2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運行半年報-2024.08-11正式版

2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運行半年報聯(lián)合資信工商評級三部羅星馳2024降幅有所收窄，銷售額降幅基本保持穩(wěn)定，后續(xù)去庫存仍有賴于需求的提振和投資回報率的改善。運營方面，上半年四大一線城市寫字樓租金水平均尚未止跌，除廣州以外的其他一線城市零售物業(yè)運營有企穩(wěn)態(tài)勢。展望下半年，居民消費仍處于筑底修復(fù)階段，核心城市零售物業(yè)運營有望逐步企穩(wěn)；宏觀經(jīng)濟增長承壓，辦公樓租金水平預(yù)計仍將震蕩下行；消費基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)。一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2024年上半年運行概況2024供應(yīng)的整體縮減，延續(xù)去庫存態(tài)勢。（一）開發(fā)投資端2024年上半年，商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資完成額延續(xù)下行趨勢但降幅有所收窄，新開工面積降幅擴大，未來幾年商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量預(yù)計將顯著下滑。2024年上半年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.0%，經(jīng)濟總體運行平穩(wěn)，但依然上半年開發(fā)投資完成額同比降幅進一步擴大。從商業(yè)地產(chǎn)細分行業(yè)來看，2024年上2381.41萬平方米，同比分別下降13.20%和29.30%；辦公樓開發(fā)投資完成額為2160.45億元，新開工面積963.985.6%和28.70%應(yīng)量將顯著下滑。圖12014年以來全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)整理研究報告2圖22014年以來全國商業(yè)地產(chǎn)新開工面積情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)整理（二）銷售端202410%運營仍面臨較大挑戰(zhàn)，辦公樓去化承壓。20243.2%和7.9%3.0%和1.8%，實物商品網(wǎng)上零售額同比增長8.8%半年商業(yè)營業(yè)用房銷售額2832.989.7%2023半年辦公樓銷售額1566.88億元，同比下降9.0%，降幅略有收窄。圖32014年以來全國商業(yè)地產(chǎn)銷售情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)整理研究報告3（三）供求關(guān)系2024于需求的提振和投資回報率的改善。2024資回報率處于較低水平，行業(yè)仍將持續(xù)面臨新增供應(yīng)消化及優(yōu)勝劣汰的壓力。圖42014年以來全國商業(yè)營業(yè)用房供求情況注：竣工銷售比竣工面積/銷售面積，小于1說明供不應(yīng)求，大于1說明供大于求數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)整理圖52014年以來全國辦公樓供求情況注：竣工銷售比竣工面積/銷售面積，小于1說明供不應(yīng)求，大于1說明供大于求數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)整理研究報告4（四）行業(yè)政策基礎(chǔ)設(shè)施明確，發(fā)行效率有望提升。2024年7月261014設(shè)施進入常態(tài)化發(fā)行階段。在消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)方面，1014號文規(guī)定可申報項目，家居、建材、紡織等各類專業(yè)市場項目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目。則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%1014號文進一步規(guī)范了發(fā)展。二、重點城市商業(yè)地產(chǎn)運營情況2024年上半年，北京、上海和深圳的零售物業(yè)運營有企穩(wěn)態(tài)勢，廣州經(jīng)濟增長未止跌，且空置率已上升至左右。（一）區(qū)域環(huán)境2024年上半年，四大一線城市同比均有所增長，其中北京和深圳增業(yè)增加值降幅較大，拖累表現(xiàn)。消費方面，四大一線城市社會消費品零售總額較強，消費內(nèi)生修復(fù)較為緩慢。表1重點城市最新經(jīng)濟及人口統(tǒng)計情況項目北京上海廣州深圳全國2024GDP21791.322345.5914297.6617302.22616836.02024）5.44.82.55.95.02024年上半年社會消費品零售總額增速（）-0.3-2.30.01.03.7數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國家及各地方統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)整理研究報告5（二）運營情況1．北京2024年上半年，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率和首層租金均有所下降，存在一定的但租金水平仍未止跌，寫字樓運營仍面臨較大壓力。圖62014年以來北京市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運營情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理圖72014年以來北京市優(yōu)質(zhì)寫字樓運營情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理研究報告62．上海2024年上半年，上海市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率和租金水平保持平穩(wěn)，若不考慮出行限制期間的影響，與2018－2019年的運營表現(xiàn)相比變化不大。寫字樓方面，上半勢。圖82014年以來上海市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運營情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理圖92014年以來上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓運營情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理研究報告73．廣州2024GDP和社會消費增速表現(xiàn)均相對較弱，率自2020年以來大幅上升，當(dāng)前有一定的企穩(wěn)態(tài)勢，但租金水平持續(xù)下跌，整體呈現(xiàn)以價換量的走勢。圖2014年以來廣州市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運營情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理圖2014年以來廣州市優(yōu)質(zhì)寫字樓運營情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理研究報告84．深圳2024持續(xù)下行通道。圖2014年以來深圳市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運營情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理圖2014年以來深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓運營情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理5．綜合對比從四大一線城市的橫向?qū)Ρ葋砜矗鏊俸蜕鐣M品零售總額增速均相對較高的深圳在零售物業(yè)市場方面呈現(xiàn)較高的活力，其空置率顯著低于其他三個城市；研究報告920%水平遠高于廣州和深圳。表22024年上半年重點城市商業(yè)地產(chǎn)運營情況項目北京上海廣州深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率（%）7.67.98.44.6優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金（元/平方米·天）31.833.224.019.1優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（%）21.721.118.321.7優(yōu)質(zhì)寫字樓租金（元/平方米·月）275.8262.1141.4171.1資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理三、2024年下半年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望居民消費仍處于筑底修復(fù)階段，核心城市零售物業(yè)運營有望企穩(wěn)。進入2024計下半年零售物業(yè)通過進一步的業(yè)態(tài)調(diào)整，有望實現(xiàn)較為平穩(wěn)的運營狀況。宏觀經(jīng)濟增長承壓，辦公樓租金水平預(yù)計仍將震蕩下行。2024年上半年中國出口表現(xiàn)超預(yù)期，進出口規(guī)模再創(chuàng)新高，且二季度外貿(mào)表現(xiàn)樓運營壓力仍然很大，以價換量趨勢下，下半年辦公樓租金水平仍將處于下行通道。消費基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模加速擴張，更多業(yè)態(tài)有望納入底層資產(chǎn)。2024年首批消費基礎(chǔ)設(shè)施已上市，基礎(chǔ)設(shè)施進入常態(tài)化發(fā)行階段業(yè)態(tài)為底層資產(chǎn)的公募1014號文對于將酒