牌崩盤，一旦系統(tǒng)性風險爆發(fā)，即使房地產(chǎn)金融體系中的金融機構采取有效的防范措施，房地產(chǎn)金融風險的非系統(tǒng)性風險主要與單個項目或金融機構的風險有關，單個項目或金融機構的風險是在房地產(chǎn)價格下跌和市場低迷的情況下，將繼續(xù)遭受巨大損失的風險。以房地產(chǎn)金融服務為主，根據(jù)其特點，可分為信用風險、流動性風險和市場風險。1.信用風險又稱違約風險，是指由于借款人償付能力不足或不愿意償還，導致借款人資不抵債，銀行房地產(chǎn)信貸的資金量和利息發(fā)生變化的可能性，不能完全或及時收回的，根據(jù)授信額度的不同，可分為開發(fā)商信用風險和個人信用風險，其原因可能是：貸款前，對資質的審核和評定有誤；貸款貨幣化后，借款人的意愿、償債能力或其他因素發(fā)生變化。2.流動性風險房地產(chǎn)融資的流動性風險，是指金融機構在面臨流動性不足時，沒有足夠的現(xiàn)金或快速流動性，導致償付能力急劇下降，無力償還到期債務，無力償還到期債務的風險，滿足客戶回收要求。包括一級和二級。一級，通常用于長期房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)結構過高，導致流動性不足。銀行和其他從事房地產(chǎn)金融服務的機構，如果借款人無法按時還款，抵押物的取得和出售困難也將涉及流動性風險，即二次房地產(chǎn)融資的流動性風險。3.市場風險市場風險主要是由于房地產(chǎn)市場的不確定性造成房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和房地產(chǎn)金融服務商的損失，由于房地產(chǎn)交易具有很強的投機性，很容易造成泡沫，一旦泡沫破裂，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨巨大的資金和利息損失，并可能破產(chǎn)，房地產(chǎn)金融服務提供商面臨大量債務，房地產(chǎn)作為一種抵押物，其價值已經(jīng)大大降低，同時，由于房地產(chǎn)金融市場二級市場的不發(fā)達和法律制度的不完善，房地產(chǎn)信貸難以應對。商業(yè)銀行出售抵押物有期限，逾期將受到處罰，但在目前經(jīng)紀服務不發(fā)達的情況下，房地產(chǎn)拍賣必須經(jīng)過一系列評估，并經(jīng)過簽約拍賣流程，在變現(xiàn)成本很高的地方，拍賣抵押品往往會造成巨大損失。3、我國房地產(chǎn)金融風險現(xiàn)狀3.1開發(fā)融資市場我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要包括國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。自2016年起，國家預算內資金、債券和利用外資數(shù)額和占比均很低，且呈回落態(tài)勢;我國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要還是來自于銀行貸款。2020年全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.826萬億元，比2019年上漲33.2%。其中，商品住宅投資3.41萬億元，比09年增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.6%，2020年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比2019年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，比2019年增長10.3%，個人按揭貸款9211億元，比2019年增長7.6%。圖12016-2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資額單位：億元3.2購房融資來源我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款，2010年我國個人購房貸款持續(xù)增長，年末個人購房貸款余額6.1萬億元，同比增長29.4%，2009年，我國個人購房貸款增長率高達43%，新建房貸款和再交易房貸款增速分別達到40%和79%，2010年個人購房貸款新增1.4萬億元，與2019年增長金額持平，約為2018年的5倍、2017年的2倍。其中，根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2020年前三季度，定金及預收款10637億元，同比增長22.1%;個人按揭貸款5745億元，同比增長27.5%。圖22016-2020年個人住房貸款余額及增長率3.3我國房地產(chǎn)金融風險現(xiàn)狀經(jīng)過多年的探索發(fā)展，中國已建立起了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，銀行信貸為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。與此同時，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融市場所暴露出的融資渠道單一，依賴銀行貸款的問題不容我們忽視。盡管隨著房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，開發(fā)商通過滬深股市募集資金、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等取得發(fā)展，但通過上述方式所取得的資金在開發(fā)商資金來源中占比極低。融資方式依賴銀行信貸的問題仍然存在。截至2020年底，我國擁有房地產(chǎn)企業(yè)8萬家(2009年底為80407家)，其中，上市公司共計145家(滬深上市105家和內地在港上市的40家)。上市公司占比為0.18%，2020年，我國房地產(chǎn)企業(yè)通過工PO、增發(fā)、配股等方式的融資幾近450億元人民幣，僅占2020年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額的1.24%。在對我國上市房企排名前15位，2020年融資情況的統(tǒng)計調查(見表1)中可看出，這15家上市房企共融資3135.39億元，其中通過銀行授信的數(shù)額占到總融資額的76.51%。雖然這些優(yōu)質的上市房企運用了股權融資、信托融資等其他形式融資，但銀行信貸仍在其融資數(shù)額中占有極大比例。融資手段較為豐富的優(yōu)質上市房企，通過銀行授信得到的融資在總額中占比都如此高，其他房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性可想而知。目前我國房地產(chǎn)資金信托業(yè)務蓬勃發(fā)展，但從總體上看，目前的房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)信托計劃大部分為未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目提供前期信托信貸，不具備風險管理和期限轉換的市場功能。而目前我國，從資金來源渠道看，近年來數(shù)據(jù)可看出(見表1)，大約20%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的投入資金來自銀行信貸，而建筑公司墊付的占總投資三分之一的款項同樣是銀行貸款，而資金來源中占比40%以上的其他資金中，一半是個人按揭貸款。估計銀行貸款、定金及預付款中大部分通過銀行抵押貸款支付、個人按揭貸款可達到房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的50%-60%，遠高于銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通用標準。我國房地產(chǎn)融資中對銀行信貸的依賴可見一斑。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)所需資金，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)貸款和住房抵押貸款都有相當部分是源于銀行。實際上，銀行信貸支撐著房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉的整個資金鏈，承受著房地產(chǎn)市場運作中幾乎全部環(huán)節(jié)的風險。同時，我國商業(yè)銀行缺乏有效的風險轉移和分散機制，一旦風險發(fā)生，商業(yè)銀行必將遭受重創(chuàng)。表12020年重點房企融資情況統(tǒng)計房企名稱融資方式融資總額(億元)銀行貸款占比萬科銀行授信500億、增發(fā)集資112億61281.69%綠地銀行授信474億474100%金地集團定向增發(fā)40.97億、銀行授信300億、信托100億400.9774.82%SOHO中國銀行授信300億、可轉債28億港元324.6492.41%方興地產(chǎn)配股27.08億港元、配股11.49元、授信245億278.9487.83%泛海建設公司債32億、銀行授信200億23286.21%表2房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況(2016年-2020年)年份國內貸款(億元)國內貸款占比利用外資（億元）利用外資占比自籌資金自籌資金占比20165256.9820%257.811.2%8597.0932%20177015.6419%400.151.5%11772.5331%20187605.6919%641.041.7%15312.1039%201911364.5120%728.221%17949.1231%20201245017.3%7961.09%2670536.8%4、我國房地產(chǎn)風險的成因4.1房地產(chǎn)價格高位運行，部分地區(qū)形成房地產(chǎn)泡沫近年來，房地產(chǎn)價格的持續(xù)快速上漲一直為我國政府、學者以及老百姓所關注。從圖3中，可看出我國商品房銷售價格除過2008年略有下跌，從2000年開始一直保持著上漲態(tài)勢，2004年開始房地產(chǎn)價格上漲速度增快。也正是從2004年開始，我國出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)熱，近年來，呈現(xiàn)出房價飄升的勢頭由1線城市向中小城市擴散的趨勢。2010年第一季度，北京、上海、深圳等一線城市，新建商品房均價已漲超每平方米2萬元。同時，二手住宅價格也不斷快速上漲。圖4為09年我國70個大中城市二手住宅價格漲幅前10位的城市。其中，深圳二手住房價格累計上漲23.78%，居于首位。與此現(xiàn)象產(chǎn)生矛盾的是，相對房價的飄升速度，我國居民收入漲速遠遠落后。由此，不少學者提出了對我國房地產(chǎn)價格存在泡沫的擔憂。世界銀行關于房地產(chǎn)泡沫區(qū)的標準為:房價超過戶均年收入6倍以上的地區(qū)。根據(jù)目前不少學者的研究發(fā)現(xiàn)，我國部分城市城市的房價收入比已超過此標準，甚至有城市房價收入比高達16倍。圖32016-2020商品房價指數(shù)表32020年全國部分城市房價收入比城市房價收入比城市房價收入比上海16.54北京15.96三亞14.65深圳14.37南京10.81天津10.31成都9.41西安8.73烏魯木齊5.89西寧5.214.2房地產(chǎn)金融市場上的信息不對稱房地產(chǎn)金融市場中的信息不對稱體現(xiàn)在不同經(jīng)濟企業(yè)對房地產(chǎn)金融市場經(jīng)濟活動的參與程度上，信息不對稱降低了市場效率，導致負選擇和道德風險，構成了房地產(chǎn)金融風險的誘因。房地產(chǎn)金融機構與借款人（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者）之間的關系，由于信息不對稱，金融機構不能完全了解借款人的還款能力和其他放款前信息，因此很容易，也就是說，為了保證信貸收益，房地產(chǎn)金融機構往往在沒有充分了解貸款人的情況下使用平均借款利率，低風險信貸機構的平均借款利率意味著信貸成本的增加，做交易的人往往是那些愿意做交易的人這無疑會增加房地產(chǎn)金融機構的信用風險，在發(fā)放貸款之后，信息不對稱的可用性使得金融機構無法進行有效的融資有效監(jiān)控借款人信貸的使用。貸款人有可能提供虛假證據(jù)，這容易導致道德風險，進而引發(fā)房地產(chǎn)金融風險，由于房地產(chǎn)貸款的存在，房地產(chǎn)貸款的風險相對較低，而房地產(chǎn)金融機構也會加大對這筆貸款的投入，同樣，儲戶和監(jiān)管機構對自己的業(yè)務也不會比房地產(chǎn)金融機構更了解。盲目增加房地產(chǎn)貸款投資，忽視長期風險，必然導致房地產(chǎn)金融風險的產(chǎn)生，房地產(chǎn)金融運行參與者之間的信息不對稱是房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的重要原因。4.2單一的融資渠道，過渡依賴銀行信貸近年來，我國房地產(chǎn)融資取得了長足的進步，滿足了房地產(chǎn)業(yè)多樣化的需求。但房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道仍以商業(yè)銀行為主，房地產(chǎn)開發(fā)商在賣地階段向銀行申請土地貸款；在房屋開發(fā)階段，您申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款；在項目實施過程中，還應適用于房地產(chǎn)的短期流動性步驟；最后，購房者在售樓環(huán)節(jié)轉向銀行辦理個人住房貸款。從房地產(chǎn)開發(fā)到銷售的整個環(huán)節(jié)都離不開銀行業(yè)的支持，過度依賴銀行信貸不僅是中國房地產(chǎn)融資的特點，雖然，隨著中國房地產(chǎn)金融市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)融資不僅提供銀行信貸，然而，其他融資方式或高門檻只能讓大多數(shù)公司感到恐懼，而英國的情況并非如此?；蛘哒f提供的資金量太少，無法滿足總的需求，因此單一的融資渠道不僅制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且將當前房地產(chǎn)金融風險集中在銀行體系。4.3房地產(chǎn)金融市場體系不完善，結構單一我國房地產(chǎn)融資的發(fā)展相對較晚，還處于成長和發(fā)展階段，目前，我國房地產(chǎn)市場金融服務的主要參與者是商業(yè)銀行和一些信托投資公司，沒有進行專業(yè)的操作機構。專業(yè)房地產(chǎn)投資機構，房地產(chǎn)信貸、保險等專業(yè)房地產(chǎn)中介機構在我國成熟的房地產(chǎn)金融市場上占據(jù)主導地位，但這些機構尚未出現(xiàn)在我國房地產(chǎn)金融市場上，近年來房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。一般來說，由于制度和發(fā)展程度的限制，房地產(chǎn)信托主要為房地產(chǎn)項目提供信托資金，不符合商業(yè)銀行信貸標準，不具備證券投資和轉期功能，房地產(chǎn)抵押貸款等房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品不成熟。5、我國房地產(chǎn)金融風險防范對策5.1加快完善房地嚴金融立法房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展離不開法律的保護，多元化房地產(chǎn)融資的創(chuàng)造離不開完善的法律法規(guī)的支持。為房地產(chǎn)金融工具的發(fā)展創(chuàng)造條件，最大限度地降低房地產(chǎn)融資風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)金融市場不穩(wěn)定，嚴重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)融資，不能滿足我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險，因此，應多方面加快完善房地產(chǎn)融資立法。完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司融資法律法規(guī)，使之適應當前市場發(fā)展的需要，如證券法、擔保法的修訂；另一方面要出臺相關法律法規(guī)，如《房地產(chǎn)開發(fā)法》，《產(chǎn)業(yè)基金法》等法律法規(guī)保證了房地產(chǎn)金融法律法規(guī)的完善，規(guī)范了房地產(chǎn)融資行為，促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。5.2政府加強對房地產(chǎn)融資的支持作為一個資金密集、風險較大的領域，房地產(chǎn)融資必須有一個有效的機制來保證其運行，這一機制的運行與政府的支持密不可分，在發(fā)達國家，房地產(chǎn)金融非常繁榮和穩(wěn)固，政府采取的優(yōu)惠安排，也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，同時，政府應該對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管加強房地產(chǎn)融資；有效的監(jiān)管可以防范房地產(chǎn)融資中的違法行為，有效防范房地產(chǎn)融資風險，因此，在加強房地產(chǎn)融資監(jiān)管的同時，政府也應該能夠做到加強對信貸中介機構的監(jiān)管，加大對違規(guī)行為的處罰力度，以保證信貸中介機構的獨立性和公平性，更好地規(guī)避房地產(chǎn)融資風險。5.3嚴格控制房地產(chǎn)融資風險為嚴格控制房地產(chǎn)融資風險，需要加強房地產(chǎn)貸款市場準入，建立風險預警體系，提高房地產(chǎn)行業(yè)的風險承受能力。房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請貸款時，要嚴格審核，防止財務資金仲裁錯誤，加強房地產(chǎn)企業(yè)資質審核，對不同資質的房地產(chǎn)公司實施不同的融資策略，根據(jù)資質區(qū)分房地產(chǎn)公司，禁止對資質不合格的房地產(chǎn)公司貸款，加強和規(guī)定對自有資金的審核，即房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)占開發(fā)項目投資的30%以上，單個房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資源也應占35%以上。完善資產(chǎn)質量、投資收益率、流動性比率等指標，完善銀行體系，避免房地產(chǎn)泡沫對銀行的沖擊，有效防范房地產(chǎn)融資風險，如果銀行自身資本金不足、資本質量不高或監(jiān)管不完善，就很容易，只有房地產(chǎn)融資渠道健全、銀行體系穩(wěn)定、監(jiān)管有力，才能