《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)

第八章投資性房地產(chǎn)的核算01

投資性房地產(chǎn)概述02投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量03投資性房地產(chǎn)核算04投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算05

投資性房地產(chǎn)處置的核算《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的概念及特征（一）投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括：已出租的建筑物、己出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的概念及特征（二）投資性房地產(chǎn)的特征投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)比較，具有以下特征：1、投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售。2、投資性房地產(chǎn)一般屬于企業(yè)的經(jīng)營性活動。3、投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或者開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。（二）已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或者轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。（三）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)?！敦攧?wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的范圍（四）投資性房地產(chǎn)特殊情況的判斷：1、一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2、企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。3、企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)概述三、投資性房地產(chǎn)的管理（一）投資性房地產(chǎn)管理環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險點(diǎn)1、未履行嚴(yán)格的決策及審批手續(xù)，導(dǎo)致不恰當(dāng)?shù)馁徣牖蛘唛_發(fā)投資性房地產(chǎn)，給企業(yè)帶來損失；2、投資性房地產(chǎn)管理及維護(hù)不善，導(dǎo)致其貶值或者未能取得預(yù)期收益；3、投資性房地產(chǎn)出租給不恰當(dāng)?shù)某凶馊?，無法收回租金等?！敦攧?wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)概述三、投資性房地產(chǎn)的管理（二）投資性房地產(chǎn)的管理措施1、嚴(yán)格決策審批。自行開發(fā)或者購買投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)事項，要有嚴(yán)格的決策程序與報批手續(xù)。要進(jìn)行充分的市場調(diào)研，做出收益預(yù)測，編制可行性研究報告，防止盲目購入和開發(fā)。2、做好會計核算。企業(yè)財會部門是投資性房地產(chǎn)價值形態(tài)的管理職能部門,負(fù)責(zé)投資性房地產(chǎn)的會計核算,真實、準(zhǔn)確、完整地反映投資性房地產(chǎn)的價值以及從投資性房地產(chǎn)的租賃、處置中取得的收益。3、強(qiáng)化日常管理?！敦攧?wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件企業(yè)的房地產(chǎn)只有在符合其定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)：1、企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量?！敦攧?wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點(diǎn)1、已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，應(yīng)以租賃期開始日為確認(rèn)時點(diǎn)，即土地使用權(quán)、建筑物進(jìn)入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。2、企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，應(yīng)以董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議為確認(rèn)時點(diǎn)，同時，在企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。3、對持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)以企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點(diǎn)?！敦攧?wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量二、投資性房地產(chǎn)的初始計量（一）外購的投資性房地產(chǎn)1、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)在采用成本模式計量下，外購的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，取得時的實際成本包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)在采用公允價值模式計量下，外購的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，其實際成本的確定與采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一致。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”賬戶下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細(xì)賬戶。，按照外購的土地使用權(quán)和建筑物發(fā)生的實際成本，記入“投資性房地產(chǎn)——成本”賬戶?！敦攧?wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量二、投資性房地產(chǎn)的初始計量（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)1、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)其成本包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。按照建造過程中發(fā)生的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。2、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)對于在建投資性房地產(chǎn)（包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價值能夠可靠計量時或完工后（兩者孰早），再以公允價值計量?！敦攧?wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量二、投資性房地產(chǎn)的初始計量（三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)原則上按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來處理?！敦攧?wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量二、投資性房地產(chǎn)的初始計量（四）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的計量將在本章第四節(jié)“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置”中進(jìn)行介紹?！敦攧?wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的核算一、賬戶設(shè)置為了核算投資性房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等賬戶。《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的核算二、投資性房地產(chǎn)的核算1、外購形成的投資性房地產(chǎn)企業(yè)通過外購方式取得的投資性房地產(chǎn)按應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)（后續(xù)計量采用成本模式）”或“投資性房地產(chǎn)——成本”（后續(xù)計量采用公允價值模式）賬戶，按可抵扣的增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅額（進(jìn)項稅額）”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。（一）投資性房地產(chǎn)形成的核算《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的核算二、投資性房地產(chǎn)的核算2、自行建造的投資性房地產(chǎn)按應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)（后續(xù)計量采用成本模式）”或“投資性房地產(chǎn)——成本”（后續(xù)計量采用公允價值模式）賬戶，貸記“在建工程”、“開發(fā)成本”等賬戶。（一）投資性房地產(chǎn)形成的核算《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的核算二、投資性房地產(chǎn)的核算1、成本模式企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量。在成本模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》對已出租的建筑物或土地使用權(quán)進(jìn)行計量，并按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷)”賬戶。取得的租金收入，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”和“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”賬戶。（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的核算二、投資性房地產(chǎn)的核算2、公允價值模式①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”賬戶，貸記“公允價值變動損益”賬戶；公允價值低于其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。取得的租金收入，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶。《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的核算二、投資性房地產(chǎn)的核算1、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更的原則（1）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。（2）只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。

（3）已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的核算二、投資性房地產(chǎn)的核算2、成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的會計處理

（1）應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。

（2）將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤）。

（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算一、轉(zhuǎn)換的依據(jù)和轉(zhuǎn)換日的確定滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)開始自用；作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；自用建筑物停止自用，改為出租；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。

（一）轉(zhuǎn)換依據(jù)《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算一、轉(zhuǎn)換的依據(jù)和轉(zhuǎn)換日的確定1、投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期；

2、作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期；

3、自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日是指停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，且該土地使用權(quán)能夠單獨(dú)計量和轉(zhuǎn)讓的日期；

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租出的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。在這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)做出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

（二）轉(zhuǎn)換日的確定《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算一、轉(zhuǎn)換的依據(jù)和轉(zhuǎn)換日的確定1、成本模式下的轉(zhuǎn)換（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無形資產(chǎn)”、“累計攤銷”、“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶。（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（房地產(chǎn)企業(yè)）房地產(chǎn)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，應(yīng)當(dāng)按照該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”等賬戶，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”賬戶，原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算一、轉(zhuǎn)換的依據(jù)和轉(zhuǎn)換日的確定2、公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)按在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”等賬戶，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本、公允價值變動”賬戶，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”賬戶。（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（房地產(chǎn)企業(yè)）房地產(chǎn)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，應(yīng)按在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”等賬戶，按該項投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”賬戶，按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”賬戶，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”賬戶。（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算一、轉(zhuǎn)換的依據(jù)和轉(zhuǎn)換日的確定1、成本模式下的轉(zhuǎn)換（1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等賬戶。按房地產(chǎn)的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或“無形資產(chǎn)”賬戶；按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”賬戶或“累計攤銷”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”賬戶；原已計提減值準(zhǔn)備的，按已計提的減值準(zhǔn)備，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶；或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶。（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等賬戶。已計提跌價準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準(zhǔn)備。（四）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的核算《財務(wù)會計》第八章投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算一、轉(zhuǎn)換的依據(jù)和轉(zhuǎn)換日的確定2、公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”賬戶，按已計提的累計折舊等，借記“累計折舊”或“累計攤銷”賬戶，按賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”賬戶，按其差額，貸記“其他綜合收益”賬戶；或借記“公允價值變動損益”賬戶。已計提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。（2）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用