基于綠色建筑經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)項目開發(fā)策略研究

摘要：綠色建筑是基于節(jié)能環(huán)保理念發(fā)展起來的全新建筑形態(tài)，具有良好的經(jīng)濟優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)影響深刻。本文基于綠色建筑經(jīng)濟效益的內(nèi)涵，分析了其對于建筑物生命周期成本、建筑技術(shù)選擇和材料應(yīng)用、建筑主體個人收益、建筑項目綜合效益的影響，并提出了在新時期的房地產(chǎn)項目開發(fā)中需要融入綠色建筑理念，控制房地產(chǎn)項目綠色建筑的實際效益，強化綠色生產(chǎn)要素管理，并實施房地產(chǎn)綠色經(jīng)濟發(fā)展目標規(guī)劃，期望能在房地產(chǎn)項目開發(fā)中融入綠色建筑理念，發(fā)展綠色建筑效益，推動整個建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：綠色建筑經(jīng)濟效益；房地產(chǎn)項目；綠色生產(chǎn)要素管理在社會經(jīng)濟發(fā)展的全新階段，我國提出了走可持續(xù)發(fā)展道路，在各行各業(yè)發(fā)展中重視節(jié)能環(huán)保理念的滲透，有效地改變了各個行業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展模式。在建筑領(lǐng)域內(nèi)，為了提高工程建設(shè)質(zhì)量，保護自然生態(tài)環(huán)境，人們提出了綠色建筑的發(fā)展理念，綠色建筑經(jīng)濟效益顯著。現(xiàn)階段，利用綠色建筑理念協(xié)調(diào)建筑工程質(zhì)量、成本效益、生態(tài)環(huán)境等要素的關(guān)系已經(jīng)成為一種全新趨勢，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)產(chǎn)生了深刻影響。一、綠色建筑經(jīng)濟效益內(nèi)涵這是一種全新的建筑發(fā)展理念，是指在工程項目建設(shè)生產(chǎn)中貫徹落實可持續(xù)發(fā)展理念，科學(xué)合理地使用現(xiàn)代化、綠色化的建筑材料和技術(shù)，提升建筑施工質(zhì)量，延長建筑使用壽命，并嚴格防控建筑環(huán)境污染問題，為人們創(chuàng)造舒適、宜居的居住環(huán)境，實現(xiàn)人與資源的和諧發(fā)展。在綠色建筑快速發(fā)展中，越來越多的企業(yè)開始認識到綠色建筑的經(jīng)濟效益，對于綠色建筑的要求不僅僅停留在質(zhì)量突出、環(huán)境舒適等層面，更多的是側(cè)重于建筑所帶來的直接經(jīng)濟效益和間接經(jīng)濟效益。在綠色建筑直接經(jīng)濟效益層面，建設(shè)單位需要改變以往復(fù)雜的建筑手段，充分發(fā)揮綠色建筑施工技術(shù)和建筑材料的優(yōu)勢，科學(xué)使用自然資源，以此降低建筑的建設(shè)成本；而在綠色建筑間接經(jīng)濟效益層面，需要通過綠色建筑理念，減少施工中的環(huán)境污染問題，控制環(huán)境污染治理費用，并提升綠色建筑后期潛在的運營效益[1]。二、綠色建筑經(jīng)濟效益對房地產(chǎn)項目開發(fā)的影響（一）影響建筑物的生命周期成本對比傳統(tǒng)的工程建設(shè)模式，綠色建筑能為整個工程項目帶來突出的經(jīng)濟效益。一是在依托綠色建筑理念開展工程項目建設(shè)時，能在節(jié)能思想的指導(dǎo)下，有效控制工程項目建設(shè)中的資源消耗，達到節(jié)約工程項目建設(shè)成本的目的；二是開展綠色建筑施工工作，能協(xié)調(diào)初期設(shè)計、施工監(jiān)測、后期運行之間的關(guān)系，通過這些項目要素的合理規(guī)劃，能有效延長建筑物本身的使用壽命，達到預(yù)期的建設(shè)目標，進而取得良好的工程建設(shè)效益。（二）影響建筑技術(shù)選擇和材料應(yīng)用綠色建筑與傳統(tǒng)建筑最直觀的差別表現(xiàn)在施工技術(shù)選擇和施工材料應(yīng)用層面。在城市化背景下，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)數(shù)量不斷增多，質(zhì)量要求也在逐步提升[2]。在綠色建筑施工中，人們會結(jié)合本地區(qū)所處的地理位置、氣候、環(huán)境、生態(tài)、人文等要素，科學(xué)選擇綠色建筑施工技術(shù)和材料，常見的綠色施工技術(shù)包括基于地區(qū)氣候差異的建筑空間布局技術(shù)、外墻隔熱保暖技術(shù)、智慧化技術(shù)等，而在綠色施工材料的選擇上，工程項目對于自然資源的利用增多，如在項目建設(shè)中規(guī)范使用太陽能資源、地?zé)豳Y源等。這些技術(shù)的選擇和材料的應(yīng)用，能夠徹底改變工程項目的建設(shè)模式，對于整個建筑行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展具有積極作用。（三）影響建筑主體個人收益在綠色建筑理念的影響下開展房地產(chǎn)項目建設(shè)工作，能夠有效保護建筑主體的個人收益。一方面，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)階段，綠色建筑施工工藝具有先進性的特征，利用綠色施工工藝開展工程項目建設(shè)工作，能有效減少工程項目的資源消耗，降低工程項目的材料成本支出。另一方面，在使用綠色建筑施工材料后，房間內(nèi)的有毒物質(zhì)大大減少，減少了有毒有害物質(zhì)對人們身體的傷害，保護了建筑使用主體的個人利益。譬如，在傳統(tǒng)的建筑施工模式下，一旦房屋建筑完成裝修，則一些裝修材料中的甲醛等有毒有害物質(zhì)會彌漫在室內(nèi)，給住戶身心帶來較大的傷害，但是在使用新型建筑材料后，這些有毒氣體的含量會大大減少，建筑主體不需要凈化就可直接居住，不僅保證了建筑使用的舒適性、便捷性，而且切實保證了建筑使用主體的人身安全，綜合效益較為突出。（四）影響建筑項目綜合效益最大程度地減少房屋建筑的資源消耗，協(xié)調(diào)建筑質(zhì)量、效益與生態(tài)環(huán)境關(guān)系是綠色建筑施工建設(shè)的本質(zhì)所在[3]。在綠色建筑理念的引導(dǎo)下，科學(xué)開展房地產(chǎn)項目開發(fā)工作，能提升整個房地產(chǎn)項目的綜合效益，推動建筑行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。一方面，用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)資源是有限的，隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目的持續(xù)增加，這些資源的儲量會持續(xù)減少，利用新型資源替代傳統(tǒng)的施工材料，能達到工程建設(shè)節(jié)能的目的；另一方面，以往的房地產(chǎn)開發(fā)項目污染問題較為嚴重，在綠色建筑中，規(guī)范使用新型、綠色的資產(chǎn)能源，能減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的環(huán)境污染問題，具有良好的環(huán)保效益?？梢姡罨G色建筑在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應(yīng)用，能有效平衡工程建設(shè)中材料消耗、質(zhì)量效益、社會環(huán)境之間的關(guān)系，對于整個建筑行業(yè)的發(fā)展具有積極作用。三、基于綠色建筑經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)項目開發(fā)策略（一）融入綠色建筑理念作為建筑行業(yè)發(fā)展的重要方向，綠色建筑在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)中具有指導(dǎo)作用，對此，從業(yè)人員需要將綠色建筑理念融入房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視綠色建筑理念本身的宣傳，積極使用企業(yè)的繼續(xù)教育平臺和企業(yè)內(nèi)網(wǎng)，深入解讀綠色建筑的內(nèi)涵，重點強調(diào)資源利用和環(huán)境保護兩個層面的內(nèi)容。在資源利用層面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要立足現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)水平，將新型建筑施工技術(shù)與新資源利用工作結(jié)合起來，系統(tǒng)使用綠色、環(huán)保新資源，使得建筑材料的使用既能滿足質(zhì)量控制需要，又能達到節(jié)能減排的作用；在環(huán)境保護層面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要減少項目開發(fā)對周圍環(huán)境的污染，同時需要對周邊的環(huán)境進行深入分析，將建筑本身與自然環(huán)境融合在一起，形成人文景觀與資產(chǎn)景觀交相輝映的新局面。其次，在綠色建筑理念融入過程中，需要重視具體融入方法的宣傳與推廣，應(yīng)從環(huán)保、通風(fēng)、保溫、隔熱等多個層面使用綠色建筑材料，在建筑設(shè)計時需確保設(shè)計的產(chǎn)品與當(dāng)?shù)氐臍夂蛳噙m應(yīng)，同時應(yīng)盡可能地使用量化分析手段，對建筑設(shè)計中的能源消耗進行計算，進一步優(yōu)化綠色建筑的設(shè)計效果[4]。最后，在融入綠色建筑理念時，還需要科學(xué)設(shè)計綠色建筑的建設(shè)標準，嚴格按照綠色建筑的相關(guān)標準，推進房地產(chǎn)項目開發(fā)，保證項目開發(fā)建設(shè)的整體效益。（二）嚴格控制房地產(chǎn)項目綠色建筑效益房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與新項目開發(fā)的目的在于獲取一定的經(jīng)濟效益，這一目的并不受綠色建筑的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中融入綠色建筑理念，同樣需確保建筑具有良好的建設(shè)效益。控制房地產(chǎn)開發(fā)項目綠色建筑效益需要重視以下要點：其一，在以往的房地產(chǎn)項目開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于建筑圍護結(jié)構(gòu)成本、設(shè)備成本的考慮較少，導(dǎo)致建筑的成本較高，影響了直接增量經(jīng)濟效益。融入綠色建筑理念后，人們在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，需要重視圍護結(jié)構(gòu)的有效設(shè)計和應(yīng)用，通過有效的遮擋、圍護，減少工程項目建設(shè)施工對周圍環(huán)境的影響，降低工程環(huán)境保護的成本。同時，對于房地產(chǎn)項目施工需要頻繁使用的多種設(shè)備，尤其是在一些新建設(shè)的項目中，施工單位需要安裝空調(diào)等環(huán)境調(diào)節(jié)的設(shè)備，在綠色建筑理念下，需要同時使用外墻保溫隔熱手段，減少空調(diào)本身的做功消耗，另外還需要對空調(diào)設(shè)備進行優(yōu)化，使用變流量調(diào)節(jié)技術(shù)，動態(tài)控制空調(diào)的能量輸出，在減少電能消耗的基礎(chǔ)上，增加建筑的直接增量經(jīng)濟效益。其二，回收利用是綠色建筑技術(shù)應(yīng)用的重要方式，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，需要通過資源回收、施工廢棄物回收利用的方式，增加項目開發(fā)的整體效益。譬如，當(dāng)前房地產(chǎn)工程項目開發(fā)會使用大量的合金制品，而在綠色建筑理念下，需要將這些廢棄的合金制品重新回收加工，然后運用到建筑生產(chǎn)當(dāng)中，在減少不可再生資源消耗的基礎(chǔ)上，為建筑企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟效益。另外，房地產(chǎn)項目開發(fā)會使用大量的水資源，同時在以往的項目建設(shè)中，水資源的浪費問題也較為嚴重，融入綠色建筑理念后，可重視建筑廢水的回收利用，凈化處理收集的建筑廢水，然后使用凈化后的廢水濕潤地板、灌溉農(nóng)作物或攪拌水泥，這樣同樣能達到提升水資源利用效率，減少額外支出的目的[5]。其三，增加房地產(chǎn)項目開發(fā)的綠色建筑效益，就需要系統(tǒng)考慮房屋建設(shè)中的生態(tài)經(jīng)濟效益。低碳化是綠色建筑施工的重要特征，在過去，房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的碳排放量較高，基于綠色建筑實施房地產(chǎn)項目開發(fā)時，可選擇使用綠色建筑施工材料，確保建筑與周圍的環(huán)境融為一體，并有效控制房屋建設(shè)中的碳排放量，達到提升建筑生態(tài)效益的目的。（三）加強房地產(chǎn)項目開發(fā)的綠色生產(chǎn)要素管理為更好地適應(yīng)綠色建筑的發(fā)展需要，還需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)中重視綠色生產(chǎn)要素的管理和應(yīng)用。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視綠色能源的系統(tǒng)管理。在工程項目建設(shè)中，若基礎(chǔ)資源利用不合理，勢必會增加工程項目的建設(shè)成本，影響工程項目的施工效率。依托綠色建筑理念進行綠色能源管理時，需要對項目建設(shè)中的材料應(yīng)用進行管控，同時需要嚴格控制項目生產(chǎn)設(shè)備的使用，減少設(shè)備能源的消耗，此外需要定期維修和檢查設(shè)備，減少設(shè)備故障損壞帶來的額外消耗，取得良好的能源節(jié)約效益。其次，房地產(chǎn)項目開發(fā)中的水資源利用管理極為關(guān)鍵，加強綠色建筑生產(chǎn)要素管理，就需要做好水資源利用過程的系統(tǒng)控制。其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要樹立節(jié)約用水理念，盡可能使用流量較小的用水設(shè)備，在施工中及時關(guān)閉不使用的水龍頭，同時需要做好用水設(shè)備的維護和檢查，避免設(shè)備堵塞、損壞引起的用水浪費問題；其二，在節(jié)約用水過程中，應(yīng)重視自然降水的利用，如可系統(tǒng)收集雨水，利用雨水?dāng)嚢杷唷⒔莸匕?、澆筑地基等；其三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視施工污水和生活污水的分類收集，并做好污水的凈化處理，利用凈化后的污水灌溉與拌和混凝土，實現(xiàn)水資源的循環(huán)利用，取得良好的節(jié)水效益。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視新型綠色材料、能源的使用，在綠色材料應(yīng)用中，除使用纖維強化石膏板、陶瓷、玻璃外，還需要重視新型管材、復(fù)合地板、涂料壁紙的使用，減少施工過程中的環(huán)境污染問題。而在綠色能源應(yīng)用層面，可系統(tǒng)使用地?zé)?、風(fēng)力、太陽能等資源，這些資源具有可再生性的特征，能有效達到建設(shè)節(jié)能的目的。譬如，太陽能是目前利用較為廣泛的一種新型能源，使用太陽能無電照明系統(tǒng)后，能節(jié)約30%左右的傳統(tǒng)用電。在2020年，我國太陽能光電建筑零售規(guī)模1108億元，隨著綠色建筑規(guī)模的擴大，太陽能發(fā)電的效益更加突出。（四）重視房地產(chǎn)綠色經(jīng)濟發(fā)展目標規(guī)劃綠色建筑為房地產(chǎn)項目開發(fā)的持續(xù)發(fā)展指明了方向，新時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要做好自身綠色經(jīng)濟發(fā)展目標的有效規(guī)劃。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要細化自身經(jīng)濟發(fā)展及管理目標，在項目開發(fā)過程中，應(yīng)制定與本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況相匹配的經(jīng)濟發(fā)展模式，并按照本地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃的相關(guān)要