2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行半年報(bào)-2024.08-11正式版

2024年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行半年報(bào)聯(lián)合資信工商評(píng)級(jí)三部羅星馳2024降幅有所收窄，銷售額降幅基本保持穩(wěn)定，后續(xù)去庫(kù)存仍有賴于需求的提振和投資回報(bào)率的改善。運(yùn)營(yíng)方面，上半年四大一線城市寫字樓租金水平均尚未止跌，除廣州以外的其他一線城市零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)有企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。展望下半年，居民消費(fèi)仍處于筑底修復(fù)階段，核心城市零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)有望逐步企穩(wěn)；宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，辦公樓租金水平預(yù)計(jì)仍將震蕩下行；消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)。一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2024年上半年運(yùn)行概況2024供應(yīng)的整體縮減，延續(xù)去庫(kù)存態(tài)勢(shì)。（一）開發(fā)投資端2024年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資完成額延續(xù)下行趨勢(shì)但降幅有所收窄，新開工面積降幅擴(kuò)大，未來幾年商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將顯著下滑。2024年上半年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)5.0%，經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)，但依然上半年開發(fā)投資完成額同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。從商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)來看，2024年上2381.41萬平方米，同比分別下降13.20%和29.30%；辦公樓開發(fā)投資完成額為2160.45億元，新開工面積963.985.6%和28.70%應(yīng)量將顯著下滑。圖12014年以來全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理研究報(bào)告2圖22014年以來全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新開工面積情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理（二）銷售端202410%運(yùn)營(yíng)仍面臨較大挑戰(zhàn)，辦公樓去化承壓。20243.2%和7.9%3.0%和1.8%，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)8.8%半年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額2832.989.7%2023半年辦公樓銷售額1566.88億元，同比下降9.0%，降幅略有收窄。圖32014年以來全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理研究報(bào)告3（三）供求關(guān)系2024于需求的提振和投資回報(bào)率的改善。2024資回報(bào)率處于較低水平，行業(yè)仍將持續(xù)面臨新增供應(yīng)消化及優(yōu)勝劣汰的壓力。圖42014年以來全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求情況注：竣工銷售比竣工面積/銷售面積，小于1說明供不應(yīng)求，大于1說明供大于求數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理圖52014年以來全國(guó)辦公樓供求情況注：竣工銷售比竣工面積/銷售面積，小于1說明供不應(yīng)求，大于1說明供大于求數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理研究報(bào)告4（四）行業(yè)政策基礎(chǔ)設(shè)施明確，發(fā)行效率有望提升。2024年7月261014設(shè)施進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段。在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)方面，1014號(hào)文規(guī)定可申報(bào)項(xiàng)目，家居、建材、紡織等各類專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%1014號(hào)文進(jìn)一步規(guī)范了發(fā)展。二、重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況2024年上半年，北京、上海和深圳的零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)有企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)未止跌，且空置率已上升至左右。（一）區(qū)域環(huán)境2024年上半年，四大一線城市同比均有所增長(zhǎng)，其中北京和深圳增業(yè)增加值降幅較大，拖累表現(xiàn)。消費(fèi)方面，四大一線城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額較強(qiáng)，消費(fèi)內(nèi)生修復(fù)較為緩慢。表1重點(diǎn)城市最新經(jīng)濟(jì)及人口統(tǒng)計(jì)情況項(xiàng)目北京上海廣州深圳全國(guó)2024GDP21791.322345.5914297.6617302.22616836.02024）5.44.82.55.95.02024年上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速（）-0.3-2.30.01.03.7數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)國(guó)家及各地方統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理研究報(bào)告5（二）運(yùn)營(yíng)情況1．北京2024年上半年，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率和首層租金均有所下降，存在一定的但租金水平仍未止跌，寫字樓運(yùn)營(yíng)仍面臨較大壓力。圖62014年以來北京市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理圖72014年以來北京市優(yōu)質(zhì)寫字樓運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理研究報(bào)告62．上海2024年上半年，上海市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率和租金水平保持平穩(wěn)，若不考慮出行限制期間的影響，與2018－2019年的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)相比變化不大。寫字樓方面，上半勢(shì)。圖82014年以來上海市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理圖92014年以來上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理研究報(bào)告73．廣州2024GDP和社會(huì)消費(fèi)增速表現(xiàn)均相對(duì)較弱，率自2020年以來大幅上升，當(dāng)前有一定的企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但租金水平持續(xù)下跌，整體呈現(xiàn)以價(jià)換量的走勢(shì)。圖2014年以來廣州市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理圖2014年以來廣州市優(yōu)質(zhì)寫字樓運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理研究報(bào)告84．深圳2024持續(xù)下行通道。圖2014年以來深圳市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理圖2014年以來深圳市優(yōu)質(zhì)寫字樓運(yùn)營(yíng)情況數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理5．綜合對(duì)比從四大一線城市的橫向?qū)Ρ葋砜?，增速和社?huì)消費(fèi)品零售總額增速均相對(duì)較高的深圳在零售物業(yè)市場(chǎng)方面呈現(xiàn)較高的活力，其空置率顯著低于其他三個(gè)城市；研究報(bào)告920%水平遠(yuǎn)高于廣州和深圳。表22024年上半年重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況項(xiàng)目北京上海廣州深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率（%）7.67.98.44.6優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金（元/平方米·天）31.833.224.019.1優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（%）21.721.118.321.7優(yōu)質(zhì)寫字樓租金（元/平方米·月）275.8262.1141.4171.1資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)數(shù)據(jù)整理三、2024年下半年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望居民消費(fèi)仍處于筑底修復(fù)階段，核心城市零售物業(yè)運(yùn)營(yíng)有望企穩(wěn)。進(jìn)入2024計(jì)下半年零售物業(yè)通過進(jìn)一步的業(yè)態(tài)調(diào)整，有望實(shí)現(xiàn)較為平穩(wěn)的運(yùn)營(yíng)狀況。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，辦公樓租金水平預(yù)計(jì)仍將震蕩下行。2024年上半年中國(guó)出口表現(xiàn)超預(yù)期，進(jìn)出口規(guī)模再創(chuàng)新高，且二季度外貿(mào)表現(xiàn)樓運(yùn)營(yíng)壓力仍然很大，以價(jià)換量趨勢(shì)下，下半年辦公樓租金水平仍將處于下行通道。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模加速擴(kuò)張，更多業(yè)態(tài)有望納入底層資產(chǎn)。2024年首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施已上市，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段業(yè)態(tài)為底層資產(chǎn)的公募1014號(hào)文對(duì)于將酒