2017德陽年度市場分析備課講稿

二、市場分析及總結(jié)二、市場分析與總結(jié)（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2016年1月-12月）城市概況及經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)（數(shù)據(jù)來源：四川省統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng))1、城市簡介行政區(qū)劃：1區(qū)2縣，代管3個(gè)縣級(jí)市。（旌陽區(qū)、什邡市、廣漢市、綿竹市、羅江縣、中江縣）城市經(jīng)濟(jì)：2016年地區(qū)生產(chǎn)總值1752億元人均地區(qū)生產(chǎn)總值4.5萬元。城市人口：截止2016年末，戶籍人口390萬人，常住人口351萬人，其中主城區(qū)人口約40萬。主城區(qū)對(duì)廣漢、什邡、中江等靠近成都的縣市影響力和輻射力較弱；中高端人群的消費(fèi)和置業(yè)外溢成都較為嚴(yán)重，本地投資需求不足。距離成都市45公里2016年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1752億元，比上年增長8.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值219.5億元，增長3.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值976.4億元，增長9.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值556.5億元，增長9.0%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為12.5:55.7:31.8。德陽是典型重工業(yè)型城市，德陽三大廠2016年產(chǎn)值290億，旌陽區(qū)產(chǎn)值500億，占比58%。二、市場分析與總結(jié)數(shù)據(jù)來源：四川省統(tǒng)計(jì)局2、2016年市場整體核心數(shù)據(jù)【住宅/商鋪】業(yè)態(tài)15年底庫存16年供應(yīng)16年成交當(dāng)前庫存面積（萬平米）面積（萬平米）面積（萬平米）套數(shù)金額（億元）均價(jià)（元/平米）面積（萬平米）套數(shù)住宅155.45166.5140.251556054.083856181.719050商鋪67.335.991.942652.351211671.388890寫字樓17.984.373.234621.33411419.122731二、市場分析與總結(jié)（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2016年1月-12月，數(shù)據(jù)來源：房管局）（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2016年1月-12月，數(shù)據(jù)來源：房管局）1、2016年商品住宅新增供應(yīng)為166.5萬㎡，2016年去化140.25萬㎡，整體庫存181.7萬㎡；整體呈現(xiàn)去庫存狀態(tài)，按照此去化周期16個(gè)月。

2、2016年1-9月政府進(jìn)行購房補(bǔ)貼政策針對(duì)住宅購房進(jìn)行補(bǔ)貼200元/㎡，9月補(bǔ)貼政策取消，成交量有所下滑，全年價(jià)格波動(dòng)不大，維持在3856元/㎡左右。二、市場分析與總結(jié)二、市場分析與總結(jié)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目基本情況首開情況2016年銷售情況備注住宅總建面（m2）總套數(shù)主力戶型主力面積（m2）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/m2）首開時(shí)間首開當(dāng)日去化套數(shù)成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價(jià)（元/m2）萬達(dá)華府25萬2289三房雙衛(wèi)四房雙衛(wèi)80-14092140002015.5.301212322332541601.8元/㎡/月碧桂園31萬2415三房雙衛(wèi)四房雙衛(wèi)110-140167039002014.11.22644455445038501.9元/㎡/月玫瑰灣7.9萬582三房雙衛(wèi)四房雙衛(wèi)117-15456041002016.4.17465606720040001.65元/㎡/月世紀(jì)城19萬1266兩房單衛(wèi)三房雙衛(wèi)70-12471536002014.3.19322121908036001.6元/㎡/月親親里13萬769三房單衛(wèi)三房雙衛(wèi)89-12869835002015.9.12391031170035001.5元/㎡/月3、住宅市場——重點(diǎn)競品分析黃河片區(qū)競品項(xiàng)目多以改善型需求為主，萬達(dá)華府價(jià)格處于競品項(xiàng)目第一梯隊(duì)，本項(xiàng)目通過品牌優(yōu)勢、綜合體配套、繁華生活方式演繹與競品項(xiàng)目形成區(qū)隔。7、重點(diǎn)競品項(xiàng)目分析二、市場分析與總結(jié)在售項(xiàng)目本項(xiàng)目世紀(jì)城總建面：19萬㎡均價(jià)3600元碧桂園總建面：31萬㎡均價(jià)3850元親親里總建面：13萬㎡均價(jià)3500元玫瑰灣總建面：7.9萬㎡均價(jià)4000元萬嘉國際社區(qū)總建面：23.9萬㎡均價(jià)3500元保利國際城總建面：21.7萬㎡均價(jià)3600元華庭陽光總建面：40萬㎡均價(jià)3600元天悅灣總建面：24萬㎡均價(jià)3500元中央綠洲總建面：15.3萬㎡均價(jià)3800元城北競品選取標(biāo)準(zhǔn)：1、項(xiàng)目檔次相似；2、地緣客群重疊；城南競品選取標(biāo)準(zhǔn)：1、銷售時(shí)間重疊；2、產(chǎn)品面積段類似；二、市場分析與總結(jié)7、重點(diǎn)競品項(xiàng)目分析

項(xiàng)目品牌景觀資源教育配套生活配套園林品質(zhì)升值潛力推廣訴求德陽萬達(dá)廣場

萬達(dá)廣場配套、湖景、品牌碧桂園

生態(tài)資源、品牌親親里

性價(jià)比世紀(jì)城

地段、性價(jià)比玫瑰灣低密生態(tài)社區(qū)保利國際城品牌、品質(zhì)項(xiàng)目在品牌、綜合體配套、地段升值潛力更具有競爭優(yōu)勢，但是在園林景觀和局部細(xì)節(jié)打造方面弱于競品項(xiàng)目，區(qū)域注重品質(zhì)的客戶接受度較低。3、住宅市場分析及總結(jié)二、市場分析與總結(jié)住宅庫存去化年：由于2015年德陽市場庫存量較大，2016年德陽市場為庫存去化年，政府補(bǔ)貼政策9月28日結(jié)束后，住宅銷量有所下降，全年價(jià)格平穩(wěn)；2016年末庫存為181.7萬㎡，去化周期16個(gè)月；客戶置業(yè)地域性明顯：德陽城市呈南北帶狀發(fā)展，南北8公里，東西3公里；因此城南、城北客戶地緣性購房特征非常強(qiáng)；2016年城南拆遷安置需求較大銷量提升；預(yù)計(jì)2017年隨著拆遷購房的逐漸消化，銷量有明顯的下滑；黃河區(qū)域改善產(chǎn)品為主：項(xiàng)目所處黃河新城產(chǎn)品供應(yīng)以110-140㎡改善產(chǎn)品為主，客戶置業(yè)目的主要以改善型居住為主，輔以少量首次置業(yè)；4、商鋪市場（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2016年1月-12月，數(shù)據(jù)來源：房管局）2016年新增供應(yīng)為5.99萬㎡，2016年去化1.99萬㎡，整體庫存71.38萬㎡；整體商鋪市場呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢，去化周期需要約33年，銷售壓力大。二、市場分析與總結(jié)4、商鋪市場——重點(diǎn)競品項(xiàng)目分析二、市場分析與總結(jié)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目商鋪基本情況首開情況2016年銷售情況商鋪總建面（萬m2）商鋪總套數(shù)產(chǎn)品類型主力面積（m2）成交套數(shù)成交均價(jià)（萬元/m2）首開時(shí)間首開當(dāng)日去化套數(shù)成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價(jià)（元/m2）萬達(dá)廣場5.19798底商、步行街70-1102941F:256312F:1218215年5月98144922818150希望中心3.8414集中商業(yè)、底商40-901981F:1.1

2F:0.514年3月42514848000花雨樹1.5176底商30-80121F:1

2F:0.616年8月2127858000英倫聯(lián)邦3335底商40-90851F:1.15

2F:0.6515年9月2116508100摩根時(shí)代3.85381集中商業(yè)、底商30-801121F:1.12F:0.515年6月31710567800玫瑰灣1.5111底商30-6051F:1.152F:0.6516年12月559508000競品主要去化面積區(qū)間為40-60㎡，各項(xiàng)目月均走量約4套，競品以價(jià)換量，對(duì)本案商鋪提速銷售形成較大壓力。4、商鋪市場分析及總結(jié)二、市場分析與總結(jié)商鋪市場信心不足：德陽商業(yè)市場在西部國際商貿(mào)城爛尾、五洲廣場停滯、希望商業(yè)中心（交房三年，招商不力、開業(yè)時(shí)間一再推遲）等一系列標(biāo)桿項(xiàng)目陸續(xù)失敗不利的影響下，商業(yè)投資信心備受打擊，客戶談商色變；競品低價(jià)傾銷：本地開發(fā)商資金