第十一章-契稅

第十一章契稅主講王碧秀教授LOGO契稅契稅概述1契稅納稅人與征稅對象2契稅稅額計算3契稅稅款繳納4第一節(jié)契稅概念與作用契稅是對權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)向權(quán)利承受人征收的一種稅有利于取得財政收入有利于保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)，避免產(chǎn)權(quán)糾紛概念作用第二節(jié)契稅納稅人與征稅對象是在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人一、納稅人認(rèn)定承受是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)第二節(jié)契稅納稅人與征稅對象契稅的征稅對象是土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移行為二、征稅對象確定國有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋買賣房屋贈與房屋交換請注意“出讓”與“轉(zhuǎn)讓”的區(qū)別第二節(jié)契稅納稅人與征稅對象土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈與征收契稅：①以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；②以土地、房屋權(quán)屬抵債；③以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；④以預(yù)購方式或預(yù)付集資款建房方式承受土地、房屋權(quán)屬特別提醒第三節(jié)契稅稅額計算契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%自2016年2月22日起，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅符合條件的執(zhí)行下列政策：①對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。②對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施上述②項契稅優(yōu)惠政策，按原規(guī)定執(zhí)行一、稅率選擇基本稅率特別注意第三節(jié)城建稅稅額計算（1）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免二、稅收優(yōu)惠第三節(jié)城建稅稅額計算（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定是否減免（5）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征（6）經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)予免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，免征二、稅收優(yōu)惠第三節(jié)契稅稅額計算（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，計稅依據(jù)為成交價格三、稅額計算計稅依據(jù)（2）土地使用權(quán)贈與和房屋贈與，計稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定成交價格是指土地和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同中確定的價格（3）土地使用權(quán)交換和房屋交換，計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅第三節(jié)契稅稅額計算三、稅額計算計稅依據(jù)（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，計稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費或土地收益特別提醒：成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由契稅征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定稅額計算基本公式為：應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率案例分析11-1某公司職員王某因工作業(yè)績突出，單位獎勵其價值為30萬元的房屋一套。王某將其所得房屋與李某價值35萬元的房屋進(jìn)行交換，協(xié)商后由王某支付差價5萬元。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定獎勵王某的房屋價值為28萬元。已知當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為4%。計算王某應(yīng)納契稅稅額以獲獎方式取得房屋權(quán)屬的，應(yīng)視同房屋贈與征收契稅，計稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場價格核定的價格，即28萬元。房屋交換且交換價格不相等的，應(yīng)由多支付貨幣一方繳納契稅，計稅依據(jù)為所交換房屋價格差額，即5萬元。王某應(yīng)納契稅稅額=280000×4%＋50000×4%=13200（元）分析第三節(jié)契稅稅額計算第四節(jié)契稅稅款繳納契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天因