第五章-房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取與開發(fā)前期準(zhǔn)備

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

第五章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取與開發(fā)前期準(zhǔn)備房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第五章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取

與開發(fā)前期準(zhǔn)備【學(xué)習(xí)目的】第一節(jié)土地使用權(quán)的獲取第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地的征收與房屋拆遷第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理【復(fù)習(xí)思考題】【技能訓(xùn)練】學(xué)習(xí)目的通過本章的學(xué)習(xí)，要求同學(xué)們了解土地的所有權(quán)和土地的使用權(quán)；掌握土地使用權(quán)的獲取方式；重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地以出讓方式獲取土地的途徑；了解集體土地的征收，熟悉房屋拆遷與安置；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的相關(guān)內(nèi)容。第一節(jié)土地使用權(quán)的獲取

一、土地的所有權(quán)和使用權(quán)1.土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處置的權(quán)利，它是土地所有制的法律體現(xiàn)。2．土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法取得的在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地享有的占有、使用、收益和在特定的條件下依法處分的權(quán)利，它是土地使用制度在法律上的表現(xiàn)，也是我國地權(quán)制度的重要組成部分。二、城市土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的政府機(jī)關(guān)，在土地使用權(quán)依一定程序提出申請(qǐng)后，依法審核批準(zhǔn)其獲得國有土地使用權(quán)的行為。三、城市土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓的概念指國家以土地使用者的身份，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。主體：出讓方——土地所有者，國家，地方政府具體代表；受讓方——境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人?？腕w：城鎮(zhèn)國有土地。出讓內(nèi)容：一定年限的土地使用權(quán)（二）土地使用權(quán)出讓方式最高出讓年限居住用地70年，工業(yè)用地50年，文體科教用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。三種主要出讓方式：拍賣招標(biāo)公開招標(biāo)；邀請(qǐng)招標(biāo)協(xié)議掛牌出讓協(xié)議招標(biāo)拍賣掛牌出讓出讓程序不一樣適用于公益、福利事業(yè)，科研文教，非盈利的機(jī)關(guān)、團(tuán)體及某些特殊用地優(yōu)化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性的地塊適用于當(dāng)前我國土地市場(chǎng)現(xiàn)狀，具有招標(biāo)、拍賣不具備的優(yōu)勢(shì)

選擇受讓人的自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)利于公平競(jìng)爭(zhēng)，給出讓方留有選擇的余地利于公平競(jìng)爭(zhēng)，方法簡(jiǎn)便易行，出讓方不易控制最高價(jià)掛牌時(shí)間長，允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)：操作簡(jiǎn)便，便于開展；復(fù)習(xí)思考題1、什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查？2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有何作用？3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包括哪些？4、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有哪些方法？其具體內(nèi)容是什么？5、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序。6、什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)？其種類有哪些？7、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)有哪些方法？其具體內(nèi)容是什么？8、什么是項(xiàng)目建議書？9、項(xiàng)目建議書有何作用？10、簡(jiǎn)述項(xiàng)目建設(shè)書的編寫內(nèi)容11、什么是可行性研究？12、可行性研究有何重要作用？13、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容有哪些？14、政府對(duì)投資項(xiàng)目的管理方式有哪些？具體內(nèi)容是什么？技能訓(xùn)練：1、你認(rèn)為在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查問卷時(shí)，必須包括那些具體問題？請(qǐng)就“消費(fèi)者需要什么樣的房子”為內(nèi)容，設(shè)計(jì)一份調(diào)查問卷。2、作為某房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估公司的員工，你接受委托對(duì)本地一個(gè)擬開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。（1）請(qǐng)做出開展此項(xiàng)工作的實(shí)施