對(duì)住宅工程分戶驗(yàn)收的建議

住宅工程分戶驗(yàn)收自2009年底在全國范圍內(nèi)推廣以來，各地結(jié)合自身實(shí)際情況陸續(xù)出臺(tái)了分戶驗(yàn)收的管理辦法（實(shí)施細(xì)則），將分戶驗(yàn)收列為竣工驗(yàn)收前的必要條件。我國住宅工程項(xiàng)目也大多實(shí)施了分戶驗(yàn)收，但其效果并不理想，地區(qū)之間差異大，與小業(yè)主期望相差也較大，還需要在執(zhí)行過程中加以改進(jìn)和完善。筆者結(jié)合不同地區(qū)部分住宅工程分戶驗(yàn)收中遇到的問題，提出了一些建議，以期對(duì)住宅工程分戶驗(yàn)收工作能有所裨益。1

在示范標(biāo)準(zhǔn)合同文本中增加分戶驗(yàn)收條款住宅工程建造的特點(diǎn)決定了實(shí)施分戶驗(yàn)收時(shí)，剛好處于竣工驗(yàn)收與向小業(yè)主交房驗(yàn)收階段。分戶驗(yàn)收套數(shù)多，實(shí)物測量與觀感目測、功能性檢測工作量大、時(shí)間緊，工作性質(zhì)單一，且受辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)間限制，分戶驗(yàn)收極易發(fā)生問題。工程項(xiàng)目管理是通過合同關(guān)系實(shí)現(xiàn)的。合同在項(xiàng)目管理中起核心作用，但我國施工、監(jiān)理委托合同等示范文本尚未對(duì)分戶驗(yàn)收給出明確要求。為從源頭控制分戶驗(yàn)收工作質(zhì)量，增強(qiáng)參與人員及責(zé)任單位的責(zé)任意識(shí)，減少小業(yè)主投訴，預(yù)防分戶驗(yàn)收階段出現(xiàn)問題，建議開發(fā)商在簽訂有關(guān)合同時(shí)，增加分戶驗(yàn)收各責(zé)任主體單位權(quán)利與義務(wù)的條款，以合同形式加以約束。筆者建議至少標(biāo)明以下內(nèi)容：（1）分戶驗(yàn)收準(zhǔn)備（包括檢測工具、現(xiàn)場準(zhǔn)備等）、檢驗(yàn)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)；（2）分戶驗(yàn)收人員從業(yè)崗位資格及其經(jīng)驗(yàn)、業(yè)務(wù)能力等；（3）分戶驗(yàn)收各主體責(zé)任單位權(quán)利與義務(wù)及其配合事宜；（4）分戶驗(yàn)收結(jié)果與用戶交房驗(yàn)收結(jié)果偏差控制范圍；（5）違約責(zé)任及其獎(jiǎng)罰措施等。2

全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)行分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在宏觀與微觀兩個(gè)層面，宏觀為各地政府制定的管理辦法（實(shí)施細(xì)則），微觀為開發(fā)商制訂的分戶驗(yàn)收方案。我國幅員遼闊、區(qū)域性差別大、分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)差異性也大，這點(diǎn)在各地已有的管理辦法（實(shí)施細(xì)則）與部分規(guī)模較大開發(fā)商的分戶驗(yàn)收方案中都有明顯反映。即使同一區(qū)域不同的開發(fā)商或同一開發(fā)商在不同區(qū)域，其驗(yàn)收方案也有較大差異。總體來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)比其他城市高，執(zhí)行情況也普遍較其他城市規(guī)范、嚴(yán)格。目前市場準(zhǔn)入管理有待加強(qiáng)，產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，而建立以客戶滿意度為核心的住宅工程質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)體系有助我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。在全國范圍內(nèi)制定統(tǒng)一的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)規(guī)范當(dāng)前房地產(chǎn)市場質(zhì)量行為尤為緊迫，它不僅能強(qiáng)制性約束參建各主體單位的質(zhì)量行為，特別是開發(fā)商的質(zhì)量行為，還能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰，有利于提高整個(gè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量水平,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。3

引入社會(huì)第三方參與分戶驗(yàn)收現(xiàn)行分戶驗(yàn)收是由各參建責(zé)任主體單位共同完成。嚴(yán)格地說，分戶驗(yàn)收屬系統(tǒng)內(nèi)部驗(yàn)收，分戶驗(yàn)收結(jié)果失真難免發(fā)生。而小業(yè)主驗(yàn)收時(shí)，由于銷售廣告宣傳及其高期望值、樣板房示范等作用，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量要求高,檢驗(yàn)會(huì)更加嚴(yán)格，其結(jié)果與分戶驗(yàn)收之間必然有較大差距,核對(duì)與解釋、維護(hù)這種差距經(jīng)常會(huì)耗費(fèi)大量的時(shí)間、人力成本，導(dǎo)致交房延期與費(fèi)用上升，直接影響到小業(yè)主對(duì)產(chǎn)品忠誠度與滿意度,降低了產(chǎn)品的品牌效應(yīng)。當(dāng)前，小業(yè)主收房驗(yàn)收邀請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人士參與的情形較普遍，在有些城市已形成了一定的市場規(guī)模。對(duì)此，建議將其納入分戶驗(yàn)收體系，作為系統(tǒng)外監(jiān)督。這樣做不僅能使分戶驗(yàn)收趨于規(guī)范、增加透明度，還能提高其公信力，保證驗(yàn)收時(shí)的工作質(zhì)量，降低交房驗(yàn)收成本，使分戶驗(yàn)收目標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)。4

加大節(jié)能驗(yàn)收在分戶驗(yàn)收中的比重我國建筑能耗占社會(huì)總能耗中的30%，比重較大。建筑節(jié)能在我國推行時(shí)間不長，雖然在住宅工程建造過程中使用節(jié)能技術(shù)會(huì)增加產(chǎn)品成本，使項(xiàng)目投資增加，但從住宅產(chǎn)品全壽命成本看，會(huì)大幅度減少用戶使用、維護(hù)成本，從而大幅度降低產(chǎn)品總成本，能有效降低建筑能耗，實(shí)現(xiàn)綠色住宅建筑。從已有的分戶驗(yàn)收管理辦法（實(shí)施細(xì)則）看，建筑節(jié)能驗(yàn)收的比重并不大，原材料檢驗(yàn)多，實(shí)體檢測比重低,無法達(dá)到建筑節(jié)能